3e8fb0af-10fd-41d0-bc94-e63fe4fda7e7 · Vilniaus apygardos teismas

?Civilinė byla Nr. 2S-682-854/2021 Teisminio proceso Nr. 2-68-3-35161-2020-9 Procesinio sprendimo kategorijos: 3.3.2.4.; 3.3.2.5.; 3.4.5.11.; 3.5.26. (S) VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS N U T A R T I S 2021 m. vasario 18 d. Vilnius Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėja Giedrė Čėsnienė teismo posėdyje apeliacine raÅ¡ytinio proceso tvarka iÅ¡nagrinėjo apeliantės (pareiÅ¡kėjos) uždarosios akcinės bendrovės „Privati erdvė“ atskirÄ jį skundÄ dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2020 m. gruodžio 30 d. nutarties civilinėje byloje pagal pareiÅ¡kėjos uždarosios akcinės bendrovės „Privati erdvė“ skundÄ dėl antstolio D.

T. veiksmų, suinteresuoti asmenys UAB „Soscredit“, V. F., K. S., R. P., Valstybinė mokesčių inspekcija prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos, M. Č., antstolis G. B., antstolė J. B., antstolis R. V., antstolis D. K. Apeliacinės instancijos teismas n u s t a t ė: I. Ginčo esmė 1. PareiÅ¡kėja uždaroji akcinė bendrovė (toliau – UAB) „Privati erdvė“ pateikė skundÄ dėl antstolio D. T. veiksmų, kuriuo prašė panaikinti patvarkymu nustatytÄ turto įkainojimÄ ir skirti papildomÄ ekspertizę turto, esančio (duomenys neskelbtini), vertei nustatyti.

2. PareiÅ¡kėja nurodė, kad antstolio D. T. kontoroje yra vykdomas Vilniaus m. 30-ojo biuro 2019 m. rugpjūčio 22 d. iÅ¡duotas vykdomasis dokumentas Nr. 6578 dėl 396 010,12 Eur skolos, 24 proc. dydžio metinių palÅ«kanų iÅ¡ieÅ¡kojimo iÅ¡ skolininkės UAB „Privati erdvė“ iÅ¡ieÅ¡kotojos UAB „Soscredit“ naudai, skolÄ iÅ¡ieÅ¡kant iÅ¡ įkeisto turto. Vykdant iÅ¡ieÅ¡kojimÄ buvo areÅ¡tuotas skolininkei priklausantis turtas: poilsio pastatas su buities patalpomis, poilsio namų patalpos pastate ir kiti inžinieriniai statiniai – kiemo aikÅ¡telė, esantys adresu (duomenys neskelbtini).

PareiÅ¡kėja nurodė, kad 2020 m. balandžio 2 d. antstolio patvarkymu buvo paskirta areÅ¡tuoto turto ekspertizė, kuriÄ atliko UAB „Lituka“ ir Ko. PareiÅ¡kėja 2020 m. rugsėjo 23 d. gavo antstolio D. T. 2020 m. rugsėjo 18 d. patvarkymÄ dėl turto vertės nustatymo, kuriame remiantis gautos ekspertizės iÅ¡vadomis turtas yra įvertintas 284 000 Eur. PareiÅ¡kėja su antstolio patvarkymu nesutiko ir 2020 m. rugsėjo 28 d. pateikė motyvuotus prieÅ¡taravimus. PareiÅ¡kėja 2020 m. spalio 22 d. gavo antstolio patvarkymÄ dėl pakartotinės ekspertizės skyrimo Nr. S-20-241-10663.

PareiÅ¡kėja 2020 m. lapkričio 23 d. gavo antstolio 2020 m. lapkričio 23 d. patvarkymÄ dėl pakartotinės ekspertizės iÅ¡vadų Nr. S-20-241-12479, kuriame remiantis gautos pakartotinės ekspertizės iÅ¡vadomis, atliktos UAB „Inreal“, skolininkės turtas buvo įvertintas 275 000 Eur. PareiÅ¡kėja nesutinka su tokia UAB „Inreal“ įvertinimo aktu nustatyta nekilnojamojo turto, esančio (duomenys neskelbtini), rinkos verte. PareiÅ¡kėja teigia, kad UAB „Inreal“ turto vertintojai pasirinko kaip lyginamuosius objektus vertei pagrįsti nereprezentatyvius sandorius, naudojant tik UAB „Inreal“ duomenų bazėse sukauptus istorinius duomenis, neatsižvelgė į valstybės įmonės (toliau – VÄ®) Registro centras sandorių duomenų bazę ir ntsandoriai.lt paieÅ¡kos sistemÄ .

Pažymėjo, kad pagal 2019 m. gruodžio 20 d. UAB „Nill Nill“ atliktÄ turto vertinimÄ vertinamoji minėto turto vertė nustatyta lyginamuoju metodu yra 700 000 Eur, 704,88 Eur už 1 kv. m. Be to, pagal vieÅ¡ai skelbiamas statistikos duomenis nuo 2017 metų yra fiksuojamas nekilnojamojo turto verčių pakilimas.

3. Antstolis 2020 m. gruodžio 4 d. patvarkymu Nr. S-SN-1483/19-2 pareiškėjos skundo netenkino.

4. Antstolis nurodė, kad vykdant iÅ¡ieÅ¡kojimÄ areÅ¡tuotas skolininkei UAB „Privati erdvė“ priklausantis turtas: poilsio pastatas su buities patalpomis, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), poilsio namų patalpos pastate, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir kiti inžineriniai statiniai – kiemo aikÅ¡telė, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantys adresu (duomenys neskelbtini). Antstolio 2020 m. balandžio 2 d. patvarkymu buvo paskirta skolininkei priklausančio areÅ¡tuoto turto ekspertizė, jÄ pavedant atlikti UAB „Lituka“ ir Ko. 2020 m. rugsėjo 18 d.

UAB „Lituka“ ir Ko pateikė ekspertizės iÅ¡vadas. Atlikus turto vertės paskaičiavimus, ekspertai nustatė, kad bendra vertinamo nekilnojamojo turto rinkos vertė 2020 m. rugpjūčio 28 d. yra 284 000 Eur. 2020 m. rugsėjo 29 d. antstolio kontoroje gauti skolininkės 2019 m. rugsėjo 28 d. prieÅ¡taravimai dėl UAB „Lituka“ ir Ko nustatytos turto vertės. Savo prieÅ¡taravimams patvirtinti skolininkė pateikė dvi vertinimo ataskaitas. IÅ¡ pridėtų priedų matyti, kad UAB „Lituka“ ir Ko 2017 m. spalio 25 d. pateikė turto vertės ataskaitÄ Nr. LL0-71036, kurioje tas pats turtas įvertintas 469 000 Eur, o UAB „Nill Nill“ 2020 m. sausio 13 d. turto vertinimo ataskaitoje Nr. N2001V10 nurodė, kad turto vertė yra 700 000 Eur.

Atsižvelgus į skolininkės pateiktus prieÅ¡taravimus bei siekiant nustatyti realiÄ areÅ¡tuoto turto rinkos kainÄ ir paÅ¡alinti galimus netikslumus dėl turto vertės, antstolis 2020 m. spalio 20 d. patvarkymu Nr. S-20-241-10663 skyrė pakartotinę ekspertizę areÅ¡tuoto nekilnojamojo turto rinkos vertei nustatyti. 2020 m. spalio 20 d. UAB „Inreal“ pateikė ekspertizės iÅ¡vadas. Atlikus turto vertės paskaičiavimus ekspertai nustatė, kad bendra vertinamo nekilnojamojo turto rinkos vertė vertinimo dienÄ yra 275 000 Eur.

5. Antstolis teigė, kad skolininkė, praÅ¡ydama skirti papildomÄ ekspertizę, nepateikė jokių objektyvių įrodymų dėl netinkamo turto rinkos vertės nustatymo. Antstolis nurodė, kad UAB „Inreal“ 2020 m. lapkričio 20 d. pateiktas ekspertizės aktas yra iÅ¡samus, jame nurodyta įstatyminė bazė, reglamentuojanti turto vertinimÄ , vertinamo turto detalus apraÅ¡ymas, iÅ¡samiai aptarta vertinimo metodika, bei nurodyta, kad panaudotas lyginamasis metodas, nurodyti lyginamieji objektai, kurie pagal savo bÅ«klę, plotÄ bei statybos metus ir labai panaÅ¡Å«s areÅ¡tuoto turto bÅ«klei, pateiktos realiai įvykusių 2020 metų sandorių kainos.

Pasirinkti lyginamieji objektai yra 1984-1987 metų statybos, vidutinio ploto, o bÅ«klė apibÅ«diname kaip reikalinga remonto. Vertindamas turtÄ , vertintojas naudojosi nekilnojamojo turto planais bei eksplikacijos lentelių medžiaga, Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko iÅ¡raÅ¡ais, turto apžiÅ«ros ir nuotraukų medžiaga, vertintojų duomenų banko sukauptais duomenimis apie nekilnojamojo turto rinkÄ ir jos tendencijas, informacijos ir atliktų darbų archyvais, norminiais teisės aktais.

Atliekant areÅ¡tuoto turto vertinimÄ ekspertas aptarė turto bÅ«klę, specifikÄ , patrauklumÄ nekilnojamojo turto rinkoje ir nustatė turto rinkos vertę. Tuo tarpu jokių objektyvių įrodymų, kurie leistų abejoti turto vertintojo nustatyta įkeisto turto rinkos verte, skolininkė nepateikė.

6. Pažymėjo, kad skolininkės pateiktoje UAB „Nill Nill“ ataskaitoje turto būklė apibūdinama kaip gera, o lyginamieji objektai yra parinkti kaip netinkami palyginimui, nes jų statybos pabaigos metai yra 2008 arba 2019, o plotas yra mažas lyginant su vertinamu objektu ir atitinkamai kvadratinio metro kaina negali būti lygi ar panaši areštuoto turto kvadratinio metro kainai. Taip pat papildomų dvejonių kelia ir UAB „Nill Nill“ ataskaitoje nurodoma informacija, kad turto būklė gera, nes antstolis pats dalyvavo 2020 metų rugpjūčio mėnesį vykusioje turto apžiūroje ir buvo akivaizdu, kad turto būklė yra prasta. Apžiūros metu buvo matyti, jog pastate dalyje patalpų išardyta grindų danga ir vamzdynai, atjungta šildymo sistema, elektra, vanduo, o šaltuoju metų laiku nešildomo pastato yra būklė prasta, nes nemaža dalis sienų yra paveiktos drėgmės, tinkas nubyrėjęs.

7. Suinteresuoti asmenys atsiliepimų į pareiÅ¡kėjos skundÄ nepateikė. II. Pirmosios instancijos teismo nutarties esmė 8. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2020 m. gruodžio 30 d. nutartimi pareiÅ¡kėjos UAB „Privati erdvė“ skundÄ dėl antstolio D. T. veiksmų atmetė.

9. Teismas nustatė, kad antstolio D. T. kontoroje yra vykdomas Vilniaus m. 30-ojo biuro 2019 m. rugpjūčio 22 d. iÅ¡duotas vykdomasis dokumentas Nr. 6578 dėl 396 010,12 Eur skolos, 24 proc. dydžio metinių palÅ«kanų iÅ¡ieÅ¡kojimo iÅ¡ skolininkės UAB „Privati erdvė“ iÅ¡ieÅ¡kotojos UAB „Soscredit“ naudai, skolÄ iÅ¡ieÅ¡kant iÅ¡ įkeisto turto. Vykdant iÅ¡ieÅ¡kojimÄ buvo areÅ¡tuotas skolininkei priklausantis turtas: poilsio pastatas su buities patalpomis, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), poilsio namų patalpos pastate, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir kiti inžinieriniai statiniai – kiemo aikÅ¡telė, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantys adresu (duomenys neskelbtini). 2020 m. balandžio 2 d. antstolio patvarkymu Nr. S-241-20-1483-E buvo paskirta areÅ¡tuoto turto rinkos vertės nustatymo ekspertizė, kuriÄ pavesta atlikti UAB „Lituka“ ir Ko.

Paskirta turto vertintoja atliko turto ekspertizę rinkos vertei nustatyti bei pateikė antstoliui nekilnojamojo turto ekspertizės aktÄ . 2020 m. rugsėjo 23 d. pareiÅ¡kėja gavo antstolio D. T. 2020 m. rugsėjo 18 d. patvarkymÄ dėl turto vertės nustatymo Nr. S-20-241-8968, kuriame, remiantis gautos ekspertizės iÅ¡vadomis, turtas yra įvertintas 284 000 Eur. PareiÅ¡kėja su antstolio patvarkymu nesutiko ir 2020 m. rugsėjo 28 d. pateikė motyvuotus prieÅ¡taravimus. 2020 m. spalio 20 d. antstolis patvarkymu Nr. S20-241-10663 skyrė pakartotinę turto, esančio (duomenys neskelbtini), rinkos vertės nustatymo ekspertizę, kuriÄ pavesta atlikti UAB „Inreal“.

Atlikus turto vertės paskaičiavimus ekspertai nustatė, kad bendra vertinamo nekilnojamojo turto rinkos vertė vertinimo dienÄ yra 275 000 Eur. Skolininkė ar kiti suinteresuoti asmenys nereiÅ¡kė prieÅ¡taravimų dėl ekspertizės skyrimo ar eksperto parinkimo. Antstolis patvarkymu nustatė areÅ¡tuoto turto vertę pagal nurodytÄ ekspertizės aktÄ .

10. Teismas sprendė, kad antstolis neturėjo pagrindo abejoti, jog ekspertizės akte nustatyta turto vertė neatitinka realios turto rinkos vertės. Teismas pažymėjo, kad vykdymo proceso metu turto vertės nustatymo ekspertizę atliko UAB „Inreal“ įgalioti turto vertintojai M. R., kuris turi galiojantį 2009 m. spalio 22 d. iÅ¡duotÄ turto vertintojo kvalifikacijos pažymėjimÄ Nr. (duomenys neskelbtini) ir Jurgita J. B., kuri turi galiojantį 2012 m. rugpjūčio 1 d. iÅ¡duotÄ turto vertintojo kvalifikacijos pažymėjimÄ Nr. (duomenys neskelbtini).

Turto vertintojai yra įraÅ¡yti į Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnybos prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos administruojamÄ vertintojų, turinčių galiojančius kvalifikacijos pažymėjimus, sÄ raÅ¡Ä . Teismo vertinimu, antstolis neturėjo pagrindo abejoti nei turto vertintojų kompetencija ir tinkamumu atlikti turto vertės nustatymo ekspertizę, nei pačiame ekspertizės akte nurodomos iÅ¡vados dėl turto vertės teisingumu.

11. Teismas pažymėjo, kad UAB „Inreal“ 2020 m. lapkričio 20 d. ekspertizės aktas yra iÅ¡samus, jame nurodyta įstatyminė bazė, reglamentuojanti turto vertinimÄ , vertinamo turto detalus apraÅ¡ymas, iÅ¡samiai aptarta vertinimo metodika. Atliekant areÅ¡tuoto turto vertinimÄ ekspertas aptarė turto bÅ«klę, specifikÄ , patrauklumÄ nekilnojamojo turto rinkoje ir nustatė turto rinkos vertę. Teismas sutiko su antstolio pateiktais argumentais, kad tiek 2020 m. rugsėjo mėn. UAB „Lituka“ ir Ko, tiek 2020 m. lapkričio mėn. UAB „Inreal“ atliktose ekspertizėse turto vertės yra nurodoma panaÅ¡ia kaina ir ekspertizės pagrįstos realiais lyginamaisiais objektais, nustatant realiÄ areÅ¡tuoto rinkos vertę. Akcentavo, kad pareiÅ¡kėja teismui nepateikė jokių įrodymų, jog ekspertizės atlikimo metu turto faktinė bÅ«klė neatitiko ekspertizės akto tekstinėje dalyje nurodytÄ bÅ«klę ,,reikalingas remontas“.

12. Teismas nurodė, kad ekspertizės akte aiÅ¡kiai yra nurodyta, jog „buvo analizuojami vertintojo turimi bei į VÄ® Registrų centras užfiksuoti duomenys per paskutiniuosius 36 mėnesius (duomenys neskelbtini) mieste ((duomenys neskelbtini) mietelyje, verčių zona 30.6) įvykdytus namų valdų pirkimo – pardavimo sandorius“. Pažymėjo, kad atliekant ekspertizę skolininkė turėjo visas galimybes ekspertui teikti papildomÄ informacijÄ , jeigu manė, kad ji bus reikalinga. Jokių konkrečių duomenų, kad ekspertas faktiÅ¡kai ko nors reikÅ¡mingo nebÅ«tų nustatęs bei įvertinęs, skolininkė nepateikė. Taigi, antstoliui nebuvo jokio pagrindo abejoti atliktu įkainojimu, atitinkamai nebuvo jokio pagrindo iÅ¡ naujo trečiÄ kartÄ vertinti turtÄ ir dar daugiau didinti vykdymo iÅ¡laidas.

13. Teismas nurodė, kad antstolis neturėjo pagrindo abejoti, kad ekspertizės akte nustatyta turto vertė neatitinka realios turto rinkos vertės, pareiÅ¡kėjai pateikus 2019 m. gruodžio 20 d. UAB „Nill Nill“ ataskaitÄ . Pažymėjo, kad turto vertintojai, taikydami lyginamÄ jį metodÄ , palyginimui ėmė turto pardavimo sandorius vykdytus bÅ«tent 2020 metais, įvertinus ekonominius ir socialinius rodiklius, finansavimo sÄ lygas iki rinkos vertės nustatymo 2020 m. lapkričio 5 d., ekspertizėje nurodant, kad panaudotas lyginamasis metodas, nurodyti lyginamieji objektai, kurie pagal savo bÅ«klę, plotÄ bei statybos metus ir labai panaÅ¡Å«s areÅ¡tuoto turto bÅ«klei, pateiktos realiai įvykusių 2020 metų sandorių kainos.

Pasirinkti lyginamieji objektai yra 1984-1987 metų statybos, vidutinio ploto, o bÅ«klė apibÅ«dinta kaip „reikalaujantys remonto“. Teismas atkreipė dėmesį į tai, kad rinka nėra pastovi, tad turto paklausa ir kainos rinkoje nuolat kinta. Be kita ko, pažymėjo ir tai, kad turto pardavimas už kuo didesnę kainÄ atitinka tiek skolininkės, tiek iÅ¡ieÅ¡kotojos interesus, tačiau eksperto nustatytam turtui vertinimui nė vienas iÅ¡ iÅ¡ieÅ¡kotojų neprieÅ¡taravo. Be to, vykdymo procese turto pardavimo kainos nustatymo paskirtis – nurodyti, kokia varžytynėse parduodamo turto pradinė kaina yra optimaliausia, tačiau nustatyta turto vertė nebÅ«tinai yra lygi pardavimo kainai, o turtas parduodamas už aukščiausiÄ pirkėjų pasiÅ«lytÄ kainÄ , t. y. objektyvi turto rinkos vertė nustatoma varžytynių metu, nes nepriklausomai nuo turto vertinimo, potencialÅ«s pirkėjai papildomai savaip vertins parduodamÄ objektÄ .

14. Teismas sprendė, kad jokių patikimų įrodymų, pagrindžiančių jos teiginius apie didesnę turto vertę, pareiÅ¡kėja nepateikė. Skolininkė taip pat turėjo teisę pasiÅ«lyti savo turto pirkėjÄ už kainÄ ne mažesnę nei nustatė antstolis, tačiau ji Å¡ia įstatymo suteikta teise nepasinaudojo (CPK 704 straipsnio 1 dalis). Teismas taip pat pažymėjo, kad Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 23 straipsnis numato, kad turto arba verslo vertinimo ataskaita laikoma teisinga, kol Lietuvos Respublikos Vyriausybės įgaliota atlikti turto arba verslo vertintojų ir turto arba verslo vertinimo įmonių valstybinę priežiÅ«rÄ Ä¯staiga nėra nustačiusi jos neatitikties Å¡io įstatymo 22 straipsnyje nustatytiems reikalavimams ir (arba) kol ji nėra nuginčyta teisme.

IÅ¡kilę ginčai dėl turto arba verslo vertės sprendžiami Å¡alių susitarimu arba teismo tvarka, jeigu kituose įstatymuose nenustatyta kitaip. Byloje nėra duomenų, kad ekspertizės aktas yra nuginčytas įstatymo nustatyta tvarka. Teismo vertinimu, antstolis, nustatydamas ginčo turto rinkos vertę, pagrįstai atsižvelgė į ekspertizės akte nustatytÄ turto rinkos vertę. III. Atskirojo skundo ir atsiliepimo į jį argumentai 15. PareiÅ¡kėja UAB „Privati erdvė“ atskiruoju skundu praÅ¡o panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2020 m. gruodžio 30 d. nutartį ir skirti papildomÄ ekspertizę nekilnojamojo turto, esančio (duomenys neskelbtini), vertei nustatyti.

Atskirasis skundas grindžiamas Å¡iais argumentais: 15.1. Pirmosios instancijos teismas nepagrįstai nurodė, kad pareiÅ¡kėja nepateikė jokių patikimų įrodymų apie didesnę turto vertę. PareiÅ¡kėja pateikė UAB „Lituka“ ir Ko 2017 m. spalio 25 d. turto vertės nustatymo ataskaitÄ Nr. LL0-71036, kurioje turto vertė, esančio (duomenys neskelbtini), nustatyta 670 000 Eur bei UAB „Nill Nill“ 2019 m. gruodžio 20 d. turto vertinimo ataskaitÄ Nr. N2001V10, kurioje minėto turto vertė nustatyta 700 000 Eur.

Be to, pareiškėja prieštaravimuose dėl UAB „Lituka“ ir Ko nustatytos turto vertės (284 000 Eur) nurodė, kad nuo 2017 metų pagal viešai skelbiamus statistikos duomenis yra fiksuojamas nekilnojamojo turto verčių pakilimas. 15.2. Pagal antstolio paskirtus UAB „Lituka“ ir Ko (2020 m. rugpjūčio 28 d.) ir UAB „Inreal“ (2020 m. lapkričio 20 d.) atliktus vertinimus, turto vertė kelis kartus mažesnė negu UAB „Lituka“ ir Ko 2017 m. spalio 25 d. ir UAB „Nill Nill“ 2019 m. gruodžio 20 d. turto vertinimuose.

Be to, VÄ® Registrų centras turimo turto, esančio (duomenys neskelbtini), kaip atskirų trijų turtinių vienetų vidutinė rinkos vertė nurodyta 555 100 Eur (negyvenamoji patalpa – poilsio patalpos (437 000 Eur); pastatas – poilsio pastatas su buities patalpomis (95 700 Eur); kiti inžineriniai statiniai – 22 400 Eur). 15.3. Tinkamas areÅ¡tuoto turto įkainojimas lemia ne tik jo realizavimo eigÄ , bet ir tolimesnius iÅ¡ieÅ¡kojimo vykdymo padarinius. Pavyzdžiui turtÄ pardavus varžytynėse už per maÅ¾Ä kainÄ , negu turėjo bÅ«ti nustatyta pagal įstatymÄ , suinteresuotų asmenų reikalavimu teismas gali turto pardavimo iÅ¡ varžytynių aktÄ pripažinti negaliojančiu Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 602 straipsnio 6 punkto pagrindu.

16. Antstolis D. T. atsiliepime į atskirÄ jį skundÄ praÅ¡o atskirÄ jį skundÄ atmesti. Atsiliepimas į atskirÄ jį skundÄ grindžiamas Å¡iais argumentais: 16.1. Skolininkė nepateikė jokių objektyvių įrodymų dėl turto rinkos vertės. UAB „Inreal“ 2020 m. lapkričio 20 d. pateiktas ekspertizės aktas yra iÅ¡samus, jame nurodyta įstatyminė bazė, reglamentuojanti turto vertinimÄ , vertinamo turto detalus apraÅ¡ymas, iÅ¡samiai aptarta vertinimo metodika, bei nurodyta, kad panaudotas lyginamasis metodas, nurodyti lyginamieji objektai, pateiktos realiai įvykusių sandorių kainos.

Visi lyginamieji pardavimo atvejai pasirinkti esant panaÅ¡iai geografinei padėčiai, analogiÅ¡kai turto paskirčiai, sÄ lyginai panaÅ¡iems plotams bei panaÅ¡ioms pardavimo sÄ lygoms. 16.2. Vertindamas turtÄ , vertintojas naudojosi informacija, kuri jam yra pateikta ir (arba) vieÅ¡ai prieinama, rodanti padėtį iki turto vertinimo dienos ir vertinimo metu, taip pat naudojosi nekilnojamojo turto planais bei eksplikacijos lentelių medžiaga, Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko iÅ¡raÅ¡ais, turto apžiÅ«ros ir nuotraukų medžiaga, vertintojų duomenų banko sukauptais duomenimis apie nekilnojamojo turto rinkÄ ir jos tendencijas, informacijos ir atliktų darbų archyvais, norminiais teisės aktais.

Atliekant areÅ¡tuoto turto vertinimÄ , ekspertas aptarė turto bÅ«klę, specifikÄ , patrauklumÄ nekilnojamojo turto rinkoje ir nustatė turto rinkos vertę. 16.3. Skolininkės pateiktos vertinimo ataskaitos nėra tinkami įrodymai, nes 2017 metų UAB „Lituka“ ir Ko vertinimo ataskaita buvo parengta naudojant 2015-2017 metų lyginamuosius rinkos sandorius. Lyginamiesiems sandoriams pasirinkti mažos kvadratÅ«ros objektai, kurių statybos metai yra daug vėlesni, pastatams atlikta rekonstrukcija, o kvadratinio metro kaina tokių patalpų yra rinkoje didesnė.

Taip pat tikėtina aplinkybė, kad 2017 metais apžiÅ«rėtas turtas dar buvo naudotas pagal savo tikslinę paskirtį, nes apžiÅ«rint turtÄ 2020 metų rugpjūčio mėnesį buvo matyti, kad turtas apleistas ir neprižiÅ«rėtas – pastate dalyje patalpų iÅ¡ardyta grindų danga ir vamzdynai, atjungta Å¡ildymo sistema, elektra, vanduo, o Å¡altuoju metų laiku neÅ¡ildomo pastato yra bÅ«klė prasta, nes nemaža dalis sienų yra paveiktos drėgmės, tinkas nubyrėjęs. 16.4. UAB „Nill Nill“ parengtoje ataskaitoje turto bÅ«klė apibÅ«dinama kaip gera, o lyginamieji objektai yra parinkti kaip netinkami palyginimui, nes jų statybos pabaigos metai yra 2008 arba 2019, o plotas yra mažas lyginant su vertinamu objektu ir atitinkamai kvadratinio metro kaina negali bÅ«ti lygi ar panaÅ¡i areÅ¡tuoto turto kvadratinio metro kainai.

PeržiÅ«rint UAB „Nill Nill“ ataskaitÄ kyla pagrįstų abejonių, ar vertintojai realiai apžiÅ«rėjo turtÄ iÅ¡ vidaus, kaip to reikalauja vertinimo metodika, nes vertinimo ataskaitoje nurodomas apžiÅ«ros laikas 2019 m. gruodžio 20 d., o nuotraukose matyti, kad Å¡alia vertinamo objekto augantys medžiai yra žaliuojantys kaip Å¡iltuoju sezono laikotarpiu. Akivaizdu, kad žiemos laikotarpiu medžiai bÅ«na numetę savo lapijÄ . Abejonių kelia ir UAB „Nill Nill“ ataskaitoje nurodoma informacija, kad turto bÅ«klė gera, nes antstolis pats asmeniÅ¡kai dalyvavo 2020 m. rugpjūčio mėnesį vykusioje turto apžiÅ«roje ir buvo akivaizdu, kad turto bÅ«klė yra prasta, o pastatas remontuotinas, nes apžiÅ«ros metu buvo matyti, jog pastate dalyje patalpų iÅ¡ardyta grindų danga ir vamzdynai, atjungta Å¡ildymo sistema, elektra, vanduo, o Å¡altuoju metų laiku neÅ¡ildomo pastato yra bÅ«klė prasta, nes nemaža dalis sienų yra paveiktos drėgmės, tinkas nubyrėjęs. 16.5.

UAB „Lituka“ ir Ko bei UAB „Inreal“ atliktos ekspertizės, kuriose turto vertė nurodoma panaÅ¡ia kaina, yra pagrįstos realiais lyginamaisiais objektais, nustatant tiksliÄ objekto kainÄ , o ne dirbtinai jÄ didinant. 16.6. Å iuo metu vykstančio priverstinio vykdymo proceso metu skolininkei neatimta galimybė pačiai, savo jėgomis realizuoti jai priklausantį turtÄ ir pasinaudoti įstatymo suteikta teise pasiÅ«lyti areÅ¡tuoto turto pirkėjÄ . 16.7. Pirmosios instancijos teismas pagrįstai nurodė, kad nustatyta turto vertė nebÅ«tinai yra lygi pardavimo kainai, o turtas parduodamas už aukščiausiÄ pirkėjų pasiÅ«lytÄ kainÄ , t. y. objektyvi turto rinkos vertė nustatoma varžytynių metu, nes nepriklausomai nuo turto vertinimo, potencialÅ«s pirkėjai papildomai savaip vertins parduodamÄ objektÄ .

Be to, nėra duomenų, kad ekspertizės aktas yra nuginčytas įstatymo nustatyta tvarka, todėl antstolis, nustatydamas turto rinkos vertę, pagrįstai atsižvelgė į ekspertizės akte nustatytÄ turto rinkos vertę. Apeliacinės instancijos teismas k o n t a t u o j a: IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir iÅ¡vados 17. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro atskirojo skundo faktinis ir teisinis pagrindai ir absoliučių nutarties negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 straipsnio 1 dalis, 338 straipsnis).

Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylÄ neperžengdamas atskirajame skunde nustatytų ribų, iÅ¡skyrus atvejus, kai to reikalauja vieÅ¡asis interesas ir neperžengus skundo ribų bÅ«tų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai (CPK 320 straipsnio 2 dalis, 338 straipsnis).

18. Apeliacinės instancijos teismas, iÅ¡nagrinėjęs atskirÄ jį skundÄ , absoliučių nutarties negaliojimo pagrindų, nurodytų CPK 329 straipsnio 2 dalies 1-7 punktuose, taip pat pagrindų peržengti atskirojo skundo ribas nenustatė (CPK 329, 338 straipsniai).

19. Apeliacijos objektÄ sudaro Vilniaus miesto apylinkės teismo 2020 m. gruodžio 30 d. nutarties, kuria buvo atmestas pareiÅ¡kėjos skundas dėl antstolio veiksmų, pagrįstumo ir teisėtumo patikrinimas. Dėl naujų įrodymų priėmimo 20. Antstolis kartu su atsiliepimu į atskirÄ jį skundÄ pateikė antstolio apžiÅ«ros metu darytas pastato, esančio (duomenys neskelbtini), vidaus nuotraukas.

21. Bendroji taisyklė ta, kad apeliacinės instancijos teisme papildomų įrodymų pateikimas ribojamas (CPK 314 straipsnis). CPK 314 straipsnyje suformuluotos taisyklės, kad apeliacinės instancijos teismas atsisako priimti naujus įrodymus, kurie galėjo būti pateikti pirmosios instancijos teismui, išimtys yra:

1) kai pirmosios instancijos teismas nepagrįstai atsisako priimti įrodymus;

2) kai įrodymų pateikimo bÅ«tinybė iÅ¡kyla vėliau. Apeliacinės instancijos teismas, spręsdamas dėl kiekvieno naujo pateikto įrodymo, turi aiÅ¡kintis, ar galėjo Å¡is konkretus įrodymas bÅ«ti pateiktas pirmosios instancijos teismui, ar vėlesnis įrodymo pateikimas užvilkins bylos nagrinėjimÄ bei atsižvelgti į praÅ¡omo priimti naujo įrodymo įtakÄ sprendžiant Å¡alių ginÄÄ (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. birželio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-230-611/2018, 37-38 punktai; 2019 m. birželio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-237-684/2019, 33 punktas).

22. Nagrinėjamu atveju, apeliacinės instancijos teismas, atsižvelgdamas į nagrinėjimo klausimo esmę, į tai, kad antstolio pateikti įrodymai yra susiję su nagrinėjamu klausimu ir jų prijungimas neužvilkins atskirojo skundo nagrinėjimo, Å¡iuos įrodymus prijungia prie bylos. Dėl nustatytų faktinių aplinkybių ir ginčo ribų 23. Nustatyta, kad antstolis D. T. vykdo Vilniaus m. 30-ojo biuro notaro M. S. 2019 m. rugpjūčio 22 d. iÅ¡duotÄ vykdomÄ jį įraÅ¡Ä Nr. 6578 dėl 396 010,12 Eur skolos, 24 proc. dydžio metinių palÅ«kanų iÅ¡ieÅ¡kojimo iÅ¡ skolininkės UAB „Privati erdvė“ iÅ¡ieÅ¡kotojos UAB „Soscredit“ naudai, skolÄ iÅ¡ieÅ¡kant iÅ¡ įkeisto turto (vykdomoji byla Nr. 0241/19/01483).

24. Vykdant iÅ¡ieÅ¡kojimÄ areÅ¡tuotas skolininkei priklausantis turtas: poilsio pastatas su buities patalpomis, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), poilsio namų patalpos pastate, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir kiti inžineriniai statiniai – kiemo aikÅ¡telė, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantys adresu (duomenys neskelbtini).

25. Antstolis 2020 m. balandžio 2 d. patvarkymu Nr. S-241-20-1483-E skyrė minėto nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymo ekspertizę, jÄ pavesdamas atlikti UAB „Lituka“ ir Ko.

26. Antstolis 2020 m. rugpjūčio 13 d. priėmė patvarkymÄ dėl turto apžiÅ«ros be skolininko sutikimo Nr. S-PA-241-20-1483-E, kuriuo nutarė negyvenamųjų patalpų bei kiemo aikÅ¡telės, esančių adresu (duomenys neskelbtini), apžiÅ«rÄ vykdyti be skolininkės sutikimo. Antstolis nurodė, kad skolininkė turi teisę iki 2020 m. rugpjūčio 27 d. pati suderinti laikÄ su ekspertais ir sudaryti sÄ lygas apžiÅ«rėti turtÄ , o apie įvykusiÄ apžiÅ«rÄ informuoti antstolį. Byloje esantys įrodymai patvirtina, kad 2020 m. rugpjūčio 28 d. apžiÅ«ra buvo atlikta antstoliui jÄ atliekant be skolininkės sutikimo, dalyvaujant turto vertintojui, atrakinimo paslaugas teikiančios įmonės atstovams ir policijai vieÅ¡ajai tvarkai užtikrinti.

27. UAB „Lituka“ ir Ko 2020 m. rugsėjo 18 d. pateikė 2020 m. rugsėjo 17 d. ekspertizės aktÄ Nr. LL0-00815, kuriame nustatyta turto, esančio (duomenys neskelbtini), rinkos vertė 284 000 Eur (nustatyta 2020 m. rugpjūčio 28 d.).

28. Antstolis 2020 m. rugsėjo 18 d. priėmė patvarkymÄ dėl turto vertės nustatymo Nr. S-20-241-8968, kuriame nurodė, kad turto, esančio (duomenys neskelbtini), vertė laikytina UAB „Lituka“ ir Ko nustatyta vertė – 284 000 Eur.

29. Pareiškėja pateikė 2020 m. rugsėjo 28 d. prieštaravimus dėl UAB „Lituka“ ir Ko nustatytos turto rinkos vertės. Prieštaravimus motyvavo tuo, jog UAB „Lituka“ ir Ko 2017 m. lapkričio 10 d. turto vertės ataskaitoje Nr. LL0-71036 tas pats turtas įvertintas 469 000 Eur (nustatyta 2017 m. spalio 25 d.), o ekspertai UAB „Nill Nill“ 2020 m. sausio 13 d. turto vertinimo ataskaitoje Nr. N2001V10 nurodė, kad turto vertė yra 700 000 Eur (nustatyta 2019 m. gruodžio 20 d.).

30. Antstolis 2020 m. spalio 20 d. priėmė patvarkymÄ dėl pakartotinės ekspertizės skyrimo Nr. S-20-241-10663, kuriuo skyrė pakartotinę nekilnojamojo turto, esančio (duomenys neskelbtini), rinkos vertės nustatymo ekspertizę, jÄ pavesdamas atlikti UAB „Inreal“.

31. UAB „Inreal“ 2020 m. lapkričio 20 d. pateikė nekilnojamojo turto įvertinimo ekspertizės aktÄ Nr. 20/11-504KL, kuriame ginčo turto rinkos vertė, nustatyta 2020 m. lapkričio 5 d., sudarė 275 000 Eur.

32. Antstolis 2020 m. lapkričio 23 d. priėmė patvarkymÄ dėl pakartotinės ekspertizės iÅ¡vadų, kuriame nurodė, kad turto rinkos vertė laikytina UAB „Inreal“ nustatyta turto rinkos vertė – 275 000 Eur.

33. PareiÅ¡kėja pateikė skundÄ dėl antstolio veiksmų, kuriame nesutiko su nustatyta jai priklausančio nekilnojamojo turto, esančio (duomenys neskelbtini), rinkos verte, motyvuodama tuo, jog UAB „Inreal“ turto vertintojai pasirinko kaip lyginamuosius objektus vertei pagrįsti nereprezentatyvius sandorius, naudojant tik UAB „Inreal“ duomenų bazėse sukauptus istorinius duomenis, neatsižvelgė į VÄ® Registrų centras sandorių duomenų bazę ir ntsandoriai.lt paieÅ¡kos sistemÄ , teigė, kad pagal vieÅ¡ai skelbiamas statistikos duomenis nuo 2017 metų yra fiksuojamas nekilnojamojo turto verčių pakilimas.

34. Pirmosios instancijos teismas, įvertinęs tai, kad nėra pagrindo abejoti UAB „Inreal“ nustatyta turto rinkos verte, kadangi turto vertinimÄ atliko kompetentingi ekspertai, ekspertizės aktas iÅ¡samus, be to, pareiÅ¡kėja nepateikė patikimų įrodymų, paneigiančių nustatytÄ turto rinkos vertę, pareiÅ¡kėjos skundÄ dėl antstolio veiksmų atmetė. 34.1. PareiÅ¡kėja atskirajame skunde nesutinka su pirmosios instancijos teismo iÅ¡vadomis, nurodydama, kad ji pateikė įrodymus apie tai, kad nekilnojamojo turto, esančio (duomenys neskelbtini), vertė yra didesnė. Be to, pasak pareiÅ¡kėjos, nuo 2017 metų pagal vieÅ¡ai skelbiamus statistikos duomenis yra fiksuojamas nekilnojamojo turto verčių pakilimas, todėl nustatyta turto rinkos vertė neatitinka tikrosios. PraÅ¡o panaikinti antstolio patvarkymÄ , kuriuo nustatyta turto rinkos vertė ir skirti papildomÄ ekspertizę.

35. Atsižvelgdamas į tai, apeliacinės instancijos teismas toliau pasisako dėl pareiÅ¡kėjos atskirojo skundo ir antstolio atsiliepimo į jį faktinių ir teisinių argumentų. Dėl pareiÅ¡kėjai priklausančio nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymo 36. PareiÅ¡kėja nesutinka su UAB „Inreal“ 2020 m. lapkričio 5 d. nustatyta turto rinkos verte (275 000 Eur), iÅ¡ esmės motyvuodama tuo, jog turto vertė yra didesnė negu nustatyta, kÄ , pasak pareiÅ¡kėjos, pagrindžia UAB „Lituka“ ir Ko 2017 m. lapkričio 10 d. turto vertės nustatymo ataskaita Nr. LL0-71036, kurioje nustatyta turto rinkos vertė buvo 469 000 Eur (nustatyta 2017 m. spalio 25 d.), bei UAB „Nill Nill“ 2020 m. sausio 13 d. turto vertinimo ataskaita Nr. N2001V10, kurioje nustatyta turto rinkos vertė 700 000 Eur (nustatyta 2019 m. gruodžio 20 d.).

Teigia, jog turtas nebuvo tinkamai įvertintas, nes pasirinkti nereprezentatyvÅ«s sandoriai, nesinaudota visais galimais informacijos Å¡altiniais, siekiant nustatyti tikrÄ jÄ turto rinkos vertę. Apeliacinės instancijos teismas neturi pagrindo pritarti Å¡iems pareiÅ¡kėjos teiginiams dėl žemiau nurodomų motyvų.

37. CPK 682 straipsnio 1 dalyje numatyta, kad antstolis ekspertizę turto vertei nustatyti skiria priimdamas patvarkymÄ . Patvarkyme turi bÅ«ti nurodyta ekspertas ar ekspertizės įstaiga, kuriai pavedama atlikti ekspertizę. Vykdymo proceso Å¡alis (Å¡alys) ne vėliau kaip per tris darbo dienas nuo tos dienos, kuriÄ gavo antstolio patvarkymÄ paskirti ekspertizę, CPK 598 straipsnyje nustatyta tvarka gali pareikÅ¡ti ekspertui nuÅ¡alinimÄ . Jeigu iÅ¡ieÅ¡kotojas ar skolininkas pareiÅ¡kia motyvuotus prieÅ¡taravimus dėl ekspertizės iÅ¡vados, jų praÅ¡ymu antstolis patvarkymu gali skirti papildomÄ ar pakartotinę ekspertizę. Antstolio patvarkymas atsisakyti skirti papildomÄ ar pakartotinę ekspertizę turi bÅ«ti motyvuotas ir gali bÅ«ti skundžiamas teismui (CPK 682 straipsnio 2 dalis).

38. Vadovaujantis CPK 634 straipsnio 2 dalimi, antstolis privalo savo iniciatyva imtis visų teisėtų priemonių, kad sprendimas bÅ«tų kuo greičiau ir realiai įvykdytas, ir aktyviai padėti Å¡alims ginti jų teises bei įstatymų saugomus interesus. AreÅ¡tuoto turto įkainojimas yra ypač svarbi parduodamo iÅ¡ varžytynių turto proceso stadija. Jos metu antstoliui keliami reikalavimai maksimaliai ir objektyviai įkainoti areÅ¡tuotÄ turtÄ . Teisingas, įstatymo reikalavimus atitinkantis areÅ¡tuoto skolininko turto įkainojimas vykdymo procese visų pirma yra antstolio pareiga, kuriÄ vykdyti jis privalo, nepaisant to, kaip vykdymo proceso Å¡alys naudojasi savo procesinėmis teisėmis. Įstatymas antstoliui nustato pareigÄ ir suteikia realias galimybes taip įkainoti areÅ¡tuotÄ turtÄ , kad nustatyta turto kaina maksimaliai atitiktų realiÄ rinkos kainÄ ir optimaliai užtikrintų tiek iÅ¡ieÅ¡kotojo, tiek skolininko interesų apsaugÄ . Turto kaina turi bÅ«ti nustatyta kuo objektyvesnė, artimesnė rinkos kainai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. spalio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-344-421/2018; 2020 m. balandžio 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-92-469/2020).

39. Ä®statymas nedetalizuoja, kada antstoliui turėtų ar galėtų kilti abejonių dėl atlikto turto vertinimo, kas sudarytų pagrindÄ jam skirti pakartotinę turto vertinimo ekspertizę, tačiau antstolis, vykdydamas iÅ¡ieÅ¡kojimÄ , turi laikytis bendrųjų civilinio proceso principų ir siekti teisingo, operatyvaus, efektyvaus ir visoms Å¡alims naudingo teismo sprendimo įvykdymo. IÅ¡ieÅ¡kotojo ir skolininko interesų derinimo ir interesų pusiausvyros paieÅ¡ka vykdymo procese imperatyvai suponuoja, kad priverstinis turto realizavimo procesas bÅ«tų organizuojamas taip, kad kreditorius gautų savo reikalavimų patenkinimÄ , kartu užtikrinant skolininko interesus tuo aspektu, jog turtas nebÅ«tų parduotas už per maÅ¾Ä kainÄ . IÅ¡ieÅ¡kojimo ir iÅ¡ieÅ¡kotojo tikslas nėra ekonomiÅ¡kai sužlugdyti skolininkÄ , tačiau skolininko teisių apsauga nėra absoliuti ir ji neturi pažeisti iÅ¡ieÅ¡kotojo interesų ar vilkinti vykdymo proceso. Vykdymo procese turi bÅ«ti siekiama kuo ekonomiÅ¡kiau įvykdyti teismo sprendimÄ , kad bÅ«tų iÅ¡vengta ekonominės vertės praradimo ir bÅ«tų užkirstas kelias nebÅ«tiniems skolininko ar iÅ¡ieÅ¡kotojų nuostoliams, o iÅ¡ieÅ¡kotojui gautas kuo didesnis ieÅ¡kinio patenkinimas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. spalio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-344-421/2018).

40. Skolininko ar iÅ¡ieÅ¡kotojo pateikiami motyvuoti prieÅ¡taravimai dėl areÅ¡tuoto turto vertės netinkamo nustatymo turi remtis ne tik prieÅ¡taravimus teikiančio asmens subjektyvia nuomone apie skolininko turto vertę, bet realiais ir objektyviais skaičiavimais, kurie leistų antstoliui daryti pagrįstÄ iÅ¡vadÄ apie turto vertinimo procedÅ«ros pažeidimÄ ir (ar) jos metu atliktus netikslius skaičiavimus, kas sudarytų pagrindÄ skirti pakartotinę turto vertinimo ekspertizę. Kadangi pakartotinės turto vertinimo ekspertizės atlikimas ilgina iÅ¡ieÅ¡kojimo vykdymo procesÄ , antstolis turi bÅ«ti itin atidus, vertindamas turimus duomenis apie areÅ¡tuoto turto vertę. Pažymėtina, kad turto vertinimo pakartotinės ekspertizės rezultatas gali bÅ«ti skirtingas vien dėl kintančių rinkos sÄ lygų, todėl tais atvejais, kai nėra pakankamai motyvuotų argumentų, leidžiančių abejoti turto vertinimo metu nustatyta areÅ¡tuoto turto verte, antstolis turėtų dėti visas pastangas realizuoti turtÄ kiek galima greičiau (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. spalio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-344-421/2018).

41. Apeliacinės instancijos teismas, įvertinęs byloje esančių įrodymų visumÄ , neturi pagrindo abejoti UAB „Inreal“ nustatyta pareiÅ¡kėjai priklausančio nekilnojamojo turto, esančio (duomenys neskelbtini), rinkos verte.

42. Visų pirma, pažymėtina, kad ekspertizė buvo atlikta kvalifikuoto turto vertintojo M. R., turinčio galiojantį 2009 m. spalio 22 d. iÅ¡duotÄ nekilnojamojo turto vertintojo kvalifikacijos pažymėjimÄ Nr. (duomenys neskelbtini), ir įraÅ¡yto į Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnybos prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos administruojamÄ vertintojų sÄ raÅ¡Ä . PareiÅ¡kėja nenurodė ir nepateikė jokių duomenų, kurių pagrindu bÅ«tų galima abejoti ilgalaikę patirtį nekilnojamojo turto vertinime turinčio turto vertintojo kompetencija, nenurodė, jokių kitų aplinkybių, kurioms esant jis nebÅ«tų galėjęs atlikti turto rinkos vertės nustatymo ekspertizės (Å¡aliÅ¡kumo, kt.). Byloje taip pat nėra duomenų, kad pareiÅ¡kėja bÅ«tų reiÅ¡kusi nuÅ¡alinimÄ UAB „Inreal“ ar konkrečiam ekspertizę atliekančiam turto vertintojui (CPK 178 straipsnis).

43. Susipažinus su UAB „Inreal“ ekspertizės aktu, matyti, kad jis yra iÅ¡samus, aiÅ¡kus, detalus, jame nurodytos taikytos metodikos, skaičiavimai. Atliekant turto vertinimÄ buvo remtasi turto apžiÅ«ros medžiaga, vertintojų duomenų banke sukauptais duomenimis apie nekilnojamojo turto rinkÄ ir jos tendencijas, bankų apžvalgomis, kitos informacijos ir atliktų darbų (ekspertizės aktų) archyvais, interaktyviais žemėlapiais, VÄ® Registrų centras duomenimis, Lietuvos Respublikos teisės aktais (įstatymais, poįstatyminiais teisės aktais), taisyklėmis, kt. Ekspertizės akte itin detaliai aptartos 2020 metų nekilnojamojo turto rinkos tendencijos, įskaitant ir (duomenys neskelbtini), pasisakant dėl nekilnojamojo turto pasiÅ«los ir paklausos analizuojant 2017-2019 metų rodiklius, grafiÅ¡kai juos atvaizduojant. Ekspertizės akte aptarta vertinamo turto ir vietos charakteristika, nuotraukomis užfiksuoti fasado ir vidaus patalpų, kiemo aikÅ¡telės fragmentai.

44. Nors pareiškėja nurodo, kad ekspertizės akte pasirinkti nereprezentatyvūs sandoriai, tačiau šie pareiškėjos teiginiai yra deklaratyvaus pobūdžio ir niekuo nepagrįsti (CPK 178 straipsnis). Pažymėtina, kad UAB „Inreal“ ekspertizės akte išsamiai pasisakyta dėl lyginamojo metodo taikymo, kurį taikant buvo analizuojami turto vertintojo turimi bei VĮ Registrų centras užfiksuoti duomenys per paskutinius 36 mėnesius (duomenys neskelbtini) mieste ((duomenys neskelbtini) miestelyje, verčių zona 30.6) įvykdytus namų valdos pirkimo-pardavimo sandorius.

Lyginamuoju metodu buvo remtasi, kadangi atlikus palyginamųjų sandorių analizę buvo nustatyta, kad rinkoje įvyko panaÅ¡ių pirkimo-pardavimo sandorių. Pažymėtina, kad taikant lyginamÄ jį metodÄ , imti trys kiti objektai, esantys toje vietovėje, dėl kurių sandoriai atlikti 2020 m. vasario ir kovo mėn. bei lapkričio mėn., visų objektų verčių zona panaÅ¡i, paskirtis – „poilsio“, visų pastatų statybos metai 1984-1987 metai, sienų konstrukcija tapati – plytų mÅ«ras, bÅ«klė – reikalingas remontas, visų pastatų plotas (vidutinis) bei turto vystymo galimybės panaÅ¡ios.

45. Ekspertizės akto priede ,,Turto apžiūros aktas“ Nr. 20/11-504KL nurodyta, jog turtas buvo apžiūrėtas, apžiūros vieta – (duomenys neskelbtini), apžiūros data – 2020 m. lapkričio 5 d., objekto fizinė būklė apžiūros metu nurodyta – apžiūros metu patalpos apleistos, reikalingas remontas, sklypas perimetru aptvertas, užsėtas veja.

46. Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, nėra pagrindo abejoti turto vertintojo atliktu panašių savo savybėmis objektų palyginimu ir padaryta išvada dėl nustatytos pareiškėjai priklausančio turto rinkos vertės. Pažymėtina, kad nekilnojamasis turtas, esantis (duomenys neskelbtini), buvo įvertintas bendra 275 000 Eur suma kaip vientisas objektas, tačiau susidedantis iš trijų atskirų nekilnojamojo turto vienetų – poilsio namų patalpos su rūsiu – 225 000 Eur, poilsio pastatas su buities patalpomis – 49 000 Eur, kiemo aikštelė – 1 000 Eur.

47. Apeliacinės instancijos teismo vertinimu, nagrinėjamu atveju lyginti turto vertę UAB „Lituka“ ir Ko nustatytÄ 2017 m. spalio 25 d. (469 000 Eur) su UAB „Inreal“ nustatyta turto rinkos verte 2020 m. lapkričio 5 d. (275 000 Eur) negalima jau vien dėl to, jog nagrinėjamu atveju atliktÄ turto vertinimÄ skiria daugiau nei trejų metų laikotarpis, UAB „Lituka“ ir Ko ataskaitoje analizuojama rinkos situacija 2012-2016 metais, buvo vertinami panaÅ¡ių objektų pardavimo sandoriai, sudaryti 2015-2016 metais.

Pažymėtina, kad UAB „Lituka“ ir Ko ataskaitoje nurodyta, kad turto vertė nustatyta esant tuo metu buvusioms sÄ lygoms, esamai apžiÅ«rėjimo dienÄ turto bÅ«klei. Paminėtina ir tai, kad, kaip matyti iÅ¡ UAB „Lituka“ ir Ko 2017 m. lapkričio 10 d. ataskaitoje esančių nuotraukų, jas sugretinus tiek su UAB „Lituka“ ir Ko 2020 m. rugsėjo 17 d. ekspertizės akte, tiek su UAB „Inreal“ 2020 m. lapkričio 20 d. ekspertizės akte esančiomis nuotraukomis, matyti, kad nekilnojamojo turto, esančio (duomenys neskelbtini), bÅ«klė nuo 2017 metų gerokai pablogėjo, labiau atitinka UAB „Inreal“ ekspertizės akte padarytas iÅ¡vadas, kad pastatas apleistas, reikalingas remontas.

48. Apeliacinės instancijos teismas sprendžia, kad UAB „Nill Nill“ 2020 m. sausio 13 d. turto vertinimo ataskaita nepaneigia UAB „Inreal“ 2020 m. lapkričio 20 d. ekspertizės aktu nustatytos turto rinkos vertės. Visų pirma, pažymėtina, kad UAB „Nill Nill“ turto vertinimo ataskaitoje buvo vertinami 2019 metų balandžio, spalio ir lapkričio mėnesiais sudaryti nekilnojamojo turto sandoriai. Vertinant pagrindinį nekilnojamojo turto vienetÄ â€“ poilsio patalpas – imti pastatai, kurių statybos metai (pradžios/pabaigos) yra 1983(1983), 2007(2008), 2007(2019), t. y. realiai pareiÅ¡kėjai priklausančio nekilnojamojo turto statybos metus atitinka tik vienas objektas. Pažymėtina ir tai, kad UAB „Nill Nill“ ataskaitoje apibÅ«dinant pareiÅ¡kėjai priklausančio turto bÅ«klę nurodyta, kad ji „gera“, kai tuo tarpu UAB „Inreal“ ekspertizės akte numatyta, kad „reikalingas remontas“.

49. Atkreiptinas dėmesys į tai, kad UAB „Nill Nill“ 2020 m. sausio 13 d. ataskaitoje turto apžiūros nuotraukų yra kur kas mažiau negu UAB „Inreal“ 2020 m. lapkričio 20 d. ar UAB „Lituka“ ir Ko 2020 m. rugsėjo 17 d. ekspertizės aktuose ir jų fotografavimo rakursas apima mažesnę ploto dalį. Be to, UAB „Nill Nill“ ataskaitoje esančios nuotraukos iš esmės leidžia teigti, kad pastato vidaus būklė tuo metu buvo gera, tačiau analizuojant UAB „Lituka“ ir Ko bei UAB „Inreal“ 2020 m. rugpjūčio 28 d. bei 2020 m. lapkričio 5 d. turto apžiūros metu darytas nuotraukas matyti, kad turto būklė yra žymiai prastesnė, turtas nėra pritaikytas tinkamai jį naudoti pagal paskirtį.

Å ias aplinkybes, kad turtui reikalingas remontas, patvirtina ir antstolio su atskiruoju skundu pateiktos nuotraukos, kurios darytos turtÄ realiai apžiÅ«rint 2020 m. rugpjūčio 28 d. Taip pat pažymėtina ir tai, kad UAB „Nill Nill“ lyginamų objektų plotas yra kur kas mažesnis su vertinamu objektu (pareiÅ¡kėjai priklausančiu), todėl, kaip teisingai pastebėjo antstolis, kvadratinio metro kaina negali bÅ«ti lygi ar panaÅ¡i areÅ¡tuoto turto kvadratinio metro kainai. Taigi pareiÅ¡kėjos argumentai Å¡iuo aspektu taip pat atmestini kaip nepagrįsti.

50. Atkreiptinas dėmesys ir į tai, kad nagrinėjamu atveju tas pats turto vertintojas UAB „Lituka“ ir Ko turtÄ vertino du kartus – 2017 ir 2020 metais, taigi turėjo galimybę realiai įvertinti ir palyginti situacijÄ skirtingais laikotarpiais, kadangi abu kartus turtas buvo apžiÅ«rėtas, pastato fasado ir vidaus bÅ«klė užfiksuota nuotraukomis. Pažymėtina, kad 2017 metais atlikto vertinimo metu turtas atrodė kur kas geresnės bÅ«klės, buvo įvertintas 469 000 Eur, tačiau tas pats turto vertintojas, apžiÅ«rėjęs turtÄ 2020 m. rugpjūčio 28 d., turtÄ Ä¯vertino jau tik 284 000 Eur, taip pat turto bÅ«klę užfiksavo nuotraukose, kurios atskleidžia žymiai blogesnę turto bÅ«klę.

Å ios aplinkybės greta kitų jau anksčiau aptartų, tik sustiprina įsitikinimÄ , kad paskutinės pakartotinės ekspertizės, atliktos UAB „Inreal“, metu (2020 m. lapkričio 5 d.) nustatyta turto rinkos vertė 275 000 Eur yra pagrįsta, ji iÅ¡ esmės artima ir prieÅ¡ tai buvusios ekspertizės metu (2020 m. rugpjūčio 28 d.) nustatytai turto rinkos vertei (284 000 Eur).

51. Nagrinėjamu atveju pareiškėjos dėstomi argumentai dėl jai priklausančio nekilnojamojo turto rinkos vertės, nurodytos Nekilnojamojo turto registro išraše, nepatvirtina realios turto rinkos vertės, kadangi registre turto rinkos vertė fiksuota masinio vertinimo būdu 2018 metais. Pažymėtina, kad šiuo atveju individualių turto vertinimų metu nustatyta, kad turto vertė 2017-2020 metų laikotarpiu kito, o 2020 metais apskritai sumažėjo (UAB „Lituka“ ir Ko 2020 m. rugsėjo 17 d. ir UAB „Inreal“ 2020 m. lapkričio 20 d. ekspertizės aktų išvados). Taigi Nekilnojamojo turto registre nurodyta 2018 metų masinio vertinimo metu nustatyta turto rinkos vertė nepaneigia 2020 metais individualaus turto vertinimo metu nustatytos turto rinkos vertės.

52. Atsižvelgiant į tai, kas iÅ¡dėstyta, konstatuotina, kad antstolis, nustatydamas nekilnojamojo turto, esančio (duomenys neskelbtini), rinkos vertę (275 000 Eur), pagrįstai rėmėsi UAB „Inreal“ 2020 m. lapkričio 5 d. atliktos ekspertizės metu nustatyta turto rinkos verte. Esant Å¡ioms aplinkybėms, atsižvelgiant į tai, kad vien 2020 m. rugpjūčio – 2020 m. lapkričio mėn. buvo atliktos dvi turto rinkos vertės nustatymo ekspertizės, kurių metu nustatyta turto rinkos vertė ženkliai nesiskiria, apeliacinės instancijos teismo vertinimu, nėra pagrindo byloje dar kartÄ skirti papildomÄ ar pakartotinę ekspertizę, tokiu bÅ«du ne tik didinant vykdymo iÅ¡laidas, bet ir atitolinant realų iÅ¡ieÅ¡kojimo procesÄ iÅ¡ iÅ¡ieÅ¡kotojai įkeisto turto.

PareiÅ¡kėja nenurodė argumentų ir nepateikė įrodymų, leidžiančių daryti prieÅ¡ingÄ iÅ¡vadÄ dėl nustatytos turto rinkos vertės (CPK 178 straipsnis). Dėl bylos baigties 53. Atsižvelgiant į tai, kas iÅ¡dėstyta, konstatuotina, kad pirmosios instancijos teismas tinkamai taikė proceso teisės normas, reglamentuojančias ekspertizės skyrimo tvarkÄ ir pagrindus, pagrįstai sprendė, jog nėra pagrindo skirti papildomÄ ekspertizę, todėl pareiÅ¡kėjos atskirasis skundas atmestinas, o pirmosios instancijos teismo nutartis paliekama nepakeista (CPK 337 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

54. Kiti atskirojo skundo argumentai nėra teisiÅ¡kai reikÅ¡mingi ginčo klausimo sprendimui, todėl apeliacinės instancijos teismas dėl jų nepasisako. Pažymėtina, kad teismo pareiga pagrįsti priimtÄ procesinį spendimÄ neturėtų bÅ«ti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvienÄ argumentÄ . Atmesdamas apeliacinį (atskirÄ jį) skundÄ , apeliacinės instancijos teismas gali tiesiog pritarti žemesnės instancijos teismo priimto sprendimo (nutarties) motyvams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. birželio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-237-684/2019, 42 punktas). Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 337 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 338 straipsniu, teismas n u t a r i a: pareiÅ¡kėjos uždarosios akcinės bendrovės „Privati erdvė“ atskirÄ jį skundÄ atmesti. Vilniaus miesto apylinkės teismo 2020 m. gruodžio 30 d. nutartį palikti nepakeistÄ . Teisėja Giedrė Čėsnienė