3a2bd0d7-9c8b-48b9-9322-5fc266cedb63 · Kauno apygardos teismas

Civilinė byla Nr. 2A-443-601/2015;Teisminio proceso Nr. 2-69-3-10223-2014-5Procesinio sprendimo kategorijos: 36.1.; 42.10.; 50.5.; 121.18.; 121.21.(S) KAUNO APYGARDOS TEISMAS N u t a r t i sLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU 2015 m. kovo 2 d. Kaunas Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iÅ¡ Evaldo Burzdiko (pranešėjas), Virginijos Gudynienės ir Izoldos Nėnienės (kolegijos pirmininkė) teismo posėdyje raÅ¡ytinio proceso tvarka iÅ¡nagrinėjo ieÅ¡kovės UAB ,,Kilminė“ apeliacinį skundÄ dėl Kauno apylinkės teismo 2014 m. spalio 21 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieÅ¡kovės UAB „Kilminė“ ieÅ¡kinį atsakovei UAB „Alkida“, trečiajam asmeniui J.

V. S., dėl netesybų priteisimo ir atsakovės UAB „Alkida“ prieÅ¡ieÅ¡kinį UAB „Kilminė“, trečiajam asmeniui UAB „Signeda“, dėl nuomos sutarties nutraukimo ir iÅ¡keldinimo iÅ¡ patalpų.Teismas, iÅ¡nagrinėjęs apeliacinį skundÄ , n u s t a t ė:I. Ginčo esmė IeÅ¡kovė kreipėsi į teismÄ , praÅ¡ydama priteisti iÅ¡ atsakovės 99 694,32 Lt netesybų, 6 proc. metinių palÅ«kanų, bylinėjimosi iÅ¡laidas. IeÅ¡kovė su atsakove 2006 m. rugpjūčio 7 d. sudarė patalpų nuomos sutartį, pagal kuriÄ atsakovė pradėjo naudoti savo prekybinei veiklai patalpas, esančias (duomenys neskelbtini), Kaune.

Sutartimi numatyta, kad jeigu ieÅ¡kovė norės parduoti patalpas, tai nuomininkas turi pirmumo teisę jas pirkti. Jeigu nuomotojas parduos patalpas nesilaikydamas sÄ lygos pirmiausia pasiÅ«lyti ieÅ¡kovui ir parduos patalpas tretiesiems asmenims, tai turės sumokėti netesybas, kurios bus metinio nuomos mokesčio dydžio. Pastatas (duomenys neskelbtini), Kaune yra perleistas, todėl atsakovė turi sumokėti netesybas pagal sutartį, metinio nuomos mokesčio dydžio, t. y. 99 694,32 Lt. Atsakovė prieÅ¡ieÅ¡kiniu prašė nutraukti 2006 m. rugpjūčio 7 d. tarp ieÅ¡kovės ir atsakovės sudarytÄ negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį nuo teismo sprendimo priėmimo dienos.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė Kauno apylinkės teismas 2014 m. spalio 21 d. sprendimu (t. 2, b. l. 139-142):IeÅ¡kinį atmetė ir prieÅ¡ieÅ¡kinį patenkino.Nutraukė ieÅ¡kovės UAB „Kilminė“ ir atsakovės UAB „Alkida“ sudarytÄ Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) dėl 613,88 kv. m. dydžio patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), Kaune, pirmame aukÅ¡te, unik. Nr. (duomenys neskelbtini).Priteisė iÅ¡ ieÅ¡kovės UAB „Kilminė“ atsakovei UAB „Alkida“ bylinėjimosi iÅ¡laidas – 3 700 Lt.Priteisė valstybei iÅ¡ ieÅ¡kovės UAB „Kilminė“ 59 Lt paÅ¡to iÅ¡laidų, sumokant VMI prie FM į biudžeto pajamų surenkamÄ jÄ sÄ skaitÄ Nr. (duomenys neskelbtini), įmokos kodas 5660.

Teismas dėl netesybų priteisimo sprendė, kad iš Nekilnojamojo turto registro duomenų banko išrašo matyti, kad 2014-06-12 pastato (duomenys neskelbtini), Kaune, savininkas yra UAB „Alkida“, duomenys nenuginčyti, pastato pardavimas nėra įvykęs, todėl sprendė, kad nėra pagrindo priteisti netesybas. UAB ,,Alkida“ akcijų pardavimas nekeičia ginčo pastato savininko. Teismas pažymėjo, kad nėra įrodymų, kad sandoriai niekiniai ar apsimestiniai, laikė ieškinį neįrodytu ir atmestė.

Dėl nuomos sutarties nutraukimo. Teismas sprendė, kad ieÅ¡kovės nuomojamam pastatui reikalingas kapitalinis remontas, yra reikalinga užtikrinti tinkamÄ lietaus kanalizacijos veikimÄ , kas yra nuomotojo pareiga, tačiau nuomotojas negali vykdyti Å¡ios savo pareigos, nes nuomininkas nesutinka iÅ¡sikelti iÅ¡ patalpų ir sudaryti galimybę atlikti kapitalinį remontÄ . Neleisdamas nuomotojui pradėti kapitalinio remonto, nuomininkas tokiais veiksmais blogina pastato bÅ«klę, kas suteikia teisę nuomotojui reikalauti nutraukti nuomos sutartį prieÅ¡ terminÄ .

Nors nuomininkas nurodė, kad pastatui reikalingas tik kosmetinis remontas, tačiau Statybos įstatymo 2 straipsnio 19 dalyje kosmetinis remontas apskritai nenumatytas. Net jeigu sutikti su ieškovės nuomone, kad kapitalinis remontas nėra reikalingas, tai akivaizdu, kad yra reikalingas paprastasis remontas, kurį atlikti yra nuomininko pareiga pagal šalių sudarytos Nuomos sutarties 8.2.1 p. Nuomininkas jokių remonto darbų neatliko ir neatlieka, tokiu būdu iš esmės nevykdydamas nuomos sutartimi prisiimtų įsipareigojimų.

Jeigu nuomininkas tyčia ar dėl neatsargumo blogina daikto bÅ«klę ir, jeigu nuomininkas nedaro remonto tais atvejais, kai jis pagal įstatymus ar sutartį privalo jį daryti, nuomotojas turi teisę pareikÅ¡ti teisme reikalavimÄ nutraukti nuomos sutartį prieÅ¡ terminÄ . Atsakovui nenurodžius ypatingų aplinkybių, kurios bÅ«tų pagrindas leisti skubiai vykdyti priimtÄ sprendimÄ , praÅ¡ymÄ atmetė. III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimų į apeliacinį skundÄ argumentai IeÅ¡kovė (apeliantė) UAB ,,Kilminė“ apeliaciniu skundu praÅ¡o (t. 3, b. l. 3-17):panaikinti Kauno apylinkės teismo 2014 m. spalio 21 d. sprendimÄ civilinėje byloje Nr. 2-14305-638/2014;priimti naujÄ sprendimÄ â€“ atsakovės UAB „Alkida“ prieÅ¡ieÅ¡kinį atmesti; ieÅ¡kovės UAB „Kilminė“ ieÅ¡kinį tenkinti – priteisti ieÅ¡kovės UAB „Kilminė“ naudai iÅ¡ atsakovės UAB „Alkida“ 99 694,32 Lt netesybų ir 6 % metinių procesinių palÅ«kanų. priteisti iÅ¡ atsakovės UAB „Alkida“ ieÅ¡kovės UAB „Kilminė“ patirtas bylinėjimosi iÅ¡laidas.Taip pat prašė iÅ¡ atsakovės UAB „Alkida“ iÅ¡reikalauti 2013-11-20 UAB „Alkida“ akcijų pirkimo – pardavimo sutartį su neužtuÅ¡uotomis kainomis; 2014-03-31 UAB „Alkida“ akcijų pirkimo – pardavimo sutartį su neužtuÅ¡uotomis kainomis.Motyvuose nurodė: sprendime nepagrįstai konstatuota, jog ieÅ¡kovė nesutinka su pastato kapitaliniu remontu ir tokiu bÅ«du trukdo atsakovei pasirÅ«pinti pastato bÅ«kle.

Atsakovė 2014-02-24 raÅ¡tu patvirtino, jog atlikti pastato remonto darbus yra ne ieÅ¡kovės, o atsakovės pareiga, tačiau tiksliai nenurodė, kokius konkrečius darbus ir per kokius terminus nori atlikti. Atsakovė 2014-02-24 raÅ¡tu prašė ne laikinai atlaisvinti patalpas statybos darbų atlikimui, o nutraukti Nuomos sutartį. IeÅ¡kovė neprieÅ¡taravo dėl kapitalinio ar rekonstrukcijos darbų atlikimo, sutiko sustabdyti patalpose veikiančio prekybos centro veiklÄ , kad bÅ«tų atlikti darbai. Atsakovė su ieÅ¡kove nederino ir net nebandė derinti galimo remonto darbų apimties, grafikų ir kitų detalių.

Remontas buvo tik formali priemonė, kad ieÅ¡kovė atlaisvintų patalpas; sprendime netinkamai suvokta kapitalinio remonto atlikimo pareigos esmė ir netinkamai aiÅ¡kintas ir taikytas su tuo susijęs teisinis reguliavimas. Atsakovė neįrodinėjo, jog poreikis atlikti pastato kapitalinį remontÄ galėtų bÅ«ti vertinamas kaip bÅ«tinas ir neatidėliotinas CK 6.492 str. 4 d. prasme. Norint atlikti pastato kapitalinį remontÄ atsakovė turi ne nutraukti sutartį, o gauti teismo leidimÄ kapitalinio remonto darbų atlikimui.

Kapitalinis remontas ir jo atlikimas yra nuomotojo pareiga, o ne pagrindas nuomotojui nutraukti nuomos sutartį;teismas nepagrįstai tuos pačius reikiamus atlikti darbus sprendime vienu atveju vertino kaip kapitalinį remontÄ , o kitu atveju kaip paprastÄ jį remontÄ . IeÅ¡kovė nuomojasi ne visÄ pastatÄ , o kai kurias patalpas, todėl negali bÅ«ti ieÅ¡kovė atsakinga už viso pastato stogo ar Å¡iluminių savybių bÅ«klę. IeÅ¡kovė yra atlikusi eilę darbų. 2012-04-01 susitarimu Å¡alys aiÅ¡kiai susitarė, kad atsakovė turi pareigÄ atlikti nuomojamų patalpų stogo taisymo darbus.

Atsakovė ieÅ¡kovei niekada nenustatė termino, jog ieÅ¡kovė iÅ¡taisytų kokius nors pastato ar patalpų defektus;raÅ¡ytiniai įrodymai, kuriais teismas grindė tariamÄ netinkamÄ ieÅ¡kovės įsipareigojimų daryti paprastÄ remontÄ vykdymÄ yra visiÅ¡kai nesusiję su patalpomis ir iÅ¡eina už ieÅ¡kovės atsakomybės pagal nuomos sutartį ribų. Ä®rodymai susiję su pastato dalimi, kurios ieÅ¡kovė nenuomoja. Teismas pažeidė įrodymų vertinimo visapusiÅ¡kumo principÄ ;teismas netinkamai taikė ir aiÅ¡kino CK 6.497 str. 1 d. 2 ir 4 p. Byloje nebuvo sÄ lygų konstatuoti nei faktinio, nei teisinio pagrindo nurodytos normos taikymui, nes ieÅ¡kovė neatliko jokių veiksmų, kurie blogintų patalpų, o tuo labiau pastato bÅ«klę.

IeÅ¡kovė tinkamai vykdė Nuomos sutartį ir atsakovė jokių pretenzijų dėl Nuomos sutarties vykdymo ieÅ¡kovei neturėjo. Sutarties nutraukimas taikytinas, kai Å¡alys nebegali kitaip iÅ¡spręsti kilusių nesutarimų ir pažeidimai yra tokio esmingumo, kurie suteikia galimybę sutarties nutraukimui, kai Å¡iuo atveju tokių ieÅ¡kovės pažeidimų nebuvo;sprendime padaryta teisinė klaida, susijusi su CK 6.497 str. 3 d. pažeidimu. Nuostatoje nustatyta viena iÅ¡ bÅ«tinų sÄ lygų, kuriai esant negyvenamosios patalpos nuomos sutarties Å¡aliai atsiranda teisė kreiptis į teismÄ dėl nuomos sutarties nutraukimo prieÅ¡ terminÄ â€“ prieÅ¡ kreipiantis į teismÄ su tokiu reikalavimu, reikalinga, kad nuomotojas nusiųstų nuomininkui raÅ¡ytinį įspėjimÄ dėl bÅ«tinumo įvykdyti prievolę arba paÅ¡alinti pažeidimus per protingÄ terminÄ .

Atsakovė niekada nebuvo pateikusi ieÅ¡kovei įspėjimo ir nustačiusi protingo termino. Teismas netinkamai vertino 2014-02-24 ir 2014-05-19 raÅ¡tus, kurių turinys negali bÅ«ti vertinamas kaip įspėjimas CK 6.497 str. 3 d. ir Nuomos sutarties 12.2.1. p. prasme;ieÅ¡kovė yra investavusi į ginčo patalpas, o nutraukus sutartį ir tam objektyviai nesant jokio pagrindo bÅ«tų grubiai pažeisti ieÅ¡kovės nuomos sutarties pagrindu įgytų teisėtų lÅ«kesčių apsaugos ir favor contractus principai, taip daroma neleistina intervencija į civilinių teisių santykių stabilumÄ ;neįvertinta, jog atsakovė realiai nebendradarbiavo su ieÅ¡kove ir savo veiksmus modeliavo taip, kad tik surastų bent kokį formalų ir visiÅ¡kai nepagrįstÄ pretekstÄ siekti Nuomos sutarties nutraukimo, ieÅ¡kovė prašė atsakovės nurodyti konkrečias norimų atliktų darbų detales, tačiau to nepadarė, kai ieÅ¡kovei, kaip verslo subjektui, vykdančiai prekybos centro veiklÄ , yra bÅ«tina žinoti kokiam terminui ir kokiomis sÄ lygomis bus bÅ«tina nutraukti savo veikla, nes tai lemia ženklias papildomas sÄ naudas ir nuostolius;sprendime nebuvo pasisakyta dėl ieÅ¡kovės reikalavimo dėl netesybų, neanalizuoti reikalavimÄ pagrindžiantys įrodymai.

Nors ieÅ¡kovė atsisakė įsigyti pastatÄ už atsakovės siÅ«lomÄ kainÄ , nes ji buvo ieÅ¡kovei per didelė, tačiau ieÅ¡kovė aiÅ¡kiai iÅ¡reiÅ¡kė suinteresuotumÄ Ä¯sigyti ginčo turtÄ už rinkos sÄ lygas atitinkančiÄ kainÄ . Atsakovės akcininkams perleidus visas atsakovės akcijas buvo bandoma iÅ¡vengti Nuomos sutarties 4.16. p. įtvirtintÄ ieÅ¡kovės pirmenybės teisę. Ginčo turtÄ buvo siekiama parduoti UAB ,,Vaiskona“ ir su bendrove susijusiems asmenims. Atsakovė realiai bevykdo jokios kitos veiklos, kaip tik pastato nuomÄ , ir neturi jokio kito turto. 2013-11-20 sutartis (kaip ir 2014-03-31 sutartis) laikytina apsimestine, nes Å¡iuo sandoriu iÅ¡reikÅ¡ta sandorio Å¡alių valia neatitinka tikrųjų Å¡alių ketinimų.

Å iuo sandoriu jo Å¡alys iÅ¡ tikrųjų siekė ne perleisti atsakovės akcijas, bet perimti atsakovės turtÄ . Nepagrįsta teismo pozicija, jog apsimestinis sandoris negali bÅ«ti niekiniu sandoriu. Teismas apsimestinio sandorio pasekmes turėjo ir privalėjo taikyti, nepaisant to, jog byloje nebuvo pareikÅ¡tas savarankiÅ¡kas reikalavimas dėl sandorio pripažinimo apsimestiniu. IeÅ¡kovė turėjo teisę apsimestinio sandorio faktÄ naudoti prieÅ¡ atsakovę ir toks naudojimas buvo sÄ lygojamas reikalavimo dėl netesybų priteisimo pareiÅ¡kimo.

Be to, atsižvelgiant į ieÅ¡kovės tikslÄ dėl netesybų priteisimo, ieÅ¡kovė neturėjo reikÅ¡ti savarankiÅ¡ko reikalavimo dėl sandorio pripažinimo apsimestiniu. Atsakovė UAB ,,Alkida“ atsiliepimu į apeliacinį skundÄ praÅ¡o (t. 3, b. l. 24-32):Kauno apylinkės teismo 2014-10-21 sprendimÄ palikti nepakeistÄ . IeÅ¡kovės UAB „Kilminė“ apeliacinį skundÄ atmesti.Atmesti ieÅ¡kovės reikalavimÄ iÅ¡ atsakovės UAB „AlkidÄ â€œ iÅ¡reikalauti Å¡iuos raÅ¡ytinius įrodymus – 2013-11-20 UAB „Alkida“ akcijų pirkimo – pardavimo sutarti su neužtuÅ¡uotomis kainomis ir 2014-03-31 UAB „Alkida“ akcijų pirkimo – pardavimo sutarti su neužtuÅ¡uotomis kainomis.Priteisti ieÅ¡kovei UAB „AlkidÄ â€œ iÅ¡ ieÅ¡kovės UAB „Kilminė“ bylinėjimosi iÅ¡laidas 2 500 Lt pagal pateiktus kvitus.Motyvuose nurodė: ieÅ¡kovė netesybas kildina dėl neva tai pažeisto Nuomos sutarties 4.16 p., t. y. kad jai nebuvo pasiÅ«lyta nusipirkti patalpų, tačiau toks reikalavimas nepagrįstas, kadangi patalpos, adresu (duomenys neskelbtini), Kaunas, nebuvo parduotos.

IeÅ¡kovė painioja patalpų pardavimÄ su visos bendrovės akcijų pardavimu. Buvo parduodamos tik atsakovės akcijos, kurių pardavimo atsakovė įtakoti negalėjo. Trečiasis asmuo J. V. S. įgijo visÄ UAB ,,Alkida“ su visu jos turtu, teisėmis ir pareigomis. Nei vienas akcininkas nėra nuomos sutarties Å¡alis, nuomos sutartis nesukelia jiems jokių teisių ir pareigų, todėl nepagrįstai teigiama, kad akcijų perleidimo sutartys (kurių ieÅ¡kovė neginčijo) yra apsimestinės. Nepagrįsta, kad atsakovė, prieÅ¡ parduodant atsakovės akcijas, privalėjo praneÅ¡ti apie tai ieÅ¡kovei ir pasiÅ«lyti jai nupirkti patalpas;nepagrįstas argumentas, kad teismas apsimestinio sandorio pasekmes turėjo ir privalėjo taikyti nepaisant to, jog byloje nebuvo pareikÅ¡tas savarankiÅ¡kas reikalavimas dėl sandorio pripažinimo apsimestiniu.

Teismas neturi pareigos suformuluoti už ieÅ¡kovę reikalavimų ar bÅ«ti aktyvus. IeÅ¡kovei teigiant, kad akcijų pirkimo – pardavimo sandoriai yra apsimestiniai ir niekiniai tuo pačiu metu, ji, o ne teismas, turi pareigÄ Ä¯rodyti, kad sandoriai yra niekiniai ar apsimestiniai;nuomos sutarties sÄ lygos yra parengtos iÅ¡imtinai ieÅ¡kovės naudai, jos rodo Å¡alių prievolių neatitikimÄ ir Å¡alių nelygybę. Nuomos sutarties sÄ lygos neatitinka atsakovės valios dėl delspinigių dydžio ir pripažintina, kad patalpų nuomos rinkoje tokio dydžio netesybos yra aiÅ¡kiai per didelės, pažeidžiančios CK 1.5 straipsnyje įtvirtintus principus, Å¡alių interesų pusiausvyrÄ bei vieÅ¡Ä jį interesÄ ;prieÅ¡ingai nei nurodo apeliantas, pateikti dokumentai bei liudytojų parodymai neabejotinai įrodo, kad tiek nuomojamoms patalpoms, tiek ir visam atsakovei priklausančiam pastatui, adresu (duomenys neskelbtini), Kaunas, yra bÅ«tinas kapitalinis remontas, kadangi pastato techninė bÅ«klė netenkina Statybos įstatymo reikalavimų.

Dėl paminėtos priežasties 2014-02-24 kreiptasi į ieÅ¡kovę, praÅ¡ant nutraukti Negyvenamųjų patalų nuomos sutartį bei leisti UAB „Alkida“ pradėti pastato remonto ir rekonstrukcijos darbus. Nors ieÅ¡kovė nurodė, kad neprieÅ¡tarauja kapitaliniam remontui, tačiau realiai neleidžia atsakovei daryti kapitalinio remonto, neatlaisvina patalpų ir kt.;ieÅ¡kovė nurodo, kad pastatui reikalingas paprastas remontas. Patalpoms reikalingas ne tik kapitalinis, bet ir einamasis remontas. Tokį remontÄ atlikti privalėtų nuomininkas, tačiau ieÅ¡kovė jokių remonto darbų pastaruoju metu neatliko ir neatlieka, kas reiÅ¡kia, kad ieÅ¡kovė (nuomininkė) iÅ¡ esmės nevykdo nuomos sutartimi prisiimtų įsipareigojimų, kas yra pagrindas nutraukti sutartį. IeÅ¡kovė nelaiko patalpų tvarkingų;nuomos sutartis sudaryta neturint teisės jos sudaryti, pažeidžiant įmonės įstatus, kadangi nuomos sutartis sudaryta nesant UAB „Alkida“ visuotinio akcininkų sprendimo ir pritarimo, kas laikytina esminiu sutarties pažeidimu.

Dabartinis akcininkas J. V. S. nepritaria Nuomos sutarties sudarymui. Nuomos sutarties sÄ lygos yra nesÄ Å¾iningos ir naudingos tik UAB „Kilminė“. Sutarties Å¡alių nelygybė, kokia yra įtvirtina sutartyje, negali bÅ«ti pateisinama. Nors sutartis sudaryta 10 metų, tačiau aiÅ¡kinant sutartį laikytina, kaip sudaryta daugybei metų ir neterminuota. Trečiasis asmuo J. V. S. atsiliepimu prašė ieÅ¡kovės UAB „Kilminė“ apeliacinį skundÄ atmesti. Atmesti ieÅ¡kovės reikalavimÄ iÅ¡ atsakovės UAB „Alkida“ iÅ¡reikalauti raÅ¡ytinius įrodymus.

Prašė priteisti trečiajam asmeniui J. V. S. iÅ¡ ieÅ¡kovės UAB „Kilminė“ bylinėjimosi iÅ¡laidas (t. 3, b. l. 36-40). Trečiasis asmuo atsiliepime į ieÅ¡kovės UAB ,,Kilminė“ iÅ¡ esmės nurodė tuos pačius, kai ir atsakovė UAB ,,Alkida“ atsiliepime į apeliacinį skundÄ , argumentus. Nurodė, kad ieÅ¡kovė painioja dalies patalpų pardavimÄ ir visos bendrovės akcijų pardavimÄ . Trečiasis asmuo įsigijo įmonę su teisėmis ir pareigomis, o ne konkretų jos turtÄ .

UAB ,,Alkida“ nėra likviduojama. Akcijų pirkimo sandoris nėra apsimestinis ar niekinis. IeÅ¡kovės skundo reikalavimas iÅ¡reikalauti akcijų pirkimo –pardavimo sutartis su jų kainomis, kai tuo tarpu ieÅ¡kovė nereiÅ¡kė reikalavimo perkelti jai akcijų pirkėjo teises, yra visiÅ¡kai nepagrįstas ir neteisėtas, neteisėtai pažeidžia J. V. S. teisę į privatų gyvenimÄ . IeÅ¡kovės pozicija dėl akcijų pirkimo – pardavimo sandorio, t. y. ar niekinis, ar negaliojantis nenuosekli. IeÅ¡kovės praÅ¡omų priteisti netesybų dydis nuostolingas įmonei, aiÅ¡kiai per didelės. IeÅ¡kovė dėl akcijų pirkimo – pardavimo jokių nuostolių nepatyrė.

Pastatui (duomenys neskelbtini), Kaunas, reikalingas kapitalinis remontas, tačiau ieÅ¡kovė realiai neleidžia atsakovei jo atlikti (nepagrįstai ginčija atsakovės teisę daryti kapitalinį remontÄ ). Teismas pagrįstai laikė, kad CK 6.497 straipsnio 3 dalies reikalavimas raÅ¡ytiniu bÅ«du įspėti nuomininkÄ duodant protingÄ terminÄ pažeidimams paÅ¡alinti, buvo įvykdytas. Per visÄ Ä¯spėjimo laikotarpį ieÅ¡kovė nesiėmė jokių veiksmų, patalpų neatlaisvino, einamojo remonto nedarė, o tik reikalavo atsakovę derinti statybos projektus, darbus, terminus pagal ieÅ¡kovės norus.

Nuomos sutartis sudaryta nesant akcininkų sprendimo ir pritarimo, o trečiasis asmuo, Å¡iuo metu bÅ«dama UAB ,,Alkida“ akcininke, nuomos sutarties sudarymui nepritaria. IV. Apeliacinio teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir iÅ¡vados Apeliacinis skundas tenkintinas iÅ¡ dalies.Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylÄ , neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, kurias sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas, t. y. apeliacinės instancijos teismas patikrina, ar skundžiamas pirmosios instancijos teismo sprendimas yra teisėtas ir pagrįstas (CPK 320 straipsnio 1 dalis, 263 straipsnio 1 dalis).

Nagrinėjamos bylos atveju absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų nenustatyta (CPK 329 straipsnio 2, 3 dalys).Dėl netesybų priteisimo. Nustatyta, kad 2006 m. rugpjūčio 7 d. tarp Å¡alių, atsakovės UAB „Alkida“ ir apeliantės (ieÅ¡kovės) UAB „Kilminė“ buvo sudaryta negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau – sutartis), pagal kuriÄ nuomininkei UAB „Kilminė“ buvo iÅ¡nuomotos 613,88 kv. m. (iÅ¡ atsakovei priklausančių 1 147,48 kv. m.) patalpos pastate (duomenys neskelbtini), Kaune (t. 1, b. l. 11-18, 137).

Pagal sutarties 4.16 punktÄ , atsakovė (nuomotoja) įsipareigojo pirmumo teise parduoti patalpas apeliantei (nuomininkei), jeigu jos bus parduodamos. Todėl nuomotojas, norėdamas parduoti patalpas, pirmiausia raÅ¡tu pasiÅ«lys nuomininkui jas pirkti, pasiÅ«lyme nurodydamas visas esmines patalpų pardavimo sÄ lygas. Nuomotojas, per 30 dienų po tokio pasiÅ«lymo pateikimo negavęs iÅ¡ nuomininko sutikimo pirkti patalpas, turi teisę parduoti patalpas bet kokiems tretiesiems asmenims. Jeigu nuomotojas parduos patalpas nesilaikydamas Å¡iame straipsnyje nurodyto įsipareigojimo, jis sumokės nuomininkui netesybas kurios bus lygios metinio nuomos mokesčio, mokamo pagal Å¡iÄ sutartį dydžiui (t. 1, b. l. 13).

        Apeliantė praÅ¡o priteisti netesybas remdamasi sutarties 4.16 punktu, nes 2013 m. lapkričio 20 d. sutartimi atsakovės UAB „Alkida“ visos akcijos (561 akcija) buvo parduotos UAB „Vaiskona“, o 2014 m. kovo 31 d. UAB „Vaiskona“ Å¡ias akcijas pardavė trečiajam asmeniui J. V. S., t. y. tokiu bÅ«du atsakovė pažeidė sutarties 4.16 punktÄ ir, nesilaikydama susitarimo, sudarydama apsimestinius sandorius, iÅ¡nuomotÄ turtÄ pardavė tretiesiems asmenims.        Pirmosios instancijos teismas atmetė ieÅ¡kinį, motyvuodamas tuo, kad atsakovės akcijų pardavimas nepakeitė iÅ¡nuomoto turto savininko, juo toliau iÅ¡liko atsakovė, bei nepateikė įrodymų, jog tai buvo apsimestiniai sandoriai.        Teisėjų kolegija neturi pagrindo nesutikti su pirmosios instancijos teismo motyvais.

Kaip matyti iÅ¡ sutarties 4.16 punkto, atsakovė įsipareigojo pirmumo teise parduoti apeliantei bÅ«tent iÅ¡nuomotas patalpas (613,88 kv. m.) ir tik tuomet, kai bus nuspręsta jas parduoti (jos bus realiai parduodamos). Å i sutarties sÄ lyga nėra ginčijama, ji yra visiÅ¡kai aiÅ¡ki ir suprantama, t. y. apeliantei užtikrinta tam tikra garantija, kad jai iÅ¡nuomotos patalpos, kurias ji prisitaikė ir naudoja savo komercinei veiklai, nebus parduotos tretiesiems asmenims, nesuteikiant jai galimybės pirmumo teise jas įsigyti, tuo užsitikrinant savo komercinės veiklos stabilumÄ (nepriklausomumÄ nuo nuomotojo).

Tačiau aptariama sÄ lyga neatima iÅ¡ atsakovės teisės laisvai disponuoti savo turtu, kuris nėra apeliantei iÅ¡nuomotas, o juo labiau atsakovės akcininkams laisvai disponuoti savo akcijomis (toks teisių ribojimas sutartyje nenumatytas). Taigi, nagrinėjamu atveju, apeliantei iÅ¡nuomotas turtas (613,88 kv. m. patalpų) nebuvo nei pardavinėjamas, nei parduotas, todėl nėra jokio pagrindo svarstyti apie sutarties 4.16 punkto pažeidimÄ . Apeliantei iÅ¡nuomoto turto savininkas (nuomotojas) nepasikeitė, o tai, kad pasikeitė nuomotojo savininkai (akcininkai), neturi įtakos sutarčiai.        Nepagrįstu laikytinas apeliacinio skundo argumentas, kad pirmosios instancijos teismas turėjo ex officio (savo iniciatyva) pripažinti atsakovės akcijų pirkimo-pardavimo sandorius niekiniais.

Teisėjų kolegija pažymi, kad tam, jog teismas sandorį pripažintų niekiniu svo iniciatyva, nesant reikalavimo, byloje turi bÅ«ti nustatytas akivaizdus tokio sandorio negaliojimo faktas ir pagrindas. Nagrinėjamu atveju, aplinkybių, kad akcijų pirkimo-pardavimo sandoriai yra niekiniai, byloje nenustatyta. Tokių įrodymų nepateikė ir apeliantė (CPK 178 str.). Byloje nėra jokių įrodymų, patvirtinančių, kad akcijų pirkimo-pardavimo sandoriais buvo siekiama pridengti apeliantei iÅ¡nuomotų patalpų pardavimÄ .        Nepagrįstu laikytinas apeliantės praÅ¡ymas iÅ¡reikalauti akcijų pirkimo-pardavimo sutartis su neužtuÅ¡uotomis kainomis.

Teisėjų kolegija pažymi, kad akcijų pardavimo kaina neturi įtakos Å¡ios bylos ginčo esmei, nes ginčo esmė – ar buvo parduodamos (-tos) apeliantei iÅ¡nuomotos patalpos (nustatyta, jog nebuvo parduodamos), o ne akcijų pirkimo-pardavimo sandorių negaliojimas.        Dėl nuomos sutarties nutraukimo.         Apeliaciniame skunde ieÅ¡kovė nurodo, kad pirmosios instancijos teismas, patenkindamas prieÅ¡ieÅ¡kinį ir nutraukdamas sutartį, netinkamai taikė tiek CK 6.492 straipsnio nuostatas, reglamentuojančias iÅ¡nuomoto daikto kapitalinio remonto darymÄ , tiek CK 6.497 straipsnio nuostatas, reglamentuojančias sutarties nutraukimÄ prieÅ¡ terminÄ nuomotojo reikalavimu bei pažeidė įrodymų vertinimÄ reglamentuojančias nuostatas, neįvertino atsakovo nebendradarbiavimo.        Teisėjų kolegija Å¡ioje dalyje sutinka su apeliacinio skundo argumentais.        Ginčo esmė – ar yra pagrindas nutraukti tarp Å¡alių sudarytÄ 2006 m. rugpjūčio 7 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini).        Pažymėtina, kad pirmosios instancijos teismo motyvai, kuriais remiantis buvo nutraukta sutartis, nėra pakankamai aiÅ¡kÅ«s ir suprantami, nėra aiÅ¡ku, kokiu gi teisiniu pagrindu nutraukta sutartis.        Byloje nustatyta, kad sutartyje iÅ¡nuomotoms patalpoms reikalingas kapitalinis remontas.

IÅ¡ esmės to neginčija ir apeliantė, kuri ne kartÄ yra iÅ¡reiÅ¡kusi sutikimÄ Å¡ių darbų atlikimui (prašė tik suderinti Å¡ių darbų apimtis ir terminus). Atsakovė praÅ¡o nutraukti sutartį, nes apeliantė trukdo daryti kapitalinį remontÄ , dėl ko blogėja pastato bÅ«klė. Teisėjų kolegija sprendžia, kad kapitalinio remonto reikalingumas nėra pagrindas nutraukti sutartį, nes atsakovas, turėdamas pareigÄ savo lėšomis daryti iÅ¡nuomoto daikto kapitalinį remontÄ (CK 6.492 str. 1 d.), turi teisę pareikalauti, kad nuomininkas laikinai atsisakytų naudotis iÅ¡sinuomotu daiktu, jeigu kapitalinis remontas yra bÅ«tinas ir neatidėliotinas, o jeigu kapitalinis remontas nėra neatidėliotinas ir nuomininkas nesutinka laikinai atsisakyti teisės naudotis daiktu, nuomotojas privalo gauti teismo leidimÄ laikinai apriboti nuomininko teisę naudotis iÅ¡sinuomotu daiktu (CK 6.492 str. 4 d.), t. y.

įstatymas reglamentuoja tvarkÄ iÅ¡nuomotų patalpų kapitaliniam remontui atlikti, bet nenumato galimybės dėl to nutraukti sutartį.        CK 6.497 straipsnio 1 dalyje numatyta, kad nuomotojas turi teisę pareikÅ¡ti teisme reikalavimÄ (kÄ atsakovė ir padarė) nutraukti nuomos sutartį prieÅ¡ terminÄ , jeigu <...> 2) nuomininkas tyčia ar dėl neatsargumo blogina daikto bÅ«klę; <...> 4) nuomininkas nedaro remonto tais atvejais, kai jis pagal įstatymus ar sutartį privalo jį daryti.

Å ios straipsnio 3 dalyje numatyta, kad nuomotojas turi teisę reikalauti nutraukti nuomos sutartį prieÅ¡ terminÄ tik po to, kai jis nusiuntė nuomininkui raÅ¡ytinį įspėjimÄ apie bÅ«tinumÄ Ä¯vykdyti prievolę ar paÅ¡alinti pažeidimus per protingÄ terminÄ , tačiau nuomininkas, gavęs tokį įspėjimÄ , per protingÄ terminÄ prievolės neįvykdė ar pažeidimų nepaÅ¡alino. Sutarties 12.2.1. punkte numatyta, kad nuomotojas turi teisę nutraukti nuomos sutartį prieÅ¡ terminÄ , jei nuomininkas tyčia ar dėl neatsargumo blogina patalpų bÅ«klę, buvo nuomininko raÅ¡tu apie tai įspėtas ir Å¡io pažeidimo nepaÅ¡alino per nuomininko nustatytÄ protingÄ terminÄ .

Taigi, atsakovė, kaip nuomotojas, turi teisę nutraukti sutartį tik prieÅ¡ tai raÅ¡tu įspėjusi apeliantę (nuomininkę), jog Å¡i per nustatytÄ terminÄ paÅ¡alintų pažeidimus (atliktų nurodytÄ remontÄ ; nutrauktų veiksmus, kurie blogina daikto bÅ«klę ir pan.), o Å¡i jų nepaÅ¡alino. Nagrinėjamu atveju, atsakovė tokio įspėjimo nėra pateikusi apeliantei, todėl pirmosios instancijos teismui nebuvo pagrindo pripažinti, jog yra pagrindas nutraukti sutartį pagal CK 6.497 straipsnio 1 dalies 2 ir 4 punktus.

Pažymėtina, kad byloje pateikti įspėjimai (2014 m. vasario 24 d. ir 2014 m. gegužės 19 d.) savo turiniu ir tikslu neatitinka CK 6.497 straipsnio 3 dalyje nurodyto įspėjimo, nes juose prašoma arba nutraukti sutartį dėl pastato remonto ir rekonstrukcijos darbų (t. 1, b. l. 37-40), arba atlaisvinti patalpas kapitaliniam remontui atlikti (t. 1, b. l. 43), tuo tarpu, kai rašytiniame įspėjime turėtų būti nurodyti pažeidimai bei protingas jų pašalinimo terminas.        Teisėjų kolegija sutinka su apeliantės argumentu, kad atsakovė vykdydama sutartį nebendradarbiavo.

Teisėjų kolegija pažymi, kad įstatyme numatytas imperatyvas, jog vykdydamos sutartį, Å¡alys privalo bendradarbiauti ir kooperuotis (CK 6.38 str. 3 d., 6.200 str. 2 d.). Tai reiÅ¡kia, kad Å¡alys turi sudaryti tinkamas sÄ lygas prievolei vykdyti; prireikus keistis informacija, reikÅ¡minga prievolės vykdymui; laiku praneÅ¡ti apie kylančias kliÅ«tis prievolei vykdyti ir pan. IÅ¡ byloje pateiktų dokumentų matyti, kad apeliantė neprieÅ¡taravo kapitalinio remonto darbams, tik prašė suderinti darbų apimtis ir terminus, tačiau atsakovė nenurodė nei jokių konkrečių numatomų atlikti darbų, nei Å¡ių darbų terminų.

Tokie atsakovės, kaip juridinio asmens, nuomojančio patalpas komerciniams tikslams, veiksmai (neveikimas), atsižvelgiant į apeliantės komercinę veiklÄ , jos lÅ«kesčius (iÅ¡sinuomotas patalpas pritaikė savo prekybinei veiklai; vykdo prekybÄ ; sutarties terminai, galėjimas vykdyti prekybÄ , apeliantei turi ypatingai svarbiÄ reikÅ¡mę), laikytini atsisakymu bendradarbiauti bei siekiu formaliais pagrindais nutraukti sutartį.         Kiti apeliacinio skundo argumentai nesvarstytini, nes jie neturi įtakos teismo sprendimo teisėtumui ir pagrįstumui.        Taigi, teisėjų kolegija sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas, spręsdamas ginÄÄ Å¡ioje dalyje, netinkamai taikė tiek materialinės (CK 6.492 str., 6.497 str., 6.200 str. 2 d.), tiek procesinės teisės (CPK 185 str.) normas, dėl ko teismo sprendimas keistinas, panaikinant jį patenkinto prieÅ¡ieÅ¡kinio dalyje ir prieÅ¡ieÅ¡kinį atmetant, nenustačius teisinių pagrindų sutarčiai nutraukti (CPK 326 str. 1 d. 3 p.).

        Sutarties sudarymo teisėtumo aspektų (sutartis sudaryta pažeidžiant įmonės įstatus; sutartis nesÄ Å¾ininga, suteikia apeliantei nepagrįstai perdėtÄ pranaÅ¡umÄ ir kt.) apeliacinės instancijos teismas neanalizuoja, nes tai nėra nagrinėjamos bylos dalykas (sutarties nutraukimo teisėtumas ir pagrįstumas). Atsakovės (prieÅ¡ieÅ¡kinyje, atsiliepime į apeliacinį skundÄ ) nurodomos aplinkybės dėl sutarties sudarymo teisėtumo, sutarties sÄ lygų sÄ Å¾iningumo galų bÅ«ti pagrindas sutarčiai pakeisti (CK 6.223 str. 6.228 str.), ar pripažinti jÄ negaliojančia (CK 6.224 str.), tačiau tai nėra įstatyme įtvirtinti pagrindai sutarčiai nutraukti (CK 6.217 str., 6.497 str.).

        Bylinėjimosi išlaidų paskirstymas.        Teisėjų kolegija sprendžia, kad atmetus tiek ieškovės ieškinį, tiek atsakovės priešieškinį, šalių turėtos išlaidos vienai iš kitos nepriteistinos, t. y. kiekvienai šaliai tenka jos turėtos bylinėjimosi išlaidos, todėl sprendimo dalis dėl bylinėjimosi išlaidų (3 700 Lt) priteisimo iš ieškovės panaikintina. Išlaidos, susijusios su procesinių dokumentų įteikimu pirmosios instancijos teisme (59,36 Lt/17,19 Eur), tarp šalių paskirstytinos lygiomis dalimis, t. y. iš kiekvienos valstybei priteistina po 8,60 Eur.          Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos CPK 325 straipsniu, 326 straipsnio 1 dalies 3 punktu, 331 straipsniu, n u t a r i a :

        Apeliacinį skundÄ patenkinti iÅ¡ dalies.        Panaikinti Kauno apylinkės teismo 2014 m. spalio 21 d. sprendimo dalį, kurioje prieÅ¡ieÅ¡kinys patenkintas ir prieÅ¡ieÅ¡kinį atmesti.        Pakeisti teismo sprendimo dalį dėl bylinėjimosi iÅ¡laidų priteisimo ir jÄ iÅ¡dėstyti taip:priteisti iÅ¡ ieÅ¡kovės UAB „Kilminė“, į. k. (duomenys neskelbtini), ir iÅ¡ atsakovės UAB „Alkida“, į. k. (duomenys neskelbtini), po 8,60 Eur (aÅ¡tuonis eurus 60 ct) bylinėjimosi iÅ¡laidų valstybei, sumokant Valstybinei mokesčių inspekcijai prie LR FM (kodas (duomenys neskelbtini)) į biudžeto pajamų surenkamÄ jÄ sÄ skaitÄ Nr. (duomenys neskelbtini), įmokos kodas 5660.

        Kitoje dalyje sprendimÄ palikti nepakeistÄ . Teisėjai                                                                                                             Evaldas Burzdikas                                                                                                                           Virginijos Gudynienė                                                                                                               Izolda Nėnienė