1e98f582-e8b5-456d-b448-69ecb1c04577 · Kauno apygardos teismas

           Civilinė byla Nr.2-2685-264/2011Teisminio proceso Nr.2-56-3-01003-2010-3procesinio sprendimo kategorija 42.4; 45.6; 113.1; 116.1 (S) KAUNO APYGARDOS TEISMAS S P R E N D I M A SLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU 2011 m. lapkričio 7 d.Kaunas             Kauno apygardos teismo teisėja Aušra Baubienė, sekretoriaujant Ingai Miškinienei, dalyvaujant ieškovei R. J., ieškovės atstovei advokato padėjėjai Ugnei Matekonytei, atsakovo BUAB „Nuova 5“ bankroto administratoriaus UAB „Bankrotų administravimo grupė“ įgaliotam asmeniui Arūnui Gedeikiui, trečiojo asmens AB „Swedbank“ atstovui R.

L.,            vieÅ¡ame teismo posėdyje iÅ¡nagrinėjo civilinę bylÄ pagal ieÅ¡kovės R. J. ieÅ¡kinį atsakovui BUAB „Nuova 5“, tretysis asmuo AB „Swedbank“, dėl preliminarios sutarties pripažinimo galiojančia, n u s t a t ė: IeÅ¡kovė R. J. ieÅ¡kiniu (b. l. 3-5) praÅ¡o pripažinti 2007-10-01 PreliminariÄ jÄ bÅ«simo buto pirkimo-pardavimo sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) sudarytÄ tarp R. J. ir UAB „Nuova 5" galiojančia pirkimo-pardavimo sutartimi.

IeÅ¡kovė ir jos atstovė ieÅ¡kinį palaiko pilnai ir praÅ¡o jį tenkinti. Nurodo, kad 2007-10-01 ieÅ¡kovė ir atsakovas sudarė PreliminariÄ jÄ bÅ«simo buto pirkimo-pardavimo sutartį Nr. (duomenys neskelbtini), kuria atsakovas įsipareigojo pastatyti ir parduoti, o ieÅ¡kovė už Preliminarioje sutartyje numatytÄ kainÄ nupirkti ir tam tikslui notarine forma sudaryti pagrindinę pirkimo-paradavimo sutartį dėl nekilnojamojo turto: dviejų kambarių buto Nr. 38, 45.6 kvadratinių metrų bendro ploto, daugiabučiame gyvenamajame name, adresu (duomenys neskelbtini), ir idealinės žemės sklypo dalies.IeÅ¡kovė yra pilnai atsiskaičiusi už turtÄ 2007-10-02 bei 2007-10-09 mokėjimais, taip pat Å¡alys pasirašę PriedÄ Nr. 1 prie preliminarios sutarties 2008-09-02, kuriuo pardavėjas sutiko sumažinti parduodamo turto kainÄ 6000 Lt, o ieÅ¡kovė sutiko sumokėti anksčiau negu buvo įsipareigojusi preliminaria sutartimi visÄ likusiÄ bÅ«sto kainÄ . 2008-08-27 ieÅ¡kovė buvo pilnai atsiskaičiusi su atsakovu ir įvykdžiusi visus savo įsipareigojimus pagal sutartį.

Kadangi namo statyba užtruko, 2009-07 mėn. Å¡alys pasirašė perdavimo-priėmimo aktÄ , kuriuo atsakovas perdavė, o ieÅ¡kovė priėmė butÄ , taip pat Å¡alys susitarė sudaryti pagrindinę Å¡io buto bei jam tenkančios žemės sklypo dalies pirkimo-pardavimo sutartį per 1 mėn. nuo tos dienos, kai namas bus pripažintas tinkamu naudotis, bet nė vėliau kaip iki 2009-10-25. Nepaisant to, iki Å¡ios dienos pagrindinė sutartis nėra sudaryta, todėl pirkėja nėra įgijusi nuosavybės teisės į savo butÄ , kuriame gyvena.

IeÅ¡kovės manymu yra visos sÄ lygos taikyti CK 1.93 str. 4 d. ir 6.309 str. 3 d. ir pripažinti preliminariÄ sutartį pagrindine nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartimi. Atsakovo BUAB „Nuova 5“ bankroto administratoriaus UAB „Bankrotų administravimo grupė“ įgaliotas asmuo ArÅ«nas Gedeikis su ieÅ¡kiniu sutinka ir praÅ¡o jį tenkinti. Visos sÄ lygos, numatytos preliminariojoje sutartyje, įvykdytos. IeÅ¡kovės kaip silpnesnės civilinių teisinių santykių pusės interesus reikia ginti, todėl yra visi pagrindai pripažinti preliminariÄ bÅ«simo buto pirkimo-pardavimo sutartį pirkimo-pardavimo sutartimi.

IeÅ¡kinyje nėra reikalavimo panaikinti hipotekÄ , todėl Å¡iai dienai hipoteka iÅ¡registruota nebus ir tokio reikalavimo teismas neturi svarstyti. Patenkinus ieÅ¡kinį, Ä®BÄ® normos nebÅ«tų pažeistos ir bankrutuojančiai įmonei neatsirastų pareiga atsiskaityti per 30 d., nes banko reikalavimas patvirtintas įsiteisėjusia teismo nutartimi ir visi atsiskaitymai, reglamentuojami Ä®BÄ® 33 str. Tretysis asmuo „Swedbank“, AB atsiliepimu į ieÅ¡kinį (b. l. 31-34) ir jo atstovas teismo posėdyje su ieÅ¡kiniu nesutinka, praÅ¡o jį atmesti.

Nurodo, kad UAB „Nuova 5“ be banko raÅ¡tiÅ¡ko sutikimo neturėjo teisės parduoti, dovanoti ar kitaip perleisti įkeičiamo daikto, t.y. ginčo buto, esančio (duomenys neskelbtini), ir žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), ar jo dalies. Kaip matyti iÅ¡ ieÅ¡kovės pateiktos 2007-10-01 Preliminariosios bÅ«simo buto pirkimo-pardavimo sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) 6.5 punkto, ieÅ¡kovei buvo praneÅ¡ta, kad statomas namas ir žemės sklypas, kuriame yra statomas namas, pagrindinės sutarties pasiraÅ¡ymo dienÄ bus įkeisti namo statybÄ finansuojančiam „Swedbank“, AB.

Žemės sklypas buvo įkeistas bankui nuo 2007 m. rugpjūčio mėn., t.y. žemės sklypas buvo įkeistas bankui jau 2007-10-01 Preliminariosios bÅ«simo buto pirkimo - pardavimo sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) sudarymo momentu. Tiek UAB „Nuova 5“, tiek ieÅ¡kovė suprato ir iÅ¡reiÅ¡kė valiÄ sudaryti ne pirkimo - pardavimo sutartį, o susitarti dėl pirkimo pardavimo sutarties sudarymo ateityje, tada ir tik tokiu atveju, jeigu įkaito turėtojas „Swedbank“, AB sutiks, kad ginčo butas bankui priimtinomis sÄ lygomis bÅ«tų perleistas ieÅ¡kovei.

DidžiÄ jÄ mokėjimo dalį, 238 188 Lt, ieÅ¡kovė savo rizika atliko jau po to, kai tiek žemės sklypas, tiek gyvenamasis namas buvo įkeistas bankui. Taigi, ieÅ¡kovė žinojo ir suprato, kad pagrindinės ginčo buto pirkimo pardavimo sutarties be raÅ¡tiÅ¡ko „Swedbank“, AB sutikimo ji sudaryti negalės ir negalės įgyti nuosavybės teisės į ginčo turtÄ tačiau savo rizika sudarė 2007-10-01 PreliminariÄ bÅ«simo buto pirkimo-pardavimo sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) ir savo rizika sumokėjo pinigų sumas atsakovui UAB „Nuova 5“.

CK 1.93 str. 4 d. negali bÅ«ti taikoma, nes bankui įkeisto turto pirkimo - pardavimo ar bet koks kitoks perleidimo sandoris negali bÅ«ti notariÅ¡kai tvirtinamas, t.y. sudaromas be raÅ¡tiÅ¡ko banko sutikimo. Kadangi ieÅ¡kovė nepateikė raÅ¡tiÅ¡ko „Swedbank“, AB sutikimo parduoti ginčo turtÄ , teismas neturi pagrindo tenkinti ieÅ¡kovės ieÅ¡kinio.IeÅ¡kinys tenkintinas visiÅ¡kai.Byloje nustatyta, kad Kauno apygardos teismas 2010 m. rugsėjo 13 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. B2-3068-485/2010 atsakovui UAB „Nuova-5" iÅ¡kėlė bankroto bylÄ ir jos administratoriumi paskyrė UAB „Bankrotų administravimo grupė“, nutartis įsiteisėjo Lietuvos apeliacinio teismo 2010m. gruodžio 23 d. nutartimi palikus galioti 2010 m. rugsėjo 13 d.

KAT nutartį.2007 m. spalio 1 d. d. ieÅ¡kovas ir atsakovas UAB „Nuova 5“ sudarė preliminariÄ jÄ pirkimo-pardavimo sutartį, kuria atsakovas įsipareigojo parduoti, o ieÅ¡kovė nupirkti dviejų kambarių butÄ Nr. 38, 45.6 kvadratinių metrų bendro ploto, statomame daugiabučiame gyvenamajame name ir žemės sklypo 0, 5997 ha bendro ploto, tenkančiÄ butui idealinę dalį, adresu (duomenys neskelbtini), už bendrÄ turto kainÄ - 287 280 lt (b. l. 6-11).           2007-08-03 Kredito sutartimi ( su vėlesniais pakeitimais) ( b. l. 35-72), sutartinės hipotekos lakÅ¡tais, atsakovo ir trečiojo asmens AB „Swedbank“ (buvęs AB bankas „Hansabankas“) susitarimu, gyvenamasis namas ir žemės sklypas, turintis 59,97 a, adresu (duomenys neskelbtini), įkeistas bankui, gaunant kreditÄ Å¡io namo statybai, gyvenamasis namas Kauno miesto apylinkės teismo hipotekos teisėjos nutartimi iÅ¡skaidytas į atskirus turtinius vienetus - butus, tame tarpe ir ginčijamas butas Nr. 38 (bendras plotas - 45, 77 kv. m. unikalus Nr. (duomenys neskelbtini).

           2007-08-03 Kredito sutarties 2.9.4 p., 2.9.5 p. kredito gavėjas UAB „Nuova 5“ įsipareigojo teikti informacijÄ apie parduodamus turtinius vienetus ir jų pirkėjus, pateikti preliminarių pardavimo sutarčių kopijas, o pagal Kredito sutarties 2.9.8 p., 2.9.9 p . bankas sutiko, kad įkeistas nekilnojamasis turtas, jį iÅ¡skaidžius į atskirus turtinius vienetus - butus, bÅ«tų parduoti ir įkeisti paskesniu įkeitimu su sÄ lyga, kad ne mažesne kaip 80 proc. dalis nuo pardavimo kainos (be PVM), bet ne mažiau kaip 3000 Lt už kiekvienÄ kv. m., bÅ«tų nukreipta Banko suteikto kredito grÄ Å¾inimui.

            IÅ¡ byloje esančių raÅ¡ytinių įrodymų matyti, kad ieÅ¡kovė, atsakovo UAB „Nuova 5" sutikimu, už įgyjamÄ turtÄ sumokėjo preliminarios sutarties – 4 p., 5 p. sÄ lygomis ir tvarka visÄ nustatytÄ nekilnojamojo turto kainÄ iki pagrindinės sutarties sudarymo, t.y. 281 280 lt, Å¡alių sutarimu sumažinus turto kainÄ 6000 Lt, nupirktas nekilnojamasis turtas priėmimo-perdavimo aktu perduotas ieÅ¡kovei ( b. l. 12-18).  CK 4. 170 str. 3 d. numato, kad hipoteka neatima iÅ¡ daikto savininko teisės valdyti, naudoti įkeistÄ daiktÄ bei juo disponuoti atsižvelgiant į hipotekos kreditoriaus teises.

CK 4. 171 str. 9 d. daikto įkeitimas netrukdo perleisti jo kito asmens nuosavybėn. Šioje byloje atsakovas, bÅ«damas ginčijamo turto savininku, Preliminarios sutarties 6.5 p. , pats prisiėmė pareigÄ parduodamÄ turtÄ , užtikrintÄ nekilnojamojo turto įkeitimu, jį iÅ¡laisvinti nuo apsunkinimo iki pagrindinės sutarties sudarymo, kuri turėjo bÅ«ti sudaryta per mėnesį nuo namo, kuriame yra butas, pripažinimo tinkamu naudoti, tačiau iki Å¡alių sutarto termino (ne vėliau kaip iki 2009-10-25) pagrindinei pirkimo-pardavimo sutarčiai sudaryti to nepadarė, nurodydamas, kad negavo kreditoriaus sutikimo.

Ieškovė už tai nebuvo atsakinga. CK 1.93 str. 4 d. numato, kad jeigu viena iš šalių visiškai ar iš dalies įvykdė sandorį kuriam būtinas notaro patvirtinimas, o antroji šalis vengia įforminti sandorį notarine tvarka, teismas įvykdžiusios sandorį šalies reikalavimu turi teisę pripažinti sandorį galiojančiu. Šiuo atveju sandorio po to notarine tvarka įforminti nebereikia. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas savo nutartyse yra pažymėjęs, kad CK 1.93 straipsnio 4 dalyje nurodomos išimtys, kai sandorį, kuriam įstatymo nustatyta privaloma notarinė forma ir kuris sudarytas jos nesilaikant, teismas gali pripažinti galiojančiu.

Tam bÅ«tinos tokios sÄ lygos:

1) sandoris yra dvišalis;

2) viena sandorio šalis visiškai ar iš dalies įvykdė sandorį;

3) kita sandorio Å¡alis vengia įforminti sandorį notarine tvarka" (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. sausio 28 d. nutartis civ. byloje Nr.3K-3-20/2008, 2009 m. rugsėjo 29 d. nutartis civ. byloje Nr.3K-3-363/2009, 2011 m. birželio 8 d. nutartis civ. byloje Nr. 3K-3-261/2011).             IÅ¡ byloje nustatytų aplinkybių bei iÅ¡tirtų įrodymų visumos darytina iÅ¡vada, jog nagrinėjamu atveju egzistuoja visos bÅ«tinos sÄ lygos pripažinti Turto pirkimo-pardavimo sandorį galiojančiu, nes Å¡alys susitarė dėl esminių Turto pirkimo-pardavimo sandorio, kuris yra dviÅ¡alis, sÄ lygų (CK 6.162 str.): sutarties dalykas - Turtas, apibrėžtas Preliminarioje sutartyje ir jos prieduose bei papildomais susitarimais; sutarties kaina, sumažinus jÄ 6000 Lt (Priede Nr. 1 prie preliminarios sutarties 2008-09-02) galutinai pilnai sumokėta 2008 m. rugpjūčio 27 d.

– 281 280 Lt. IeÅ¡kovė visiÅ¡kai sandorį įvykdė, perėmė TurtÄ valdyti ir naudoti. Trečiojo asmens AB „Swedbank“ AB leidimo nebuvimas dėl įkeisto turto pardavimo (CK 4. 171 str. 9 p.) nėra kliÅ«tis pripažinti pirkimo-pardavimo sandorį galiojančiu CK 1.93 straipsnio 4 dalies, 6.309 straipsnio pagrindu. Atsakovas UAB „Nuova-5“, gavęs iÅ¡ ieÅ¡kovės pinigus už parduodamÄ turtÄ , vengė sudaryti su ieÅ¡kove pagrindinę ginčo turto pirkimo-pardavimo sutartį, nevykdė pareigos atsiskaityti su kreditoriumi nustatyta tvarka, elgėsi nesÄ Å¾iningai, todėl jo teisės neginamos (CK 1. 137 str.).

Byloje nėra jokių įrodymų, kad trečiasis asmuo „Swedbank“ AB iki UAB „Nuova-5“ bankroto, jam prieinamų skolininko įsipareigojimų vykdymo kontroliavimo priemonių, kad gautų iÅ¡Â UAB „Nuova-5“ ieÅ¡kovės sumokėtÄ ginčo turto kainos dalį (80 procentų), skirtÄ Â kredito pagal 2007-08-03 kredito sutartį (duomenys neskelbtini) grÄ Å¾inimui, elgėsi nerÅ«pestingai, veikė savo rizika, todėl yra atsakingas už atsiradusias pasekmes, nes įgyvendindamas savo teises bei vykdydamas pareigas nesilaikė CK 1. 137 straipsnio 1 d., 3 d. , CK 1. 5 straipsnio 1 d.

įtvirtintų reikalavimų ( LAT 2008-04-01. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-203/2008, 2009-12-22 nutartis civ. byloje Nr. 3K-3-575). Pažymėtina, jog bankroto bylos iÅ¡kėlimo įmonei faktas negali užkirsti kelio asmenims, kurių teises ar teisėtus interesus pažeidė bankrutuojanti ar bankrutavusi įmonė, ginti savo pažeistas teises, pasinaudojant įstatyme nustatytais savo pažeistų teisių gynybos bÅ«dais (CK 1.138 str.). Å iÄ galimybę asmuo turi turėti iki įmonės pabaigos, kadangi iki to laiko juridinis asmuo iÅ¡saugo pareigÄ atsakyti pagal savo prievoles.

EfektyviÄ asmens pažeistų teisių gynybÄ užtikrina ne tik ieÅ¡kovo teisių pripažinimas, bet ir teismo sprendimo, kuriuo, tenkinant ieÅ¡kinio reikalavimus pritaikytas konkretus asmens pasirinktas pažeistų teisių gynybos bÅ«das, realaus įvykdymo garantijos. Ä®BÄ® nustatyta tvarka patvirtintų bankrutuojančios ar bankrutavusios įmonės kreditorių teisės ar teisėti interesai negali bÅ«ti pripažinti svarbesniais už asmens teisę realiai apginti savo pažeistas teises pagal pasirinktÄ pažeistų teisių gynybos bÅ«dÄ .

IeÅ¡kinys dėl sandorio pripažinimo galiojančiu pagrįstas ir tenkintinas (CPK 178 str.). Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos Civilinio proceso kodekso 257, 268, 270 straipsniais,n u s p r e n d ž i a: ieÅ¡kinį patenkinti visiÅ¡kai.Pripažinti PreliminariÄ jÄ bÅ«simo buto pirkimo-pardavimo sutartį Nr. (duomenys neskelbtini), sudarytÄ 2007 m. spalio 1 d. tarp R. J. ir UAB „Nuova 5" dėl dviejų kambarių buto Nr. 38, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) ir idealinės žemės sklypo dalies, adresu (duomenys neskelbtini), galiojančia pirkimo-pardavimo sutartimi.

Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo gali bÅ«ti skundžiamas apeliaciniu skundu Lietuvos apeliaciniam teismui per Kauno apygardos teismÄ . Teisėja                                                                                                    AuÅ¡ra Baubienė