62b37069-be23-4b37-b239-e566c81c625f · Vilniaus miesto apylinkės teismas

?Civilinė byla Nr. e2-998-1097/2020 Teisminio proceso Nr. 2-68-3-20626-2019-7 Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.4; 2.6.8.10; 2.6.8.11.5; 3.2.4.4; 3.2.4.11 (S) VILNIAUS MIESTO APYLINKĖS TEISMAS  SPRENDIMAS LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU 2020 m. birželio 12 d. Vilnius Vilniaus miesto apylinkės teismo teisėja RÅ«ta Latvelė, sekretoriaujant Ingridai Žuraitei, dalyvaujant ieÅ¡kovų D. V. ir V. M. atstovui advokatui Vykintui Bulotui, atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Orme Investicijos“ atstovei advokatei Olgai Siominai, vieÅ¡ame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka iÅ¡nagrinėjo civilinę bylÄ pagal ieÅ¡kovų D. V. ir V. M. ieÅ¡kinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei ,,Orme Investicijos“ dėl avanso grÄ Å¾inimo ir nuostolių atlyginimo. Teismas n u s t a t ė :

1. IeÅ¡kovai D. V. ir V. M. (toliau – ieÅ¡kovai) kreipėsi į teismÄ su ieÅ¡kiniu atsakovei UAB „Orme Investicijos“ (toliau – atsakovė), praÅ¡ydami priteisti iÅ¡ atsakovės 15 328,52 Eur negrÄ Å¾into avanso, 7338,56 Eur nuostolių atlyginimo, 4798,21 Eur delspinigių, 5 proc. dydžio metinių palÅ«kanų nuo priteistos sumos nuo bylos iÅ¡kėlimo teisme iki sprendimo visiÅ¡ko įvykdymo bei bylinėjimosi iÅ¡laidų atlyginimÄ .

2. IeÅ¡kovai nurodė, kad jie, devyniolika metų gyvenantys Jungtinėje Karalystėje, Londone, 2017-2018 metų žiemÄ nusprendė grįžti gyventi į LietuvÄ , todėl ėmė ieÅ¡koti buto Vilniaus centre. Vienas iÅ¡ esminių kriterijų ieÅ¡kovams renkantis gyvenamÄ jį bÅ«stÄ buvo estetinis pastato vaizdas, bendrosios erdvės ir mažas patalpų skaičius name. Jų interesus atitiko internete ir kitomis priemonėmis reklamuojamame objekte, pavadinimu ,,(duomenys neskelbtini)“, atsakovės parduodamas butas.

IeÅ¡kovai, apsispręsdami įsigyti butÄ atsakovės statomame name, pasikliovė atsakovės pateiktomis statomo pastato vizualizacijomis (tuo metu pastatas nebuvo baigtas statyti) ir pažadais apie objekto kokybę, statybos terminus bei nuolaidas. 2018 m. kovo 12 d. ieÅ¡kovai ir atsakovė pasirašė preliminariÄ jÄ sutartį (papildytÄ 2018 m. kovo 16 d. papildomu susitarimu), pagal kuriÄ ieÅ¡kovai sumokėjo atsakovei 75 305 Eur avansÄ , o atsakovė įsipareigojo už 190 609 Eur parduoti butÄ , automobilių parkavimo vietÄ ir sandėliukÄ , esančius (duomenys neskelbtini), Vilniuje.

3. IeÅ¡kovų teigimu, atsakovė deklaruotų pažadų neiÅ¡pildė, t. y. paaiÅ¡kėjo, kad pastato, kuriame ketintas įsigyti butas, fasadas nebus įrengiamas taip, kaip buvo nurodyta sudarant preliminariÄ jÄ sutartį (nebus balkonų kolonų, nebus pirmo aukÅ¡to balkonų įstiklinimo, balkonų turėklai bus kitokie, fasadas bus sudarkytas lietvamzdžių, fasadinės kolonos bus žymiai mažesnės, nebus kitų dekoratyvinių elementų). Buvo nepagrįstai vilkinami darbų atlikimo terminai, atsakovė ėmė reikalauti papildomų sumų, o atliktų darbų kokybė netenkino.

Dėl to ieÅ¡kovai, supratę, jog negaus to, ko tikėjosi, 2018 m. spalio 28 d. raÅ¡tu informavo atsakovę, kad atsisako preliminariosios sutarties bei pareikalavo grÄ Å¾inti sumokėtas sumas. 2019 m. sausio 25 d. ieÅ¡kovai pakartotinai informavo atsakovę, kad pagrindinės sutarties sudaryti neketina. 2019 m. kovo 15 d. atsakovė pervedė į ieÅ¡kovo sÄ skaitÄ 59 976,48 Eur ir liko skolinga 15 328,52 Eur negrÄ Å¾into avanso. IeÅ¡kovų teigimu, atsakovė privalo grÄ Å¾inti Å¡iÄ sumÄ , nes ieÅ¡kovai pagrįstai atsisakė preliminariosios sutarties dėl atsakovės kaltės. Atsakovei, kaip verslo subjektui, keliami didesni profesinio atidumo, rÅ«pestingumo reikalavimai; bendrovė, užsiimdama nekilnojamojo turto pardavimu, privalo bÅ«ti atidi, rÅ«pestinga ir suteikti vartotojams teisingÄ ir neklaidinančiÄ informacijÄ apie parduodamÄ nekilnojamÄ jį turtÄ .

Ieškovams buvo pateikta neteisinga, klaidinanti ir neišsami informacija. Atitinkama informacija gali būti pripažinta klaidinančia reklama pagal Lietuvos Respublikos reklamos įstatymo 2 straipsnio 3 dalį, todėl šio įstatymo 28 straipsnio 1 dalies 2 punktas taip pat leidžia ieškovams reikalauti nuostolių atlyginimo.

4. Grįsdami reikalavimÄ priteisti 7338,56 Eur nuostoliams atlyginti ieÅ¡kovai nurodė, kad patyrė kelionių į LietuvÄ apžiÅ«rėti buto iÅ¡laidų (1245,55 Eur), buto brėžinių parengimo iÅ¡laidų (150 Eur), teisinių iÅ¡laidų (443,01 Eur), kurias privalo atlyginti atsakovė, dėl kurios neteisėtų veiksmų ieÅ¡kovai atsisakė sutarties. Taip pat ieÅ¡kovai prašė priteisti 5500 Eur neturtinei žalai, patirtai dėl nepatogumų, iÅ¡gyvenimų ir sugaiÅ¡to laiko, atlyginti. Pagal preliminariosios sutarties 8.3.3, 9.5 punktÄ ieÅ¡kovai prašė priteisti iÅ¡ atsakovės 4798,21 Eur delspinigių, nes preliminarioji sutartis buvo nutraukta dėl to, kad turtas neatitiko sutartyje nustatytų reikalavimų.

5. Atsakovė UAB ,,Orme Investicijos“ atsiliepimu į ieÅ¡kinį prašė ieÅ¡kinį atmesti ir priteisti iÅ¡ ieÅ¡kovų bylinėjimosi iÅ¡laidų atlyginimÄ . Atsakovė nurodė, kad preliminariosios sutarties nuostatų nepažeidė, o ieÅ¡kovai nepagrįstai atsisakė nuo sutarties. Jokių parduodamo daikto (buto) trÅ«kumų ir neatitikimų sutarties ar įstatymų reikalavimams nebuvo nustatyta, o ieÅ¡kovų nepagrįstÄ atsisakymÄ nuo preliminarios sutarties lėmė subjektyvios su jais pačiais susijusios priežastys.

Pastato neesminis neatitikimas pirminėms vizualizacijoms nėra trÅ«kumas, be to, ieÅ¡kovai apie tokias aplinkybes žinojo ir negalėjo nežinoti. Statybos metu buvo priimti pastato bÅ«klę pagerinantys sprendimai. Atsakovės sprendimas atsisakyti kolonų balkonų kampuose buvo priimtas dar iki preliminarios sutarties sudarymo, paaiÅ¡kėjus, kad kolonų buvimas neužtikrina reikiamų natÅ«ralaus apÅ¡vietimo rodiklių kai kuriose patalpose bei sukels eksploatacinių problemų ateityje, t. y. toks pakeitimas buvo sÄ lygotas techninių reikalavimų laikymosi.

Nei derybų dėl preliminarios sutarties sudarymo metu, nei vėliau po jos sudarymo, ieškovai niekuomet neminėjo ir neakcentavo to, jog jiems esminę reikšmę turi pastato fasadas ar kažkokie atskiri jo elementai. Ieškovams esminę reikšmę turėjo buto kaina, todėl net ir po preliminarios sutarties sudarymo jie ir toliau tęsė derybas dėl papildomos nuolaidos suteikimo. Supratę, kad preliminarioje sutartyje numatyta kaina nebus keičiama (tokio pakeitimo atsakovė niekuomet nebuvo žadėjusi), ieškovai pakeitė savo nuomonę pagrindinės sutarties sudarymo klausimu ir pradėjo ieškoti preteksto atsisakymui nuo preliminarios sutarties.

IeÅ¡kovai nepagrįstai atsisakė preliminariosios sutarties, todėl atsakovė teisėtai pritaikė jų atžvilgiu sutartyje numatytas netesybas (preliminarios sutarties 9.4 punktas), kurios buvo įskaitytos į ieÅ¡kovų sumokėtÄ avanso sumÄ . Atsakovė taip pat nurodė, kad nepažeidė jokių preliminarioje sutartyje numatytų terminų, o ieÅ¡kovų praÅ¡oma priteisti nuostolių ir neturtinės žalos suma yra nepagrįsta ir neįrodyta.

6. Teismo posėdžio metu ieÅ¡kovai palaikė ieÅ¡kinio reikalavimus; rėmėsi procesiniuose dokumentuose iÅ¡dėstytais argumentais ir nurodytomis aplinkybėmis. IeÅ¡kovai paaiÅ¡kino, kad sudarant preliminariÄ jÄ sutartį pastato fasadas nebuvo baigtas, jiems buvo pateiktos fasado vizualizacijos. Jei ieÅ¡kovai bÅ«tų žinoję, kad pastatas neatrodys taip, kaip pateikiama vizualizacijose, jie nebÅ«tų sudarę preliminariosios sutarties. Taip pat paaiÅ¡kėjo, kad nebus ir kitų pastatui vertę suteikiančių elementų – fontano, archeologinių radinių ekspozicijos namo laiptinėje ir kt.

IeÅ¡kovai nežinojo ir negalėjo žinoti, kad pastatas atrodys kitaip, nei buvo reklamuota, taip pat negalėjo žinoti, kad pastatas nebus užbaigtas pažadėtu laiku ir kad atsakovė nevykdys kitų savo prievolių. Be to, atsakovė po preliminariosios sutarties pasiraÅ¡ymo be jokio teisinio pagrindo ėmė iÅ¡ ieÅ¡kovų reikalauti papildomų sumų už darbus, kuriuos turėjo atlikti pati atsakovė savo sÄ skaita (santechnikos, dujotiekio darbai, atsakovės atliktų darbų broko taisymas ir t. t.).

Atliktų darbų kokybė netenkino ieÅ¡kovų: sienos sumontuotos kreivai, dujotiekis pravestas netinkamai. Ä® bylÄ pateiktos fotonuotraukos, iÅ¡ kurių matyti, kad pastato statyboje galimai naudotos senos statybinės medžiagos.

7. Teismo posėdžio metu atsakovė palaikė praÅ¡ymÄ ieÅ¡kinį atmesti; rėmėsi procesiniuose dokumentuose iÅ¡dėstytais argumentais ir nurodytomis aplinkybėmis. Papildomai nurodė, kad ieÅ¡kovai cituoja preliminarios sutarties priedÄ Nr. 4, kuriame nurodoma, jog pastate turėjo bÅ«ti įrengiamos kolonos, piliastrai ir karnizai. Tai ir buvo padaryta – Å¡is reikalavimas taikomas visam pastatui, o ne vienai konkrečiai jo fasado sienai. Be to, pastato vizualizacija ir projektinė dokumentacija nebuvo preliminarios sutarties sudėtine dalimi. Teismas konstatuoja: IeÅ¡kinys atmestinas.

8. Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.165 straipsnio 4 dalyje įtvirtinta, kad jeigu preliminariÄ jÄ sutartį sudariusi Å¡alis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai Å¡aliai nustatytus nuostolius. Preliminariosios sutarties Å¡alis, reikalaujanti taikyti civilinę atsakomybę pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, privalo įrodyti, kad kitos Å¡alies aktyvÅ«s ir (ar) pasyvÅ«s veiksmai nulėmė pagrindinės sutarties nesudarymÄ , t. y. kad kita Å¡alis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį.

Vienai preliminariosios sutarties šaliai įrodžius, kad kita sutarties šalis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį, įrodinėjimo našta pereina antrajai preliminariosios sutarties šaliai, t. y. ta sutarties šalis, kuri atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį, siekdama išvengti civilinės atsakomybės jai taikymo, turi įrodyti, kad atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį yra pagrįstas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020).

9. Nagrinėjamu atveju nėra ginčo dėl to, kad pagrindinę sutartį atsisakė sudaryti ieÅ¡kovai, tačiau keliamas klausimas, ar ieÅ¡kovų atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį buvo pagrįstas bei teisėtas. Taip pat keliamas klausimas dėl teisinių pagrindinės sutarties atsisakymo pasekmių, priklausomai nuo to, dėl kurios Å¡alies kaltės pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta. Atsižvelgiant į tai, pirmiausia bÅ«tina nustatyti faktines aplinkybes, susijusias su Å¡alių veiksmais sudarant bei vykdant preliminariÄ jÄ sutartį.

Bylos medžiaga leidžia nustatyti tokias reikÅ¡mingas faktines aplinkybes: 9.1. 2018 m. kovo 11 d. vykusiame susiraÅ¡inėjime elektroniniais laiÅ¡kais atsakovės UAB ,,Orme Investicijos“ nekilnojamojo turto brokeris patvirtino ieÅ¡kovui D. V., kad statomas namas yra ir bus premium klasės, daug investuojama į kokybę (monolito karkasas, klinkerio čerpių stogas, dideli mediniai, aliuminiu kaustyti langai, nano tinko fasadas, atvedamos dujos židiniams, pusėje butų dideli balkonai-terasos, prabangiai įrengta laiptinė, butuose lubų aukÅ¡tis 2,85 m), kad gali pasiÅ«lyti 10 000 Eur nuolaidÄ (t. 1, b. l. 86).

IeÅ¡kovas, atsakydamas į šį el. laiÅ¡kÄ , nurodė, kad ,,tikėti, kÄ Å¾ada nežinomas vystytojas, yra tikrai rizikinga, nes jau dabar jis pasilieka visÄ teisę keisti medžiagas ir pan. Balkonų turėklai, kurie pagaminti vietoje rÅ«syje, nė iÅ¡ tolo nepanaÅ¡Å«s į tuos gražius vizualizacijose ir gaminant tokiomis sÄ lygomis kokybiÅ¡ki tikrai nebus. Geresni butai taip pat jau rezervuoti, iÅ¡ tinkamo dydžio su norima terasa beliko tik su kamuotais miegamaisiais. Kad projektas bus pabaigtas žadėtu laiku irgi nepanaÅ¡u, kituose projektuose darbai verda, o čia 3 žmonės dirba ir sako, kad kol kas nėra jokių numatytų planų tolimesniems darbam“ (t. 1, b. l. 86). 9.2. 2018 m. kovo 12 d. pardavėjas UAB ,,Orme Investicijos“ ir pirkėjai D.

V. bei V. M. sudarė preliminariÄ jÄ turto pirkimo-pardavimo sutartį (t. 1, b. l. 11-38), kuria pardavėjas įsipareigojo pastatyti pastatÄ ir parduoti pirkėjams turtÄ â€“ gyvenamosios paskirties patalpÄ (butÄ ), plane pažymėtÄ 9, esančiÄ pastate adresu (duomenys neskelbtini), Vilnius, o pirkėjai įsipareigojo nupirkti turtÄ sutartyje numatytomis sÄ lygomis už preliminariÄ 190 609 Eur kainÄ (sutarties bendrųjų sÄ lygų 2.1 punktas, specialiųjų sÄ lygų 1.1, 2.1, 3.1, 4.1, 5.2 punktai);

Å¡alys įsipareigojo preliminariojoje sutartyje numatytomis sÄ lygomis ir terminais sudaryti pagrindinę sutartį, pagal kuriÄ pardavėjas parduos, o pirkėjai pirks turtÄ (sutarties bendrųjų sÄ lygų 2.2 punktas). 9.3. 2018 m. kovo 16 d. papildomu susitarimu prie 2018 m. kovo 12 d. preliminarios turto – buto Nr. 9 pirkimo-pardavimo sutarties Å¡alys iÅ¡ dalies pakeitė preliminariÄ jÄ sutartį, papildydamos sutartį nuostata, kad pirkėjas turi teisę iki 2018 m. balandžio 25 d. nutraukti preliminariÄ sutartį.

Tokiu atveju pardavėjas privalo grÄ Å¾inti pirkėjui visÄ iki tos dienos gautÄ avanso sumÄ , iÅ¡skyrus: turi teisę pasilikti 1000 Eur, jei pirkėjo rezervuotame bute pirkėjo praÅ¡ymu buvo atlikta papildomų darbų arba projektinių pakeitimų (susitarimo 2 punktas) (t. 1 b. l. 9-10). 9.4. 2018 m. kovo 16 d. mokėjimo pavedimu atsakovei sumokėtas 75 305 Eur avansas butui (duomenys neskelbtini) pirkti (t. 1, b. l. 39). 9.5. 2018 m. gegužės 28 d. atsakovės ieÅ¡kovui siunčiamas el. laiÅ¡kas su prisegamu informaciniu praneÅ¡imu apie naujai registruotÄ statybų baigtumÄ .

Prisegamame 2018 m. gegužės 18 d. atsakovės praneÅ¡ime ieÅ¡kovams nurodoma, kad, vadovaujantis sutarties 5.1.2 punktu, pagal kurį pardavėjas, įvykdęs Sutarties 5.1.1 punkte numatytÄ Ä¯sipareigojimÄ (atlikti ne mažiau nei 80 procentų visų statybos ir apdailos darbų, po kurių gali bÅ«ti identifikuoti atskiri turto vienetai), turi informuoti apie tai pirkėjÄ , prideda nekilnojamojo turto iÅ¡raÅ¡us, patvirtinančius, kad Å¡iuo metu nekilnojamojo turto registre yra įregistruotas 80 proc. viso pastato baigtumas.

Taip pat informuojama, kokiame notarų biure bus sudaroma pagrindinė turto pirkimo-pardavimo sutartis, ir nurodoma, kad apie jos sudarymo datÄ bus praneÅ¡ta atskirai (t. 1, b. l. 126-131). 9.6. 2018 m. balandžio 10–12 d. el. laiÅ¡kai patvirtina, kad derintas ieÅ¡kovo ir atsakovės nekilnojamojo turto brokerio susitikimas (t. 1, b. l. 132-133). Brokeris teiraujasi, kada ieÅ¡kovas atvyks į LietuvÄ , o ieÅ¡kovas informuoja brokerį apie turimus bilietus tam tikrai datai (04.10) ir nurodo, kad susitikimas bus derinamas jam atvykus (t. 2, b. l. 12). 9.7. 2018 m. birželio 18 d. parengtas Å¡alių nepasiraÅ¡ytas papildomo susitarimo prie preliminariosios turto pirkimo-pardavimo sutarties projektas, kuriame turėjo bÅ«ti susitariama, kad pardavėjas suteikia pirkėjui papildomÄ 4000 Eur nuolaidÄ perkamam turtui (t. 1, b. l. 88-89). 9.8. 2018 m. rugsėjo 6 d. el. laiÅ¡ku atsakovės atstovas (pardavimų vadybininkas) siunčia ieÅ¡kovui ,,notarinę sutartį su visais priedais“ (t. 1, b. l. 98). 9.9. 2018 m. rugsėjo 18 d. el. laiÅ¡ke atsakovės pardavimų vadybininkas ieÅ¡kovui nurodo, kad bute Nr. 9 pagal ieÅ¡kovo praÅ¡ymÄ atliekami darbai, kurių metu keičiami standartinio projekto sprendimai pagal ieÅ¡kovo pateiktÄ planÄ .

Teigiama, kad, remiantis sutarties 7.5.1 punktu Å¡ie darbai reikalauja papildomo apmokėjimo, jei jų kaina virÅ¡ija standartinio projekto kainÄ . Nurodoma, kad prisegama informacija apie projekto sÄ matÄ ir komunikacijų bei iÅ¡planavimo sÄ matÄ , darbams, kuriuos ieÅ¡kovai pageidavo atlikti, ir skirtumÄ , kurį reikia sumokėti. Taip pat pridedamas papildomas susitarimas su galutine mokėtina suma, projektinis ir ieÅ¡kovo elektros instaliacijos bei santechnikos iÅ¡vedžiojimo planas (t. 3, b. l. 14-16). Siunčiamame papildomo susitarimo projekte nurodoma 1804,32 Eur priemoka (t. 3, b. l. 18). 9.10. 2018 m. gruodžio 20 d. atsakovė praneÅ¡imu ieÅ¡kovams dėl įsipareigojimo pagal preliminariÄ turto pirkimo-pardavimo sutartį vykdymo termino pratęsimo nurodė, kad, vadovaudamasi preliminarios sutarties 7.3.3 punktu, praneÅ¡a apie sutarties specialiosios dalies 6.2 punkte nurodyto įsipareigojimo vykdymo termino pratęsimÄ 90 darbo dienų laikotarpiui dėl nepalankių statybiniu požiÅ«riu meteorologinių sÄ lygų (t. 1, b. l. 42). 9.11. 2019 m. sausio 25 d. ieÅ¡kovų atstovo praneÅ¡imu atsakovei dėl preliminariosios sutarties atsisakymo nurodoma, kad ieÅ¡kovai sutarties atsisakė 2018 m. spalio 28 d. praneÅ¡imu ir pakartotinai informuoja, kad turto pirkti neketina, nes buvo suklaidinti dėl turto savybių.

Argumentuojant nurodoma, kad pastato fasadas nebus toks, kaip nurodyta sudarant preliminariÄ jÄ sutartį; pakeisti pastato architektÅ«riniai sprendiniai neatitinka pirkėjams pateiktų vizualizacijų ir pastato projekto, o darbų atlikimo terminai nepagrįstai vilkinami. Dėl to pirkėjai atsisako sudaryti pagrindinę sutartį ir reikalauja grÄ Å¾inti visas pirkėjų sumokėtas sumas, sumokėti 6 proc. dydžio netesybas nuo sumokėtos avanso sumos (sutarties 9.5 punktas) ir atlyginti visus patirtus nuostolius (kelionės į LietuvÄ , buto brėžinių rengimo, teisinės iÅ¡laidos), atlyginti neturtinę žalÄ (t. 1, b. l. 43-46). 9.12. 2019 m. vasario 3 d. raÅ¡tu atsakovė, atsakydama į ieÅ¡kovų 2019 m. sausio 25 d. praneÅ¡imÄ , nurodo, kad pardavėjo įsipareigojimai pagal preliminariÄ jÄ sutartį vykdomi tinkamai ir pirkėjams nėra pagrindo nutraukti preliminariÄ jÄ sutartį dėl pardavėjo kaltės (t. 1, b. l. 47-48).

Jei pirkėjai pageidauja atsisakyti sutarties, ji bus laikoma nutraukta dėl pirkėjų kaltės ir pirkėjai turės sumokėti baudÄ . SiÅ«loma surengti susitikimÄ ir situacijÄ spręsti taikiai. 9.13. 2019 m. vasario 18 d. atsakovės pasiÅ«lymas ieÅ¡kovams dėl taikaus ginčo sprendimo (t. 1, b. l. 49-50). 2019 m. kovo 12 d. ieÅ¡kovų atsakymas į pasiÅ«lymÄ dėl taikaus ginčo sprendimo (t. 1, b. l. 51-53). 9.14. 2019 m. kovo 13 d. atsakovės atsakymas ieÅ¡kovams dėl sutarties galiojimo pasibaigimo, lėšų grÄ Å¾inimo ir netesybų įskaitymo.

PraneÅ¡ama apie 15 305 Eur netesybų įskaitymÄ Ä¯ pirkėjų pagal preliminariÄ sutartį sumokėtÄ avanso sumÄ (sutarties 9.4 punktas, CK 6.130–6.131 straipsniai). Nurodoma, jog atsakovė laiko, kad pardavėjas tinkamai grÄ Å¾ino pirkėjams sumokėtÄ avansÄ ir nėra nieko skolingas, o preliminarios sutarties galiojimas pasibaigė (t. 1, b. l. 54-55). 9.15. Nėra ginčo dėl to, kad atsakovė grÄ Å¾ino ieÅ¡kovams 60 000 Eur sumokėto avanso dalį.

10. Byloje nėra ginčo, kad pagrindinę sutartį atsisakė sudaryti ieÅ¡kovai. Dėl to, atsižvelgiant į pirmiau nurodytus 6.165 straipsnio 4 dalies iÅ¡aiÅ¡kinimus, spręstinas klausimas, ar ieÅ¡kovai tÄ padarė pagrįstai ir teisėtai. IeÅ¡kovai nurodė, kad preliminariosios sutarties atsisakė, nes buvo akivaizdu, kad statomas objektas neatitinka sutarties sÄ lygų, t. y. buvo iÅ¡ esmės pakeisti jo iÅ¡vaizdos elementai, pastatas ,,nupigintas“, neatitiko žadėtos prabangios klasės, be to, atsakovė pažeidė sutartus terminus ir buvo akivaizdu, kad darbai laiku nebus baigti.

Teismas, iÅ¡tyręs bylos medžiagÄ , konstatuoja, kad nagrinėjamu atveju nėra pagrindo spręsti, jog ieÅ¡kovų nurodytos aplinkybės laikytinos esminiais atsakovės įsipareigojimų pagal preliminariÄ jÄ sutartį pažeidimais, leidusiais ieÅ¡kovams teisėtai atsisakyti sutarties (CPK 185 straipsnis). Dėl ginčo pastato atitikties vizualizacijai ir nukrypimų pripažinimo esminiais 11. IeÅ¡kovai, grįsdami ieÅ¡kinio reikalavimus, nurodo, kad ginčo pastatas neatitiko preliminariojoje sutartyje nustatytų kriterijų, kad ieÅ¡kovai buvo suklaidinti dėl pastato vaizdo ir kokybės, todėl, pamatę realiai atsakovės pastatytÄ pastatÄ , teisėtai ir pagrįstai atsisakė sutarties.

IeÅ¡kovų teigimu, apsisprendžiant įsigyti ginčo butÄ , esminę reikÅ¡mę turėjo bÅ«tent estetinis pastato vaizdas, tačiau ginčo pastatas neatitinka ieÅ¡kovams teiktų vizualizacijų (nėra balkonų kolonų; balkonų turėklai kitokie, nei parodyti vizualizacijoje; fasadas sudarkytas lietvamzdžiais; nėra kitų dekoratyvinių elementų). Å iuos teiginius ieÅ¡kovai grindžia pastato vizualizacijomis ir realaus pastato fasado nuotraukomis (t. 1, b. l. 2-4; t. 1, b. l. 146); skelbimų, kuriuose pateikiamos tos pačios vizualizacijos, kopijomis (t. 1, b. l. 40-41); atsakovės pripažinimu, jog buvo atlikti fasado keitimai.

Be to, ieÅ¡kovų teigimu, paaiÅ¡kėjo, jog nebus ir kitų pastatui vertę suteikiančių elementų – fontano, archeologinių radinių ekspozicijos namo laiptinėje. IeÅ¡kovų vertinimu, pastato vaizdas nėra prabangus, kaip buvo žadėta, o Å¡iÄ aplinkybę patvirtina kitų asmenų vieÅ¡ai iÅ¡sakyti teiginiai iÅ¡traukoje iÅ¡ objekto paskyros Facebook‘e (jog pastatas yra kaip ,,(duomenys neskelbtini)“), kito butÄ objekte ketinusio įsigyti asmens – liudytojo J. B. – parodymai.

12. Teismo vertinimu, bylos medžiaga nepatvirtina ieÅ¡kovų teiginių, kad bÅ«tent estetinis pastato vaizdas buvo esminis kriterijus pasirinkti ginčo butÄ (CPK 178, 185 straipsniai). Kaip matyti iÅ¡ 2018 m. kovo 11 d. vykusio Å¡alių susiraÅ¡inėjimo el. paÅ¡tu, apie atsakovės teisę keisti sprendinius ir ketinimus keisti fasado detales (taip pat ir kitokius nei vizualizacijoje ketinamus naudoti balkonų turėklus), ieÅ¡kovui buvo žinoma dar iki preliminariosios sutarties pasiraÅ¡ymo (sprendimo 9.1 punktas).

IeÅ¡kovų minimos pastato vizualizacijos nebuvo sudėtine preliminariosios sutarties dalimi, reikalavimai pastato dekoro elementams sutartyje aptarti tiek, kiek įtvirtinta jos priede Nr. 4 (apdailos apraÅ¡yme), kuriame tik iÅ¡vardinamos piliastrų karnizų ir kolonų apdailai naudojamos medžiagos (t. 1, b. l. 36). Å alių susiraÅ¡inėjimas el. laiÅ¡kais, rengti papildomi susitarimai patvirtina, kad Å¡alys aktyviai bendradarbiavo, derėjosi, derino sutarties sÄ lygas (sprendimo 9.1-9.8 punktai). Dėl to tuo atveju, jei ieÅ¡kovams esminę reikÅ¡mę sutarties sudarymui turėjo bÅ«tent pastato vizualizacijose užfiksuotas vaizdas, Å¡i sÄ lyga galėjo bÅ«ti įtraukiama į sutartį, tačiau ieÅ¡kovai nepateikė įrodymų apie tai, jog bÅ«tų siÅ«lę tokiÄ sÄ lygÄ Ä¯traukti ar bÅ«tų pabrėžę fasado tikslios atitikties reklaminei vizualizacijai svarbÄ .

Argumentai dėl pastato neatitikties vizualizacijai pirmÄ kartÄ paminėti tik ieÅ¡kovų 2019 m. sausio 25 d. praneÅ¡ime apie sutarties atsisakymÄ (t. 1, b. l. 43-46). ReikÅ¡minga ir tai, kad pastato vidinio kiemo fasadas, dėl kurio neatitikties vizualizacijoms keliamas klausimas, buvo atidengtas 2018 m. vasarÄ , kÄ patvirtina atsakovės pateiktas 2018 m. liepos 30 d. praneÅ¡imas ginčo objekto internetiniame puslapyje (DOK-5708). IeÅ¡kovai Å¡ios aplinkybės neginčija, tačiau nepaaiÅ¡kina, kodėl, matydami realų pastato vaizdÄ , nekėlė klausimo dėl fasado trÅ«kumų, o toliau derėjosi dėl pagrindinės sutarties sÄ lygų, vykdė preliminariÄ jÄ sutartį ir rengėsi buto remonto darbams (sprendimo 9.8-9.9 punktai).

13. Teismas konstatuoja, kad ieÅ¡kovų pateikti įrodymai nėra pakankami nustatyti, kad ieÅ¡kovų nurodyti atsakovės padaryti fasado ar vidaus patalpų vaizdo pakeitimai turėjo esminę įtakÄ bendram pastato vaizdui ir estetikai, nulėmė pastato ,,nupiginimÄ â€œ (CPK 178, 185 straipsniai). IÅ¡ ieÅ¡kovų paaiÅ¡kinimų ir bylos medžiagos matyti, kad Å¡iuos teiginius ieÅ¡kovai iÅ¡ esmės grindžia subjektyviu grožio bei prabangos suvokimu. Tai svarbu, tačiau negali bÅ«ti neatsižvelgiama į tai, jog ieÅ¡kovai nepaneigė atsakovės teiginių, kad nurodyti pakeitimai atlikti siekiant pagerinti pastato bÅ«klę ir sprendžiant tam tikrus techninius klausimus.

Atsakovė pateikė duomenis, kad atlikti pakeitimai nebuvo pigesni ar prastesni, pavyzdžiui, vidaus laiptai buvo įrengti iÅ¡ natÅ«ralaus akmens (marmuro ir travertino) (pagal sutartį buvo keraminės plytelės), pagrindinės įėjimo durys pagamintos iÅ¡ baltojo Kanados Ä Å¾uolo, hole įrengtos Å¡ildomos grindys, padidintas jo plotas ir pan. (t. 2, b. l. 13-18; 97-119; t. 3, b. l. 90). Atsakovė taip pat pateikė duomenis, kad tokių pakeitimų įgyvendinimas pareikalavimo papildomų investicijų (t. 2, b. l. 36).

Atsakovė paaiÅ¡kino, kad balkonų turėklų dizainas pakeistas pamačius, kad pagaminti pagal vizualizacijoje nurodytÄ pavyzdį turėklai atrodo prastai, o pakeista į kaltinius brangesnius turėklus (minėta, kad apie balkonų turėklų keitimÄ ieÅ¡kovui buvo žinoma iki pasiraÅ¡ant sutartį). Atsakovė taip pat teikė duomenis, kad kolonų balkonų kampuose atsisakyta paaiÅ¡kėjus, jog kolonų buvimas neužtikrina reikiamų insoliacijos ir natÅ«ralaus apÅ¡vietimo rodiklių kai kuriose patalpose bei sukels eksploatacinių problemų ateityje, t. y. toks pakeitimas buvo sÄ lygotas techninių reikalavimų laikymosi (t. 1, b. l. 96-97).

Atsakovė taip pat nurodė, kad radinių ekspozicijos holo grindyse atsisakyta įvertinus, kad ji gali trukdyti judėti hole, apsunkinti patekimÄ Ä¯ liftÄ , todėl ekspozicijÄ planuojama perkelti ant sienos. Aptartas keitimų priežastis patvirtino liudytojai P. B. ir N. V. 2020 m. vasario 25 d. teismo posėdžio metu. Tuo tarpu ieÅ¡kovai Å¡ių duomenų nepaneigė, t. y. nepateikė įrodymų, kad pakeitimai buvo atlikti pigesnėmis, prastesnėmis medžiagomis (CPK 178 straipsnis). IeÅ¡kovai nurodė, kad, renkantis bÅ«stÄ , jiems buvo svarbu pastato estetinis vaizdas, kokybė, bendrosios erdvės ir mažas patalpų skaičius name.

Tačiau nėra pagrindo konstatuoti, kad Å¡ie kriterijai buvo pažeisti: neįrodyta, kad bÅ«tų pasikeitęs butų skaičius, kad fasado ir vidaus patalpų apdailai bÅ«tų panaudotos nekokybiÅ¡kos ar prastesnės medžiagos. Taip pat nėra pagrindo pripažinti, kad iÅ¡ esmės kelių elementų – balkonų turėklų raÅ¡to pakeitimas, kolonų balkonų kampuose atsisakymas – pokyčiai keistų bendrÄ pastato estetikÄ . IÅ¡ atsakovės patektų namo vidinio fasado ir viso pastato nuotraukų matyti, kad pastato fasadas papuoÅ¡tos karnizais, piliastrais, balkonų turėklai dekoruoti ornamentiniais raÅ¡tais, dekoro detalės virÅ¡ langų, dvivėrės medinės įėjimo durys, holo grindys puoÅ¡tos marmuro mozaika (t. 2, b. l. 19-34).

Taigi, atliktų pakeitimų apimtis negali bÅ«ti pripažinta tokia, kuri keistų pastatÄ iÅ¡ esmės (t. 2, b. l. 33). Å ios iÅ¡vados nepaneigia liudytojo J. B. vertinimas, atsižvelgiant į tai, kad Å¡is preliminariÄ jÄ sutartį sudaręs asmuo teigė sutarties neatsisakęs, iÅ¡ ko spręstina, jog pakeitimai jam neatrodo tokie esminiai, nors ir vertinami nepalankiai. Å ios iÅ¡vados negali paneigti ir vienas anoniminis komentaras objekto Facebook‘o paskyroje (t. 1, b. l. 147, 157). PrieÅ¡ingai spręsti neduoda pagrindo ieÅ¡kovų teiktos nuotraukos iÅ¡ objekto.

Kitaip nei atsakovės teiktose nuotraukose, kuriose matosi pastato visuma ir galima identifikuoti konkrečias jo dalis, ieškovų teiktos nuotraukos fragmentiškos, neinformatyvios, iš jų negalima spręsti, kuri pastato dalis fotografuota ir koks yra bendras pastato vaizdas (t. 1, b. l. 58; t. 3, b. l. 99-101).

14. Byloje nenustatyta, kad ginčo pastatas neatitiktų preliminariojoje sutartyje įtvirtintų kriterijų, ar kad atsakovė bÅ«tų atlikusi pastato pakeitimus, kurių negalėjo atlikti pagal preliminariosios sutarties įsipareigojimus (CPK 185 straipsnis). Preliminariosios sutarties bendrųjų sÄ lygų 7.3.2 punkte Å¡alys susitarė, kad pardavėjas turi teisę keisti pastato projektÄ , jeigu tokie pakeitimai <...> (b) nėra susiję su pastato ar automobilių stovėjimo vietos projektinių sprendimų pabloginimu.

Pirmiau aptarti argumentai leidžia konstatuoti nesant pagrindo spręsti apie sprendimų pabloginimÄ . Kaip pagrįstai nurodė atsakovė, nurodytų pastato techninių sprendinių pakeitimas nelaikytinas daikto (ieÅ¡kovų ketinamo įsigyti buto) kokybės trÅ«kumu pagal įstatymÄ : atlikti pakeitimai nedarė įtakos esminiams statinio reikalavimams, neįtakojo pastato ir buto kokybinių ir kiekybinių charakteristikų, nekeitė pastato ar buto tikslinės naudojimo paskirties ir nesumažino jų vertės. PrieÅ¡ingos aplinkybės byloje įrodytos nebuvo (CPK 178 straipsnis).

15. Atkreiptinas dėmesys ir į tai, kad, kaip pagrįstai nurodė atsakovė, vizualizacija, kaip kompiuteriu sukurtas vaizdas, ir realus objektas neiÅ¡vengiamai turi skirtumų. Atsakovė pateikė tai iliustruojančius įrodymus, patvirtinančius, kad paprastai nekilnojamojo turto projektų realizavimo metu realaus pastato vaizdas ir jo paveiksliukas reklaminiame plakate kažkiek skiriasi (t. 1, b. l. 125-126). Atsakovė nepaneigė, kad ieÅ¡kovai laikytini vartotojais Å¡ioje byloje, tačiau taip pat reikÅ¡minga atsižvelgti į ieÅ¡kovų turimÄ patirtį tiek statybų srityje, tiek įsigyjant nekilnojamÄ jį turtÄ .

Pagal pateiktus duomenis, ieškovas yra / buvo įmonių Jungtinėje Karalystėje ,, (duomenys neskelbtini).““ ir ,, (duomenys neskelbtini)“ direktorius; įmonė ,, (duomenys neskelbtini).“.“ teikia statybines paslaugas (t. 1, b. l. 80-85). Ieškovai pateikė duomenis, kad viena iš įmonių nevykdo veiklos (t. 3, b. l. 59), taip pat teigė, jog dabar įmonių veikla užsiima ieškovo dukra, tačiau šios aplinkybės nepaneigia ieškovo turimos patirties statybų verslo srityje.

Taip pat bylos duomenimis ieškovams nuosavybės teise priklauso / priklausė kitų nekilnojamojo turto objektų, taip pat ir butai, adresu (duomenys neskelbtini).“, Vilnius (t. 1, b. l. 99-107; 108-121). Ieškovai nurodė, kad šie kiti nekilnojamojo turto objektai yra visai kitokio pobūdžio, nei ketintas įsigyti turtas, tačiau tai nepaneigia aplinkybės, jog ginčo preliminarioji sutartis nebuvo pirmasis ieškovų sudaromas nekilnojamojo turto sandoris – ieškovai šioje srityje turi nemažai patirties.

Būtent turima patirtis yra reikšminga šios bylos kontekste, nes ieškovams, kaip pakankamai patyrusiems asmenims, turėjo būti suprantama, kad vizualizacija gali skirtis nuo realaus vaizdo. Taip pat kaip jiems galėjo bei turėjo būti suvokiama, kad šalių įsipareigojimai viena kitai yra įtvirtinami sutartyje, todėl tai, kas sutartyje neįtvirtinta (šiuo atveju – vizualizacija), nėra sutarties dalimi.

16. Apibendrinant, nėra pagrindo konstatuoti, kad ieÅ¡kovų nurodyti atsakovės atlikti pastato sprendinių pakeitimai buvo tokie esminiai, kad lemtų paties objekto neatitiktį preliminariosios sutarties sÄ lygoms ir vidutinio apdairaus bei rÅ«pestingo asmens lÅ«kesčiams nurodytoje situacijoje. Remiantis bylos medžiaga, pagrįstais pripažintini atsakovės teiginiai, kad ginčo pastato neatitikimas pirminėms vizualizacijoms negali bÅ«ti laikomas esminiu trÅ«kumu, o ieÅ¡kovai apie Å¡ias aplinkybes galėjo žinoti nuo pastato fasado atidengimo, tikėtina, jog žinojo dar anksčiau, tačiau pretenzijų nereiÅ¡kė iki tol, kol, Å¡alims nepavykus suderinti sutarties sÄ lygų, ieÅ¡kovai apsisprendė sutarties atsisakyti.

Dėl darbų atlikimo terminų 17. IeÅ¡kovai, grįsdami savo atsisakymo nuo sutarties teisėtumÄ ir pagrįstumÄ bei atsakovės kaltę dėl to, nurodė, kad jiems buvo ypač svarbÅ«s darbų atlikimo terminai, o atsakovė darbų laiku neatliko. Pamatę, kad darbai nebus atlikti laiku, ieÅ¡kovai pagrįstai atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Preliminariojoje sutartyje nustatyta, kad visi pastato statybos ir apdailos darbai bus baigti 2018 m. IV ketvirtį (preliminariosios sutarties 6.1, 6.2 punktai), tačiau ginčo pastatas nėra baigtas ir priduotas iki dabar.

Statyba laikoma užbaigta, kai pastatas yra priduodamas komisijai ir suraÅ¡omas užbaigimo aktas (Statybos įstatymo 28 straipsnio 1 dalis). Tik tada galima pradėti pastatÄ naudoti pagal paskirtį, o iki visų statybos užbaigimo procedÅ«rų atlikimo pastatas negali bÅ«ti laikomas pabaigtu.

18. Å iame kontekste svarbu, kÄ Å¡alys buvo susitarusios preliminariojoje sutartyje: 18.1. Sutartyje įtvirtinta numatoma pastato pagrindinių statybos ir apdailos darbų užbaigimo data ir numatoma sutarties priede Nr. 4 nurodytų apdailos darbų pabaigos data – 2018 m. IV ketvirtis (sutarties specialiųjų sÄ lygų 6.1, 6.2 punktai). 18.2. Sutarties bendrųjų sÄ lygų 7.3.3 punkte įtvirtinta, kad pardavėjas turi teisę be atskiro pirkėjo sutikimo pratęsti specialiųjų sÄ lygų 6.1–6.2 punktuose nurodytus terminus, jei atitinkamų įsipareigojimų pardavėjas negali vykdyti dėl nepalankių statybiniu požiÅ«riu meteorologinių sÄ lygų, tokiu atveju terminai gali bÅ«ti pratęsiami iki 90 darbo dienų (sutarties 7.3.3.1 punktas). 18.3.

Sutarties bendrųjų sÄ lygų 7.5.1 punkte nustatyta, kad pirkėjas turi teisę ,,kreiptis į pardavėjÄ su praÅ¡ymu paleisti patalpų vidaus iÅ¡planavimÄ ar apdailos įrangos komplektacijÄ . Toks praÅ¡ymas nesÄ lygoja pardavėjo pareigos atlikti praÅ¡yme nurodomus darbus. Jeigu pardavėjas savo valia sutinka atlikti pirkėjo praÅ¡yme nurodomus darbus ir jeigu pirkėjui yra priimtinos pardavėjo siÅ«lomos tokių darbų atlikimo sÄ lygos, Å¡alys pasiraÅ¡o priedÄ prie Å¡ios sutarties, kuriame nurodoma suma, kuria dėl tokių darbų atlikimo didinama galutinė turto kaina, ir terminas, kuriuo dėl tokių darbų atlikimo yra pratęsiami specialiųjų sÄ lygų 6.1–6.2 punktuose nurodyti terminai, ir prie kurio pridedamas naujas patalpų planas“. 18.4.

Sutarties bendrųjų sÄ lygų 8.3.1 punkte įtvirtinta, kad pirkėjas turi teisę vienaÅ¡aliÅ¡kai nutraukti sutartį, jeigu, pasibaigus specialiųjų sÄ lygų 6.1 punkte numatytam terminui (įskaitant bet kokį jo pratęsimÄ pagal Å¡ios sutarties nuostatas), pardavėjas ilgiau kaip 90 darbo dienų vėluoja įvykdyti bendrųjų sÄ lygų 5.1.3 punkte numatytÄ Ä¯sipareigojimÄ (t. y. informuoti apie darbų pabaigÄ ). 18.5. Sutarties bendrųjų sÄ lygų 1.1.8 punkte apibrėžta pagrindinių statybos ir apdailos darbų sÄ voka, nurodant, kad tai ne mažiau nei 60 proc. visų pastato statybos bei apdailos darbų, po kurių gali bÅ«ti identifikuoti atskiri turto vienetai. 18.6.

Sutarties bendrųjų sÄ lygų 7.2.5 punkte pirkėjai pareiÅ¡kė ir garantavo, jog jiems yra žinoma, kad pagrindinės sutarties sudarymo metu turto baigtumas gali bÅ«ti mažesnis negu 100 procentų, bet ne mažesnis kaip 60 procentų.

19. Sisteminis Å¡ių sutarties nuostatų aiÅ¡kinimas (CK 6.193 straipsnis) leidžia konstatuoti, kad Å¡alys buvo sutarusios, kad ieÅ¡kovams pagrindine sutartimi gali bÅ«ti parduodamas ne mažiau kaip 60 proc. baigtumo objektas, o statybos ir apdailos darbų pabaigos terminas nustatytas 2018 m. IV ketvirtis, su galimybe jį pratęsti atsakovės praneÅ¡imu iki 90 darbo dienų dėl nepalankių statybai metereologinių sÄ lygų (sutarties 7.3.3 punktai), arba atsižvelgiant į pirkėjo pageidavimu atliekamus papildomus darbus (sutarties 7.5.1 punktas). Svarbu ir tai, kad sutarta, jog pirkėjas teisę vienaÅ¡aliÅ¡kai nutraukti sutartį įgyja pasibaigus numatytam terminui su sutarties leistinais pratęsimais, jei pardavėjas po termino pabaigos ilgiau nei 90 darbo dienų vėluoja praneÅ¡ti apie darbų pabaigÄ (sutarties 8.3.1 punktas).

20. Nagrinėjamu atveju nustatyta, kad sutarta pagrindinių statybos ir apdailos darbų užbaigimo data buvo 2018 m. IV ketvirtis. Atsakovė 2018 m. gegužės 28 d. siųstu praneÅ¡imu informavo ieÅ¡kovus apie pastato 80 proc. visų statybos ir apdailos darbų baigtumÄ . IeÅ¡kovų teigimu, preliminariosios sutarties jie atsisakė 2018 m. spalio 28 d. praneÅ¡imu. Aplinkybę, kad toks praneÅ¡imas apie sutarties atsisakymÄ buvo, patvirtina ir pakartotinis ieÅ¡kovų 2019 m. sausio 25 d. praneÅ¡imas apie sutarties atsisakymÄ . Taigi, ieÅ¡kovai sutarties atsisakė nepasibaigus nustatytam darbų atlikimo terminui.

21. Byloje nėra pateiktas pats ieÅ¡kovų minimas 2018 m. spalio 28 d. praneÅ¡imas apie sutarties atsisakymÄ , todėl pirmas raÅ¡ytinis įrodymas, patvirtinantis, kad ieÅ¡kovai sutarties atsisako, yra 2019 m. sausio 25 d. praneÅ¡imas. Tai, kad atsakovai sutarties atsisakė nepasibaigus sutartam darbų atlikimo terminui, patvirtina ir tai, kad atsakovė 2018 m. gruodžio 20 d. praneÅ¡imu ieÅ¡kovams pasinaudojo savo sutarties 7.3.3 punkte įtvirtina teise be atskiro pirkėjo sutikimo pratęsti 6.2 punkte nurodytÄ Ä¯sipareigojimo vykdymo terminÄ 90 darbo dienų laikotarpiui dėl nepalankių statybiniu požiÅ«riu meteorologinių sÄ lygų. Be to, byloje nėra ginčo dėl to, kad atsakovė atliko ieÅ¡kovų individualiai užsakomus darbus jų ketintame pirkti bute, todėl keltinas klausimas ir dėl terminų pratęsimo sutarties 7.5.1 punkto pagrindu.

22. Pažymėtina ir tai, kad sutarties ieÅ¡kovai atsisakė nesilaikydami sutarties bendrųjų sÄ lygų 8.3.1 punkto, pagal kurį pirkėjas turi teisę vienaÅ¡aliÅ¡kai nutraukti sutartį, jeigu, pasibaigus specialiųjų sÄ lygų 6.1 punkte numatytam terminui (įskaitant bet kokį jo pratęsimÄ pagal Å¡ios sutarties nuostatas), pardavėjas ilgiau kaip 90 darbo dienų vėluoja įvykdyti bendrųjų sÄ lygų 5.1.3 punkte numatytÄ Ä¯sipareigojimÄ (t. y. praneÅ¡ti apie darbų pabaigÄ ). Pagal Å¡iÄ sÄ lygÄ teisė nutraukti sutartį vienaÅ¡aliÅ¡kai atsiranda, jei vėluojama 90 darbo dienų po termino pabaigos.

23. Apibendrinant konstatuotina, kad ieÅ¡kovai neturėjo pagrindo atsisakyti preliminariosios sutarties remdamiesi sutartų terminų praleidimu. Å ios iÅ¡vados nepaneigia ieÅ¡kovų teiginiai ir argumentai, susiję su situacija po sutarties atsisakymo, nes tai, kas vyko po 2019 m. sausio 25 d., neturi įtakos sprendžiant dėl Å¡alių veiksmų atitikties sutarties reikalavimams iki nutraukiant sutartį. IeÅ¡kovų nurodomos aplinkybės, kad jiems buvo akivaizdu, jog darbai nebus baigti laiku, grindžiamos prielaidomis ir, nesant kitokių įrodymų, nesudaro pagrindo vertinti Å¡alių elgesį vykdant preliminariÄ sutartį ir veiksmus jos atsisakant.

Be to, kaip pagrįstai nurodo atsakovė, ieÅ¡kovai konkrečiai nenurodo, kokie preliminarios sutarties priede Nr. 4 nurodyti darbai nebuvo atlikti tuo metu, kai ieÅ¡kovai pateikė 2019 m. sausio 25 d. praneÅ¡imÄ dėl preliminarios sutarties atsisakymo. O tai yra svarbu atsižvelgiant į tai, kad pagal sutartį ieÅ¡kovams galėjo bÅ«ti parduodamas daugiau nei 60 proc. baigtumo objektas.

24. Teismo vertinimu, Å¡iai bylai nėra reikÅ¡mingi ieÅ¡kovų teiginiai, susiję su atsakovės, kaip juridinio asmens, apibÅ«dinimu: kokios Å¡alies pilietis jai vadovauja, kas yra akcininkai, kiek joje dirba darbuotojų, kokios jos pajamos ir kt. Minėta, kad ieÅ¡kovai turi daug patirties tiek statybų, tiek nekilnojamojo turto įsigijimo srityse, todėl kontrahento pasirinkimas buvo jų sutarties laisvės iÅ¡raiÅ¡ka ir negali bÅ«ti argumentas vertinant Å¡alių elgesį vykdant sutartį. Pažymėtina ir tai, kad iÅ¡ ieÅ¡kovo 2018 m. kovo 11 d. el. laiÅ¡ko turinio matyti, kad nurodytas rizikas ieÅ¡kovas suvokė dar prieÅ¡ pasiraÅ¡ant preliminariÄ jÄ sutartį, t. y. sÄ moningai jas įvertino ir apsisprendė sutartį vis tiek sudaryti.

25. Atsižvelgiant į pirmiau nurodytas aplinkybes, atmestinas kaip neįrodytas ieškovų teiginys, jog jie pagrįstai atsisakė preliminariosios sutarties dėl pažeistų jos vykdymo terminų iš atsakovės pusės.

26. IeÅ¡kovai, argumentuodami teiginius dėl sutarties atsisakymo pagrįstumo, taip pat nurodė, kad atsakovė po preliminariosios sutarties pasiraÅ¡ymo ėmė iÅ¡ ieÅ¡kovų reikalauti papildomų sumų už darbus, kuriuos turėjo atlikti pati atsakovė savo sÄ skaita. IÅ¡ nustatytų aplinkybių matyti, kad jog atsakovė papildomo mokėjimo klausimÄ iÅ¡kėlė 2018 m. rugsėjo 18 d. el. laiÅ¡ke, kuriame aptariami pagal ieÅ¡kovų projektÄ jų ketintame įsigyti bute atliekami pakeitimai, lyginant su projektiniais buto sprendiniais, tokių pakeitimų darbų kaina. Byloje nėra ginčo dėl to, kad bute buvo atliekami darbai pagal ieÅ¡kovų individualų projektÄ . Atsižvelgiant į preliminariosios sutarties 7.5.1 punktÄ , tokio reikalavimo dėl papildomo apmokėjimo nėra pagrindo pripažinti neteisėtu (CPK 178, 185 straipsniai). Duomenų apie kitokius reikalavimus byloje nėra.

27. Apibendrinant konstatuotina, kad ieÅ¡kovai neįrodė, jog sudaryti pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį bÅ«tų atsisakę pagrįstai dėl atsakovės kaltės (CPK 185 straipsnis). Nenustačius, kad sutarties atsisakymas buvo pagrįstas ir teisėtas, spręstinas tokio atsisakymo pasekmių klausimas. Dėl netesybų įskaitymo į sumokėtÄ avansÄ teisėtumo 28. AvansÄ arba preliminariosios sutarties įvykdymui užtikrinti pinigų sumÄ sumokėjusi Å¡alis turi teisę reikalauti grÄ Å¾inti juos visais atvejais, iÅ¡skyrus tuos, kai iÅ¡ preliminariosios sutarties turinio galima daryti iÅ¡vadÄ apie Å¡ios sutarties Å¡alių susitarimÄ dėl atsakomybės už Å¡ioje sutartyje nustatytų įsipareigojimų nevykdymÄ netesybų forma.

TokiÄ sankcijÄ sutartyje nustačius, reikalavimas grÄ Å¾inti tokias pinigų sumas negali bÅ«ti tenkinamas ta apimtimi, kiek jis įskaitomas prieÅ¡prieÅ¡iniu vienarÅ«Å¡iu reikalavimu taikyti netesybas (CK 6.130 straipsnio 1 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2015 m. vasario 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-22-219/2015; 2020 m. vasario 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-7-378/2020).

29. Ginčo preliminariosios sutarties 8.1.4 punkte Å¡alys susitarė, kad pardavėjas turi teisę vienaÅ¡aliÅ¡kai nutraukti sutartį, jei pirkėjas kitu bÅ«du iÅ¡ esmės pažeidžia sutartį. Jeigu sutartis nutraukiama bendrųjų sÄ lygų 8.1 punkte numatytais pagrindais, pirkėjas įsipareigojo sumokėti pardavėjui baudÄ , lygiÄ 50 proc. nuo pirkėjo sumokėto avanso sumos, jeigu avanso suma nevirÅ¡ija 50 proc. preliminariosios turto kainos, ar lygiÄ 25 proc. nuo pirkėjo sumokėto avanso sumos, jeigu avanso suma yra lygi ar virÅ¡ija 50 proc. preliminariosios turto kainos, bei atlyginti visus kitus dokumentais pagrįstus nuostolius, kurių minėta bauda nepadengia.

Tokia bauda ir nuostoliai iÅ¡skaitomi iÅ¡ pirkėjui grÄ Å¾intinos turto kainos dalies, kuriÄ pirkėjas buvo sumokėjęs pardavėjui pagal Å¡iÄ sutartį (sutarties 9.4 punktas). Atsižvelgiant į tai, laikytina, kad pagal Å¡alių preliminariÄ jÄ sutartį atsakovė turėjo teisę atlikti netesybų įskaitymÄ Ä¯ sumokėtÄ ieÅ¡kovų avanso sumÄ , atsižvelgdama į tai, kad ieÅ¡kovai be pakankamo pagrįsto pagrindo atsisakė sutarties.

30. Vertinant atsakovės atliktÄ netesybų įskaitymÄ Ä¯ sumokėtÄ avansÄ , turi bÅ«ti atsakyta į klausimÄ , ar taikytos netesybos nėra nepagrįstai didelės.

31. Atsakovė, grįsdama teiginius, kad netesybos nelaikytinos nepagrįstai didelėmis, teikė duomenis apie patirtas iÅ¡laidas pritaikant ginčo butÄ ieÅ¡kovų poreikiams pagal jų pateiktÄ projektÄ , taip pat apie tai, jog, ieÅ¡kovams atsisakius sutarties, atsakovė turėjo Å¡alinti ieÅ¡kovų atliktus pakeitimus ir atstatyti butÄ Ä¯ projektinę padėtį, nes, atsakovės teigimu, Å¡ie pakeitimai buvo nepatrauklÅ«s kitiems pirkėjams. Grįsdama Å¡ių iÅ¡laidų dydį, atsakovė pateikė remonto darbų lokalinę sÄ matÄ butui (duomenys neskelbtini).“, Vilnius, 15 609 Eur sumai (t. 1, b. l. 122), 2019 m. rugpjūčio 27 d. ir 2019 m. gruodžio 3 d. apžiÅ«rėjus butÄ parengtÄ buto, įrengto pagal pirkėjo individualius pageidavimus, atstatymo ir kainos nustatymo ataskaitÄ , pagal kuriÄ iÅ¡laidų suma – 17 580,09 Eur (t. 3, b. l. 105-132).

32. Ieškovai neneigė, kad jų užsakymu buvo atlikta pakeitimų jų ketintame įsigyti bute, tačiau nurodė, jog atsakovės nurodomi nuostoliai nepagrįsti, skaičiavimai prieštaringi, skirtinguose skaičiavimuose pateikiami skirtingi skaičiai, nurodomi darbai atlikti mažesniais kiekiais arba iš viso nebuvo atlikti, be to, atsakovės pateiktas buto išplanavimas buvo neracionalus, pateikiami butų išplanavimo duomenys skirtingi ir, ieškovo teigimu, tikėtinai tikslingai pritaikyti šiai bylai (t. 2, b. l. 48, 71, 154-153, 155, 157; t. 3, b. l.2, 112). Įrodymų, kokia galėtų būti pagrįsta atliktų darbų kaina, ieškovai nepateikė (CPK 178 straipsnis).

33. Teismas pažymi, kad pagal ginčo preliminariosios sutarties 9.8 punktÄ , Å¡alys susitarė, kad ,,Å¡ioje sutartyje numatytų netesybų dydžiai atitinka Å¡alių iÅ¡ anksto įvertintus atitinkamos Å¡alies nuostolius dėl kitos Å¡alies įsipareigojimų nevykdymo ir (ar) sutarties nutraukimo ir (ar) pagrindinės sutarties nesudarymo, taip pat yra ekonomiÅ¡kai pagrįsti ir visiÅ¡kai atitinka Å¡alių interesus, neprieÅ¡tarauja protingumo ir sÄ Å¾iningumo principams“. Atsakovė nepraÅ¡o priteisti nuostolių atlyginimo, todėl jų dydis aktualus tik įsitikinant, ar pagal sutartį nustatytos netesybos nėra nepagrįstai didelės. Dėl to nagrinėjamu atveju nėra aktualu nustatyti tikslų atsakovės iÅ¡laidų butui pritaikyti ieÅ¡kovų poreikiams ir grÄ Å¾inti į buvusiÄ padėtį ar paruoÅ¡ti naujiems pirkėjams dydį.

Ä®vertinus byloje esančius duomenis apie darbų ginčo bute kainÄ , pripažintina, kad 15 305 Eur netesybų taikymas ieÅ¡kovų atžvilgiu, atitinka protingumo bei sÄ Å¾iningumo principus ir nėra pagrindo jų pripažinti nepagrįstai didelėmis.

34. Nagrinėjamu atveju konstatavus, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl ieÅ¡kovų nepagrįsto atsisakymo jÄ sudaryti, atsakovė teisėtai ieÅ¡kovų sumokėto avanso dalį įskaitė į sutartines netesybas, t. y. atsakovės prievolė grÄ Å¾inti ieÅ¡kovams sumokėtÄ 15 305 Eur avanso dalį pasibaigė įskaitymu. IeÅ¡kovai nepateikia argumentų, paneigiančių atsakovės atlikto įskaitymo teisėtumÄ .

35. Ä®vertinus nurodytas aplinkybes, ieÅ¡kinio reikalavimas dėl 15 305 Eur ieÅ¡kovų sumokėto avanso priteisimo iÅ¡ atsakovės atmestinas. Taip pat atmestinas ir su Å¡iuo reikalavimu susijęs iÅ¡vestinis reikalavimas dėl delspinigių priteisimo. Dėl ieÅ¡kovų reikalavimo priteisti nuostolius ir atlyginti neturtinę žalÄ 36. Reikalaudami priteisti iÅ¡ atsakovės nuostolių atlyginimÄ ir neturtinės žalos atlyginimÄ , ieÅ¡kovai turėtų įrodyti atsakovės civilinės atsakomybės sÄ lygas: neteisėtus veiksmus, ieÅ¡kovų patirtÄ Å¾alÄ bei priežastinį ryšį tarp atsakovės neteisėtų veiksmų ir ieÅ¡kovų patirtos žalos (CK 6.245–6.249 straipsniai). Teismo vertinimu, nagrinėjamu atveju nėra pagrindo Å¡ias sÄ lygas nustatyti.

37. Neteisėtais atsakovės veiksmais ieÅ¡kovai laiko pirmiau aptartas aplinkybes, dėl kurių, ieÅ¡kovų teigimu, jie turėjo pagrindÄ atsisakyti sutarties. Byloje ieÅ¡kovams neįrodžius, jog ginčo turtas neatitiko preliminariosios sutarties sÄ lygų ar norminių teisės aktų reikalavimų ir atmetus ieÅ¡kovų teiginius dėl pagrįsto sutarties atsisakymo, nėra pagrindo konstatuoti esant neteisėtus atsakovės veiksmus. Nenustačius neteisėtų atsakovės veiksmų, neatsiranda ir jos atsakomybė už ieÅ¡kovų patirtus nuostolius ar neturtinę žalÄ .

38. Pažymėtina, kad ieÅ¡kovai nepagrindė ir tam tikrų praÅ¡omų priteisti kaip nuotoliai sumų sÄ sajos su ginčo sutartimi, t. y. ieÅ¡kovai, praÅ¡ydami priteisti jų kelionių į LietuvÄ iÅ¡laidas, nepateikė įrodymų, pagrindžiančių, jog Å¡ios kelionės vyko dėl ginčo preliminariosios sutarties vykdymo. IÅ¡ pateiktų iÅ¡laidas pagrindžiančių dokumentų matyti, kad ieÅ¡kovai Lietuvoje buvo gan ilgus laikotarpius, nėra duomenų, jog kiekvienÄ kartÄ atvykus bÅ«davo sprendžiami preliminariosios sutarties vykdymo reikalai, kai kuriais atvykimo laikotarpiais buvo sudaryti ir kiti nekilnojamojo turto sandoriai, buvo atvejų, kai kartu su ieÅ¡kovais keliavo Å¡eimos nariai (t. 1, b. l. 102, 109; t. 3, b. l. 36-37).

Be to, iÅ¡ ieÅ¡kovo el. laiÅ¡kų matyti, kad preliminariosios sutarties vykdymo klausimų aptarimas buvo derinamas prie jo kelionių, o ne atvirkščiai (t. 1, b. l. 132-133; t. 2, b. l. 12); byloje nėra duomenų, jog atsakovė bÅ«tų kvietusi ieÅ¡kovus atvykti konkrečiu jos parinktu ir nurodytu laiku. Dėl to nėra pagrindo pripažinti, jog keliones lėmė tik preliminariosios sutarties vykdymas (CPK 185 straipsnis). Be to, ieÅ¡kovai, grįsdami reikalavimÄ priteisti neturtinę žalÄ , nurodė patirtus iÅ¡gyvenimus, nepatogumus, poreikį keisti Å¡eimos ir verslo planus, tačiau nepateikė Å¡ias aplinkybes patvirtinančių įrodymų (CPK 178 straipsnis).

39. Atsižvelgiant į nurodytas aplinkybes, atmestini ieÅ¡kovų reikalavimai priteisti nuostolių atlyginimÄ , neturtinės žalos atlyginimÄ .

40. Atmetus ieÅ¡kinio reikalavimus, atmestinas ir iÅ¡vestinis reikalavimas dėl procesinių palÅ«kanų priteisimo. Dėl bylinėjimosi iÅ¡laidų 41. Pagal CPK 93 straipsnio 1 dalį, Å¡aliai, kurios naudai priimtas teismo sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi iÅ¡laidas teismas priteisia iÅ¡ antrosios Å¡alies, nors Å¡i ir bÅ«tų atleista nuo bylinėjimosi iÅ¡laidų mokėjimo į valstybės biudžetÄ . Atsižvelgiant į tai, kad nagrinėjamu atveju ieÅ¡kinys dėl avanso grÄ Å¾inimo ir nuostolių atlyginimo atmestas, ieÅ¡kovų turėtos bylinėjimosi iÅ¡laidos neatlyginamos, o atsakovei iÅ¡ ieÅ¡kovų lygiomis dalimis priteistinas jos turėtų bylinėjimosi iÅ¡laidų atlyginimas – 6235,06 Eur iÅ¡laidų advokato pagalbai apmokėti (DOK-102325), t. y. po 3117,53 Eur iÅ¡ kiekvieno ieÅ¡kovo (CPK 79 straipsnis, 88 straipsnio 1 dalies 6 punktas, 98 straipsnis).

Ä®vertinus bylos sudėtingumÄ , rengtų procesinių dokumentų turinį, apimtį bei skaičių, teiktų įrodymų rinkimo sÄ naudas, advokato atstovavimo teisme laikÄ , tinkamÄ pasirengimÄ bylos nagrinėjimui, teismo posėdžio metu teiktus iÅ¡samius paaiÅ¡kinimus, spręstina, jog iÅ¡laidų, patirtų advokato pagalbai apmokėti, dydis, atitinka protingumo bei sÄ Å¾iningumo reikalavimus, nevirÅ¡ija Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 (2015 m. kovo 19 d. redakcija) patvirtintose Rekomendacijose dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamÄ teisinę paslaugÄ (paslaugas) maksimalaus dydžio įtvirtintų maksimalių dydžių.

42. Procesinių dokumentų siuntimo išlaidos byloje neviršija Lietuvos Respublikos teisingumo ministro ir Lietuvos Respublikos finansų ministro 2011 m. lapkričio 7 d. įsakymu Nr. 1R-261/1K-355 (pakeistu 2020 m. sausio 13 d. įsakymu Nr. 1R-19/1K-2) nustatytos minimalios valstybei priteistinos bylinėjimosi išlaidų sumos (5 Eur), todėl jų atlyginimas valstybei iš ieškovų nepriteisiamas (CPK 92 straipsnis, 96 straipsnio 6 dalis). Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259, 260, 270 straipsniais, teismas n u s p r e n d ž i a : atmesti ieškovų D.

V. ir V. M. ieÅ¡kinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei ,,Orme Investicijos“ dėl avanso grÄ Å¾inimo ir nuostolių atlyginimo. Priteisti atsakovei uždarajai akcinei bendrovei ,,Orme Investicijos“ (j. a. k. 302675864) lygiomis dalimis iÅ¡ ieÅ¡kovų D. V. ((duomenys neskelbtini)) ir V. M. ((duomenys neskelbtini)) 6235,06 Eur (Å¡eÅ¡is tÅ«kstančius du Å¡imtus trisdeÅ¡imt penkis eurus 06 ct) bylinėjimosi iÅ¡laidoms atlyginti, t. y. po 3117,53 Eur (tris tÅ«kstančius vienÄ Å¡imtÄ septyniolika eurų 53 ct) iÅ¡ kiekvieno ieÅ¡kovo.

Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos gali bÅ«ti skundžiamas Vilniaus apygardos teismui, apeliacinį skundÄ paduodant per Vilniaus miesto apylinkės teismÄ . Teisėja RÅ«ta Latvelė