40fdda52-e138-4f86-9826-906de0d66d6a · Vilniaus apygardos administracinis teismas

                          Administracinė byla Nr. I-2926-426/2011                                   Proceso Nr. 3-61-3-01137-2011-9)                          Procesinio sprendimo kategorija 12.3.3; 74 (S) VILNIAUS APYGARDOS ADMINISTRACINIS TEISMAS S P R E N D I M A SLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU 2011 m. lapkričio 18 d. Vilnius             Vilniaus apygardos administracinio teismo teisėjų kolegija, susidedanti iÅ¡ teisėjų ArÅ«no Kaminsko, RÅ«tos Miliuvienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), JÅ«ros Marijos Strumskienės, sekretoriaujant Anetai Seržantovič, dalyvaujant pareiÅ¡kėjos atstovui advokatui Nerijui Katiliui, atsakovo atstovei Žanetai Sabockienei, trečiojo suinteresuotojo asmens atstovui S. D.,vieÅ¡ame teismo posėdyje iÅ¡nagrinėjo administracinę bylÄ pagal pareiÅ¡kėjos UAB „Agrekas“ skundÄ atsakovei Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės Å«kio ministerijos (trečiasis suinteresuotas asmuo Valstybės įmonė Registrų centras) dėl sprendimo panaikinimo ir įpareigojimo atlikti veiksmus.Teisėjų kolegija, iÅ¡nagrinėjusi bylÄ , n u s t a t ė :

PareiÅ¡kėja UAB „Agrekas“ praÅ¡o panaikinti Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės Å«kio ministerijos 2011 m. gegužės 24 d. sprendimÄ Nr. 1SS-(10.5)-1177 dėl žemės sklypo vidutinės rinkos vertės patikslinimo bei įpareigoti Nacionalinę žemės tarnybÄ prie Žemės Å«kio ministerijos patikslinti žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio adresu: (duomenys neskelbtini), Palanga (toliau – žemės sklypas), vidutinę rinkos vertę, nurodant, kad Å¡io žemės sklypo vidutinė rinkos vertė yra 1 280 000 Lt.Patikslintame skunde (b. l. 71-76) paaiÅ¡kino, kad valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties pagrindu iÅ¡sinuomojo žemės sklypÄ , esantį (duomenys neskelbtini), Palangoje.

Atsakovo duomenimis Å¡io sklypo vertė 2009 m. buvo 7 360 000 Lt, 2010 m. – 5 281 000 Lt, 2011 m. – 4 588 000 Lt. PareiÅ¡kėja nesutiko su nustatyta žemės sklypo vidutine rinkos verte, prašė VÄ® Registrų centras patikslinti ir nurodyti, jog ji sudaro 1 280 000 Lt. Pateikė UAB korporacijos „Matininkai“ atliktÄ Å¾emės sklypo įvertinimo ataskaitÄ , tačiau praÅ¡ymas buvo atmestas. Atsakovas pareiÅ¡kėjos skundo taip pat netenkino. UAB „Agrekas“ su Nacionalinės žemės tarnybos sprendimu nesutinka, praÅ¡o jį panaikinti.

Mano, jog atsakovas pažeidė terminÄ , per kurį turėjo priimti sprendimÄ . SkundÄ Bendrovė iÅ¡siuntė 2011 m. vasario 11 d., atsakovė sprendimÄ priėmė gegužės 24 d. Pasak pareiÅ¡kėjos, žemės sklypo individualus vertinimas atliktas turint tikslÄ nustatyti žemės sklypo vertę. Atsakovės argumentas, kad ataskaita turėjo bÅ«ti parengta vidutinės rinkos vertės patikslinimui nepagrįstas. Bendrovė nesutinka su atsakovės nuomone, jog kiti turto vertintojo parinkti sklypai nepanaÅ¡Å«s į žemės sklypÄ , kurio kadastro Nr. (duomenys neskelbtini).

Mano, kad turėjo nurodyti, kuo sklypai skiriasi. Ataskaitos 1 skyriaus 1.6 p. nurodyti visi informacijos Å¡altiniai, kuriais vadovavosi turto vertintojas. Ataskaitos 3 skyriaus 3.1 p. nurodyta, jog vertintojas naudojosi žinomais žemės sklypų pirkimo – pardavimo sandoriais, sudarytais Palangos m. 2009-2010 m., VÄ® Registrų centro ir korporacijos „Matininkai“ duomenų banko duomenimis apie žemės rinkÄ , atviroje rinkoje pateiktų panaÅ¡ios paskirties objektų kainomis. Mano, kad atsakovė nepakankamai įsigilino į pareiÅ¡kėjos pateiktÄ turto vertinimo ataskaitÄ , todėl priėmė neteisėtÄ sprendimÄ .

Patikslintame skunde tvirtina, kad turto vertinimo ataskaitoje apibÅ«dinta vertinamo ir palyginamųjų objektų charakteristikos ir skirtumai. PareiÅ¡kėja įsitikinusi, jog UAB „Agrekas“ pateikta žemės sklypo įvertinimo ataskaita atitinka visus Lietuvos Respublikos turto vertinimo pagrindų įstatymo 23 str. reikalavimus ir turi juridinę galiÄ , todėl atsakovė turėjo ja vadovautis ir patikslinti žemės sklypo vidutinę rinkos vertę, nurodant 1 280 000 Lt. Trečiojo suinteresuotojo asmens sprendime nepasisakyta dėl turto įvertinimo ataskaitoje nurodytų duomenų, iÅ¡ to pareiÅ¡kėja daro iÅ¡vadÄ , jog turto vertintojas nurodytų duomenų iÅ¡ viso neanalizavo.

Bendrovė nurodo, jog turto vertintojo nustatyta žemės sklypo vidutinė rinkos vertė daugiau nei 20 proc. skiriasi nuo Å¡io sklypo rinkos vertės, nurodytos turto įvertinimo ataskaitoje, todėl, jos manymu, remiantis Žemės verčių žemėlapių taisyklių 45 p. reikalavimais, atsakovė turėjo patikslinti arba pataisyti Å¡io sklypo vidutinę rinkos vertę. Patikslintame skunde nurodo, kad sklypo vidutinė rinkos vertė, nustatyta masinio vertinimo bÅ«du, negali bÅ«ti laikoma tikrÄ ja Å¡io sklypo verte, nes surinktos informacijos apie vertinamÄ jį turtÄ analizės bÅ«du nustatomos verčių ribos, apimančios vertinamojo turto vertę.

Taip pat neatsižvelgiama į vertės padidėjimÄ ar sumažėjimÄ dėl tam tikrų veiksnių įtakos. Individualiu vertinimu gaunami patikimesni duomenys nei atliekant masinį vertinimÄ . PareiÅ¡kėja nurodo, jog teismui patenkinus patikslintÄ skundÄ , duomenys, esantys Nekilnojamojo turto kadastre, galės bÅ«ti patikslinti be daikto savininko ar patikėtinio praÅ¡ymo, o esant valstybės valdžios ar valdymo institucijų teikimui. Nacionalinė žemės tarnyba nepagrindžia teiginių, kad pareiÅ¡kėjos pateikta turto vertinimo ataskaita nėra objektyvi rinkos atžvilgiu, o turto vertintojo pateikti sandoriai neobjektyviai reprezentuoja rinkos konjunktÅ«rÄ .

Atsakovė Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės Å«kio ministerijos su pareiÅ¡kėjos patikslintu skundu nesutinka ir praÅ¡o jį atmesti kaip nepagrįstÄ .Atsiliepime (b. l. 103-109) paaiÅ¡kino, kad pagal VÄ® Registrų centro pateiktÄ Nekilnojamojo turto registro informacijÄ nustatyta, jog Žemės sklypas nuosavybės teise priklauso Lietuvos Respublikai. Nuo 2010 m. liepos 1 d. patikėjimo teise perduotas Nacionalinei žemės tarnybai. PareiÅ¡kėja šį valstybinį žemės sklypÄ nuomoja pagal 2005 m. gruodžio 21 d. valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini).

UAB „Agrekas“ 2011 m. vasario 11 d. kreipėsi į Nacionalinę žemės tarnybÄ su patikslintu skundu dėl nuomojamo žemės sklypo vidutinės rinkos vertės patikslinimo ir pateikė žemės sklypo su jame esančiais statiniais vertinimo ataskaitos patvirtintÄ kopijÄ , parengtÄ nepriklausomo turto vertintojo UAB Korporacijos „Matininkai“ bei VÄ® Registrų centro 2011 m. vasario 1 d. raÅ¡to Nr. (1.1.31.)s-398 UAB „Agrekas“ direktoriui, kopijÄ .Nacionalinė žemė tarnyba iÅ¡nagrinėjo UAB „Agrekas“ skundÄ bei UAB Korporacijos „Matininkai“ atliktÄ Å½emės sklypo vertinimo atskaitÄ ir 2011 m. gegužės 24 d. sprendimu Nr. 1SS-(10.5)-1177 pareiÅ¡kėjos skundo netenkino.

Nurodo, kad žemės sklypo individualus vertinimas turėjo būti atliktas tam pačiam tikslui kaip ir žemės sklypo masinis vertinimas. Taisyklių 45 p. nustatyta, kad patvirtinus žemės verčių žemėlapius ir žemės vertinimo masiniu būdu ataskaitas, fizinių ir juridinių asmenų pretenzijas bei skundus dėl žemės sklypų vidutinės rinkos vertės dydžio nagrinėja turto vertintojas, kurio sprendimas per 1 mėnesį gali būti skundžiamas Nacionalinei žemės tarnybai.

Å iuo atveju fiziniai ir juridiniai asmenys turi teisę Nacionalinei žemės tarnybai pateikti žemės sklypo individualaus vertinimo ataskaitÄ su nustatyta žemės sklypo rinkos verte. Tais atvejais, kai rinkos vertė skiriasi nuo vidutinės rinkos vertės daugiau kaip 20 proc., NŽT, įvertinusi sklypo iÅ¡skirtines savybes ir individualaus vertinimo ataskaitÄ , priima sprendimÄ dėl žemės sklypo vidutinės rinkos vertės pataisymo tikslingumo. Norint patikslinti vidutinę rinkos vertę, individualaus vertinimo ataskaita turėjo bÅ«ti parengta vidutinės rinkos vertės patikslinimui, o ne turto rinkos vertės nustatymui užsakovo pageidavimu.

UAB Korporacijos „Matininkai“ atliktoje individualaus turto vertinimo ataskaitoje nepaminėta nė viena konkreti iÅ¡skirtinė savybė, kuri galėtų turėti įtakos turto vertės sumažėjimui. Atsakovė nesutinka su pareiÅ¡kėjos teiginiu, kad procedÅ«riniai pažeidimai sÄ lygojo Nacionalinės žemės tarnybos sprendimo neteisėtumÄ . Å i institucija 2011 m. rugsėjo 21 d. elektroniniu paÅ¡tu kreipėsi į Palangos miesto savivaldybės administracijÄ , praÅ¡ydama pateikti informacijÄ apie UAB „Agrekas“ valstybinės žemės nuomos mokesčio deklaracijÄ ir priminimÄ .

Palangos miesto savivaldybės administracija 2011 m. rugsėjo 22 d. raÅ¡tu Nr. (4.16.)-D3-3252 informavo NŽT apie UAB „Agrekas“ nepriemokÄ biudžetui. Pažymi, kad UAB „Agrekas“ 2010 m. lapkričio 25 d. pateikė Palangos miesto savivaldybei praÅ¡ymÄ dėl žemės nuomos mokesčio lengvatos suteikimo už 2010 metus. Palangos miesto savivaldybė nebuvo informuota, dėl kokių priežasčių delsiama sumokėti žemės nuomos mokestį.Nustatydamas žemės sklypo rinkos vertę, turto vertintojas pasirinko penkis lyginamuosius objektus kitos pagrindinės žemės naudojimo paskirties (komercinės paskirties objektų teritorijos) žemės sklypus, esančius Palangos m. savivaldybėje, tačiau, Nacionalinės žemės tarnybos nuomone, įvertinus žemės sklypų plotÄ , paskirtį bei dislokacijÄ , tik du iÅ¡ jų yra panaÅ¡Å«s į vertinamÄ sklypÄ .

Individualaus turto vertinimo ataskaitoje pasirinktų lyginamųjų objektų savybės nebuvo pakankamai individualizuotos ir pritaikytos konkrečiam vertinamam objektui. Turto vertintojo sprendimas pasirinkti tik kelis lyginamuosius objektus, norint patikslinti vidutinę rinkos vertę, kuri nustatyta įvertinus didelį kiekį žemės sklypų, turto vertinimo ataskaitose, nėra pagrįstas. Atskaitoje vertinamame žemės sklype yra pastatas (pirtis) bei kiti inžineriniai statiniai, tačiau neaišku, ar kituose palyginamuosiuose sklypuose yra statinių.

Ataskaita neatitinka Metodikos 27 ir 29 p. bei Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 23 str. 2 d. 10 p. reikalavimų.UAB Korporacijos „Matininkai“ atlikta turto įvertinimo ataskaita nėra objektyvi rinkos atžvilgiu, o turto vertintojo pateikti sandoriai neobjektyviai reprezentuoja rinkos konjunktÅ«rÄ , kadangi taikant lyginamosios vertės metodÄ neaptarti ir neapibÅ«dinti vertinamo objekto ir palyginamųjų objektų skirtumai (nėra aiÅ¡ku, kokio naudojimo pobÅ«džio pasirinkti lyginamieji objektai, kokia veikla juose vykdoma), tai neatitinka Metodikos 33 p. reikalavimų.

Pagal Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 6 str. žemės sklypo vidutinė rinkos vertė yra nekilnojamojo turto kadastro duomuo. Pagal Å¡io įstatymo 13 str. 2 d. praÅ¡ymÄ Ä¯raÅ¡yti nekilnojamojo daikto kadastro duomenis į nekilnojamojo turto kadastrÄ ar juos pakeisti paduoda nekilnojamojo daikto savininkas ar patikėjimo teise valdantis nekilnojamÄ jį daiktÄ asmuo. Nagrinėjamu atveju Žemės sklypo vertinimas buvo atliktas ne nekilnojamųjų daiktų savininko ar patikėtinio iniciatyva, o asmens, suinteresuoto žemės sklypo rinkos vertės sumažinimu.Pažymi, jog Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2010 vasario 7 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-82/2010 konstatavo, kad turto vertinimo dokumentų (turto vertės nustatymo pažyma, turto apžiÅ«rėjimo ir įvertinimo aktas (aiÅ¡kinamasis raÅ¡tas, studija) (77.3 papunktis)) turinys turi atitikti jiems keliamus reikalavimus, o kitokios apimties ir formos dokumentai yra informacinio, konsultacinio pobÅ«džio ir juridinės galios neturi.

Mano, kad Nacionalinės žemės tarnybos 2011 m. gegužės 24 d. sprendimas Nr. 1SS-(10.5)-1177 yra teisingas, pagrįstas objektyviais duomenimis ir teisės aktų normomis.Trečiasis suinteresuotas asmuo VĮ Registrų centras atsiliepime (b. l. 161) nurodė, kad negali pareikšti savo nuomonės ir dėl pareiškėjos patikslinto skundo bei NŽT sprendimo argumentų. Paaiškino, kad Vidutinės rinkos vertės apskaičiuotos vadovaujantis Taisyklėmis, kuriose nėra numatytas VĮ Registrų centrui individualaus vertinimo ataskaitų nagrinėjimas žemės sklypų vidutinių rinkos verčių patikslinimo atvejais.

Todėl pateikta individualaus vertinimo ataskaita pareiÅ¡kėjai buvo grÄ Å¾inta nenagrinėta. Nenagrinėjęs individualaus vertinimo ataskaitos, VÄ® Registrų centras negali pareikÅ¡ti nuomonės dėl teisėtumo. Teismo posėdyje Å¡alių atstovai palaikė procesiniuose dokumentuose iÅ¡dėstytas pozicijas. PareiÅ¡kėjos atstovas prašė patikslintÄ skundÄ tenkinti, atsakovo ir trečiojo suinteresuotojo asmens atstovai – atmesti.Patikslintas skundas tenkintinas iÅ¡ dalies.IÅ¡klausiusi Å¡alių atstovų paaiÅ¡kinimų, iÅ¡tyrusi raÅ¡ytinę bylos medžiagÄ , teisėjų kolegija nustatė, jog ginčas kilo dėl žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio adresu: (duomenys neskelbtini), Palanga (toliau – žemės sklypas), vidutinės rinkos vertės. Ginčo santykius reglamentuoja Turto vertinimo metodika, patvirtinta Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1996 m. vasario 14 d. nutarimu Nr. 244 (toliau –Metodika), Žemės verčių žemėlapių sudarymo taisyklės, patvirtintos Lietuvos respublikos žemės Å«kio ministro 2002 m. gruodžio 23 d.

įsakymu Nr. 515 (toliau – Taisyklės), Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatymas, Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas.PareiÅ¡kėja ginčija atsakovės 2011 m. gegužės 24 d. sprendimÄ Nr. 1SS-(10.5)-1177 (b.l. 114-117). Motyvai iÅ¡dėstyti patikslintame skunde, todėl teisėjų kolegija jų nekartos.Ginčijamame sprendime atsakovė pasisakė, jog žemės sklypo individualus vertinimas turi bÅ«ti atliktas tam pačiam tikslui kaip ir masinis vertinimas.

PareiÅ¡kėjos užsakymu buvo nustatyta turto rinkos vertė. Atsakovė akcentavo, jog turto vertintojas, atlikęs individualų vertinimÄ , penkis lyginamuosius objektus - komercinės paskirties žemės sklypus - pasirinko Palangos mieste. Tik du, jos nuomone, savo savybėmis panaÅ¡Å«s į ginčo sklypÄ . Nacionalinė žemės tarnyba aiÅ¡kina, jog turto vertintojas neapibÅ«dino vertinamojo objekto ir su juo lyginamųjų objektų skirtumų. IÅ¡ ataskaitos neaiÅ¡ku, ar visais galimais Å¡altiniais pasinaudojo.

Sprendime konstatavo, jog pareiÅ¡kėjos pateikta ataskaita neatitinka Ä®statymo 23 str. 2 d. 10 p., Taisyklų 45 p., Metodikos 27, 29, 33 p. reikalavimų. Taip pat atkreipė dėmesį, jog praÅ¡ymÄ pakeisti nekilnojamojo turto kadastro duomenis turi teisę paduoti nekilnojamojo daikto savininkas ar patikėjimo teise valdantis tÄ daiktÄ asmuo. Å iuo atveju į atsakovÄ kreipėsi asmuo, suinteresuotas žemės sklypo rinkos vertės sumažinimu. VÄ® Registrų centro Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko iÅ¡raÅ¡as (b. l. 143- 146) patvirtina, jog sklypo savininkas yra Lietuvos Respublika.

Nuo 2010 m. liepos 1 d. patikėjimo teise sklypÄ valdo Nacionalinė žemės tarnyba prie Lietuvos Respublikos žemės Å«kio ministerijos. Juridinis nuosavybės įregistravimo pagrindas yra 2010 m. birželio 18 d. Žemės įstatymo pakeitimo ir papildymo įstatymas Nr.XI-912. PareiÅ¡kėja sprendime aptariamÄ Å¾emės sklypÄ yra iÅ¡sinuomojusi iki 2105 m. Tai patvirtina 2005 m. gruodžio 21 d. sutartis Nr. (duomenys neskelbtini) Dėl valstybinės žemės nuomos (b.l. 110). Metodikos 15 str. nurodyta, jog turto vertinimo procedÅ«ra pradedama, gavus žodžiu arba raÅ¡tu užsakovo praÅ¡ymÄ (užsakymÄ ) nustatyti turto vertę.

Atsakovė aiÅ¡kina, jog pareiÅ¡kėja neturėjo teisės praÅ¡yti patikslinti kadastro duomenų, nes ji nėra savininkė arba valdytoja patikėjimo teise. Teisėjų kolegija nesutinka su tokia pozicija, nes ji prieÅ¡tarauja minėtai normai bei Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme 2 str. įtvirtintai užsakovo sÄ vokai. Å io straipsnio 7 p. užsakovas apibrėžiamas kaip juridinis, fizinis asmuo arba įmonė, neturinti juridinio asmens teisių, sudarę su turtÄ vertinančia įmone turto vertinimo sutartį.

Taigi, darytina iÅ¡vada, kad pareiÅ¡kėja turėjo teisę kreiptis dėl turto vertės nustatymo. Byloje pateikti raÅ¡ytiniai įrodymai patvirtina, jog pareiÅ¡kėja ginÄÄ pradėjo po to, kai masinio vertinimo bÅ«du buvo nustatyta sprendime aptariamo sklypo (duomenys neskelbtini), Palangoje vidutinė rinkos vertė 2011 m. sausio 1 d. – 4 588 000 Lt. (b. l. 153, ). Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 2 straipsnio 10 dalyje nustatyta, kad masinis turto ar verslo vertinimas – toks turto vertinimo bÅ«das, kai konkretaus turto vertė nėra nustatoma, o surinktos informacijos apie vertinamÄ jį turtÄ analizės bÅ«du nustatomos verčių ribos, apimančios vertinamojo turto vertę, duomenys renkami, analizuojami ir apskaičiavimai atliekami sisteminimo pagrindu, Å¡iuo vertinimo bÅ«du yra vertinami turto objektai, kurie turi daug panaÅ¡umų.

Bendrovė, nesutikdama su trečiojo suinteresuotojo asmens nustatyta verte, 2011 m. sausio 20 d. (b. l. 118-119) kreipėsi į VÄ® Registrų centrÄ , praÅ¡ydama patikslinti/pakeisti Nekilnojamojo turto registro duomenų bazėje esančiÄ Å¾emės sklypo vidutinę rinkos vertę. Trečiasis suinteresuotas asmuo, atlikęs patikrÄ , 2011 m. vasario 1 d. atsakė, jog sklypo vidutinė rinkos vertė, įsigaliojusi nuo 2011 m. sausio 1d., nustatyta teisingai, laikantis teisės aktų reikalavimų (b. l. 120-121), todėl praÅ¡ymo netenkino.

Byloje nustatyta, kad pareiÅ¡kėja su Žemės sklypo įvertinimo ataskaita kreipėsi į žemės nuomotojo teisių perėmėjÄ Nacionalinę žemės tarnybÄ , kuri nuo 2010 m. liepos 1 d. valdo valstybinę žemę patikėjimo teise. Kaip jau paminėta sprendime, atsakovė netenkino pareiÅ¡kėjos praÅ¡ymo, nepriėmė sprendimo patikslinti VÄ® Registrų centro Nekilnojamojo turto registro duomenų bazėje žemės sklypo vidutinės rinkos vertės. Motyvus iÅ¡dėstė atsiliepime į patikslintÄ skundÄ , palaikė juos teismo posėdyje.

Atsakovė tvirtino, kad korporacijos „Matininkai“ atlikta Žemės sklypo įvertinimo ataskaita Nr. (duomenys neskelbtini) (b.l. 122-150) neatitinka teisės aktų reikalavimų.Teisėjų kolegija nustatė, jog ataskaitoje nurodytas vertinimo atvejis - turto rinkos vertės nustatymas užsakovo pageidavimu. Turto vertintoja A. K. turto vertės nustatymo pažymoje (b. l. 123) nurodė, jog žemės sklypo (duomenys neskelbtini), Palangoje, rinkos vertė 2010 m. lapkričio 26 d. yra 1 280 000 Lt. Å i suma, pasak specialistės, atspindi turto vertę esamos fizinės bÅ«klės ir tos dienos rinkos konjunktÅ«ros sÄ lygomis.

Turto vertintoja, vertindama nekilnojamÄ jį turtÄ , pasirinko lyginamosios vertės metodÄ , kurio taikymo ypatumai aptariami Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 7 straipsnyje. Korporacijos ,,Matininkai“ turto vertintoja Ataskaitos 3 skyriuje nurodė, jog vadovavosi Å¡iuo metodu, rėmėsi įvykusių panaÅ¡aus turto pirkimo – pardavimo sandorių objektų ir sÄ lygų palyginimu. 1 lentelėje pateikė komercinės paskirties sklypų rinkos tendencijas. Aptarti penkių sklypų sandoriai, apie kuriuos duomenis turto vertintoja gavo iÅ¡ VÄ® Registrų centras.Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 23 straipsnio 2 dalies 10 punkte įtvirtintas reikalavimas, kad turto vertinimo ataskaitoje turi bÅ«ti turto vertės nustatymo pagrindimas.

Teisėjų kolegija sutinka su atsakovės nuomone, kad Ataskaita neatitinka Metodikos 33 str. reikalavimų, nes turto vertintoja A. K. neaptarė ginčo sklypo, t. y. vertinamojo objekto, ir penkių palyginamųjų objektų skirtumų. 1 lentelėje nurodyta tik palyginamųjų objektų paskirtis, neatspindėta, ar yra juose pastatų, kokia veikla vykdoma. Teisėjų kolegijos nuomone, taikydama palyginamosios vertės metodÄ , turto vertintoja turėjo surinkti daugiau duomenų apie ginčo sklypo vietovėje įvykusius panaÅ¡ių objektų pirkimo – pardavimo sandorius, apie siÅ«lomus parduoti panaÅ¡ius sklypus ir iÅ¡ kitų objektų, iÅ¡vardintų Metodikos 27 p., o ne remtis vien VÄ® Registrų centro turimais duomenimis ruoÅ¡iant AtaskaitÄ .

IÅ¡ to darytina iÅ¡vada, jog ji nesurinko pakankamai informacijos iÅ¡ kitų Metodikoje iÅ¡vardintų objektų, todėl Ataskaitoje nepilnai atsispindėta rinkos konjunktÅ«ra.Nustatyta, jog pareiÅ¡kėja kartu su skundu dėl masinio vertinimo bÅ«du nustatytos žemės sklypo vertės Žemės sklypo įvertinimo ataskaitÄ teikė VÄ® Registrų centrui (b. l. 118-119). Taisyklėse institucijai neįtvirtinta pareiga individualaus vertinimo ataskaitas nagrinėti žemės sklypų vidutinių rinkos verčių patikslinimo atvejais, todėl VÄ® Registrų centras AtaskaitÄ grÄ Å¾ino nenagrinėtÄ .

Tuomet pareiÅ¡kėja Nacionalinei žemės tarnybai pateikė individualaus turto vertinimo ataskaitÄ , kad Å¡i tarnyba, kaip turto valdytojas, pakeistų masiniu bÅ«du nustatytÄ vertę kadastro duomenyse. Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį į tai, kad Taisyklių 45 punkte įtvirtinta sÄ lyga – turi bÅ«ti nustatytos sklypo iÅ¡skirtinės savybės. Å is punktas reiÅ¡kia, kad Nacionalinė žemės tarnyba neprivalo teisme nuginčyti individualaus vertinimo ataskaitos, bet gali jÄ vertinti ta prasme, ar tokia ataskaita yra pakankamas pagrindas keisti masiniu bÅ«du nustatytas vertes.

Išskirtinės savybės turi būti nurodytos individualaus vertinimo ataskaitoje ar kitame dokumente (pvz. registro išrašuose). Individualus turto vertinimas – turto vertinimo būdas, kai konkretaus turto vertė nustatoma atsižvelgiant į visas individualias to turto savybes (Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 2 str. 9 p.). Jos turi patvirtinti, kad masiniu būdu nustatyta vertė šiam sklypui negali būti taikoma, nes jis išsiskiria iš panašių sklypų tam tikromis savybėmis, mažinančiomis sklypo vertę.

Tai gali bÅ«ti ypatinga sklypo konfigÅ«racija, reljefas, nustatytos specialios naudojimo sÄ lygos, draudžiančios bet kokiÄ veiklÄ . PareiÅ¡kėjos pateiktoje Žemės sklypo įvertinimo ataskaitoje (b. l. 127) ir Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko iÅ¡raÅ¡e (b. l. 153-156) iÅ¡vardintos specialiosios naudojimo sÄ lygos: ryÅ¡ių linijų apsaugos zonos – 0.0334 ha, vandentiekio, lietaus ir fekalinės kanalizacijos tinklų ir įrenginių apsaugos zonos – 0,1861 ha, elektros linijų apsaugos zonos – 0,0493 ha.

Taip pat įregistruotas kelio servitutas: teisė naudotis bendru įvažiavimu ir automobilių sustojimo aikÅ¡tele. Nustatyta, jog atsakovė ir trečiasis suinteresuotasis asmuo žemės sklypo iÅ¡skirtinių savybių nevertino. Teisėjų kolegija pripažįsta, jog atsakovė turėtų iÅ¡ naujo iÅ¡nagrinėti pareiÅ¡kėjos skundÄ ir nustatyti, ar specialiosios naudojimo sÄ lygos ir servitutas mažina sklypo vertę. Taigi, atsakovė turėtų vadovautis Taisyklių 45 p. ir priimti sprendimÄ dėl žemės sklypo vidutinės rinkos vertės pataisymo tikslingumo.

Nors teismas ir pripažino, kad Ataskaitoje nustatyti sprendime aptarti trÅ«kumai, tačiau ji turi juridinę galiÄ , kol nenuginčyta teismine tvarka (Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 24 str. 3 d.). Ä®vertinus įrodymų visetÄ , darytina iÅ¡vadÄ , jog pareiÅ¡kėjos patikslintas skundas iÅ¡ dalies pagrįstas ir tenkintinas. Atsakovė, įvertinusi Žemės sklypo įvertinimo ataskaitÄ , sprendime turėtų pasisakyti, ar pareiÅ¡kėjos užsakymu nustatyta ir Ataskaitoje nurodyta ginčo sklypo vidutinė rinkos vertė yra teisinga.

Todėl teisėjų kolegija neįpareigoja atsakovės patikslinti sklypo vidutinę rinkos vertę konkrečia, UAB ,,Agrekas“ nurodyta suma, kol neįvertintos ankščiau nurodytos aplinkybės. Remdamasi tuo, kas iÅ¡dėstyta, ir vadovaudamasi Lietuvos Respublikos administracinių bylų teisenos įstatymo 85 - 88 str. 2 p., 127 str. 1 d., teisėjų kolegija n u s p r e n d ė : PareiÅ¡kėjos UAB „Agrekas“ patikslintÄ skundÄ patenkinti iÅ¡ dalies. Panaikinti Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės Å«kio ministerijos 2011 m. gegužės 24 d. sprendimÄ Nr. 1SS-(10.5)-1177 dėl žemės sklypo vidutinės rinkos vertės patikslinimo ir įpareigoti atsakovę patikslinti žemės sklypo, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), Palangoje, vidutinę rinkos vertę.

KitÄ patikslinto skundo dalį atmesti.Sprendimas per 14 dienų nuo jo paskelbimo apeliacine tvarka gali bÅ«ti skundžiamas Lietuvos vyriausiajam administraciniam teismui, paduodant skundÄ tiesiogiai Å¡iam teismui arba per Vilniaus apygardos administracinį teismÄ . Teisėjai                                                                        ArÅ«nas Kaminskas                                                                                                                     RÅ«ta Miliuvienė                                                                  JÅ«ra Marija Strumskienė