775d97da-6a65-4efb-bbe4-da105bb3118e · Lietuvos apeliacinis teismas

?Civilinė byla Nr. e2A-328-241/2020 Teisminio proceso Nr. 2-55-3-01795-2018-8 Procesinio sprendimo kategorijos: 2.4.2.11; 3.2.4.9.6.2; 3.2.4.11; 3.2.4.12 (S) LIETUVOS APELIACINIS TEISMAS N U T A R T I S LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU 2020 m. gegužės 19 d. Vilnius Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iÅ¡ teisėjų Danutės GasiÅ«nienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Gintaro Pečiulio ir Viginto ViÅ¡inskio, teismo posėdyje apeliacine raÅ¡ytinio proceso tvarka iÅ¡nagrinėjo ieÅ¡kovės Vilniaus miesto savivaldybės apeliacinį skundÄ dėl Vilniaus apygardos teismo 2019 m. birželio 10 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. e2-282-431/2019 pagal ieÅ¡kovės Vilniaus miesto savivaldybės ieÅ¡kinį atsakovėms uždarajai akcinei bendrovei „VIPC Vilnius“, uždarajai akcinei bendrovei „Donseta“ dėl leidimo paimti turtÄ visuomenės poreikiams, turto kainos nustatymo ir hipotekos panaikinimo.

Teisėjų kolegija n u s t a t ė : I. Ginčo esmė 1. IeÅ¡kovė Vilniaus miesto savivaldybė kreipėsi į teismÄ , praÅ¡ydama leisti įregistruoti Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės Å«kio ministerijos (toliau – NŽT) 2018 m. rugsėjo 4 d. įsakyme „Dėl žemės sklypo (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)), esančio (duomenys neskelbtini), reikalingo visuomenės poreikiams (socialinei infrastruktÅ«rai plėsti – kultÅ«ros objektams statyti (įrengti) ir eksploatuoti ((duomenys neskelbtini) projektui įgyvendinti)) naudojimo teisės nutraukimo“ nurodytÄ kultÅ«ros paskirties pastatÄ , unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), Nekilnojamojo turto registre valstybės vardu ir pradėti naudoti šį turtÄ Ä¯sakyme nurodytiems tikslams, panaikinant hipotekÄ negyvenamajai patalpai – kavinei (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančiai pastate (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) (duomenys neskelbtini), bei negyvenamajai patalpai – kultÅ«ros paskirties patalpoms (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančioms pastate (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), (duomenys neskelbtini); leisti teismo nutartį vykdyti skubiai; nustatyti 5 996 000 Eur atlyginimÄ už visuomenės poreikiams paimamame žemės sklype esantį atsakovei UAB „VIPC Vilnius“ nuosavybės teise priklausantį pastatÄ â€“ kultÅ«ros rÅ«mus (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) bei paimamo sklypo naudojimosi teisės nutraukimÄ .

2. IeÅ¡kovė nurodė, kad Lietuvos valstybei nuosavybės teise priklauso 0,5730 ha ploto žemės sklypas (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)), esantis (duomenys neskelbtini). Å iame žemės sklype stovi negyvenamasis pastatas – kultÅ«ros rÅ«mai (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), visos Å¡iame pastate esančios patalpos (kultÅ«ros paskirties patalpos, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) ir kavinės patalpos, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) nuosavybės teise priklauso privačiam juridiniam asmeniui UAB ,,VIPC Vilnius“, kuris yra bankrutavęs. Vilniaus miesto savivaldybė 2018 m. liepos 31 d. kreipėsi į UAB „VIPC Vilnius“ bankroto administratorę UAB „Valeksa“, nurodydama apskaičiuotÄ nuostolių dėl turto paėmimo visuomenės poreikiams sumÄ , galimybę susipažinti su vertinimo ataskaita.

Bankroto administratorė 2018 m. rugpjūčio 7 d. raÅ¡tu informavo, kad kreditorių susirinkimas nusprendė nepritarti pasiÅ«lytai nuostolių atlyginimo sumai ir kreditoriai, tarp jų ir hipotekos kreditorė UAB „Donseta“, nesutinka sudaryti sutarties dėl nuostolių, susijusių su žemės paėmimu visuomenės poreikiams atlyginimo. IeÅ¡kovė pažymėjo, kad tarp Å¡alių nėra ginčo dėl bÅ«tinybės paimti žemės sklypÄ su statiniais visuomenės poreikiams. Nesusitarus dėl atlyginimo už paimamÄ visuomenės poreikiams turtÄ dydžio, atlyginimo dydį įstatymu pavesta nustatyti teismui.

3. Atsakovės UAB „VIPC Vilnius“ ir UAB „Donseta“ (UAB „VIPC Vilnius“ hipotekos kreditorė) nurodė, kad neprieÅ¡tarauja ieÅ¡kovės reikalavimams dėl nekilnojamojo turto paėmimo valstybės poreikiams, tačiau nesutinka su nustatytu atlyginimu už paimamÄ turtÄ . Atsakovių turimais duomenimis, dar 2014 m. ieÅ¡kovės užsakymu nepriklausomo turto vertintojo atliktas pastato, esančio (duomenys neskelbtini), rinkos vertės nustatymas patvirtino daugiau nei du kartus didesnę UAB „VIPC Vilnius“ priklausančio nekilnojamojo turto vertę – 12 137 685,36 Eur.

Susipažinus su ieÅ¡kovės pateikta turto vertinimo ataskaita, kyla pagrįstų abejonių dėl pasirinktos vertinimo metodikos, lyginamųjų pavyzdžių parinkimo. Vertinimo metu neatsižvelgta, kad patalpų kompleksas sudaro atskirÄ statinį su atskira jam priskirta teritorija, lyginamaisiais objektais parinktos savo charakteristikomis iÅ¡ esmės skirtingos patalpos, o vienos patalpos palyginimui parinktos Kauno mieste. Atsakovė UAB „VIPC Vilnius“ prašė nustatyti ne mažesnį nei 12 137 685,36 Eur atlyginimÄ už visuomenės poreikiams paimame žemės sklype (duomenys neskelbtini) esantį kultÅ«ros paskirties pastatÄ (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)).

4. Vilniaus apygardos teismas 2018 m. spalio 29 d. nutartimi leido įregistruoti NŽT 2018 m. rugsėjo 4 d. įsakyme „Dėl žemės sklypo (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)), esančio (duomenys neskelbtini), reikalingo visuomenės poreikiams (socialinei infrastruktÅ«rai plėsti – kultÅ«ros objektams statyti (įrengti) ir eksploatuoti ((duomenys neskelbtini) projektui įgyvendinti)) naudojimo teisės nutraukimo“ – nurodytÄ kultÅ«ros paskirties pastatÄ , unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), Nekilnojamojo turto registre valstybės vardu ir pradėti naudoti šį turtÄ NŽT įsakyme nurodytiems tikslams, panaikinant hipotekÄ negyvenamajai patalpai – kavinei (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančiai pastate (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), (duomenys neskelbtini), bei negyvenamajai patalpai – kultÅ«ros paskirties patalpoms (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančioms pastate (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), (duomenys neskelbtini); leido Å¡iÄ teismo nutarties dalį vykdyti skubiai; nustatė, kad UAB „VIPC Vilnius“, atstovaujama administratorės UAB ,,Valeksa“, yra 5 996 000 Eur sumos, kuri 2018 m. rugsėjo 24 d. mokėjimo nurodymu pervesta į Vilniaus miesto 26-ojo notarų biuro depozitinę sÄ skaitÄ Nr. (duomenys neskelbtini), esančiÄ AB SEB banke, savininkė.

5. Vilniaus apygardos teismo 2018 m. spalio 29 d. nutartis įsiteisėjo 2018 m. lapkričio 10 d. Vilniaus apygardos teismo 2018 m. lapkričio 28 d. nutartimi byla (dėl teisingos kompensacijos dydžio už paimtÄ turtÄ nustatymo) paskirta nagrinėti teismo posėdyje žodinio proceso tvarka. II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė 6. Vilniaus apygardos teismas 2019 m. birželio 10 d. sprendimu ieÅ¡kinį tenkino iÅ¡ dalies – nustatė 7 781 000 Eur atlyginimÄ už visuomenės poreikiams paimamame žemės sklype (duomenys neskelbtini) (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)) esantį atsakovei UAB „VIPC Vilnius“ nuosavybės teise priklausantį pastatÄ â€“ kultÅ«ros rÅ«mus (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) bei visuomenės poreikiams paimamo žemės sklypo naudojimosi teisės nutraukimÄ .

7. Teismas nurodė, kad 2019 m. kovo 4 d. nutartimi paskirtas ekspertas D. G. pateikė teismui 2019 m. kovo 22 d. Nekilnojamojo turto vertinimo teismo ekspertizės aktÄ . Ekspertas, apklausęs nekilnojamojo turto rinkos dalyvius, iÅ¡analizavęs analogiÅ¡ko ir panaÅ¡aus savo fizinėmis, funkcinėmis ir ekonominėmis charakteristikomis į vertinamÄ jį nekilnojamojo turto pasiÅ«lÄ laisvoje nekilnojamojo turto rinkoje bei visas kitas parduotų lyginamųjų nekilnojamojo turto objektų charakteristikas, kurios buvo pateiktos ekspertui iÅ¡ VÄ® Registrų centro duomenų, pateikė iÅ¡vadÄ , kad vertinamo turto – pastato – kultÅ«ros rÅ«mų (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), bendras plotas 10 459,27 kv. m, (duomenys neskelbtini), rinkos vertė 2018 m. kovo 6 d. (retrospektyvinė) yra 7 781 000 Eur.

Vertinamo turto rinkos vertės skaičiavimai ekspertizės akte paremti nagrinėjamo objekto ir palyginamųjų objektų charakteristikų palyginimu bei jų skirtumų įtakos vertinamojo objekto vertės nustatymui įvertinimu. Patikslinimai buvo skaičiuojami atžvelgiant į kainų lygius bei dinamikÄ vertės nustatymo datai ir lyginamųjų objektų pirkimo­â€“pardavimo metu, taip pat vertinamojo ir lyginamųjų objektų dislokacijÄ , bÅ«klę, privažiavimo galimybes, inžinerinę infrastruktÅ«rÄ , panaudojimo perspektyvas ir kitas reikÅ¡mes.

8. Teismas pažymėjo, kad ekspertas įvertino ekspertizės objektų lokalizacijÄ , aplinkos charakteristikas, nustatė, jog dėl iÅ¡plėtotos infrastruktÅ«ros, patogios lokalizacijos Naujamiesčio seniÅ«nijos ir nedidelė dalis Senamiesčio seniÅ«nijos teritorijos verčių zona populiari ir paklausi, todėl pasižymi gan aukÅ¡tomis nekilnojamojo turto kainomis. Atsižvelgta į konkrečiÄ pastato vietovę, kad ji yra unikali net vertingesnių zonų atžvilgiu. Ekspertizės akte nurodyta, kad sÄ lyginai panaÅ¡aus nekilnojamojo turto pasiÅ«los atvejai nekilnojamojo turto pardavimo rinkoje yra reti. Be to, dažnai pardavėjų aukÅ¡ti lÅ«kesčiai neatitinka galimų pirkėjų finansinių galimybių ir realių panaÅ¡aus turto pirkimo–pardavimo sandorių verčių, t. y. pasiÅ«los kainos bÅ«na aukÅ¡tesnės už pirkimo–pardavimo sandorių kainas, fiksuotas turto registro duomenyse.

9. Teismas sprendė, kad eksperto iÅ¡vada yra pagrįsta visapusiÅ¡ku, iÅ¡samiu ir objektyviu byloje esančių įrodymų iÅ¡tyrimu. Pagrindų, kuriais remiantis bÅ«tų galima nesutikti su eksperto iÅ¡vada, nenustatyta. KonkretÅ«s faktiniai duomenys, gauti ekspertinio tyrimo metu, laikytini pagrįstais, patikimais ir neturinčiais kitokių trÅ«kumų, byloje nėra prieÅ¡ingoms iÅ¡vadoms padaryti įrodymų. Nenustatyta, kad teismo paskirta ekspertizė bÅ«tų atlikta pažeidžiant kriterijus, reikÅ¡mingus teisingam atlyginimui už paimamÄ turtÄ Ä¯vertinti. Eksperto iÅ¡vada dėl 7 781 000 Eur pastato vertės yra tik 1,298 karto didesnė už savivaldybės sumokėtÄ 5 996 000 Eur atlyginimo dydį ir toks pokytis gali bÅ«ti visiÅ¡kai suprantamas dėl parinktų lyginamųjų objektų specifikos.

10. Teismas pažymėjo, kad ekspertizės aktas neprieÅ¡tarauja ieÅ¡kovės pateiktai nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitai, todėl vadovaujamasi įrodymu, turinčiu didesnę įrodomÄ jÄ galiÄ . Pripažįstama, kad ekspertizės akte esantys duomenys pagal jų objektyvumÄ dėl tiriamojo pobÅ«džio prigimties ir gavimo aplinkybių paprastai yra patikimesni už kituose įrodymų Å¡altiniuose esančius duomenis. Vertinant ekspertizės iÅ¡vadas nenustatyta kokių nors jų trÅ«kumų, galinčių kelti abejonių dėl iÅ¡vadų patikimumo, objektyvumo, surinktų duomenų iÅ¡vadoms padaryti pakankamumo, o ieÅ¡kovės nesutikimas su iÅ¡vadomis buvo grindžiamas tik parinktų lyginamųjų objektų specifika, kuri nepagrindžia byloje atliktos ekspertizės trÅ«kumų.

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai 11. IeÅ¡kovė Vilniaus miesto savivaldybė praÅ¡o Vilniaus apygardos teismo 2019 m. birželio 10 d. sprendimÄ panaikinti ir priimti naujÄ sprendimÄ â€“ ieÅ¡kinį tenkinti visiÅ¡kai, nustatant 5 996 000 Eur atlyginimÄ už visuomenės poreikiams paimamame žemės sklype esantį pastatÄ â€“ kultÅ«ros rÅ«mus (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) bei visuomenės poreikiams paimamo žemės sklypo naudojimosi teisės nutraukimÄ . Apeliacinis skundas grindžiamas Å¡iais argumentais: 11.1.

Teismas skundžiamame sprendime vadovavosi tik ekspertizės aktu bei nustatė eksperto iÅ¡vadoje nurodytÄ nepagrįstai didelį atlyginimo už visuomenės poreikiams paimtÄ turtÄ dydį – 7 781 000 Eur. Nustatydamas ekspertizės akte nurodytÄ atlyginimo dydį, pirmosios instancijos teismas pažeidė teisingo atlyginimo už visuomenės poreikiams paimtÄ turtÄ Â principÄ bei Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 47 straipsnio 1 dalies nuostatas. 11.2. Vilniaus miesto savivaldybė, praÅ¡ydama teismo nustatyti 5 996 000 Eur dydžio atlyginimÄ už visuomenės poreikiams paimtÄ turtÄ , tokį savo praÅ¡ymÄ grindė įstatymo reikalavimus atitinkančiu leistinu įrodymu – visuomenės poreikiams paimto turto vertinimo ataskaita.

Å i vertinimo ataskaita buvo parengta vadovaujantis teisės aktais. Vertinimo ataskaita buvo suraÅ¡yta kvalifikuoto, specifines žinias bei kompetencijÄ turinčio turto vertintojo, atitinka aktualių teisės aktų, reglamentuojančių turto vertinimo tvarkÄ paėmimo visuomenės poreikiams procese, reikalavimus, o vertintojo naudotas turto vertės nustatymo metodas parinktas pagal Vyriausybės nustatytus kriterijus bei ataskaitoje konkretaus taikyto vertinimo metodo pasirinkimas buvo argumentuotas. 11.3. IeÅ¡kovės pateikta vertinimo ataskaita nebuvo nuginčyta ar panaikinta Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo nustatyta tvarka.

Jokių Å¡ios vertinimo ataskaitos netikslumų, tarpusavio prieÅ¡taravimų ar kitų esminių trÅ«kumų, kurie bÅ«tų galėję lemti neteisingai nustatytÄ vertinto turto rinkos vertę, nei viena iÅ¡ atsakovių nenurodė, o atsakovių nesutikimas su vertinimo ataskaitos iÅ¡vada buvo grindžiamas ne konkrečiais vertinimo ataskaitos neteisėtumÄ pagrindžiančiais įrodymais ar teisės aktų nuostatomis, tačiau tik savo subjektyviu pageidavimu, kad atlyginimo dydis bÅ«tų nustatytas didesnis.

Nors jokio pagrindo abejoti vertinimo ataskaitos bei joje nurodytų duomenų teisėtumu pirmosios instancijos teismas nenustatė, tačiau nurodyta ataskaita nesivadovavo, o sprendimÄ priėmė atsižvelgdamas iÅ¡imtinai tik į eksperto nustatytÄ vertę. 11.4. Teismas skundžiamÄ sprendimÄ motyvavo iÅ¡ esmės vieninteliu argumentu, kad nenustačius, jog ekspertizės aktas prieÅ¡tarauja nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitai, vadovaujamasi įrodymu, turinčiu didesnę įrodomÄ jÄ galiÄ . Tačiau teismas nėra saistomas eksperto nustatytos vertės ir turi teisę nesivadovauti ekspertizės aktu, jeigu kiti byloje esantys įrodymai leidžia daryti iÅ¡vadÄ , jog eksperto nustatyta vertė konkrečios bylos aplinkybių kontekste nebÅ«tų teisinga ir objektyvi, kaip nagrinėjamu atveju nutiko. 11.5.

Teismas skundžiamame sprendime sutiko su ieÅ¡kovės procesiniuose dokumentuose nurodyta pastaba dėl ekspertizės akto turinio, t. y. jog ekspertas kultÅ«ros paskirties patalpų vertinimui lyginamaisiais objektais pasirinko miÅ¡rius sandorius, kuriais buvo parduoti ne konkretÅ«s savo individualiomis savybėmis analogiÅ¡ki vertinamam turtui nekilnojamojo turto objektai, tačiau pastatų kompleksai su įvairiais kiemo statiniais. Ekspertui neturint iÅ¡samių tokių sandorių duomenų ir tik spėjant, kokiÄ dalį sandorio kainoje galėjo apytikriai sudaryti palyginimui reikalingų pastatų kaina, toks lyginamųjų objektų parinkimas vertintinas kaip neatitinkantis lyginamojo metodo taikymo esmės ir tikslų bei sudarė pakankamÄ pagrindÄ teismui nesivadovauti eksperto iÅ¡vada. 11.6.

Nagrinėjau atveju vertinimo ataskaitoje ginčo turtas buvo vertinamas lyginamaisiais objektais parenkant tiksliau ir nuodugniau ginčo pastato individualias savybes atitinkančius nekilnojamojo turto objektus, parinkti bent keli tos pačios paskirties ir toje pačioje verčių zonoje esantys lyginamieji objektai, taikytos vertinamo turto vertei nustatyti reikÅ¡mingos laiko, vietos, ploto, statybos metų ir kitos pataisos, taigi akivaizdu, jog vertinimo ataskaitoje nurodyta ginčo pastato vertė laikytina objektyvesne. Ekspertizės akto iÅ¡vados dėl Å¡ių aplinkybių teismo turėjo bÅ«ti vertinamos tik kaip papildomas įrodymas, pagrindžiantis, jog atsakovės abejonės dėl ieÅ¡kovės praÅ¡omo nustatyti atlyginimo dydžio yra nepagrįstos ir atsakovės pageidavimas gauti už paimtÄ turtÄ dvigubai didesnę atlyginimo sumÄ nebÅ«tų teisingas.

Tačiau jokio pagrindo vadovautis iÅ¡imtinai bÅ«tent eksperto iÅ¡vada, o ne vertinimo ataskaita, teismas neturėjo. 11.7. Teismas neįvertino ieÅ¡kovės praÅ¡omÄ nustatyti atlyginimo dydį patvirtinančio NŽT sprendimo. NŽT direktoriaus 2018 m. rugsėjo 4 d. įsakymu buvo nustatyta, jog už paimamÄ turtÄ savininkui atlyginama 5 996 000 Eur. Nurodytas sprendimas yra galiojantis, nepanaikintas ir atsakovė jo neginčijo. Taigi pastarasis valstybinės žemės patikėtinio sprendimas vertintinas kaip įrodantis 5 996 000 Eur atlyginimo pagrįstumÄ .

12. Atsakovė UAB „VIPC Vilnius“ praÅ¡o ieÅ¡kovės Vilniaus miesto savivaldybės apeliacinį skundÄ atmesti. Atsiliepimas į apeliacinį skundÄ grindžiamas Å¡iais argumentais: 12.1. IeÅ¡kovės užsakymu atlikta nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita, kuriÄ ieÅ¡kovė laiko vieninteliu patikimu įrodymu visuomenės poreikiams paimamo turto rinkos vertei nustatyti, nėra aukÅ¡tesnę įrodomÄ jÄ galiÄ turintis raÅ¡ytinis įrodymas, o skunde iÅ¡skiriamos ataskaitos ypatybės (atitikimas teisės aktų reikalavimus, suraÅ¡yta kvalifikuoto vertintojo, nėra pripažinta negaliojančia ir pan.) nesuteikia Å¡iam raÅ¡ytiniam įrodymui didesnės įrodomosios galios kitų byloje surinktų įrodymų, ypač teismo pavedimu atliktos ekspertizės atžvilgiu ir nesudaro pagrindo paneigti kitus surinktus įrodymus. 12.2.

IeÅ¡kovė nei pirmosios instancijos teisme, nei su apeliaciniu skundu nepateikė jokių įrodymų ar teisiÅ¡kai pagrįstų argumentų, įrodančių, kad teismo pavedimu atliktos ekspertizės akto iÅ¡vados yra neteisingos, nepagrįstos ar ekspertizė atlikta pažeidus teisės aktų keliamus reikalavimus, t. y. byloje atliktos ekspertizės iÅ¡vados byloje nepaneigtos. PrieÅ¡ingai nei teigiama apeliaciniame skunde, teismas ne atmetė nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitÄ , o vertino jÄ sistemiÅ¡kai kartu su kitais byloje surinktais įrodymais, įskaitant su ekspertizės aktu, ir padarė motyvuotÄ bei pagrįstÄ iÅ¡vadÄ , kad vertinant ekspertizės iÅ¡vadas nenustatyta kokių nors jų trÅ«kumų, galinčių kelti abejonių dėl iÅ¡vadų patikimumo, objektyvumo, surinktų duomenų iÅ¡vadoms padaryti pakankamumo. 12.3.

Neturi jokio faktinio ir teisinio pagrindo apeliaciniame skunde iÅ¡dėstyti teiginiai, kad ekspertizės akte netinkamai parinkti lyginamieji objektai ir tai sudaro pagrindÄ iÅ¡ viso nesivadovauti eksperto iÅ¡vadomis. Ekspertas iÅ¡vadas pateikė, apklausęs nekilnojamojo turto rinkos dalyvius, iÅ¡analizavęs analogiÅ¡ko ir panaÅ¡aus savo fizinėmis, funkcinėmis ir ekonominėmis charakteristikomis į vertinamÄ jį nekilnojamojo turto pasiÅ«lÄ laisvoje nekilnojamojo turto rinkoje bei visas kitas parduotų lyginamųjų nekilnojamojo turto objektų charakteristikas, kurios buvo pateiktos ekspertui iÅ¡ VÄ® Registrų centro duomenų.

Ekspertas iÅ¡vadas padarė, įvertinęs ekspertizės objektų lokalizacijÄ , aplinkos charakteristikas, verčių zonÄ . Ekspertas nurodė, kad sÄ lyginai panaÅ¡Å«s (vertinamajam) nekilnojamojo turto pasiÅ«los atvejai nekilnojamojo turto pardavimo rinkoje yra reti. 12.4. Atrinkdamas lyginamuosius objektus, ekspertas atsižvelgė į vertinamo turto paskirtį ir parinko tokios pačios paskirties – kultÅ«ros, mokslo ir (ar) maitinimo paskirties lyginamuosius objektus. Ekspertas iÅ¡analizavo pirkimo–pardavimo sandorius, įvykusius ne vėliau nei prieÅ¡ 36 mėnesius ir lentelėse pateikė VÄ® Registrų centro ir (ar) įmonės „NT sandoriai“ fiksuotus sÄ lyginai panaÅ¡aus savo fizinėmis, funkcinėmis ir ekonominėmis charakteristikomis į vertinamÄ turtÄ atvejus.

Turto rinkos vertės skaičiavimai ekspertizės akte remiasi turto ir palyginamųjų objektų charakteristikų palyginimu bei jų skirtumų įtakos vertinamojo objekto vertės nustatymui įvertinimu. Patikslinimai buvo skaičiuojami atsižvelgiant į kainų lygius bei dinamikÄ vertės nustatymo datai ir lyginamųjų objektų pirkimo­â€“pardavimo metu, taip pat vertinamojo ir lyginamųjų objektų dislokacijÄ , bÅ«klę, privažiavimo galimybes, inžinerinę infrastruktÅ«rÄ , panaudojimo perspektyvas ir kt. 12.5.

IeÅ¡kovės užsakymu atliktoje nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitoje yra parinkti abejonių keliantys lyginamieji objektai, pavyzdžiui, (duomenys neskelbtini). esantis objektas, kuris apskritai pagal savo geografinę vietovę ir verčių zonÄ nepanaÅ¡us į vertintÄ turtÄ , o kiti lyginamieji objektai (keturi iÅ¡ penkių lyginamųjų objektų) taip pat neatitinka vertinto turto teisinio ir faktinio statuso, o tai turėjo įtakÄ turto rinkos vertės nustatymui. 12.6. Neatitinka tikrovės ir yra nepagrįsti apeliaciniame skunde nurodyti teiginiai, jog neva atsakovai bylos nagrinėjimo metu nenurodė jokių nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitos netikslumų, tarpusavio prieÅ¡taravimų ar kitų jos trÅ«kumų, kurie galėjo lemti neteisingai nustatytÄ turto rinkos vertę.

Atsakovė UAB „VIPC Vilnius“ atsiliepime į ieÅ¡kinį ir triplike pateikė motyvuotus argumentus ir įrodymus, dėl kokių priežasčių ieÅ¡kovės užsakymu atlikta nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita laikytina Å¡aliÅ¡ka, neobjektyvia, galimai nulemta ieÅ¡kovės atsakingų vadovų viešų pareiÅ¡kimų, kuriais buvo siekiama apriboti galimybes naudotis ginčo pastatu, dirbtinai sumažinti jo patrauklumÄ investuotojams. Atsakovė UAB „VIPC Vilnius“ triplike pateikė motyvuotus argumentus dėl nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitos turinio trÅ«kumų, t. y. kad buvo padarytos Å¡iurkščios klaidos, pasirenkant lyginamuosius objektus pastato vertei nustatyti.

IÅ¡ esmės ydingų ir vertinamo objekto charakteristikų neatitinkančių palyginamųjų objektų parinkimas (keturi iÅ¡ penkių palyginamųjų objektų neatitinka vertinamo objekto teisinio ir faktinio statuso) turi esminę įtakÄ netinkamai nustatytai ginčo objekto rinkos vertei. 12.7. NŽT iÅ¡ esmės nenustatinėjo turto vertės, o į NŽT direktoriaus 2018 m. rugsėjo 4 d. įsakymÄ yra perraÅ¡yta kompensuotina suma iÅ¡ ieÅ¡kovės užsakymu atliktos nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitos.

Todėl aplinkybė, kad NŽT direktoriaus įsakyme yra nurodyta ta pati suma, kaip nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitoje, savaime nesukuria didesnės įrodomosios reikÅ¡mės turto vertinimo ataskaitai, taip pat nepatvirtinta vertės teisingumo. 12.8. IeÅ¡kovės teiginiai apie neva nepagrįstai per didelį pirmosios instancijos teismo nustatytÄ atlyginimÄ už visuomenės poreikiams perimtÄ turtÄ ir teisingo atlyginimo principo pažeidimÄ yra deklaratyvÅ«s ir niekuo nepagrįsti. Apeliaciniame skunde iÅ¡reikÅ¡tas deklaratyvus nesutikimas su pirmosios instancijos teismo iÅ¡vadomis neįrodo ir nepagrindžia, kad pirmosios instancijos teismas netinkamai taikė ar aiÅ¡kino materialinės ar procesinės teisės normas ar, kad teismas pažeidė teisingo atlyginimo už visuomenės poreikiams paimamÄ turtÄ principÄ .

Vilniaus miesto savivaldybė, nusavinusi atsakovams priklausantį turtÄ ir prisidengdama deklaruojamu siekiu patenkinti visuomenės poreikius, siekia nesÄ Å¾iningai pasipelnyti atsakovių sÄ skaitÄ , o ne atvirkščiai. Teisėjų kolegija k o n s t a t u o j a : IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir iÅ¡vados 13. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1 dalis).

Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylÄ neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, iÅ¡skyrus kai to reikalauja vieÅ¡asis interesas ir neperžengus skundo ribų bÅ«tų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai (CPK 320 straipsnio 2 dalis). Nagrinėjamu atveju teisėjų kolegija nenustatė CPK 329 straipsnio 2 dalyje nurodytų absoliučių skundžiamo sprendimo negaliojimo pagrindų, byloje taip pat nėra pagrindo peržengti apeliacinio skundo ribas.

14. Pažymėtina, kad byloje nėra ginčo dėl atsakovės UAB „VIPC Vilnius“ nekilnojamojo turto paėmimo visuomenės poreikiams pagrįstumo ir teisėtumo. Ginčas tarp Å¡alių kilo dėl teisingo kompensacijos dydžio už paimtÄ atsakovės turtÄ â€“ negyvenamÄ jį pastatÄ â€“ kultÅ«ros rÅ«mus, esančius (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), kuriuos sudaro dvi atskiros negyvenamosios paskirties patalpos (kultÅ«ros paskirties patalpos, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) ir kavinės patalpos, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), nustatymo.

Dėl atlyginimo dydžio už visuomenės poreikiams paimamÄ turtÄ nustatymo 15. Lietuvos Respublikos Konstitucijos 23 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad nuosavybė iÅ¡ savininko gali bÅ«ti paimama tik tada, kai ji bÅ«tina visuomenės poreikiams ir kai už jÄ teisingai atlyginama. Konstitucinis Teismas yra konstatavęs, kad teisingo atlyginimo už visuomenės poreikiams paimamÄ nuosavybę principas reiÅ¡kia, jog savininkui turi bÅ«ti atlyginamas praradimas, kurį jis patiria netekdamas savo turto; asmuo, kurio nuosavybė paimama visuomenės poreikiams, turi teisę reikalauti, jog nustatytas atlyginimas bÅ«tų lygiavertis paimamai nuosavybei; priimant sprendimÄ dėl nuosavybės paėmimo visuomenės poreikiams, tuo pat metu turi bÅ«ti nustatomas ir atlyginimo už paimamÄ nuosavybę dydis, taip pat nustatoma, kokia tvarka savininkui bus atlyginama už paimamÄ nuosavybę; nustatytas atlyginimas turi bÅ«ti lygiavertis paimamai nuosavybei (Lietuvos Respublikos Konstitucinio Teismo 2001 m. balandžio 2 d., 2005 m. liepos 8 d., 2008 m. gegužės 20 d. nutarimai).

16. Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 4.93 straipsnio 4 dalyje nustatyta, kad nuosavybė visuomenės poreikiams gali bÅ«ti paimama tik teisingai atlyginant. CK 4.100 straipsnyje įtvirtinta, kad paimti daiktÄ ar kitÄ turtÄ , priklausantį asmeniui privačios nuosavybės teise, visuomenės poreikiams leidžiama tik iÅ¡imtiniais atvejais ir tik įstatymų nustatyta tvarka (1 dalis); daikto (turto) savininkui atlyginama pinigais to daikto (turto) rinkos kaina (2 dalis).

17. Europos Žmogaus Teisių Teismo jurisprudencijoje konstatuota, kad tais atvejais, kai asmens turtas buvo nusavintas, turi bÅ«ti nustatyta procedÅ«ra, užtikrinanti visa apimantį ekspropriacijos padarinių įvertinimÄ , įskaitant kompensacijos sumos, derančios su nusavinto turto verte, priteisimÄ , asmenų, turinčių teisę į kompensacijÄ , nustatymÄ ir bet kokių kitų su nusavinimu susijusių klausimų iÅ¡sprendimÄ . Kompensacijos suma paprastai turi bÅ«ti apskaičiuojama remiantis turto verte, buvusia nuosavybės praradimo dienÄ (žr. 2009 m. gruodžio 22 d.

Didžiosios kolegijos sprendimo byloje Guiso-Gallisay prieÅ¡ ItalijÄ (teisingas atlyginimas), peticijos Nr. 58858/00, par. 94–95; 2012 m. spalio 25 d. Didžiosios kolegijos sprendimo byloje VistinÅ¡ ir Perepjolkins prieÅ¡ LatvijÄ , peticijos Nr. 71243/01, par. 111). VisiÅ¡kos kompensacijos stoka gali bÅ«ti pateisinama tik iÅ¡skirtiniais atvejais, kai yra teisėti vieÅ¡ojo intereso tikslai, pavyzdžiui, kurių siekiama ekonomikos reformos priemonėmis ar priemonėmis, skirtomis didesniam socialiniam teisingumui pasiekti, arba kai tai lemia turto pobÅ«dis (neįmanoma objektyviai nustatyti tikrosios turto vertės dėl valstybei priklausančių iÅ¡imtinių pirkimo teisių ir pan.), asmens investicijų, susijusių su paimamu turtu, nebuvimas ir kt. (žr. 1986 m. vasario 21 d. sprendimo byloje James ir kiti prieÅ¡ Jungtinę Karalystę, peticijos Nr. 8793/79, par. 54).

18. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas taip pat yra iÅ¡aiÅ¡kinęs, kad savininkui turi bÅ«ti atlyginamas praradimas, kurį jis patiria netekdamas savo turto; toks praradimas sietinas su savininko galimybe įsigyti analogiÅ¡kÄ turtÄ , kokį jis prarado dėl sprendimo paimti turtÄ visuomenės poreikiams; turto vertė nustatoma pagal jo parametrus, buvusius iki sprendimo paimti turtÄ visuomenės poreikiams priėmimo dienos; visuomenės poreikiams paimamo turto vertė nustatoma sprendimo paimti tokį turtÄ visuomenės poreikiams dienÄ ; savininkui turi bÅ«ti atlyginamas praradimas, kurį jis patiria netekdamas bÅ«tent konkretaus individualias savybes turinčio turto (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. gruodžio 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-478/2014; 2016 m. balandžio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-180-684/2016; 2018 m. rugsėjo 19 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-328-611/2018 33 punktas).

19. Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad Vilniaus miesto savivaldybės tarybos 2018 m. sausio 17 d. sprendimu Nr. 1-1332 „Dėl žemės sklypo (duomenys neskelbtini) (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)) paėmimo visuomenės poreikiams“, NŽT direktoriaus 2018 m. kovo 6 d. įsakymu Nr. 1P-123.-(1.17.E) „Dėl žemės sklypo (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)) (duomenys neskelbtini) paėmimo visuomenės poreikiams (duomenys neskelbtini) projektui įgyvendinti) procedūros pradžios“ pradėtas pastato – kultūros rūmų, esančių (duomenys neskelbtini) paėmimas visuomenės poreikiams.

Atliekant procedÅ«ras, Vilniaus miesto savivaldybės užsakymu buvo parengta turto vertinimo ataskaita, kurioje apskaičiuoti su turto paėmimu visuomenės poreikiams susiję nuostoliai. UAB „Apus turtas“ turto vertintojos S. K.-S. parengtoje 2018 m. gegužės 9 d. ataskaitoje Nr. 18-323NT nurodyta, kad vertinimo dienÄ (2018 m. balandžio 20 d.) pastato – kultÅ«ros rÅ«mų (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) rinkos vertė yra 5 996 000 Eur. NurodytÄ sumÄ (rinkos kainÄ ) sudaro pastate – rÅ«muose esančių kultÅ«ros paskirties patalpų (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) 5 150 000 Eur ir kavinės patalpų (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) 846 000 Eur vertė.

20. Vilniaus miesto savivaldybės administracija 2018 m. rugsėjo 24 d. banko pavedimu į Vilniaus m. 26-ojo notarų biuro depozitinę sÄ skaitÄ sumokėjo 5 996 000 Eur kompensacijÄ , skirtÄ atlyginti atsakovei UAB „VIPC Vilnius“ ar jos kreditoriams už paimamÄ pastatÄ â€“kultÅ«ros rÅ«mus. 2019 m. rugsėjo 26 d. Vilniaus miesto savivaldybė pateikė teismui ieÅ¡kinį dėl leidimo turtÄ Ä¯registruoti valstybės vardu ir kompensacijos dydžio nustatymo. Vilniaus apygardos teismas 2018 m. spalio 29 d. nutartimi ginčo pastatÄ leido įregistruoti valstybės vardu ir pradėti naudoti visuomenės poreikiams, nutartis įsiteisėjo 2018 m. lapkričio 10 d.

21. Pirmosios instancijos teismui paskyrus ekspertizę, pagal turto vertintojo teismo eksperto D. G. 2019 m. kovo 22 d. ekspertizės aktÄ Nr. DGE190322r nustatyta bendra 7 781 000 Eur pastato – kultÅ«ros rÅ«mų, esančių (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) vertė, buvusi jo paėmimo visuomenės poreikiams metu (2018 m. kovo 6 d.), atitinkamai pastate esanti kultÅ«ros paskirties patalpa (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) įvertinta 6 843 000 Eur, kavinės patalpos (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) – 938 000 Eur.

22. Pirmosios instancijos teismas, vertindamas ekspertizės aktÄ , nenustatė kokių nors jo trÅ«kumų, galinčių kelti abejonių dėl ekspertizės iÅ¡vadų patikimumo, objektyvumo, surinktų duomenų iÅ¡vadoms padaryti pakankamumo. Atsižvelgdamas į tai, teismas konstatavo, kad teismo eksperto D. G. 2019 m. kovo 22 d. ekspertizės akte nustatyta pastato – kultÅ«ros rÅ«mų vertė (7 781 000 Eur) atitinka teisingÄ kompensacijos už atsakovės paimamÄ turtÄ dydį.

23. IeÅ¡kovė Vilniaus miesto savivaldybė, nesutikdama su pirmosios instancijos teismo sprendimu, apeliaciniame skunde nurodo, kad teismas nustatė nepagrįstai didelį atlyginimo už visuomenės poreikiams paimtÄ turtÄ dydį. IeÅ¡kovės teigimu, teismas, nustatydamas teisingos kompensacijos už paimamÄ turtÄ dydį, turėjo vadovautis 2018 m. gegužės 9 d. UAB „Apus turtas“ parengtoje ataskaitoje nurodyta turto verte, kadangi joje nustatyta vertė laikytina objektyvesne. IeÅ¡kovė atkreipė dėmesį, kad vertinimo ataskaitoje ginčo turtas buvo vertinamas lyginamuoju metodu, o lyginamieji objektai buvo parinkti pakankamai tiksliai, t. y. lyginamieji objektai atitiko ginčo pastato individualias savybes, buvo taikytos vertinamo turto vertei nustatyti bÅ«tinos pataisos.

24. Apeliaciniame skunde pažymima, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai vadovavosi 2019 m. kovo 22 d. ekspertizės aktu, kadangi jame netinkamai pritaikytas lyginamasis metodas, t. y. ekspertas kultūros paskirties patalpų vertinimui lyginamaisiais objektais pasirinko mišrius sandorius, kuriais buvo parduoti ne konkretūs savo individualiomis savybėmis analogiški vertinamam turtui nekilnojamojo turto objektai, tačiau pastatų kompleksai su kiemo statiniais.

25. Teismo nutartimi paskirtos ir įstatymo nustatyta tvarka atliktos ekspertizės iÅ¡vada yra laikoma specialia įrodinėjimo priemone – eksperto iÅ¡vada (CPK 177 straipsnio 2 dalis, 216 straipsnis). Pripažįstama, kad ekspertizės akte esantys duomenys pagal jų objektyvumÄ dėl tiriamojo pobÅ«džio prigimties ir gavimo aplinkybių paprastai yra patikimesni už kituose įrodymų Å¡altiniuose esančius duomenis. Tačiau eksperto iÅ¡vada teismui neprivaloma ir įvertinama pagal vidinį teisėjo įsitikinimÄ , pagrįstÄ visapusiÅ¡ku, iÅ¡samiu ir objektyviu byloje esančių įrodymų iÅ¡tyrimu.

Teismo nesutikimas su eksperto iÅ¡vada turi bÅ«ti motyvuojamas bylos sprendime arba nutartyje (CPK 218 straipsnis). KonkretÅ«s faktiniai duomenys, gauti ekspertinio tyrimo metu, gali bÅ«ti atmesti kaip įrodymas (kritiÅ¡kai įvertinti), jei manoma, kad jie nepagrįsti, nepatikimi ar turi kitokių trÅ«kumų. KritiÅ¡kai vertinti eksperto iÅ¡vadÄ ar jos dalį galima tada, kai ekspertizės turinys prieÅ¡taringas, kai iÅ¡vados neiÅ¡plaukia iÅ¡ tyrimo eigos, kai iÅ¡vada pateikta dėl to, dėl ko tyrimas neatliktas arba jis atliktas neiÅ¡samiai, ir kitais panaÅ¡iais atvejais, kai kyla pagrįstų abejonių dėl ekspertinio tyrimo eigos ir rezultatų; taip pat faktų, keliančių abejonių dėl eksperto neÅ¡aliÅ¡kumo, kvalifikacijos ar kompetencijos, paaiÅ¡kėjimas ir kt.

Taip pat ekspertizės duomenys gali būti atmetami tada, kai jie prieštarauja kitiems bylos įrodymams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. birželio 13 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-308-248/2016 21 punktas; 2017 m. sausio 20 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-87-969/2017 48 punktas).

26. Taigi nesivadovauti byloje esančios, teismo nutartimi paskirtos ekspertizės išvadomis galima tik tuo atveju, jei yra pagrįstų abejonių dėl jų patikimumo, tyrimo eigos ar jo rezultatų. Teismo atsisakymas atsižvelgti į eksperto išvadas negali būti paremtas deklaratyviomis prielaidomis ar vienos iš šalių jokiais patikimais įrodymais nepagrįstu nesutikimu su nustatyta turto verte.

27. Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 47 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad jeigu visuomenės poreikiams paimamas statiniais ar įrenginiais užstatomas ar užstatytas žemės sklypas, už jau pastatytus ar statomus žemės sklype asmenims nuosavybės teise priklausančius statinius turi bÅ«ti atlyginama pinigais pagal rinkos vertę, kuri apskaičiuojama taikant Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme nustatytÄ individualų turto vertinimÄ , o turto vertinimo metodas parenkamas atsižvelgiant į Vyriausybės nustatytus kriterijus.

Apskaičiuojant visuomenės poreikiams paimamo žemės sklypo, jame esančių statinių ir įrenginių rinkos vertę, turi bÅ«ti atsižvelgiama į tÄ pačiÄ Å¾emės verčių zonÄ Å¾emės verčių žemėlapiuose patenkančių žemės sklypų, statinių ir įrenginių sandoriuose, sudarytuose nuo teritorijų planavimo dokumento, kuriame numatytas konkretus visuomenės poreikis, patvirtinimo iki turto vertinimo ataskaitos parengimo, nurodytų tokių nekilnojamųjų daiktų kainų pokytį.

28. Pagal Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 2 straipsnio 2 dalį individualus turto vertinimo bÅ«das reiÅ¡kia turto, atsižvelgiant į individualias jo savybes tam tikrÄ dienÄ , vertinimÄ atitinkamu turto vertinimo metodu, kurio taikymo procedÅ«ros ir tvarka nustatytos Turto ir verslo vertinimo metodikoje. Turto arba verslo vertė gali bÅ«ti nustatoma pagal: pirkimo–pardavimo sandorius; turto sukÅ«rimo (atkÅ«rimo) sÄ naudas; pajamas, gaunamas naudojant turtÄ , arba verslo pajamas; kitus Tarptautiniuose vertinimo standartuose ir Europos vertinimo standartuose nustatytus turto arba verslo vertės nustatymo pagrindus (5 straipsnio 3 dalies 1 – 4 punktai).

Turto arba verslo vertinimas atliekamas Tarptautiniuose vertinimo standartuose ir Europos vertinimo standartuose nustatytais turto ir verslo vertinimo metodais šiuose standartuose nustatytais vertinimo atvejais (6 straipsnio 1 dalis). Tarptautiniuose vertinimo standartuose ir Europos vertinimo standartuose nustatytų metodų šiuose standartuose nustatytais turto arba verslo vertinimo atvejais taikymo Lietuvos Respublikoje procedūros ir tvarka išsamiai nurodytos Turto ir verslo vertinimo metodikoje (6 straipsnio 2 dalis).

29. Lietuvos Respublikos finansų ministro 2012 m. balandžio 27 d. įsakymu Nr. 1K-159 patvirtintos Turto ir verslo vertinimo metodikos 54 punkte nustatyta, kad vertinant turtÄ taikomi: lyginamasis metodas; iÅ¡laidų (kaÅ¡tų) metodas; pajamų metodas; Å¡ių metodų deriniai. Turto vertinimas atliekamas ne mažiau kaip dviem metodais. Jeigu du turto vertinimo metodai netaikomi, turto vertintojas tai privalo pagrįsti turto vertinimo ataskaitoje (55 punktas).

30. Turto ir verslo vertinimo metodikos 56 punkte nurodyta, kad lyginamuoju metodu nustatoma turto rinkos vertė. Pagal lyginamojo metodo esmę, vertinamas turtas lyginamas su analogiÅ¡ku arba panaÅ¡iu turtu, kurių sandorių kainos yra žinomos turto vertintojui (57 punktas). Taikant lyginamÄ jį metodÄ : surenkama informacija apie ne mažiau kaip 3 per paskutinius trisdeÅ¡imt Å¡eÅ¡is mėnesius įvykusių analogiÅ¡ko arba panaÅ¡aus turto sandorių kainas, prioriteto tvarka naudojant artimiausius vertinimo datai įvykusius sandorius (58.1 papunktis);

įvertinami vertinamo turto ir analogiÅ¡ko arba panaÅ¡aus turto, su kuriuo lyginamas vertinamas turtas, skirtumai ir daromos (jeigu bÅ«tina) analogiÅ¡ko arba panaÅ¡aus turto sandorių kainų pataisos laiko, vietos, kitų sÄ lygų, iÅ¡reiÅ¡kiančių vertinamo turto ir analogiÅ¡ko arba panaÅ¡aus turto skirtumus, požiÅ«riu (58.2 papunktis). Turto skirtumus atspindi lyginamieji vienetai (plotas, tÅ«ris ir pan.) (59 punktas). Darydamas (jeigu bÅ«tina) analogiÅ¡ko arba panaÅ¡aus turto sandorių kainų pataisas, turto vertintojas taiko kiekybinius ir (arba) kokybinius skaičiavimo modelius (60 punktas).

Jeigu nėra informacijos apie šios metodikos 58.1 papunktyje nustatytų sandorių kainas, naudojama informacija apie analogiško arba panašaus turto pasiūlos kainas, turto vertinimo ataskaitoje nurodant naudojamos informacijos šaltinius (61 punktas).

31. Teisėjų kolegija, įvertinusi 2019 m. kovo 22 d. ekspertizės akto turinį, nenustatė nuostatų, reglamentuojančių lyginamojo metodo taikymÄ , pažeidimų. IÅ¡ ekspertizės akto matyti, kad ekspertas apskaičiuodamas kultÅ«ros paskirties patalpų (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) vertę, palyginamaisiais objektais pasirinko 4 nekilnojamojo turto pirkimo­â€“pardavimo sandorius: mokymo centro (duomenys neskelbtini); sporto mokyklos (duomenys neskelbtini), instituto patalpų (duomenys neskelbtini) ir pramogų ir žaidimų komplekso (duomenys neskelbtini).

Kaip numatyta Turto ir verslo vertinimo metodikos 57 punkte, lyginamuoju metodu vertinamas turtas lyginamas su analogišku arba panašiu turtu. Šiuo atveju pasirinkti lyginamieji objektai yra panašūs, t. y. iš esmės sutampa lyginamųjų objektų ir vertinamų patalpų paskirtis (kultūros), vietovė (Vilniaus miesto). Byloje nėra ginčo, kad statinys tiek geografine, tiek kultūrine prasme yra išskirtinis, todėl analogiškų sandorių rinkoje nėra. Atsižvelgdamas į tai, ekspertas lyginamiesiems objektams pritaikė verčių zonos, rekonstrukcijos, dydžio (bendro ploto), statybos metų, naudotų medžiagų pataisas, kaip to reikalauja metodikos 58.2 papunktis.

32. PrieÅ¡ingai nei nurodoma apeliaciniame skunde, aplinkybė, kad tarp eksperto pasirinktų lyginamųjų objektų buvo pastatų kompleksai su kiemo statiniais, neleidžia teigti, kad buvo pažeista vertinimo metodika. Kaip minėta, pagal nustatytÄ tvarkÄ lyginamaisiais objektais gali bÅ«ti parenkami panaÅ¡Å«s turto sandoriai, atitinkamai tokiu atveju atliekamos sandorių kainų pataisos. IÅ¡ ekspertizės akto matyti, kad mokymo centro komplekso (duomenys neskelbtini) pirkimo­â€“pardavimo sandoris buvo naudojamas kaip lyginamasis objektas, tačiau iÅ¡ Å¡ios sandorio vertės ekspertas atėmė bendrabučio statinio kainÄ , panaudodamas Vilniaus miesto savivaldybės 2013-2017 m. pradinių rinkos duomenų statistinius rodiklius pagal paskirties grupes masiniam vertinimui.

Vien tai, kad eksperto pasirinktuose lyginamuosiuose sandoriuose kartu su kultÅ«ros paskirties pastatais buvo parduoti ne tik pastatai, bet ir jų priklausiniai – tvoros, pėsčiųjų takas ir kiti kiemo statiniai, teisėjų kolegijai taip pat neleidžia spręsti, kad buvo netinkamai pritaikytas lyginamasis metodas. Pažymėtina, kad pagal įprastÄ praktikÄ nurodyti priklausiniai nėra savarankiÅ¡ki nekilnojamojo turto rinkos objektai, todėl apskritai neturi vertės arba turi tik nedidelę vertę. Ä®vertinusi nurodytų priklausinių statybos metus, jų pobÅ«dį (tvora, takas ir pan.), teisėjų kolegija konstatuoja, kad nurodytų objektų įtraukimas į bendrÄ palyginamųjų sandorių vertę negalėjo turėti reikÅ¡mingos įtakos tinkamam kultÅ«ros paskirties patalpų (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) vertės nustatymui.

Be to, ekspertizės akte nustatytas santykis tarp nekilnojamo turto objektų paskirčių, t. y. kultÅ«ros (mokslo) paskirties objekto, kv. m kaina apskaičiuota tik vertinant tokio pagrindinio pastato kvadratÅ«rÄ .

33. Teismo ekspertas, apskaičiuodamas kavinės patalpos (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) vertę, palyginamaisiais objektais pasirinko 3 nekilnojamojo turto pirkimo­â€“pardavimo sandorius: valgyklos–kavinės (duomenys neskelbtini); kavinės (duomenys neskelbtini), restorano (duomenys neskelbtini). Teisėjų kolegija, įvertinusi Å¡iÄ ekspertizės akto dalį, nenustatė akivaizdžių Turto ir verslo vertinimo metodikos nuostatų, reglamentuojančių lyginamojo metodo taikymÄ , pažeidimų (ekspertizėje detaliai aptariamas lyginamų objektų parinkimas, laiko, vietos, paskirties, ploto, inžinerinių tinklų ir kt. pataisos koeficientai, nurodomas atliktas paskaičiavimas, t. y. visi metodikos 62 punkte bÅ«tini nurodyti elementai). Jokių Å¡ios ekspertizės akto dalies neatitikimų nenurodyta ir ieÅ¡kovės apeliaciniame skunde, todėl nėra pagrindo abejoti ekspertizės akto patikimumu.

34. Kaip minėta, pagal kasacinio teismo praktikÄ ekspertizės duomenys gali bÅ«ti atmetami ir tada, kai jie prieÅ¡tarauja kitiems bylos įrodymams (Å¡ios nutarties 25 punktas). IeÅ¡kovės teigimu, ekspertizės aktas prieÅ¡tarauja UAB „Apus turtas“ parengtai vertinimo ataskaitai, kuri, ieÅ¡kovės manymu, yra objektyvesnė. Teisėjų kolegija nesutinka su ieÅ¡kovės argumentais ir pritaria pirmosios instancijos teismo pozicijai, kad eksperto iÅ¡vada dėl ginčo pastato vertės yra tik 1,298 karto didesnė už vertinimo ataskaitoje nustatytÄ ir savivaldybės sumokėtÄ atlyginimo dydį, o toks pokytis iÅ¡ esmės buvo nulemtas pasirinktų lyginamųjų objektų specifikos.

Apeliacinės instancijos teismas pažymi, kad UAB „Apus turtas“ vertinimo ataskaitoje naudoti lyginamieji objektai negali bÅ«ti laikomi tinkamesniais nei pasirinkti teismo eksperto. PrieÅ¡ingai, iÅ¡ vertinimo ataskaitos matyti, kad apskaičiuodamas kultÅ«ros paskirties patalpų (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) vertę, į palyginamųjų objektų sÄ raÅ¡Ä buvo įtraukti kultÅ«ros rÅ«mai, esantys Kaune, (duomenys neskelbtini), t. y. kitoje vietovėje esantis turtas. Atkreiptinas dėmesys, kad pagal bendrÄ principÄ , lyginamuoju metodu nustatant visuomenės poreikiams paimamo turto rinkos vertę ir kompensacijos dydį savininkui, lyginamieji objektai turi bÅ«ti toje pačioje vietovėje esantys, panaÅ¡Å«s pagal savo parametrus ir perleidimo sÄ lygas, turto vienetai (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. balandžio 26 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-249/2013; 2016 m. balandžio 8 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-180-684/2016, kt.).

Taigi UAB „Apus turtas“ atliekant turto vertinimÄ , nepaisant to, kad buvo pritaikyta vietos (vertės zonos) pataisa, buvo nesilaikyta bendrųjų vertinimo lyginamuoju metodu principų.

35. Atskirai pažymėtina, kad UAB „Apus turtas“ parengtoje ataskaitoje, atliekant kultÅ«ros paskirties patalpų (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), kurių vertė sudaro didžiÄ jÄ dalį ginčo pastato rinkos kainos, įvertinimÄ , nebuvo taikytas antrasis vertinimo metodas, kaip nustatyta Turto ir verslo vertinimo metodikos 55 punkte. Vertinimo ataskaitoje tik bendrai nurodyta, kad kultÅ«ros paskirties patalpos yra prastos bÅ«klės, tokios bÅ«klės turtas nėra tinkamas naudoti pagal tikslinę naudojimo paskirtį, todėl pajamų metodas nėra tinkamas. Ataskaitoje pažymėta, kad vertinamas turtas nėra priskirtinas specialios paskirties ar retai rinkoje parduodamų objektų kategorijai, dėl to iÅ¡laidų (kaÅ¡tų) metodo taikymas nustatant vertinamo turto rinkos vertę nėra tinkamas ir metodas netaikomas, o turtas vertinamas taikant kitÄ turto vertinimo metodÄ .

36. PrieÅ¡ingai nei UAB „Apus turtas“ parengtoje ataskaitoje, atliekant teismo paskirtÄ ekspertizę ir nustatant viso pastato, t. y. kultÅ«ros rÅ«mų, esančių (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) vertę, buvo panaudotas ir antrasis – iÅ¡laidų (kaÅ¡tų) metodas, pagal kurį ginčo turtas įvertintas 6 880 000 Eur. Pažymėtina, kad pagal Turto ir verslo vertinimo metodikos 66 punktÄ iÅ¡laidų (kaÅ¡tų) metodas taikomas apskaičiuojant specialios paskirties ar retai rinkoje parduodamų objektų vertę, kai lyginamuoju metodu ar pajamų metodu turto rinkos vertės nustatyti neįmanoma.

Esant nurodytoms aplinkybėms, iÅ¡laidų (kaÅ¡tų) metodu nustatyta atkuriamoji turto vertė laikoma turto rinkos verte. Teisėjų kolegijos vertinimu, teismo ekspertas pagrįstai papildomÄ ginčo statinio vertinimÄ atliko bÅ«tent Å¡iuo metodu, kadangi ginčo statinys, kaip jau minėta, tiek geografine ((duomenys neskelbtini)), tiek kultÅ«rine prasme yra iÅ¡skirtinis, o panaÅ¡Å«s sandoriai rinkoje pakankamai reti (analogiÅ¡kų sandorių nėra). Atitinkamai darytina iÅ¡vada, kad UAB „Apus turtas“ atliktame turto vertinime nepagrįstai buvo netaikytas papildomas (iÅ¡laidų (kaÅ¡tų)) vertinimo metodas.

37. Nepaisant to, kad iÅ¡laidų (kaÅ¡tų) metodas nėra tikslus (jo metu vertinamas turto sukÅ«rimo (statybos ir pan.) sÄ naudos, nuvertėjimas), tačiau Å¡iuo papildomu metodu teismo eksperto nustatyta ginčo statinio vertė (6 880 000 Eur) taip pat yra didesnė nei UAB „Apus turtas“ parengtoje ataskaitoje nurodyta vertė (5 996 000 Eur). Teisėjų kolegija nenustatė, o ieÅ¡kovė nenurodė aplinkybių, susijusių su Å¡io papildomo (kontrolinio) metodo taikymo neatitikimais. Todėl apeliantė nepagrįstai teigia, kad bÅ«tent vertinimo ataskaitoje nurodyta turto vertė yra tiksliausia, o joje taikyti metodai yra objektyvesni nei ekspertizės.

38. Nenustačius aplinkybių, kurios keltų pagrįstas abejones atliktos ekspertizės patikimumu, taip pat Å¡alims neįrodžius (neįrodinėjant) ginčo turto vertės pokyčio nuo sprendimo paimti ginčo turtÄ visuomenės poreikiams iki teismo sprendimu nustatytos jo vertės, teisėjų kolegija konstatuoja neturinti pagrindo spręsti dėl pirmosios instancijos teismo iÅ¡vadų, susijusių su ginčo turto verte (kartu ir kompensacijos dydžio nustatymu), neteisėtumo. Dėl bylos procesinės baigties 39.

Teisėjų kolegija sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas tinkamai iÅ¡tyrė ir įvertino visas nagrinėjamam klausimui reikÅ¡mingas faktines aplinkybes, teisingai aiÅ¡kino ir taikė ginčui aktualias materialiosios teisės normas, vadovavosi kasacinio teismo praktika ir priėmė teisėtÄ bei pagrįstÄ sprendimÄ , kurį naikinti ar keisti ieÅ¡kovės apeliaciniame skunde iÅ¡dėstytais argumentais nėra pagrindo, todėl apeliacinis skundas atmetamas, o skundžiamas pirmosios instancijos teismo sprendimas paliekamas nepakeistas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

40. Atkreiptinas dėmesys, kad pirmosios instancijos teismo sprendimo apraÅ¡omojoje ir motyvuojamoje dalyse (kai kuriose vietose), taip pat rezoliucinėje dalyje klaidingai nurodytas pastato – kultÅ«ros rÅ«mų, esančių (duomenys neskelbtini), unikalus numeris, t. y. vietoje teisingo Nr. (duomenys neskelbtini) (pagal Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko iÅ¡raÅ¡Ä ), nurodytas klaidingas Nr. (duomenys neskelbtini). Atsižvelgdamas į tai, apeliacinės instancijos teismas iÅ¡taiso Vilniaus apygardos teismo 2019 m. birželio 10 d. sprendime padarytÄ raÅ¡ymo apsirikimÄ ir nurodo teisingÄ pastato – kultÅ«ros rÅ«mų, esančių (duomenys neskelbtini), unikalų numerį – (duomenys neskelbtini) (CPK 276 straipsnio 2 dalis).

41. Atsakovė UAB ,,VIPC Vilnius“ pateikė teismui praÅ¡ymÄ paÅ¡alinti iÅ¡ nagrinėjamos bylos jos atstovę – bankroto administratorę UAB „Valeksa“ ir atsakovę UAB „Donseta“. Nurodė, kad UAB „Donseta“ 2019 m. balandžio 16 d. buvo iÅ¡registruota iÅ¡ Juridinių asmenų registro, jÄ Â reorganizavimo bÅ«du sujungus su UAB ,,VIPC Vilnius“, kuriai 2018 m. gruodžio 11 d. buvo nutraukta ne teismo tvarka vykdoma bankroto procedÅ«ra ir panaikintas bankrutuojančios bendrovės statusas. Atsakovė pateikė jos nurodytas aplinkybes patvirtinančius įrodymus – Juridinių asmenų registro iÅ¡raÅ¡us, UAB ,,VIPC Vilnius“ kreditorių susirinkimo protokolÄ .

42. Esant nurodytoms aplinkybėms ir jas pagrindžiantiems įrodymams, UAB ,,VIPC Vilnius“ praÅ¡ymas tenkinamas – iÅ¡ nagrinėjamos bylos paÅ¡alinama UAB ,,VIPC Vilnius“ atstovė –bankroto administratorė UAB „Valeksa“ ir atsakovė UAB „Donseta“ (CPK 37 straipsnis). Dėl bylinėjimosi iÅ¡laidų priteisimo 43. Å aliai, kurios naudai priimtas sprendimas, teismas priteisia iÅ¡ antrosios Å¡alies iÅ¡laidas už advokato ar advokato padėjėjo, dalyvavusių nagrinėjant bylÄ , pagalbÄ , taip pat už pagalbÄ rengiant procesinius dokumentus ir teikiant konsultacijas; dėl Å¡ių iÅ¡laidų priteisimo Å¡alis teismui raÅ¡tu pateikia praÅ¡ymÄ su iÅ¡laidų apskaičiavimu ir pagrindimu; Å¡ios iÅ¡laidos negali bÅ«ti priteisiamos, jeigu praÅ¡ymas dėl jų priteisimo ir iÅ¡laidų dydį patvirtinantys įrodymai nepateikti iki bylos iÅ¡nagrinėjimo iÅ¡ esmės pabaigos (CPK 98 straipsnio 1 dalis).

44. Teismas, spręsdamas dėl išlaidų advokato pagalbai apmokėti, turi pirmiausia nustatyti:

1) ar šios išlaidos padarytos (CPK 88 straipsnis);

2) pagal išvardytus reikalavimus nustatyti jų dydį, o ne vien vadovautis atliktais mokėjimais (CPK 98 straipsnis);

3) nustatytÄ bylinėjimosi iÅ¡laidų sumÄ paskirstyti pagal bylos nagrinėjimo rezultatus (CPK 93 straipsnis) (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. spalio 28 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-533/2008).

45. Kasacinis teismas taip pat yra nurodęs, kad visais atvejais, priteisiant iÅ¡laidas už teisinę advokato ar advokato padėjėjo pagalbÄ , yra taikomas ir realumo kriterijus, t. y. kad Å¡iems asmenims už suteiktas pirmiau nurodytas teisines paslaugas yra sumokėta ir bylÄ laimėjusi Å¡alis patyrė atstovavimo civiliniame procese iÅ¡laidas bei įstatymo nustatyta tvarka teismui pateikė tai patvirtinančius įrodymus (CPK 98 straipsnis). Tokiais atvejais iÅ¡laidos suprantamos kaip iÅ¡leistos lėšos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. spalio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-533/2008; 2017 m. sausio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-7-687/2017) 46.

Atsakovė UAB ,,VIPC Vilnius“ pateikė praÅ¡ymÄ priteisti iÅ¡ ieÅ¡kovės 1 452 Eur advokato teisinės pagalbos iÅ¡laidas rengiant atsiliepimÄ Ä¯ apeliacinį skundÄ . Teisėjų kolegija sprendžia, kad atsakovės patirtos iÅ¡laidos nėra tinkamai pagrįstos. Pažymėtina, kad su atsakovės praÅ¡ymu pateikti 2019 m. rugpjūčio 19 d. PVM sÄ skaita faktÅ«ra serija AAA Nr. 0004131 ir darbų (teisinių paslaugų) perdavimo ­â€“ priėmimo aktas yra iÅ¡raÅ¡yti už visai kitas teisines paslaugas nei Å¡ioje byloje yra suteiktos, t. y. už apeliacinio skundo dėl Vilniaus apygardos administracinio teismo 2018 m. gruodžio 19 d. sprendimo parengimÄ .

Be to, atsakovė prie praÅ¡ymo nepateikė apmokėjimÄ patvirtinančio dokumento. Nors pačiame praÅ¡yme nurodyta, kad atsakovė su advokatų profesine bendrija atsiskaitė mokėjimo pavedimu, taip pat nurodė mokėjimo pavedimo numerį (Nr. O192310782185450) bei paskirtį (pagal PVM sÄ skaitÄ faktÅ«rÄ serija AAA Nr. 0004132), tačiau pati PVM sÄ skaita faktÅ«ra nepateikta (pateikta kita), todėl nėra galimybės įsitikinti ar mokėjimas buvo atliktas (jeigu buvo) už Å¡ioje byloje suteiktas paslaugas.

47. Atsižvelgiant į tai, atsakovės UAB ,,VIPC Vilnius“ praÅ¡ymas priteisti iÅ¡ ieÅ¡kovės Vilniaus miesto savivaldybės 1 452 Eur advokato teisinės pagalbos iÅ¡laidas netenkinamas. Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 331 straipsniu, n u t a r i a : Vilniaus apygardos teismo 2019 m. birželio 10 d. sprendimÄ palikti nepakeistÄ . IÅ¡taisyti Vilniaus apygardos teismo 2019 m. birželio 10 d. sprendimo apraÅ¡omojoje, motyvuojamoje ir rezoliucinėje dalyse padarytÄ raÅ¡ymo apsirikimÄ ir nurodyti teisingÄ pastato – kultÅ«ros rÅ«mų, esančių (duomenys neskelbtini), unikalus numerį – (duomenys neskelbtini).

IÅ¡ bylos paÅ¡alinti atsakovės uždarosios akcinės bendrovės ,,VIPC Vilnius“ atstovę – bankroto administratorę uždarÄ jÄ akcinę bendrovę „Valeksa“, juridinio asmens kodas 123703158, ir atsakovę uždarÄ jÄ akcinę bendrovę „Donseta“, juridinio asmens kodas 304139655. Teisėjai Danutė GasiÅ«nienė Gintaras Pečiulis Vigintas ViÅ¡inskis