200b751c-e393-4809-858d-40efc22d4d8a · Vilniaus apygardos teismas

Civilinė byla Nr. 2A-1218-881/2015Teisminio proceso Nr. 2-68-3-07386-2014-0 Procesinio sprendimo kategorija: 2.5.8.11.1.; 2.5.16.1.; 2.5.16.5. (S) VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS N U T A R T I SLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU 2015 m. rugsėjo 28 d.       Vilnius Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iÅ¡ teisėjų Andrutės Kalinauskienės, Vilijos Mikuckienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja) ir Antano Rudzinsko, raÅ¡ytinio proceso tvarka iÅ¡nagrinėjo civilinę bylÄ pagal ieÅ¡kovo UAB „Vidmil“ apeliacinį skundÄ dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2014 m. birželio 20 d. sprendimo, priimto civilinėje byloje Nr. 2-14436-235/2014 pagal ieÅ¡kovo UAB „Vidmil“ ieÅ¡kinį atsakovui UAB „MG Valda“ dėl patalpų nuomos sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu bei iÅ¡laidų atlyginimo, trečiasis asmuo UAB „PPP Invest“.Teisėjų kolegija, iÅ¡nagrinėjusi bylÄ , n u s t a t ė :                                 I.

Ginčo esmė   IeÅ¡kovas UAB „Vidmil“ ieÅ¡kiniu kreipėsi į teismÄ , praÅ¡ydamas pripažinti neteisėtu 2014 m. vasario 19 d. atsakovo UAB „MG Valda“ vienaÅ¡aliÅ¡kÄ patalpų nuomos sutarties nutraukimÄ , pripažinti negaliojančiu nuomos sutarties 6.2.9 punktÄ , priteisti iÅ¡ atsakovo 60 000 Lt iÅ¡nuomotų patalpų kapitalinio remonto bei rekonstrukcijos iÅ¡laidų, 6 proc. metinių procesinių palÅ«kanų ir bylinėjimosi iÅ¡laidas. Nurodė, kad 2012 m. gegužės 23 d. su atsakovu sudarė Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį.

Nuomojamos patalpos buvo nesuremontuotos, ieÅ¡kovas savo lėšomis atliko patalpų kapitalinį remontÄ už 173 015 Lt sumÄ ir tikėjosi, kad patalpų kapitalinio remonto iÅ¡laidos bus įskaitytos, mažinant mokėtinas pinigų sumas už patalpų nuomÄ . Pastaruoju metu dėl sumažėjusios apyvartos ieÅ¡kovas ne iÅ¡ karto pervesdavo pinigus už patalpų nuomÄ . 2014 m. vasario 12 d. ieÅ¡kovas gavo atsakovo praneÅ¡imÄ , kuriame nurodyta, kad tarp Å¡alių sudaryta nuomos sutartis nutraukiama per 5 dienas, t. y. nuo 2014 m. vasario 19 d., dėl netinkamai vykdomų atsiskaitymo prievolių.

Sutarties nutraukimas pažeidžia nuomos sutartį, ieÅ¡kovo teisėtus interesus ir lÅ«kesčius. Be to, sutarties 6.2.9 punkte nurodoma, kad patalpose įrengtus prietaisus, sistemas ir kt. įrangÄ , taip pat patalpų pagerinimus, kurie negali bÅ«ti atskirti be žalos patalpoms, ir kuriuos nuomotojas sutinka perimti, nuomininkas Å¡ios sutarties pagrindu perleidžia nuomotojo nuosavybėn už bendrÄ 1 Lt sumÄ . IeÅ¡kovo nuomone, sutarties 6.2.9 punktas prieÅ¡tarauja imperatyvioms teisės normoms. Nuomos sutarties redakcijÄ pasiÅ«lė atsakovas, todėl sutartis suteikė jam nepagrįstÄ pranaÅ¡umÄ prieÅ¡ ieÅ¡kovÄ ; atsakovas, nutraukdamas sutartį, neketino atlyginti ieÅ¡kovo patirtų nuostolių atliekant patalpų kapitalinį remontÄ .

IeÅ¡kovo nuomone, atsakovas nutraukė nuomos sutartį dėl neesminių sutarties pažeidimų.            II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė Vilniaus miesto apylinkės teismas 2014 m. birželio 20 d. sprendimu ieÅ¡kinį atmetė.Teismas nesutiko su ieÅ¡kovo aiÅ¡kinimu, kad nuomos sutarties 11.3.3 punktas, numatantis vienaÅ¡aliÅ¡kÄ sutarties nutraukimÄ nuomotojo iniciatyva įspėjus nuomininkÄ prieÅ¡ 5 darbo dienas, negalioja atvejams, kai nuomininkas pažeidžia mokėjimų tvarkÄ .

Toks aiÅ¡kinimas, anot teismo, yra nepagrįstas, kadangi 11.3.3 ir 11.3.5 punktai yra skirti tam, kad bÅ«tų įvardyti ypatingai Å¡alims svarbÅ«s (esminiai) atvejai, kuomet galimas greitas, vienaÅ¡alis sutarties nutraukimas, apie tai kitÄ Å¡alį įspėjant prieÅ¡ 5 darbo dienas iki nutraukimo. Sutarties 11.3.3 punkte yra nustatyta taisyklė dėl vienaÅ¡alio sutarties nutraukimo, nurodanti, kad sutartis vienaÅ¡aliÅ¡kai nutraukiama nuomotojo iniciatyva, prieÅ¡ 5 darbo dienas iki numatomo sutarties nutraukimo raÅ¡tu įspėjus nuomininkÄ , iÅ¡vardinant 4 greito sutarties nutraukimo atvejus.

Trys iÅ¡ jų, t. y., nurodytieji i), ii), ir iv) papunkčiuose, susiję su momentiniais nuomininko galimais padaryti pažeidimais, kurie gali bÅ«ti paÅ¡alinti, ir vienas, t. y. nurodytas iii) papunktyje, susijęs su pažeidimais, kurie rodo tam tikrÄ per tam tikrÄ laikÄ susidariusiÄ padėtį ar Nuomininko bÅ«senÄ , kurie laikomi kaip tam tikri faktai apibÅ«dinantys situacijÄ . Å iuo atveju 11.3.3 punkte, skliausteliuose, yra numatyta sÄ lyga, kad esant pažeidimams numatytiems i), ii), ir iv) papunkčiuose prieÅ¡ nutraukiant sutartį turi bÅ«ti pateiktas pareikalavimas per protingÄ terminÄ paÅ¡alinti pažeidimÄ .

Å i sÄ lyga, kuri suteikia tam tikrÄ terminÄ pažeidimo paÅ¡alinimui, netaikoma iii) papunktyje numatytiems atvejams, t. y. tuo atveju, jei nuomininkas pilnai nesumoka mokėjimų ilgiau nei 15 dienų arba daugiau kaip 4 kartus per metus mokėjimus sumoka ne laiku, sutartis nutraukiama įspėjus apie nutraukimÄ prieÅ¡ 5 darbo dienas ir nesuteikiant papildomo termino pažeidimams paÅ¡alinti. Teismas pabrėžė, kad nuomos mokesčio mokėjimas yra esminė ieÅ¡kovo prievolė. Nuomotojui negaunant nuomos mokesčio, pažeidžiamas pagrindinis tikslas laiku gauti mokėjimus už jam priklausantį turtÄ .Teismas sutiko su atsakovo argumentais, kad ieÅ¡kovas piktnaudžiauja teise, kÄ patvirtina ir aplinkybė, jog Å¡alys 2013 m. gegužės 27 d. pasirašė susitarimÄ dėl skolos apmokėjimo geruoju (civ. byla Nr. 2-15583-432/2014), kuriuo iÅ¡dėstė skolos sumokėjimo grafikÄ bei nustatė, kad atsakovui pažeidus bent vienÄ mokėjimÄ pagal grafikÄ ar laiku ir tinkamai nesumokėjus bent vienos einamosios sÄ skaitos, ieÅ¡kovas be atskiro raÅ¡ytinio įspėjimo turi teisę reikalauti iÅ¡karto sumokėti visÄ skolÄ , taip pat ieÅ¡kovas įgyja teisę bet kuriuo metu, be atskiro įspėjimo, raÅ¡tiÅ¡ku praneÅ¡imu vienaÅ¡aliÅ¡kai nutraukti nuomos sutartį dėl atsakovo kaltės.Teismas pažymėjo, kad pagal CK 6.156 straipsnio 1 ir 3 dalis Å¡alys turi teisę laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiÅ«ra nustatyti tarpusavio teises ir pareigas, jeigu tai neprieÅ¡tarauja įstatymams.

Sutartyse gali bÅ«ti kelių rÅ«Å¡ių sutarčių elementų ar sÄ lygų ir tÄ patvirtina nuostatos. Sutartyje nustatyta, kad nuomotojas nedengia jokių nuomininko turėtų iÅ¡laidų patalpų remontui ar pritaikymui savo veiklai, todėl patalpos, pasibaigus sutarčiai, turi bÅ«ti grÄ Å¾intos tokios bÅ«klės, kokios buvo perduotos. Sutarties 6.2.9 punkte nurodoma, kad visa įranga ir pagerinimai yra nuomininko nuosavybė, o pasibaigus sutarčiai jie turi bÅ«ti nuomininko sÄ skaita pasiimti, nebloginant patalpų bÅ«klės. Å iuo atveju nurodyta, kad tuo atveju, jei tam tikri pagerinimai negali bÅ«ti atskirti be žalos patalpoms ar nepaliekant jų buvimo patalpose požymių, tai nuomininkas gali bÅ«ti neverčiamas juos paÅ¡alinti, jei juos sutinka perimti nuomotojas.

Tokiu atveju Å¡alys susitarė, kad pagerinimai yra įkainuojami 1 Lt suma ir tokia verte perleidžiami nuomotojo nuosavybėn. Å ios nuostatos yra Å¡alių suderintos, ieÅ¡kovas, kaip verslininkas, kuriam keliami didesni atidumo reikalavimai, turėjo įsivertinti savo priimamas rizika, įsipareigojimų turinį, nusprendus atlikti patalpų pagerinimus. Anot teismo, ieÅ¡kovo ginčijamo sutarties punkto nuostatos atitinka CK 6.501 straipsnio normas, nurodančias, jog patalpų pagerinimo iÅ¡laidų klausimÄ Å¡alys iÅ¡sprendžia sutartimi, o nuomininkas atliktus pagerinimus gali pasiimti tik tuo atveju, jei jie atskiriami be žalos patalpoms.

Bendroje normoje taip pat įtvirtinta, kad atliktų pagerinimų, kurie neatskiriami be žalos patalpoms, vertė neatlyginama. Å alims sudarant sutartį ieÅ¡kovo atstovas apžiÅ«rėjo patalpas, įsivertino jų faktinę bÅ«klę, charakteristikas (Sutarties 2.1 p.) ir savo laisva valia nusprendė sudaryti sutartį Å¡alių suderintomis sÄ lygomis (Sutarties 3.1.7 p.). Patalpos buvo perduodamos tokios bÅ«klės, kokios jos yra, atsakovas jokių įsipareigojimų dėl patalpų pagerinimo neprisiėmė, sutartyje nurodyta, kad ieÅ¡kovas veikia pats savo rizika ir, jei ieÅ¡kovui reikės atlikti kokius nors remontus ir patalpų pritaikymÄ veiklai, jis tÄ turės darytis savo paties rizika ir kaÅ¡tais, kurių atsakovas jokiais atvejais nekompensuos (Sutarties 5.1, 5.2 p.).

Su patalpų remontu, pagerinimais, priežiÅ«ra, bÅ«klės, reikalingos veiklai jose vykdyti, palaikymu susijusios iÅ¡laidos tenka tik pačiam ieÅ¡kovui, kÄ patvirtina ir sutarties 6.2.2, 6.2.4, 6.2.5, 6.2.6 punktų nuostatos. Å alys sutarė, jog atsakovas nekompensuos jokių ieÅ¡kovo įdėjimų į patalpų pritaikymÄ savo veiklai, ieÅ¡kovui 2 mėnesius nuo patalpų priėmimo perdavimo akto pasiraÅ¡ymo buvo neskaičiuojamas nuomos mokestis (Sutarties 7.2 p.). Be to, patalpų priėmimo perdavimo aktÄ ieÅ¡kovas pasirašė be jokių pastabų ir visÄ sutarties galiojimo laikotarpį nereiÅ¡kė jokių pretenzijų dėl kokių nors nuo atsakovo priklausančių patalpų trÅ«kumų ar tariamo kapitalinio remonto poreikio, nors tokias pareigas, esant atitinkamoms aplinkybėms, ieÅ¡kovui nustato sutarties 4.2, 4.3, 4.4, 5.1, 6.1.4 punktų nuostatos.Teismas taip pat atkreipė dėmesį, kad 2014 m. vasario 24 d. atsakovas ginčo patalpas kaip apmokėjimÄ už naujų akcijų emisijÄ perleido trečiajam asmeniui UAB „PPP Invest“, kuris perėmė visas atsakovo turtines teises ir pareigas, tačiau ieÅ¡kovas atsakovu UAB „PPP Invest“ Å¡ioje byloje nenurodė, ieÅ¡kinio reikalavimų nepatikslino.

Taigi, atsižvelgdamas į tai, kad Å¡alys nuomos sutartimi bei papildomu 2013 m. gegužės 27 d. susitarimu nustatė, jog ieÅ¡kovui pažeidus mokėjimų terminus atsakovas turės teisę vienaÅ¡aliÅ¡kai nutraukti nuomos sutartį, ir faktiÅ¡kai ieÅ¡kovui netinkamai vykdant mokėjimo prievoles, nežiÅ«rint į atsakovo raginimus ir žinant, kad tai bus pagrindu atsakovui vienaÅ¡aliÅ¡kai nutraukti sutartį, teismas padarė iÅ¡vadÄ , kad nuomos sutartis nutraukta teisėtai, sutarties sÄ lygos atitinka teisės aktų nuostatas, neprieÅ¡tarauja sutarties esmei, jos turiniui, todėl nėra pagrindo jų naikinti.

Kadangi sutartyje įtvirtintos nuostatos, kad ieÅ¡kovas patalpas priima esamos faktinės bÅ«klės ir pats savo rizika bei pagal poreikį atlieka patalpų pritaikymÄ savo veiklai, o atsakovas jokių patalpų remonto ar pagerinimo iÅ¡laidų ieÅ¡kovui nekompensuoja, nėra taip pat pagrindo tenkinti reikalavimo dėl ieÅ¡kovo turėtų iÅ¡laidų atlyginimo. III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai IeÅ¡kovas UAB „Vidmil“ apeliaciniu skundu praÅ¡o panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2014 m. birželio 20 d. sprendimÄ ir priimti naujÄ sprendimÄ â€“ ieÅ¡kinį tenkinti.

Apeliacinį skundÄ grindžia Å¡iais argumentais:1. Dėl nuomos sutarties nutraukimo. Teismas, nagrinėdamas sutarties nutraukimo pagrįstumo klausimÄ , neatsižvelgė į Lietuvos Aukščiausiojo Teismo formuojamÄ praktikÄ tokiose bylose, taip pat neatsižvelgė į Å¡alių tarpusavio interesų pusiausvyros pagrindus, nesigilino į Å¡alių susiklosčiusių santykių visumÄ . LogiÅ¡kai ir sistemiÅ¡kai aiÅ¡kinant sutarties nuostatas, akivaizdu, kad sutrumpintas 5 darbo dienų terminas įspėti apie sutarties nutraukimÄ nuomos ir kitų mokesčių mokėjimų pažeidimų atveju nėra taikomas.

Teismas neatsižvelgė į sutarčių aiÅ¡kinimo taisykles, bet rėmėsi pažodiniu sutarties teksto aiÅ¡kinimu, nesigilino į Å¡alių susiklosčiusių santykių eigÄ , ieÅ¡kovo teisėtus lÅ«kesčius vykdant sutartį, kas pasiÅ«lė sutarties redakcijÄ , kuri Å¡alis yra ekonomiÅ¡kai stipresnė ir pan. IeÅ¡kovas pateikė teismui įrodymus, kad į nuomojamas patalpas investavo ypatingai dideles sumas, kÄ Ä¯rodinėjo atestuoto specialisto iÅ¡vada, tačiau teismas dėl jos nepasisakė, nevertino ir kitų ieÅ¡kovo argumentų.2.

Dėl nuomos sutarties 6.2.9. punkto pripažinimo negaliojančiu. Teismas neatsižvelgė į tai, kad atskirti kapitalinių remonto darbus be žalos patalpoms nėra galimybės, nesigilino ir nenagrinėjo, kiek ir kokiai sumai buvo atlikta darbų, kiek nupirkta medžiagų, neatsižvelgė bei nenagrinėjo tokių darbų bÅ«tinybės, kas tuos darbus turėjo atlikti ir kieno lėšomis, taip pat nevertino, ar tokio darbų rezultato perdavimas už 1 Lt yra sÄ Å¾iningas ir adekvatus, atsižvelgiant į tai, kad ieÅ¡kovas nėra ir nebuvo atleistas nuo nuomos mokesčio.

Taigi teismas suteikė atsakovui nepagrįstÄ pranaÅ¡umÄ , palikdamas ieÅ¡kovo teises ir teisėtus interesus neapgintus. Sutarties 6.2.9. punktas pripažintinas negaliojančiu, nes nuomos sutartis nėra turto pirkimo-pardavimo sutartis; abi Å¡alys yra juridiniai asmenys, todėl susitarimas perleisti už 1 Lt juridinio asmens balanse apskaitytÄ turtÄ prieÅ¡tarauja gerai moralei, sÄ Å¾iningumo, protingumo bei teisingumo principams, taip pat neatitinka juridinio asmens interesų bei gali pažeisti jo kreditorių teisėtus interesus; punktas naikintinas, kadangi jo vykdymas nėra įmanomas.

Atsakovas pasiÅ«lė tokiÄ sutarties redakcijÄ , kuri jam ieÅ¡kovo atžvilgiu sukuria nepagrįstÄ pranaÅ¡umÄ . Dalis sutarties punktų suformuluoti taip, kad atsakovui jų nevykdant jam neatsiranda jokių negatyvių teisinių pasekmių, be to, kitų punktų pagrindu tas pačias pareigas galima perkelti ieÅ¡kovui, o Å¡iam jų nevykdant, galimas sutartinių sankcijų taikymas. Å ie argumentai buvo iÅ¡dėstyti ieÅ¡kinyje, tačiau teismas dėl jų nepasisakė, neatsižvelgė į CK 6.38, 6.200 straipsniuose nustatytas Å¡alių pareigas, kad sutartis sudaroma prisijungimo bÅ«du, taip pat į CK 6.228 straipsnio 1 dalį.3.

Dėl kapitalinio remonto iÅ¡laidų priteisimo. Teismas neatsižvelgė į Å¡alių santykių visumÄ , aplinkybes, dėl kurių kapitalinio remonto iÅ¡laidos ieÅ¡kovui turi bÅ«ti priteisiamos. Teismas nevertino, ar atsakovo ieÅ¡kovui perkelta kapitalinio remonto naÅ¡ta, kai jo neatlikus patalpomis negalima bÅ«tų naudotis, yra adekvati ir proporcinga turimam tikslui – vykdyti maitinimo veiklÄ . Teismas neatsižvelgė į tai, kad kapitalinis remontas buvo ne tik bÅ«tinas patalpas paversti tinkamomis naudoti, bet ir objektyvus įrodymas, kad ieÅ¡kovas patalpomis siekė naudotis ne mažiau kaip 5 metus, kad ieÅ¡kovas tikėjosi, jog iÅ¡laidos kapitalinio remonto darbams atlikti bus įskaitytos.

Tokia sutarties vykdymo eiga bÅ«tų buvusi logiÅ¡ka ir atitiktų bendradarbiavimo bei kooperavimosi principų esmę.Atsiliepimu į ieÅ¡kovo apeliacinį skundÄ atsakovas UAB „MG Valda“ bei trečiasis asmuo UAB „PPP Invest“ ginčija apeliacinio skundo pagrįstumÄ ir praÅ¡o Vilniaus miesto apylinkės teismo 2014 m. birželio 20 d. sprendimÄ palikti nepakeistÄ . AtsiliepimÄ grindžia Å¡iais argumentais:1. Dėl nuomos sutarties nutraukimo. IeÅ¡kovas savo argumentams pagrįsti netinkamai taiko cituojamas materialinės teisės normas bei teismų praktikÄ .

Bet kurioje nuomos sutartyje nuomos mokesčio mokėjimo prievolė yra esminė nuomos sutarties sÄ lyga (CK 6.476 str. 1 d.). Netinkamo mokėjimų vykdymo atveju Å¡alys yra numačiusios, kad dėl to yra pagrindas inicijuoti vienaÅ¡alį sutarties nutraukimÄ (Sutarties 11.3.3. p. iii pap.). Teismas, sistemiÅ¡kai aiÅ¡kindamas visus tarp Å¡alių sudarytus susitarimus, jų turinį, aplinkybes, teisingai sprendė, kad atsakovas, ieÅ¡kovui nereaguojant į po 2013 m. gegužės 27 d. susitarimo sudarymo pateiktus atsakovo raginimus padengti besikaupiančiÄ skolÄ , turėjo teisėtÄ pagrindÄ nutraukti nuomos sutartį.

Aplinkybė, kad teismas nevertino bylos aplinkybių taip, kaip būtų palankiau apeliantui, nereiškia, kad buvo pažeistos įrodymų tyrimo bei vertinimo taisyklės ar teismas nevertino ieškovo faktinių ir teisinių argumentų.

2. Dėl nuomos sutarties 6.2.9. punkto pripažinimo negaliojančiu. PrieÅ¡ingai nei tvirtina apeliantas, teismas aiÅ¡kinosi bei nagrinėjo aplinkybes, susijusias su remonto darbais, bei su tuo susijusias Å¡alių prievoles. Ginčijama sutarties nuostata yra pagrįstai sutarta, atsižvelgiant į kitas sutartyje įtvirtintas nuostatas, susijusias su nuomos mokesčio neskaičiavimu pirmus du nuomos mėnesius, į senamiestyje esančių ieÅ¡kovui iÅ¡nuomotų patalpų nuomos mokesčio nedidelį dydį, į nuostatas, susijusias su nuomininko teise savo sÄ skaita, nuožiÅ«ra ir rizika patalpas paruoÅ¡ti savo veiklai.

IeÅ¡kovas, kaip atidus verslininkas, restoranų veiklos profesionalas, pasiraÅ¡ydamas nuomos sutartį joje nustatytomis sÄ lygomis, pats prisiėmė rizikÄ dėl tolesnio savo veikimo paruoÅ¡iant patalpas veiklai, taip pat rizikÄ dėl pasekmių, kurios gali kilti ir kilo ieÅ¡kovui nevykdant esminių nuomos mokesčio mokėjimo ir susidariusių skolų padengimo prievolių. Byloje nėra duomenų, kad atsakovas bÅ«tų nevykdęs savo sutartinių prievolių, kad bÅ«tų nereagavęs į kokius nors ieÅ¡kovo raginimus vykdyti sutartines prievoles, atvirkščiai, yra pateikti raÅ¡ytiniai įrodymai, kuriais remiantis konstatuoti esminių nuomininko prievolių pažeidimai, dėl kurių ir kilo Å¡alių sutartos teisinės pasekmės, kurias ieÅ¡kovas nepagrįstai bando ginčyti.

IeÅ¡kovas nepateikė pagrįstų įrodymų, kuriais remiantis bÅ«tų galima konstatuoti, kad teismas padarė esminių pažeidimų, lemiančių sprendimo panaikinimÄ .3. Dėl kapitalinio remonto iÅ¡laidų priteisimo. Jokių pretenzijų dėl patalpų bÅ«klės ieÅ¡kovas niekuomet nereiÅ¡kė, be to, atsižvelgiant į nuomos mokesčio dydį bei papildomus nemokėjimo laikotarpius, patalpų pagerinimai ar remontas buvo numatyti paties nuomininko atsakomybei, valiai ir rizikai. Apeliantas nepagrįstai teigia, kad atsakovas sutiko su besikaupiančiomis skolomis ir jos kaupėsi neva dėl to, kad atsakovas draugiÅ¡kai perskirstydavo mokėtinas sumas tolesniems laikotarpiams.

TÄ paneigia byloje esantys įrodymai. Taigi ieÅ¡kovas neįrodė savo deklaruojamų aplinkybių. IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir iÅ¡vados   Apeliacinis skundas tenkinamas iÅ¡ dalies.Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylÄ neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, iÅ¡skyrus kai to reikalauja vieÅ¡asis interesas (CPK 320 str. 1 ir 2 d., Lietuvos Respublikos Konstitucinio Teismo 2006 m. rugsėjo 21 d. nutarimas, VŽ, 2006, Nr. 102-3957).Absoliučių skundžiamo pirmosios instancijos teismo sprendimo negaliojimo pagrindų, numatytų CPK 329 straipsnio 2 dalyje, teisėjų kolegija nenustatė.

Dėl vienaÅ¡alio nuomos sutarties nutraukimo teisėtumoÅ alių sudarytos 2012 m. gegužės 23 d. Negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties (toliau – Sutartis) 11.3.3. punkte nustatyta, kad sutartis vienaÅ¡aliÅ¡kai nuomotojo iniciatyva gali bÅ«ti nutraukta, prieÅ¡ 5 (penkias) darbo dienas iki numatomo Sutarties nutraukimo raÅ¡tu įspėjus nuomininkÄ (esant bet kokiam Å¡iame papunktyje numatytam pažeidimui, iÅ¡skyrus iii), nuomotojas prieÅ¡ nutraukdamas Sutartį turi raÅ¡tu pareikalauti nuomininko per nustatytÄ protingÄ terminÄ , kuris negali bÅ«ti trumpesnis kaip 7 (septynios) kalendorinės dienos, padarytÄ pažeidimÄ iÅ¡taisyti, kai:

i) nuomininkas naudojasi patalpomis ne pagal Sutartį; ii) nuomininkas tyčia ar dėl neatsargumo blogina patalpų bÅ«klę; iii) nuomininkas pilnai nesumoka nuomos mokesčio ir (ar) kitų Å¡ioje Sutartyje numatytų mokėjimų ilgiau nei 15 (penkiolika) dienų nuo mokėjimo termino pasibaigimo, arba nuomininkas daugiau kaip 4 (keturis) kartus per metus nuomos mokestį ar kitus Å¡ioje Sutartyje numatytus mokėjimus sumoka ne laiku, arba ilgiau kaip 7 (septynias) dienas vėluoja sumokėti ar atstatyti depozitÄ , taip pat jei nuomininkas tampa likviduojamas, jam iÅ¡keliama bankroto ar restruktÅ«rizavimo byla; iv) nuomininkas nedaro patalpų einamojo remonto.Apeliantas aiÅ¡kina, kad Sutarties 11.3.3. punkto iii papunktyje iÅ¡vardytais atvejais sutrumpintas 5 darbo dienų įspėjimo apie vienaÅ¡alį sutarties nutraukimÄ terminas nėra taikomas, Å¡iais atvejais (pavyzdžiui, esant nuomos mokesčio mokėjimo prievolės pažeidimams) sutartis vienaÅ¡aliÅ¡kai nuomotojo iniciatyva gali bÅ«ti nutraukta tik raÅ¡tu įspėjus nuomininkÄ prieÅ¡ 6 (Å¡eÅ¡is) mėnesius, t. y. pagal Sutarties 11.3.2. punktÄ .

Teisėjų kolegija su tokiu sutarties aiÅ¡kinimu nesutinka, nes sprendžia, kad jis neatitinka Sutarties 11.3.3. punkto esmės. Teisėjų kolegija pabrėžia, kad pastarajame sutarties punkte atskirai reglamentuojama nuomotojo teisė supaprastinta tvarka vienaÅ¡aliÅ¡kai nutraukti nuomos sutartį, iÅ¡vardijant konkrečius atvejus, kada nuomotojas gali Å¡ia teise pasinaudoti, be kita ko, nuomininkui pažeidus nuomos mokesčio mokėjimo prievolę. Taigi teigti, kad vienu iÅ¡ Sutarties 11.3.3. punkte nustatytų atvejų nuomotojas gali (turi) nutraukti Sutartį ne pagal šį, bet kitÄ â€“ Sutarties 11.3.2. punktÄ â€“ nėra pagrindo.

Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį, kad Sutarties 11.3.3. punkto iii papunktyje be nuomos mokesčio mokėjimo prievolės pažeidimo yra iÅ¡vardyti ir tokie akivaizdžiai operatyvių nuomotojo sprendimų reikalaujantys vienaÅ¡alio sutarties nutraukimo atvejai, kaip bankroto bylos nuomininkui iÅ¡kėlimas bei nuomininko likvidavimas. Atsižvelgdama į tai, teisėjų kolegija pritaria pirmosios instancijos teismo pateiktam Sutarties 11.3.3. punkto iÅ¡aiÅ¡kinimui, kad, esant 11.3.3. punkto iii papunktyje nustatytiems atvejams, nuomotojas turi teisę prieÅ¡ penkias darbo dienas įspėjęs nuomininkÄ vienaÅ¡aliÅ¡kai nutraukti nuomos sutartį, nenustatydamas papildomo termino sutarties pažeidimams paÅ¡alinti.Teisėjų kolegija taip pat atkreipia dėmesį, kad, kaip teisingai nustatė pirmosios instancijos teismas, 2013 m. gegužės 27 d. pasiraÅ¡ytame susitarime Å¡alys aiÅ¡kiai susitarė, jog apeliantui pažeidus bent vienÄ mokėjimÄ pagal sudarytÄ skolos mokėjimo grafikÄ ar laiku ir tinkamai nesumokėjus bent vienos einamosios sÄ skaitos, atsakovas įgyja teisę bet kuriuo metu be atskiro įspėjimo raÅ¡ytiniu praneÅ¡imu vienaÅ¡aliÅ¡kai nutraukti nuomos sutartį.

Ginčydamas nuomos sutarties nutraukimo teisėtumÄ apeliantas pastarÄ jį susitarimÄ ignoruoja, nors, pagal CK 6.189 straipsnio 1 dalį, teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos Å¡alims turi įstatymo galiÄ .Kiti apelianto dėstomi argumentai, t. y. kad teismas neįsigilino į Å¡alių susiklosčiusių santykių eigÄ , neatsižvelgė į ieÅ¡kovo teisėtus lÅ«kesčius vykdant sutartį, kas pasiÅ«lė sutarties redakcijÄ , kuri Å¡alis yra ekonomiÅ¡kai stipresnė, kad ieÅ¡kovas į nuomojamas patalpas investavo ypatingai dideles pinigų sumas, nepaneigia pirmosios instancijos teismo sprendimo teisėtumo ir pagrįstumo.

TokiÄ iÅ¡vadÄ teisėjų kolegija daro atsižvelgdama į tai, kad, pirma, sutarties nutraukimo tvarka ir pagrindai, kaip minėta, nagrinėjamu atveju buvo įtvirtinti galiojančiuose Å¡alių susitarimuose (t. y. tiek Sutartyje, tiek 2013 m. gegužės 27 d. susitarime), ir nenustatyta, kad atsakovas bÅ«tų jų nesilaikęs, ir, antra, byloje nustatytas sistemingas apelianto prievolės mokėti nuomos mokestį pažeidinėjimas (pretenzijos dėl skolos apmokėjimo apeliantui reiÅ¡kiamos nuo 2012 m. gruodžio 11 d.) sudaro pagrindÄ spręsti dėl nuomos sutarties nutraukimo ne tik pagal sutartį, bet ir pagal įstatymÄ , t. y. dėl paties apelianto esminio sutarties pažeidimo (CK 6.217 str. 2 d.).

Dėl nuomos sutarties 6.2.9. punkto pripažinimo negaliojančiuApelianto ginčijama sutarties 6.2.9. punkto nuostata, pagal kuriÄ , pasibaigus sutarčiai, patalpų pagerinimus, kurie negali bÅ«ti atskirti be žalos patalpoms ir kuriuos nuomotojas sutinka perimti, nuomininkas Å¡ios sutarties pagrindu perleidžia nuomotojo nuosavybėn už 1 Lt sumÄ . CK 6.501 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad, kai nuomininkas nuomotojo leidimu iÅ¡sinuomotÄ daiktÄ pagerina, jis turi teisę į turėtų Å¡iam tikslui bÅ«tinų iÅ¡laidų atlyginimÄ , iÅ¡skyrus tuos atvejus, kai įstatymai arba sutartis numato kÄ kita.

Taigi įstatymo nuostata dėl daikto pagerinimo iÅ¡laidų atlygintinumo yra dispozityvi, ir Å¡alys, be kita ko, juridiniai asmenys, sutartyje gali susitarti, kad nuomininko patirtos daikto (patalpų) pagerinimo iÅ¡laidos nėra atlyginamos. Atsižvelgdama į tai, teisėjų kolegija konstatuoja, kad ginčijama sutarties sÄ lyga imperatyvioms įstatymo normoms, vieÅ¡ajai tvarkai ar gerai moralei neprieÅ¡tarauja (kadangi pats įstatymas numato galimybę dėl jos susitarti), taip pat savaime nepažeidžia juridinio asmens ar jo kreditorių teisėtų interesų.Apeliantas pareikÅ¡tu ieÅ¡kiniu neprašė pakeisti ginčijamos sÄ lygos, bet, kaip minėta, prašė pripažinti jÄ negaliojančia (niekine) dėl prieÅ¡taravimo imperatyvioms įstatymo normoms, vieÅ¡ajai tvarkai, gerai moralei bei CK 1.5 straipsnyje įtvirtintiems principams, taigi CK 6.228 straipsnio taikymo sÄ lygos nebuvo nagrinėjamos bylos dalykas, atitinkamai teismas neturėjo dėl jo pasisakyti.

Kita vertus, apeliantas byloje neįrodė, kad ginčijama sÄ lyga nepagrįstai suteikė atsakovui perdėtÄ pranaÅ¡umÄ (CK 6.228 str. 1 d.). Kaip teisingai pažymi atsakovas, ginčijama nuostata turi bÅ«ti vertinama ne atskirai, bet sistemiÅ¡kai kartu su kitomis sutarties sÄ lygomis, konkrečiai, įtvirtinančiomis nuomos mokesčio dydį (byloje nepaneigtas atsakovo argumentas, kad apeliantui iÅ¡nuomotų patalpų nuomos mokestis, atsižvelgiant į patalpų buvimo vietÄ (senamiestis), buvo santykinai nedidelis), sutarties 7.2. punktu, įtvirtinančiu lengvatinį nuomos mokesčio mokėjimo terminÄ (t. y. kad nuomos mokestis pagal sutartį pradedamas skaičiuoti tik po dviejų mėnesių nuo patalpų perdavimo priėmimo akto pasiraÅ¡ymo dienos).

Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį, kad Å¡alys yra laisvos susitarti dėl sutarties sÄ lygų (CK 6.156 str. 1 d.), o nagrinėjamos bylos specifika yra dar ir ta, kad sutartį sudarė du juridiniai asmenys, verslininkai, kuriems taikomi aukÅ¡tesni atidumo bei rÅ«pestingumo standartai renkantis sutarties sÄ lygas, nei fiziniams asmenims, veikiantiems savo asmeninių, Å¡eimos poreikių tenkinimo sferoje.Apelianto argumentas, kad nuomos sutartyje Å¡alys negalėjo susitarti dėl patalpų pagerinimų perleidimo nuomotojui už 1 Lt, nes nuomos sutartis nėra pirkimo-pardavimo sutartis, yra teisiÅ¡kai nepagrįstas.

Kaip teisingai nurodė pirmosios instancijos teismas, įstatymas nedraudžia sutartyje susitarti dėl kelių sutarčių rÅ«Å¡ių elementų (sÄ lygų), ir tai visiÅ¡kai atitinka civilinėje teisėje galiojantį dispozityvumo principÄ (CK 6.156 str. 1 d.).Dėl kitų apeliacinio skundo argumentų, susijusių su sutarties sÄ lygų negaliojimu, apeliacinės instancijos teismas atskirai nepasisako, nes laiko juos teisiÅ¡kai nereikÅ¡mingais. Dėl kapitalinio remonto iÅ¡laidų priteisimoRemiantis CK 6.492 straipsnio 1 dalimi, nuomotojas privalo savo lėšomis daryti iÅ¡nuomoto daikto kapitalinį remontÄ , jeigu ko kita nenumato įstatymai arba sutartis.

Å alių sudarytos sutarties 6.1.2. punkte nustatyta, kad Å¡ios sutarties galiojimo laikotarpiu nuomotojas privalo savo sÄ skaita ir jėgomis organizuoti bei atlikti patalpų kapitalinio remonto darbus. Nuomininkas, pagal sutarties 6.2.6. punkto nuostatas, turi teisę be iÅ¡ankstinio nuomotojo sutikimo savo jėgomis ir sÄ skaita atlikti patalpų patobulinimus ir patvarkymus, kurių kaÅ¡tai nuomininkui nuomotojo nebus kompensuojami, reikalingus tam, kad patalpas visÄ nuomos terminÄ bÅ«tų galima naudoti veiklai, su sÄ lyga, kad tokie patobulinimai ir patvarkymai nėra susiję su patalpų rekonstrukcija ar kapitaliniu remontu.

Patalpų rekonstrukcijos ar kapitalinio remonto darbus nuomininkas turi teisę atlikti tik gavęs iÅ¡ankstinį nuomotojo raÅ¡tiÅ¡kÄ sutikimÄ Å¡iems darbams bei raÅ¡tu suderinęs tokių darbų projektus bei sÄ matas su nuomotoju. Taigi Å¡alys susitarė, kad patalpų kapitalinio remonto darbai yra atliekami nuomotojo sÄ skaita, taip pat ir tuo atveju, jeigu juos atlieka nuomininkas, gavęs iÅ¡ankstinį nuomotojo raÅ¡tiÅ¡kÄ sutikimÄ Å¡iems darbams bei raÅ¡tu suderinęs tokių darbų projektus bei sÄ matas su nuomotoju.

Teisėjų kolegija pabrėžia, kad apelianto ginčijama 6.2.9. punkto nuostata, taip pat kitos pirmosios instancijos teismo iÅ¡vardytos sutarties sÄ lygos (5.2. p., 6.2.4. p., 6.2.5. p.), įtvirtinančios nuomininko pareigÄ atlikti darbus savo sÄ skaita, kapitalinio remonto darbų neapima, o yra taikomos tik tiems remonto, patalpų pritaikymo nuomininko veiklai darbams bei patalpų pagerinimams, kurie nėra laikomi kapitalinio remonto darbais. PrieÅ¡ingas sutarties aiÅ¡kinimas prieÅ¡tarautų minėtiems sutarties 6.1.2. ir 6.2.6. punktams.Taigi, pagal Å¡alių sudarytÄ sutartį, nuomininkas turi teisę reikalauti iÅ¡ nuomotojo atlyginti patalpų kapitalinio remonto iÅ¡laidas, su sÄ lyga, kad nuomininkas buvo gavęs iÅ¡ankstinį nuomotojo raÅ¡tiÅ¡kÄ sutikimÄ Å¡iems darbams bei raÅ¡tu suderinęs tokių darbų projektus bei sÄ matas su nuomotoju (sutarties 6.2.6. p.).

Pirmosios instancijos teismas nurodytų aplinkybių, taip pat to, kurie iÅ¡ apelianto iÅ¡vardytų darbų gali bÅ«ti laikomi kapitalinio remonto darbais, nevertino, todėl bylos esmės Å¡ioje dalyje neatskleidė.Apeliacinės instancijos teismas, tikrindamas pirmosios instancijos teismo sprendimo teisėtumÄ ir/ar pagrįstumÄ , padarytas faktų vertinimo bei teisės aiÅ¡kinimo (taikymo) klaidas dažniausiai iÅ¡taiso negrÄ Å¾indamas bylos pirmosios instancijos teismui nagrinėti iÅ¡ naujo, iÅ¡skyrus atvejus, jei neatskleista bylos esmė, o remiantis byloje pateiktais įrodymais jos negalima iÅ¡nagrinėti iÅ¡ esmės apeliacinės instancijos teisme (CPK 327 str. 1 d. 2 p.).

Teisėjų kolegija sprendžia, kad anksčiau paminėtÄ apelianto reikalavimÄ iÅ¡spręsti iÅ¡ esmės pagal byloje pateiktus įrodymus apeliacinės instancijos teisme nėra galimybės, kadangi dėl tirtinų aplinkybių ir reikalaujamų įrodymų apimčių ir pobÅ«džio byla Å¡ioje dalyje bÅ«tų nagrinėjama visa apimtimi naujais aspektais. Tokia padėtis prieÅ¡tarautų apeliacinės instancijos teismo paskirčiai, tiek ir dalyvaujančių byloje asmenų teisei į apeliacijÄ po to, kai bylÄ iÅ¡ esmės iÅ¡nagrinėja pirmosios instancijos teismas, todėl teismo sprendimo dalis dėl apelianto reikalavimo priteisti kapitalinio remonto iÅ¡laidas panaikinama ir byla dėl Å¡io reikalavimo perduodama pirmosios instancijos teismui nagrinėti iÅ¡ naujo (CPK 326 str. 1 d. 4 p., 327 str. 1 d. 2 p.).

Dėl bylinėjimosi iÅ¡laidų priteisimoPirmosios instancijos teisme patirtų procesinių dokumentų įteikimo iÅ¡laidų priteisimo klausimas spręstinas iÅ¡ naujo, pirmosios instancijos teismui pakartotinai iÅ¡nagrinėjus bylÄ (jos dalį) (CPK 96 str.). Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 4 punktu, n u t a r i a:           Vilniaus miesto apylinkės teismo 2014 m. birželio 20 d. sprendimo dalį, kuria atmestas ieÅ¡kinio reikalavimas priteisti kapitalinio remonto iÅ¡laidas bei iÅ¡ ieÅ¡kovo priteistos procesinių dokumentų įteikimo iÅ¡laidos, panaikinti ir Å¡ios bylos dalį perduoti pirmosios instancijos teismui nagrinėti iÅ¡ naujo.            KitÄ Vilniaus miesto apylinkės teismo 2014 m. birželio 20 d. sprendimo dalį palikti nepakeistÄ .

          Teisėjai                                                                                                          Andrutė Kalinauskienė                                                                                                              Vilija Mikuckienė                                                                               Antanas Rudzinskas