2e1e7269-8d74-463d-bb4d-93c7b177f336 · Kauno apygardos teismas

Civilinė byla Nr. e2A-990-886/2023

Teisminio proceso Nr. 2-69-3-09751-2021-7

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.16.11.2; 3.3.1.18.1

(S)

KAUNO APYGARDOS TEISMAS

N u t a r t i s

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2023 m. spalio 17 d.

Kaunas

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Laimos Kriaučiūnaitės (kolegijos pirmininkės ir pranešėjos), Tomo Romeikos ir Rasos Urbanavičiūtės,

teismo posėdyje apeliacine raÅ¡ytinio proceso tvarka iÅ¡nagrinėjo civilinę bylÄ pagal ieÅ¡kovo A. V. P. apeliacinį skundÄ dėl Kauno apylinkės teismo 2023 m. kovo 20 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieÅ¡kovo A. V. P. patikslintÄ ieÅ¡kinį atsakovei Kauno miesto savivaldybei, tretieji asmenys uždaroji akcinė bendrovė „Apus turtas“, BTA Insurance Company, dėl dalinio Kauno miesto savivaldybės tarybos sprendimo panaikinimo, įpareigojant sumažinti turto pardavimo kainÄ , jÄ perskaičiuojant.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

1. IeÅ¡kovas A. V. P. (toliau – ir ieÅ¡kovas, apeliantas) 2021 m. birželio 10 d. ieÅ¡kiniu (CBP-1258), patikslintu 2021 m. liepos 7 d. (DOK-87107) ir 2021 m. liepos 21 d. (DOK-93144) prašė panaikinti Kauno miesto savivaldybės tarybos 2021 m. balandžio 20 d. sprendimo Nr. T-l 76 „Dėl Kauno miesto savivaldybės bÅ«sto (duomenys neskelbtini), pardavimo“ 1 (pirmÄ ) punktÄ , kuriame nurodyta parduoti A. V. P. už 40 760,50 Eur Kauno miesto savivaldybės (toliau - Savivaldybės) bÅ«stÄ â€“ 49,69 kv. m bendrojo ploto butÄ (unikalusis Nr. (duomenys neskelbtini)) su rÅ«siu, (duomenys neskelbtini), (toliau – ir ginčo butas), įpareigojant Kauno miesto savivaldybę perskaičiuoti ir sumažinti ieÅ¡kovui parduodamo ginčo buto kainÄ iÅ¡ Kauno miesto savivaldybės tarybos 2021 m. balandžio 20 d. sprendime Nr. T-176 nurodytos 40 760,50 Eur (DOK-93144); priteisti bylinėjimosi iÅ¡laidas.

2. Patikslintame ieÅ¡kinyje, dublike (2021-09-14 DOK-115092) nurodė, kad ginčo butas nuosavybės teise priklauso Kauno miesto savivaldybei, ieÅ¡kovas yra jo nuomininkas ir nepertraukiamai nuomojo nuo 1999 metų. IeÅ¡kovo advokatas pateikė Kauno miesto savivaldybės administracijos Nekilnojamojo turto skyriui praÅ¡ymÄ parduoti ginčo butÄ ieÅ¡kovui, iÅ¡ naujo butÄ Ä¯kainoti, nustatyti buto nusidėvėjimÄ . Kauno miesto savivaldybės taryba sprendimu Nr. T-l 76, be kita ko, nusprendė parduoti ieÅ¡kovui ginčo butÄ už 40 760,50 Eur. IeÅ¡kovo teigimu, atsakovei buto turto vertinimo ataskaitÄ pateikusi turto vertintojų įmonė UAB „APUS turtas“ neatsižvelgė į buto, namo nusidėvėjimÄ , į buto ir namo pagerinimus, kurie buvo atlikti ieÅ¡kovo asmeninėmis lėšomis. Valstybės įmonės (toliau – ir VÄ®) „Registrų centro“ vidutinės rinkos paieÅ¡kos pagal unikalų numerį paieÅ¡kos sistemoje ginčo buto kaina nurodoma 38 400 Eur. IeÅ¡kovo teigimu, bÅ«tent nuo 38 400 Eur sumos atsakovė turėjo mažinti buto kainÄ , atsižvelgiant į atliktus ginčo buto ir namo pagerinimus, nusidėvėjimÄ , bÅ«klę, statybos metus, konstruktyvo medžiagÄ , aukÅ¡tÄ , plotÄ ir kt., tačiau to nepadarė. Adekvati buto pardavimo kaina turėtų bÅ«ti daugiausiai 20 000 Eur.

3. Atsakovė Kauno miesto savivaldybė (toliau – ir atsakovė) 2021 m. rugsėjo 7 d. atsiliepimu į patikslintÄ ieÅ¡kinį (DOK-111897) prašė patikslintÄ ieÅ¡kinį atmesti.

4. Atsiliepime į patikslintÄ ieÅ¡kinį, triplike (2021-10-01 DOK-124030) nurodė, kad ieÅ¡kovas 2010, 2015, 2016 metais teikė praÅ¡ymus dėl ginčo buto privatizavimo. Kauno miesto savivaldybės taryba 2017 m. liepos 11 d. sprendimu Nr. T-494 nusprendė parduoti ieÅ¡kovui ginčo butÄ , tačiau, ieÅ¡kovas tolesnių veiksmų neatliko. UAB „Apus turtas“ 2021 m. vasario 11 d. nustatė buto vertę – 40 700 Eur. IeÅ¡kovas neginčijo Å¡ios ataskaitos ir neinicijavo jos įvertinimo. Nėra teisinio pagrindo teigti, kad ginčo buto rinkos vertė nustatyta neteisingai. Byloje nėra duomenų, jog ieÅ¡kovui buvo iÅ¡duotas Savivaldybės tarybos ar jos įgalioto asmens leidimas pertvarkyti ginčo butÄ , atliekant kapitalinį remontÄ ar rekonstrukcijÄ , o paprastojo remonto darbai negali bÅ«ti vertinami kaip investicija, mažinanti parduodamo buto vertę. IeÅ¡kovas neteikė praÅ¡ymo įvertinti investicijų dydį, neteikė įrodymų, kurie leistų nustatyti remontuojamo bÅ«sto bÅ«klę iki jo pagerinimo, atliktų remonto darbų pobÅ«dį, jų apimtį ir vertę, iÅ¡ kurių atsakovė, prieÅ¡ priimdama ginčijamÄ sprendimÄ , bÅ«tų galėjusi spręsti apie poreikį nustatyti ir vertinti ieÅ¡kovo galimas investicijas. Sudarydamas nuomos sutartį, ieÅ¡kovas įsipareigojo savo lėšomis atlikti einamÄ jį nuomojamų gyvenamųjų patalpų remontÄ . Atliktų remonto darbų iÅ¡laidas ieÅ¡kovas nepagrįstai praÅ¡o laikyti ginčo buto vertę mažinančiomis iÅ¡laidomis, nes bendrija neturėjo apmokestinti ieÅ¡kovo, kaip ginčo buto nuomininko, o turėjo pateikti sÄ skaitas ginčo buto savininkui.

5. Trečiasis asmuo UAB „Apus turtas“ 2022 m. gegužės 3 d. atsiliepimu į patikslintÄ ieÅ¡kinį (DOK-58426) prašė jį atmesti, priteisti bylinėjimosi iÅ¡laidas.

6. Atsiliepime į patikslintÄ ieÅ¡kinį nurodė, kad turto vertinimo ataskaita ir joje nurodyta iÅ¡vada dėl turto rinkos vertės nėra ir negali bÅ«ti sutapatinta su VÄ® „Registrų centras“ atliktomis turto, apibrėžto tik tam tikrais rÅ«Å¡iniais požymiais, vertinimo procedÅ«romis ir nustatyta daikto vidutine rinkos verte. Turto vertintojas UAB „Apus turtas“ neturėjo užduoties ir apskritai negalėjo nustatyti, todėl ir nenustatinėjo jokių ieÅ¡kovo galimai padarytų investicijų į minėtÄ daiktÄ ar daugiabutį gyvenamÄ jį namÄ , kuriame Å¡is daiktas yra.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

7. Kauno apylinkės teismas 2023 m. kovo 20 d. sprendimu ieškinį atmetė, priteisė iš ieškovo trečiajam asmeniui UAB „Apus turtas“ 1 468,20 Eur bylinėjimosi išlaidų.

8. Teismas vertino, kad ieÅ¡kovo nurodomi buto pagerinimo darbai yra priskirtini einamajam remontui, kurį ieÅ¡kovas įsipareigojo atlikti nuomos sutartimi. IeÅ¡kovas nepateikė įrodymų, patvirtinančių, kad atliko kapitalinio remonto ar rekonstrukcijos darbus, ar kad buvo gavęs atsakovės leidimÄ tokius darbus atlikti. Sprendžiant dėl ieÅ¡kovo sumokėtų lėšų DNSB (duomenys neskelbtini) teismas pažymėjo, kad atsakovė 2021 metais kaip ginčo buto savininkė sumokėjo pagal bendrijos pateiktas sÄ skaitas už namo administravimÄ , techninę priežiÅ«rÄ ir kaupiamÄ sias lėšas, kurias ieÅ¡kovas sumokėjo laikotarpiu nuo 2016 m. sausio 1 d. iki 2021 m. balandžio 30 d. Kadangi pareiga iÅ¡laikyti turtÄ tenka turto savininkui, teismas laikė, kad atsakovė pagrįstai mokėjo DNSB (duomenys neskelbtini) už namo administravimÄ , techninę priežiÅ«rÄ ir kaupiamÄ sias lėšas, todėl atmetė kaip nepagrįstÄ ieÅ¡kovo argumentÄ , kad tai jis mokėjo DNSB (duomenys neskelbtini) ir taip pagerino namo bÅ«klę, o atsakovė turtu nesirÅ«pino.

9. Remiantis teismo eksperto iÅ¡vadomis, kuris nustatė, kad ieÅ¡kovo apmokėti/atlikti pagerinimai iÅ¡ esmės nepadidino buto rinkos vertės (padidino 0,8 proc.), teismas atmetė kaip nepagrįstus ieÅ¡kovo argumentus, kad buto kaina turi bÅ«ti mažinama įvertinus jo investicijas į šį nekilnojamÄ jį turtÄ .

10. VÄ® Registrų centro duomenys, kuriais remiasi ieÅ¡kovas, yra masinio vertinimo, kai vertinama ne nuosavybės teisės perleidimo tikslu, o apmokestinamÄ nekilnojamÄ jį turtÄ . Be to, Å¡is vertinimas atliekamas neatsižvelgus į individualiÄ buto bÅ«klę ir neatlikus vertinimo natÅ«roje, todėl vien VÄ® Registrų centre nurodoma mažesnė turto vertė savaime nereiÅ¡kia, kad atsakovės nustatyta ginčo buto kaina neatitinka rinkos vertės.

11. Teismo ekspertas nustatė, jog ginčo buto rinkos vertė iÅ¡ esmės yra artima nustatytai trečiojo asmens (40 700 Eur), t. y. 3 700 Eur mažesnė, nei ieÅ¡kovo ginčijamame Kauno miesto savivaldybės tarybos 2021 m. balandžio 20 d. sprendime Nr. T-l 76 „Dėl Kauno miesto savivaldybės bÅ«sto (duomenys neskelbtini), pardavimo“. Teismas vertino, kad trečiojo asmens nustatyta turto vertė ir eksperto nustatyta turto vertė skiriasi nežymiai. IÅ¡ trečiojo asmens atstovės paaiÅ¡kinimų darė iÅ¡vadÄ , kad turto verčių skirtumÄ lėmė skirtingų lyginamųjų objektų parinkimas ir ekspertui sumažinus turto vertę 6 procentais. Ekspertas analogų bÅ«klę kaip vidutiniÅ¡kÄ nustatė ne faktiniais duomenimis, o darydamas prielaidÄ , kas iÅ¡ esmės reiÅ¡kia, kad prielaidai nepasitvirtinus buto kaina galėtų bÅ«ti didesnė 6 procentais. Teismas vertino, kad turto verčių skirtumas nėra toks akivaizdžiai didelis, kad ekspertizės aktu bÅ«tų galima paneigti trečiojo asmens turto vertinimo tinkamumÄ ir teisingumÄ . Be to, trečiojo asmens atstovės paaiÅ¡kinimai dėl byloje nustatytų ginčo turto verčių skirtumo yra suprantami, aiÅ¡kÅ«s ir logiÅ¡ki.

12. Atsižvelgiant į aukščiau nurodytus argumentus, įvertinęs byloje pateiktus įrodymus, bylos šalių ir jų atstovų paaiškinimus, trečiojo asmens ir jo atstovės paaiškinimus, teismas sprendė, kad trečiasis asmuo UAB „Apus turtas“ ginčo buto vertę nustatė tinkamai, o ieškovas leistinomis įrodinėjimo priemonėmis neįrodė, kad buto pardavimo kaina turėtų būti mažesnė.

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimų į apeliacinį skundÄ argumentai

13. IeÅ¡kovas apeliaciniu skundu (2023-03-29 DOK-39485) praÅ¡o panaikinti Kauno apylinkės teismo 2023 m. kovo 20 d. sprendimÄ kaip nepagrįstÄ , ginčo butui užskaityti jo nusidėvėjimÄ ir sukauptas lėšas savivaldybės sÄ skaitoje namo kapitaliniam remontui; ginčija trečiajam asmeniui priteistas bylinėjimosi iÅ¡laidas. Apeliacinis skundas grindžiamas Å¡iais argumentais:

13.1 Turto vertintoja UAB „Apus turtas“ neatsižvelgė į ginčo buto nusidėvėjimÄ , jo pagerinimÄ , atliktÄ apelianto lėšomis. ButÄ apžiÅ«rėjo jaunos merginos, dėl savo amžiaus jos negalėjo suprasti namo nusidėvėjimo. Namas pastatytas 1987 metais, eksploatuojamas 35 metus. Kiauros sienos, nusidėvėjusios sistemos. Namui bÅ«tinas kapitalinis remontÄ , tai kainuos apie 20 000 Eur. Pagal ginčo buto nuomos sutartį savivaldybės sukauptų lėšų suma namo kapitaliniam remontui 22 519 Eur. Ginčo buto kaina gaunasi 104 719 Eur sudėjus visas iÅ¡laidas (sumas), t .y. 12 000+20 000+22 519+10 000+40 200=107 719 Eur. Pagrindinę namo kainÄ (vertę) sudaro ne namas, o jo sistemos. Pačio namo vertė yra ne daugiau kaip 25 procentai viso namo vertės.

13.2 Teisinga ginčo buto kaina yra ne daugiau kaip 20 000 Eur.

13.3 Atsakovė nesirÅ«pino ginčo butu ir namu. Savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu 2003 m. rugpjūčio 28 d. Nr.A-1215, namÄ administruoja UAB „Kauno butų Å«kis“. Ä®sakyme numatyta, kad nuomininkas savo lėšomis privalo atlikti einamÄ jį nuomojamų gyvenamųjų, pagalbinių ir bendrojo naudojimo patalpų ir jų įrenginių remontÄ . (duomenys neskelbtini) sukurta namo bendrija, kuri visus darbus atlieka namo gyventojų lėšomis. Neprivatizuoti butai mokesčius moka du kartus, už atliktus darbus ir administravimÄ bendrijai ir savivaldybei kaupiamas lėšas namo remontui ir administravimÄ . Savivaldybės sukauptų lėšų suma namo kapitaliniam remontui sudaro 22 519 Eur.

13.4 Ieškovas visus darbus daro pagal savivaldybės pateiktus dokumentus. Atsakovė nurodė melagingus argumentus.

13.5 Apeliantas pastoviai kreipiasi į atsakovę, kad bÅ«tų sudarytos sÄ lygos iÅ¡sipirkti butÄ , iÅ¡ kurio kainos bÅ«tų atskaičiuota 22 519 Eur suma, sumokėta pagal nuomos sutartį namo kapitaliniam remontui, tačiau atsakovė nesutinka. Apsaugos ir darbo ministerija ir Aplinkos ministerija pateiktuose atsakymuose nurodė, kad turi bÅ«ti įvertintas namo nusidėvėjimas, užskaityta sukauptų lėšų suma namo kapitaliniam remontui (22 519 Eur).

13.6 Pagal nuomos sutartį nuo 1999 m. lapkričio 2 d. bendrijai už namo pagerinimÄ sumokėta apie 1 000 Eur, buto pagerinimui sumokėta apie 1 000 Eur, savivaldybei kaupiamųjų lėšų namo pagerinimui sumokėta 22 519 Eur.

13.7 IeÅ¡kovÄ atstovaujantis advokatas (duomenys neskelbtini) nesuteikė tinkamų paslaugų, siekiant įsigyti ginčo butÄ už mažesnę kainÄ . Pasirinko netinkamÄ atstovavimo bÅ«dÄ teisme.

13.8 Apeliantui nesuprantamas teismo sprendimas. Nesuprantama, kaip be jokių įrodymų iÅ¡ ieÅ¡kovo trečiajam asmeniui UAB „Apus turtas“ priteista 1 468,20 Eur bylinėjimosi iÅ¡laidų. Bendra teismo posėdžių trukmė apie 3 val., todėl neaiÅ¡ku, kaip turto vertintoja teisme galėjo dalyvauti 7 val. Turto vertintoja privalo turėti žinių, todėl neaiÅ¡ku, su kuo ir apie kÄ ji konsultavosi.

13.9 Apeliantas praÅ¡o priimti kartu su apeliaciniu skundu pateiktus įrodymus: Pastato eksploatavimo iÅ¡laidų ir paslaugų apmokėjimo 1999 m. lapkričio 2 d. sutartį; Kauno miesto savivaldybės administracijos Nekilnojamojo turto skyriaus atsakymÄ Ä¯ praÅ¡ymÄ Dėl savivaldybės bÅ«sto (duomenys neskelbtini) pardavimo; Kauno miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2003 m. rugpjūčio 28 d. įsakymÄ Nr.A-1215 Dėl daugiabučio namo savininkų bendrijos (duomenys neskelbtini) ((duomenys neskelbtini)) ir jos įstatų įregistravimo, identifikavimo kodo suteikimo bei pažymėjimo iÅ¡davimo; Kauno miesto savivaldybės administracijos Nekilnojamojo turto skyriaus atsakymÄ dėl savivaldybės bÅ«sto pardavimo; Kauno miesto savivaldybės tarybos 2017 m. liepos 11 d. sprendimÄ Nr. T-494 Dėl savivaldybės bÅ«sto (duomenys neskelbtini) pardavimo; Savivaldybės bÅ«sto, parduodamo pagal Lietuvos Respublikos paramos bÅ«stui įsigyti ar iÅ¡sinuomoti įstatymo 24 straipsnio 2 dalies 5 punktÄ , įkainojimo aktÄ ; VÄ® Registrų centro iÅ¡raÅ¡Ä ; Kauno miesto savivaldybės administracijos Gyvenamojo fondo administravimo skyriaus atsakymÄ dėl praÅ¡ymo; Kauno miesto savivaldybės administracijos Nekilnojamojo turto skyriaus 2021 m. birželio 21 d. raÅ¡tÄ dėl (duomenys neskelbtini); Lietuvos Respublikos aplinkos ministerijos atsakymÄ dėl kaupiamų lėšų; UAB „Kauno butų Å«kis“ praneÅ¡imÄ ; UAB „Kauno butų Å«kis“ sÄ skaitas, mokėjimo nurodymus, kvitų kopijas; apelianto sudarytÄ kaupiamųjų lėšų mokėjimo suvestinę su paaiÅ¡kinimu; 2017 m. sausi- 10 d. tarpusavio atsiskaitymų suderinimo aktÄ .

14. Atsakovė atsiliepimu į apeliacinį skundÄ (2023-05-30 DOK-67895) praÅ¡o apeliacinį skundÄ atmesti, pirmos instancijos teismo sprendimÄ palikti nepakeistÄ . Nurodomi Å¡ie argumentai:

14.1 Teismo sprendimas priimtas nepažeidžiant materialinės teisės normų, nenukrypstant nuo suformuotos teismų praktikos analogiškose bylose. Teismas tinkamai išnagrinėjo byloje esančius įrodymus ir padarė teisingas, teisės aktams neprieštaraujančias išvadas.

14.2 Nepagrįsti apelianto argumentai, kad pirmosios instancijos teismas netinkamai taikė materialinės teisės normas, reglamentuojančias turto privatizavimÄ bei jo procedÅ«ras, netinkamai nustatė reikÅ¡mingas bylai aplinkybes, nepagrįstai rėmėsi atsakovės nurodytomis bylos aplinkybėmis.

14.3 Ginčo turto vertę galėjo nustatyti tik vieÅ¡uosius pirkimus laimėjusi turto vertinimo įmonė. Vadovaujantis Kauno miesto savivaldybės administracijos ir UAB „Apus turtas“ 2019 m. rugpjūčio 21 d. Nekilnojamojo turto vertinimo paslaugų teikimo sutartimi Nr. SR-591, UAB „Apus turtas“ 2021 m. vasario 11 d. nustatė ginčo buto vertę – 40 700 Eur. Nustatant savivaldybės parduodamo bÅ«sto rinkos vertę, teisės aktai nenumato galimybės vadovautis bet kurio nekilnojamÄ jį turto vertinimÄ atlikusio vertintojo ataskaita ir nenumato galimybės atsakovei keisti vertintojų nustatytÄ turto vertę, nes tokį vertinimÄ gali atlikti tik vieÅ¡uosius pirkimus reglamentuojančiuose teisės aktuose nustatyta tvarka parinktos turto vertinimo įmonės (turto vertintojai).

14.4 Apeliantas neskundė ginčo buto vertės teismui, neinicijavo Å¡ios turto vertinimo ataskaitos įvertinimo Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnyboje prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos. Kadangi UAB „Apus turtas“ atlikta turto vertinimo ataskaita nebuvo apskųsta Lietuvos Respublikos įgaliotai atlikti turto ar verslo vertintojų ir turto ar verslo vertinimo įmonių valstybinę priežiÅ«rÄ Ä¯staigai, kaip numatyta Turto vertinimo įstatymo 26 straipsnio 2 dalyje, ataskaita atlikta vadovaujantis teisės aktų nuostatomis atrinktos įmonės, todėl pagrįstai ginčo buto rinkos vertė nėra nuginčyta.

14.5 Pirmosios instancijos teismas pagrįstai nevertino apelianto nurodytų darbų, kaip investicijos mažinančios perkamo turto vertę ir tuo vadovaujantis sumažinti ginčo buto kainÄ . Apeliantas, siekdamas, kad bÅ«tų įvertintos parduodamo turto vertę galėjusios pakeisti investicijos, tokį savo ketinimÄ turėjo iÅ¡reikÅ¡ti, teikdamas praÅ¡ymÄ pirkti savivaldybei priklausantį bÅ«stÄ . Tačiau apeliantas, teikdamas praÅ¡ymÄ , kartu su kitais šį praÅ¡ymÄ pagrindžiančiais dokumentais, neteikė praÅ¡ymo įvertinti investicijų dydį ir neteikė jokių įrodymų (kvitų, lokalinių sÄ matų, iÅ¡ankstinių sutikimų pagerinimų darbams atlikti ir pan.), kurie leistų nustatyti remontuojamo bÅ«sto bÅ«klę iki jo pagerinimo, atliktų remonto darbų pobÅ«dį (kapitalinio ar paprastojo remonto darbai), jų apimtį ir vertę, iÅ¡ kurių atsakovė, prieÅ¡ priimdama ginčijamÄ sprendimÄ , bÅ«tų galėjusi spręsti apie poreikį nustatyti ir vertinti ieÅ¡kovo galimas investicijas. Byloje nėra duomenų, kad apeliantui buvo iÅ¡duotas Savivaldybės tarybos ar jos įgalioto asmens leidimas pertvarkyti ginčo butÄ , atliekant kapitalinį remontÄ ar rekonstrukcijÄ , o paprastojo remonto darbai negali bÅ«ti vertinami kaip investicija, mažinanti parduodamo buto vertę.

14.6 Pirmosios instancijos teismas pagrįstai konstatavo, kad pateiktos sÄ skaitos patvirtina, jog apeliantas atliko paprastojo remonto darbus, ir tokie darbai negali bÅ«ti vertinami kaip investicija, mažinanti turto kainÄ . Be to, kaip teisingai akcentavo pirmosios instancijos teismas, apeliantÄ tiek CK, tiek nuomos sutartis įpareigoja atitinkamai atlikti paprastojo remonto darbus ginčo bute ir tie darbų atlikimo kaÅ¡tai nėra kompensuojami.

14.7 Apeliantas nepagrįstai praÅ¡o priimti naujus įrodymus byloje. Jo teikiami dokumentai galėjo bÅ«ti pateikti pirmosios instancijos teismui, ir jie neatskleis daugiau bylos esmės, nei atskleidė pirmosios instancijos teismas. SÄ skaitos už pirktas prekes, susiraÅ¡inėjimas su valstybinėmis institucijomis, VÄ® „Registrų centras“ iÅ¡raÅ¡ai iÅ¡ duomenų bazės nepatvirtina aplinkybių, kad apeliantas turėjo teisę privatizuoti ginčo butÄ už mažesnę sumÄ , nei nustatyta turto vertinimo ataskaitoje, o institucijos, vykdžiusios privatizavimo procedÅ«ras, nepagrįstai pažeidė apelianto teises. Dėl Å¡ios priežasties jų priėmimas neatskleis naujų bylos aplinkybių, dėl kurių pirmosios instancijos teismo sprendimas turėtų bÅ«ti keičiamas.

15. Trečiasis asmuo UAB „Apus turtas“ atsiliepimu į apeliacinį skundÄ (2023-05-30 DOK-67887) praÅ¡o apeliacinį skundÄ atmesti, pirmos instancijos teismo sprendimÄ palikti nepakeistÄ , priteisti bylinėjimosi iÅ¡laidas. Nurodomi Å¡ie argumentai:

15.1 UAB „Apus turtas“, vykdydama atsakovės Kauno miesto savivaldybės pavedimÄ ir vadovaudamasi imperatyviais teisės aktų reikalavimai, privalėjo nustatyti vertinamo turto rinkos vertę jo vertinimo dienÄ . Atsakovė neturėjo užduoties ir apskritai pagal savo kompetencijÄ , vykdomos veiklos pobÅ«dį, turto rinkos vertės nustatymui keliamus Å¡ios srities teisės aktų bei mokslo reikalavimus, negalėjo nustatinėti ir nenustatinėjo jokių ieÅ¡kovo galimai padarytų investicijų į minėtÄ daiktÄ ar daugiabutį gyvenamÄ jį namÄ , kuriame Å¡is daiktas yra. Tokio pobÅ«džio investicijas, jei jos nuomininko į nuomojamÄ nekilnojamÄ jį daiktÄ yra padarytos, nustato bei įvertina daikto pardavėjas (Å¡iuo atveju – atsakovė), kuri šį klausimÄ spręsdama privalo vadovautis Lietuvos Respublikos Paramos bÅ«stui įsigyti ar iÅ¡sinuomoti įstatymo 25 straipsnio 2 dalies 5 punkto nuostatomis, numatančiomis, jog daiktas pretendentui jį įsigyti parduodamas už rinkos vertę, tačiau kartu įvertinus ir Å¡iÄ parduodamo daikto vertę pakeitusias nuomininko investicijas, jei jos buvo padarytos.

15.2 Bylos nagrinėjimo metu ieÅ¡kovo nurodyti ginčo bute atlikti remonto darbai ar pagerinimai, remiantis ApraÅ¡o nuostatomis ir 1999 m. lapkričio 2 d. Å¡alių sudarytos Gyvenamosios patalpos valstybinio ir visuomeninio butų fondo namuose nuomos tipinės sutarties (toliau – Nuomos sutartis) nuostatomis, nevertinamos investicijomis, mažinančiomis ginčo buto pardavimo nuomininkui kainÄ .

15.3 IeÅ¡kovo turėtos iÅ¡laidos prie Å¡io gyvenamojo namo inžinerinių sistemų, bendrų patalpų, įrangos remonto, eksploatacijos ir pan. taip pat negali bÅ«ti pripažįstamos investicijomis, mažinančiomis ginčo buto pardavimo kainÄ . IÅ¡ bylos duomenų matyti, kad remiantis galiojančiu reglamentavimu, Å¡ias iÅ¡laidas turėjo apmokėti ne ginčo buto nuomininkas – ieÅ¡kovas, o turto savininkas – atsakovė Kauno miesto savivaldybė, kuri byloje pateikė 2021 m. birželio 21 d. A. V. P. adresuotÄ (ir jam faktiÅ¡kai įteiktÄ ) raÅ¡tÄ Nr. 60-6-973. Jame nurodyta, jog ieÅ¡kovo į DNSB (duomenys neskelbtini) ((duomenys neskelbtini), gyvenamajame name įsteigta DNSB) banko sÄ skaitÄ sumokėtos lėšos Å¡ios DNSB ieÅ¡kovui turi bÅ«ti grÄ Å¾intos, nes bÅ«tent Savivaldybė – buto savininkė, o ne nuomininkas turi pareigÄ apmokėti bendrojo naudojimo patalpų administratoriui už namo administravimÄ , namo techninę priežiÅ«rÄ , lifto techninę priežiÅ«rÄ ir pan., taip pat ir kaupiamÄ sias lėšas namui bei jo įrangai atnaujinti. IÅ¡ atsakovės pateiktų duomenų ir argumentų matyti, jog Kauno miesto savivaldybė su tuo sietinas iÅ¡laidas į DNSB banko sÄ skaitÄ sumokėjo, o bendrija su tuo sietinas iÅ¡ ieÅ¡kovo gautas lėšas turėjo grÄ Å¾inti ieÅ¡kovui.

15.4 Atmestini apelianto argumentai, jog UAB „Apus turtas“ netinkamai atliko buto vertinimÄ , nes „neatsižvelgė į buto ir namo nusidėvėjimÄ â€œ. UAB „Apus turtas“ ginčo buto rinkos vertę nustatė laikydamasi visų bÅ«tinų reikalavimų, keliamų nekilnojamojo turto vertinimo sričiai, prieÅ¡ vertindama turtÄ , jį apžiÅ«rėjo, atliko kitus bÅ«tinus veiksmus, numatytus Turto ir verslo vertinimo metodikoje (2012-04-27 Lietuvos Respublikos finansų ministro įsakymas Nr. 1K-159, toliau – ir Metodika). Parinkdamas bei taikydamas minėtas pataisas, turto vertintojas kaip tik ir sprendė tuos klausimus, kuriuos kelia ieÅ¡kovas, t.y. sietinus su ginčo buto fizine bÅ«kle, konstruktyvu ir kt.

15.5 Ekspertizės akte Nr. RE22-029 nurodyta ginčo buto rinkos vertė – 37 000 Eur. Trečiojo asmens vertinimu, ekspertas nepagrįstai sumažino nustatytinÄ ginčo buto rinkos vertę, nes nesilaikė tam tikrų taisyklių bei reikalavimų. Ekspertas nesilaikė Metodikos 62.2 punkto taisyklės, beveik visus sandorius lyginimui pasirinko iÅ¡ mažiausių verčių diapazono, tai tuo nepagrįstai „sumažino“ vertinamo ginčo buto rinkos vertę – galutinį vertinimo rezultatÄ . Ekspertas netinkamai nustatė vertinamo turto ir lyginamųjų objektų skirtumus, toks pasirinkimas taip pat turėjo esminės reikÅ¡mės galutiniam vertinimo rezultatui. Ekspertas vertinamam turtui pritaikė bÅ«klės pataisos koeficientÄ 6 proc., jÄ taikė skaičiavimuose, Å¡iuo dydžiu ginčo buto vertę umažino. Toks fizinės bÅ«klės pataisos koeficiento pagrindimas ir apskaičiavimas yra visiÅ¡kai nepagrįstas, nes ekspertas, neturėdamas jokių duomenų apie lyginamųjų objektų bÅ«klę, padarė niekuo nepagrįstÄ iÅ¡vadÄ , jog visų be iÅ¡imties lyginamųjų objektų bÅ«klė yra geresnė, nei vertinto turto, t.y „vidutinė“, o vertinto turto – „bloga“, ir tuo pagrindu neteisingai ir nepagrįstai apskaičiavo bei taikė pataisÄ , mažinančiÄ ginčo buto vertę. Ekspertas netaikė aukÅ¡to pataisos, nors privalėjo taikyti, nes ginčo butas ir 3 lyginamieji objektai yra skirtinguose daugiabučio pastato aukÅ¡tuose. Jei ekspertas nebÅ«tų padaręs Å¡ių klaidų, ginčo buto vertinimÄ atlikęs tiksliau ir pagal vertinimo srities teisės aktų, Å¡ios srities mokslo reikalavimus, tai jo nustatyta ginčo buto rinkos vertė bÅ«tų visiÅ¡kai artima UAB „Apus turtas“ nustatytai ginčo buto rinkos vertei.

15.6 Duomenys apie suteiktų teisinių paslaugų pobÅ«dį, apimtį yra byloje. Advokatės suteiktų teisinių paslaugų vertė, atsižvelgiant į jų apimtį (parengti atsiliepimas į patikslintÄ ieÅ¡kinį, praÅ¡ymai ir atsiliepimai į ieÅ¡kovo praÅ¡ymus, dalyvauta teismo posėdžiuose, kt.), civilinės bylos sudėtingumÄ (nagrinėti klausimai, sietini ir su specialių žinių reikalingumu, taikymu), bylos dalyvių procesinį elgesį, visiÅ¡kai atitinka Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 ir Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu „Dėl Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamÄ pagalbÄ maksimalaus dydžio patvirtinimo” nurodytus dydžius (CPK 98 straipsnio 2 dalis).

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

16. Apeliacinės instancijos teismas bylÄ nagrinėja neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų. Taip pat apeliacinės instancijos teismas, neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo motyvus bei reikalavimus, ex officio patikrina, ar nėra Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 329 straipsnio 2 ir 3 dalyse nurodytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų. Absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų apeliacinės instancijos teismas nenustatė.

Dėl naujų rašytinių įrodymų priėmimo

17. Apeliantas praÅ¡o priimti kartu su apeliaciniu skundu pateiktus įrodymus: Pastato eksploatavimo iÅ¡laidų ir paslaugų apmokėjimo 1999 m. lapkričio 2 d. sutartį; Kauno miesto savivaldybės administracijos Nekilnojamojo turto skyriaus atsakymÄ Nr. 60-6-451 į praÅ¡ymÄ Dėl savivaldybės bÅ«sto (duomenys neskelbtini) pardavimo; Kauno miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2003 m. rugpjūčio 28 d. įsakymÄ Nr.A-1215 Dėl daugiabučio namo savininkų bendrijos (duomenys neskelbtini) ((duomenys neskelbtini)) ir jos įstatų įregistravimo; Kauno miesto savivaldybės administracijos Nekilnojamojo turto skyriaus atsakymÄ dėl savivaldybės bÅ«sto pardavimo Nr.60-6-633; Kauno miesto savivaldybės tarybos 2017 m. liepos 11 d. sprendimÄ Nr. T-494 Dėl savivaldybės bÅ«sto (duomenys neskelbtini) pardavimo; Savivaldybės bÅ«sto, parduodamo pagal Lietuvos Respublikos paramos bÅ«stui įsigyti ar iÅ¡sinuomoti įstatymo 24 straipsnio 2 dalies 5 punktÄ , įkainojimo aktÄ ; VÄ® Registrų centro iÅ¡raÅ¡Ä ; Kauno miesto savivaldybės administracijos Gyvenamojo fondo administravimo skyriaus atsakymÄ dėl praÅ¡ymo; Kauno miesto savivaldybės administracijos Nekilnojamojo turto skyriaus 2021 m. birželio 21 d. raÅ¡tÄ Nr.60-6-973 dėl (duomenys neskelbtini); Lietuvos Respublikos aplinkos ministerijos atsakymÄ dėl kaupiamų lėšų; UAB „Kauno butų Å«kis“ praneÅ¡imÄ ; UAB „Kauno butų Å«kis“ sÄ skaitas, mokėjimo nurodymus, kvitų kopijas; apelianto sudarytÄ kaupiamųjų lėšų mokėjimo suvestinę su paaiÅ¡kinimu; 2017 m. sausio 10 d. tarpusavio atsiskaitymų suderinimo aktÄ . Å iais įrodymais apeliantas grindžia apeliacinio skundo argumentus, kad buto kaina turėjo bÅ«ti sumažinta, įvertinus apelianto lėšomis atliktus buto pagerinimus ir Kauno miesto savivaldybei sumokėtas kaupiamÄ sias lėšas namo pagerinimui.

18. Pagal CPK 314 straipsnį apeliacinės instancijos teismas atsisako priimti naujus įrodymus, kurie galėjo bÅ«ti pateikti pirmosios instancijos teisme, iÅ¡skyrus atvejus, kai pirmosios instancijos teismas nepagrįstai juos atsisakė priimti ar kai Å¡ių įrodymų pateikimo bÅ«tinybė iÅ¡kilo vėliau. Todėl asmuo, siekdamas pasinaudoti tokia iÅ¡imtimi, apeliacinės instancijos teismui turi pateikti ir atitinkamÄ praÅ¡ymÄ Â dėl naujų įrodymų priėmimo, ir pagrįsti šį praÅ¡ymÄ svariais argumentais, dėl ko jam taikytina nurodyta iÅ¡imtis iÅ¡ bendrosios taisyklės.

19. Kauno miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2003 m. rugpjūčio 28 d. įsakymas Nr.A-1215 Dėl daugiabučio namo savininkų bendrijos (duomenys neskelbtini) ((duomenys neskelbtini)) ir jos įstatų įregistravimo, identifikavimo kodo suteikimo bei pažymėjimo iÅ¡davimo pateiktas su ieÅ¡kiniu CBP-12358 priedas Nr.28; Mokėjimo dokumentas Nr.505653 dėl pradinio įnaÅ¡o už perkamÄ ginčo butÄ pateiktas su ieÅ¡kiniu (CBP-12358 priedas Nr.5); Kauno miesto savivaldybės administracijos Nekilnojamojo turto skyriaus atsakymas Nr.60-6-633 dėl savivaldybės bÅ«sto pardavimo pateiktas su ieÅ¡kiniu (CBP-12358 priedas Nr.7); Kauno miesto savivaldybės tarybos 2017 m. liepos 11 d. sprendimas Nr. T-494 Dėl savivaldybės bÅ«sto (duomenys neskelbtini) pardavimo pateiktas byloje (e. b. 2 t. 95 l.); Savivaldybės bÅ«sto, parduodamo pagal Lietuvos Respublikos paramos bÅ«stui įsigyti ar iÅ¡sinuomoti įstatymo 24 straipsnio 2 dalies 5 punktÄ , įkainojimo aktas pateiktas byloje (e. b. 2 t. 96 l.); Kauno miesto savivaldybės administracijos Nekilnojamojo turto skyriaus atsakymas Nr. 60-6-451 į praÅ¡ymÄ Dėl savivaldybės bÅ«sto (duomenys neskelbtini) pardavimo yra byloje (e. b. 2 t. 125-126 l.); Kauno miesto savivaldybės administracijos Nekilnojamojo turto skyriaus 2021 m. birželio 21 d. raÅ¡tas Nr.60-6-973 dėl (duomenys neskelbtini) yra byloje (e. b. 2 t. 106 l.); Kauno miesto savivaldybės administracijos Gyvenamojo fondo administravimo skyriaus atsakymas dėl praÅ¡ymo yra byloje (e. b. 3 t. 160 l.). Atsižvelgiant į tai, kad nurodyti dokumentai jau yra byloje, teisėjų kolegija juos atsisako priimti.

20. Apeliantas nepagrindė kitų dokumentų pateikimo būtinybės ir nenurodė priežasčių, dėl kurių šių dokumentų nepateikė ar negalėjo pateikti pirmosios insancijos teismui, todėl juos priimti atsisakoma.

Dėl bylos nagrinėjimo žodinio proceso tvarka

21. CPK 321 straipsnio 1 dalis nustato, kad apeliacinis skundas nagrinėjamas raÅ¡ytinio proceso tvarka, iÅ¡skyrus CPK straipsnyje nurodytas iÅ¡imtis. CPK 322 straipsnis nustato, kad apeliacinis skundas nagrinėjamas žodinio proceso tvarka, jeigu bylÄ nagrinėjantis teismas pripažįsta, kad žodinis nagrinėjimas bÅ«tinas. Dalyvaujantys byloje asmenys apeliaciniame skunde, atsiliepime į apeliacinį skundÄ arba pareiÅ¡kime dėl prisidėjimo prie apeliacinio skundo gali pateikti motyvuotÄ praÅ¡ymÄ nagrinėti skundÄ Å¾odinio proceso tvarka, tačiau Å¡is praÅ¡ymas teismui nėra privalomas. Toks teisinis reguliavimas reiÅ¡kia, kad įstatymu nustatyta teismo diskrecijos teisė tiek savo, tiek Å¡alių iniciatyva nuspręsti dėl bylos nagrinėjimo žodinio proceso tvarka, tačiau Å¡i teisė ribojama, nurodant, kad toks sprendimas galimas iÅ¡imtiniais atvejais.

22. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje nurodoma, kad Å¡alys, teikdamos praÅ¡ymÄ nagrinėti bylÄ Å¾odinio proceso tvarka, turi jį pagrįsti, nurodydamos iÅ¡imtines aplinkybes (pavyzdžiui, bÅ«tina apklausti specialistÄ , ekspertÄ , liudytojus ir pan.), dėl kurių bÅ«tinas žodinis bylos nagrinėjimas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. lapkričio 15 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-471/2012).

23. Apeliantas, pateikęs praÅ¡ymÄ nagrinėti bylÄ Å¾odinio proceso tvarka, nenurodė pagrindų, dėl kurių bÅ«tinas žodinis nagrinėjimas. Teisėjų kolegija, įvertinusi tai, jog byla pirmosios instancijos teisme buvo nagrinėjama žodinio proceso tvarka ir teismo posėdžiuose ieÅ¡kovas dalyvavo, jam buvo suteikta teisė pasisakyti, visos bylos aplinkybės įrodinėjamos raÅ¡ytiniais įrodymais, Å¡alys pateikė iÅ¡samius raÅ¡ytinius paaiÅ¡kinimus procesiniuose dokumentuose, pirmosios instancijos teisme apeliantÄ atstovavo advokatas, apeliantas nepraÅ¡o apklausti naujų liudytojų, praÅ¡ymo netenkina.

Dėl ginčo esmės

24. Nagrinėjamos bylos apeliacijos dalykas – pirmosios instancijos teismo sprendimo, kuriuo atmestas ieškovo ieškinys dėl atsakovės nustatytos ieškovo siekiamo įsigyti buto kainos sumažinimo, teisėtumo ir pagrįstumo patikrinimas.

25. Byloje nėra ginčo, kad apeliantas gali Paramos įstatymo 25 straipsnio 2 dalies 5 punkto pagrindu įsigyti ginčo butÄ , tačiau ginčas kilo dėl ginčo buto vertės.

Dėl byloje nustatytų faktinių aplinkybių

26. Ginčo butas, (duomenys neskelbtini), nuosavybės teise priklauso atsakovei (e. b. 2 t. 56-57 l.).

27. Kauno miesto savivaldybės turto valdymo skyrius 1999 m. spalio 6 d. išd avė gyvenamosios patalpos orderį Nr. 6, jame nurodyta, kad vadovaujantis mero 1999 m. spalio 6 d. potvarkiu Nr. 283 suteikiama teisė pagrindiniam nuomininkui A. V. P. ir jo 3 asmenų šeimai apsigyventi 2 kambarių 49,77 kv. metrų bendrojo (naudingojo) ploto gyvenamojoje patalpoje, esančioje (duomenys neskelbtini) (CBP-12358 priedas Nr. 1). Gyvenamosios patalpos valstybinio ir visuomeninio butų fondo1999 m. lapkričio 2 d. nuomos sutartimi ginčo butas išnuomotas apeliantui (CBP-12358 priedas Nr. 27).

28. Atsakovė ir trečasis asmuo UAB „Apus turtas“, remdamiesi Kaunmo miesto savivaldybės administracijos VieÅ¡ojo pirkimo komisijos 2019 m. rugpjūčio 7 d. posėdžio protokolu, 2019 m. rugpjūčio 21 d. sudarė Nekilnojamojo turto vertinimo paslaugų teikimo sutartį Nr. SR-591 (e. b. 2 t. 7-14 l.). Å ios sutarties pagrindu atsakovė trečiajam asmeniui pateikė 2021 m. vasario 1 d. techninę užduotį – atlikti ginčo buto, adresu (duomenys neskelbtini), vertinimÄ (e. b. 2 t. 19-20 l.).

29. Trečiasis asmuo UAB „Apus turtas“ atliko ginčo buto vertinimÄ , parengė Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitÄ Nr. 21/127 NT, kurioje turto vertinimo dienÄ , 2021 m. vasario 11 d., ginčo buto rinkos vertė nustatyta – 40 700 Eur (e. b. 2 t. 21-51 l.). Atsakovė ginčo bÅ«sto kainÄ nustatė, remdamasi Å¡iuo vertinimu.

30. Kauno miesto savivaldybės taryba 2021 m. balandžio 20 d. Sprendimu Nr. T-176 „Dėl Kauno miesto savivaldybės bÅ«sto (duomenys neskelbtini), pardavimo“ nusprendė parduoti ieÅ¡kovui ginčo butÄ už 40 760,50 Eur (e. b. 1 t. 94 l.).

31. IeÅ¡kovui nesutinkant su nustatyta kaina, teismas paskyrė turto vertės nustatymo ekspertizę, kuriÄ atlikus, teismo ekspertas nustatė, jog buto vidutinė rinkos kaina 2021 m. vasario 11 d. buvo 37 000 Eur (e. b. 4 t. 56-59, 76-100 l.).

Dėl turto vertintojo pareigos atliekant ginčo objekto vertinimÄ atsižvelgti į namo nusidėvėjimÄ , ginčo buto pagerinimÄ

32. Apeliantas teigia, kad turto vertintoja UAB „Apus turtas“ neatsižvelgė į ginčo buto nusidėvėjimÄ , jo pagerinimÄ , kuris buvo atliktas apelianto lėšomis. Apeliacinės instancijos teismas neturi pagrindo sutikti su nurodomu argumentu.

33. Savivaldybės bÅ«sto ir pagalbinio Å«kio paskirties pastatų pardavimo atvejus, jų vertės ir kainos nustatymÄ , sandorių sudarymo, atsiskaitymo už parduotus bÅ«stus ir Å«kinius pastatus tvarkÄ ir lėšų panaudojimÄ nuo 2015 m. sausio 1 d. reglamentuoja Lietuvos Respublikos paramos bÅ«stui įsigyti ar iÅ¡sinuomoti įstatymas ir Kauno miesto savivaldybės bÅ«sto ir pagalbinio Å«kio paskirties pastatų pardavimo tvarkos apraÅ¡as, patvirtintas Kauno miesto savivaldybės tarybos 2015 m. liepos 21 d. sprendimu Nr. T-421 „Dėl Kauno miesto savivaldybės bÅ«sto ir pagalbinio Å«kio paskirties pastatų pardavimo tvarkos apraÅ¡o patvirtinimo“ (toliau – ApraÅ¡as).

34. Paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo 26 straipsnio 1 dalyje nurodyta, jog parduodamo savivaldybės būsto ir pagalbinio ūkio paskirties pastatų vertę, vadovaudamiesi Turto ir verslo vertinimo metodika, patvirtinta vadovaujantis Lietuvos Respubilkos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymu, nustato viešuosius pirkimus reglamentuojančiuose teisės aktuose nustatyta tvarka parinktos turto vertinimo įmonės (turto vertintojai).

35. Vadovaujantis Kauno miesto savivaldybės administracijos ir UAB „Apus turtas“ 2019 m. rugpjūčio 21 d. Nekilnojamojo turto vertinimo paslaugų teikimo sutartimi Nr. SR-591, UAB „Apus turtas“ 2021 m. vasario 11 d. nustatė ginčo buto vertę – 40 700 Eur.

36. Buvo atliktas individualus turto vertinimas (Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 2 straipsnio 2 dalis), kai turto vertinimo tikslas – nuosavybės teisės perleidimas už rinkos kainÄ pagal Paramos bÅ«stui įsigyti ar iÅ¡sinuomoti įstatymo 25 straipsnio 2 dalies 5 punktÄ , o turto vertinimo atvejis – privalomasis turto vertinimas.

37. Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 23 straipsnio 1 dalyje yra numatyta, kad turto arba verslo vertinimo ataskaita laikoma teisinga, kol Priežiūros įstaiga nėra nustačiusi jos neatitikties šio įstatymo 22 straipsnyje nustatytiems reikalavimams ir (arba) kol ji nėra nuginčyta teisme. To paties straipsnio 2 dalyje yra numatyta, kad iškilę ginčai dėl turto arba verslo vertės sprendžiami šalių susitarimu arba teismo tvarka, jeigu kituose įstatymuose nenustatyta kitaip.

38. Apeliantas neskundė ginčo buto vertės teismui, taip pat neinicijavo Å¡ios turto vertinimo ataskaitos įvertinimo Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnyboje prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos. Tačiau Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 23 straipsnio nuoroda apie turto vertinimo ataskaitos ginčijimÄ Ä¯statymų nustatyta tvarka nereiÅ¡kia, kad tai gali bÅ«ti daroma tik pareiÅ¡kiant ieÅ¡kinį teisme dėl tokio akto pripažinimo negaliojančiu. IeÅ¡kovo ginčijama buto pirkimo – pardavimo kaina, kuri nustatyta remiantis trečiojo asmens UAB „Apus turtas“ atliktu nekilnojamojo turto vertinimu, nagrinėjamu atveju byloje vertintinas tik kaip įrodymas (CPK 177 straipsnio 2 dalis).

39. Apelianto nurodomos investicijos, jei jos nuomininko į nuomojamÄ nekilnojamÄ jį daiktÄ yra padarytos, jas nustato, įvertina daikto pardavėjas (Å¡iuo atveju – atsakovė), kuri šį klausimÄ spręsdama privalo vadovautis Paramos bÅ«stui įsigyti ar iÅ¡sinuomoti įstatymo 25 straipsnio 2 dalies 5 punkto nuostatomis, numatančiomis, jog daiktas pretendentui jį įsigyti parduodamas už rinkos vertę, tačiau kartu įvertinus ir Å¡iÄ parduodamo daikto vertę pakeitusias nuomininko investicijas, jei jos buvo padarytos.

40. Šie argumentai paneigia ieškovo apeliacinio skundo teiginius, jog galimai ir trečiasis asmuo UAB „Apus turtas“ ginčo buto rinkos vertės nustatymo metu turėjo (ar galėjo) spręsti dėl kokių nors ieškovo lėšomis galimai atliktų ginčo buto ar gyvenamojo namo, kuriame šis ginčo butas yra, pagerinimų, o jei tokie pagerinimai visgi būtų buvę nustatyti, tai jų dydžiu turto vertinimo procese mažinti ginčo buto rinkos vertę ar kaip kitaip į juos atsižvelgti.

Dėl atsakovės pareigos sumažinti ginčo buto pardavimo kainÄ

41. Apeliantas teigia, kad atsakovė nustatydama ginčo buto pardavimo kainÄ , turėjo įvertinti apelianto lėšomis atliktus ginčo buto pagerinimus, gyvenamojo namo nusidėvėjimÄ , iÅ¡ kainos atskaičiuoti 22 519 Eur sumÄ , kuri sumokėta pagal nuomos sutartį namo kapitaliniam remontui. Teisėjų kolegijos vertinimu, nurodomi argumentai nepaneigia pirmosios instancijos teismo sprendimo pagrįstumo.

42. Paramos bÅ«stui įsigyti ar iÅ¡sinuomoti įstatymo 25 straipsnio 2 dalies 5 punkto nuostatos turi bÅ«ti aiÅ¡kinamos ir taikomos taip, kad valstybės (savivaldybės) turto pardavimo atveju nuomininko teisėtai, turint nuomotojo leidimÄ , turėtos bÅ«tinos turto pagerinimo iÅ¡laidos jam bÅ«tų kompensuotos pagal CK 6.501 straipsnyje įtvirtintas taisykles, t. y. kai pagerintÄ turtÄ Ä¯sigyja pats pagerinimus padaręs nuomininkas, jo teisė į turto pagerinimo iÅ¡laidų atlyginimÄ iÅ¡lieka ir turi bÅ«ti ginama, tačiau tik tokiu atveju, kai Å¡ie pagerinimai buvo atlikti teisėtai – turint nuomotojo leidimÄ .

43. Kauno miesto savivaldybės bÅ«sto ir pagalbinio Å«kio paskirties pastatų pardavimo tvarkos apraÅ¡o 18 punkte numatyta, kad savivaldybės bÅ«sto ir Å«kinių pastatų, parduodamų pagal Paramos bÅ«stui įsigyti ar iÅ¡sinuomoti įstatymo 25 straipsnio 2 dalį, kaina apskaičiuojama taip: nekilnojamojo turto kaina nustatoma pagal nekilnojamojo turto rinkos vertę; įvertinamos parduodamo nekilnojamojo turto vertę pakeitusios nuomininko investicijos, t. y. nuomininko atliktas nekilnojamojo turto kapitalinis remontas ar rekonstrukcija, jei jis buvo atliktas, kaip nurodyta nuomos sutartyje ir Civiliniame kodekse. Parduodamo nekilnojamojo turto objekto vertę pakeitusias nuomininko investicijas Civiliniame kodekse nustatyta tvarka įvertina Savivaldybės administracijos direktoriaus sudaryta komisija; į nekilnojamojo turto kainÄ Ä¯skaitomos iÅ¡laidos, susijusios su parduodamo Savivaldybės bÅ«sto ir Å«kio pastatų vertės nustatymu.

44. Kauno miesto savivaldybės bÅ«sto ir pagalbinio Å«kio paskirties pastatų pardavimo tvarkos apraÅ¡o 14.5 punkte nurodyta, kokie dokumentai turi bÅ«ti pateikti, kai Savivaldybės bÅ«sto nuomininkui buvo iÅ¡duotas Savivaldybės tarybos ar jos įgalioto asmens leidimas pertvarkyti Savivaldybės bÅ«stÄ , atliekant jo kapitalinį remontÄ ar rekonstrukcijÄ â€“ Savivaldybės bÅ«sto apžiÅ«ros, atliktos iki leidimo jį pertvarkyti iÅ¡davimo, aktas (su detaliu bÅ«sto bÅ«klės įvertinimu apžiÅ«ros dienÄ ) ir bÅ«sto nuotraukos (kuriose bÅ«tų užfiksuotos individualios bÅ«sto savybės, turinčios įtakos bÅ«sto vertei, bÅ«sto vidus ir iÅ¡orė) ir kiti dokumentai, pagrindžiantys Savivaldybės bÅ«sto vertę, kuri galėjo bÅ«ti nustatyta iki Savivaldybės bÅ«sto pertvarkymo atliekant jo kapitalinį remontÄ ar rekonstrukcijÄ , nuomininko lėšomis atliktų darbų sÄ matos ir darbų priėmimo aktai.

45. Apelianto 2020 m. lapkričio 20 d. praÅ¡yme atsakovei pirkti savivaldybei nuosavybės teise priklausantį bÅ«stÄ pagal Lietuvos Respublikos paramos bÅ«stui įsigyti ar iÅ¡sinuomoti įstatymo 25 straipsnio 2 dalies 5 punktÄ nėra duomenų, kad kartu su praÅ¡ymu bÅ«tu pateikti apraÅ¡o 14.5 punkte nurodyti dokumentai (e. b. 2 t. 89 l., 3 t. 60-62 l.).

46. Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.493 straipsnio 1 dalis nustato, kad nuomininkas savo lėšomis privalo daryti einamÄ jį nuomojamo daikto remontÄ , jeigu ko kito nenustato įstatymai arba sutartis. Apeliantas 1999 m. lapkričio 2 d. nuomos sutartimi įsipareigojo ne rečiau kaip kartÄ per penkerius metus savo lėšomis daryti turimos gyvenamosios patalpos ir įrenginių remontÄ .

47. Nuomos sutarties 2.3 punkte nurodyta, jog nuomininkas įsipareigoja ne rečiau, kaip kartÄ per penkerius metus savo lėšomis daryti šį einamÄ jį turimos gyvenamosios patalpos ir jos įrenginių remontÄ : tinkuoti, baltinti, dažyti lubas ir sienas (2.3.1 punktas), dažyti langų vidinius rėmus, palanges, duris, grindis, radiatorius, vamzdžius (2.3.2 punktas), keisti langų ir durų įtaisus, įstiklinti langus (2.3.3 punktas), pertvarkyti ir remontuoti buto vidaus elektros instaliacijÄ ir jos įtaisus (2.3.4 punktas), keisti sanitarinės technikos įrenginius (klozetus, vonias, kriaukles, praustuvus, dujines, elektrines virykles, vandens Å¡ildymo kolonėles ir kt.), iÅ¡skyrus atvejus kada jie sugenda arba tampa netinkami pasibaigus normatyviniam naudojimo laikui, kai yra gauti iÅ¡ gamyklos su broku arba esti netinkamai įmontuoti (2.3.5 punktas) (CBP-12358 priedas Nr.27).

48. Apeliantas civilinės bylos nagrinėjimo metu buvo nurodęs, jog ginčo bute jo nuomos laikotarpiu buvo atlikęs Å¡iuos remonto darbus ar pagerinimus: pakeitė vienÄ ginčo buto langÄ , dujinę viryklę, vonios patalpoje perklijavo plyteles. IÅ¡ bylos duomenų matyti, jog galimai buvo keičiamos ir ginčo buto iÅ¡orės durys. Tokio pobÅ«džio iÅ¡laidos, remiantis ApraÅ¡o nuostatomis bei 1999 m. lapkričio 2 d. ieÅ¡kovo ir atsakovės sudarytos Gyvenamosios patalpos valstybinio ir visuomeninio butų fondo namuose nuomos tipinės sutarties nuostatomis, nevertinamos investicijomis, mažinančiomis ginčo buto pardavimo nuomininkui kainÄ . Be to, Ekspertizės akte Nr. RE-029 nurodyta, kad viso namo, (duomenys neskelbtini), nusidėvėjimas 2021 m. vasario 11 d. buvo 26 proc., 42 buto nusidėvėjimas – 37 proc. Ekspertas nurodė, kad pagerinimai atlikti namui nuo 1999 m. spalio 6 d. iki Å¡iol ieÅ¡kovo sÄ skaita neįtakojo buto Nr. 42 rinkos vertės, pagerinimai buto rinkos vertei yra 0,8 proc.

49. Pažymėtina ir tai, kad apeliantui Kauno miesto savivaldybės administracijos Nekilnojamojo turto skyriaus pateiktuose atsakymuose į apelianto praÅ¡ymus buvo ne kartÄ iÅ¡aiÅ¡kinta nuomojamo bÅ«sto pardavimo sÄ lygos ir tvarka (e. b. 2 t. 112 l.).

50. Taip pat Kauno miesto savivaldybės administracijos Nekilnojamojo turto skyrius 2021 m. birželio 21 d. raÅ¡tu Nr.60-6-973 apeliantÄ ir namo bendrijÄ DNSB (duomenys neskelbtini) informavo, kad savivaldybė kaip ginčo buto savininkė sumokėjo pagal bendrijos pateiktas sÄ skaitas už namo administravimÄ , techninę priežiÅ«rÄ ir kaupiamÄ sias lėšas, kurias apeliantas sumokėjo namo bendrijai laikotarpiu nuo 2016 m. sausio iki 2021 m. balandžio, ir iÅ¡aiÅ¡kino dėl Å¡ių lėšų susigrÄ Å¾inimo kreiptis į bendrijÄ (e. b. 3 t. 187 l.). Pirmosios instancijos teismas padarė teisingÄ iÅ¡vadÄ , kad atsakovė pagrįstai mokėjo namo bendrijai už namo administravimÄ , techninę priežiÅ«rÄ ir kaupiamÄ sias lėšas, todėl pagrįstai atmetė ieÅ¡kovo argumentus, kad jis mokėjo bendrijai ir taip pagerino namo bÅ«klę, o atsakovė turtu nesirÅ«pino.

51. Ä®vertinus Å¡ias aplinkybes, pirmosios instancijos teismas pagrįstai nevertino apelianto nurodytų darbų, kaip investicijos mažinančios perkamo turto vertę ir tuo remiantis sumažinti ginčo buto kainÄ . Pirmosios instancijos teismas pagrįstai konstatavo, kad pateiktos sÄ skaitos patvirtina, jog apeliantas atliko paprastojo remonto darbus ir tokie darbai negali bÅ«ti vertinami, kaip investicija mažinanti turto kainÄ . Be to, kaip teisingai akcentavo pirmosios instancijos teismas, tiek CK normos, tiek nuomos sutartis įpareigoja apeliantÄ atitinkamai atlikti paprastojo remonto darbus ginčo bute, ir tie darbų atlikimo kaÅ¡tai nėra kompensuojami.

Dėl ginčo buto kainos

52. Apeliantas teigia, kad teisinga ginčo buto kaina ne daugiau kaip 20 000 Eur. Teisėjų kolegija šį apelianto vertinimÄ laiko deklaratyviu ir nepagrįstu.

53. Trečiasis asmuo UAB „Apus turtas“ atliko ginčo buto vertinimÄ , parengė Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitÄ Nr. 21/127 NT, nustatė ginčo buto rinkos vertę turto vertinimo dienÄ , 2021 m. sausio 11 d., 40  00 Eur (e. b. 2 t. 21-51 l.). Pagal Å¡iÄ vertę atsakovė nustatė parduodamo buto kainÄ . IeÅ¡kovui nesutinkant su nustatyta kaina, teismas paskyrė turto vertinimo ekspertizę, jÄ atlikus teismo ekspertas nustatė, jog buto vidutinė rinkos kaina 2021 m. vasario 11 d. buvo 37 000 Eur (e. b. 4 t. 56-59, 76-100).

54. Teisėjų kolegija neturi pagrindo nesutikti su pirmosios instancijos teismo argumentais, kad teismo ekspertas nustatė, jog ginčo buto rinkos vertė iš esmės yra artima nustatytai trečiojo asmens (40 700 Eur), t. y. 3 700 Eur mažesnė, nei ieškovės ginčijamame Kauno miesto savivaldybės tarybos 2021 m. balandžio 20 d. sprendimo Nr. T-l 76 „Dėl Kauno miesto savivaldybės būsto (duomenys neskelbtini), pardavimo“. Taip pat teisėjų kolegija sutinka su argumentais, kuriais įvertintas susidaręs ekspertizėmis nustatytų ginčo buto kainų skirtumas, todėl jų papildomai nekartoja.

Dėl įrodymų vertinimo

55. Kasacinis teismas iÅ¡aiÅ¡kino, kad įrodymų vertinimas pagal CPK 185 straipsnį reiÅ¡kia, jog bet kokios informacijos įrodomÄ jÄ vertę nustato teismas pagal savo vidinį įsitikinimÄ , pagrįstÄ visapusiÅ¡ku ir objektyviu aplinkybių, kurios buvo įrodinėjamos proceso metu, iÅ¡nagrinėjimu, vadovaudamasis įstatymais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. sausio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-87-969/2017, 47 punktas). Teismas turi įvertinti ne tik kiekvieno įrodymo įrodomÄ jÄ reikÅ¡mę, bet ir įrodymų visetÄ , ir tik iÅ¡ įrodymų visumos daryti iÅ¡vadas apie tam tikrų įrodinėjimo dalyku konkrečioje byloje esančių faktų buvimÄ ar nebuvimÄ (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. gegužės 11 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-229-916/2017, 23 punktas).

56. Teisėjų kolegija, įvertinusi apskųsto pirmosios instancijos teismo sprendimo turinį, apeliacinio skundo argumentus, faktinius bylos duomenis, sprendžia, kad Å¡ioje byloje nėra teisinio pagrindo pripažinti, jog jÄ nagrinėjęs pirmosios instancijos teismas pažeidė procesines įrodymų vertinimo taisykles (CPK 176, 177, 178, 185 straipsniai). Nėra pagrindo teigti, jog pirmosios instancijos teismas, priimdamas skundžiamÄ sprendimÄ , nevertino ieÅ¡kovo paaiÅ¡kinimuose nurodytų aplinkybių. Apelianto argumentai buvo įvertinti bendrame kitų byloje surinktų įrodymų kontekste, o skundžiami faktai nustatyti iÅ¡samiai iÅ¡analizavus visus byloje esančius įrodymus Teisėjų kolegija nenustatė, kad teismo sprendimas bÅ«tų priimtas neįvertinus byloje surinktų įrodymų, kurie turi įtakos priimant sprendimÄ , visumos.

Dėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo pirmosios instancijos teisme

57. Apeliaciniame skunde nurodyta, kad pirmosios instancijos teismas priteisė nepagrįstai dideles bylinėjimosi išlaidas iš ieškovo trečiajam asmeniui.

58. TrečiÄ jį asmenį UAB „Apus turtas“ pirmosios instancijos teisme atstovavo advokatė I. P. (e. b. 3 t. 186 l.), patirtas teisinės pagalbos iÅ¡laidas sudaro: 960 Eur už teisines konsultacijas, atsiliepimo į ieÅ¡kinį parengimÄ , atsiliepimo į praÅ¡ymÄ parengimÄ , atstovavimÄ teisme (e. b. 4 t. 40-43 l.); 508,20 Eur už teisines konsultacijas, nuomonės dėl ekspertizės skyrimo ir klausimų ekspertizei rengimÄ , susipažinimÄ su ekspertizės aktu, rengimÄ si bylos nagrinėjimui, atstovavimÄ byloje teisme (e. b. 4 t. 128-131 l.).

59. Pagal CPK 98 straipsnio 1 dalį, Å¡aliai, kurios naudai priimtas sprendimas, teismas priteisia iÅ¡ antrosios Å¡alies iÅ¡laidas už advokato ar advokato padėjėjo, dalyvavusių nagrinėjant bylÄ , pagalbÄ , taip pat už pagalbÄ rengiant procesinius dokumentus ir teikiant konsultacijas. Å alies iÅ¡laidos, susijusios su advokato ar advokato padėjėjo pagalba, atsižvelgiant į konkrečios bylos sudėtingumÄ ir advokato ar advokato padėjėjo darbo ir laiko sÄ naudas, yra priteisiamos ne didesnės, kaip yra nustatyta teisingumo ministro kartu su Lietuvos advokatų tarybos pirmininku patvirtintose rekomendacijose dėl užmokesčio dydžio (CPK 98 straipsnio 2 dalis).

60. Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu ir Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 patvirtintos Rekomendacijos dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamÄ pagalbÄ maksimalaus dydžio (toliau – Rekomendacijos).

61. Teisėjų kolegijos vertinimu, suteiktų teisinių paslaugų vertė, atsižvelgiant į trečiojo asmens atstovės advokatės suteiktų teisinių paslaugų apimtį, visiškai atitinka Rekomendacijose nurodytus dydžius (CPK 98 straipsnio 2 dalis).

Dėl kitų apeliacinio skundo argumentų ir procesinės bylos baigties

62. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje pripažįstama, kad teismo pareiga pagrįsti priimtÄ procesinį spendimÄ neturėtų bÅ«ti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvienÄ argumentÄ (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. kovo 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-38/2008; 2010 m. birželio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-252/2010; 2010 m. kovo 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-107/2010). Nagrinėjamu atveju teisėjų kolegija sutinka su pirmosios instancijos teismo sprendime padarytomis iÅ¡vadomis ir sprendžia, kad kiti apeliacinio skundo argumentai, kurie iÅ¡ esmės jau kartojasi arba ta pati mintis apraÅ¡oma kitais sakiniais, teisiÅ¡kai nėra reikÅ¡mingi teisingam bylos iÅ¡nagrinėjimui ir byloje skundžiamo pirmosios instancijos teismo priimto teisinio rezultato neįtakoja, todėl atskirai dėl jų nepasisako.

Dėl bylinėjimosi išlaidų apeliacinės instancijos teisme

63. CPK 93 straipsnyje reglamentuojamas bylinėjimosi išlaidų paskirstymas. Vadovaujantis CPK 93 straipsniu, šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, proporcingai patenkintų ir atmestų reikalavimų daliai.

64. Netenkinus ieškovo apeliacinio skundo, jo patirtos bylinėjimosi išlaidos apeliacinės instancijos teisme nepriteisiamos.

65. Atsakovė nepateikė duomenų dėl apeliacinės instancijos teisme patirtų bylinėjimosi išlaidų.

66. Trečiasis asmuo praÅ¡o priteisti apeliacinės instancijos teisme patirtas 798,60 Eur teisinės pagalbos iÅ¡laidas už atsiliepimo į apeliacinį skundÄ parengimÄ (2023-09-19 DOK-23088).

67. Netenkinus apeliacinio skundo, trečiajam asmeniui UAB „Apus turtas“ iÅ¡ ieÅ¡kovo priteisiama 798,60 Eur teisinės pagalbos iÅ¡laidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme, kurios nevirÅ¡ija Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 kartu su Lietuvos advokatų tarybos pirmininku patvirtintose „Rekomendacijose dėl civilinėse bylose priteisiamo užmokesčio už advokato teikiamÄ teisinę pagalbÄ (paslaugas) maksimalaus dydžio“ nustatytų dydžių (CPK 98 straipsnio 2 dalis, 93 straipsnio 1 dalis).

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,

n u t a r i a :

Kauno apylinkės teismo 2023 m. kovo 20 d. sprendimÄ palikti nepakeistÄ .

Priteisti trečiajam asmeniui uždarajai akcinei bendrovei „Apus turtas“, juridinio asmens kodas 302249875, iš ieškovo A. V. P., asmens kodas (duomenys neskelbtini) 798,60 Eur (septynis šimtus devyniasdešimt aštuonis eurus ir 60 ct) bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme.

Ši Kauno apygardos teismo nutartis įsiteisėja nuo jos priėmimo dienos.

Teisėjai Laima Kriaučiūnaitė

Tomas Romeika

Rasa Urbanavičiūtė