765a5d4d-d1d6-4002-b192-e145f3d8829a · Vilniaus apygardos teismas

?Civilinė byla Nr. e2A-1046-912/2019 Teisminio proceso Nr. 2-68-3-04455-2018-8 Procesinio sprendimo kategorija 2.6.11.6; 3.3.1.11 (S) VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS NUTARTIS LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU 2019 m. rugsėjo 24 d. Vilnius Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iÅ¡ teisėjų Irmanto Å ulco, Liudos Uckienės ir Tomo Venckaus (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas), teismo posėdyje apeliacine raÅ¡ytinio proceso tvarka iÅ¡nagrinėjo civilinę bylÄ pagal ieÅ¡kovo I.

V. apeliacinį skundÄ dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2018 m. rugsėjo 20 d. sprendimo, priimto civilinėje byloje pagal ieÅ¡kovo I. V. ieÅ¡kinį atsakovei V. B. dėl iÅ¡laidų daikto trÅ«kumams paÅ¡alinti priteisimo. Teisėjų kolegija nustatė: I. Ginčo esmė 1. IeÅ¡kovas prašė teismo priteisti iÅ¡ atsakovės 29 877 Eur namo trÅ«kumams paÅ¡alinti, 1 000 Eur iÅ¡laidų, patirtų užfiksuojant paslėptus defektus ir parengiant iÅ¡vadÄ , taip pat priteisti bylinėjimosi iÅ¡laidas.

2. IeÅ¡kovas nurodė, kad Å¡alys 2015 m. gruodžio 16 d. sudarė pirkimo-pardavimo sutartį, pagal kuriÄ ieÅ¡kovas iÅ¡ atsakovo nusipirko namÄ ir žemės sklypÄ (duomenys neskelbtini), už 72 000 Eur. Pardavėjo agentė perdavė namo raktus ieÅ¡kovui, kad Å¡is galėtų tvarkyti namo teritorijÄ . Atsakovė gyvena užsienyje, jÄ atstovavo agentė ir tėvas. Notarų biure atsakovės tėvas paklausė, ar galima į sutartį įraÅ¡yti, kad namo kaina mažinama dėl stogo, bet ne dėl netinkamo apÅ¡iltinimo (kaina sumažinta nuo 81 000 Eur iki 72 000 Eur).

Rengdamasis atlikti namo vidaus apdailos remontÄ , ieÅ¡kovas pastebėjo namo iÅ¡orės trÅ«kumus. Atėjus vasarai, pro namo iÅ¡orės apdailos ir kitas dalis iÅ¡dygo augalai. Aptrupėjo rostverko apdaila. IeÅ¡kovas nuėmė dalies cokolio vienÄ putplasčio sluoksnį ir pastebėjo, kad apatinis putplasčio sluoksnis per plonas. Dėl to cokolis netinkamai apÅ¡iltintas. IeÅ¡kovas taip pat pastebėjo, kad drėksta antro ir pirmo aukÅ¡to sienos. Atlikus termovizijÄ , nustatyta, kad grindų Å¡ildymas netinkamas – Å¡ildymo vamzdelių tankis per retas.

Kaimynai informavo, kad namo stogas anksčiau buvo įlūžęs. Atsakovė nuslėpė nuo ieÅ¡kovo tai, kad namas pastatytas nekokybiÅ¡kai. Dėl to, prieÅ¡ sudarydamas sutartį, ieÅ¡kovas negalėjo kreiptis į specialistus ir tinkamai įvertinti namo. Atsakovė žinodama apie praeityje lūžusį stogÄ ir kitus trÅ«kumus, neatskleidė ieÅ¡kovui tokios informacijos, todėl pažeidė pareigÄ , nustatytÄ CK 6.163 straipsnio 4 dalyje ir Å¡alių sutarties 12 punkte. Pirmiau nurodyti trÅ«kumai neakivaizdÅ«s. Juos pastebėti galima tik pasitelkus specialistus ir atlikus specialų tyrimÄ .

IeÅ¡kovas 2017 m. birželio 7 d. pareikalavo sumažinti kainÄ . Atsakovė 2017 m. rugpjūčio 11 d. atsisakė tai padaryti. IeÅ¡kovas kreipėsi į ekspertÄ . Pastarasis pateikė iÅ¡vadÄ , namo grindys ir cokolis netinkamai apÅ¡iltinti, fasadas nudažytas netinkamais dažais, netinkamai nutinkuoti ir apÅ¡iltinti angokraščiai, palangės neįleistos į vidų, netinkamai įrengta fasado apdaila, taip pat yra stogo trÅ«kumų. Dėl to reikia perdaryti grindų apÅ¡iltinimÄ ir Å¡ildymÄ , iÅ¡ naujo apÅ¡iltinti cokolį, iÅ¡taisyti fasado trÅ«kumus, perdaryti stogÄ .

Bendra išlaidų trūkumams pašalinti suma yra 29 877,40 Eur.

3. Atsakovė prašė atmesti ieÅ¡kinį kaip nepagrįstÄ . Atsakovė nurodė, kad namas pradėtas statyti 2008 metais, baigtas – 2011 metais. Jis atsakovei padovanotas 2011 m. gruodžio 28 d. dovanojimo sutartimi. IeÅ¡kovas 2016 m. spalio 10 d. elektroniniu paÅ¡tu pareiÅ¡kė atsakovei pretenzijÄ dėl namo trÅ«kumų (netinkamo grindinio Å¡ildymo, grindų grunto apÅ¡iltinimo, stogo be gelžbetonio vainiko, per stogÄ prasisunkiančio vandens, drėkstančios sienos). Atsakovė 2016 m. spalio 23 d. elektroniniu laiÅ¡ku nesutiko su ieÅ¡kovo pretenzija.

IeÅ¡kovas 2017 m. birželio 7 d. pateikė atsakovei antrÄ pretenzijÄ , reikalavo sumažinti sutarties kainÄ 28 400 Eur. Atsakovė nesutiko to padaryti. IeÅ¡kovas praleido ieÅ¡kinio senaties terminÄ reikalavimui dėl parduoto daikto trÅ«kumų pareikÅ¡ti (CK 1.125 straipsnio 5 dalies 2 punktas). IeÅ¡kovas apie savo tariamÄ teisės pažeidimÄ sužinojo 2016 m. spalio 23 d,, kai gavo atsakovės atsakymÄ Ä¯ pirmÄ pretenzijÄ . Namas su žemės sklypu parduotas už daug mažesnę negu rinkos vertė kainÄ (vidutinė rinkos vertė – 145 600 Eur).

Ieškovui suteiktos visos galimybės nuodugniai apžiūrėti įvertinti namo kokybę. Jam perduoti namo raktai. Dėl grindų apšiltinimo ieškovas remiamasi tik gamintojo rekomendacijomis. Jos neprivalomos. Be to, ieškovas remiasi 2013 metų statybos taisyklėmis, nors namas baigtas statyti 2011 metais. Sutarties 8.5 punkte nustatyta, kad ieškovas susipažino su namo energinio naudingumo klase ir neturi pretenzijų. Dėl to nepagrįstos ieškovo pretenzijos dėl namo cokolio netinkamo apšiltinimo. Fasado trūkumai matomi ir negali būti laikomi paslėptais trūkumais.

Nėra aiÅ¡ku, kada sueižėjo dažai. Name panaudotiems statybos produktams garantinis terminas pasibaigęs 2016 m. birželio 6 d. Tai – natÅ«ralus nusidėvėjimu. IeÅ¡kovas žinojo apie stogo trÅ«kumus. Tai nurodyta Å¡alių sutartyje. Plika akimi matomi stogo plokÅ¡tumos įlinkis ir lietaus surinkimo latakų padėtis neatitinka tikrovės tai, kad anksčiau buvo lūžęs stogas. lūžusį stogÄ neatitinka tikrovės ir, net jei bÅ«tų tiesa, bÅ«tų visiÅ¡kai nereikÅ¡mingos, kadangi paties IeÅ¡kovo pasitelkto eksperto parengtame defektų akte nėra iÅ¡vadų apie netinkamÄ namo stogo bÅ«klę, susijusiÄ su stogo lūžimu.

Eksperto teiginys, kad „stogas neiÅ¡laiko eksploatacinės apkrovos“, paremtas prielaida, nepagrįstas tyrimais ir bandymais. Ekspertas nenustatė, kad namo stogas leidžia vandenį. Taip teigia tik ieÅ¡kovas. IÅ¡ prie defektų akto pridėtų nuotraukų matyti, kad tarp mÅ«rloto ir mÅ«ro yra oranžinės spalvos medžiaga. Ji turi hidroizoliacinių savybių. Å is namo elementas atviras (nepaslėptas). IeÅ¡kovas nepatyrė iÅ¡laidų namo trÅ«kumams Å¡alinti. Nėra įrodymų, kad ieÅ¡kovas sumokėjo už namo trÅ«kumų iÅ¡taisymÄ .

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė 4. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2018 m. rugsėjo 20 d. sprendimu atmetė ieškinį, priteisė atsakovei iš ieškovo 3 938,88 Eur bylinėjimosi išlaidų.

5. Teismas nurodė, kad dėl parduoto daikto trÅ«kumų taikomas sutrumpintas 6 mėn. ieÅ¡kinio senaties terminas (CK 1.125 straipsnio 5 dalies 2 punktas). IeÅ¡kovas iÅ¡ atsakovės 2016 m. spalio 23 d. gavo atsakymÄ , kad ji netenkins jo pretenzijos. Nuo nurodyto momento ieÅ¡kovas turėjo sužinoti apie savo teisės pažeidimÄ , ir prasidėjo ieÅ¡kinio senaties terminas. Å is terminas pasibaigė 2017 m. kovo 23 d. IeÅ¡kinys paduotas 2018 m. vasario 9 d.

6. Teismas padarė iÅ¡vadÄ , kad ieÅ¡kinyje nurodyti tie patys grindų Å¡ildymo trÅ«kumai, kaip ir pirmiau nurodytoje pretenzijoje (vamzdelių ilgis nepakankamas, jie „pakloti per retu žingsniu“). IeÅ¡kinyje ir pretenzijoje nevienodai suformuluotas po grindimis įrengto apÅ¡iltinimo trÅ«kumas. IeÅ¡kinyje ir pretenzijoje nurodyti stogo trÅ«kumai iÅ¡ esmės tokie pat, nes dėl blogos stogo konstrukcijos sunkiasi vanduo.

7. Teismas padarė iÅ¡vadÄ , kad reikalavimams dėl grindų apÅ¡iltinimo sluoksnio, Å¡ildymo sistemos vamzdelių ir stogo trÅ«kumų reikÅ¡ti ieÅ¡kovas praleido ieÅ¡kinio senaties terminÄ . Teismas nenustatė svarbių priežasčių, dėl kurių bÅ«tų galima atnaujinti ieÅ¡kinio senaties terminÄ . Teismas atkreipė dėmesį į tai, kad nei atsakovė, nei jos tėvai nežinojo apie ieÅ¡kovo įvardytus trÅ«kumus, jų neslėpė. Atsakovė negyveno ginčo name. Jos tėvai statė namÄ , bet buvo neprofesionalai.

8. Nepaisydamas to, kad dėl dalies reikalavimų ieÅ¡kovas praleido ieÅ¡kinio senaties terminÄ , teismas pasisakė dėl visų ieÅ¡kinio reikalavimų, juos atmetė kaip nepagrįstus, nes ieÅ¡kovas juos galėjo pastebėti arba nustatyti pasitelkęs ekspertus ir tinkamai patikrinęs perkamÄ daiktÄ (CK 6.333 straipsnio 2 dalis, 6.334 straipsnio 4 dalis).

9. Tai, kad pardavėja, parduodama namÄ sutartyje nenurodė namo trÅ«kų sÄ raÅ¡o, nėra pagrindas konstatuoti, jog pirkėjui neatskleisti namo trÅ«kumai. Teismas padarė iÅ¡vadÄ , kad atsakovė tinkamai įvykdė pareigÄ atskleisti jai žinomÄ informacijÄ apie parduodamÄ namÄ , nes iki sutarties sudarymo perdavė ieÅ¡kovui namo raktus. Be to, Å¡alių sutarties 7.2 punkte nustatyta, kad ieÅ¡kovas „iki sutarties sudarymo turėjo galimybę apžiÅ«rėti ir kelis kartus pats ir su pakviestais ekspertais apžiÅ«rėjo daiktus jų buvimo vietoje, taip pat turėjo galimybę atlikti daiktų techninį, aplinkos apsaugos ir teisinį patikrinimÄ , įvertino daiktų teisinį ir techninį statusÄ , faktinę bÅ«klę ir patvirtina, kad daiktai visiÅ¡kai atitinka jo, kaip pirkėjo, keliamus reikalavimus bei mokamÄ kainÄ ir nei dėl daiktų teisinio ar techninio statuso, nei dėl jų faktinės bÅ«klės, nei dėl mokesčių <...> jokių pretenzijų pardavėjui neturi“.

Pirkėjas patvirtino, kad yra susipažinęs su perkamo daikto kokybe ir, atsižvelgiant į jÄ (įskaitant, bet neapsiribojant pastato stogÄ ), Pirkėjo praÅ¡ymu, buvo sutikta sumažinti kainÄ iki 71 000 Eur (sutarties 8.1 punktas). BÅ«tų neprotinga reikalauti, kad pardavėja, neturėdama specialių žinių ir nežinodama apie esamus trÅ«kumus, pasitelktų ekspertus, kurie padėtų nustatyti visus trÅ«kumus. Nėra argumentų, kodėl sutarta sumažinti namo kainÄ tik dėl stogo apÅ¡iltinimo.

AiÅ¡kinat sutartį pagal ieÅ¡kovo argumentÄ , kad turėtas omenyje tik jam žinomas trÅ«kumas, kuris atskirai neįvardytas, reikÅ¡tų, kad aiÅ¡kinimas priklauso tik nuo subjektyvaus pirkėjo įsivaizdavimo. Pardavėja, nežinodama tikrosios namo bÅ«klės, buvo maksimaliai bendradarbiaujanti siekdama atskleisti namo bÅ«klę.

10. Teismas padarė iÅ¡vadÄ , kad pardavėjos atsakomybė dėl trÅ«kumų buvo apribota ir pirkėjas pirko daiktÄ savo rizika iÅ¡ asmens, kuris nėra profesionalus pardavėjas (CK 6.334 straipsnio 4 dalis). Sutarta kaina buvo gerokai mažesnė negu vidutinė rinkos kaina, nurodyta Nekilnojamojo turto registre (126 000 Eur namo vertė ir 19 600 Eur sklypo vertė, iÅ¡ viso – 145 600 Eur). Teismas atkreipė dėmesį į tai, kad ieÅ¡kovo nurodyta indeksuota sklypo vertė – 174 Eur laikytina akivaizdžiai neatitinkančia rinkos sÄ lygų. Patenkinus ieÅ¡kovo ieÅ¡kinį, sandorių Å¡alių pusiausvyra pasikeistų taip, kad sutarta pardavimo kaina pasikeistų beveik dvigubai ir atsakovė atsidurtų nelygiavertėje padėtyje lyginat su ieÅ¡kovu (CK 6.228 straipsnis).

11. Teismas nurodė, kad ieÅ¡kovo argumentÄ , jog namas turi esminių trÅ«kumų ir jo negalima naudoti pagal paskirtį, paneigia tokios aplinkybės. Pastatas priduotas eksploatuoti, įregistruotas 100 proc. baigtumas. IeÅ¡kovas nesirenka kito teisių gynybos bÅ«do – nepraÅ¡o sandorio pripažinti negaliojančiu. Dėl to manytina, kad įsigytas daiktas iÅ¡ esmės atitinka ieÅ¡kovo lÅ«kesčius. IeÅ¡kovas nepaaiÅ¡kina, kuo konkrečiai jo nurodyti trÅ«kumai mažina naudingÄ sias namo savybes (grindų Å¡ildymas, cokolio (rostverko) apÅ¡iltinimas, langų angokraščių aptinkavimo trÅ«kumai, stogo latakų pritvirtinimas, stogo įlinkimas, mÅ«rloto hidroizoliacija). Aplinkybė, kad ieÅ¡kovas negali daryti remonto, nes dings įrodymai apie trÅ«kumus, laikytina susijusia su teisiniu procesu, bet ne aplinkybe, dėl kurios negalima daikto naudoti pagal paskirtį.

12. Pasisakydamas dėl stogo trÅ«kumų, teismas nurodė, kad ieÅ¡kovas sutartyje nurodė, jog jam žinomi ir priimtini stogo trÅ«kumai. Be to, dublike ieÅ¡kovas nurodė, kad nereiÅ¡kia reikalavimo dėl besiskverbiančio vandens. Lietaus latakų ir mÅ«rloto hidroizoliacijos trÅ«kumai yra matomi. Pasitelkęs ekspertus, pirkėjas galėjo juos pastebėti. Atsakovė, sudarydama sutartį, pateikė ieÅ¡kovui namo energetinio naudingumo sertifikatÄ . IeÅ¡kovas sutartyje nurodė, kad neturi pretenzijų dėl namo energetinio naudingumo.

Prie su namo energetiniu naudingumu susijusių trÅ«kumų priskirtini su grindų Å¡ildymu, grindų apÅ¡iltinimu, cokolio apÅ¡iltinimu, langų angokraščių tinkavimu ir apÅ¡iltinimu ieÅ¡kovo nurodyti trÅ«kimai. IeÅ¡kovas nenurodė, kad kokiÄ Ä¯takÄ namo savybėms turi nurodyti trÅ«kumai. Teismas sprendė, kad fasado trÅ«kumai atidžiam pirkėjui pastebimi (dažų sueižėjimas, nutrupėjimas, netinkamas langų angokraščių tinkavimas, cokolio profilių nenaudojimas, kampinių profilių nepanaudojimas, skardinių palangių neįleidimas po angokraščio plokÅ¡tuma).

IeÅ¡kovo į bylÄ pateiktoje iÅ¡vadoje statybų specialistas remiasi prielaidomis, nurodydamas, kad dažai netinkami (iÅ¡vadoje nurodyta, kad dažai arba suÅ¡alę, arba skirti vidaus sienoms dažyti). Dažai galėjo pradėti eižėti dėl natÅ«ralaus nusidėvėjimo, nes namas statytas nuo 2008 iki 2011 metų, trÅ«kumai užfiksuoti 2017 m. gruodžio mėn.

13. Teismas sumažino atsakovės praÅ¡ytų priteisti bylinėjimosi iÅ¡laidų dydį nuo 5 055,38 Eur iki maksimalaus rekomenduojamo 3 938,88 Eur, atsižvelgęs į teisingumo ministro patvirtintas Rekomendacijas dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamÄ pagalbÄ maksimalaus dydžio. III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai 14. IeÅ¡kovas apeliaciniame skunde praÅ¡o panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2018 m. rugsėjo 20 d. sprendimÄ ir priimti naujÄ sprendimÄ â€“ patenkinti prieÅ¡ieÅ¡kinį.

Apeliacinis skundas grindžiamas tokiais argumentais: 14.1. Senaties terminas nepraleistas. Jeigu jis praleistas, tai buvo svarbios priežastys jam atnaujinti. Pirmosios instancijos teismas neatsižvelgė į tai, kad ieÅ¡kovo 2016 m. spalio 10 d. praneÅ¡ime ir 2017 m. birželio 7 d. pretenzijoje nurodyti trÅ«kumai netapatÅ«s. Be to, ieÅ¡kovo nuomone, buvo svarbių priežasčių ieÅ¡kinio senaties terminui atnaujinti. Reikia specialių žinių atsakyti į klausimÄ , tapatÅ«s praneÅ¡ime ir pretenzijoje iÅ¡vardyti trÅ«kumai, ar ne. 14.2.

TrÅ«kumai buvo paslėpti (dalis trÅ«kumų paslėpta tyčia), todėl ieÅ¡kovas negalėjo praleisti ieÅ¡kinio senaties termino. Ekspertas nurodė, kad stogo trÅ«kumas paslėptas tyčia – stogo plokÅ¡tuma įlinkusi. Gegnės paremtos ties jų ilgio viduriu medine sija po to, kai pastebėtas įlinkis. Dėl to toje vietoje prateka vanduo. Atsakovė negalėjo nežinoti apie stogo įlinkį. Kaimynystėje gyvenantys asmenys matė įlūžusį ir remontuojamÄ stogÄ . IeÅ¡kovo nuomone, kiti trÅ«kumai taip pat paslėpti tyčia.

Jeigu asmuo paslepia vienÄ trÅ«kumÄ , tikėtina, kad jis gali neatskleisti taip pat ir kitų. 14.3. Apie dalį trÅ«kumų atsakovė tikrai žinojo, bet jų neatskleidė ieÅ¡kovui. Atsakovė nepateikė įrodymų, kad name niekada negyveno. Dėl to prieÅ¡inga pirmosios instancijos teismo iÅ¡vada nepagrįsta. 14.4. IeÅ¡kovas užtruko, kol nustatė visus namo trÅ«kumus, nes trÅ«kumai atsirasdavo po truputį. IeÅ¡kovas buvo sÄ Å¾iningas, todėl negalima atsisakyti ginti jo pažeistas teises remiantis tuo, kad praleistas ieÅ¡kinio senaties terminas. 14.5.

Pirmosios instancijos teismas netinkamai įvertino Å¡alių sutarties turinį ir aptartÄ namo kokybę. Teismas neteisingai pritaikė kasacinio teismo praktikÄ , iÅ¡dėstytÄ Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartyje Nr. e3K-3-180-695/2018. Kardinaliai skiriasi nurodytos kasacinio teismo ir nagrinėjamos bylų aplinkybės. 14.6. Pirmosios instancijos teismas Å¡alių sutartį iÅ¡aiÅ¡kino Å¡aliÅ¡kai, rėmėsi tik pardavėjai naudingomis sÄ lygomis (ribojančiomis jos atsakomybę) (sutarties 7.2, 8.1, 8.3 punktai), ignoravo neaiÅ¡kias ir pirkėjui naudingas sÄ lygas.

Teismas nepripažino, kad pardavėjos atsakomybė už trÅ«kumus galėjo bÅ«ti apribota tik aiÅ¡kiai juos atskleidus ir neatsižvelgė į pirkėjo nurodytÄ kasacinio teismo praktikÄ grindžiančiÄ , kad trÅ«kumai privalo bÅ«ti atskleidžiami pakankamai aiÅ¡kiai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2010 m. gruodžio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-530/2010). 14.7. Sutartyje atsakovė nurodė, kad namas kokybiÅ¡kas, ir prisiėmė atsakomybę už paslėptus namo trÅ«kumus (sutarties 6.3, 7.1, 8.2, 8.4 punktai). 14.8.

Pirmosios instancijos teismas netinkamai aiÅ¡kino sutarties sÄ lygas. Visus jų neaiÅ¡kumus teismas aiÅ¡kino pardavėjos naudai. Atsižvelgus į sutarties 6.3, 7.1, 8.2, 8.4 punktus, laikytina, kad sutarties 8.1 punktas neaiÅ¡kus ir jame neapribota pardavėjos atsakomybė. PastarÄ jÄ sÄ lygÄ pasiÅ«lė pardavėja. Teismas nepagrįstai neatsižvelgė į ieÅ¡kovo argumentÄ , kad sutarties 8.1 punkto sÄ lyga įraÅ¡yta dėl nepakankamo stogo apÅ¡iltinimo. 14.9. Teismas nesirėmė sutarties 8.2 punktu, kuriame atsakovė įsipareigojo įrodyti, kad paslėptų trÅ«kumų atsirado po to, kai namas perduotas ieÅ¡kovui. 14.10.

Teismas neatsižvelgė į tai, kad ieškovas tikrai nebūtų sutikęs, jog 1 000 Eur sumažinta kaina apribotų jo teisę reikšti reikalavimus dėl bet kokių trūkumų, apie kuriuos jis nežinojo iki sutarties sudarymo. Sutarties 8.1 punktas negali apriboti pardavėjos atsakomybės už visus stogo trūkumus, nes jame nėra aiškiai įtvirtinta, dėl kokių stogo trūkumų kaina mažinama. 14.11. Konstatuodamas, kad „jeigu pirkėjas, sudarydamas sutartį, planavo reikšti reikalavimus tuo atveju, jeigu rastų daugiau trūkumų negu buvo pastebėjęs (po apžiūros ir įvertinimo su pasitelktais ekspertais), galėjo iki sutarties ar Sutartyje tai atskleisti pardavėjai“ šalių sutarčiai pritaikė rangos sutarties standartus.

Pirkimo-pardavimo santykiuose nėra tokios taisyklės, kuri nustatyta rangos santykiams CK 6.662 straipsnio 2 dalyje (teisė dėl trÅ«kumų po priėmimo suteikta reikÅ¡ti tik tada, kai tai nustatyta sutartyje). Be to, prieÅ¡ingai negu konstatavo pirmosios instancijos teismas, sutartyje nustatyta pirkėjo teisė pretenzijas dėl nustatytų trÅ«kumų pareikÅ¡ti vėliau (sutarties 6.3, 7.1, 8.2 ir 8.4 punktai). 14.12. Teismas neįvertino to, kad pardavėjÄ atstovavo profesionali nekilnojamojo turto agentė, o ieÅ¡kovas namui apžiÅ«rėti nebuvo pasitelkęs ekspertų.

Nors sutartyje įtvirtinta, kad namÄ ieÅ¡kovas apžiÅ«rėjo su ekspertais, bet ne su Å¡eimos nariais, Å¡i aplinkybė neteisinga. 14.13. Atmesdamas ieÅ¡kinį, teisėjas pats vertino techninius aspektus, kuriems įvertinti reikia specialių žinių. Tai teisėjas padarė kitaip negu jie įvertinti į bylÄ pateiktoje eksperto iÅ¡vadoje. Be specialių žinių teismas negalėjo nustatyti, kad ieÅ¡kovo 2016 m. spalio 10 d. praneÅ¡ime ir 2017 m. birželio 7 d. pretenzijoje įvardyti trÅ«kumai iÅ¡ esmės tapatÅ«s. Teismas padarė nepagrįstÄ ir specialisto pozicijai prieÅ¡taraujančiÄ iÅ¡vadÄ , kad stogo trÅ«kumai paslėpti tyčia. 14.14.

Teismas netinkamai įvertinimo energetinio naudingumo sertifikato reikÅ¡mę ir nepagrįstai jÄ susiejo su trÅ«kumais. 14.15. Dažų defektų įprastos apžiÅ«ros metu galėjo nepastebėti ir specialistai, kurie šį defektÄ pastebėjo tik ruoÅ¡damiesi atlikti darbus. 14.16. Nors registre nurodytų verčių suma yra 145 000 Eur, tai nėra pagrindas teigti, kad pardavėja namÄ pardavė už daug mažesnę kainÄ negu jis buvo vertas. Teismas neatsižvelgė į tai, kad vietovėje, kurioje stovi namas, kiti namai įrengti, sutvarkyta jų aplinka, jie buvo be trÅ«kumų, kurie buvo matomi ginčo name sutarties sudarymo metu ir dėl kurių pirkėjas nereiÅ¡kė pretenzijų. 14.17.

Nekilnojamojo turto registro iÅ¡raÅ¡e nustatyta vidutinė rinkos vertė, kuria rėmėsi pardavėja ir pirmosios instancijos teismas, aktuali tik mokestiniams klausimams ir klausimams, susijusiems su disponavimu vieÅ¡Ä ja nuosavybe. Dėl to nurodyta vertė negali turėti reikÅ¡mės nagrinėjant individualų civilinį pirkėjo ir pardavėjos ginÄÄ bei sprendžiant dėl tikrosios daiktų vertės. 14.18. Teismas tinkamai nepagrindė, kodėl nesirėmė kitomis Nekilnojamojo turto registro iÅ¡raÅ¡e nustatytomis sklypo vertėmis. 14.19.

Nepaisant įregistruoto namo baigtumo, jis negalėjo bÅ«ti naudojamas pagal paskirtį. Pirkėjas žinojo, kad, nusipirkęs namÄ , turės atlikti tam tikrus darbus tam, jog galima gyventi. Tai nėra darbai, dėl kurių Å¡ioje byloje reiÅ¡kiami reikalavimai. Ginčas kilo dėl to, kad po sutarties sudarymo paaiÅ¡kėjo paslėpti trÅ«kumai, kurie nebuvo atskleisti ir dėl kurių pirkėjas negalėjo atlikti suplanuotų darbų. Pardavėja garantavo, kad namas įrengtas pagal įprastus namui skirtų techninių dokumentų reikalavimus, bet po sutarties sudarymo paaiÅ¡kėjo, jog tai netiesa. 14.20.

Pirmosios instancijos teismas priteisė nepagrįstai dideles bylinėjimosi iÅ¡laidas. Byla nebuvo maksimaliai sudėtinga. Sudėtingiausias bylos aspektas buvo techninių klausimų nagrinėjimas. Teisiniai klausimai nebuvo reikalaujantys specialių teisinių žinių, sudėtingi ar kompleksiniai. Atsakovė byloje pakeitė atstovÄ . Naujas atstovas buvo priverstas susipažinti su bylos duomenimis, todėl atsakovė patyrė didesnių ir nebÅ«tinų iÅ¡laidų.

15. Atsiliepime į apeliacinį skundÄ atsakovė praÅ¡o atmesti apeliacinį skundÄ kaip nepagrįstÄ . Atsiliepimas grindžiamas tokiais argumentais: 15.1. IeÅ¡kovas pateikė atsakovei 2016 m. spalio 10 d. ir 2017 m. birželio 7 d. pretenzijas. Antrojoje pretenzijoje ir ieÅ¡kinyje ieÅ¡kovas detalizavo pirmojoje pretenzijoje iÅ¡vardytus namo trÅ«kumus. Dėl to nesikeitė trÅ«kumų esmė. Teismas iÅ¡nagrinėjo kiekvienÄ pretenzijose ir ieÅ¡kinyje nurodytÄ trÅ«kumÄ bei nustatė, kad 2016 m. spalio 10 d. pretenzijoje nurodyti kokie pat grindinio Å¡ildymo trÅ«kumai, grindų apÅ¡iltinimo trÅ«kumai ir stogo trÅ«kumai, kuriais ieÅ¡kovas rėmėsi taip pat ir ieÅ¡kinyje.

Dėl to, kad vėlesnėje pretenzijoje įvardytos priežastys, dėl kurių atsirado trÅ«kumų, taip pat pakeistos formuluotės (nepakankamas vamzdelių tankumas pakeistas į netinkamÄ vamzdelių ilgį), nepasikeitė trÅ«kumų pobÅ«dis ir esmė. 15.2. IeÅ¡kiniams dėl parduotų trÅ«kumų taikomas sutrumpintas Å¡eÅ¡ių mėnesių ieÅ¡kinio senaties terminas (CK 1.125 straipsnio 5 dalies 2 punktas). Jis pradedamas skaičiuoti nuo tada, kai pardavėjas atsisako tenkinti pirkėjo reikalavimÄ .

Tai, kad pirkėjas į pardavėjÄ â€žoficialiai“ kreipėsi tik su 2017 m. birželio 7 d. pretenzija, nepanaikina fakto, kad ieÅ¡kovo pretenzija dėl namo trÅ«kumų pateikta dar 2016 m. spalio 10 d. ir kad po atsakovės 2016 m. spalio 23 d. atsakymo ieÅ¡kovui tapo aiÅ¡ku, kad atsakovė neketina taisyti trÅ«kumų. IeÅ¡kinys pateiktas 2018 m. vasario 9 d., t. y. daugiau kaip dvigubai praleidus įstatyme nustatytÄ ieÅ¡kinio senaties terminÄ . 15.3. Nėra pagrindo atnaujinti praleisto ieÅ¡kinio senaties termino, nes ieÅ¡kovo nurodytos priežastys, dėl kurių praleistas terminas, nesvarbios – jos susijusios su ieÅ¡kovo veiksmais, bet ne su objektyviomis, nuo ieÅ¡kovo valios nepriklausančiomis aplinkybėmis. 15.4.

Ieškovo pateiktame defektų akte nėra vienareikšmių išvadų, kad stogo trūkumai tyčia paslėpti. Akte padaryta prielaida, kad gegnės paremtos medine sija, sumontuota po to, kai įlinko stogas. 15.5. Visus aplinkybes, susijusias su namo trūkumų slėpimu tyčia, galinčius pagrįsti įrodymus ieškovas privalėjo pateikti pirmosios instancijos teisme. Ieškovas nenurodė svarbių priežasčių, kodėl visi reikšmingi įrodymai nesurinkti pirmosios instancijos teisme. Atsakovė atkreipė dėmesį į tai, kad ieškovo susirašinėjimai su kaimynais gauti ieškovo prašymu.

Taigi tik nuo ieÅ¡kovo aktyvumo priklausė, laiku bus surinkti Å¡ie įrodymai ar ne. 15.6. Ä®rodymas turi paneigti ar patvirtinti turinčias reikÅ¡mės bylai aplinkybes (CPK 180 straipsnis). SusiraÅ¡inėjimuose nėra Å¡iai bylai reikÅ¡mingos informacijos, paÅ¡aliniai asmenys negali žinoti, dėl ko Å¡alys tarėsi ir derėjosi. Aplinkiniai gyventojai nežinojo apie stogo „lūžimÄ â€œ, nematė stogo remonto. Nesimato susiraÅ¡inėjimų datos. IeÅ¡kovas nenurodo, kodėl naujas papildomų darbų aktas gautas pirmos instancijos teismui iÅ¡nagrinėjus bylÄ .

Turėtų bÅ«ti atsisakoma priimti naujus įrodymus, nes jie pateikti ne laiku. 15.7. NamÄ ieÅ¡kovas pirko iÅ¡ neprofesionalaus pardavėjo. Ä®sigydamas namÄ , kuris dar nebuvo įrengtas ir nebuvo atlikti apdailos darbai, ieÅ¡kovas turėjo pareigÄ ne tik iÅ¡oriÅ¡kai jį apžiÅ«rėti, bet taip pat ir iÅ¡siaiÅ¡kinti atliktų darbų kokybę, galėjo įvertinti statytojo pasirinktas medžiagas, turėjo teisę atsisakyti pirkti, manydamas, jog namas nepateisina jo lÅ«kesčių. 15.8. IeÅ¡kovui buvo palikti namo raktai.

Dėl to ieÅ¡kovas turėjo galimybę iÅ¡samiai apžiÅ«rėti ir įvertinti namÄ . IeÅ¡kovas sutartyje patvirtinimo, kad namÄ apžiÅ«rėjo su ekspertais. 15.9. Pardavėja sutartyje atskleidė stogo trÅ«kumus, pirkėjas juos žinojo, todėl sutartyje apribota pardavėjos atsakomybė už Å¡iuos trÅ«kumus. Taip pat atsakovė, bÅ«dama neprofesionali pardavėja, vadovaudamasi CK 6.334 straipsnio 4 dalimi, turėjo teisę apriboti ir panaikinti savo atsakomybę už kitus parduodamų daiktų trÅ«kumus.

Atsakovė pasinaudojo nurodyta teise, sutartyje nurodė, kad „pardavėjas nėra atsakingas už daiktų trūkumus, apie kuriuos pirkėjas žinojo arba jie yra tiek akivaizdūs, kad bet koks atidus pirkėjas būtų juos pastebėjęs be jokio specialaus tyrimo“ (sutarties 8.3 punktas). 15.10. Nėra įrodymų, kad grindų apšiltinimas neatitinka įprastų reikalavimų. Sutarties 8.5 punkte ieškovas pareiškė, kad susipažino su namo energetinio naudingumo savybėmis ir dėl jų neturi pretenzijų.

Taigi ieÅ¡kovas patvirtino, kad jį tenkina namo energetinis naudingumas. Jei ieÅ¡kovo netenkina Å¡ildymo ir apÅ¡iltinimo bÅ«klė, tai ne atsakovė turi sumokėti už pagerinimÄ , bet ieÅ¡kovas, siekdamas padidinti energetinį efektyvumÄ , turi investuoti papildomų lėšų. Namo fasado trÅ«kumai akivaizdÅ«s, todėl nelaikytini paslėptais. 15.11. Namas pradėtas statyti 2008 metais. Tėvai jį padovanojo atsakovei 2011 metais. IeÅ¡kovas namÄ nusipirko 2015 metais ir per kelerius metus nebaigė įsirengti.

Taigi nebaigtas įrengti namas stovi kelis metus, todėl akivaizdu, kad trupa tinkas. IeÅ¡kovas dėl bÅ«simų namo tvarkymo iÅ¡laidų siekia susimažinti namo kainÄ . Nurodyti darbai negali bÅ«ti prilyginami namo trÅ«kumams, už kuriuos atsakinga atsakovė. 15.12. Aplinkybėms, kurias nustatė teismas, nustatyti nereikėjo specialių žinių. Aplinkybės apie ieÅ¡kovo teisių pažeidimo mastÄ , jo suvokimÄ laikÄ , namo energetinio naudingumo sertifikato reikÅ¡mę, trÅ«kumus, kurie pastebimi atidžiam pirkėju yra teisinio vertinimo reikalaujantys klausimai.

Jie priskirti teismo kompetencijai. Atsakymams į juos gauti nereikia skirti ekspertizės. 15.13. Defektų nustatymo ir jų iÅ¡taisymo aktas parengtas ieÅ¡kovo užsakymu. Atsakovė neturėjo galimybės pateikti klausimų. Nurodytas aktas yra nepatikimas vienpusiÅ¡kas raÅ¡ytinis įrodymas. 15.14. IeÅ¡kovas painioja namo baigtumÄ ir įrengimu. Nėra ginčo, kad namas atlikta tik dalinė apdaila. IeÅ¡kovo teiginius, kad namas itin nekokybiÅ¡kas, netinkamas naudoti pagal paskirtį ir kad ieÅ¡kovas bÅ«tų nemokėjęs tokios kainos, jeigu bÅ«tų žinojęs apie nekokybiÅ¡kumÄ , paneigia ieÅ¡kovo pasirinktas pažeistų teisių gynimo bÅ«das.

IeÅ¡kovas neatsisako sutarties, nereikalauja grÄ Å¾inti pinigų. 15.15. Teismas, vertindamas Å¡alių valiÄ sudaryti sutartį už sutartÄ kainÄ , rėmėsi Nekilnojamojo turto registro duomenimis ir sutarties nuostatomis, kuriose nurodyta perkamo turto rinkos vertė. Kvestionuodamas nurodytÄ vertę, ieÅ¡kovas nepateikė tikrÄ jÄ vertę pagrindžiančių įrodymų. 15.16. Aplinkybės, kad namas neįrengtas, neturi įtakos sklypo vertei. IeÅ¡kovas suderėjo 71 000 Eur kainÄ , garantavo, kad perkamas turtas atitinka jo reikalavimus, o dabar teigia, jog pardavėja privalo kompensuoti 30 877 Eur bÅ«simas iÅ¡laidas.

Namo kaina buvo mažinama kelis kartus (iÅ¡ pradžių turtas pardavinėtas už 81 000 Eur, vėliau nusiderėta iki 72 000 Eur ir galiausiai parduota už 71 000 Eur). IeÅ¡kovas siekia praturtėti atsakovės sÄ skaita. 15.17. Nors ieÅ¡kovas praÅ¡o priteisti iÅ¡laidas namo trÅ«kumams paÅ¡alinti, bet jų ir žalos nepatyrė. IeÅ¡kovas kelis kartus keitė pažeistų teisių gynimo bÅ«dÄ : iÅ¡ pradžių prašė, kad atsakovė paÅ¡alintų trÅ«kumus, po to prašė sumažinti kainÄ , galiausiai – atlyginti iÅ¡laidas trÅ«kumams paÅ¡alinti.

IeÅ¡kovas nepateikė tikslaus nurodytų iÅ¡laidų paskaičiavimo. 15.18. IeÅ¡kovas nepatyrė žalos, nes, atsižvelgiant į tai, kad įsigijo nekilnojamÄ jį turtÄ už kelis kartus sumažintÄ kainÄ , Å¡iuo metu jo padėtis geresnė negu buvo sudarant sutartį. 15.19. Atsakovė prašė atlyginti iÅ¡laidas už atsiliepimo į ieÅ¡kinį ir tripliko parengimÄ , taip pat už pasirengimÄ teismo posėdžiui bei atstovavimÄ jame. Nurodytos iÅ¡laidos buvo bÅ«tinos ir pagrįstos, jos atitinka bylos sudėtingumÄ ir atsakovės atstovų darbo bei laiko sÄ naudas.

Teisėjų kolegija konstatuoja: IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos aplinkybės, teisiniai argumentai ir iÅ¡vados 16. Nagrinėjamoje byloje keliamas pardavėjo atsakomybės už parduotÄ netinkamos kokybės namÄ klausimas.

17. Pagal Civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1, 2 dalis, bylos nagrinėjimo apeliacinės instancijos teisme ribos yra apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylÄ neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, iÅ¡skyrus atvejus, kai to reikalauja vieÅ¡asis interesas, ir, neperžengus skundo ribų, bÅ«tų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai. Neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo ribas, apeliacinės instancijos teismas ex officio (pagal pareigas) patikrina, yra CPK 329 straipsnyje nustatyti absoliutÅ«s sprendimo negaliojimo pagrindai ar ne. Apeliacinės instancijos teismas nenustatė absoliučių Å¡ioje byloje apeliacine tvarka apskųsto pirmosios instancijos teismo sprendimo negaliojimo pagrindų.

18. Byloje nustatyta, kad bylos Å¡alys 2015 m. gruodžio 16 d. sudarė pirkimo-pardavimo sutartį, pagal kuriÄ atsakovė pardavė, o ieÅ¡kovas nupirko gyvenamÄ jį namÄ ir žemės sklypÄ (duomenys neskelbtini), už 71 000 Eur (T. 1, b. l. 13–25). SkelbimÄ apie nurodyto turto pardavimÄ ieÅ¡kovas rado internete. Skelbime buvo nurodyta 81 000 Eur kaina. Namas buvo neįrengtas. IeÅ¡kovas apžiÅ«rėjo namÄ , nurodė, kad pirktų namÄ už 70 000 Eur. Pardavėjos agentė pasiÅ«lė pirkti namÄ už 73 000 Eur.

Name nebuvo vandens, todėl nusiderėta iki 72 000 Eur. Pastebėjęs, kad ant gegnių vatos sluoksnis per mažas, ieÅ¡kovas nusiderėjo iki 71 000 Eur kainos. Iki sutarties sudarymo pardavėjas sumokėjo avansÄ , o pardavėjos agentė perdavė ieÅ¡kovui namo raktus. Notaro biure atsakovės tėvas pasiÅ«lė įraÅ¡yti į sutartį sÄ lygÄ , kad kaina mažinama dėl stogo. IeÅ¡kovas sutiko su nurodyta sÄ lyga. Atėjus pavasariui, ieÅ¡kovas pastebėjo, kad pro namo stogÄ sunkiasi vanduo. ApžiÅ«rėjęs stogÄ , ieÅ¡kovas pamatė, kad stogo danga galbÅ«t sulankstyta ir įlūžusi.

Kaimynai nurodė, kad stogas galbÅ«t buvo įlūžęs. Atėjus vasarai, po iÅ¡orės apdaila ir kitas namo dalis pradėjo augti augalai. Nuėmus dalį cokolio apÅ¡iltinimo, nustatyta, kad apatinis apÅ¡iltinimo sluoksnis plonesnis už virÅ¡utinį, todėl cokolis apÅ¡iltintas netinkamai. ŽiemÄ ieÅ¡kovas užsakė grindų termovizijÄ . JÄ atlikus, nustatyta, kad Å¡ildymo vamzdelių tankis per retas. IeÅ¡kovo teigimu, namas neatitinka kokybinių rodiklių, netinkamas gyventi.

19. IeÅ¡kovas elektroniniu paÅ¡tu 2016 m. spalio 10 d. pateikė atsakovei pretenzijÄ dėl namo trÅ«kumų, prašė juos paÅ¡alinti (T. 1, b. l. 137). Atsakovė 2016 m. spalio 23 d. atsisakė patenkinti ieÅ¡kovo pretenzijÄ (T. 1, b. l. 138).

20. IeÅ¡kovas 2017 m. birželio 7 d. pretenzijoje pareikalavo sumažinti namo kainÄ tiek, kiek namas bÅ«tų vertas, jeigu pardavėja bÅ«tų atskleidusi namo trÅ«kumus (T. 1, b. l. 55–59). Atsakovė 2017 m. rugpjūčio 11 d. atsakyme atsisakė tenkinti ieÅ¡kovo reikalavimÄ (T. 1, b. l. 60–65).

21. Pagal ieÅ¡kovo užsakymÄ , statybų ekspertas T. Mičiuda 2017 m. gruodžio 8 d. parengė iÅ¡vadÄ (T. 1, b. l. 66–107). Ekspertas nustatė, kad namo grindys apÅ¡iltintos netinkamai, po betono sluoksniu putplasčio sluoksnio storis nepakankamas (yra 50 mm, bet, pagal gamintojo reikalavimus, turi bÅ«ti 150–200 mm), per didelis Å¡ildomų grindų vamzdelių sumontavimo žingsnis, netinkamas cokolio (rostverko) apÅ¡iltinimas (nėra horizontalaus apÅ¡iltinimo, vertikaliai apÅ¡iltinta keliais sluoksniais vietoj vieno storo sluoksnio), netinkama fasado apdaila (netinkami dažai, jie sueižėję, trupa, tepasi, netinkamai suformuoti langų angokraščiai, iÅ¡oriniai kampai, palangės neįleistos į vidų, nepanaudotas cokolinis profilis), netinkamai įrengtas stogas (per žemai lietaus surinkimo latakai, įlinkis stogo plokÅ¡tumoje, tarp mÅ«rloto ir mÅ«ro nėra hidroizoliacijos).

Nurodytiems trÅ«kumams iÅ¡taisyti nustatyta 29 877,40 Eur suma. Už eksperto iÅ¡vadÄ ieÅ¡kovas sumokėjo 1 000 Eur.

22. IÅ¡ byloje nustatytų aplinkybių matyti, kad ieÅ¡kovas prašė teismo ginti jo teises CK 6.334 straipsnio 1 dalies 3 punkte nustatytu pažeistų pirkėjo teisių gynimo bÅ«du – reikalauja, kad atsakovė (pardavėja) atlygintų ieÅ¡kovo iÅ¡laidas iÅ¡ atsakovės nusipirkto daikto trÅ«kumams paÅ¡alinti, jeigu trÅ«kumus įmanoma paÅ¡alinti. Atsakovė gynėsi nuo pareikÅ¡to ieÅ¡kinio praÅ¡ydama taikyti ieÅ¡kinio senaties terminÄ ir tuo, kad namo trÅ«kumai buvo akivaizdÅ«s, be to, ieÅ¡kovas buvo nerÅ«pestingas, tikrindamas ir įvertindamas perkamÄ namÄ .

23. Pagal CPK 314 straipsnį, apeliacinės instancijos teismas atsisako priimti naujus įrodymus, kurie galėjo būti pateikti pirmosios instancijos teisme, išskyrus atvejus, kai pirmosios instancijos teismas nepagrįstai juos atsisakė priimti ar kai šių įrodymų pateikimo būtinybė iškilo vėliau.

24. IeÅ¡kovas apeliacinės instancijos teismui pateikė susiraÅ¡inėjimÄ su kaimynais „Messenger“ programėle ir elektroniniu paÅ¡tu, taip pat UAB „Lakista“ 2018 m. spalio 11 d. komercinį pasiÅ«lymÄ dėl namo perdažymo darbų (T. 2, b. l. 51–67).

25. Å ios nutarties 24 punkte nurodyti nauji įrodymai nepagrindžia bÅ«tinybės juos pateikti vėliau, t. y. ne pirmosios, bet apeliacinės instancijos teisme. Apeliantas nenurodė, kodėl po to, kai pirmosios instancijos teismas priėmė sprendimÄ , kreipėsi į kaimynus ir užklausė apie tai, kas matė, kaip statytas ginčo namas, ar stogas buvo įlūžęs. Be to, ieÅ¡kovas nepagrindė, kodėl įrodymus apie fasado perdažymÄ teikia tik apeliacinės instancijos teismui ir kodėl Å¡ių įrodymų negalėjo pateikti pirmosios instancijos teismui. Dėl to teisėjų kolegija sprendžia, kad ieÅ¡kovas pavėluotai teikia naujus įrodymus, todėl juos atsisako priimti.

26. Pagal CK 6.333 straipsnio 1 dalį, pardavėjas privalo perduoti daiktus, kurių kokybė atitinka pirkimo-pardavimo sutarties sÄ lygas bei daiktų kokybę nustatančių dokumentų reikalavimus. Pardavėjas atsako už daiktų trÅ«kumus, jeigu pirkėjas įrodo, kad jie atsirado iki daiktų perdavimo arba dėl priežasčių, atsiradusių iki daiktų perdavimo.

27. CK 6.317 straipsnio 2 dalyje nustatyta garantija pagal įstatymÄ , pagal kuriÄ pardavėjas patvirtina turimÄ nuosavybės teisę į parduodamÄ daiktÄ ir to daikto kokybę.

28. Vadovaujantis CK 6.333 straipsnio 2 dalimi, pardavėjas neprivalo garantuoti, kad nėra paslėptų trÅ«kumų, jeigu apie juos pirkėjas žino arba jie yra tiek akivaizdÅ«s, kad bet koks atidus pirkėjas bÅ«tų juos pastebėjęs be jokio specialaus tyrimo. CK 6.334 straipsnio 4 dalyje įtvirtinta, kad sutarties sÄ lygos, panaikinančios ar apribojančios pardavėjo atsakomybę už daiktų trÅ«kumus, negalioja, iÅ¡skyrus atvejus, kai jis pirkėjui atskleidė daikto trÅ«kumus, kurie pardavėjui buvo ar turėjo bÅ«ti žinomi, taip pat atvejus, kai pirkėjas savo rizika pirko daiktus iÅ¡ asmens, kuris nėra profesionalus pardavėjas.

29. Pagal CK 6.338 straipsnio 2 dalį, kai nenustatytas daikto kokybės garantijos ar tinkamumo naudoti terminas, tai pirkėjas reikalavimus dėl daikto trÅ«kumų gali pareikÅ¡ti per protingÄ terminÄ , bet ne vėliau kaip per dvejus metus nuo daikto perdavimo dienos, jeigu įstatymai ar sutartis nenumato ilgesnio termino.

30. Pagal CK 1.125 straipsnio 5 dalies 2 punktÄ , ieÅ¡kiniams dėl parduotų daiktų trÅ«kumų taikomas sutrumpintas Å¡eÅ¡ių mėnesių ieÅ¡kinio senaties terminas. Dėl ieÅ¡kinio senaties termino 31. Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad ieÅ¡kovas elektroniniu paÅ¡tu 2016 m. spalio 10 d. pateikė atsakovei pretenzijÄ dėl namo trÅ«kumų. Atsakovė 2016 m. spalio 23 d. elektroniniu laiÅ¡ku atsakė, kad netenkins ieÅ¡kovo pretenzijos. Taigi apie savo teisių pažeidimÄ ieÅ¡kovas sužinojo 2016 m. spalio 23 d. TÄ dienÄ prasidėjo 6 mėnesių ieÅ¡kinio senaties terminas. Nurodytas terminas suėjo 2017 m. kovo 23 d. IeÅ¡kovas ieÅ¡kinį teisme pareiÅ¡kė 2018 m. vasario 9 d. Teisėjų kolegija sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas padarė pagrįstÄ iÅ¡vadÄ , kad ieÅ¡kovas praleido ieÅ¡kinio senaties terminÄ dėl trÅ«kumų, iÅ¡vardytų 2016 m. spalio 10 d. pretenzijoje.

32. Apeliantas teigia, kad teismas neįvertino to, kad atsakovė tyčia paslėpė trÅ«kumus, kad ieÅ¡kovo 2016 m. spalio 10 d. pretenzijoje ir 2017 m. birželio 7 d. pretenzijoje nurodyti skirtingi namo trÅ«kumai bei kad ieÅ¡kovas ieÅ¡kinyje remiasi vėlesnėje pretenzijoje iÅ¡vardytais trÅ«kumais. Teisėjų kolegija sprendžia, kad nurodytas apelianto argumentas nepagrįstas dėl tokių priežasčių. Pirma, pirmosios instancijos teismas padarė iÅ¡vadÄ , kad ieÅ¡kovas praleido ieÅ¡kinio senaties terminÄ tik dėl tų trÅ«kumų, kurie nurodyti ieÅ¡kovo 2016 m. spalio 10 pretenzijoje. Antra, paskesnėje pretenzijoje ieÅ¡kovas iÅ¡samiau aptarė ir apibÅ«dino pirmojoje pretenzijoje iÅ¡vardytus namo trÅ«kumus, nurodė priežastis, dėl kurių, jo nuomone, atsirado trÅ«kumų, bei nurodė papildomų trÅ«kumų.

33. Ieškovo 2016 m. spalio 10 d. pretenzijoje nurodyti tokie trūkumai:

1) namo pirmame ir antrame aukšte prastai įrengtas grindinis šildymas – vamzdelių ilgis nepakankamas namo šildymui);

2) po namo pirmojo aukšto grindimis ant grunto padėtas 5 cm storio putų polistirolo sluoksnis, kuris neatitinka Statybos techniniame reglamente galiojančių normų;

3) namo stogo konstrukcija sumontuota nepadarius gelžbetoninio vainiko, stogas pastatytas ant silikatinių blokelių;

4) per stogÄ sunkiasi vanduo;

5) ilgai lyjant, namo siena drėksta.

34. Ieškovo 2017 m. birželio 7 d. pretenzijoje nurodyti tokie trūkumai:

1) stogas vietomis sutrūkęs; 2) kyla abejonių, ar tinkamai uždėtas murlotas;

3) netinkamai sutvirtintas ir apšiltintas rostverkas;

4) drėksta antrame namo aukšte esanti siena;

5) netinkamai įrengtas grindų šildymas;

6) po grindimis paklota per mažai putplasčio;

7) auga augalų ten, kur neturėtų augti;

8) namo pamatai kybo ore;

9) kai kuriose vietose atsilupo putplastis, kuriuo apšiltinti pamaitai.

35. Palyginus iÅ¡vardytus trÅ«kumus, spręstina, kad pirmosios instancijos teismas padarė pagrįstÄ iÅ¡vadÄ , kad reikalavimų, kurie sutampa su pretenzijoje nurodytais trÅ«kumais – dėl grindų apÅ¡iltinimo ir grindinio Å¡ildymo (ieÅ¡kinio 16 punkto a ir b papunkčiai), stogo trÅ«kumų (įlinkusios stogo konstrukcijos ir leidžiamo vandens, nurodytų ieÅ¡kinio 16 punkto g papunkčio ii paragrafas) praleistas ieÅ¡kinio senaties terminas.

36. Byloje nustatyta, kad atsakovė buvo neprofesionali pardavėja. Ginčo namÄ jai padovanojo tėvai ir ji šį turtÄ pardavė ieÅ¡kovui. Gyvenamojo namo pardavimas ieÅ¡kovei buvo vienkartinis sandoris. Byloje nenustatyta, kad atsakovė žinojo apie namo trÅ«kumus. ReikÅ¡minga tai, kad namas buvo nebaigtas įrengti, atsakovė jame negyveno. Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį į tai, kad yra tam tikrų nenustatytų ir jai nežinomų trÅ«kumų, t. y. kad namo kokybė nėra labai gera, pareiÅ¡kėjai turėjo bÅ«ti žinoma, nes ji sutiko sumažinti parduodamo namo kainÄ nuo pradinės 81 000 Eur kainos iki 71 000 Eur.

Tai nereiÅ¡kia, kad atsakovė žinojo konkrečius, vėliau ieÅ¡kovo nustatytus namo trÅ«kumus ir jų tyčia neatskleidė ieÅ¡kovui iki sutarties sudarymo. Nekonstatavus ieÅ¡kovės tyčios dėl to, kad ji neatskleidė namo trÅ«kumų, nurodyta aplinkybė nėra svarbi priežastis, dėl kurios bÅ«tų galima atnaujinti praleistÄ ieÅ¡kinio senaties terminÄ . Be to, ieÅ¡kovas, prieÅ¡ sudarydamas pirkimo-pardavimo sutartį, patikrinęs perkamÄ daiktÄ , jį įvertino, pasiÅ«lė mažesnę kainÄ (70 000 Eur), su kuria atsakovė galiausiai iÅ¡ esmės sutiko (namas parduotas už 71 000 Eur).

37. Tai, kad namo trÅ«kumų atsirado ne iÅ¡ karto, taip pat nelaikytina svarbia priežastimi, dėl kurios turėtų bÅ«ti atnaujintas praleistas ieÅ¡kinio senaties terminas. IeÅ¡kovas namÄ nusipirko 2015 m. gruodžio 16 d., rengėsi įsirengti jo vidų, tvarkė aplink namÄ esančiÄ teritorijÄ . Ä® teismÄ ieÅ¡kovas kreipėsi 2018 m. vasario 9 d. IeÅ¡kovas nepagrindė, kodėl dėl reikalavimų 2016 m. spalio 10 d. pretenzijoje nurodytų trÅ«kumų objektyviai negalėjo pareikÅ¡ti teisme per CK 1.125 straipsnio 5 dalies 2 punkte nustatytÄ sutrumpintÄ ieÅ¡kinio senaties terminÄ .

Dėl ginčo namo kokybės ir ieškovo nurodytų trūkumų kvalifikavimo 38. Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį į tai, kad kasacinio teismo suformuota bendra taisykle dėl tam tikros teisės normos aiškinimo, jeigu šis aiškinimas yra bendro pobūdžio, galima vadovautis taip pat ir bylose, kurių faktinės aplinkybės nesutampa su kasacinio teismo nagrinėtos bylos faktinėmis aplinkybėmis. Tokios pozicijos laikomasi taip pat ir kasacinio teismo praktikoje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. gruodžio 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-446/2009).

39. Nagrinėjamoje byloje pirmosios instancijos teismas rėmėsi kasacinio teismo iÅ¡aiÅ¡kinimu dėl pardavėjo pareigos informuoti pirkėjÄ apie parduodamo daikto kokybė. Be kita ko kasacinis teismas iÅ¡aiÅ¡kino, kad aplinkybė, dėl kokios kokybės daiktų susitarta pirkimo–pardavimo sutartyje, gali bÅ«ti nustatoma ne tik tiesiogiai iÅ¡ sutarties sÄ lygų, bet ir iÅ¡siaiÅ¡kinus sutarties sudarymo aplinkybes, Å¡alių elgesį iki sutarties sudarymo ir pan., jei tai leidžia nustatyti Å¡alių suderintÄ valiÄ dėl pirkimo–pardavimo sutartimi perduodamo daikto kokybės (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-180-695/2018). Tai – bendro pobÅ«džio teisės normos iÅ¡aiÅ¡kinimas. Dėl to pirmosios instancijos teismas pagrįstai juo rėmėsi, nepaisant to, kad nagrinėjamos ir kasacinio teismo bylų faktinės aplinkybės neidentiÅ¡kos.

40. Šalių sutarties 7.1 punkto 10 pastraipoje atsakovė garantavo, kad sutarties sudarymo momentu nėra paslėptų daiktų (namo ir žemės sklypo) trūkumų, dėl kurių daiktų negalima būtų naudoti pagal paskirtį arba jų naudingumas sumažėtų taip, kad pirkėjas apie tuos trūkumus žinodamas arba nebūtų jų visai pirkęs, arba bebūtų už juos tiek mokėjęs (T. 1, b. l. 20).

41. Sutarties 7.2 punkto 2 pastraipoje ieÅ¡kovas pareiÅ¡kė, kad iki sutarties sudarymo turėjo galimybę apžiÅ«rėti kelis kartus ir su pakviestais ekspertais apžiÅ«rėjo daiktus jų buvimo vietoje (...). Nurodyto sutarties punkto 3 pastraipoje ieÅ¡kovas pareiÅ¡kė, kad turėjo galimybę atlikti daiktų techninį, aplinkos apsaugos ir teisinį patikrinimÄ , įvertino daiktų teisinį ir techninį statusÄ , faktinę bÅ«klę, ir patvirtina, kad daiktai visiÅ¡kai atitinka jo, kaip pirkėjo, keliamus reikalavimus bei mokamÄ kainÄ (...).

42. Å alių sutartyje taip pat aptarta daiktų kokybė. Sutarties 8.1 punkte nustatyta, kad pirkėjas yra susipažinęs su perkamo daikto kokybe ir, atsižvelgiant į jÄ (įskaitant, bet neapsiribojant pastato stogÄ ), pirkėjo praÅ¡ymu buvo sutikta sumažinti daikto kainÄ iki 71 000 Eur (T. 1, b. l. 21).

43. Sutarties 8.2 punkte įtvirtinta, kad pardavėjas įstatymų nustatyta tvarka yra atsakingas už paslėptus daiktų trūkumus, dėl kurių daiktų negalima būtų naudoti pagal paskirtį arba jų naudingumas sumažėtų taip, kad pirkėjas apie tuos trūkumus žinodamas arba nebūtų jų visai pirkęs, arba nebūtų už juos tiek mokėjęs, išskyrus jei pardavėjas įrodo, kad jie atsirado po daikto perdavimo dėl pirkėjo ar trečiųjų asmenų kaltės arba dėl nenugalimos jėgos.

44. Sutarties 8.3 punkte nustatyta, kad pardavėjas nėra atsakingas už daiktų trūkumus, kuriuos pardavėjas žinojo arba jie yra tiek akivaizdūs, kad bet koks atidus pirkėjas būtų juos pastebėjęs be jokio specialaus tyrimo.

45. Ä®vertinus aptartas bylos Å¡alių sutarties sÄ lygas darytina, iÅ¡vada, kad pirmosios instancijos teismas teisingai sprendė, jog pardavėja aiÅ¡kiai davė suprasti, kad namo kokybė nėra gera ir kad ji, kaip neprofesionali pardavėja, negali garantuoti namo kokybės, o pirkėjas sutinka su tokia daikto kokybe. Be to, ieÅ¡kovas patvirtino, kad pasitelkė ekspertus ir iÅ¡samiai įvertino namo kokybę. Apeliaciniame skunde ieÅ¡kovas teigia, kad namÄ apžiÅ«rėjo ne su ekspertais, bet su Å¡eimos nariais, bet nepaaiÅ¡kina, kodėl į pirkimo-pardavimo sutartį įrašė kitokiÄ formuluotę, t. y. jog namÄ apžiÅ«rėjo su ekspertais.

46. Teisėjų kolegija daro iÅ¡vadÄ , kad ieÅ¡kovas nepaneigė Å¡alių sutarties 7.1 punkto 10 pastraipoje įraÅ¡ytos sÄ lygos apie atliktÄ namo apžiÅ«rÄ pasitelkus ekspertus. Atsakovė buvo neprofesionali pardavėja, sumažino parduodamo namo su sklypu kainÄ 10 000 Eur (nuo siÅ«lytos 81 000 Eur iki 71 000 Eur). Dėl to, vadovaujantis CK 6.334 straipsnio 4 dalimi, Å¡alių sutarties 8.1 punkte įtvirtina sÄ lyga, kuria apribota atsakovės, kaip pardavėjos atsakomybė, yra galiojanti. Be to, atsakovė per atstovÄ (tėvÄ ) atskleidė stogo trÅ«kumus – apie tai įraÅ¡yta pirmiau nurodytoje sutarties sÄ lygoje. Apeliantas neteisingai teigia, kad pirmosios instancijos teismas neįvertino argumentų, jog ieÅ¡kovas sutarties 8.1 punktÄ suvokė tik kaip stogo apÅ¡iltinimo trÅ«kumÄ . Pažymėtina, kad pirmosios instancijos teismas nurodė, kad Å¡is ieÅ¡kovo teiginys neįrodytas ir yra tik subjektyvus ieÅ¡kovo vertinimas.

47. Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį į tai, kad ieÅ¡kovas stogo apÅ¡iltinimo trÅ«kumÄ siejo su 1 000 Eur kainos sumažinimu, t. y. nuo atsakovės pasiÅ«lytos 72 000 Eur iki 71 000 Eur. Kita vertus nurodyta pozicija neapima viso Å¡alių elgesio ir derybų dėl kainos. Pirmiau nustatyta, kad atsakovė siÅ«lė 81 000 Eur pradinę namo ir sklypo pardavimo kainÄ . IeÅ¡kovas, apžiÅ«rėjęs daiktus pasiÅ«lė 70 000 Eur kainÄ . Atsakovė sutiko parduoti daiktus už 72 000 Eur. Notarų biure kaina Å¡alys sulygo dėl galutinės 71 000 Eur kainos. Susiejus Å¡alių elgesį su sudarytos pirkimo-pardavimo sutarties sÄ lygų turiniu, darytina iÅ¡vada, kad ieÅ¡kovas įvertino ne tik stogo apÅ¡iltinimo trÅ«kumÄ , bet taip pat viso namo kokybę. Dėl to teisėjų kolegija sprendžia, kad nagrinėjamoje byloje pirmosios instancijos teismas tinkamai aiÅ¡kino Å¡alių sutarties 8.1 punktÄ .

48. ReikÅ¡minga tai, kad Å¡alių pirkimo-pardavimo sutartyje įraÅ¡yti Nekilnojamojo turto registro duomenys apie ginčo namo ir sklypo vertes. Nekilnojamojo turto registro duomenimis, namo vidutinė rinkos vertė buvo 126 000 Eur, sklypo – 19 600 Eur, bendra viso turto vidutinė rinkos vertė – 145 600 Eur. IeÅ¡kovas namÄ ir sklypÄ nusipirko už 71 000 Eur kainÄ , t. y. dvigubai mažesnę negu Nekilnojamojo turto registre įraÅ¡yta pirkto turto vidutinė rinkos vertė. TokiÄ situacijÄ vertinant pagal vidutiniÅ¡kai protingo neprofesionalaus pirkėjo standartÄ , darytina iÅ¡vadÄ , kad apdairus, atidus vidutinis pirkėjas objektyviai turėjo galimybių suvokti, kad už dvigubai mažesnę negu vidutinė rinkos vertė kainÄ iÅ¡ neprofesionalaus pardavėjo įsigyjamo daikto kokybė gali turėti trÅ«kumų.

Nurodytos aplinkybės pagrindžia, kad nagrinėjamoje byloje yra pagrindas taikyti CK 6.334 straipsnio 4 dalyje nustatytos taisyklės dėl pardavėjo atsakomybė panaikinančių ar apribojančių sÄ lygų negaliojimo iÅ¡imtį (Å¡alių sutarties 8.1 punkto sÄ lygÄ ).

49. Pažymėtina, kad bet koks atidus pirkėjas, pasitelkęs ekspertus, bÅ«tų pastebėjęs lietaus nutekėjimo latakų įrengimo, murloto hidroizoliacijos trÅ«kumus, dažų sueižėjimÄ , nutrupėjimÄ , netinkamÄ langų angokraščių tinkavimÄ , cokolio ir kampinių profilių nenaudojimÄ , skardinių palangių neįleidimÄ po angokraščio plokÅ¡tuma, nes jie iÅ¡oriÅ¡kai matomi (CK 6.333 straipsnio 2 dalis). Nurodydamas kitus trÅ«kumus, ieÅ¡kovas neįrodė to, kad dėl Å¡ių trÅ«kumų namas yra netinkamas gyventi arba Å¡i funkcija ženkliai pablogėjo. Nėra įrodymų, kad grindų apÅ¡iltinimas, Å¡ildymo sistema, rostverko (cokolio) apÅ¡iltinimas yra toks, kad namo energetinis naudingumas neatitinka deklaruoto Å¡alių pirkimo-pardavimo sutartyje. Sutarties 8.5 punkte ieÅ¡kovas pareiÅ¡kė, kad susipažino su namo energetinio naudingumo savybėmis ir dėl jų neturi pretenzijų. Taigi ieÅ¡kovas patvirtino, kad jį tenkina namo energetinis naudingumas.

50. Teisėjų kolegija atmeta kaip nepagrįstÄ apeliacinio skundo argumentÄ , kad pirmosios instancijos teismas neatsižvelgė į ieÅ¡kovo nurodytÄ kasacinio teismo iÅ¡aiÅ¡kinimÄ , kad parduodamo daikto kokybės trÅ«kumus pardavėjas turi atskleisti pakankamai aiÅ¡kiai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. gruodžio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-530/2010). Pažymėtina, kad pirmosios instancijos teismas nenukrypo nuo nurodyto kasacinio teismo iÅ¡aiÅ¡kinimo, aiÅ¡kindamas atsakovės pareigÄ atskleisti parduodamo namo kokybės trÅ«kumus. Be to, nurodytos kasacinio teismo bylos ir nagrinėjamos bylos faktinės aplinkybės nesutampa, nes kasacinio teismo nagrinėtoje byloje pirkimo-pardavimo sutarties Å¡alys nebuvo nustačiusios sutarties sÄ lygų panaikinančių ar apribojančių pardavėjo atsakomybę už daikto kokybės trÅ«kumus.

51. Pasisakydama dėl bylinėjimosi iÅ¡laidų, teisėjų kolegija sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas nustatė pagrįstÄ jų dydį. Jų dydį teismas sumažino nuo 5 055,38 Eur iki 3 938,88 Eur. Teismas atsižvelgė į maksimalius rekomenduojamų dydžių koeficientus už kiekvienÄ procesinio dokumento rūšį. Taip pat teismas įvertino bylos pobÅ«dį, sudėtingumÄ , atsakovės atstovų teiktų teisinių paslaugų pobÅ«dį, darbo ir laiko sÄ naudas. Dėl to nėra pagrindo keisti bylinėjimosi iÅ¡laidų paskirstymo.

52. Kiti šalių argumentai yra išvestiniai iš pirmiau šioje nutartyje aptartųjų, todėl teisėjų kolegija išsamiau dėl jų nepasisako. Teisėjų kolegija sutinka su kitais pirmosios instancijos teismo motyvais, jiems pritaria, todėl jų nekartoja.

53. Dėl visų Å¡ioje nutartyje iÅ¡vardytų priežasčių teisėjų kolegija konstatuoja, kad ieÅ¡kovo apeliacinis skundas atmestinas, o apskųstas pirmosios instancijos teismo sprendimas paliktinas nepakeistas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas). Dėl bylinėjimosi iÅ¡laidų paskirstymo 54. Atmetus apeliacinį skundÄ , atsakovei iÅ¡ ieÅ¡kovo priteistinos bylinėjimosi iÅ¡laidos. Atsakovė nurodė, kad patyrė 1 936 Eur iÅ¡laidų advokato pagalbÄ suraÅ¡ant atsiliepimÄ Ä¯ apeliacinį skundÄ .

Atsižvelgdama į teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 ir Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu patvirtintų Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamÄ pagalbÄ maksimalaus dydžio 8.11 punktÄ , į bylos pobÅ«dį, keltų ir nagrinėtų klausimų sudėtingumÄ , apimtį, įvertinęs atsiliepimo į apeliacinį skundÄ turinį, aplinkybę, kad tas pats advokatas atsakovę atstovavo pirmosios instancijos teisme, teismas daro iÅ¡vadÄ , kad atsakovės praÅ¡omų priteisti iÅ¡laidų už advokato pagalbÄ dydis per didelis, todėl mažintinas iki 1 200 Eur.

Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 98, 325, straipsniu, 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 2 dalimi, 331 straipsniu, teisėjų kolegija nutaria: Atmesti ieÅ¡kovo I. V. apeliacinį skundÄ . Palikti nepakeistÄ kitÄ Vilniaus miesto apylinkės teismo 2019 m. rugsėjo 20 d. sprendimÄ . Priteisti atsakovei V. B. (a. k. (duomenys neskelbtini) iÅ¡ ieÅ¡kovo I. V. (a. k. (duomenys neskelbtini) 1 200 Eur (tÅ«kstantį du Å¡imtus eurų) bylinėjimosi iÅ¡laidų, patirtų bylÄ nagrinėjant apeliacinės instancijos teisme.

Teisėjai Irmantas Šulcas Liuda Uckienė Tomas Venckus