4accfa90-a4e9-404a-a71f-d1da05476a58 · Vilniaus apygardos teismas

Civiline byla Nr. 2-2660-585/2010Procesinio sprendimo kategorija: 50.1. (S) VILNIAUS APYGARDOS TEISMASSPRENDIMASLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU 2010 m. kovo 15 d.Vilnius Vilniaus apygardos teismo teisejas Vytautas Zelianka, sekretoriaujant Agnei Bajarunaitei, dalyvaujant ieškovo atstovui advokatui Vygantui Barkauskui, atsakovo atstovui advokatui Laimonui Šileriui, viešame teismo posedyje išnagrinejo civiline byla pagal ieškovo UAB Norfos mažmena“ ieškini atsakovui UAB „LNTV“, treciajam asmeniui VI „Registru centras“ del be pagrindo gautu lešu gražinimo ir nustate:

Ieškovas kreipesi i teisma ieškiniu, pareiškimu pakeites ieškinio dalyka, patikslines paskaiciavimus, kaip turetu buti skaiciuojama nuomos mokescio permoka, praše: Priteisti iš atsakovo be pagrindo gautus 223572, 41 Lt, 28020, 70 Lt palukanu ir 3432,24 Lt nuostoliu atlyginimo.Pakeisti 2004 m. rugpjucio 24 d. Negyvenamu patalpu nuomos sutarties, sudarytos tarpUAB „Norfos mažmena“ ir UAB „LNTV“:l .2 p., jo pradžia išdestant taip:1.2. Pagal šia Sutarti išnuomojamos negyvenamosios patalpos, technines inventorizacijos byloje pažymetos indeksais 1-1 (ši patalpa nuomojama ne visa), 1-2, nuo 1-8 iki 1-12 imtinai, esancios pirmajame aukšte (pirmojo aukšto patalpu bendras nuomojamas plotas yra 1906,04 kv. m.) ir indeksais 2-1 (Ši patalpa nuomojama ne visa, nuomojamos dalies plotas 41,46 kv. m.), nuo 2-5 iki 2-13 imtinai, esancias antrajame aukšte pastate (antrojo aukšto patalpu nuomojamas bendras plotas yra 130,68 kv. m.).... toliau kaip Nuomos sutarties l .2 p. tekste.l .3 p., ji išdestant taip:1.3.

Nuomojamu patalpu plotas yra 2036,72 (du tukstanciai trisdešimt šeši ir septyniasdešimt dvi šimtosios) kv. m.4.3 p., jo pirmaji, antraji ir ketvirtaji sakinius paliekant nepakeistus, o treciaji sakini išdestant taip:Visas už nuomojamas patalpas kasmenesinis nuomos mokestis yra 58649,96 Lt (penkiasdešimt aštuoni tukstanciai šeši šimtai keturiasdešimt devyni litai ir 96 centai).Nustatyti, kad Nuomos sutartis laikoma pakeista nuo 2009 m. rugsejo l d.Priteisti 6 procentu dydžio metines procesines palukanas nuo priteistos sumos nuobylos iškelimo dienos iki teismo sprendimo visiško ivykdymo dienos.Priteisti iš atsakovo bylinejimosi išlaidas (II t. b. l. 13-23, 69-72).

Nurode, jog ieškovas su atsakovu 2004 m. rugpjucio 24 d. sudare Nuomos sutarti. Pagal Nuomos sutarti atsakovas isipareigojo išnuomoti ieškovui patalpas, esancias pastate Švitrigailos g. 40A/Marijampoles g. 8, Vilniuje. Atsakovas isipareigojo išnuomoti: pastato pirmojo aukšto patalpas: patalpos, plane pažymetos indeksu 1-1, 1940,37 kv. m. ploto dali, patalpas, plane pažymetas indeksais 1-1, nuo 1-8 iki 1-12 imtinai, viso pirmajame aukšte turejo buti išnuomota 2013,05 kv. m. ploto; antrojo aukšto patalpas: patalpos, plane pažymetos indeksu 2-1, 41,64 kv. m. ploto dali, patalpas, plane pažymetas indeksais nuo 2-5 iki 2-11 imtinai, viso antrajame aukšte turejo buti išnuomota 130,58 kv. m. ploto (Nuomos sutarties 1.2 p.).

Visas Nuomojamu patalpu plotas turejo sudaryti 2143,63 kv. m. (Nuomos sutarties 1.3 p.). Nuomos sutarties 4.3 p. buvo nustatyta, kad už pirmojo aukšto patalpu nuoma ieškovas mokes 29,35 Lt už l kv. m. per menesi, o už antrojo aukšto patalpas mokes 20,72 Lt už l kv. m. per menesi, neiskaitant PVM, viso per menesi mokes 61788,63 Lt, neiskaitant PVM. Taigi šalys aiškiai susitare, kad nuomos mokestis bus apskaiciuojamas kaip kvadratiniu metru skaiciaus ir l kv. m. nuomos mokescio sandauga. Viso pagal Nuomos sutarti už nuomojamas patalpas iki 2008 m. gruodžio 31 d. turejo buti mokamas 73051,42 Lt su PVM nuomos mokestis, o nuo 2009 m. sausio l d. pasikeitus PVM – 76821,67 Lt nuomos mokestis per menesi.Ieškovas tinkamai vykde ir vykdo savo, kaip nuomininko isipareigojimus - mokejo ir moka nuomos mokesti, nuomojamas patalpas naudojo pagal paskirti ir kt., taciau paaiškejo, kad faktiškai ieškovo nuomojamu patalpu plotas yra mažesnis 107,01 kv.m. nei Nuomos sutartyje nurodytas plotas, o tai reiškia, kad ieškovas kiekviena menesi permokejo atsakovui nuomos mokesti, ir atsakovas tokiu budu be pagrindo gavo viso 223572, 41 Lt. Už be pagrindo gauta 223572, 41 Lt suma iš atsakovo priteistina 28020, 70 Lt palukanu už laikotarpi nuo 2004 m. rugsejo l d. iki 2009 m. rugpjucio 31 d. iskaitytinai, kadangi CK 6.240 str. l d. nustatyta, kad už be pagrindo igyta pinigu suma skaiciuojamos penkiu procentu dydžio metines palukanos.

Taip pat iš atsakovo priteistina 3432,24 Lt nuostoliu atlyginimo, nes ieškovas sumokejo 3432,24 Lt UAB „KM Centras“ už kadastrinius matavimus ir kadastriniu matavimu bylos sudaryma. Šie nuostoliai yra tiesioginiame priežastiniame ryšyje su neteisetais atsakovo veiksmais, kadangi siekiant išspresti ginca buvo butina nustatyti tikslu nuomojamu patalpu plota, o pats ieškovas nera kompetentingas atlikti kadastrinius matavimus (CK 6.249 str. 4 d. 2p.). 2004 m. rugpjucio 24 d. sudaryta tarp šaliu Nuomos sutartis pakeistina, kad jos salygos atitiktu faktiška nuomojama plota bei atitinkamai pakeistinos sutarties nuostatos del nuomos mokescio.

Atsakovas su ieškiniu nesutiko, nurode, kad patalpu kaina buvo sutarta už objekta. Kvadratiniai metrai buvo antrinis rodiklis, naudojamas kaip ekvivalentas kainai pagristi. Perduotos patalpos visiškai netrukde ieškovui vykdyti numatytos veiklos. Prekybos patalpos buvo irengtos pagal ieškovo paruošta technologini projekta, todel ieškovas turejo žinoti patalpu plota. Ieškovas net dvejus metus jokiu pretenziju del patalpu trukumu nereiške, tai rodo, kad patalpos buvo visiškai tinkamos. Patalpu plotas akivaizdžiai sumažejo po sutarties sudarymo del paties ieškovo atlikto pertvaru irengimo.

Šalys nekele ginco del tokiu bylos faktiniu aplinkybiu:Ieškovas ir atsakovas 2004-08-24 sudare negyvenamuju patalpu nuomos sutarti, pagal kuria atsakovas išnuomojo ieškovui negyvenamasias patalpas, esancias pastate Švitrigailos g. 40A/Marijampoles g. 8, Vilniuje. Tarp šaliu kilo gincas del faktiškai ieškovo nuomojamu patalpu ploto. Taip pat atsakovas gincijo ieškovo naudojama savo reikalavimui pagristi prielaida, kad nuomos sutartimi buvo sutarta del nuomojamu patalpu ploto vieneto kainos ir del bendro nuomojamos patalpos ploto.

Atsakovas argumentavo, kad sutartimi šalys sutare del nuomojamu patalpu kaip nuomojamo vientiso objekto nuomos, už kurio naudojima buvo nustatyta tam tikra kaina, todel vieno kvadratinio metro kaina ir tikslus nuomojamas plotas neturi esmines reikšmes aiškinant ir vykdant sutarti. Pirma teismas pasisako del atsakovo argumento, kad nuomos sutartimi buvo susitarta del patalpu kaip vientiso nuomojamo objekto nuomos kainos, neatsižvelgiant i konkretu patalpu plota. Toks atsakovo pateiktas sutarties aiškinimas paneigiamas tiek faktiniais, tiek teisiniais argumentai.

Sutartyje šaliu susitarimu nustatyta, kad nuomojamu patalpu bendras pirmojo ir antrojo aukšto plotas yra 2143.63 kv.m. Sutartyje pabrežiama, kad tikslus plotas nustatytas pagal inventorizacinio plano duomenis, esancius kadastriniu matavimu byloje. Sutarties 4.3p. nustatyta, kad nuomos mokestis apskaiciuojamas pagal patalpu kvadratinio metro kaina, skaiciuojant viena kaina (29.35 Lt/kv.m.) patalpoms, nurodytoms sutarties 1.2p. pirmojo aukšto patalpoms ir kita kaina (20.72 Lt/kv.m.) – antrojo aukšto patalpoms. 2004 08 24 sutarties pakeitimu (priedu) už dali patalpu nustatytas 5 Lt/kv.m. nuomos mokestis.

Toks kainu nustatytas, ju diferencijavimas, tikslus patalpu ploto nurodymas paneigia atsakovo argumenta, kad patalpos išnuomotos nepriklausomai nuo ju ploto, sutartimi nustatant ju nuomos kaina už patalpas tokias, kokios jos buvo faktiškai perduotos, kaip už vientisa nuomos objekta. Šiuos faktinius argumentus, paneigiancius atsakovo nurodomuosius, patvirtina ir ta aplinkybe, kad ieškovas yra mažmenines prekybos imone, patalpas išsinuomavusi maisto prekiu parduotuves irengimui, todel pagristai teigiancio, kad konkretus prekybos plotas yra svarbus nustatant nuomojamu patalpu naudojimo efektyvuma, todel svarbus ir sprendžiant del nuomos kainos.

CK 6.534str.3d. nustatyta, kad jeigu nuomos mokestis nustatytas už pastato, statinio ar irenginio ploto vieneta ar kitoki ju dydžio mata, tai nuomos mokestis apskaiciuojamas atsižvelgiant i faktini išnuomoto pastato, statinio ar irenginio dydi. Istatymu nustacius toki nuomos mokescio skaiciavimo principa, sutartyje susitarus del vieno kvadratinio metro patalpu nuomos kainos, sutartis negali buti aiškinama kitaip, kaip tik jos kaina nustatant pagal faktiškai perduotu nuomai patalpu plota. Todel ieškovas pagristai teigia, kad faktinis perduotu patalpu dydis yra svarbus nustatant nuomos sutartimi nustatyta nuomos mokesti.

Toki sutarties kainos nustatymo principa patvirtina ir tai, kad nuomos kainos skaiciavimas už nuomojamos patalpos ploto vieneta yra bendra iprasta praktika nuomos verslo srityje (CPK 182str.1p.), todel kainos nustatymo tvarkai ši aplinkybe taip pat yra reikšminga (CK 6.198str.1d.).Sprendžiant šaliu ginca del tikslaus nuomojamu patalpu ploto ieškovo iniciatyva byloje buvo paskirta ekspertize, kuria atlike UAB Korporacijos „Matininkai“ ekspertai nustate, kad bendras nuomai ieškovui perduotu patalpu pirmojo aukšto plotas yra 1906.04 kv.m.

Kadangi sutartyje numatyta, kad ieškovui turi buti perduota 2013.05 kv.m., skirtumas tarp sutartyje numatyto ir faktiškai perduoto, apskaiciuoto ekspertu, yra 107.01 kv.m. Tai, kad ekspertai, atlike ekspertize, savo tiriamaji akta pavadino specialisto išvada, nekeicia šio akto pobudžio – teismo nutartimi buvo paskirta ekspertize (CPK 212str.1d.), šia nutarti ivykde asmenys, turintys specialiu žiniu, vykdant teismo nutarti buvo surašyta tyrimo išvada, teismo posedžio metu paaiškinta tyrimo atlikimo metodika ir nurodyti matavimams naudoti prietaisai, ju panaudojimo budas.

Atliekant ekspertize atskirai nebuvo ivertintas (išmatuotas) po nuomos sutarties sudarymo nuomojamose patalpose ieškovo pastatytu pertvaru plotas, kadangi tokia užduotis ekspertams nebuvo pateikta. Taciau pacios pirmojo aukšto patalpu pertvaros ekspertu buvo pažymetos atliekant kadastrinius matavimus ir juos fiksuojant plane. Todel, esant pažymetoms pertvaroms, ju ilgiams ir plociams, gali buti apskaiciuotas ju bendras plotas ir tokiu (aritmetiniu) veiksmu atlikimui nereikia specialiu žiniu. Bendras pertvaru plotas yra 3.79x0.2+ 3.82x0.12+3.14x0.12+14x0.08 +16x0.08+5.84x0.1+ 8.65x0.11+3.26x0.12+2.61x0.09+3.50x0.47+2.05x0.07+2.30x0.07+2.83x0.07+1.80x0.47+7.60x0.2+ 1.34x0.2+8.40x0.2+3.90x3x0.2+(3.22+4.58)x0.13+21.95x0.13+1.62x0.08+2.35x0.08+2.12x0.07.

Visas pertvaru plotas yra 19.27 kv.m. Todel teismas sprendžia, kad atsakovas pagristai nurode, kad ieškovas sumažino jam perduotu po nuomos sutarties sudarymo patalpu plota ir sumažino ši plota 19.27 kv.m. Todel ieškovui viso buvo perduota 1906.04+19.27= 1925.31 kv.m. pirmojo aukšto patalpu.Perduodamas ieškovui 1925.31 kv.m. pirmojo aukšto patalpu, atsakovas neivykde savo sutartimi prisiimtos prievoles perduoti ieškovui 2013.05 kv.m. patalpu, perduodamas 87.74 kv.m. mažiau. Nustacius, kad ieškovui faktiškai perduotu patalpu plotas mažesnis už sutartyje nurodyta ir trukstama sutartyje numatyto ploto dalis objektyviai nebegali buti nuomininkui perduota padidinus tretiesiems asmenims perduotu patalpu 1-3, 1-4, 1-5 ir 1-6 plotus, ieškovo reikalavimu turi buti pakeiciama sutartis, nustatant, kad sutartimi perduodamas faktiškai nuomojamas plotas, kurio bendra nuomos kaina apskaiciuojama pagal faktinio nuomojamo ploto ir sutartyje numatytos ploto vieneto kainos sandauga.Netinkamai vykdydamas sutarti, atsakovas atsako už perduoto daikto trukumus, nepriklausomai nuo to, ar apie juos žinojo perdavimo metu (CK 6.485str.1d.).

Perduodamu patalpu ploto neatitikimas sutartyje nurodytajam, kai faktiškai perduotu patalpu plotas mažesnis už sutartimi nustatyta, ypac atsižvelgiant i tai, kad nuomojamu patalpu paskirtis yra prekybos centro (su prekybos sale) patalpos, neabejotinai turi buti laikomas išnuomoto daikto trukumu, todel atsakovui kyla sutartine atsakomybe pagal CK 6.485str. Nuomininkas tokiu atveju turi teise išskaiciuoti iš nuomos mokescio trukumu pašalinimo išlaidas ir reikalauti atlyginti išskaiciavimu nepadengtus nuostolius (CK 6.485str.2d.2p.).

Jeigu, patenkinus nuomininko reikalavimus, nuomininko patirti nuostoliai nera visiškai atlyginti, tai jis turi teise reikalautai, kad nuomotojas atlygintu nepadengta nuostoliu dali (6.485str.4d.). Patenkinus ieškovo reikalavimus pakeiciant sutarti, ieškovo nuostoliai del permokos atsakovui už neperduota pagal sutarti ploto dali liko neatlyginti, todel permokos suma, susidariusi iki Atsakomybe atsakovui kyla ir bendraisiais sutartines atsakomybes pagrindais (CK 6.256str.2d.,4d.). Kiekviena menesi ieškovui permokant po 29.35 Lt už 87.74 kv.m., kas menesi nuo sutarties sudarymo ieškovas mokejo atsakovui 2575.16 Lt daugiau, negu priklause moketi už faktiškai perduota nuomojama plota.

Be to, ieškovas atsakovui prie kiekviena menesi mokamos 2575.16 Lt sumos mokejo 18 procentu pridetines vertes mokescio dydžio prieda (kaip numatyta sutarties priede). Taigi viso per kiekviena menesi nuo sutarties sudarymo atsakovui ieškovas permokejo 463.52+2575.16=3038.68 Lt. Atsakovo nurodoma aplinkybe, kad ieškovas naudojasi ir pastato patalpomis, kurios neturejo buti jam perduotos ir nebuvo perduotos pagal nuomos sutarti, yra nereikšminga ieškovo iškelto ginco išsprendimui, nors gali buti panaudota kaip atsakovo galimo reikalavimo ieškovui faktinis pagrindas kitoje byloje.Ieškovui permoketa suma priteisiama nuo sutarties sudarymo 2004 08 24 iki 2009 08 31, ieškovui nereikalaujant už laikotarpi nuo 2009 08 31 iki teismo sprendimo paskelbimo (arba isiteisejimo).

Viso ieškovui šioje dalyje priteisiama 3038.68 Lt : 31d x 8d + 3038.68 Lt x 60 men.= 784.17+182 321.32=183 105.49 Lt.Be to, ieškovui priteisiamos jo turetos išlaidos apmoketi UAB “KM centras” darbus atliekant kadastrinius matavimus iki kreipimosi i teisma. Šioje dalyje jam iš atsakovo priteisiama 3432.24 Lt. Viso ieškovui iš atsakovo priteisiama 186 537.73 Lt nuostoliu. Už priteista suma, ieškovui reikalaujant, jam iš atsakovo priteisiamos šešiu procentu metines procesines palukanos (CPK 6.37str.2d.).Ieškovas pagristai reikalauja priteisti jam iš atsakovo penkiu procentu metines palukanas.

Tokia atsakovo prievole kyla pagal CK 6.210str. Taciau pareiga moketi palukanas kyla skolininkui, praleidusiam prievoles ivykdymo termina (CK 6.210str.1d.). Todel svarbu nustatyti, kada atsirado atsakovo prievole gražinti permoketa dali ir nebeskaiciuoti padidintos dalies nuomos mokescio. Ieškovui pateikus irodymus, kad su pretenzija del netikslaus nuomojamos patalpos ploto i atsakova raštu kreipesi 2006 09 06, teismas laiko, kad protingas terminas, per kuri atsakovas turejo pareiga išspresti su paaiškejusiais netikslumais susijusia atsiskaitymo problema baigesi 2006 10 01.

Nuo šios datos turi buti skaiciuojamos ieškovo reikalaujamos palukanos. Kadangi iki 2006 10 01 ieškovas reikalavo 5296 Lt palukanu, šioje dalyje reikalavimas netenkinamas. Kadangi teismo nustatytas permokos ir ieškovo reikalaujamas menesio mokescio perviršio santykis yra 0.793 (3038.68/3831.80), atitinkamai mažinamos ir priteisiamosios palukanos (28020.70-5296)x0.793. Viso ieškovui iš atsakovo priteisiama 18020.13 Lt palukanu už laikotarpi nuo 2006 10 01 iki 2009 09 01.Nustacius, kad sutartimi nustatytas nuomojamu patalpu plotas neatitinka faktiškai perduoto ieškovui (nuomininkui), kartu neteisingai nustatant bendra moketina nuomos sutarties suma, esant ieškovo reikalavimui, turi buti pakeista ir nuomos sutartis, nustatant naujai paaiškejusi nuomojamu patalpu pirmojo aukšto plota (1925.31 kv.m.) ir ji atitinkancia bendra nuomos kaina menesiui, proporcinga pirmojo aukšto patalpos ploto vieneto nuomos kainai (1925.31 kv.m. x 29.35 Lt/kv.m.=56 507.84 Lt).

Antrojo aukšto patalpu plotas ir menesio nuomos kaina lieka nepakitusi – 130.68 kv.m. x 20.72 Lt/kv.m. =2707.69 Lt. Todel visa per menesi mokama nuomos mokescio suma be pridetines vertes mokescio yra 59 215.52 Lt. Sutartis ieškovo reikalavimu keiciama nuo 2009 09 01.Iš dalies patenkinus ieškini, iš atsakovo ieškovui ir valstybei proporcingai patenkintu reikalavimu daliai priteisiamos bylinejimosi išlaidos (CPK 93str., CPK 96str.). Ieškovui priteisiama proporcinga dalis (73 proc.) jo sumoketo 9403.99 Lt žyminio mokescio, 5900 Lt advokato išlaidu ir 5355 Lt išlaidu ekspertizei apmoketi (CPK 79str., CPK 88str.1d.1p.)Teismas, vadovaudamasis LR CPK 259 str. - 270 str., n u s p r e n d ž i a : ieškini iš dalies patenkinti.Priteisti ieškovui UAB „Norfos mažmena“ iš atsakovo UAB „LNTV“ 186 537.73 Lt nuostolius, 18020.13 Lt palukanas, šešiu procentu dydžio metines palukanas nuo priteistos nuostoliu sumos nuo 2008-12-09 iki teismo sprendimo visiško ivykdymo.Pakeisti 2004 m. rugpjucio 24 d.

Negyvenamu patalpu nuomos sutarties, sudarytos tarp UAB „Norfos mažmena“ ir UAB „LNTV“:l .2 p., jo pradžia išdestant taip:1.2. Pagal šia Sutarti išnuomojamos negyvenamosios patalpos, technines inventorizacijos byloje pažymetos indeksais 1-1 (Ši patalpa nuomojama ne visa), 1-2, nuo 1-8 iki 1-12 imtinai, esancios pirmajame aukšte (pirmojo aukšto patalpu bendras nuomojamas plotas yra 1925.31 kv. m.) ir indeksais 2-1 (ši patalpa nuomojama ne visa, nuomojamos dalies plotas 41,46 kv. m.), nuo 2-5 iki 2-13 imtinai, esancias antrajame aukšte pastate (antrojo aukšto patalpu nuomojamas bendras plotas yra 130,68 kv. m.).... (toliau kaip tekste).l .3 p., ji išdestant taip:1.3.

Nuomojamu patalpu plotas yra 2055,99 (du tukstanciai penkiasdešimt penki ir devyniasdešimt devynios šimtosios) kv. m.4.3 p., jo pirmaji, antraji ir ketvirtaji sakinius paliekant nepakeistus, o treciaji sakini išdestant taip:Visas už nuomojamas patalpas kasmenesinis nuomos mokestis yra 59 215.52 Lt (penkiasdešimt devyni tukstanciai du šimtai penkiolika litu ir 52 centai).Nustatyti, kad Nuomos sutartis laikoma pakeista nuo 2009 m. rugsejo l d. Likusioje dalyje ieškini atmesti. Priteisti iš UAB „LNTV“ 15110 Lt bylinejimosi išlaidas UAB „Norfos mažmena“ naudai.           Priteisti iš UAB „LNTV“ 50 Lt bylinejimosi išlaidas valstybes naudai.                 Priteisti iš UAB „Norfos mažmena“ 50 Lt bylinejimosi išlaidas valstybei.Sprendimas per trisdešimt dienu nuo jo paskelbimo gali buti skundžiamas apeliaciniu skundu Lietuvos apeliaciniam teismui per Vilniaus apygardos teisma.

          Teisejas                                                                                                           Vytautas Zelianka