39ece5e7-4cf8-436d-b435-48befe2e53a4 · Vilniaus apygardos teismas

?Civilinė byla Nr. e2A-796-640/2023 Teisminio proceso Nr. 2-68-3-11458-2022-4 Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.4.; 2.6.8.11.1.; 2.6.8.11.5.; 3.3.1.18.1 (S) VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS N U T A R T I S LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU 2023 m. balandžio 25 d. Vilnius Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Loretos Bujokaitės, Eglės Surgailienės ir Rūtos Veniulytės-Jankūnienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo apeliantės atsakovės J.

S. apeliacinį skundÄ dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. sausio 4 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieÅ¡kovo Ž. B. ieÅ¡kinį atsakovei J. S. dėl avanso ir baudos priteisimo, trečiasis asmuo atsakovės pusėje D. S. Teisėjų kolegija n u s t a t ė : I. Ginčo esmė 1. IeÅ¡kovas kreipėsi į teismÄ su ieÅ¡kiniu, praÅ¡ydamas priteisti iÅ¡ atsakovės 7 000 Eur sumokėtÄ avansÄ , 7 000 Eur baudÄ , 5 procentų metines procesines palÅ«kanas ir bylinėjimosi iÅ¡laidas.

2. Nurodė, kad 2022 m. vasario 7 d. ieÅ¡kovas pasirašė PreliminariÄ pirkimo-pardavimo sutartį su J. S. atstovu D. S. veikiančiu pagal įgaliojimÄ , dėl 503/1005 žemės sklypo, esančio adresu (duomenys neskelbtini) ir buto/patalpos, esančios adresu (duomenys neskelbtini), įsigijimo. Vykdydamas sutarties sÄ lygas ieÅ¡kovas 2022 m. vasario 8 d. pervedė į atsakovės sÄ skaitÄ 7000 Eur avansinį mokėjimÄ bankiniu pavedimu (sutarties 3.1. p). Atsakovės atstovas įsitikinęs apie avansinių lėšų gavimÄ 2022 m. vasario 12 d. ir 2022 m. vasario 15 d. elektroniniu paÅ¡tu ieÅ¡kovui persiuntė su perkamu butu susijusių dokumentų kopijas.

Dokumentai ieÅ¡kovui pateikti po preliminarios sutarties pasiraÅ¡ymo bei avanso sumokėjimo. IeÅ¡kovas gavęs dokumentus kreipėsi į nepriklausomÄ turto vertintojÄ atlikti perkamo buto vertinimÄ . Turto vertintojas pateikė Turto vertinimo ataskaitÄ Nr. 22NT02-03, kurioje nurodė, kad butas faktiÅ¡kai yra atskiras dviejų aukÅ¡tų pastatas. Ä®registruotas 85 proc. baigtumas, vertintojo nuomone, neatitinka faktinio baigtumo (faktinis baigtumas yra mažesnis). IeÅ¡kovas gavęs turto vertinimo ataskaitÄ kreipėsi į UAB „Paskolų tarpininkai“ (Visibankai.lt) dėl finansavimo organizavimo, potencialių finansuotojų paieÅ¡kos, potencialiems finansuotojams reikalingų dokumentų parengimo ir pateikimo, ieÅ¡kovo interesų siekiant projekto finansavimo atstovavimo kredito įstaigose, valstybės savivaldybės įmonėse, įstaigose ir organizacijose.

Ä®monė vykdydama savo prisiimtus įsipareigojimus kreipėsi į kredito įstaigas dėl finansuotojų paieÅ¡kos, tačiau susidÅ«rė su keblumais, apie kurių buvimÄ pranešė ieÅ¡kovui. Po turto vertinimo ataskaitos atlikimo ir dokumentų susijusių su perkamu objektu gavimo paaiÅ¡kėjo, kad įregistruoti buto duomenys neatitinka realybės. IeÅ¡kovas ne vienÄ kartÄ kreipėsi į atsakovės atstovÄ dėl papildomų namo dokumentų gavimo, kadangi kredito įstaigos atsisakydavo finansuoti perkamÄ objektÄ .

Gavus dokumentus iÅ¡ atsakovės atstovo ir susipažinus su buto planu, paaiÅ¡kėjo, kad apskritai nėra pastatyta patalpa su langu plane pažymėta 1-6, turinti 6,62 kv. m. Nuvykus į vietÄ ir dar kartÄ apžiÅ«rėjus patalpas buvo pastebėta, kad ir Å¡alia esantis namas neturi pagalbinės patalpos plane pažymėtos 2-3, kurios turi sujungi abu pastatus į vienÄ (butai 41-1 ir 41-2 esantys (duomenys neskelbtini) turi bÅ«ti sujungi patalpomis 1-6 ir 2-3). IeÅ¡kovas sužinojęs apie naujai paaiÅ¡kėjusias aplinkybes, 2022 m. kovo 21 d. raÅ¡tu kreipėsi į atsakovės atstovÄ su praÅ¡ymu per 3 darbo dienas grÄ Å¾inti sumokėtÄ 7000 Eur avansÄ bei padengti visus susidariusius nuostolius ir sumokėti 7000 Eur baudÄ , kaip numatyta preliminarios sutarties 3.3.punkte.

Atsakovės įgaliotas atstovas atsakė į laiÅ¡kÄ ir nurodė, kad su pretenzija nesutinka, kadangi turtas buvo apžiÅ«rėtas, visa praÅ¡oma informacija ir visi dokumentai buvo pateikti dar iki preliminarios sutarties pasiraÅ¡ymo. Taip pat informavo, kad iki Å¡. m. balandžio 1 d. ieÅ¡kovas privalo įvykdyti 2022 m. vasario 7 d. preliminariosios sutarties įsipareigojimus t. y. pasiraÅ¡yti notarinę sutartį, kitu atveju sumokėtas avansas nebus gražintas. Nurodė, kad atsakovės įgaliotas atstovas atsakyme į pretenzijÄ nurodė tikrovės neatitinkančiÄ informacijÄ .

Skelbime www.aruodas.lt buvo nurodyta, kad yra parduodamas mÅ«rinis namas, o ne butas dvibučio gyvenamajame name. Atsakovė ir jos įgaliotas asmuo nuslėpė nuo ieÅ¡kovo, kad realus buto baigtumas yra mažesnis nei įregistruotas VÄ® Registrų Centre, parduodamas butas yra atskiras dviejų aukÅ¡tų pastatas ir visiÅ¡kai nėra sujungtas su Å¡alia esančiu pastatu/butu, kaip nurodyta plane. 2022 m. kovo 25 d. ieÅ¡kovo atstovas iÅ¡siuntė pretenzijÄ atsakovei ir jos atstovui, kur pakartotinai buvo praÅ¡oma vadovaujantis Sutarties 3.3 p. ir CK 6.334 str. 1 d. 4 p. per 3 darbo dienas grÄ Å¾inti sumokėtÄ 7000 Eur avansÄ , sumokėti 7000 Eur baudÄ .

Atsakovė neįvykdė reikalavimo, neatsakė į pretenzijÄ . 2021 m. kovo 31 d. vienaÅ¡aliÅ¡kai dėl pardavėjo kaltės buvo nutraukta 2022 m. vasario 7 d. Preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis.

3. Atsakovė atsiliepime į ieÅ¡kinį nurodė, jog ieÅ¡kovui 2022 m. vasario 5 d. pirmÄ kartÄ lankantis nekilnojamojo turto objekte, buvo pateikti susipažinimui visi atsakovės turimi nekilnojamojo turto objekto dokumentai, tokie kaip registrų centro iÅ¡raÅ¡ai, planai, projektai ir statybos leidimai. Be kita ko, 2022 m. vasario 6 d. ieÅ¡kovui, jo paties praÅ¡ymu, tam, kad jis galėtų parengti preliminariÄ nekilnojamojo turto pirkimo-padavimo sutartį, elektroniniu laiÅ¡ku buvo iÅ¡siųsti du nekilnojamojo turto objekto registrų centro iÅ¡raÅ¡ai, taigi visÄ reikalingÄ informacijÄ ieÅ¡kovas turėjo dar iki preliminariosios sutarties pasiraÅ¡ymo.

IeÅ¡kovui papraÅ¡ius kitų dokumentų, reikalingų nekilnojamojo turto objekto vertinimui – jie jam buvo iÅ¡siųsti 2022 m. vasario 15 d. Atkreipė dėmesį į tai, jog 2022 m. vasario 15 d. laiÅ¡ku ieÅ¡kovas papildomai patvirtina, jog visus reikiamus dokumentus yra gavęs. IeÅ¡kovas teigia, jog turto vertintojui pateikus Turto vertinimo ataskaitÄ Nr. 22NT02-03, jis tik tuomet sužinojo, kad butas faktiÅ¡kai yra atskiras dviejų aukÅ¡tų pastatas, o jo registruotas 85 proc. baigtumas, vertintojo nuomone, neatitinka faktinio baigtumo (faktinis baigtumas yra mažesnis).

Å is ieÅ¡kovo teiginys yra neatitinkantis tikrovės, atsižvelgiant į tai, jog dar prieÅ¡ ekspertizės atlikimÄ ieÅ¡kovas bent du kartus lankėsi nekilnojamojo turto objekte ir matė faktinį nekilnojamojo namo objekto stovį. Faktas, jog vertintojas nurodė, kad faktinis nekilnojamojo turto objekto baigtumas yra mažesnis, nei nurodytas nekilnojamojo turto registrų centro iÅ¡raÅ¡e – nekeičia esamos situacijos, nes visų pirma, vertintojas nenurodė nei kiek, jo nuomone, faktinis baigtumas yra mažesnis, nei kuo rėmėsi darydamas tokiÄ iÅ¡vadÄ .

Visų antra, remiantis Turto vertinimo ataskaitos Nr. 22NT02-03 ketvirtajame lape nurodytomis vertinimo prielaidomis, sÄ lygomis ir aplinkybėmis – vertintojai neatlieka detalaus vertinamo turto konstruktyvinių elementų tyrimo, taigi, Å¡iuo atveju, vertintojas ir negalėjo įvertinti nekilnojamojo turto objekto baigtumo procento. Taipogi, ieÅ¡kovui 2022 m. vasario 15 d. buvo siųsti papildomi nekilnojamojo turto objekto dokumentai, patalpų planai, kuriuose matomas suprojektuotas butų sujungimas, nors faktiÅ¡kai jis pastatytas nėra dėl ne pilno statybos baigtumo.

VisÄ faktinę situacijÄ ieÅ¡kovas matė ne kartÄ lankydamasis nekilnojamojo turto objekte. Pažymėjo, jog turto vertinimÄ ataskaitÄ ieÅ¡kovas gavo dar 2022 m. vasario 23 d. – banko atsisakymÄ finansuoti nekilnojamojo turto objekto pirkimÄ ieÅ¡kovas gavo tik 2022 m. balandžio 14 d. ir 2022 m. balandžio 21 d., vadinasi ieÅ¡kovas beveik du mėnesius disponavo minėta turto vertinimo ataskaita, žinojo, kas joje yra nurodyta. Atkreipė dėmesį į tai, kad Visibankai.lt atsakė ieÅ¡kovui iÅ¡ karto, vadinasi pats ieÅ¡kovas į juos kreipėsi arba tÄ pačiÄ dienÄ , arba kiek anksčiau balandžio mėnesį, kuomet tarp Å¡alių pasiraÅ¡yta preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis galiojo tik iki 2022 m. balandžio 1 d.

Be kita ko, ieÅ¡kovas laikotarpiu 2022 m. vasario 28 d. – 2022 m. kovo 18 d. vis dar derino su atsakovės atstovu pagrindinės pirkimo pardavimo sutarties pasiraÅ¡ymo pas notarÄ datÄ , kas įrodo, jog nors ieÅ¡kovui ir buvo žinoma nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitoje nurodyta informacija, jis vis viena ketino šį nekilnojamojo turto objektÄ pirkti. Taipogi, ieÅ¡kovas atsakovės atstovui D. S. telefonu dar vasario mėnesį minėjo, jog gavo finansavimo patvirtinimÄ iÅ¡ Å iaulių banko ir derasi jau tik dėl buto/patalpos remonto finansavimo (2022 m. vasario 28 d. susiraÅ¡inėjimas el. laiÅ¡kais).

Apie tai, jog ieÅ¡kovas gavo Å iaulių banko finansavimo patvirtinimÄ , kalbama ir 2022 m. vasario 7 d. susiraÅ¡inėjime el. laiÅ¡kais, kur ieÅ¡kovas teigia, jog laukia Å iaulių banko patvirtinimo dėl avansinio mokėjimo sumos, kad bankas Å¡iÄ sumÄ Ä¯skaitys į pradinį įnaÅ¡Ä ir tuomet jis galės atlikti avansinį mokėjimÄ už nekilnojamojo turto objektÄ . 2022 m. vasario 8 d. ieÅ¡kovas, gavęs minėtÄ banko patvirtinimÄ , atlieka avansinį mokėjimÄ . Be kita ko, ieÅ¡kovas AB Å iaulių banko atsisakymo finansuoti nekilnojamojo turto objektÄ nėra pateikęs. Atsižvelgiant į tai, kad ieÅ¡kovas banko finansavimÄ buvo gavęs, vasario-kovo mėnesiais buvo derinamas vizitas pas notarÄ su tikslu pasiraÅ¡yti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį.

Pažymėjo, kad ieÅ¡kovas pats ne kartÄ lankėsi minėtame nekilnojamojo turto objekte ir matė, kÄ ketino pirkti, buvo susipažinęs su realia nekilnojamojo turto objekto situacija. Be kita ko – atsakovė šį nekilnojamojo turto objektÄ Ä¯sigijo su jau paruoÅ¡tais dokumentais ir nekilnojamojo turto registre įregistruotais duomenimis, taigi ji pati jokiu bÅ«du nei įtakojo atitinkamų duomenų teikimÄ nekilnojamojo turto registrui, nei slėpė tokiÄ informacijÄ nuo ieÅ¡kovo. Taip pat nurodė, kad ieÅ¡kovas ne kartÄ pats lankėsi nekilnojamojo turto objekte, matė realiÄ situacijÄ , jog abu butai/patalpos nėra sujungti.

Be kita ko, ieÅ¡kovas turėjo nekilnojamojo turto objekto registrų centro iÅ¡raÅ¡us, kuriuose bendras buto/patalpos plotas yra nurodytas 143,92 kvadratinių metrų, o ne 150,54 kvadratinių metrų, kas, pagal buto/patalpos planÄ sudarytų pridėjus 6,62 kvadratinių metrų patalpÄ . Taip pat minėto nekilnojamojo turto objekto baigtumas yra ne 100 procentų, o tik 85 procentai, nenurodant, kas pagal planÄ nėra užbaigta. Nurodė, kad ieÅ¡kovas matė, kaip atrodo pastatas, buto/patalpos baigtumas nebuvo nuo jo nuslėptas.

Atsakovo atstovas tiek buvusiame skelbime www.aruodas.lt, tiek faktiÅ¡kai ieÅ¡kovui nurodė esamÄ realiÄ situacijÄ . IeÅ¡kovas nėra pateikęs įrodymų dėl www.aruodas.lt skelbimo, taip pat byloje nėra duomenų apie tai, jog ieÅ¡kovui ateityje galėjo atsirasti keblumų, registruojant statinį 100 procentų baigtumu. Dar daugiau, iÅ¡ ieÅ¡kovo susiraÅ¡inėjimo su atsakovės atstovu D. S. matoma, jog buvo aptarinėjamas namo ir buto registravimas 100 procentų baigtumu ir ieÅ¡kovui buvo pasiÅ«lytas ne vienas specialistas ir bÅ«das, kaip tai padaryti.

Per preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties 2.1. punkte nurodytÄ terminÄ pagrindinė sutartis sudaryta nebuvo, terminas, Å¡alių sutarimu, pratęstas taip pat nebuvo, taigi ieÅ¡kovas pažeidė Å¡ios sutarties 3.5. punktÄ ir atsakovė teisėtai pasiliko sau 7000 Eur avansÄ kaip baudÄ , už Å¡io sutarties punkto nevykdymÄ .

4. IeÅ¡kovas teismo posėdžio metu papildomai paaiÅ¡kino, kad tai buvo pirmas norimas įsigyti Å¡eimos bÅ«stas, iki tol gyveno nuomojamame bÅ«ste ir patirčių sudarant nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį neturėjo. Jis yra prekybininkas, dirba prekybos srityje. Susirado www.aruodas.lt skelbimÄ dėl parduodamo namo ir nuvyko su drauge, jos tėvais ir vaiku jo apžiÅ«rėti. Namas patiko, tiko vieta ir pardavimo kaina. ApžiÅ«rint namÄ jokių dokumentų neprašė, o apsisprendus per kelias dienas jį pirkti, buvo papraÅ¡ytas VÄ® Registrų centras iÅ¡raÅ¡as ir įgaliojimas trečiojo asmens, siekiant parengti preliminariÄ jÄ pirkimo-pardavimo sutartį.

JÄ rengė ieÅ¡kovo samdytas teisininkas. Kai gavo objekto įvertinimÄ iÅ¡ kvalifikuoto vertintojo ir jį nunešė į AB Å iaulių bankÄ , paaiÅ¡kėjo, kad faktinis baigtumas nėra toks, koks įregistruotas ir bankas pasakė, kad kreditavimo sÄ lygas ženkliai pablogins, nes negalės finansuoti 85 procentų. www.visibankai.lt taip pat pateikė informacijÄ , kad nenori Å¡io objekto finansuoti finansų įstaigos. Namo statybos projektÄ gavo tik 2022 m. kovo 12 dienÄ iÅ¡ namo kaimyno. IÅ¡ jo tapo aiÅ¡ku, kad yra suprojektuotas dvibutis namas su jungiamuoju tambÅ«ru.

Pasikonsultavus su matininkais, architektais paaiÅ¡kėjo, kad bus sunku priduoti 100 proc. baigtumÄ , nes bÅ«tinas bus sujungimas su kaimyniniu namu tambÅ«ru pagal projektÄ , kas galėtų ženkliai pabrangti. Tiek iÅ¡ skelbimo duomenų, tiek atvykus į vietÄ nebuvo žinoma, kad pagal projektÄ Äia turi bÅ«ti dvibutis gyvenamasis namas, o ne atskiri du namai žemės sklype. Neatkreipė dėmesio preliminarioje sutartyje įraÅ¡ytÄ objektÄ â€“ butas. Jis matė namÄ , norėjo pirkti namÄ ir tiesiog nepasidomėjo dėl į sutartį įraÅ¡yto objekto tipo.

Jis labai norėjo Å¡io namo, ir net gavus projektÄ jau po preliminarios sutarties pasiraÅ¡ymo, dar svarstė, kÄ daryti, ar pavyktų jį priduoti. Trečiasis asmuo D. S. siÅ«lė kontaktus pažįstamos bankininkės ir matininkų, kurie padėtų gauti paskolÄ ir susitvarkyti objekto pridavimÄ , bet tai kėlė labai daug abejonių ir netikrumo tiek dėl galimybių, tiek dėl finansų.

5. IeÅ¡kovo atstovas papildomai paaiÅ¡kino, kad skelbime buvo įdėtas ne tas projektas, apžiÅ«rint taip pat matė namÄ , atskirtÄ nuo kaimyno tvora, kas suklaidino ieÅ¡kovÄ . Pagal preliminariai pasiraÅ¡ytÄ sutartį ketino pirkti 85 proc. baigtumo namÄ , o tokio faktiÅ¡kai nebuvo. Bankų sÄ lyga, suteikiant kreditÄ , yra per 9 mėnesius pilnai namÄ Ä¯rengti ir priduoti. Å iuo atveju to padaryti bÅ«tų neįmanoma. Pardavėjas neatskleidė preliminarios sutarties pasiraÅ¡ymo metu esminių aplinkybių – objekto realaus, tikrojo baigtumo ir projektinių sprendinių, kad pagal leidimÄ Å¾emės sklype turi bÅ«ti pastatyti du namai, sujungti su tambÅ«ru – dvibutis gyvenamasis namas.

6. Trečiasis asmuo D. S. teismo posėdžio metu paaiÅ¡kino, kad susitikimo metu 2022 m. vasario 5 dienÄ parodė visus reikiamus dokumentus, planas kabėjo name ant koridoriaus sienos. IeÅ¡kovas suprato, kad nėra pastatytos patalpos - jungiamojo tambÅ«ro. PreliminariÄ sutartį rengė kvalifikuotas teisininkas, atvyko antrÄ kartÄ su vertintoju po sutarties pasiraÅ¡ymo. Gavęs visus namo dokumentus vasario viduryje (skaitmeninės kopijos el. paÅ¡tu), visÄ mėnesį vengė praneÅ¡ti apie savo apsisprendimÄ ir tik kovo pabaigoje raÅ¡o pretenzijÄ ir likus dienai iki pagrindinės sutarties sudarymo nutraukia preliminariÄ sutartį.

7. Atsakovės ir trečiojo asmens atstovė advokatė teismo posėdžio metu papildomai paaiÅ¡kino, kad preliminariÄ sutartį rengė ieÅ¡kovo teisininkas, tad galėjo paklausti, kodėl objektas įraÅ¡ytas - butas. Nėra byloje pateikta raÅ¡ytinių duomenų, kad paskola ieÅ¡kovui buvo siÅ«loma nepalankiomis sÄ lygomis. Pats ieÅ¡kovas pažeidė sutartį, tiesiog vengdamas be priežasties jÄ sudaryti, tiesiog apsigalvojo nebepirkti. II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė 8. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2023 m. sausio 4 d. sprendimu ieÅ¡kinį tenkino visiÅ¡kai. Priteisė ieÅ¡kovui Ž. B. iÅ¡ atsakovės J. S. 7 000 Eur avansÄ , 7 000 Eur baudÄ , 5 procentų dydžio procesines palÅ«kanas už priteistÄ sumÄ (14 000 Eur ) nuo bylos iÅ¡kėlimo teisme dienos (2022 m. gegužės 17 d.) iki teismo sprendimo visiÅ¡ko įvykdymo ir 4 110,00 Eur bylinėjimosi iÅ¡laidas.

9. Nustatė, kad ieÅ¡kovas rado internetiniame skelbimų portale „Aruodas“ skelbimÄ dėl gyvenamojo mÅ«rinio namo pardavimo, kas buvo akivaizdu nuvykus prie namo į jo faktinę apžiÅ«rÄ , kadangi namas iÅ¡ trijų pusių buvo aptvertas tvora ir jokių jungiamųjų patalpų su kitu namu, kaip vienu iÅ¡ namo butų, nebuvo, kÄ patvirtina tiek skelbimo nuotraukos, tiek į bylÄ pateiktas 2022 m. balandžio 7 d. antstolio Faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas. Kaip nustatyta iÅ¡ bylos duomenų, apsisprendimas įsigyti turtÄ ir ateityje sudaryti pagrindinę namo pirkimo-pardavimo sutartį buvo greitas, namÄ apžiÅ«rėjus 2022 m. vasario 5 dienÄ , o 2022 m. vasario 7 d. pasiraÅ¡ius preliminariÄ pirkimo-pardavimo sutartį, iÅ¡ pardavėjos atstovo gavus Nekilnojamojo turto registro iÅ¡raÅ¡us dėl nekilnojamojo turto ir pardavėjos įgaliojimÄ sÅ«nui trečiajam asmeniui D. S.

10. Teismas, įvertinęs byloje surinktų įrodymų visumÄ , iÅ¡klausęs Å¡alių paaiÅ¡kinimus teismo posėdyje sprendė, jog yra labiau tikėtina, nei netikėtina, kad ieÅ¡kovui iki Preliminariosios sutarties sudarymo dienos – 2022 m. vasario 7 d. nebuvo tinkamai atskleista visa esminė informacija dėl žemės sklype suprojektuoto objekto savybių. IÅ¡ dalies sutiko, kad nekilnojamojo turto registro iÅ¡raÅ¡e įregistruotas objektas – butas apdairiam ir teisinių, statybos žinių turinčiam asmeniui turėtų kelt abejones dėl įregistruoto ir faktiÅ¡kai matyto objekto (ne)atitikimo, tačiau iÅ¡ ieÅ¡kovo paaiÅ¡kinimų, kad tai buvo pirmas jo ketinamas įsigyti nekilnojamojo turto objektas, ieÅ¡kovas teisinių, statybinių - techninių žinių neturėjo ir duomenų perraÅ¡ymas į sutartį iÅ¡ Nekilnojamojo turto registro iÅ¡raÅ¡o dėl objekto kaip buto buvo jo vertinimu tik formalumas preliminariai sutarčiai sudaryti, teismo vertinimu, negalėjo pakankamai aiÅ¡kiai ir suprantamai atskleisti esminių objekto ypatybių, kas buvo numatyta dvibučio namo statybos projekte ir kam buvo gautas statybos leidimas žemės sklype.

Kita vertus, nei vieÅ¡a oferta – skelbimas „Aruodas“ puslapyje, skelbiantis apie individualaus namo pardavimÄ , nei faktiÅ¡kai vietoje matyti namo duomenys – atskiras namas, iÅ¡ trijų pusių nuo kaimynų apjuostas tvora, nesuponavo akivaizdžios pareigos bÅ«simam pardavėjui iki preliminarios sutarties pasiraÅ¡ymo domėtis namo projekto sprendiniais ir gautu konkretaus namo statybai leidimu, vieÅ¡ai nurodžius apie parduodamÄ namÄ , bet ne butÄ dvibučiame name, kas atitiko ir faktinę matytÄ bÅ«klę.

11. Ä®vertinus ieÅ¡kovo paaiÅ¡kinimus, kad jokie namo dokumentai apžiÅ«ros metu nebuvo pateikti, taip pat kaip matyti iÅ¡ Å¡alių susiraÅ¡inėjimų iki preliminarios sutarties pasiraÅ¡ymo jokių diskusijų dėl papildomų dokumentų pateikimo, iÅ¡skyrus nekilnojamojo turto registro iÅ¡raÅ¡us, praÅ¡yta nebuvo, sprendė, kad trečiojo asmens paaiÅ¡kinimai, t. y. kad namo planas kabėjo ant sienos, kuris aiÅ¡kiai informavo apie namų sujungimÄ tambÅ«ru, be to buvo paaiÅ¡kinta ieÅ¡kovui, kad bus bÅ«tina pastatyti tambÅ«rÄ , dėl to ir baigtumas 85 proc., yra tik atsakovės ir trečiojo asmens gynybinė pozicija, o pagrindo abejonėms dėl namo techninių sprendinių ieÅ¡kovui tuo metu kilti nebuvo, remiantis turimomis žiniomis iÅ¡ vieÅ¡o skelbimo ir įvertinta tapačia ir atitinkančia faktine situacija objekto vietoje.

Kaip pats ieÅ¡kovas pažymėjo, iki preliminarios sutarties sudarymo buvo aktualu patikrinti objekto savininkÄ , ar tinkamam asmeniui perves avansÄ , ir ar nėra kokių įregistruotų turto apribojimų, kas buvo reikalinga prieÅ¡ sudarant sandorį. Å ias teismo iÅ¡vadas stiprina ir vėlesni įvykiai, jog 2022 m. vasario pabaigoje gavus objekto Turto vertinimo ataskaitÄ bei žymÄ joje dėl faktinio baigtumo neatitikimo ir objekto paskirties kaip buto, o ne namo, ieÅ¡kovas aktyviai ėmė reikalauti pateikti perkamo namo projektÄ , atsiradus naujai informacijai apie perkamÄ objektÄ .

Buvus apžiÅ«ros metu tinkamai iÅ¡vieÅ¡intam namo projektui ir jo techniniams sprendiniams, tikėtina, kad toks projektas bÅ«tų papraÅ¡ytas anksčiau. Å ios faktinės aplinkybės bei ieÅ¡kovo nuoseklÅ«s paaiÅ¡kinimai teismo posėdžio metu leidžia labiau tikėti, nei netikėti ieÅ¡kovo pozicija dėl iÅ¡samios informacijos apie projektinius objekto sprendinius apžiÅ«ros metu nepateikimÄ .

12. Teismo vertinimu, preliminarioje sutartyje nurodyta sÄ lyga perkamas butas/patalpa - butas įtvirtino teisinę kategorijÄ pagal Lietuvos nacionalinę teisę. Visgi pardavėjai, veikusiai per įgaliotÄ asmenį, ir aprodžius bÅ«simam pirkėjui atskirai pastatytÄ individualų namÄ , neabejotinai kilo pareiga iÅ¡aiÅ¡kinti ieÅ¡kovui tikrÄ jÄ turto paskirtį (skirtumus tarp dvibučio namo ir individualaus namo) iki preliminarios sutarties sudarymo, o ne po preliminarios sutarties pasiraÅ¡ymo ar suėjus terminui pagrindinei sutarčiai sudaryti. Å ios bylos kontekste teismas negali ignoruoti aplinkybės, jog ieÅ¡kovas – fizinis asmuo, pirkėjas, kuriam teisinės kategorijos objektyviai galėjo bÅ«ti nežinomos arba atrodyti nereikÅ¡mingos, įvertinus faktiÅ¡kai aprodytÄ parduodamÄ objektÄ â€“ individualų namÄ , apjuostÄ iÅ¡ trijų pusių tvora nuo kaimyninio namo.

13. Pažymėjo, kad tik po preliminarios sutarties pasiraÅ¡ymo, gavus 2022 m. vasario pabaigoje Vertinimo ataskaitÄ ieÅ¡kovas sužinojo, kad namo faktinis baigtumas nėra 85 proc., kas buvo įregistruota vieÅ¡ame registre bei kas lėmė kredito įstaigų neigiamÄ požiÅ«rį į tokio objekto finansavimÄ . Šį faktÄ patvirtina ir byloje atlikta nekilnojamojo turto ekspertizė bei pateikta eksperto iÅ¡vada, jog objekto baigtumas yra apie 50 proc. IeÅ¡kovas teikė į bylÄ www.visibankai.lt pateiktus atsakymus dėl tokio objekto nefinansavimo.

Nors atsakymai pateikti jau po preliminarios sutarties nutraukimo ieÅ¡kovo iniciatyva, bet tai nepaneigia pačio fakto, kad paaiÅ¡kėję objekto neatitikimai registre registruotiems duomenims, sudarė kliÅ«tis teikiant pirkėjui finansavimÄ , bendravus su finansų įstaigomis apie objekto finansavimÄ ir žodžiu. Pats faktas, kad pirkėjas turėjo tikslÄ finansuotis pirmÄ perkamÄ bÅ«stÄ kredito įstaigos pagalba, ir neturėdamas žinių apie realų faktinį baigtumÄ bei objekto atitikimÄ statybos projektui, pasirašė preliminariÄ sutartį, nesuponuoja vertinimo buvus ieÅ¡kovo kaltei, nutraukus preliminariÄ sutartį.

Tiek finansavimo nesuteikimas, iÅ¡aiÅ¡kėjus neatskleistoms sutarties pasiraÅ¡ymo metu aplinkybėms, tiek jo teikimas galimai pirkėjui nepalankiomis sÄ lygomis (ieÅ¡kovas nurodė, kad AB Å iaulių bankas nesutiko finansuoti 85 procentų objekto vertės) vertintina kaip svarbios priežastys, lėmusios pagrindinės sutarties nesudarymÄ . Å alys teismo posėdžio metu paaiÅ¡kino, kad namo apžiÅ«ros metu buvo aptartas klausimas dėl įregistruoto objekto 85 proc. baigtumo reikÅ¡mės ir naudos pirkėjui, perkant bÅ«stÄ jį kredituojant ir siekiant gauti 85 procentų finansavimÄ , tad Å¡ios finansavimo sÄ lygos užtikrinimo negalimumas, kuris paaiÅ¡kėjo jau po preliminarios sutarties pasiraÅ¡ymo, paaiÅ¡kėjus prieÅ¡ingiems nei registruotiems objekto baigtumo duomenimis, niekaip nėra sÄ lygoti pirkėjo kaltės, nesudarant pagrindinės sutarties.

Nors raÅ¡ytiniai duomenys iÅ¡ AB Å iaulių banko dėl finansavimo sÄ lygų į bylÄ nėra pateikti, tačiau įvertinus pateiktÄ kitų finansinių įstaigų pozicijÄ Ä¯ bylÄ bei vieÅ¡ai prieinamÄ informacijÄ apie bankų kreditavimo sÄ lygų griežtÄ politikÄ , abejoti Å¡iais ieÅ¡kovo paaiÅ¡kinimais žodžiu teismui nėra pagrindo.

14. Tik po preliminarios sutarties paaiÅ¡kėję objekto pridavimo (kas bÅ«tina, vykdant banko kreditavimo sÄ lygas) niuansai, teismo vertinimu, yra svarbios priežastys, pateisinančios pirkėjo atsisakymÄ sudaryti pagrindinę sutartį, vengiant papildomų esminių kaÅ¡tų, galimybės pažeisti kreditavimo sutartį, nepridavus laiku objekto. Papildomų esminių kaÅ¡tų faktÄ byloje patvirtina ir atlikta ekspertizė, nurodant, kad norint pasiekti 100 proc. buto baigtumÄ , esant 50 procentų, jo užbaigimo kaina bÅ«tų apytiksliai 100 000 eurų. Trečiojo asmens bei atstovės teismo posėdžio metu dėstyti argumentai, kad pats ieÅ¡kovas kaltas dėl pagrindinės sutarties nesudarymo, nepagrįstai ir nesÄ Å¾iningai mėnesį vengus eiti pas notarÄ pasiraÅ¡yti pagrindinės sutarties, gavus objekto įvertinimÄ ir kitus praÅ¡ytus objekto dokumentus, teismo atmestini kaip nepagrįsti, įvertinus byloje esančių raÅ¡ytinių įrodymų ir Å¡alių paaiÅ¡kinimų visumÄ .

15. Pažymėjo, jog, vieÅ¡ai atskleista oferta įsigyti nebaigtos statybos, kurios baigtumas įregistruotas 85 procentai, individualų namÄ , buvo esminė, nes ji turėjo įtakos sutarties vykdymui. Nors atsakovė ir trečiasis asmuo teigia, jog vieÅ¡a ir nenuginčyta VÄ® Registrų centras informacija liudijo apie 85 procentų baigtumÄ , tačiau tai nepaneigia vėliau paaiÅ¡kėjusio ir byloje eksperto pagalba patvirtinto fakto, kad realus namo baigtumas buvo tik apie 50 procentų, sÄ lygojęs pirkėjo apsisprendimÄ nesudaryti pagrindinės sutarties.

Tokia informacija ieÅ¡kovui preliminarios sutarties pasiraÅ¡ymo metu tinkamai nebuvo atskleista ir žinoma. Kita vertus, kaip nustatyta, ieÅ¡kovas turėjo lÅ«kestį įsigyti individualų namÄ , kurį pats apžiÅ«rėjo su Å¡eima, gyventi. Preliminarios sutarties sÄ lyga, numatanti nekilnojamojo turto tipÄ - butas, ieÅ¡kovui nebuvo aiÅ¡kiai ir suprantamai atsakovės įgalioto asmens atskleista ir individualiai aptarta. Kaip nustatyta byloje, ieÅ¡kovas siekė įsigyti gyvenamÄ jį bÅ«stÄ , kurį galėtų finansuotis banko pagalba, gaunant 85 procentus namo vertės. IÅ¡aiÅ¡kėjęs po preliminarios sutarties pasiraÅ¡ymo realus namo baigtumas ir tikrieji techniniai sprendiniai buvo esminiai veiksniai, sÄ lygoję pirkėjo apsisprendimÄ nesudaryti pagrindinės sutarties.

16. Teismui konstatavus pardavėjos netinkamus ir klaidingus patvirtinimus, susijusius su faktiniu namo baigtumu bei namo techniniais sprendiniais, Å¡alims pasiraÅ¡ant preliminariÄ pirkimo-pardavimo sutartį, ieÅ¡kovui priteistina 7 000 Eur bauda, remiantis sutarties 3.3, 4.2 ir 4.7 punktais. IÅ¡ preliminarios sutarties turinio matyti, kad faktinis objekto baigtumas sutartyje net nebuvo aptartas, kurio neatitikimas iÅ¡aiÅ¡kėjo po sutarties pasiraÅ¡ymo. Tad teigti, kad preliminarioji sutartis ir jos turinys atitiko visus esminius patvirtinimus apie objektÄ , nėra pagrindo.

Dar daugiau, preliminarios sutarties nutraukimÄ ir pagrindinės sutarties nesudarymÄ sÄ lygojo esminių duomenų (realaus objekto baigtumo ir statybos leidime numatytų techninių sprendinių) apie nekilnojamÄ jį turtÄ iÅ¡aiÅ¡kėjimas po preliminarios sutarties sudarymo, bet ne pačioje preliminarioje sutartyje įtvirtinto objekto tipo tinkamas atskleidimas. Perkamo objekto tipas – butas, remiantis VÄ® Registrų centras duomenimis, buvo įraÅ¡ytas į sutartį tinkamai, tačiau vertinant sutartinių nuostatų visumÄ , netesybų klausimas spręstinas esminiai iÅ¡sprendus pirkėjo ar pardavėjo kaltės klausimÄ dėl visų esminių aplinkybių apie objektÄ atskleidimÄ , sudarant preliminariÄ pirkimo-pardavimo sutartį.

Remiantis iÅ¡dėstytu, ieÅ¡kovui iÅ¡ atsakovės priteistina 7 000 Eur sutartinių netesybų. III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai 17. Atsakovė J. S. pateikė apeliacinį skundÄ , kuriuo praÅ¡o Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. sausio 4 d. sprendimÄ panaikinti ir priimti naujÄ sprendimÄ â€“ ieÅ¡kinį atmesti, paskirstyti bylinėjimosi iÅ¡laidas pirmosios instancijos teisme. Be to, praÅ¡o priteisti apeliantės patirtas bylinėjimosi iÅ¡laidas apeliacinės instancijos teisme.

Taip pat praÅ¡o priimti ir prijungti prie civilinės bylos naujai teikiamÄ Ä¯rodymÄ .

18. Apeliacinis skundas iÅ¡ esmės grindžiamas žemiau nurodomais argumentais: 18.1. Nurodė, kad Sutarties 1.1.2. punkte aiÅ¡kiais žodžiais buvo apibrėžtas nekilnojamasis daiktas, dėl kurio pirkimo – pardavimo (pagrindinės sutarties dėl jo pirkimo – pardavimo sudarymo) susitarė Å¡alys: butas/patalpa – butas, esantis adresu: (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini). Byloje nėra ginčo dėl to, jog Sutartį ruošė ieÅ¡kovo pasitelktas teisininkas. Taip pat nėra ginčo dėl to, jog iki Sutarties pasiraÅ¡ymo ieÅ¡kovui buvo nusiųsti Sutarties parengimui bÅ«tini Žemės sklypÄ ir ButÄ identifikuojantys ir apraÅ¡antys VÄ® Registrų centro Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės iÅ¡raÅ¡ai.

Taigi, ieÅ¡kovui dar iki Sutarties pasiraÅ¡ymo tinkamai ir visapusiÅ¡kai buvo atskleista visa vieÅ¡ajame registre užfiksuota informacija apie perkamÄ ButÄ . 18.2. Nėra jokio teisinio pagrindo sutikti su pirmosios instancijos teismo iÅ¡vada, jog atsakovei (jos įgaliotam atstovui) kilo pareiga iÅ¡aiÅ¡kinti ieÅ¡kovui tikrÄ jÄ turto paskirtį (skirtumus tarp dvibučio namo ir individualaus namo) iki preliminarios sutarties sudarymo. Pažymėjo, kad tokios specifinio pobÅ«džio iÅ¡aiÅ¡kinimo pareigos daikto pardavėjui nenustato nė vienas teisės aktas.

Be to, atsakovė objektyviai negalėjo iÅ¡aiÅ¡kinti teismo nurodytų aplinkybių, kadangi jų nežino ir neiÅ¡mano, t. y. atsakovė nėra Å¡ios srities verslininkė, ir tokio pobÅ«džio žinių neturi. Be to, ieÅ¡kovas pripažino, jog rengiant/sudarant Sutartį, naudojosi teisininko pagalba, t. y. faktiÅ¡kai naudojosi specifinių žinių turinčio asmens pagalba. Å iame kontekste svarbi aplinkybė ir ta, jog pats ieÅ¡kovas patvirtino, kad apžiÅ«rint ButÄ , jis jokių dokumentų neprašė.

Tuo tarpu po Sutarties pasiraÅ¡ymo, ieÅ¡kovui kaskart papraÅ¡ius, visi turimi su Žemės sklypu ir Butu susiję dokumentai jam buvo pateikiami nedelsiant. 18.3. Pažymėjo, jog baigtumo procentas – 85 proc. - portale www.aruodas.lt buvo nurodytas, remiantis iÅ¡vieÅ¡intais Nekilnojamojo turto registro duomenimis. Skelbime apie parduodamÄ turtÄ taip ir paraÅ¡yta: registruotas namo baigtumas – 85 proc. Esant tokioms aplinkybėms, atsakovė neturėjo jokio teisinio pagrindo abejoti vieÅ¡ajame registre įregistruotais duomenimis apie 85 proc. buto baigtumÄ . 18.4.

Teismas nevertino atsakovės nurodytos aplinkybės, jog Žemės sklypÄ ir ButÄ atsakovė įsigijo su jau paruoÅ¡tais dokumentais ir Nekilnojamojo turto registre įregistruotais duomenimis, taigi atsakovė pati jokiu bÅ«du nei atitinkamus duomenis teikė Nekilnojamojo turto registrui, nei slėpė tokiÄ informacijÄ nuo ieÅ¡kovo. 18.5. Pirmosios instancijos teismo sprendime pagrįstai nurodoma, jog portale www.aruodas.lt buvo skelbiama apie namo (bet ne buto) pardavimÄ . Pažymėjo, jog pirmiau minėtame UAB „Inreal“ parengtame 2021 m. sausio 8 d. ekspertizės akte pabrėžiama, jog butas yra faktiÅ¡kai gyvenamasis namas (tai nurodoma ir tituliniame ekspertizės akto lape, ir visose dokumento vietose, kuriose įvardijamas ekspertizės objektas).

Å i aplinkybė matyti ir iÅ¡ byloje esančių foto nuotraukų, todėl nėra jokio pagrindo teigti, jog parduodamo daikto apibÅ«dinimas skelbime buvo tyčia ar iÅ¡ esmės klaidinantis. 18.6. Net ir nustačius, jog esama Buto ir gretimo buto situacija neatitinka projektinių sprendinių, tokie sprendiniai yra nesudėtingai pasiekiami, sujungiant abu gretimus pastatus, t. y. pastatant nepastatytÄ jungiamÄ jÄ vieno aukÅ¡to pastato dalį (tambÅ«rÄ ). Pastaroji aplinkybė be kita ko nurodyta ir 2022 m. lapkričio 14 d. teismo ekspertizės akte.

Å iame kontekste svarbi aplinkybė yra ta, jog ginčo dėl to, kad ieÅ¡kovas ketino įsigyti dar nebaigtÄ statyti statinį (85 proc. baigtumo), byloje nėra. 18.7. Byloje nėra absoliučiai jokių duomenų, liudijančių apie AB „Šiaulių bankas“ priimtÄ sprendimÄ dėl Buto ir Žemės sklypo įsigijimo finansavimo. Tokie dokumentai/įrodymai neabejotinai buvo ir yra ieÅ¡kovo žinioje, tačiau teismui jie sÄ moningai nebuvo teikiami. Taigi, į bylÄ sÄ moningai nebuvo teikti įrodymai, patvirtinantys su kokiomis konkrečiomis kliÅ«timis tikrai ar tariamai susidÅ«rė ieÅ¡kovas, AB „Šiaulių bankas“ sprendžiant kredito suteikimo jam klausimÄ ir kaip konkrečiai Å¡io klausimo sprendimÄ Ä¯takojo Turto vertinimo ataskaitoje Nr. 22NT02-03 užfiksuoti duomenys.

Nesant tokių objektyvių duomenų, pirmosios instancijos teismas neturėjo teisinio pagrindo spręsti apie finansavimo teikimÄ galimai pirkėjui nepalankiomis sÄ lygomis. Tuo tarpu kartu su ieÅ¡kiniu ieÅ¡kovo pateiktus su UAB „Paskolų tarpininkai“ susijusius dokumentus pirmosios instancijos teismas turėjo vertinti kritiÅ¡kai. Nurodė, kad abu el. laiÅ¡kai siųsti jau po Sutarties nutraukimo (2022 m. kovo 31 d.) ir gerokai po to, kai ieÅ¡kovas priėmė sprendimÄ nebevykdyti Sutarties (2022 m. kovo 21 d.).

Taigi, arba aptariamuose el. laiÅ¡kuose kalbama ne apie Žemės sklypo ir Buto įsigijimo finansavimÄ , arba Å¡ie el. laiÅ¡kai iÅ¡siųsti ieÅ¡kovo praÅ¡ymu, dirbtinai konstruojant jam galimai palankius įrodymus bÅ«simoje civilinėje byloje. Taip pat UAB „Paskolų tarpininkai“ nėra kredito įstaiga ir pati kreditų neteikia. 18.8. Pažymėjo, jog ir atsakovė nėra verslininkė, statybinių - techninių žinių taip pat neturi, o pardavinėjo tokį (tiek teisine, tiek faktine prasme) turtÄ , kokį pati nusipirko vieÅ¡ose varžytynėse.

Negana to, bÅ«tent ieÅ¡kovas rengė Sutartį, Å¡iam tikslui pasitelkęs teisininkÄ . Atsakovė jokios srities profesionalų paslaugomis, sudarant Sutartį, nesinaudojo. IÅ¡ skundžiamo pirmosios instancijos teismo sprendimo neaiÅ¡ku, kodėl teismas teikė prioritetÄ bÅ«tent ieÅ¡kovo interesams ir jo pateiktai įvykių versijai. Tuo tarpu atsakovės atstovo paaiÅ¡kinimai buvo įvertinti tik kaip gynybinė pozicija. 18.9. Mano, jog nei viena iÅ¡ nurodytų priežasčių nėra nei pagrįsta, nei pakankama Sutarties nutraukimui / atsisakymui sudaryti pagrindinę sutartį, kadangi: ieÅ¡kovas pats patvirtino, kad apžiÅ«rint ButÄ , jis jokių dokumentų neprašė; aplinkybę, jog butas yra faktiÅ¡kai atskirtas dviejų aukÅ¡tų pastatas ieÅ¡kovas matė jau pirmosios Buto apžiÅ«ros metu, t. y. prieÅ¡ Sutarties pasiraÅ¡ymÄ ;

Buto 85 proc. baigtumas buvo nurodytas, remiantis Nekilnojamojo turto registro duomenimis; byloje nėra ginčo, jog ieÅ¡kovas ketino įsigyti nebaigtÄ statyti statinį (85 proc. baigtumo). Bendra konstrukcija tarp namų gali bÅ«ti pastatyta / įrengta bet kuriuo metu, tokiu bÅ«du bÅ«tų / bus pasiekti aktualÅ«s projektiniai sprendiniai; byloje nėra objektyvių duomenų, liudijančių kokiÄ konkrečiÄ Ä¯takÄ bankinio kredito bÅ«stui įsigyti ir remontams atlikti gavimui turėjo po Sutarties pasiraÅ¡ymo paaiÅ¡kėjusi su Butu susijusi informacija. 18.10.

Atkreipė dėmesį į tai, jog pirmosios instancijos teismo sprendime nėra nurodyta nė viena konkreti Sutarties 4.1.1 - 4.1.11 papunkčiuose nurodyta garantija, kuriÄ atsakovė galimai pažeidė, ar kuri galimai neatitiko tikrovės. Esant tokioms aplinkybėms, nėra jokio teisinio ir faktinio pagrindo konstatuoti atsakovės padarytÄ Sutarties pažeidimÄ , atitinkamai nėra jokio pagrindo atsakovės atžvilgiu taikyti sutartinę civilinę atsakomybę. Nėra nė vienos bÅ«tinosios tokios atsakomybės taikymo sÄ lygos (CK 6.246 – 6.249 straipsniai).

Kita vertus, byloje nėra ginčo, kad apie Sutarties nutraukimÄ , t. y. atsisakymÄ sudaryti pagrindinę sutartį, pareiÅ¡kė bÅ«tent ieÅ¡kovas. Nagrinėjamu atveju, ieÅ¡kovas be teisinio pagrindo atsisakė vykyti Sutartį, t. y. sudaryti pagrindinę sutartį. Pagal Sutarties 3.5 punktÄ , pirkėjui dėl bet kokių kitų priežasčių nesudarius pagrindinės sutarties per Å¡ioje Sutartyje nustatytÄ terminÄ , pardavėjas turi teisę nutraukti Å¡iÄ sutartį ir pasilikti avansÄ (7 000 Eur) kaip baudÄ už Sutarties nevykdymÄ .

Esant nurodytoms faktinėms aplinkybėms bei teisiniam reglamentavimui, ieÅ¡kovo sumokėtas 7000 Eur avansas jam negrÄ Å¾intinas ir paliktinas atsakovei.

19. IeÅ¡kovas Ž. B. pateikė atsiliepimÄ Ä¯ apeliacinį skundÄ , kuriuo praÅ¡o atsakovės apeliacinį skundÄ atmesti kaip nepagrįstÄ ir palikti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. sausio 4 d. sprendimÄ nepakeistÄ , priteisti iÅ¡ atsakovės ieÅ¡kovo naudai bylinėjimosi iÅ¡laidas, patirtas apeliacinės instancijos teisme. Taip pat praÅ¡o atsisakyti priimti ir prijungti apeliantės teikiamÄ naujÄ Ä¯rodymÄ .

20. Atsiliepimas į apeliacinį skundÄ iÅ¡ esmės grindžiamas žemiau nurodytais argumentais: 20.1. Nurodė, kad apeliantė www.aruodas.lt skelbime veikdama savarankiÅ¡kai arba per atstovÄ savo sÅ«nų, kuris byloje yra įtrauktas trečiuoju asmeniu, nurodė, kad parduodÄ â€žmÅ«rinį namÄ â€œ o ne butÄ . Nurodytame skelbime nebuvo nurodyta nei vieno žodžio, kad yra parduodamas butas, ar butas, esantis dvibutyje gyvenamajame name. Prie skelbimo patalpino foto nuotraukas, kur yra pavaizduotas atskirai stovintis pastatas, atskirtas nuo kitų pastatų medine tvora.

Tas pačias aplinkybes patvirtino ir antstolis Arminas Naujokaitis faktinių aplinkybių protokolu Nr. 157-22-49. Atkreipė dėmesį, kad tinklapyje www.aruodas.lt tarp patalpintų prie skelbimo foto nuotraukų buvo patalpinti ir „namo“ brėžiniai, kurie buvo modifikuoti taip, kad nesimatytų sublokuotų dviejų butų. Nors trečiasis asmuo teismo posėdžio metu paaiškino, kad sumažino pirmo aukšto brėžinį dėl to, nes nenorėjo viešinti svetimo buto (kaimyno) skelbime, tačiau nesugebėjo išaiškinti teismui, kodėl brėžinys yra sumažintas, taip, kad jame nėra pavaizduota būtent trūkstama namo konstrukcija - tambūras (plane pažymėta 1-6), kuri faktiškai nėra pastatyta, o jos vietoje yra medinė tvora dalijanti du butus į atskirus namus. 20.2.

Vien Registro Centro iÅ¡rašų persiuntimas ieÅ¡kovui, tai nėra visos turimos informacijos atskleidimas apie perkamÄ objektÄ , o apeliantės argumentas apie tai, kad Sutarties paruoÅ¡imui buvo pasitelktas ieÅ¡kovo teisininkas, neturi jokios įtakos nagrinėjant Å¡iai bylai, kadangi ieÅ¡kovas kreipėsi į internete rastus teisininkus su praÅ¡ymu parengti preliminariÄ pirkimo-pardavimo sutartį, o ne atlikti teisinę analizę perkamo objekto dokumentų. 20.3. Nagrinėjant bylÄ pirmos instancijos teisme posėdžio metu prisiekęs trečiasis asmuo nurodė, kad parduodamame name, apžiÅ«ros metu kabėjo namo planas ant sienos, kuris aiÅ¡kiai informavo apie namų sujungimÄ tambÅ«ru, be to buvo paaiÅ¡kinta ieÅ¡kovui, kad bus bÅ«tina pastatyti tambÅ«rÄ , dėl to ir baigtumas 85 proc.

Atkreipė dėmesį į tai, kad 2022 m. birželio 23 d. atsiliepimo 2.7. punkte apeliantė nurodė, jog atsakovės atstovas tiek buvusiame skelbime www.aruodas.lt, tiek faktiÅ¡kai ieÅ¡kovui nurodė esamÄ realiÄ situacijÄ . Pati ieÅ¡kovė savo atsiliepimo 2.8. punkte nurodo iÅ¡ ieÅ¡kovo susiraÅ¡inėjimo su atsakovės atstovu D. S. matoma, jog buvo aptarinėjamas namo ir buto registravimas 100 procentų baigtumu ir ieÅ¡kovui buvo pasiÅ«lytas ne vienas specialistas ir bÅ«das, kaip tai padaryti. IÅ¡ pačios apeliantės atsiliepimo ir jos atstovo duotų parodymų posėdžio metu yra aiÅ¡ku, kad pardavėjai ir jos atstovui buvo žinoma apie parduodamo namo trÅ«kumus bei bÅ«simus sunkumus registruojant 100 proc. buto ir 100 proc. namo baigtumÄ , kad jie domėjosi esama situacija ir turėjo susiradę bent kelis specialistus ir jiems buvo žinomi bent keli bÅ«dai, kaip įregistruoti esamo objekto 100 proc. baigtumÄ . 20.4.

Nurodė, kad ieÅ¡kovui praÅ¡ant žemės sklypo naudojimosi tvarkos, jÄ gavo tik po 20 dienų, t. y. kovo 8 d. o praÅ¡ant namo projekto su statybos leidimų buvo gautas tik po 8 dienų, t. y., kovo 12 d. 20.5. PrieÅ¡ingai nei nurodo apeliantė, butų 41-1 ir 41-2 sujungimas tambÅ«ru tai nėra toks nesudėtingas procesas ir jam neužtenka vien tik sutartyje aptarto buto 41-1 savininko valios. Butui esančiam (duomenys neskelbtini) yra registruotas 100 proc. baigtumas, tai patvirtina Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės iÅ¡raÅ¡o duomenimis.

Vadovaujantis Registro Centro duomenimis minėtas butas yra visiÅ¡kai pastatytas, su visomis savo konstrukcijomis, su įrengtomis inžinerinėmis sistemomis pagal statinio statybos projektÄ , atitinka visus reikalavimus, yra visiÅ¡kai baigtas statyti ir jį galima saugiai eksploatuoti, naudoti pagal paskirtį. To buto savininkui nėra pareigos sujungti savo „buto“ patalpas su gretimu butu 41-1. Antstolio Armino Naujokaičio faktinių aplinkybių protokole Nr. 157-22-49 ir teismo ekspertizės akte Nr. 22-78 yra nurodyta, kad tarp butų yra tvora.

Siekiant sujungti du vienbučius pastatus į vienÄ dvibutį pastatÄ , reikėtų iÅ¡griauti tarp pastatytų pastatų statinį – tvorÄ (ekspertizės 15 lapas). Tokiam veiksmui reikalinga gauti kaimyno sutikimÄ tvoros griovimui ir tambÅ«ro statybai. Svarbiausia, kad kaimynas (buto 41-2 savininkas), kurios buto baigtumas registruotas -100 proc. taip pat turi pastatyti tambÅ«ro dalį savo žemės sklypo dalyje ir sujungti jį su savo namu/butu. Kaimynui nesutikus statyti tambÅ«ro dalį savo žemės sklypo dalyje, namui esančiam (duomenys neskelbtini), negali bÅ«ti registruotas 100 proc. baigtumas, kadangi neatitinka statinio statybos projekto.

Tik atlikus visus statybos darbus numatytus statinio statybos projekte yra iÅ¡duodamas statybos užbaigimo aktas. Tačiau, tam yra reikalingas ne tik parduodamo buto, bet ir Å¡alia esančio ir turinčio jau įregistruotÄ 100 proc. baigtumÄ savininko gera valia ir noras nugriauti jau turimÄ tvorÄ ir pastatyti trÅ«kstamÄ dalį tambÅ«ro plane pažymėtÄ 2-3. 20.6. Apeliantė nieko nepasisako, kodėl skelbime www.aruodas.lt patalpino parduodamo namo taip modifikuotus brėžinius, kad nesimatytų ne tik sublokuotų dviejų butų, bet ir nėra pavaizduota bÅ«tent trÅ«kstama namo konstrukcija tambÅ«ras (plane pažymėtos 1-6), kuri faktiÅ¡kai nėra pastatyta, o jos vietoje yra medinė tvora dalijanti du butus į atskirus namus.

Taip pat pirmos instancijos teisme posėdžio metu trečiasis asmuo nurodė, kad parduodamame name, apžiÅ«ros metu kabėjo namo planas ant sienos, kuris aiÅ¡kiai informavo apie namų sujungimÄ tambÅ«ru, be to buvo paaiÅ¡kinta ieÅ¡kovui, kad bus bÅ«tina pastatyti tambÅ«rÄ , dėl to ir baigtumas 85 proc. 2022 m. birželio 23 d. atsiliepimo 2.8. punkte apeliantė nurodo, kad iÅ¡ ieÅ¡kovo susiraÅ¡inėjimo su atsakovės atstovu D. S. matoma, jog buvo aptarinėjamas namo ir buto registravimas 100 procentų baigtumu ir ieÅ¡kovui buvo pasiÅ«lytas ne vienas specialistas ir bÅ«das, kaip tai padaryti.

Tačiau apeliantė nutyli, kad jai ir jos sÅ«nui buvo žinomi parduodamo objekto trÅ«kumai, bei bÅ«simi sunkumai registruojant 100 proc. buto ir 100 proc. viso namo baigtumÄ . Atsakovė ir jos sÅ«nus domėjosi, kaip įregistruoti turimo buto baigtumÄ , susirado bent kelis specialistus ir jiems buvo žinomi bent keli bÅ«dai, kaip įregistruoti esamo objekto 100 proc. baigtumÄ . 20.7. Nėra jokio pagrindo sutikti su apeliantės argumentais, kad ieÅ¡kovas tiesiog persigalvojus atsisakė įsigyti esamÄ objektÄ .

Tai įrodo byloje pateikti duomenys, kad po atlikto turto vertinimo bei tik 2022 m. kovo 12 dienÄ gavus namo projektÄ bei statybos leidimÄ , ieÅ¡kovas dar domėjosi tokio objekto finansavimo bei įteisinimo ir pridavimo galimybėmis, kÄ patvirtina į bylÄ pateikti atsakovės Å¡alių susiraÅ¡inėjimai el. paÅ¡tu ir per programėlę bei Å¡alių duoti paaiÅ¡kinimai teismo posėdžio metu. 20.8. Tais atvejais, kai po preliminariosios sutarties sudarymo paaiÅ¡kėja aplinkybės, jog bÅ«simos pirkimo–pardavimo sutarties objekto faktinis baigtumas nėra 85 proc., o yra tik apie 50 proc., o pastato 100 proc. baigtumÄ ir jame esančio buto 41-1 100 proc. baigtumÄ galima pasiekti tik pastačius tambÅ«ro patalpas ir sujungus du atskirus statinius kaip tai yra nurodyta namo projekte, tokios aplinkybės, jeigu jos nebuvo tinkamai atskleistos preliminariosios sutarties sudarymo metu, gali bÅ«ti pripažįstamos pakankamu pagrindu atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį.

Apeliantė neįrodė, kad prieÅ¡ sudarant preliminariÄ sutartį atskleidė nurodytas aplinkybes. 20.9. Apeliantės argumentai dėl slepiamo AB „Šiaulių bankas“ atsakymo yra nepagrįsti jokiais įrodymais. Pažymėjo, kad bankas įvertino ieÅ¡kovo turtinę padėtį ir sutiko suteikti paskolÄ , nurodė turto vertintojų sÄ raÅ¡Ä , gavęs iÅ¡ ieÅ¡kovo turto vertinimo ataskaitÄ , paprašė papildomų dokumentų susijusių su perkamu objektu. Tik gavęs visus dokumentus (parduodamo objekto projektas su leidimais gautas tik kovo 12 d.) nurodė, kad Å¡iam objektui nesuteiks finansavimo įprastomis sÄ lygomis.

AB „Šiaulių bankas“ nepateikė ieÅ¡kovui tokio atsakymo raÅ¡tu, jam tai buvo praneÅ¡ta žodžiu. Gavęs tokį atsakymÄ ieÅ¡kovas nedelsiant kreipėsi į UAB „Paskolų tarpininkai“ ir sudarė su jais Tarpininkavimo ir konsultavimo sutartį. Pirmos instancijos teismui pateiktų įrodymų visuma patvirtina bÅ«tent tokias aplinkybes, kurių pagrindu teismas priėjo teisingos iÅ¡vados, kad paskolos nebuvo suteiktos, ne dėl ieÅ¡kovo kaltės, o dėl neatitikimų perkamo objekto ir jam priskiriamų dokumentų, kurie buvo nustatyti jau pasiraÅ¡ius ir vykdant preliminariÄ sutartį.

IV. Apeliacinės instancijos teismo argumentai ir iÅ¡vados 21. Pagal CPK 320 straipsnio 1 ir 2 dalių nuostatas, bylos nagrinėjimo apeliacinės instancijos teisme ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai bei absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylÄ , neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, iÅ¡skyrus atvejus, kai to reikalauja vieÅ¡asis interesas ir neperžengus skundo ribų bÅ«tų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai.

Apeliacinės instancijos teismas ex officio patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnio 2 dalyje nustatytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų. Absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų apeliacinės instancijos teismas nenustatė.

22. Apeliacijos dalykÄ sudaro pirmosios instancijos teismo sprendimo, kuriuo tenkinti ieÅ¡kovo ieÅ¡kinio reikalavimai dėl avanso ir baudos priteisimo, teisėtumo ir pagrįstumo įvertinimas. Dėl naujų įrodymų 23. Atsakovė kartu su apeliaciniu skundu teismui pateikė naujus įrodymus – 2021 m. sausio 8 d. Nekilnojamojo turto įvertinimo ekspertizės aktÄ . Apeliantė nurodė, jog Å¡is dokumentas patvirtina buto teisinę ir faktinę bÅ«klę, buvusiÄ tuo metu, kai jį atsakovė nusipirko. Pridėtas dokumentas patvirtina, jog atsakovė nežinojo, jog faktinis buto baigtumas galimai yra mažesnis nei registruotas vieÅ¡ajame registre (to neįžvelgė ir profesionalÅ«s turto vertintojai), o butÄ pardavė tokį, kokį įsigijo buto ir žemės sklypo varžytynėse.

24. Pagal bendrÄ jÄ taisyklę apeliacinės instancijos teismas atsisako priimti naujus įrodymus, kurie galėjo bÅ«ti pateikti pirmosios instancijos teisme, iÅ¡skyrus atvejus, kai pirmosios instancijos teismas nepagrįstai juos atsisakė priimti ar kai Å¡ių įrodymų pateikimo bÅ«tinybė iÅ¡kilo vėliau (CPK 314 straipsnis).

25. Nagrinėjamu atveju atsakovė nenurodo jokių objektyvių priežasčių, dėl kurių naujai teikiamas įrodymas negalėjo bÅ«ti pateiktas pirmosios instancijos teisme, taip pat nepagrindžia, kodėl jo pateikimo bÅ«tinybė iÅ¡kilo vėliau. Atkreiptinas dėmesys, kad pateikti duomenys datuoti 2021 m. sausio 8 d. data, todėl atsakovė Å¡iuo dokumentu disponavo visu bylos nagrinėjimo pirmosios instancijos teisme metu. Atsižvelgus į nurodytÄ , teisėjų kolegija atsisako priimti atsakovės naujai teikiamÄ Ä¯rodymÄ .

Dėl byloje nustatytų faktinių aplinkybių 26. Byloje nustatyta, kad ieÅ¡kovas Ž. B., radęs www.aruodas.lt skelbimÄ dėl namo pardavimo, adresu (duomenys neskelbtini), atvyko su draugės Å¡eima prie namo 2022 m. vasario 5 d. apžiÅ«rai. Po apžiÅ«ros, ieÅ¡kovo iniciatyva, padedant teisininkui buvo paruoÅ¡ta ir Å¡alių pasiraÅ¡yta 2022 m. vasario 7 d. preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis dėl žemės sklypo dalies ir buto/patalpos – buto, (duomenys neskelbtini). 2022 m. vasario 8 d. bankiniu pavedimu ieÅ¡kovas pervedė sutartyje numatytÄ 7 000 Eur avansÄ (sutarties 3.1 p.).

Po preliminarios sutarties pasirašymo, 2022 m. vasario 15 d. pardavėjos įgaliotas atstovas el. paštu persiuntė pirkėjui visus turimus duomenis iš VĮ Registro centro, kurių reikalavo turto vertintojas. Nekilnojamojo turto vertinimas gautas po 2022 m. vasario 20 d., kuriame nurodyta, kad butas yra faktiškai atskiras dviejų aukštų pastatas, o įregistruotas 85 proc. neatitinka faktinio baigtumo, t. y. mažesnis. 2022 m. kovo 12 d. buvo gautas namo projektas su statybos leidimu, iš kurio matyti, kad sklype buvo suprojektuotas statyti dvibutis gyvenamasis namas, butus sujungiant patalpa – tambūru (projekto – pirmo aukšto planas; projekto aiškinamosios dalies architektūros dalis).

IeÅ¡kovas sužinojęs apie naujai paaiÅ¡kėjusias aplinkybes, 2022 m. kovo 21 d. raÅ¡tu kreipėsi į atsakovės atstovÄ su praÅ¡ymu per 3 darbo dienas grÄ Å¾inti sumokėtÄ 7000 Eur avansÄ bei padengti visus susidariusius nuostolius ir sumokėti 7000 Eur baudÄ , kaip numatyta preliminarios sutarties 3.3. punkte. Atsakovės įgaliotas atstovas atsakė į laiÅ¡kÄ ir nurodė, kad su pretenzija nesutinka. IeÅ¡kovo atstovas 2022 m. kovo 25 d. pakartotinai iÅ¡siuntė pretenzijÄ atsakovei ir jos atstovui, kuria prašė vadovaujantis Sutarties 3.3 p. ir CK 6.334 str. 1 d. 4 p. per 3 darbo dienas grÄ Å¾inti sumokėtÄ 7000 Eur avansÄ ir 7000 Eur baudÄ .

Atsakovė neįvykdė reikalavimo, neatsakė į pretenzijÄ . IeÅ¡kovas 2022 m. kovo 31 d. praneÅ¡imu informavo atsakovę ir jos įgaliotÄ atstovÄ apie preliminarios sutarties nutraukimÄ dėl pardavėjos kaltės taip pat pakartotinai prašė per 7 dienas nuo Å¡io praneÅ¡imo gavimo dienos grÄ Å¾inti ieÅ¡kovo sumokėtÄ 7000 Eur avansÄ ir sumokėti 7000 Eur baudÄ . Atsakovė neatsakė į praneÅ¡imÄ ir neįvykdė reikalavimo grÄ Å¾inti sumokėtÄ avansÄ ir sumokėti baudÄ . 2022m. kovo 31 d. vienaÅ¡aliÅ¡kai dėl pardavėjo kaltės buvo nutraukta 2022 m. vasario 7 d.

Preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis. IeÅ¡kovas Ž. B. kreipėsi į Vilniaus miesto apylinkės teismÄ su ieÅ¡kiniu, kuriuo prašė iÅ¡ atsakovės priteisti iÅ¡ atsakovės J. S. ieÅ¡kovo naudai priteisti 14 000 Eur dydžio sumÄ , t. y. 7 000 Eur sumokėtÄ avansÄ ir 7 000 Eur baudÄ .

27. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2023 m. sausio 4 d. sprendimu (toliau – ir skundžiamas sprendimas) ieÅ¡kovo Ž. B. ieÅ¡kinį tenkino ir jo naudai iÅ¡ atsakovės J. S. priteisė 7 000 Eur avansÄ , 7 000 Eur baudÄ , 5 procentų dydžio procesines palÅ«kanas už priteistÄ sumÄ (14 000 Eur ) nuo bylos iÅ¡kėlimo teisme dienos (2022 m. gegužės 17 d.) iki teismo sprendimo visiÅ¡ko įvykdymo ir 4 110,00 Eur bylinėjimosi iÅ¡laidas.

28. Pirmosios instancijos teismas nurodė, kad jog labiau tikėtina, nei netikėtina, kad ieÅ¡kovui iki Preliminariosios sutarties sudarymo dienos – 2022 m. vasario 7 d. nebuvo tinkamai atskleista visa esminė informacija dėl žemės sklype suprojektuoto objekto savybių. Pripažino, kad tik po preliminarios sutarties paaiÅ¡kėjusios objekto savybės buvo svarbi priežastis, pateisinanti pirkėjo atsisakymÄ sudaryti pagrindinę sutartį. Dėl apeliacinio skundo argumentų 29. Atsakovė nesutinka su skundžiamu sprendimu ir apeliaciniame skunde nurodo, jog pirmosios instancijos teismas netinkamai aiÅ¡kino bei taikė preliminariÄ jÄ sutartį bei civilinę atsakomybę reglamentuojančias materialiosios teisės normas, kas sÄ lygojo nepagrįsto bei neteisėto teismo sprendimo priėmimÄ .

Nesutiko, jog pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės kaltės, tinkamai neatskleidus ieÅ¡kovui esminės informacijos apie Sutarties objektÄ . Tiek sudarant, tiek vykdant Sutartį, atsakovė elgėsi sÄ Å¾iningai, atskleidė visÄ Å¾inomÄ informacijÄ apie ButÄ ir Žemės sklypÄ . Pažymėjo, kad ieÅ¡kovui dar iki Sutarties pasiraÅ¡ymo tinkamai ir visapusiÅ¡kai buvo atskleista visa vieÅ¡ajame registre užfiksuota informacija apie perkamÄ ButÄ . Negana to, bÅ«tent ieÅ¡kovas rengė Sutartį, Å¡iam tikslui pasitelkęs teisininkÄ .

Teisėjų kolegija su nurodytais argumentais nesutinka dėl toliau nurodytų priežasčių.

30. CPK 178 straipsnis nurodo, kad Å¡alys turi įrodyti aplinkybes, kuriomis grindžia savo reikalavimus bei atsikirtimus. Ä®rodinėjimo tikslas – teismo įsitikinimas, pagrįstas byloje esančių įrodymų tyrimu ir įvertinimu, kad tam tikros aplinkybės, susijusios su ginčo dalyku, egzistuoja arba neegzistuoja (CPK 176 straipsnio 1 dalis). CPK 185 straipsnis nustato, kad teismas įvertina byloje esančius įrodymus pagal vidinį savo įsitikinimÄ , pagrįstÄ visapusiÅ¡ku ir objektyviu aplinkybių, kurios buvo įrodinėjamos proceso metu, iÅ¡nagrinėjimu, vadovaudamasis įstatymais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. vasario 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-35/2011; kt.).

FaktÄ galima pripažinti įrodytu, jeigu byloje esančių įrodymų visuma leidžia manyti, jog labiau tikėtina atitinkamÄ faktÄ buvus, nei jo nebuvus (tikimybių pusiausvyros principas) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. rugsėjo 30 d. nutartis priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-439/2008; kt.). Teismas turi įvertinti ne tik kiekvieno įrodymo įrodomÄ jÄ reikÅ¡mę, bet ir įrodymų visetÄ , ir tik iÅ¡ įrodymų visumos daryti iÅ¡vadas apie tam tikrų įrodinėjimo dalyku konkrečioje byloje esančių faktų buvimÄ ar nebuvimÄ (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. vasario 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-98/2008; kt.).

Teismas, vertindamas įrodymus, turi vadovautis ne tik įrodinėjimo taisyklėmis, bet ir logikos dėsniais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. vasario 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-129/2008; 2008 m. rugsėjo 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-439/2008; kt.); teisingumo, protingumo ir sÄ Å¾iningumo kriterijais (CPK 3 straipsnio 7 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. sausio 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-103/2014).

31. Teisėjų kolegijos vertinimu, pirmosios instancijos teismas vertino ne tik kiekvienÄ Ä¯rodymÄ atskirai, bet ir jų visumÄ , tinkamai tyrė ir vertino byloje pateiktus įrodymus, bei padarė pagrįstÄ iÅ¡vadÄ , jog nagrinėjamu atveju labiau tikėtina, kad ieÅ¡kovui iki Preliminariosios sutarties sudarymo dienos nebuvo tinkamai atskleista visa esminė informacija dėl žemės sklype suprojektuoto objekto savybių.

32. Visų pirma, iÅ¡ byloje pateikto skelbimo „Aruodas“ puslapyje, nustatyta, jog skelbime pardavėja nurodė, kad parduoda „(duomenys neskelbtini), mÅ«rinis namas“, kategorijoje namo tipas nurodyta „namas (gyvenamasis)“. Taigi patalpintas skelbimas deklaravo apie individualaus namo pardavimÄ , o ne butÄ dvibučiame name. Be to iÅ¡ byloje pateiktų dvibučio gyvenamojo namo fotonuotraukų, matyti, jog faktiÅ¡kai atrodo, kad parduodamas atskiras namas, t. y. namas iÅ¡ trijų pusių nuo kaimynų apjuostas tvora. Kolegija įvertinusi tai, kad tiek vieÅ¡ai skelbiamame skelbime buvo deklaruojama apie parduodamÄ namÄ , tiek faktiÅ¡kai apžiÅ«rėjus namÄ , nebuvo pagrindo abejoti, jog parduodamas atskiras namas, tai galėjo suklaidinti pirkėjÄ (ieÅ¡kovÄ ).

33. Be to, byloje nėra ginčo, kad namÄ (dvibutį gyvenamÄ jį namÄ ) siekė įsigyti fizinis asmuo (ieÅ¡kovas), turėdamas tikslÄ jame gyventi su Å¡eima. IeÅ¡kovas paaiÅ¡kino, kad tai buvo pirmas jo ketinamas įsigyti nekilnojamojo turto objektas, ieÅ¡kovas teisinių, statybinių - techninių žinių neturėjo. Teisėjų kolegija neturi pagrindo Å¡iais paaiÅ¡kinimais abejoti. Sutiktina su pirmosios instancijos teismu, kad ieÅ¡kovas, neturint pakankamų žinių, vien iÅ¡ pateiktų Nekilnojamojo turto registro iÅ¡raÅ¡o duomenų, kuriuose nurodyta, jog parduodamas objektas vertinamas kaip butas, negalėjo aiÅ¡kiai suprasti Å¡io objekto ypatybių, t. y. kad tai dvibutis gyvenamasis namas, be to, vien pateikti Registrų centro duomenys negalėjo pakankamai atskleisti, kas buvo numatyta dvibučio namo statybos projekte ir kam buvo gautas statybos leidimas žemės sklype.

Be to, pakartotinai atkreiptinas dėmesys, jog tiek parduodamo objekto skelbime, tiek iÅ¡ faktiÅ¡kai matytos parduodamo objekto bÅ«klės, ieÅ¡kovas teigė manantis, kad parduodamas atskiras namas. Atsižvelgiant į tai, pritartina pirmosios instancijos teismo pozicijai, kad nei skelbimas apie individualaus namo pardavimÄ , nei faktiÅ¡kai vietoje matyti namo duomenys, t. y. atskiras namas, iÅ¡ trijų pusių nuo kaimynų apjuostas tvora, nesuponavo akivaizdžios pareigos bÅ«simam pirkėjui (ieÅ¡kovui) iki preliminarios sutarties pasiraÅ¡ymo domėtis namo projekto sprendiniais ir gautu konkretaus namo statybai leidimu.

34. Atsakovės teiginiai, jog ieÅ¡kovui turėjo bÅ«ti suprantama, kad parduodamas objektas yra ne atskiras namas, bet butas dvibučiame name, nes ieÅ¡kovas preliminariÄ sutartį rengė pasitelkęs teisininkÄ , atmestini. Pažymėtina, jog byloje nėra ginčo, jog preliminariÄ dvibučio namo pirkimo-pardavimo sutartį rengė ieÅ¡kovas, taip pat, ieÅ¡kovas neneigia, kad minėtos sutarties sudarymui jis pasitelkė teisininkÄ . Kita vertus, teisėjų kolegija, atkreipia dėmesį, kad byloje nėra pateikta teisinių paslaugų sutartis, kuri bÅ«tų sudaryta tarp ieÅ¡kovo ir sutartį rengusio teisininko, todėl nėra galimybės įvertinti ieÅ¡kovui teiktų teisinių paslaugų apimties, t. y. ar teisininkas pagal susitarimÄ turėjo parengti tik preliminariÄ -pirkimo pardavimo sutartį pagal pateiktus duomenis, bet ar taip pat turėjo klientÄ konsultuoti parduodamo objekto įsigijimo klausimais.

Teisėjų kolegija neturi pagrindo abejoti ieÅ¡kovo paaiÅ¡kinimais, jog ieÅ¡kovas kreipėsi į internete rastus teisininkus su praÅ¡ymu parengti tik preliminariÄ pirkimo-pardavimo sutartį, o ne atlikti perkamo objekto dokumentų analizę bei konsultuoti ieÅ¡kovÄ Å¡iais klausimais. Atsižvelgiant į nurodytÄ , ta aplinkybė, jog pats ieÅ¡kovas parengė preliminariÄ pirkimo-pardavimo sutartį pasitelkęs teisininko pagalbÄ , savaime nepatvirtina, jog ieÅ¡kovui buvo suprantamos ir aiÅ¡kios parduodamo objekto ypatybės, t. y. jog parduodamas ne atskiras namas, o butas dvibučiame gyvenamajame name.

35. Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija taip pat sutinka su pirmosios instancijos teismu, kad iÅ¡ byloje nustatytų faktinių aplinkybių, byloje esančių įrodymų bei Å¡alių paaiÅ¡kinimų, labiau tikėtina, jog atsakovės įgaliotas asmuo (trečiasis asmuo) parduodamo objekto apžiÅ«ros metu nepateikė (neatskleidė) ieÅ¡kovui iÅ¡samios informacijos apie projektinius objekto sprendinius, t. y. jog ieÅ¡kovui siekiant įregistruoti namo baigtumÄ 100 proc., bus bÅ«tina pastatyti tambÅ«rÄ , jungiantį parduodamÄ objektÄ su kaimyniniu namu.

Pažymėtina, kad byloje esantys Å¡alių susiraÅ¡inėjimai iki preliminarios sutarties pasiraÅ¡ymo patvirtina, kad ieÅ¡kovui iki pasiraÅ¡ant preliminariÄ pirkimo-pardavimo sutartį nebuvo jokių neaiÅ¡kumų dėl namo techninių sprendinių. Be to, remiantis turimomis žiniomis iÅ¡ vieÅ¡o skelbimo ir įvertinta tapačia ir atitinkančia faktine situacija objekto vietoje, ieÅ¡kovui nekilo abejonių dėl minėtų namo techninių sprendinių. Taip pat pats ieÅ¡kovas nuosekliai paaiÅ¡kino, jog iki preliminarios sutarties sudarymo jam buvo aktualu patikrinti objekto savininkÄ , ar tinkamam asmeniui perves avansÄ , ir ar nėra kokių įregistruotų turto apribojimų, kas buvo reikalinga prieÅ¡ sudarant sandorį.

Å iais paaiÅ¡kinimais, teisėjų kolegija, neturi pagrindo abejoti. Be to, nurodytÄ patvirtina ir byloje nustatytos aplinkybės, jog tik gavus objekto Turto vertinimo ataskaitÄ bei žymÄ joje dėl faktinio baigtumo neatitikimo ir objekto paskirties kaip buto, o ne namo, ieÅ¡kovas aktyviai ėmė reikalauti pateikti perkamo namo projektÄ , atsiradus naujai informacijai apie perkamÄ objektÄ . Pritartina pirmosios instancijos teismui, kad tokie duomenys, tikėtina, bÅ«tų papraÅ¡yti anksčiau, jeigu parduodamo objekto apžiÅ«ros metu atsakovės įgaliotas asmuo (trečiasis asmuo) bÅ«tų tinkamai iÅ¡vieÅ¡inęs namo projektÄ ir jo techninius sprendinius.

36. Teisėjų kolegijos vertinimu, pardavėjai kilo pareiga iÅ¡aiÅ¡kinti ieÅ¡kovui tikrÄ jÄ parduodamo objekto paskirtį iki preliminarios sutarties sudarymo. Pažymėtina, kad tokia pareiga pardavėjui kyla iÅ¡ CK 6.163 straipsnyje įtvirtintos bendro pobÅ«džio pareigos Å¡alims elgtis sÄ Å¾iningai ir esant ikisutartiniams santykiams (1 dalis), bei tai, kad Å¡alys privalo atskleisti viena kitai joms žinomÄ informacijÄ , turinčiÄ esminės reikÅ¡mės sutarčiai sudaryti (4 dalis).

37. Ä®vertinus aukščiau nurodytÄ (nutarties 32-35 punktai), konstatuotina, jog pardavėja (atsakovė), veikusi per įgaliotÄ asmenį, Å¡ios pareigos nesilaikė, t. y. ieÅ¡kovui neatskleidė visos esminės informacijos dėl parduodamo objekto savybių (kad tai butas dvibučiame name, o ne atskiras namas; jog pilnam baigtumui bus privaloma pastatyti tambÅ«rÄ ). Laikytini nepagrįstais apeliantės argumentai, jog ji nėra verslininkė, neturi Å¡ios srities (teisinių, statybinių) žinių, todėl jai nekilo pareiga iÅ¡aiÅ¡kinti ieÅ¡kovui nurodytų aplinkybių.

Kaip jau minėta, atsakovei Å¡i pareiga kyla vien iÅ¡ CK 6.163 straipsnio 4 dalyje nurodytos Å¡alių pareigos esant ikisutartiniams santykiams atskleisti viena kitai joms žinomÄ informacijÄ , turinčiÄ esminės reikÅ¡mės sutarčiai sudaryti. Argumentai, kad atsakovė neturi teisinių, statybinių-techninių žinių, laikytini deklaratyviais, ir nesudarantys pagrindo paneigti atsakovės, kaip pardavėjos, pareigos atskleisti visÄ Å¾inomÄ informacijÄ pirkėjui, galinčiÄ turėti reikÅ¡mės sutarties sudarymui.

Be to, teisėjų kolegija, pažymi, jog byloje esantys duomenys patvirtina, jog atsakovei (jos įgaliotam asmeniui) buvo žinoma informacija apie parduodamo objekto ypatumus bei projektinius sprendinius. Pavyzdžiui, teismo posėdžio metu trečiasis asmuo teigė, jog namo apžiÅ«ros metu parduodamo namo planas kabėjo ant sienos, kuris aiÅ¡kiai informavo apie namų sujungimÄ tambÅ«ru, be to, anot trečiojo asmens, apžiÅ«ros metu ieÅ¡kovui buvo paaiÅ¡kinta, kad bus bÅ«tina pastatyti tambÅ«rÄ . Teisėjų kolegijos vertinimu, Å¡ie pirmosios instancijos teismo posėdžio metu duoti paaiÅ¡kinimai, patvirtina, jog atsakovei (jos įgaliotam asmeniui) Å¡i informacija buvo žinoma.

Be to, 2022 m. birželio 23 d. atsiliepime į ieÅ¡kinį apeliantė nurodė, kad iÅ¡ ieÅ¡kovo susiraÅ¡inėjimo su atsakovės atstovu D. S. matoma, jog buvo aptarinėjamas namo ir buto registravimas 100 procentų baigtumu ir ieÅ¡kovui buvo pasiÅ«lytas ne vienas specialistas ir bÅ«das, kaip tai padaryti (atsiliepimo 2.8 punktas). Teisėjų kolegijos vertinimu, tai vėlgi patvirtina, kad apeliantei ir trečiajam asmeniui buvo žinomi parduodamo objekto trÅ«kumai bei bÅ«simi sunkumai registruojant 100 proc. namo baigtumÄ .

Atsižvelgiant į tai, atsakovė ar jos įgaliotas asmuo, turėjo Å¡iÄ jiems žinomÄ informacijÄ atskleisti pirkėjui (ieÅ¡kovui), dar prieÅ¡ sudarant preliminariÄ pirkimo-pardavimo sutartį.

38. Apeliantės vertinimu, ieškovas nutraukė Sutartį ne dėl ieškinyje deklaruotų priežasčių, o dėl to, jog pervertino savo finansines galimybes ir negavo pageidauto finansavimo žemės sklypo ir buto įsigijimui arba tiesiog persigalvojo. Apeliantė taip pat teigia, kad ieškovas nenurodė nė vienos pagrįstos priežasties, pakankamos Sutarties nutraukimui (atsisakymui sudaryti pagrindinę sutartį). Teisėjų kolegija šiuos apeliantės argumentus atmeta, kaip nepagrįstus.

39. IÅ¡ pirmosios instancijos teisme Å¡alių duotų paaiÅ¡kinimų bei byloje pateiktų įrodymų (susiraÅ¡inėjimų) nustatyta, kad ir po atlikto turto vertinimo bei gavus namo projektÄ bei statybos leidimÄ , ieÅ¡kovas sužinojęs naujas aplinkybes, dar domėjosi tokio objekto finansavimo bei įteisinimo ir pridavimo galimybėmis. Todėl nėra pagrindo sutikti su apeliante, kad ieÅ¡kovas nutraukė sutartį be jokio pagrįsto pagrindo.

40. Kita vertus, sutiktina su pirmosios instancijos teismu, kad ieÅ¡kovas nutraukė sutartį (atsisakė sudaryti pagrindinę parduodamo objekto pirkimo-pardavimo sutartį) esant objektyvioms priežastims, t. y. tik po preliminarios sutarties pasiraÅ¡ymo, gavus Vertinimo ataskaitÄ ieÅ¡kovas sužinojo, kad namo faktinis baigtumas nėra 85 proc., kas buvo įregistruota vieÅ¡ame registre. Šį faktÄ patvirtina ir byloje atlikta nekilnojamojo turto ekspertizė bei pateikta eksperto iÅ¡vada, jog objekto baigtumas yra apie 50 proc.

Neabejotina, kad toks namo faktinis baigtumas galėjo lemti kredito įstaigų neigiamÄ požiÅ«rį į tokio objekto finansavimÄ . Taip pat ieÅ¡kovas nurodė, jog domintis kaip įvykdyti projektinį sprendinį - sujungti du vienbučius butus tambÅ«ru, paaiÅ¡kėjo daug įvairių galimų trukdžių, objektyvių galimybių bei papildomų finansinių iÅ¡teklių ateityje tokio objekto tinkamam pridavimui. Kadangi buto Nr. 2 (kaimyninio namo) baigtumas jau buvo registruotas 100 proc., tad ieÅ¡kovui bÅ«tų tekusi naÅ¡ta rÅ«pintis viso dvibučio namo pridavimu, tuo tarpu ir savojo objekto baigtumo įregistravimu.

Tai, kad dėl parduodamo objekto įregistravimo 100 proc. baigtumu ieÅ¡kovas bÅ«tų patyręs papildomų iÅ¡laidų ir sunkumų, patvirtina ir pirmosios instancijos teisme atlikta teismo ekspertizė, kurioje nurodyta, kad norint pasiekti 100 proc. buto baigtumÄ , esant 50 procentų, jo užbaigimo kaina bÅ«tų apytiksliai 100 000 Eur. Ä®vertinus nurodytÄ , teisėjų kolegija sprendžia, jog po preliminarios sutarties paaiÅ¡kėję objekto pridavimo niuansai, buvo svarbios priežastys, pateisinančios pirkėjo atsisakymÄ sudaryti pagrindinę sutartį.

Teisėjų kolegija pažymi, kad paaiÅ¡kėjęs objekto baigtumo neatitikimas Registrų centro duomenims, taip pat statybos leidime numatytiems techniniams sprendiniams, leidžia daryti iÅ¡vadÄ , kad nagrinėjamu atveju atsisakius sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, nėra pirkėjo kaltės.

41. Konstatavus, kad atsakovė (pardavėja) netinkamai atskleidė esmines ketinamo įsigyti objekto savybes, taip pat nenustačius pirkėjo kaltės dėl atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį, laikytina, kad pirmosios instancijos teismas ieÅ¡kovui iÅ¡ atsakovės pagrįstai priteisė sumokėtÄ 7 000 Eur avansÄ , remiantis preliminariosios sutarties 3.3. punktu.

42. Taip pat apeliantė nesutinka su skundžiamo sprendimo dalimi, kuria pirmosios instancijos teismas ieÅ¡kovo naudai iÅ¡ atsakovės priteisė 7 000 Eur netesybas (baudÄ ). Apeliantė nurodo, jog pirmosios instancijos teismo sprendime nėra nurodyta nė viena konkreti Sutartyje nurodyta garantija, kuriÄ atsakovė galimai pažeidė, ar kuri galimai neatitiko tikrovės. Esant tokioms aplinkybėms, nėra jokio teisinio ir faktinio pagrindo konstatuoti atsakovės padarytÄ sutarties pažeidimÄ , atitinkamai nėra jokio pagrindo atsakovės atžvilgiu taikyti sutartinę civilinę atsakomybę. Teisėjų kolegija su Å¡iais apeliantės argumentais nesutinka dėl žemiau nurodytų aplinkybių.

43. Å alių preliminariojoje sutartyje nustatyta, kad, jeigu pardavėjas ar pirkėjas pateikė klaidingus ir/ar tikrovės neatitinkančius patvirtinimus ir garantijas, bus laikoma, kad atitinkamai pardavėja ar pirkėjas nepagrįstai vengia sudaryti Pagrindinę sutartį (4.2 punktas). O jeigu bet kuri Å¡alis nepagrįstai vengia sudaryti pagrindinę sutartį, tada Å¡alis pažeidėja privalo sumokėti baudÄ , numatytÄ Å¡ioje sutartyje (sutarties 4.7 punktas).

44. Teisėjų kolegija pažymi, kad nagrinėjamu atveju negalima sutikti su apeliante, jog preliminarioji sutartis atitiko visus esminius patvirtinimus apie objektÄ . Nors preliminariojoje sutartyje nebuvo įtvirtinti tam tikri objekto neatitikimai ar trÅ«kumai, tačiau bÅ«tent Å¡ių esminių duomenų (realaus objekto baigtumo ir statybos leidime numatytų techninių sprendinių) apie nekilnojamÄ jį turtÄ iÅ¡aiÅ¡kėjimas po preliminarios sutarties sudarymo sÄ lygojo preliminariosios sutarties nutraukimÄ (atsisakymÄ sudaryti pagrindinę sutartį).

Nustačius, kad sutarties nutraukimÄ (atsisakymÄ sudaryti pagrindinę sutartį) nulėmė bÅ«tent atsakovės (jos įgalioto asmens) kaltė, t. y. pirkėjui neatskleidė visų esminių aplinkybių apie ketinamÄ Ä¯sigyti objektÄ sudarant preliminariÄ pirkimo-pardavimo sutartį, pirmosios instancijos teismas teisėtai ir pagrįstai ieÅ¡kovui iÅ¡ atsakovės priteisė 7 000 Eur sutartinių netesybų (baudÄ ). Dėl bylos procesinės baigties 45. Esant aukščiau nurodytoms aplinkybėms, apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas, priėmė teisėtÄ ir pagrįstÄ teismo sprendimÄ , dėl ko jis paliktinas nepakeistas, o apeliacinis skundas, jame nurodytais motyvais, atmestinas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

46. Dėl kitų apeliacinio skundo argumentų teisėjų kolegija nepasisako, nes jie nėra teisiÅ¡kai reikÅ¡mingi ir nedaro įtakos skundžiamo sprendimo teisėtumui ir pagrįstumui. Kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad teismo pareiga pagrįsti priimtÄ procesinį sprendimÄ neturėtų bÅ«ti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvienÄ argumentÄ . Atmesdamas apeliacinį skundÄ , apeliacinės instancijos teismas gali tiesiog pritarti žemesnės instancijos teismo priimto sprendimo motyvams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. kovo 14 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-7-38/2008, 2010 m. birželio 1 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-252/2010, 2010 m. kovo 16 d. nutartis byloje Nr. 3K-3-107/2010).

Dėl bylinėjimosi iÅ¡laidų 47. CPK 93 straipsnio 1 dalies nuostatos numato, kad Å¡aliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi iÅ¡laidas teismas priteisia iÅ¡ antrosios Å¡alies, nors Å¡i ir bÅ«tų atleista nuo bylinėjimosi iÅ¡laidų mokėjimo į valstybės biudžetÄ . Atsižvelgus į tai, kad Å¡iuo procesiniu sprendimu pirmosios instancijos teismo sprendimas paliekamas nepakeistas, atsakovė (apeliantė) neturi teisės į iÅ¡laidų atlyginimÄ . Todėl atsakovės patirtos bylinėjimosi iÅ¡laidos nepriteistinos.

48. IeÅ¡kovas pateikė įrodymus, kad už atsiliepimo į apeliacinį skundÄ parengimÄ patyrė 1 200 Eur teisinių iÅ¡laidų. Atmetus atsakovės apeliacinį skundÄ , iÅ¡ jos ieÅ¡kovo naudai priteistinos nurodytos (1 200 Eur) apeliacinės instancijos teisme patirtos bylinėjimosi iÅ¡laidos. Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, teisėjų kolegija n u t a r i a : apeliacinį skundÄ atmesti. Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. sausio 4 d. sprendimÄ palikti nepakeistÄ . Priteisti ieÅ¡kovui Ž. B., a. k. (duomenys neskelbtini) iÅ¡ atsakovės J. S., a. k. (duomenys neskelbtini), 1 200 Eur (vienÄ tÅ«kstantį du Å¡imtus eurų) bylinėjimosi iÅ¡laidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme. Å i Vilniaus apygardos teismo nutartis įsiteisėja nuo jos priėmimo dienos. Teisėjai Loreta Bujokaitė Eglė Surgailienė RÅ«ta Veniulytė-JankÅ«nienė