4aa2e60a-fa3a-46cd-9ff8-2ababdf0d73d · Vilniaus apygardos teismas

Civilinė byla NrCivilinė byla Nr. 2A-2045-520/2011Teisminio proceso Nr. 2-01-3-09402-2010-4Procesinio sprendimo kategorijos: 30.1., 42.9., 121.21. (S) VILNIAUS APYGARDOS TEISMASN U T A R T I S 2011 m. gruodžio 28 d.Vilnius Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, kuriÄ sudarokolegijos pirmininkė Dalia ViÅ¡inskienė (pranešėja),kolegijos teisėjai Liuda Uckienė, Alvydas Barkauskas, sekretoriaujant Editai Bekerytei, dalyvaujant atsakovui R. G., jo atstovui advokatui M. N.,trečiojo asmens atstovei advokatei S. A.,teismo posėdyje apeliacine tvarka iÅ¡nagrinėjo civilinę bylÄ pagal atsakovų R.

G. ir A. G. apeliacinį skundÄ dėl Vilniaus miesto 1-ojo apylinkės teismo 2011 m. kovo 16 d. sprendimo civilinėje byloje dėl skolos priteisimo pagal ieÅ¡kovo AB „City Service“ ieÅ¡kinį atsakovams R. G. ir A. G. (byloje trečiuoju asmeniu dalyvauja UAB „Gabijos investicijos“), n u s t a t ė: IeÅ¡kovas AB „City Service“ kreipėsi į teismÄ su ieÅ¡kiniu ir prašė jam iÅ¡ atsakovų R. G. ir A. G. priteisti 3 114,40 Lt skolos, 5 proc. dydžio metines palÅ«kanas nuo bylos iÅ¡kėlimo teisme iki teismo sprendimo visiÅ¡ko įvykdymo.

Nurodė, kad jis yra gyvenamojo namo, esančio (duomenys neskelbtini), bendrojo naudojimo objektų administratorius ir teikia Å¡ių objektų eksploatavimo, komunalines ir priežiÅ«ros paslaugas. Iki 2008-07-03 jis veikė 2007-04-26 sutarties Nr. 07-04-46 su UAB „Gabijos investicijos“ pagrindu. Nuo 2008-07-03 jis eksploatavimo, administravimo ir komunalines paslaugas teikia veikdamas 2008-07-03 įsakymu Nr. 30-1370. Atsakovai yra buto, esančio (duomenys neskelbtini), bendrasavininkiai. Jis teikia daugiabučių namų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės administravimo, eksploatavimo ir komunalines paslaugas name, kuriame atsakovai nuosavybės teise turi butÄ ir jiems bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso bendrojo naudojimo objektai, kuriuos atsakovai privalo iÅ¡laikyti ir mokėti mokesčius bei kitas rinkliavas už jų priežiÅ«rÄ .

Jis iki 2008 m. liepos mėn. veikdamas sutarties pagrindu ir nuo 2008 m. liepos mėn. administracinio teisės akto pagrindu, kaip gyvenamojo namo, esančio (duomenys neskelbtini), administratorius, savo veikloje vadovaujasi CK nuostatomis, Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo pavyzdiniais nuostatais, patvirtintais 2001-05-23 Vyriausybės nutarimu Nr. 603, Vilniaus miesto butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo nuostatais, patvirtintais Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2005-12-19 įsakymu Nr. 30-2050 bei kitais teisės aktais, reglamentuojančiais daugiabučių namų administravimÄ , eksploatavimÄ .

CK 4.82 str. 3 d., 4.84 str. 4 d., Pavyzdiniai administravimo nuostatai, Vilniaus miesto administravimo nuostatai bei kiti teisės aktai imperatyviai nurodo, kad butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti iÅ¡laidas namui iÅ¡laikyti ir iÅ¡saugoti, mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas, taip pat reguliariai daryti atskaitymus, kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui atnaujinti. Jis, remdamasis sutartimi, kiekvienÄ mėnesį patalpų savininkams, taip pat ir atsakovams, apskaičiuoja ir paskirsto mokesčius už (duomenys neskelbtini) namo bendrosios nuosavybės administravimÄ , eksploatavimÄ ir komunalines paslaugas.

Jis, vykdydamas sutarties 4.1.1.2 ir 4.1.1.3 p., kiekvienÄ mėnesį atsakovams jų buto adresu pateikia sÄ skaitÄ su nurodytomis per ataskaitinį mėnesį suteiktomis paslaugomis, jų tarifais bei priskaičiuota mokėti suma. SÄ skaitoje nurodyta suma turi bÅ«ti sumokėta iki mėnesio, einanančio po mėnesio, kurį buvo suteiktos paslaugos, paskutinės dienos. Atsakovų įsiskolinimas už per laikotarpį nuo 2008-01-01 iki 2010-05-31 suteiktas daugiabučio namo, esančio (duomenys neskelbtini), butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės administravimo, eksploatavimo ir kitas paslaugas, tenkantis atsakovams nuosavybės teise priklausančiam butui, yra 3 114,40 Lt.

Buto ar kitos patalpos savininko, įskaitant ir atsakovų, pareiga mokėti mokesčius už namo, kuriame jis nuosavybės teise turi butÄ , butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės (bendrojo naudojimo objektų) iÅ¡laikymÄ yra besÄ lyginė ir imperatyvi. IÅ¡ surinktų lėšų namo administratorius, t. y. jis atlieka visas jam kaip namo administratoriui priskirtas funkcijas, susijusias su atitinkamo namo priežiÅ«ra, teikia sutarties 4.1.-4.1.3., 5 p. nurodytas paslaugas.              Vilniaus miesto 1-asis apylinkės teismas 2011 m. kovo 16 d. sprendimu ieÅ¡kinį tenkino iÅ¡ dalies, t. y. priteisė ieÅ¡kovui solidariai iÅ¡ atsakovų R.

G. ir A. G. 2 646,40 Lt skolos, 5 proc. dydžio metines palÅ«kanas už priteistÄ sumÄ nuo bylos iÅ¡kėlimo teisme (2010-05-24) iki teismo sprendimo visiÅ¡ko įvykdymo. Teismas nustatė, jog ieÅ¡kovas 2007-04-26 sutarties Nr. 07-04-46, sudarytos su UAB „Gabijos investicijos“, iki 2008-07-03 bei Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2008-07-03 įsakymo Nr. 30-1370 pagrindu nuo 2008-07-03 vykdo daugiabučio namo, esančio (duomenys neskelbtini), administravimo funkcijas, kad ieÅ¡kovo apskaičiavimu nuo 2008-01-01 iki 2010-05-31 butui, esančiam (duomenys neskelbtini), priskirtinoms bendrojo naudojimo patalpoms, esančioms pastate (duomenys neskelbtini), suteikta administravimo paslaugų, už kurias liko nesumokėta 3 114,40 Lt suma, kad butas, esantis (duomenys neskelbtini), 2007-06-05 su trečiuoju asmeniu sudarytos pirkimo-pardavimo sutarties pagrindu priklauso atsakovams bendrosios jungtinės nuosavybės teise.

Teismas, atsižvelgdamas į tai, kad 2007-06-05 pirkimo-pardavimo sutarties 8.2 p. numatyta, jog pirkėjas (atsakovai) sutinka nuo nuosavybės teisės į butÄ perleidimo momento mokėti jo butui priskirtai daliai bendrojo naudojimo patalpų, esančių daugiabučiame name, suteiktas administravimo paslaugas, kad analogiÅ¡ka atsakovų pareiga numatyta ir tarp atsakovo R. G. ir trečiojo asmens 2007-06-05 sudarytos techninės priežiÅ«ros ir darbų saugos koordinavimo sutarties 2.3.3 p., kad teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos Å¡alims turi įstatymo galiÄ , kad nenustatyta, jog minėtų sutarčių sÄ lygos prieÅ¡tarautų imperatyvioms įstatymų normoms, atsakovai nėra pareiÅ¡kę reikalavimo dėl jų nuginčijimo, laikė, kad atsakovai teisėtai įsipareigojo ir sutiko nuo nekilnojamojo turto objekto įsigijimo momento mokėti jų butui priskirtai daliai bendrojo naudojimo patalpų, esančių daugiabučiame name, suteiktas administravimo paslaugas.

Teismas, vadovaudamasis CK 4.82 str. 3 d., 4.83 str. 3, 4 d., 4.84, 4.85 str., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo iÅ¡aiÅ¡kinimais, padarė iÅ¡vadÄ , jog iÅ¡laidas, kurios nesusijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytais privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiÅ«ros reikalavimais, galima atsisakyti mokėti esant dviem sÄ lygoms:

a) kai dėl jų teisės aktų nustatyta tvarka nėra priimtas sprendimas ir b) kai butų ir kitų patalpų savininkas nėra davęs sutikimo dėl Å¡ių iÅ¡laidų. Teismas, remdamasis tuo, kad atsakovai faktiÅ¡kai yra davę sutikimÄ dėl nuo nekilnojamojo turto objekto įsigijimo momento mokėti jų butui priskirtai daliai bendrojo naudojimo patalpų, esančių daugiabutyje name, suteiktas administravimo paslaugas, padarė iÅ¡vadÄ , kad atsakovams kyla pareiga atsiskaityti su ieÅ¡kovu už nuo 2008-01-01 iki 2010-05-31 suteiktas administravimo paslaugas (CK 4.82 str. 3 d.).

Teismas, atsižvelgdamas į tai, kad byloje nėra raÅ¡ytinių įrodymų apie tai, kad atsakovai bÅ«tų pavėlavę priduoti butÄ techniniam prižiÅ«rėtojui, kad atsakovas teismo posėdžio metu paneigė aplinkybę, jog butas bÅ«tų priduotas pavėluotai, kad tarp ieÅ¡kovės ir trečiojo asmens sudaryta sutartis nesukelia atsakovams jokių teisinių pasekmių jų teisėms ir pareigoms, konstatavo, jog ieÅ¡kovo reikalavimas dėl 848 Lt baudos priteisimo yra nepagrįstas. IeÅ¡kovai R.

G. ir A. G. apeliaciniu skundu praÅ¡o teismo sprendimÄ panaikinti ir ginÄÄ iÅ¡spręsti iÅ¡ esmės- atmesti ieÅ¡kovo ieÅ¡kinio dalį dėl 2 536,08 Lt priteisimo. Nurodo, kad jiems perleistas butas ir kitas turtas bei bendrosios namo patalpos pripažintos tinkamomis naudoti tik 2008-03-14. 2007-06-05 buto, žemės sklypo dalies, pagalbinės patalpos ir parkavimo vietos pirkimo-pardavimo sutarties, kuriÄ pasirašė jie ir UAB „Gabijos investicija“, 7.1. p. įtvirtintas patvirtinimas, kad pirkėjas (atsakovai) pareiÅ¡kia, kad jis žino ir sutinka, kad butu, sandėliuku, parkavimo vieta bei žemės sklypo dalimis jis galės naudotis pagal jų tiesioginę paskirtį tik po to, kai statinys ir jo patalpos, taip pat statinys, kuriame yra požeminė parkavimo vieta, bus pripažinti tinkamais naudoti galiojančių teisės aktų nustatyta tvarka.

Sutartyje nėra įtvirtintas terminas iki kurio pardavėjas įsipareigotų baigti statyti statinį ir pripažinti jį tinkamu naudoti ir realizuotų pirkėjui teisę realiai naudotis asmeniniams poreikiams bei tikslams įsigyjamu turtu. Visas skolos susidarymo laikotarpis skaičiuojamas nuo 2007-06-05 iki 2010-05-31, kurio metu jiems apskaičiuota 212 Lt bauda keturis kartus, iš viso 848 Lt. Jų butui priskirtinoms bendrojo naudojimo patalpoms, esančioms pastate (duomenys neskelbtini), už nuo 2008-01-01 iki 2010-05-31 neapmokėtų administravimo paslaugų suma kartu su nepagrįstai apskaičiuota 848 Lt bauda yra 3 114,40 Lt.

IeÅ¡kovo apskaičiuoto įsiskolinimo ir baudos skirtumas yra 2 266,40 Lt. Teismas neįvertino į bylÄ pateiktÄ Ä¯rodymÄ apie dalies skolos sumokėjimÄ po ieÅ¡kinio teismui pateikimo. Jie papildomai bylos nagrinėjimo metu sumokėjo 578,32 Lt ir pateikė tai patvirtinantį įrodymÄ . IeÅ¡kovas pripažino faktÄ , jog minėta suma yra sumokėta ir tokiu bÅ«du mažintinas bendras įsiskolinimas. Vertinant vien tik formaliai faktÄ ir nevertinant reikalavimo teisinio pagrįstumo, bendra skola turėtų sudaryti ne daugiau kaip 1 682,08.

Jie bylos nagrinėjimo metu teikė savo pozicijÄ ir reiÅ¡kė reikalavimus pripažinti 2007-06-05 pirkimo-pardavimo sutarties 8.2 p. nesÄ Å¾iningu ir prieÅ¡taraujančiu vartojimo sutarčių principams. Gyvenamasis namas, esantis (duomenys neskelbtini), tinkamu naudoti buvo pripažintas 2008-03-14 pripažinimo tinkamu naudoti aktu Nr. (101)11.4-625, tai reiÅ¡kia, kad vadovaujantis pirkimo-pardavimo sutarties bei teisės aktų nuostatomis nuo Å¡io momento buvo galima pradėti eksploatuoti pastatÄ ir jame esančias patalpas.

Atsižvelgiant į tai bei vadovaujantis sÄ Å¾ininga verslo praktika bei galimybe naudotis jiems priklausančia turto dalimi, pastato ir jo bendrojo naudojimo patalpų eksploatavimo bei naudojimo iÅ¡laidos turėjo atsirasti bei ieÅ¡kovo galėjo bÅ«ti pradėtos skaičiuoti tik nuo 2008-03-14. 2008-03-14, kol pastato statyba nebuvo baigta, už pastato mechaninį patvarumÄ , atsiradusių defektų Å¡alinimÄ ir kt. buvo atsakinga aukščiau nurodyta pirkimo-pardavimo sutartimi turtÄ perleidusi bei minėto gyvenamojo namo statybÄ vykdanti UAB „Gabijos investicija“ ar jos pasirinkti rangovai, todėl ji ir turėjo apmokėti ieÅ¡kovo reikalaujamas sumas už bendrųjų patalpų priežiÅ«ra iki pastato pripažinimo tinkamu naudoti.

Minėtos pirkimo-pardavimo sutarties 8.2. p. nuostatomis UAB „Gabijos investicija“ nepagrįstai perkėlė jiems (vartotojams) savo pareigas pagal 2007-04-26 sutartį Nr. 07-04-46, sudarytÄ su ieÅ¡kovu. Minėtame pirkimo-pardavimo sutarties punkte pardavėjas UAB „Gabijos investicija“ informavo juos apie tai, jog jie turės atlyginti iki pastato pripažinimo tinkamu naudoti susidariusias su bendrojo naudojimo objektų eksploatavimu susijusias iÅ¡laidas, kurias surinks kreditorius. Atsižvelgiant į tai, kad tiek minėtos pirkimo-pardavimo sutarties, tiek teisės aktų nuostatos draudžia eksploatuoti nepripažintÄ tinkamu naudoti pastatÄ bei jo patalpas, eksploatavimo iÅ¡laidų negalėjo atsirasti, Å¡ios iÅ¡laidos yra statytojo/rangovo su pastato statyba/įrengimu susijusios iÅ¡laidos (pvz. patalpų iÅ¡valymas, statybinių Å¡iukÅ¡lių iÅ¡vežimas, defektų Å¡alinimo darbai ir kt.), kurias jis pats turi ir padengti. 2007-06-05 pirkimo-pardavimo sutartis pripažintina vartojimo sutartimi, kadangi nekilnojamasis daiktas buvo įsigytas asmeniniams poreikiams tenkinti.

Å i pirkimo-pardavimo sutartis numato jiems pareigÄ ieÅ¡kovui bendrÄ sias iÅ¡laidas už bendrÄ sias patalpas, prisiimti visas tenkančias statybos, pastato priežiÅ«ros iÅ¡laidas iki pardavėjas (ieÅ¡kovas yra pardavėjo teisių perėmėjas, todėl jam keliami tokie patys reikalavimai kaip ir turto pardavėjui) pastatys, įrengs ir pripažins statinį tinkamu naudoti. Sutartis nesukuria jokių pareigų pardavėjui pripažinti statinį tinkamu naudoti ir tokiu bÅ«du leisti teisėtiems savininkams naudotis perduotu turtu.

Tokia sutartis iÅ¡kreipia Å¡alių teisių pusiausvyrÄ , nes jie tapo priklausomi tik nuo pardavėjo veiksmų ir noro pripažinti statinį tinkamu naudoti. Pardavėjas, naudodamasis kitų asmenų, t. y. pirkėjų (jų), teisiniu neiÅ¡prusimu, perkėlė pardavėjui tenkančias iÅ¡laidas asmenims, kurie buvo suklaidinti. Pardavėjas galėjo neribotÄ terminÄ baiginėti statinio statybÄ , įrenginėti jam priklausančius butus ir tokiu bÅ«du kompensuoti savo iÅ¡laidas iÅ¡ vartotojų, kurie buvo įpareigoti pasiraÅ¡yti sutartį prisijungimo bÅ«du. 2007-06-05 pirkimo-pardavimo sutarties 8.2. p. prieÅ¡tarauja sÄ Å¾iningumo principams ir kriterijams, prieÅ¡tarauja sÄ Å¾iningoms vartojimo sutartims, imperatyvioms teisės aktų normoms, todėl yra niekinis.

Sutartį pripažinus vartojimo sutartimi, jos sÄ lygos visais atvejais turi bÅ«ti vertinamos pagal CK 6.188 str. nustatytus sÄ Å¾iningumo kriterijus, vartojimo sutarties sÄ lygos gali bÅ«ti pripažįstamos nesÄ Å¾iningomis bylÄ nagrinėjančio teismo iniciatyva. Teismas, priimdamas sprendimÄ nepasisakė dėl jo praÅ¡ymo pripažinti sutartį vartojimo sutartimi ir pripažinti sutarties 8.2 p. kaip nesÄ Å¾iningÄ ir negaliojantį. IeÅ¡kovo reikalavimas bÅ«tent grindžiamas sutarties sÄ lyga, kuriÄ jie laiko nesÄ Å¾ininga ir prašė teismo pripažinti Å¡iÄ sÄ lygÄ negaliojančia.

Vadovaujantis suformuota teismų praktika, ginÄÄ nagrinėjantis teismas turi pareigÄ vartojimo sutarčių sÄ lygų atitiktį sÄ Å¾iningumo kriterijams vertinti ex officio. IeÅ¡kovas, grįsdamas savo reikalavimus iki 2008-03-14, nepagrįstai vadovaujasi tik CK, Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymo nuostatomis, numatančiomis savininkų atsakomybę už bendro naudojimo patalpų tvarkymÄ , priežiÅ«rÄ ir remontÄ , kadangi jiems buvo perleistas nebaigtas statyti butas bei kitos patalpos.

Apeliacinis skundas iÅ¡ esmės netenkintinas, pirmosios instancijos teismo sprendimas iÅ¡ esmės paliktinas nepakeistas (CPK 326 str. 1 d. 1 p.). Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija, iÅ¡nagrinėjusi apeliaciniame skunde nurodytas aplinkybes, kurios sudaro skundo faktinį ir teisinį pagrindÄ , daro iÅ¡vadÄ , kad pirmosios instancijos teismas, tinkamai įvertinęs įrodymus, nustatęs teisiÅ¡kai reikÅ¡mingas aplinkybes, pritaikęs materialinės teisės normas, pagrįstai iÅ¡ dalies tenkino ieÅ¡kovo UAB „City service“ reikalavimÄ ir iÅ¡ atsakovų R.

G. ir A. G. ieÅ¡kovui UAB „City service“ priteisė iÅ¡laidas už bendrojo naudojimo objektams suteiktas administravimo paslaugas nuo 2008-01-01 iki 2010-05-31. IÅ¡ bylos medžiagos nustatyta, kad atsakovai yra nekilnojamojo daikto- buto, esančio (duomenys neskelbtini), savininkai (b. l. 4-5). Nuosavybės teises į minėtÄ butÄ atsakovai įgijo 2007-06-05 pirkimo-pardavimo sutarties pagrindu. IeÅ¡kovas pareiÅ¡kė ieÅ¡kinį CK 4.82 str. 3 d., 4.84 str. 4 d. pagrindu, t. y. kaip bendrojo naudojimo objektų administratorius už bendrojo naudojimo objektų eksploatavimo, komunalines ir priežiÅ«ros paslaugas, ieÅ¡kovas į bylÄ pateikė sÄ skaitos iÅ¡raÅ¡us apie atsakovų įsiskolinimo dydį (3 114,40 Lt).

Pirmosios instancijos teismas ieÅ¡kovo ieÅ¡kinio reikalavimus tenkino iÅ¡ dalies, t. y. priteisė ieÅ¡kovui solidariai iÅ¡ atsakovų 2 646,40 Lt skolos, 5 proc. dydžio metines palÅ«kanas už priteistÄ sumÄ nuo bylos iÅ¡kėlimo teisme (2010-05-24) iki teismo sprendimo visiÅ¡ko įvykdymo, netenkino ieÅ¡kovo reikalavimo dėl 848 Lt baudos priteisimo. Atsakovai savo apeliacinį skundÄ grindžia tuo, kad ieÅ¡kovas nepagrįstai reikalauja mokėti iÅ¡laidas už bendrojo naudojimo patalpų eksploatavimÄ iki daugiabučio namo pripažinimo tinkamu naudoti, kad 2007-06-05 pirkimo-pardavimo sutartis pripažintina vartojimo sutartimi, o Å¡ios sutarties 8.2 p.- nesÄ Å¾iningu ir negaliojančiu.

Šie atsakovų apeliacinio skundo argumentai nepripažinti pagrįstais. Butų ir kitų patalpų bendrosios dalinės nuosavybės administravimas yra nustatomas administraciniu aktu (CK 4.84 str. 3 d., 4.236 str. 2 d.). Turto administratoriaus veikla administruojant jam priskirtas bendrojo naudojimo patalpas detaliai reglamentuota įstatymo ir kitų teisės aktų, taip pat ir vietos savivaldos institucijų priimtų lokalinių poįstatyminių teisės aktų, kuriais administratorius įpareigotas atlikti visus veiksmus, susijusius su daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų išsaugojimu, naudojimu ir priežiūra pagal jų tikslinę paskirtį, taip pat įstatymų nustatyta tvarka namui priskirto žemės sklypo naudojimu ir priežiūra.

Byloje nustatyta, kad ieÅ¡kovas iki 2008-07-03 teikė daugiabučio namo, esančio (duomenys neskelbtini), bendrojo naudojimo objektų administravimo paslaugas 2007-04-26 sutarties pagrindu (b. l. 7-18), o nuo 2008-07-03 Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu Nr. 30-1370, t. y. savivaldybės įgaliotas asmuo– savivaldybės administracijos direktorius – administraciniu aktu paskyrė ieÅ¡kovÄ daugiabučio namo, esančio (duomenys neskelbtini), patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administratoriumi.

Pagal CK 4.82 str. 1 d. butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendrojo naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga. Daugiabučio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų teisės į bendrÄ ja daline nuosavybe esantį turtÄ grindžiamos proporcingumo principu (CK 4.82 str. 5 d.). Pagal CK 4.82 str. 3 d. butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti iÅ¡laidas, susijusias su bendrojo naudojimo patalpų administravimu.

Buto savininkas kartu yra bendrosios dalinės nuosavybės subjektas. Jeigu butų ir kitų patalpų savininkai neįsteigia gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos arba nesudaro jungtinės veiklos sutarties, taip pat jei bendrija likviduota arba nutraukta jungtinės veiklos sutartis, skiriamas bendrojo naudojimo objektų administratorius (CK 4.82 str. 1 d.). Kaip jau minėta, namo, esančio (duomenys neskelbtini), bendrojo naudojimo objektų administratoriumi yra paskirtas ieškovas. Pagal CK 4.84 str. 4 d. administravimo išlaidas apmoka butų ir kitų patalpų savininkai proporcingai jų daliai bendrojoje dalinėje nuosavybėje.

Taigi šių įstatymo nuostatų pagrindų butų savininkai privalo padengti išlaidas, susijusias su bendrosios dalinės nuosavybės eksploatavimu.Atsakovai apeliaciniu skundu ginčija laikotarpį, už kurį jie turi mokėti ieškovui už bendrojo naudojimo patalpų eksploatavimo išlaidas, t. y. ieškovai nesutinka, jog ieškovas skaičiuotų bendrojo naudojimo objektų administravimo išlaidas laikotarpiu nuo 2008-01-01, mano, jog šios išlaidos jiems turėtų būti skaičiuojamos nuo 2008-03-14, t. y. nuo namo, esančio (duomenys neskelbtini), pripažinimo tinkamu naudoti.

Su Å¡iuo apeliacinio skundo argumentu nesutiktina. IÅ¡ bylos medžiagos matyti, jog trečiasis asmuo UAB „Gabijos investicijos“ ir atsakovas R. G. 2007-06-05 sudarė sutartį, pagal kuriÄ pardavėjas (trečiasis asmuo), valdantis parduodamÄ turtÄ nuosavybės teise, parduoda, o pirkėjas (atsakovas R. G.) kartu su sutuoktine A. G., bendrosios jungtinės nuosavybės teise perka: butÄ , sandėliukÄ , parkavimo vietÄ ir žemės sklypo dalį, esančius (duomenys neskelbtini). Å ios sutarties 4.3 p. Å¡alys susitarė, kad sutartis yra ir parduodamo turto priėmimo-perdavimo aktas.

Taigi nuosavybės teisė atsakovams perėjo nuo pirkimo-pardavimo sutarties pasiraÅ¡ymo, t. y. 2007-06-05, tokie duomenys yra ir Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko iÅ¡raÅ¡e, todėl atsakovai, kaip buto savininkai, nuo sutarties sudarymo ir nuosavybės teisės į butÄ perėjimo įgijo pareigÄ proporcingai savo daliai apmokėti iÅ¡laidas namui iÅ¡laikyti ir iÅ¡saugoti, mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas, taip pat reguliariai daryti atskaitymus kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui atnaujinti.

Sutarties 7.1 p. pirkėjas įsipareigojo atlikti bÅ«tinÄ jÄ apdailÄ iki 2007-09-30, taip pat pirkėjas pareiÅ¡kė, kad jis žino ir sutinka, kad turtÄ sudarančiais objektais jis galės naudotis pagal jų tiesioginę paskirtį tik po to, kai statinys ir jo patalpos, taip pat statinys, kuriame yra požeminė parkavimo vieta, bus pripažinti tinkamais naudoti galiojančių teisės aktų nustatyta tvarka, o pagal sutarties 8.1 p. pirkėjui yra žinoma ir jis sutinka, kad po nuosavybės teisės į turtÄ perėjimo pirkėjui, jam kartu su kitų patalpų statinyje savininkais bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausys statinio bendro naudojimo objektai:

1) bendrojo naudojimo patalpos, 2) pagrindinės statinio konstrukcijos, 3) bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga. Pažymėtina, kad sutarties 8.2 p. numatyta, jog pirkėjui yra žinoma ir jis sutinka, kad po nuosavybės teisės į turtÄ perėjimo jis kartu su kitais patalpų statinyje savininkais privalės apmokėti už visus resursus (elektros energijÄ , vandenį ir kt.) ir padengti eksploatacijos iÅ¡laidas, mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas proporcingai savo daliai bendrojoje dalinėje bendrojo naudojimo objektų nuosavybėje (proporcingÄ nuosavybės teise turimų patalpų ir viso statinio naudingo ploto santykiui) laikotarpiu nuo nuosavybės teisės įgijimo iki statinio pripažinimo tinkamu naudoti pagal apskaitos prietaisų parodymus.

Sutarties 8.3 p. numatyta, kad pardavėjas, sudarant sutartį, tinkamai paaiÅ¡kino pirkėjui, kad pirkėjas, pasiraÅ¡ydamas Å¡iÄ sutartį, kartu sutinka, kad statinio administravimas, eksploatavimas bei komunalinių paslaugų teikimas bus perduotas pardavėjo paskelbtÄ konkursÄ laimėjusiai ir geriausias sÄ lygas pasiÅ«liusiai bendrovei- AB „City service“, o sutarties 8.4 p.- kad AB „City service“ teikia statinio, kuriame yra butas, sandėliukas, statinio, kuriame yra parkavimo vieta, administravimo, eksploatavimo bei komunalines paslaugas pirkėjui nuo Å¡ios sutarties pasiraÅ¡ymo dienos, o pirkėjas Å¡ios sutarties pagrindu nuo Å¡ios dienos įsipareigoja mokėti AB „City service“ už administravimÄ , eksploatavimÄ bei komunalines paslaugas pagal sutarties priede Nr. 8 nurodytus tarifus.CK 4.83 str. 4 d. nustato bendrosios taisyklės iÅ¡imtį, pagal kuriÄ butų ir kitų patalpų savininkas (naudotojas) neprivalo apmokėti iÅ¡laidų, dėl kurių jis nėra davęs sutikimo ir kurios nesusijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytais privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiÅ«ros reikalavimais arba dėl kurių nėra priimta administratoriaus ar butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo sprendimo CK 4.84 ir 4.85 str. nustatyta tvarka.

Toks teisinis reglamentavimas reiškia, kad išlaidas galima atsisakyti mokėti dviem atvejais:

1) kai dėl jų teisės aktų nustatyta tvarka nėra priimto sprendimo ir 2) kai butų ir kitų patalpų savininkas nėra davęs sutikimo dėl Å¡ių iÅ¡laidų (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009-11-27 nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-7-515/2009). Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija pažymi, kad atsakovai, pasiraÅ¡ydami pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį, sutiko, kad jie nuo nuosavybės teisės į turtÄ perėjimo kartu su kitais patalpų statinyje savininkais privalės apmokėti už visus resursus (elektros energijÄ , vandenį ir kt.) ir padengti eksploatacijos iÅ¡laidas, mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas proporcingai savo daliai bendrojoje dalinėje bendrojo naudojimo objektų nuosavybėje laikotarpiu nuo nuosavybės teisės įgijimo iki statinio pripažinimo tinkamu naudoti pagal apskaitos prietaisų parodymus.

Sutarties laisvės principas užtikrina Å¡alims teisę laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiÅ«ra nustatyti tarpusavio teises ir pareigas, iÅ¡skyrus atvejus, kai tam tikras sutarties sÄ lygas nustato imperatyviosios teisės normos. Jeigu sutarties sÄ lygas nustato dispozityvioji teisės norma, tai Å¡alys gali susitarti Å¡ių sÄ lygų netaikyti arba susitarti dėl kitokių sÄ lygų. Tik tuo atveju, jei Å¡alys tokio susitarimo nesudarė, jų teisės ir pareigos nustatomos pagal dispozityviÄ jÄ teisės normÄ (CK 6.156 str.).

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra iÅ¡aiÅ¡kinęs, kad sutarties laisvės principas valstybės pripažįstamas ir ginamas tikslingai– jis suteikia reikÅ¡mę suderintiems Å¡alių tarpusavio ketinimams. Å alių pasiektas susitarimas įformintas teisės aktų pripažįstama tvarka tampa teisiÅ¡kai įpareigojančiu aktu ir reikÅ¡mingu visuomeninės savireguliacijos instrumentu. Valstybė, siekdama Å«kio naÅ¡umo, įsipareigoja Å¡ias pareigas užtikrinti priverstinai, nustatydama teisinį reikalavimÄ laikytis sutarčių (pacta sund servanda), ir prireikus per teismÄ priverstinai įgyvendina.

Sprendžiant ginčus, kylančius iÅ¡ sutartinių santykių, negalima ignoruoti sutarties Å¡alių valios ir vadovautis vien įstatymo nuostatomis. Teismas, spręsdamas sutartinių ginčų klausimus, nuo sutarties sÄ lygų turinio gali (ir privalo) nukrypti ir vadovautis teisės normomis tik tada, kai Å¡alių sutartis prieÅ¡tarauja bendriesiems teisės principams (CK 1.5 str.), vieÅ¡ajai tvarkai (CK 1.81 str.) ar imperatyviosioms įstatymo nuostatoms (CK 6.157 str.) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011-11-15 nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-442/2011).

Atsakovai, pasiraÅ¡ydami pirkimo-pardavimo sutartį su trečiuoju asmeniu, susitarė dėl bendrojo naudojimo objektų eksploatacijos iÅ¡laidų, mokesčių, rinkliavų ir kitų įmokų proporcingai savo daliai bendrojoje dalinėje nuosavybėje, t. y. sutarties Å¡alys laisvai sudarė sutartį ir savo nuožiÅ«ra nustatė tarpusavio teises ir pareigas, įskaitant ir pareigÄ mokėti ieÅ¡kovui bendrojo naudojimo objektų eksploatacijos iÅ¡laidas, mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas. Sutarties Å¡alys patvirtino, kad jiems sutarties turinys ir pasekmės iÅ¡aiÅ¡kintos ir atitinka jų valiÄ .

Byloje nenustatyta, kad sutartis prieÅ¡tarautų imperatyvioms įstatymo normoms, bendriesiems teisės principams, vieÅ¡ajai tvarkai, todėl nėra pagrindo teigti, kad atsakovai ieÅ¡kovui laikotarpiu nuo nuosavybės teisės į nekilnojamÄ jį daiktÄ iki jo pripažinimo tinkamu naudoti neprivalo mokėti už bendrojo naudojimo patalpų administravimÄ , nes tokiÄ pareigÄ atsakovams numato įstatymas. Be to, bendrojo naudojimo iÅ¡laidos yra susijusios su nuosavybės teisės įgijimu, o ne su pastato pripažinimo tinkamu naudoti (nuosavybės teisė į butÄ , esantį (duomenys neskelbtini), atsakovams perėjo nuo sutarties pasiraÅ¡ymo dienos, iÅ¡ priedo Nr. 5 prie sutarties matyti, kad sutarties pasiraÅ¡ymo dienÄ atsakovui R.

G. buvo perduoti pirkimo-pardavimo sutartimi perleisto nekilnojamojo daikto dokumentai ir raktai (b. l. 59)). Atsakovas R. G. pats nurodė, kad butÄ jis įsirenginėjo iki 2008-09-01, t. y. kad buvo sudaręs sutartis su statybininkais, baldų gamintojais (2008-09-01 butas buvo su baldais, virtuvės įranga, visiÅ¡kai paruoÅ¡tas gyventi), todėl nėra pagrindo spręsti, kad atsakovai, įsirenginėdami butÄ , nesinaudojo ieÅ¡kovo sÄ skaitose nurodytomis suteiktomis paslaugomis. Atsakovai neginčija ir neteikia įrodymų, patvirtinančių, kad atsakovams nebuvo suteiktos atsakovo praneÅ¡imuose mokėti už paslaugas nurodytos paslaugos (pavyzdžiui, kad name neveikė liftas, kad nebuvo iÅ¡vežamos Å¡iukÅ¡lės ir pan.), atsakovai taip pat neginčija konkrečių ieÅ¡kovo atsakovams apskaičiuotų iÅ¡laidų, t. y. kad dalis iÅ¡laidų nėra susijusios su bendrojo naudojimo patalpų administravimu, kad tam tikros iÅ¡laidų rÅ«Å¡ys nepatenka į sutarties 8.2 p. ir kad už tam tikros rÅ«Å¡ies iÅ¡laidas yra atsakingas trečiasis asmuo, kaip daugiabučio namo statytojas.

Atsakovai apeliaciniame skunde nurodo, jog jų ir trečiojo asmens sudaryta pirkimo-pardavimo sutartis yra vartojimo sutartis ir kad Å¡ios sutarties 8.2 p. turi bÅ«ti pripažintas nesÄ Å¾iningu ir negaliojančiu, kadangi sutartis buvo sudaryta tarp trečiojo asmens (nekilnojamojo turto pardavėjo- verslininko) ir jų dėl nekilnojamojo daikto pirkimo, kuris nesusijęs su jų verslu ar profesija, kad sutartis numato pareigÄ jiems mokėti tenkančias bendrÄ sias iÅ¡laidas už bendrÄ sias patalpas, prisiimti visas tenkančias statybos, pastato priežiÅ«ros iÅ¡laidas iki pardavėjas visiÅ¡kai pastatys, įrengs ir pripažins statinį tinkamu naudoti, kad sutartis nesukuria jokių pareigų pardavėjui pripažinti statinį tinkamu naudoti (sutartyje nėra terminų), t. y. kad sutartis iÅ¡kreipia Å¡alių teisių pusiausvyrÄ , nes jie tapo priklausomi nuo pardavėjo veiksmų ir noro pripažinti statinį tinkamu naudoti, kad pirkėjas pasinaudojo jų teisiniu neiÅ¡prusimu, kad jie buvo suklaidinti.

Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija, remdamasi byloje nustatytomis aplinkybėmis, sprendžia, kad nėra pagrindo ex officio atsakovų nurodomÄ sutarties sÄ lygÄ pripažinti nesÄ Å¾ininga, kad nėra pagrindo daryti iÅ¡vadÄ , jog atsakovai, kaip sutarties Å¡alys, dėl objektyvių priežasčių buvo akivaizdžiai nelygiavertėje padėtyje su kita sutarties Å¡alimi- pardavėju, kad bylos medžiaga netvirtina, kad atsakovai, kurie 2006-10-03 su trečiuoju asmeniu sudarė preliminariÄ jÄ pirkimo-pardavimo sutartį, 2007-06-05 pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, negalėjo daryti įtakos Å¡alių laisva valia sudarytos sutarties turiniui, kad jie bÅ«tų kreipęsi į kitÄ sutarties Å¡alį dėl sutarties sÄ lygų, t. y. kad kurios nors sutarties sÄ lygos yra neaiÅ¡kios, nesÄ Å¾iningos, individualiai neaptartos, todėl keistinos.

Be to, atsakovų nurodoma kaip nesÄ Å¾ininga sutarties sÄ lyga yra dėl iÅ¡laidų, susijusių su bendrosios dalinės nuosavybės eksploatavimu, ir kurias, kaip jau minėta, buto savininkas, kuris yra bendrosios dalinės nuosavybės subjektas, privalo padengti proporcingai savo daliai, o atsakovai, pirkimo-pardavimo sutartimi įsigydami nekilnojamÄ jį daiktÄ , įgijo nuosavybės teises ne tik į butÄ , sandėliukÄ , parkavimo vietÄ , bet ir į namo bendrojo naudojimo patalpas, pagrindines namo konstrukcijas, bendrojo naudojimo mechaninę, elektros, sanitarinę- techninę ir kitokiÄ Ä¯rangÄ , todėl, kaip bendrosios dalinės nuosavybės savininkai įgijo prievolių, susijusių su Å¡io turto administravimu.

Apeliacinės instancijos teismas, atsižvelgdamas į Å¡ias aplinkybes, daro iÅ¡vadÄ , jog pirmosios instancijos teismas teisėtai ir pagrįstai iÅ¡ dalies tenkino ieÅ¡kovo reikalavimÄ priteisti jam solidariai iÅ¡ atsakovų iÅ¡laidas už bendrojo naudojimo patalpų administravimÄ . Atsakovai apeliaciniame skunde nurodo, kad po ieÅ¡kinio pareiÅ¡kimo teisme jie sumokėjo ieÅ¡kovui 578,32 Lt, tačiau Å¡iÄ aplinkybę patvirtinančių dokumentų nėra. IÅ¡ byloje esančio atsakovų atsiliepimo į ieÅ¡kinį matyti, kad atsakovui apeliaciniame skunde nurodytÄ sumÄ (578,32 Lt) planuoja nedelsdami sumokėti (t. y. kad 2010-08-04, atsiliepimo į ieÅ¡kinį pateikimo dienÄ , Å¡ios sumos nėra sumokėję) (b. l. 96), kad iÅ¡ 2010-08-20 teismo posėdžio protokolo matyti, jog teismo posėdžio metu atsakovai nurodė, jog likusiÄ dalį skolos ieÅ¡kovui atsakovai sumokėjo po ieÅ¡kinio gavimo, tačiau iÅ¡ protokolo nematyti, kad teismo posėdžio metu buvo pateikti skolos sumokėjimo faktÄ patvirtinantys įrodymai (b. l. 110).

IeÅ¡kovo atstovas, iÅ¡nagrinėjus bylÄ iÅ¡ esmės, prašė ieÅ¡kovo ieÅ¡kinį tenkinti visiÅ¡kai, t. y. ieÅ¡kovas savo reikalavimo nesumažino. Esant Å¡ioms aplinkybėms, t. y. nesant duomenų apie tai, kad atsakovai apeliaciniame skunde nurodomÄ sumÄ (578,32 Lt) yra sumokėję, nėra pagrindo sumažinti ieÅ¡kovui iÅ¡ atsakovų priteistÄ sumÄ 578,32 Lt suma. Jeigu atsakovai yra sumokėję 578,32 Lt už tÄ laikotarpį, dėl kurio ieÅ¡kovas yra kreipęsis į teismÄ , t. y. nuo 2008-01-01 iki 2010-05-31 suteiktÄ daugiabučio namo, esančio (duomenys neskelbtini), bendrojo naudojimo patalpų administavimÄ , atsakovams nėra užkirsta galimybė minėtas aplinkybes patvirtinančius dokumentus pateikti vykdymo proceso metu.Pažymėtina, jog pirmosios instancijos teismas tenkino ieÅ¡kinį iÅ¡ dalies, t. y. sumažino ieÅ¡kovo praÅ¡omÄ iÅ¡ atsakovų priteisti sumÄ 848 Lt (atsakovams priskaičiuota bauda), likusiÄ ieÅ¡kinio dalį tenkino.

Kadangi iÅ¡ ieÅ¡kovo į bylÄ pateiktos mokesčių suvestinės matyti, jog atsakovų įsiskolinimas ieÅ¡kovui yra 3 114,40 Lt (b. l. 22, 83), netenkinus ieÅ¡kovo reikalavimo dėl 848 Lt baudos priteisimo, ieÅ¡kovui solidariai iÅ¡ atsakovų priteistina suma yra ne 2 646,40 Lt, kaip nurodyta pirmosios instancijos teismo rezoliucinėje dalyje, o 2 266,40 Lt. Dėl to pirmosios instancijos teismo sprendimas patikslintinas, nurodant, kad ieÅ¡kovui solidariai iÅ¡ atsakovų priteistina suma sumažintina iki 2 266,40 Lt.

Dėl pirmiau nurodytų aplinkybių apeliacinis skundas iÅ¡ esmės netenkintinas, absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų, nurodytų CPK 329 str., nenustatyta, pirmosios instancijos teismo sprendimas iÅ¡ esmės paliktinas nepakeistas, patikslintina ieÅ¡kovui solidariai iÅ¡ atsakovų teismo sprendimu priteista skolos suma. Trečiasis asmuo byloje pateikė įrodymus apie tai, kad jis apeliacinės instancijos teisme turėjo 752,30 Lt bylinėjimosi iÅ¡laidų. Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija, atsižvelgdama į Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004-04-02 įsakymu Nr. 1R-85 ir Lietuvos advokatų tarybos 2004-03-26 nutarimu patvirtintų Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamÄ teisinę pagalbÄ (paslaugas) 9 p., t. y. kad jeigu teisinių paslaugų teikimo laiko suma skaičiuojama su minutėmis, ji apvalinama: iki 30 minučių atmetama, 30 ir daugiau minučių laikoma kaip valanda, kad teismo posėdis apeliacinės instancijos teisme truko 25 minutes, taip pat į tai, kad pagal CPK 98 str. praÅ¡ymas priteisti iÅ¡laidas advokato pagalbai apmokėti turi bÅ«ti su iÅ¡laidų apskaičiavimu ir pagrindu, o trečiojo asmens nurodytoje sÄ skaitoje minėtos iÅ¡laidos nedetalizuotos, nenurodytos advokatės suteiktos konkrečios paslaugos, už kurias trečiasis asmuo sumokėjo 752,30 Lt, suteiktų paslaugų trukmė, apimtis, pobÅ«dis, daro iÅ¡vadÄ , kad trečiajam asmeniui iÅ¡ atsakovų iÅ¡laidos advokato pagalbai apmokėti nepriteistinos.

Pagal Vilniaus apygardos teismo pažymÄ apie iÅ¡laidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu, Å¡ioje byloje apeliacinės instancijos teismas turėjo 11,20 Lt iÅ¡laidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu. Netenkinus iÅ¡ esmės atsakovų apeliacinio skundo, nurodytos iÅ¡laidos priteistinos lygiomis dalimis iÅ¡ atsakovų į valstybės biudžetÄ (CPK 88 str. 1 d. 3 p., 92, 96 str.). Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos CPK 325-331 str., n u t a r i a:

Vilniaus miesto 1-ojo apylinkės teismo 2011 m. kovo 16 d. sprendimÄ iÅ¡ esmės palikti nepakeistÄ .Patikslinti ieÅ¡kovui AB „City service” solidariai iÅ¡ atsakovų R. G. ir A. G. priteistÄ 2 646,40 Lt skolos sumÄ , nurodant, kad ieÅ¡kovui AB „City service” solidariai iÅ¡ atsakovų R. G. ir A. G. priteista suma yra 2 266,40 Lt.Priteisti valstybei (iÅ¡ieÅ¡kotojas – Valstybinė mokesčių inspekcija (juridinio asmens kodas 188659752), biudžeto pajamų surenkamoji sÄ skaita LT 247300010112394300, AB „Swedbank” įmokos kodas 5660) iÅ¡ atsakovų R.

G. ir A. G. po 5,60 Lt išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu apeliacinės instancijos teisme. Kolegijos pirmininkė                                                                 Dalia Višinskienė Teisėjai                                                                          Liuda Uckienė                                                                                   Alvydas Barkauskas