5ae94404-16d2-4e9b-bda7-3272008fe2d7 · Vilniaus apygardos teismas

Civilinė byla Nr. 2A-775-464/2012Teisminio proceso Nr. 2-02-3-12648-2009-9Procesinio sprendimo kategorija: 50.5.; 114.4.; 114.9. (S)  VILNIAUS APYGARDOS TEISMASN U T A R T I S2012 m. vasario 7 d.Vilnius Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iÅ¡ kolegijos pirmininkės ir pranešėjos Dalios Kačinskienės, kolegijos teisėjų Andrutės Kalinauskienės ir Virginijaus Kairevičiaus,raÅ¡ytinio proceso tvarka iÅ¡nagrinėjo atsakovo UAB „Lazdynų bÅ«stas“ apeliacinį skundÄ dėl Vilniaus m. 2-ojo apylinkės teismo 2010 m. rugsėjo 21 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieÅ¡kovo V.

U. individualios prekybos ir automobilių remonto įmonės (buvęs pavadinimas - V. U. individuali prekybos ir automobilių remonto įmonė „Džipas“) ieÅ¡kinį atsakovui UAB „Lazdynų bÅ«stas“ dėl skolos priteisimo, užskaitymo atlikimo.Kolegija, iÅ¡nagrinėjusi civilinę bylÄ , n u s t a t ė: ieÅ¡kovas V. U. individuali prekybos ir automobilių remonto įmonė 2009-09-30 su ieÅ¡kiniu kreipėsi į Vilniaus m. 2-Ä jį apylinkės teismÄ ir patikslinęs savo reikalavimus (b.l. 2-6, 28-32, 60-64) prašė:

įpareigoti atsakovÄ UAB „Lazdynų bÅ«stas“ užskaityti 26 653,27 Lt į nuomos mokesčio kainÄ ; priteisti iÅ¡ atsakovo 1872,17 Lt skirtumÄ ; priteisti bylinėjimosi iÅ¡laidas. Nurodė, jog nuomojo iÅ¡ atsakovo negyvenamÄ sias patalpas, kurių pagerinimui iÅ¡leido 26 653,27 Lt. Å iÄ sumÄ atsakovas iÅ¡ pradžių žadėjo įskaityti į nuomos mokestį, tačiau vėliau atsisakė tai padaryti ir prisiteisė iÅ¡ ieÅ¡kovo 29 005,66 Lt už patalpų nuomÄ ir eksploatacijÄ . Be to, atsakovas nepagrįstai priskaičiavo 2099,40 Lt Å¡ilumos iÅ¡laidų, kurios priskaičiuotos už vasaros laikotarpį, kai Å¡iluma faktiÅ¡kai nebuvo teikiama.

Antstoliai iÅ¡ ieÅ¡kovo nepagrįstai iÅ¡skaičiavo 2125,16 Lt, nes, kaip minėta, atsakovas turėjo atlikti įskaitymÄ , įskaitydamas ieÅ¡kovo iÅ¡laidas patirtas daikto pagerinimui. Po nuomos sutarties nutraukimo atsakovas pasiėmė daug geresnį daiktÄ , kurį iÅ¡nuomojo kitam asmeniui, bet nekompensavo jokių iÅ¡laidų. Atmetus minėtas dvi nepagrįstai priskaičiuotas sumas, liktų ieÅ¡kovo skola atsakovui 24 781,10 Lt, o įskaičius atsakovo 26 653,37 Lt skolÄ ieÅ¡kovui, likusi 1872,17 Lt skola priteistina iÅ¡ atsakovo.

Atsakovas UAB „Lazdynų bÅ«stas“ atsiliepimu (b.l. 36-40, 76-80) su ieÅ¡kiniu nesutiko ir prašė jį atmesti. Nurodė, kad nuomininkas nuomos sutartimi prisiėmė pareigÄ savo sÄ skaita atlikti nuomojamų negyvenamųjų patalpų, vidaus santechnikos įrenginių bei inžinerinių tinklų einamÄ jį remontÄ , todėl atsakovas tokių ieÅ¡kovo iÅ¡laidų atlikti neprivalo. PrieÅ¡ingai nei nurodoma ieÅ¡kinyje, atsakovas nei žodžiu, nei raÅ¡tu nebuvo davęs sutikimo atlikti kuriuos nors remonto darbus, todėl iÅ¡nuomoto daikto pagerinimo iÅ¡laidų pagal 1964 m.

CK 316 str. ir CK 6.501 str. 3 d. neprivalo kompensuoti. IeÅ¡kovas galėjo nepriimti nuomojamų patalpų, jei jos nebuvo tinkamos naudoti. Be to, klausimus dėl nuomos mokesčio įskaitymo tuo metu sprendė ne atsakovas, bet savivaldybės institucija, todėl atsakovas nėra atsakingas, kad nebuvo atliktas įskaitymas. Taip pat prašė taikyti CK 1.125 str. 8 d. nustatytÄ sutrumpintÄ trejų metų ieÅ¡kinio senaties terminÄ , nes remonto darbai buvo atlikti 1998 m. sausio – gegužės mėnesiais, o ieÅ¡kovas į teismÄ kreipėsi 2009-10-13.

Vilniaus m. 2-asis apylinkės teismas 2010-09-21 sprendimu (b.l. 140-143) ieÅ¡kinį patenkino iÅ¡ dalies ir priteisė ieÅ¡kovui iÅ¡ atsakovo UAB „Lazdynų bÅ«stas“ 26 653,27 Lt remonto iÅ¡laidų ir 736 Lt bylinėjimosi iÅ¡laidų, taip pat priteisė valstybei iÅ¡ ieÅ¡kovo 3,34 Lt, o iÅ¡ atsakovo- 20,52 Lt iÅ¡laidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu. Pirmosios instancijos teismas nustatė, jog atsakovas iÅ¡nuomojo ieÅ¡kovui negyvenamÄ sias patalpas, komercinei veiklai vykdyti.

Patalpos ieÅ¡kovui buvo perduotos 1998-01-07 patalpų perdavimo-priėmimo aktu, kuriuo buvo nustatyti perduodamų patalpų trÅ«kumai: nėra san.mazgo, 3-jų durų, sugadinta lauko durų viena spyna, nėra grindų, yra tik blokinis perdengimas, reikia sutvarkyti elektrÄ , apÅ¡ildymas gyvatukais, bÅ«klė patenkinama. IeÅ¡kovas grÄ Å¾ino patalpas atsakovui 2001-12-06 priėmimo-perdavimo aktu, kuriame nurodyta, jog nuomojamų patalpų vidaus santechninių bei inžinierinių tinklų techninė bÅ«klė perdavimo metu yra gera.

Byloje nėra ginčo, kad ieÅ¡kovas patalpų remonto darbams iÅ¡leido 26 653,37 Lt. IeÅ¡kovas 2002-12-02 suderinimo aktu atliko įskaitymÄ , tačiau atsakovas Å¡io įskaitymo nepripažino, nes įskaitymas buvo atliktas ne Vilniaus miesto valdybos 1999-05-20 sprendimu Nr. 906V nustatyta tvarka. Atsakovas 2003-01-14 raÅ¡tu Nr. 01-07-16 informavo ieÅ¡kovÄ , jog įskaitymo neatliks, nes ieÅ¡kovas nepateikė visų reikiamų dokumentų. Pirmosios instancijos teismas šį raÅ¡tÄ pripažino ieÅ¡kovo sužinojimo apie savo teisių pažeidimÄ momentu ir, taikydamas bendrÄ jį 10 metų ieÅ¡kinio senaties terminÄ (CK 1.125 str. 1 d.), sprendė, jog ieÅ¡kinio sentais nepasibaigusi.

Taip pat teismas sprendė, jog ieÅ¡kovas atliko iÅ¡sinuomotų patalpų įrengimo, o ne jų remonto ar pagerinimo darbus, t.y. padarė jas atitinkančias nuomos sutarties reikalavimus, nors tokiÄ prievolę turėjo atsakovas. Todėl 26 653,27 Lt patalpų remonto iÅ¡laidas pripažino pagrįstomis ir ieÅ¡kovui jas priteisė. Tačiau nuo 2008-03-17 atsakovas yra privatus juridinis asmuo ir jam Vilniaus miesto valdybos 1999-05-20 sprendimas Nr. 906V netaikytinas, o taikytinos CK 6.130 str. - 6.140 str. nuostatos, pagal kurias įskaitymui pakanka vienos prievolės Å¡alies pareiÅ¡kimo, todėl ieÅ¡kovo reikalavimÄ Ä¯pareigoti atsakovÄ atlikti įskaitymÄ teismas atmetė.

Pirmosios instancijos teismas bylÄ ieÅ¡kovo reikalavimo dalyje dėl iÅ¡ jo priteistos skolos sumažinimo 2099,40 Lt suma nutraukė CPK 293 str. 1 d. 3 p. pagrindu bei atmetė reikalavimÄ sumažinti ieÅ¡kovo skolÄ atsakovui jau iÅ¡ieÅ¡kotos iÅ¡ jo sumos - 2125,16 Lt dydžiu, kadangi Å¡i skola priteista įsiteisėjusiu teismo sprendimu.Atsakovas UAB „Lazdynų bÅ«stas“ apeliaciniu skundu (b.l. 145-151) praÅ¡o panaikinti Vilniaus m. 2-ojo apylinkės teismo 2010-09-21 sprendimÄ ir priimti naujÄ sprendimÄ .

Nurodo, jog pirmosios instancijos teismas nepagrįstai nuomos sutartį bei patalpų priėmimo-perdavimo aktÄ laikė tarpusavyje nesusijusiais dokumentais. Minėtas aktas yra neatskiriama nuomos sutarties dalis. Nuomos sutartis buvo pasiraÅ¡yta apžiÅ«rėjus patalpas bei akte užfiksavus (aptarus) patalpų trÅ«kumus. IeÅ¡kovas, iÅ¡sinuomodamas patalpas, sutiko su jų bÅ«kle ir jokių pretenzijų nereiÅ¡kė, niekada nesikreipė į atsakovÄ dėl nuomojamo daikto trÅ«kumų. Pirmosios instancijos teismas ieÅ¡kovo atliktus remonto darbus nepagrįstai kvalifikavo kaip patalpų įrengimÄ .

Atsakovas nebuvo davęs sutikimo Å¡iems remonto darbams atlikti. IeÅ¡kovas visus nuomojamo turto vertės pagerinimo darbus atliko savo iniciatyva ir rizika, jis nepateikė įrodymų, patvirtinančių, jog atsakovas buvo iÅ¡reiÅ¡kęs sutikimÄ Ä¯ nuomos mokestį įskaityti daikto pagerinimo iÅ¡laidas. Kapitalinis remontas galėjo bÅ«ti atliktas tik Å¡alių susitarimu, tačiau tokio susitarimo Å¡alys nebuvo sudariusios. Pirmosios instancijos teismas netinkamai aiÅ¡kino tarp Å¡alių susiklosčiusius teisinius santykius bei nepagrįstai atsisakė taikyti Vilniaus miesto valdybos 1999-05-20 sprendimÄ Nr. 906V.

Be to, iÅ¡ ieÅ¡kovo pateiktų PVM sÄ skaitų-faktÅ«rų bei pateiktų darbų sÄ matų negalima nustatyti, kokia apimtimi buvo atlikti remonto darbai nuomojamose patalpose. IeÅ¡kovas V. U. individuali prekybos ir automobilių remonto įmonė atsiliepimu (b.l. 164-166) praÅ¡o apeliacinį skundÄ atmesti ir palikti Vilniaus m. 2-ojo apylinkės teismo 2010-09-21 sprendimÄ nepakeistÄ . Nurodo, jog ieÅ¡kovas, dalyvaudamas konkurse dėl patalpų iÅ¡nuomavimo, nebuvo informuotas apie patalpų sÄ lygas. Kad galėtų dalyvauti konkurse, ieÅ¡kovas sumokėjo 2567,92 Lt įnaÅ¡Ä .

IeÅ¡kovas nebuvo patenkintas iÅ¡nuomotų jam patalpų bÅ«kle. Todėl buvo susitarta, jog lėšos, iÅ¡leistos patalpų remontui, bus užskaitytos kaip nuomos iÅ¡laidos. Visi patalpų trÅ«kumai buvo aptarti priėmimo-perdavimo akte, IeÅ¡kovas, dalyvaujant atsakovo direktoriui bei namų statybos vyriausiam inžinieriui J. L., buvo užtikrintas, kad remonto iÅ¡laidos bus įskaitytos į nuomos mokestį. Pirmosios instancijos teismas pagrįstai ieÅ¡kovo iÅ¡laidas vertino kaip patalpų įrengimo, kadangi patalpos buvo visiÅ¡kai be jokios apdailos. 2001-12-06 atsakovui buvo grÄ Å¾intos puikiai įrengtos patalpos, kurios vėliau buvo parduotos privačiam asmeniui.

Apeliacinis skundas tenkintinas iÅ¡ dalies. Apeliacinės instancijos teismas turi patikrinti, ar pirmosios instancijos teismas teisingai iÅ¡sprendė bylÄ faktiniu ir teisiniu aspektais, o nagrinėjimo apeliacinės instancijos teisme ribas apsprendžia apeliacinio skundo teisiniai argumentai bei motyvai, tai pat absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 str. 1 d.). IeÅ¡kovas nuo 1998-01-07 iki 2001-12-06 nuomojosi iÅ¡ atsakovo 72,54 kv.m. ploto patalpas, esančias Žėručio g. 5, Vilniuje (b.l. 11-13, 41-43), į kurias, jo teigimu, investavo 28 832,01 Lt (b.l. 69-71, 93-94), bei prašė įpareigoti atsakovÄ Å¡ias iÅ¡laidas jam kompensuoti įskaitymu į nemokėtÄ nuomos mokestį (b.l. 19-21, 22-23, 46, 47).

Nagrinėjamojoje byloje apeliacine tvarka spręstinas klausimas dėl nuomininko teisės į lėšų, investuotų į nuomojamÄ turtÄ (į negyvenamųjų patalpų remontÄ ), kompensavimÄ , kuomet nuomos sutartis pasibaigia. Pirmosios instancijos teismas tokiÄ teisę ieÅ¡kovui pripažino, tačiau Å¡ias ieÅ¡kovo (nuomininko) investicijas traktavo ne kaip nuomojamo turto pagerinimo ar jo remonto iÅ¡laidas, o kaip patalpų įrengimÄ bei jų pritaikymÄ nuomai pagal nuomos sutarties sÄ lygas. Kadangi bylÄ nagrinėjęs teismas atsisakė atlikti įskaitymÄ anksčiau priteisto iÅ¡ ieÅ¡kovo nuomos mokesčio sÄ skaita, taip pat dėl dalies reikalavimų ieÅ¡kinį atmetė ir nurodytose dalyse teismo sprendimas nėra skundžiamas, teisėjų kolegija, kuri yra saistoma apeliacinio skundo aplinkybių ir įstatymo, dėl to, ar ieÅ¡kovas apskritai atitiko Vilniaus m. valdybos 1999-05-20 sprendimu Nr. 906V (b.l. 9-10) patvirtintus reikalavimus nuomos mokesčio į negyvenamųjų patalpų remontÄ (rekonstrukcijÄ ) investuotų lėšų įskaitymui ir ar Å¡ie darbai gali bÅ«ti prilyginami kapitaliniam remontui (privalomoji sÄ lyga įskaitymui) pagal Statybos įstatymÄ ir atitinkamų metų statybos techninius reglamentus (STR) nepasisako. Sprendimo teisėtumas bei pagrįstumas įvertintinas tik toje apimtyje, kiek tai kvestionuojama apeliaciniu skundu - dokumentų atlikti įskaitymÄ pakankamumo, faktinių aplinkybių traktavimo ir teisinių santykių kvalifikavimo aspektais.

 Teisėjų kolegijos nuomone, pirmosios instancijos teismas nevisiÅ¡kai tinkamai iÅ¡aiÅ¡kino nuomos sutarties institutÄ bei teisės normų, reglamentuojančių nuomos sutarties Å¡alių teises bei pareigas, turinį, todėl neteisingai identifikavo ginčo teisinį santykį ir nepagrįstai sprendė, kad ginčas tarp Å¡alių kilo dėl ieÅ¡kovo (nuomininko) negalėjimo naudotis iÅ¡sinuomotu turtu pagal nuomos sutartyje nurodytÄ jo paskirtį, todėl jam kompensuotinos visos lėšos kaip bÅ«tinos investicijos tokioms kliÅ«tims paÅ¡alinti.

Pažymėtina, kad nors dėl senaties taikymo apeliaciniame skunde argumentų nesama, tokiu atveju savaime tampa ydinga teismo iÅ¡vada dėl bendrojo deÅ¡imties metų ieÅ¡kinio senaties terminio taikymo. Pagal įstatymÄ nuomojamo daikto trÅ«kumų Å¡alinimo iÅ¡laidos yra laikomos nuomininko nuostoliais (CK 6.485 str. 4 d.), o reikalavimams dėl nuotolių atlyginimo nustatytas trumpesnis – trejų metų – ieÅ¡kinio senaties terminas (CK 1.125str. 8 d.). Todėl esant pareikÅ¡tam atsakovo praÅ¡ymui taikyti senatį, net jos pradžiÄ skaičiuojant nuo paties teismo įvardinto momento, t.y. nuo 2003-01-14 atsakovo praneÅ¡imo apie atsisakymÄ atlikti įskaitymÄ nuomos mokesčiu, Å¡is terminas ieÅ¡kinio pateikimo metu (2009-09-30) jau buvo akivaizdžiai praleistas.

Tai reiÅ¡kia, kad pirmosios instancijos teismo iÅ¡vados tarpusavyje prieÅ¡taringos, nes konstatavus, jog reikalavimo prigimtis yra nuomojamo daikto trÅ«kumų paÅ¡alinimo iÅ¡laidų kompensavimas (nuomininko nuostoliai), iÅ¡ karto atsiranda bÅ«tinybė CK 1.126 str. 2 d. nuostatų taikymui ir teisinis pagrindas ieÅ¡kinio atmetimui dėl praleistos ieÅ¡kinio senaties. Tačiau teisėjų kolegija su tokiais bylÄ nagrinėjusio teismo Å¡alių santykių vertinimais negali sutikti. Visų pirma, ieÅ¡kovas niekuomet nekėlė klausimo, jog dėl patalpų neatitikimo nuomos sutarties sÄ lygoms jomis nebuvo galima naudotis tuo tikslu, kuriuo siekė iÅ¡sinuomoti – stiklo taros supirktuvei bei administracijos ofisui (1998-01-07 nuomos sutarties 1 p., b.l. 41).

Nuomotojo atsakomybės už daikto trÅ«kumus, kurie visiÅ¡kai ar iÅ¡ dalies kliudo naudoti daiktÄ pagal paskirtį, nuomos sutarties sudarymo metu galiojusios teisės normos nedetalizavo, apsiribojant nuoroda, jog nuomotojas privalo pateikti nuomininkui turtÄ atitinkantį sutarties sÄ lygas bei Å¡io turto paskirtį, tačiau už tuos daikto trÅ«kumus, kuriuos jis aptarė, neatsako (1964 m. CK 303 str.). Nuo 2001-07-01 įsigaliojusio CK 6.485 str. jau numatyti nuomotojo elgesio tokiu atveju variantai. Nuomininkas arba reikalauja neatlygintinai tuos trÅ«kumus paÅ¡alint, arba reikalauja atitinkamai sumažinti nuomos mokestį, arba reikalauja jam pačiam atlyginti trÅ«kumų paÅ¡alinimo iÅ¡laidas, jeigu juos iÅ¡taiso savo sÄ skaita.

Taip pat nuomininkas gali reikalauti ir nuomos sutarties prieÅ¡ terminÄ nutraukimo. Nei vieno iÅ¡ Å¡ių reikalavimų apeliantui (nuomotojui) ieÅ¡kovas (nuomininkas) nepareiÅ¡kė ir tokių įrodymų byloje nėra (CPK 12 str., 178 str.). Nors procesiniuose dokumentuose mėginama užsiminti apie 1998-01-10 praneÅ¡imo nuomotojui iÅ¡siuntimÄ (b.l. 61), tokio praneÅ¡imo ieÅ¡kovas nepateikė, todėl jo turinio (nuomininko reikalavimo nuomotojui) nėra galimybės iÅ¡analizuoti ir įvertinti. Kita vertus, tiek galiojęs nuomos santykių atsiradimo metu, tiek ir galiojantis dabar teisinis reglamentavimas lemia, kad nuomotojas neatsako už tuos iÅ¡nuomoto daikto trÅ«kumus, kuriuos jis aptarė jau sudarydamas nuomos sutartį arba kuriuos pats nuomininkas turėjo pastebėti be jokio papildomo tyrimo sutarties sudarymo arba daikto perdavimo metu (CK 6.483 str. 2 d. ir 6.485 str. 5 d.).

Å ioje byloje esantys įrodymai leidžia teisėjų kolegijai pripažinti, kad jokių nematomų, nepastebimų ir/ar apelianto (nuomotojo) neaptartų daikto trÅ«kumų sudarant sutartį nebuvo. Antai pačių Å¡alių yra pripažįstama aplinkybė, kad ieÅ¡kovas, priimdamas patalpas, jas apžiÅ«rėjo iÅ¡ karto po konkurso 1998-01-06 (Å¡alių atstovų paaiÅ¡kinimai teisme, b.l. 108, 133, 134), taigi neabejotinai galėjo objektyviai įvertinti patalpų bÅ«klę ir jÄ Ä¯vertino, matė patalpų įrengimo lygį.

Tačiau nuo ketinimų pasiraÅ¡yti nuomos sutartį ir Å¡iomis patalpomis naudotis supirktuvei bei ofisui įsirengti jis neatsisakė, prieÅ¡ingai, sutartį pasirašė. Kaip matyti, ieÅ¡kovas buvo suinteresuotas savo lėšomis atlikti patalpų pagerinimo darbus, o Å¡iuos darbus pats traktuoja bÅ«tent kaip apelianto turto pagerinimÄ , o ne trÅ«kumus, kliudžiusius patalpomis naudotis pagal paskirtį (ieÅ¡kovo atstovų teiginiai, b.l. 56, 133-134; ieÅ¡kovo pateiktų procesinių dokumentų turinys).

Nuomojamų patalpų 1998-01-07 perdavimo-priėmimo akte (b.l.

11) taip pat yra aptarta patalpų perdavimo metu buvusi jų bÅ«klė, t.y. tai, kad patalpose nesama san.mazgo, 3-jų durų, sugadinta lauko durų spyna, nėra grindų dangos (tik blokinis perdengimas), reikia sutvarkyti elektrÄ . Tai taip pat reiÅ¡kia, kad realiai trÅ«kumai buvo nustatyti ir įvardinti, tačiau jie nesukliudė nuomos santykiams atsirasti. Todėl kita pirmosios instancijos teismo iÅ¡vada, kad tik ieÅ¡kovui už apeliantÄ atlikus privalomus remonto darbus iÅ¡sinuomotas turtas ėmė atitikti nuomos sutarties dalykÄ , nepagrįsta nei byloje esančių įrodymų analize, nei teisės normų aiÅ¡kinimu.

IeÅ¡kovas už sutartÄ nuomos mokestį iÅ¡sinuomojo bÅ«tent tokias patalpas, kurios nurodytos jų priėmimo-perdavimo akte, priėmė Å¡ias patalpas nuomai kaip tinkančias jo veiklai, t.y. bÅ«tent tam tikslui, kurį buvo numatęs ir nurodęs nuomos sutartyje (b.l. 11-12,41-43). Todėl tokius apeliacinio skundo argumentus, paneigiančius pirmosios instancijos teismo sprendimu padarytas iÅ¡vadas, kolegija pripažįsta teisingais ir priimtinais.Tačiau teisėjų kolegija negali sutikti su apelianto pozicija, kad jis visiÅ¡kai nebuvo davęs sutikimo atlikti iÅ¡nuomotų patalpų pagerinimo, todėl esÄ neturi pareigos tokių nuomininko kaÅ¡tų kompensuoti.

Patalpų perdavimo-priėmimo akto turinys ir jo formuluotės patys savaime patvirtina tam tikrÄ objektyviÄ bÅ«tinybę į Å¡ių patalpų pagerinimÄ . RaÅ¡tu užfiksavus, kad patalpose nesama trijų durų, kad yra kliūčių patekti ir į pačias patalpas (sugadinta durų spyna), kad jose nėra sanitarinio mazgo ar elektros, taip pat grindų dangos, nors patalpos iÅ¡nuomotos įskaitytinai ir biurui, jau yra suponuojama galimybė, kad tam tikri darbai vienos ar kitos nuomos sutarties Å¡alies sÄ skaita turėtų bÅ«ti atlikti.

Lyginant patalpų bÅ«klę, sudarant nuomos sutartį, su jų bÅ«kle pasibaigus nuomos numos sutarčiai, t.y. nuomos sutarčiai nutrÅ«kus prieÅ¡ terminÄ ir 2001-12-06 grÄ Å¾inus Å¡ias patalpas nuomotojui, matyti, kad kai kurių darbų ir pagerinimų atlikimas buvo pripažintas. Akte nurodyta, kad santechninių bei inžinerinių tinklų techninė bÅ«klė gera, užfiksuoti karÅ¡to ir Å¡alto vandens skaitiklių rodmenys (b.l. 13). Tai, kolegijos nuomone, reiÅ¡kia, kad 1998-01-07 patalpų perdavimo akte (b.l.

11) iÅ¡vardintų trÅ«kumų dalyje nuomininko sÄ skaita buvo atliktas turto pagerinimas nuomotojo leidimu (1964 m. CK 316 str. 1 d., 2000 m. CK 501 str. 1 d.). Tačiau akivaizdu, kad vien tokio fakto konstatavimo nepakanka ieÅ¡kinio reikalavimas visa apimtimi patenkinti ar laikyti juos absoliučiai pagrįstais. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, aiÅ¡kindamas CK 6.501 str. nuostatas, yra pasisakęs, kad teisė į patalpų pagerinimo iÅ¡laidų atlyginimÄ galima realizuoti nustačius Å¡ias bÅ«tinas sÄ lygas: nuomininkas pagerino iÅ¡nuomotÄ daiktÄ ; nuomininkas turėjo nuomotojo leidimÄ ; nuomininkas turėjo Å¡iam tikslui tam tikrÄ iÅ¡laidų dydį;

įstatymų ar sutarties Å¡alių nenustatyta kitokių Å¡ių iÅ¡laidų atlyginimo taisyklių. Teismai, vertindami teisės į pagerinimo iÅ¡laidų atlyginimÄ buvimÄ , turi nustatyti, dėl kokių atliktų statybos-remonto darbų ir kaip realiai pagerintas nuomojamas objektas, atskirti, kurie darbai pagerino patalpas, o kurie buvo vykdyti dėl to, kad nuomininkas siekė pritaikyti patalpas savo veiklai, iÅ¡ kurios neabejotinai buvo gauta ekonominės naudos, o kai nuomininkas yra juridinis asmuo - atsižvelgti į tai, kad jis savo iÅ¡laidas privalo pagrįsti buhalterinės apskaitos (finansinės atskaitomybės) dokumentais, ir jam keliami didesni rÅ«pestingumo ir atidumo reikalavimai.

Pasisakydamas dėl įrodinėjimo ir įrodymų vertinimo bylose dėl patalpų pagerinimo ir pagerinimų dydžio nustatymo, kasacinis teismas yra nurodęs, kad nuomininkas, pagerinęs nuomotÄ daiktÄ , turi leistinomis įrodinėjimo priemonėmis įrodyti turėtas iÅ¡laidas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2004-09-06 nutartis c.b. Nr. 3K-3-411/2004; 2008-09-19 nutartis c.b. Nr. 3K-3-379/2008; 2009-06-22 nutartis c.b. Nr. 3K-3-269/2009).Bendroji įrodinėjimo pareiga taip pat įpareigoja Å¡alys įrodyti aplinkybes, kuriomis grindžia savo reikalavimus bei atsikirtimus, iÅ¡skyrus atvejus, kai yra remiamasi aplinkybėmis, kurių nereikia įrodinėti (CPK 12 str., 178 str.).

Ä®rodyti pagerinimo darbus ir jų vertę turėjo ieÅ¡kovas. Susiklosčiusioje Å¡ioje byloje faktinėje situacijoje, kuomet patalpos ganėtinai seniai grÄ Å¾intos nuomininkui, vėliau ir perleistos tretiesiems asmenims, o ieÅ¡kovas itin ilgÄ laikÄ nesiėmė jokių teisėtų veiksmų tokioms iÅ¡laidoms iÅ¡ tuometinio patalpų savininko (valstybės ar savivaldybės įgaliotos institucijos) susigrÄ Å¾inti ir, atitinkamai, jas pagrįsti tam tikros rÅ«Å¡ies įrodinėjimo priemonėmis – perplanavimo ar kitais statybų dokumentais, nuotraukomis prieÅ¡ ir po nuomos santykių pasibaigimo, darbų priėmimo aktais, ekspertizių ar turto vertinimo iÅ¡vadomis, jau nebÅ«tų galima nustatyti, kiek realiai tos patalpos buvo pagerintos procentine vertės iÅ¡raiÅ¡ka.

Pabrėžtina, kad iÅ¡sinuomotų patalpų pagerinimo iÅ¡laidų atlyginimo klausimas turėjo bÅ«ti sprendžiamas bÅ«tent grÄ Å¾inant patalpas apeliantui (CK 6.501 str.), ypač priimant domėn aplinkybę, kad nuomotos patalpos buvo vieÅ¡osios nuosavybės dalis, o ne privatus turtas. VieÅ¡osios (valstybės, savivaldybės) turto disponavimo klausimai yra griežčiau reglamentuoti, o nustatytos taisyklės, įskaitytinai ir dėl pagerinimui iÅ¡leistų lėšų susigrÄ Å¾inimo tvarkos, yra vienodos visiems asmenims, kÄ patvirtina ir jau minėto administracinio akto - Vilniaus m. valdybos 1999-05-20 sprendimo Nr. 906V (b.l. 9-10) priėmimas.

Todėl neigiami tokio pasyvaus elgesio padariniai (neveikimo rizika) Å¡iuo atveju tenka pačiam nuomininkui, kuris laiku nekėlė tokių klausimų įgaliotai juos spręsti savivaldos institucijai, o Å¡iai atsisakius – teisme. Be to, ieÅ¡kovas nekėlė reikalavimo dėl investicijų pripažinimo nuomos mokesčiu net ir tuomet, kai 2001 m. teisme buvo nagrinėjamas nesumokėto nuomos mokesčio iÅ¡ jo priteisimo klausimas (b.l. 46, 47).Nors apeliantas iÅ¡ esmės neginčija ieÅ¡kovo iÅ¡sinuomotų patalpų pagerinimo fakto, tačiau neigia, jog ieÅ¡kovas tai atliko turėdamas jo, kaip nuomotojo, sutikimÄ .

Todėl ieÅ¡kovo galimybė susigrÄ Å¾inti visas investicijas bÅ«tent tokių duomenų, kurie yra pateikti į bylÄ , pagrindu, pagal vien sÄ skaitas-faktÅ«ras apie pirktas nuomos laikotarpiu metu statybines medžiagas, nepateisinus jų poreikio į atitinkamÄ kiekį ir realaus panaudojimo, teisės požiÅ«riu yra pakankamai ribota, juo labiau, kad teismo posėdžio metu ieÅ¡kovo atstovė teisme pripažino patalpas įrenginėjus kaip sau, tikintis ateityje jas įgyti nuosavybėn, ir dėl to visi esÄ stebėjosi (b.l. 133).

Toks nuomininko neapdairus elgesys anaiptol nereiÅ¡kia, kad tokiu atveju visus pagerinimo kaÅ¡tus turėtų kompensuoti bÅ«tent nuomotojas (patalpų savininkas). Todėl teisėjų kolegija nesutinka su akivaizdžiai prieÅ¡taraujančia tesės normoms ieÅ¡kovo pozicija, kad absoliučiai visiems pagerinimams, nepriklausomai nuo jų apimties bei vertės, turto savininko (nuomotojo) raÅ¡ytinio sutikimo nereikėjo, o žodžiu tokį pažadÄ buvo davęs apelianto tuometinis administracijos vadovas. Tokie ieÅ¡kovo teiginiai taip pat nepagrįsti dar ir tuo aspektu, jog panaudotų statybinių medžiagų bei atliktų darbų kiekai iÅ¡ esmės yra įrodinėjami tik iÅ¡ paties ieÅ¡kovo žodžių, jo paties sudarytų sÄ matų, nesant jokių darbų priėmimo aktų ar jiems prilyginamų dokumentų, nors, kaip minėta, jis turėjo pareigÄ derinti su nuomotoju patalpų įrangos lygį, sÄ matas ir pan.Apeliantas, nesutikdamas su pirmosios instancijos teismo sprendimu, tvirtina dar ir tai, kad Å¡alys pagal nuomos sutarties 5.5. p. susitarė tik dėl galimybės įskaityti kapitalinio remonto (rekonstrukcijos) lėšas Vilniaus m. valdybos 1999-05-20 sprendimo Nr. 906V nustatyta tvarka.

Tokie teiginiai nėra visiÅ¡kai teisingi, nes nepanaikina įstatyminės nuomotojo pareigos kompensuoti nuomojamų patalpų pagerinimo iÅ¡laidų pagal CK 6.501 str. 1 d. bei nuomotojo sutartinės pareigos pagal nuomos sutarties 5.6 p., kuriame buvo pasisakyta apie nuomininko teisę Å¡alių susitarimu pagerinti patalpų bÅ«klę bei į jo turėtų bÅ«tinųjų iÅ¡laidų tokiu atveju atlyginimÄ . Tačiau skundo argumentai, kad teismas nevertino iÅ¡laidų pagrįstumo ir realumo, yra teisingi. Teisėjų kolegija svarstomu klausimu pripažįsta, jog bylÄ nagrinėjęs teismas visiÅ¡kai neįvertino ieÅ¡kovo deklaruojamų kaip savo iÅ¡laidų bÅ«tinumo ir jų realumo, nepagrįstai rėmėsi iÅ¡imtinai paties ieÅ¡kovo iniciatyva atliktais jų paskaičiavimais.

IÅ¡laidas civilinėje byloje apibÅ«dina tokie požymiai: realumas, bÅ«tinumas, protingumas. Realumo požymis reiÅ¡kia, kad lėšos iÅ¡ tikrųjų buvo iÅ¡leistos. ReikÅ¡damas ieÅ¡kinį dėl iÅ¡laidų, kurios buvo iÅ¡leistos gerinant iÅ¡sinuomotÄ daiktÄ , asmuo turi įrodyti, kad tokios lėšos realiai buvo iÅ¡leistos ir kad jos iÅ¡leistos (investuotos) bÅ«tent į nuomojamo daikto pagerinimÄ ir kad daiktas iÅ¡ tikrųjų buvo pagerintas. IeÅ¡kovui esant juridiniu asmeniu, nepakanka vien nuorodos į tai, kad remontas buvo atliekamas Å«kio bÅ«du, kolegija jau įvardijo ir Å¡iuo klausimu formuojamÄ teismų praktikÄ .

Tokiu atveju lėšos, iÅ¡leistos nuomojamo turto (patalpų) gerinimui, turi bÅ«ti pagrįstos griežtos atskaitomybės dokumentais. Tačiau ieÅ¡kovas iÅ¡leistų lėšų investavimÄ Ä¯ patalpų pagerinimÄ Ä¯rodinėja tik PVM sÄ skaitomis-faktÅ«romis (vokas su dokumentais prie civilinės bylos). Tačiau jų akivaizdžiai nepakanka vertinti visos jo reikalaujamos priteisti sumos kaip pagrįstos, protingos ir bÅ«tinos (turint tokioms iÅ¡laidoms nuomotojo leidimÄ ), kaip realios (pirktas medžiagas panaudojus iÅ¡imtinai nuomojamos patalpoms).

IeÅ¡kovo pateiktos PVM sÄ skaitos-faktÅ«ros ar kasos iÅ¡laidų orderiai patvirtina aplinkybę, kad Å¡is nurodytas prekes ar medžiagas įsigijo. Be to, kaip minėta, vien medžiagų ar prekių įsigijimo faktas dar nepatvirtina, kad Å¡ie pirkiniai buvo panaudoti bÅ«tent konkretiems remonto darbams, gerinant iÅ¡sinuomotas patalpas, juo labiau, nepatvirtinus to atliktų darbų priėmimo aktais, kuriais bÅ«tų užfiksuotas konkrečių darbų (jų kiekių) atlikimas. Teisėjų kolegija, įvertinusi ieÅ¡kovo prekių ir medžiagų įsigijimo dokumentus, sprendžia, kad ieÅ¡kovo pateikti prekių, medžiagų įsigijimo dokumentai, nesant įrodymų, patvirtinančių, jog Å¡ios medžiagos ir prekės buvo panaudotos bÅ«tent iÅ¡sinuomoto turto remonto darbams, neįrodo jo iÅ¡sinuomotų patalpų pagerinimo 28 832,01 Lt sumai (b.l. 93).

Abejotina, kad tokios ženklios investicijos į santykinai nedidelio ploto patalpas, kurių tik dalis buvo pritaikyta biurui, o kitos - stiklo taros supirktuvei, gali bÅ«ti pateisinamos ir protingumo aspektu. Antra vertus, ieÅ¡kovas į savo paskaičiavimus įtraukė ir savo veiklos sÄ naudas, pvz. lemputes, žaliuzes, Å¡viestuvus, vonios aksesuarus, 2 telefono linijų jo poreikiams patenkinti įvedimÄ , įkainotÄ jo net 2302,01 Lt suma (b.l. 69-71, vokas su dokumentais). Dar daugiau, kolegija atkreipia dėmesį ir į tai, kad dalies dokumentų ydingumas pasireiÅ¡kia taisymais, pavyzdžiui, PVM sÄ skaitoje-faktÅ«roje GAE Nr. 559454, kuria iÅ¡ Dvarčionių keramikos parduotuvės pirktos plytelės 527,60 Lt sumai, iÅ¡taisyta data (matyti buvę 1994 metai), joje iÅ¡plėštos skiltys apie pirkėjÄ ir prekes gavusį asmenį.

Dar vienas akivaizdžiai taisytas dokumentas - PVM sÄ skaita-faktÅ«ra TAB Nr. 3899202 (iÅ¡ 1997 m. iÅ¡taisyta į 1998 m), susijusi su durų įstatymu 949,35 Lt sumai, ir kasos pajamų orderio kvitas SAA Nr 116577011 apie tokios pat sumos sumokėjimÄ už atliktus darbus pagal Å¡iÄ sÄ skaitÄ UAB „Tragenta“, kuriame taipogi 1997 m., kai Å¡alių dar sutartiniai nuomos santykiai nesiejo, iÅ¡taisyti nurodant 1998 m. Raktas už 24 Lt buvo pagamintas 1998-06-22 (sÄ skaita GAC Nr. 6776811), todėl neaiÅ¡ku, kodėl bÅ«tent su nuomotomis patalpomis siejamos Å¡ios iÅ¡laidos - lauko durų spynos gedimas užfiksuotas patalpų perdavimo akte prieÅ¡ pusę metų, be to, yra ir sÄ skaita, kuria pavirtinama 1998-01-21 (netrukus po nuomos sutarties sudarymo) atlikto durų remonto vertė 838,96 Lt sumai.

Ä® kai kurias kitas sÄ skaitas (pirktas linoleumas), kurios gal ir galėtų patvirtinti buvusius patalpų pagerinimo darbus turint nuomotojo sutikimÄ (pvz., akte užfiksuota, kad patalpos yra be grindų), teisėjų kolegija negali atsižvelgti, nes nesant tinkamos sÄ matos ir darbų priėmimo aktų, neaiÅ¡kÅ«s bÅ«tini Å¡iam pagerinimui kiekiai, taigi ir Å¡ios grindų dangos realus panaudojimas. IeÅ¡kovas neturi teisės ir į darbų vertės piniginę kompensacijÄ , kadangi jokie darbai bei jų kaÅ¡tai nebuvo patvirtinti leistinomis įrodinėjimo priemonėmis (CPK 177 str. 3 d.).

Nurodytais motyvais teisėjų kolegija pagal CK 6.499 str. 1 d. ir 501 str. 1 d. nuostatas pripažįsta pagrįstomis tokias ieškovo pretenzijas dėl atliktų su apelianto žinia pagerinimo darbų, t.y. dėl trejų durų ir sanitarinio mazgo įrengimo, patvirtinamų tinkamais dokumentais:

1) durys 1216,99 Lt sumai (1998-02-09 sÄ skaita-faktÅ«ra GAB Nr. 8373884);

2) durys 931,03 Lt sumai (1998-04-06 sÄ skaita-faktÅ«ra GAC Nr. 4757442) ir tÄ pačiÄ dienÄ už 81 Lt įgyti slenksčiai (sÄ skaita-faktÅ«ra LAC Nr. 3339035); 3) 838,96 Lt sumai durų remontas (1998-01-21 sÄ skaita-faktÅ«ra TZA Nr. 043305 ir kasos pajamų kvitas SSA Nr. 2143242);

4) sanitarinio mazgo įrengimo priemonės 492,61 Lt sumai (1998-01-26 sÄ skaita-faktÅ«ra SAA Nr. 3631587) ir 37,45 Lt (1998-01-26 sÄ skaita-faktÅ«ra GAB Nr. 1940116). Tai konstatavus, kiti apeliacinio skundo argumentai (dėl įskaitymo administracinio akto pagrindu, dėl priteisto iÅ¡ ieÅ¡kovo įsiskolinimo sudėtinių dalių) tampa teisiÅ¡kai neaktualÅ«s ir dėl jų Å¡ioje nutartyje nepasisakoma.                      Atsižvelgiant į tai, kas buvo iÅ¡dėstyta, skundžiamas teismo sprendimas pakeistinas ir juo priteista iÅ¡ apelianto UAB „Lazdynų bÅ«stas“ ieÅ¡kovui V. U. individualiai prekybos ir automobilių remonto įmonei 26 653,27 Lt suma mažintina iki 3598,04 Lt (CPK 329 str. 1 d., 330 str.), o bylinėjimosi (žyminio mokesčio) suma atitinkamai nuo 736 Lt iki 108 Lt (CPK 93 str. 2 d., 3 d. ir 5 d.). PaÅ¡to iÅ¡laidos – 23,86 Lt (b.l.

1) pirmosios instancijos teisme ir 4,45 (b.l. 171) apeliacinės instancijos teisme, iÅ¡ viso 28,31 Lt, valstybės naudai dėl sumos mažumo neskirstytinos ir priteistinos tik iÅ¡ ieÅ¡kovo, kurio reikalavimai buvo patenkinti vos 13 procentų, lyginant su praÅ¡yta ieÅ¡kiniu priteisti 28 525,44 Lt suma (CPK 88 str. 1 d. 3 p., 92 str., 3 str. 1 d. ir 96 str. 5 d.). Apeliantui, atsižvelgiant į jo naudai iÅ¡spręsto ginčo proporcijÄ , priteistina 692 Lt žyminio mokesčio, sumokėto už apeliacinį skundÄ , iÅ¡laidų ([26 653,27 Lt – 3598,04 Lt] x 3 proc.) (CPK 93 str. 2 d. ir 3 d.).

Vadovaudamasi CPK 325 str., 326 str. 1 d. 3 p., kolegija n u t a r ė: Vilniaus m. 2-ojo apylinkės teismo 2010 m. rugsėjo 21 d. sprendimo dalį, kuria iÅ¡ UAB „Lazdynų bÅ«stas“ priteista 26 653,27 Lt remonto iÅ¡laidų ir 736 Lt bylinėjimosi iÅ¡laidų pakeisti: priteisti iÅ¡ UAB „Lazdynų bÅ«stas“ 3598 (tris tÅ«kstančius penkis Å¡imtus devyniasdeÅ¡imt aÅ¡tuonis) litus 04 centus patalpų pagerinimo iÅ¡laidų ir 108 (vienÄ Å¡imtÄ aÅ¡tuonis) litus bylinėjimosi iÅ¡laidų V.

U. individualios prekybos ir automobilių remonto įmonės naudai.KitÄ sprendimo dalį palikti nepakeistÄ .Priteisti iÅ¡ V. U. individualios prekybos ir automobilių remonto įmonės 28 (dvideÅ¡imt aÅ¡tuonis) litus 31 centÄ procesinių dokumentų siuntimo pirmosios ir apeliacinės instancijos teismuose iÅ¡laidų valstybės naudai.  Priteisti iÅ¡ V. U. individualios prekybos ir automobilių remonto įmonės 692 (Å¡eÅ¡is Å¡imtus devyniasdeÅ¡imt du) litus bylinėjimosi apeliacinės instancijos teisme iÅ¡laidų UAB „Lazdynų bÅ«stas“ naudai.

Kolegijos pirmininkė                                                                              Dalia Kačinskienė Teisėjai                                                                                           Andrutė Kalinauskienė                                                                                                         Virginijus Kairevičius