005c910e-8453-4cc4-bb06-080c7f819885 · Vilniaus apygardos administracinis teismas

? Administracinė byla Nr. I3-978-809/2021 Teisminio proceso Nr. 3-61-3-03239-2020-4 Procesinio sprendimo kategorijos: 15.2; 55.1.3 (S) VILNIAUS APYGARDOS ADMINISTRACINIS TEISMAS S P R E N D I M A S LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU 2021 m. birželio 16 d. Vilnius Vilniaus apygardos administracinio teismo teisėjų kolegija, susidedanti iÅ¡ teisėjų Jovitos Einikienės, Violetos Petkevičienės ir Eglės Žulytės-Janulionienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), dalyvaujant atsakovo atstovei R. Z., trečiojo asmens atstovei advokatei RÅ«tai Brazauskienei, vieÅ¡ame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka iÅ¡nagrinėjo administracinę bylÄ pagal pareiÅ¡kėjos S. T. skundÄ atsakovui valstybės įmonei Registrų centras, trečiasis suinteresuotasis asmuo uždaroji akcinė bendrovė ,,Geri kaimynai“ dėl sprendimų panaikinimo ir įpareigojimo atlikti veiksmus.

Teismas n u s t a t ė : pareiÅ¡kėja S. T. kreipėsi į teismÄ su patikslintu skundu, praÅ¡ydama panaikinti atsakovo valstybės įmonės (toliau – ir VÄ®) “Registrų centras” Turto registrų tvarkymo tarnybos Nekilnojamojo turto registro departamento Vilniaus skyriaus sprendimÄ Nr.24055844 (toliau – ir Sprendimas) ir VÄ® Registrų centras Centrinio registratoriaus ginčų nagrinėjimo komisijos 2020 m. rugpjūčio 28 d. sprendimÄ (toliau – ir Komisijos sprendimas) bei įpareigoti atsakovÄ iÅ¡ naujo iÅ¡nagrinėti pareiÅ¡kėjos 2020 m. birželio 12 d. praÅ¡ymÄ .

Pareiškėja skunde nurodo, jog atsakovui pateikė dvi 2019 m. kovo 19 d. Nekilnojamojo turto rezervavimo sutartis Nr. (duomenys neskelbtini) ir Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau – ir Rezervavimo sutartys) ir prašė nekilnojamojo turto registratoriaus šias Rezervavimo sutartis įregistruoti viešajame nekilnojamojo turto registre. Su nekilnojamojo turto registro tvarkytojo sprendimais atsisakyti viešajame nekilnojamojo turto registre įregistruoti pareiškėjos pateiktas Rezervavimo sutartis nesutinka, kadangi, pareiškėjos nuomone, atsakovas netinkamai taikė ir aiškino teisės aktų nuostatas.

PareiÅ¡kėjos atsakovui pateiktos Rezervavimo sutartys yra raÅ¡ytiniai sandoriai, kurie atitinka Lietuvos Respublikos Civilinio kodekso (toliau – ir CK)1.63str., 1.73str., 1.75str. nustatytus reglamentavimus. Rezervavimo sutartys atitinka CK 9.401 str.reglamentuotÄ bÅ«simo buto pirkimo - pardavimo sutarties (preliminariosios sutarties) sÄ vokÄ . Rezervavimo sutartyse yra identifikuotas žemės sklypas, esantis (duomenys neskelbtini) mieste, kuriame bus statomi Rezervavimo sutartyse aiÅ¡kiai identifikuoti butai, tokiu atveju juridiniai faktai registruotini žemės sklypo registre, kadangi statomo pastato registras dar nesuformuotas.

Rezervavimo sutartys iÅ¡ esmės keičia žemės sklypo savininko teisinį statusÄ , sutartys keičia iÅ¡ esmės žemės sklypo ir bÅ«simų butų valdymo, naudojimo ir disponavimo galimybes Pažymi, kad Rezervavimo sutarčių 1.2 p. Å¡alys susitarė, kad pareiÅ¡kėjai pardavėjas UAB „Geri kaimynai“ parduos atitinkamÄ Å¾emės sklypo dalį. PareiÅ¡kėjos teigimu, dėl Å¡ios priežasties nekilnojamojo turto registre turėjo bÅ«ti įregistruotas esamo žemės sklypo disponavimo apribojimas, t.y, kad kitiems suinteresuotiems asmenims bÅ«tų žinoma pirkėjos S. T. teisė į atitinkamÄ Å¾emės sklypo dalies pirkimÄ .

Šiuo atveju žemės sklypas buvo įregistruotas nekilnojamojo turto registre, todėl pareiškėjos nuomone nebuvo jokių teismų kliūčių įregistruoti pateiktas Rezervavimo sutartis žemės -sklypo registre įrašant atitinkamus juridinius faktus, išplaukiančius iš Rezervavimo sutarčių turinio. Rezervavimo sutartyse yra aiškiai identifikuoti būsimi nekilnojamieji daiktai, kurių daiktines teises, tiksliau teisę į būsimas daiktines teises į šiuos daiktus pardavėjas UAB „Geri kaimynai“ pardavė pareiškėjai S. T., kuri pardavėjui iš anksto sumokėjo 10 000 Eur.

Žemės sklypų dalių kainos buvo įskaičiuotos į parduodamų butų kainas. Pareiškėjos nuomone, juridiniai faktai, kurie šalių yra nustatyti Rezervavimo sutartyse privalo būti įregistruoti viešajame nekilnojamojo turto registre, kadangi pareiškėjos pateikti rašytiniai sandoriai yra susiję su daiktinių teisių į būsimus butus įgijimu. Preliminarioji nekilnojamojo daikto pirkimo sutartis visais atvejais yra būsimos pagrindinės nekilnojamojo daikto pirkimo - pardavimo sutarties neatsiejama dalis, todėl akivaizdu, kad pareiškėjos pateiktos Rezervavimo sutartys yra susijusios su daiktinių teisių į būsimus butus bei į žemės sklypo dalis įgijimu.

Atsakovas 2020 m. rugpjūčio 28 d. sprendime klaidingai aiÅ¡kino CK 6.401 str. ir Nekilnojamojo turto registro įstatymo 13 str. reglamentavimÄ , kadangi atsakovas nevertino Rezervavimo sutarčių p. ir 3.2 p. turinio, apie pardavėjo įsipareigojimÄ parduoti žemės sklypo dalis atsakovas nutylėjo, o taip pat nevertino fakto, kad žemės sklypas kaip nekilnojamasis daiktas yra Ä®registruotas vieÅ¡ajame nekilnojamojo turto registre. Atsakovas 2020 m. rugpjūčio 28 d. sprendime nepagrindė savo sprendimo iÅ¡vados ir neiÅ¡aiÅ¡kino dėl kokių priežasčių pareiÅ¡kėjos skundo argumentai ir teisės normų interpretacija yra atmestini.

Tai reiÅ¡kia, kad VÄ® RC Centrinio registratoriaus ginčų nagrinėjimo komisija nepilna apimtimi iÅ¡nagrinėjo pareiÅ¡kėjos S. T. skundÄ , kadangi komisija nevertino Rezervavimo sutarčių p. bei 3.2.p. turinio ir nepilna apimtimi taikė ir aiÅ¡kino CK 6.401 str. reglamentavimÄ dalyje dėl pardavėjo įsipareigojimo parduoti atitinkamas žemės sklypo dalis. PareiÅ¡kėjos įsitikinimu, atsakovo 2020 m. rugpjūčio 28 d. sprendimas yra prieÅ¡taringas savo turinio prasme, kadangi komisija aiÅ¡kino, kad nekilnojamojo turto registro tvarkytojas neturi teisės interpretuoti pateiktų sutarčių turinio, tačiau komisija vis dėlto ėmėsi aiÅ¡kinti Rezervavimo sutarčių 1.7.p. turinį, bet komisija nevertino Rezervavimo sutarčių 1.2.p. ir 3.2.p. turinio.

PareiÅ¡kėja akcentuoja, atsakovas 2020 m. rugpjūčio 28 d. sprendime klaidingai aiÅ¡kina, kad pareiÅ¡kėja praÅ¡o nekilnojamojo turto registro tvarkytojo Rezervavimo sutartis pripažinti preliminariosiomis sutartimis. Nekilnojamojo turto registro tvarkytojas pats savo iniciatyva tapo Rezervavimo sutarčių Å¡alių civilinių santykių dalyviu, kadangi jis savo iniciatyva atliko Rezervavimo sutarčių Å¡aliÅ¡kÄ turinio tyrimÄ , nes nekilnojamojo turto registro tvarkytojas pareikėjai S. T nepateikė susipažinimui UAB „Geri kaimynai“ atsiliepimo į jos skundÄ , todėl Å¡ioje dalyje buvo suvaržytos pareiÅ¡kėjos teisinės galimybes savo teisėtus interesus ginti pilna apimtimi.

Nekilnojamojo turto registro tvarkytojas tapo sutarčių civilinių santykių dalyviu, Rezervavimo sutartis aiÅ¡kino pagal suinteresuoto asmens „Geri kaimynai“ paaiÅ¡kinimus, todėl atsakovas tapo Å¡aliÅ¡ku pareiÅ¡kėjos S. T. atžvilgiu bei vykdė nekilnojamojo turto registro tvarkytojui nežinomo galimo civilinio ginčo tarp sutarties Å¡alių sprendimo funkcijas, kurios nėra jam bÅ«dingos. Atsakovas VÄ® Registrų centras pateikė atsiliepimÄ Ä¯ skundÄ , prašė skundÄ atmesti kaip nepagrįstÄ .

Atsakovas nurodo, jog Komisija 2020 m. rugpjūčio 28 d. sprendimu Nr. NCSPR-17 teisėtai ir pagrįstai teritorinio registratoriaus sprendimÄ paliko galioti. Nurodo, jog pareiÅ¡kėjos skunde dėstoma pozicija dėl Rezervavimo sutarčių vertinimo yra dviprasmiÅ¡ka, tačiau pažymi, kad nepriklausomai nuo to, ar pareiÅ¡kėja laikytų sutartis preliminariosiomis sutartimis, ar ne, labai svarbi aplinkybė, dėl kurios pareiÅ¡kėjos reikalavimai, visų pirma, negali bÅ«ti tenkinami yra tai, kad sutartyse aptarti ir bÅ«simai preliminariai sutarčiai sudaryti rezervuojami butai ir kitos patalpos esančios daugiabučiame name, kaip ir pats daugiabutis namas, dar nėra įregistruoti nekilnojamojo turto registre.

Juridiniai faktai, susiję su sutartyse aptariamais butais ir kitais ketinamais įsigyti nekilnojamaisiais daiktais, kurie bus pastatyti, galėtų bÅ«ti įregistruoti tik po to, kai nekilnojamojo turto registre bÅ«tų įregistruoti patys nekilnojamieji daiktai. Tuo tarpu pareiÅ¡kėja minėtÄ Nekilnojamojo turto registro įstatymo teisės normas aiÅ¡kina neteisingai. Pažymi, jog turto rezervavimo sutartys nėra registruojamos Nekilnojamojo turto registre, o pripažinti Å¡ias Rezervavimo sutartis preliminariosiomis sutartimis Nekilnojamojo turto registro tvarkytojas neturi teisės. Atkreipia dėmesį, jog Rezervavimo sutarčių 1.7 punktuose nurodoma, kad pirkėjas, Å¡iuo atveju pareiÅ¡kėja, supranta, jog sutartis nėra preliminarioji sutartis ar juo labiau pagrindinė sutartis.

BÅ«tent taip su kita Rezervavimo sutarčių Å¡alimi savo valia susitarė pati pareiÅ¡kėja, tačiau, nepaisant to, inicijuoja šį administracinį ginÄÄ , kurio eigoje, reikÅ¡dama reikalavimus vieÅ¡ojo administravimo subjekto atžvilgiu, prieÅ¡tarauja tam, dėl ko pati aiÅ¡kiai ir vienareikÅ¡miÅ¡kai susitarė civilinio sandorio sudarymo metu. Nurodo, jog tuo atveju, jei pareiÅ¡kėja mano, kad sudarytosios Rezervavimo sutartys turi bÅ«ti pripažintos preliminariosiomis sutartimis, tokio pobÅ«džio reikalavimÄ ji galėtų reikÅ¡ti nebent kitai sutarčių Å¡aliai, tačiau tikrai ne Nekilnojamojo turto registro tvarkytojui.

Nekilnojamojo turto registro tvarkytojas atsako tik už tai, kad nekilnojamojo turto registre įrašyti duomenys atitinka dokumentus, kurių pagrindu šie duomenys buvo įrašyti. Rezervavimo sutartys net neatitinka preliminariosioms sutartims CK imperatyviai nustatytų reikalavimų, kuriuos formaliai privalo patikrinti Nekilnojamojo turto registro tvarkytojas, įvertindamas, ar pateiktas dokumentas patvirtina prašomus įregistruoti juridinius faktus. Atsakovo įsitikinimu, nors pareiškėja skunde remiasi CK 4.254 straipsnio 1 punktu bei 4.255 straipsnio 7 punktu, tačiau tai yra tik bendro pobūdžio teisės normos, jokiu būdu nereiškiančios, kad nekilnojamojo turto registre galima registruoti bet kokio pobūdžio rašytinius sandorius, kaip tai aiškina pareiškėja.

VÄ® Registrų centro generalinio direktoriaus 2019 m. kovo 13 d. įsakymu Nr. VE-18 (1.3E) patvirtinto Komisijos darbo reglamento (toliau – ir Reglamentas) 15.7 punktas Komisijai suteikia teisę į skundo nagrinėjimÄ Ä¯traukti trečiuosius suinteresuotus asmenis, kurių teisėms ir pareigoms gali turėti įtakos sprendimo priėmimas, bei pasiÅ«lyti jiems nustatytu terminu pateikti atsiliepimÄ Ä¯ skundÄ . Komisijos nuomone, sprendimo priėmimas galėjo turėti įtakos UAB „Geri kaimynai“ teisėms ir pareigoms, kadangi pareiÅ¡kėja prašė įregistruoti juridinius faktus, susijusius su Å¡io juridinio asmens nuosavybe, t. y. sklypu, registro įraÅ¡o Nr. (duomenys neskelbtini).

Komisijoje nėra sprendžiami tarp pareiÅ¡kėjų ir trečiųjų suinteresuotų asmenų kilę ginčai, taigi Reglamentas nenumato Komisijai pareigos atskirai supažindinti pareiÅ¡kėjus su į skundų nagrinėjimo procedÅ«rÄ Ä¯trauktais trečiųjų suinteresuotų asmenų pateiktais atsiliepimais, juo labiau suteikti teisę į juos atsikirsti. Jei pareiÅ¡kėja visgi pageidavo papildomai susipažinti su UAB „Geri kaimynai“ atsiliepimu, ji galėjo papraÅ¡yti Komisijos atsiųsti jai minėtÄ atsiliepimÄ , ir Å¡is atsiliepimas, neabejotinai bÅ«tų pateiktas, tačiau pareiÅ¡kėja niekada tokio praÅ¡ymo nereiÅ¡kė.

Trečiasis suinteresuotas asmuo UAB „Geri kaimynai“ pateikė atsiliepimÄ Ä¯ skundÄ , prašė skundÄ atmesti kaip nepagrįstÄ . Trečiojo suinteresuoto asmens manymu, atsakovo sprendimai yra teisėti ir pagrįsti, priimti vadovaujantis Lietuvos Respublikos teisės aktų reikalavimais ir atsižvelgiant į susiklosčiusias faktines aplinkybes. Nurodo, jog Rezervavimo sutartimis tėra iÅ¡reikÅ¡tas pareiÅ¡kėjos pageidavimas įsigyti butus Projekte, o sumokėjus rezervacijos mokestį trečiasis suinteresuotas asmuo įsipareigoja Å¡ių rezervuotų butų neparduoti tretiesiems asmenims iki preliminariosios sutarties sudarymo, kurioje bÅ«tų aptartos esminės butų pardavimo sÄ lygos. 2020 m. kovo 18 d. trečiasis suinteresuotas asmuo registruotu paÅ¡tu bei papildomai elektroniniu laiÅ¡ku informavo pareiÅ¡kėjÄ , jog 2020 m. vasario 5 d. trečiasis suinteresuotas asmuo gavo Projekto statybÄ leidžiantį dokumentÄ , bei pateikė pareiÅ¡kėjai jo kopijÄ .

Atitinkamai, nuo 2020 m. kovo 18 d. pradėtas skaičiuoti terminas preliminariųjų sutarčių sudarymui, kuris baigėsi 2020 m. balandžio 17 d., tačiau, nurodytu terminu preliminariųjų sutarčių pareiÅ¡kėja nepasirašė. Siekdamas Å¡alių bendradarbiavimo trečiasis suinteresuotas asmuo 2020 m. balandžio 17 d. elektroniniu paÅ¡tu iÅ¡siuntė pareiÅ¡kėjai pasiÅ«lymÄ dėl papildomo termino preliminarioms sutartims sudaryti nustatymo. Å iame pasiÅ«lyme trečiasis suinteresuotas asmuo nurodė, kad pareiÅ¡kėjai yra suteikiamas papildomas 7 (septynių) kalendorinių dienų terminas pasiraÅ¡yti preliminariÄ sias sutartis, t. y., iki 2020 m. balandžio 24 d. nepasiraÅ¡ius preliminariųjų sutarčių nurodytu terminu, bus laikoma, jog pareiÅ¡kėja nepagrįstai atsisakė pasiraÅ¡yti preliminariÄ sias sutartis ir Rezervavimo sutartys bus laikomos pasibaigusiomis nuo 2020 m. balandžio 24 d., remiantis Rezervavimo sutarčių 4.3.3. punktu.

Tačiau iki nurodyto pratęsto termino pabaigos pareiÅ¡kėja preliminariųjų sutarčių nepasirašė, todėl nuo 2020 m. balandžio 24 d. Rezervavimo sutartys pasibaigė ir tapo nebegalioiančiomis. Atsižvelgiant į tai, kad trečiasis suinteresuotas asmuo 2020 m. birželio 11 d. gavo pareiÅ¡kėjos PaaiÅ¡kinimÄ - praÅ¡ymÄ dėl Rezervavimo sutarčių, 2020 m. birželio 22 d. trečiasis suinteresuotas asmuo pateikė atsakymÄ , kuriuo informavo pareiÅ¡kėjÄ , jog Rezervavimo sutartys yra pasibaigusios dėl pareiÅ¡kėjos vengimo sudaryti preliminariÄ sias sutartis.

Nepaisant to, kad Rezervavimo sutartyse numatyta, jog trečiasis suinteresuotas asmuo turėjo teisę pasilikti gautus rezervavimo mokesčius, geranoriÅ¡kai juos sutiko grÄ Å¾inti pareiÅ¡kėjai. Å iuo metu pareiÅ¡kėjos sumokėti 10 000 Eur yra jai grÄ Å¾inti. PareiÅ¡kėjos ir trečiojo suinteresuoto asmens nebesieja jokie teisiniai santykiai. Pažymi, jog pareiÅ¡kėjos praÅ¡ymo atsakovui pateikimo diena Rezervavimo sutartys jau buvo pasibaigusios ir nebegaliojančios Rezervavimo sutarčių 4.3.3 punkto pagrindu, todėl pareiÅ¡kėja neturėjo teisės teikti Rezervavimo sutarčių įregistruoti Nekilnojamojo turto registre.

Nei pareiÅ¡kėja, nei jos atstovas iki Rezervavimo sutartyse nustatyto termino su trečiuoju suinteresuotu asmeniu nesusisiekė ir preliminariųjų sutarčių nepasirašė. Rezervavimo sutartys jų teikimo atsakovui metu, t. y., 2020 m. birželio 15 d., buvo pasibaigusios, todėl nesukÅ«rė ir nesukuria pareiÅ¡kėjai jokio pagrindo reikalauti, o atsakovui - pareigos įregistruoti negaliojančias Rezervavimo sutartis Nekilnojamojo turto registre. PareiÅ¡kėja skunde netinkamai aiÅ¡kina ir identifikuoja Rezervavimo sutartis, kaip bÅ«simo buto pirkimo - pardavimo sutartis (preliminariÄ sias sutartis) pagal Civilinio kodekso 6.401 straipsnį.

Å iuo ginčo atveju, Rezervavimo sutartyse Å¡alys aiÅ¡kiai susitarė, kad Å¡ios sutartys negali bÅ«ti laikomos nei preliminariomis nekilnojamojo turto įsigijimo nei, juo labiau, pagrindinėmis pirkimo- pardavimo sutartimis. Pažymi, jog atsakovo Sprendime bei Vilniaus skyriaus sprendime yra teisingai nurodyta, kad vadovaujantis Nekilnojamojo turto registro įstatymo 13 straipsnio 1 dalimi, Nekilnojamojo turto registre daiktinės teisės į nekilnojamÄ jį daiktÄ , Å¡ių teisių suvaržymai, juridiniai faktai gali bÅ«ti registruojami tik tuo atveju, kai Nekilnojamojo turto registre įregistruotas pats nekilnojamasis daiktas.

Ginčo atveju nei bÅ«simas daugiabutis gyvenamasis namas, nei jame bÅ«siančios patalpos pareiÅ¡kėjos praÅ¡ymo teikimo atsakovui metu nebuvo įregistruotos Nekilnojamojo turto registre, todėl net jeigu Rezervavimo sutartys ir bÅ«tų buvusios galiojančios, nors nėra ginčo, kad galiojančios jos nebuvo, pareiÅ¡kėjos praÅ¡ymo pateikimo metu, jos nebÅ«tų buvusios nekilnojamojo turto registro objektu, registruojamu Nekilnojamojo turto registre. Be to, pareiÅ¡kėja klaidingai ir netinkamai nurodo, jog pareiÅ¡kėja Rezervavimo sutartimis neva įgijo kažkokiÄ teisę į atitinkamÄ Å½emės sklypo dalį ir jog Rezervavimo sutartimis bus keičiamas Žemės sklypo, kuriame vystomas Projektas, teisinis statusas ar iÅ¡ esmės keičiamos jo valdymo, naudojimo ir disponavimo juo galimybės, kas pagal Civilinio kodekso 4.254 straipsnio 1 punktÄ bÅ«tų pagrindas registruoti Rezervavimo sutartis Nekilnojamojo turto registre.

Net jeigu bÅ«tų ignoruojamas faktas, jog Rezervavimo sutartys yra ir buvo pasibaigusios pareiÅ¡kėjos praÅ¡ymo teikimo atsakovui metu ir niekaip negali įtakoti Žemės sklypo, kuriame vystomas Projektas, teisinio statuso, Rezervavimo sutartyse nebuvo nustatyta trečiojo suinteresuoto asmens pareiga parduoti ir/ar iÅ¡imtinai pareiÅ¡kėjai suteikti Žemės sklypÄ ir/ar jo dalį. Nurodo, jog pareiÅ¡kėja ne tik siekia spaudimo trečiajam suinteresuotam asmeniui, nes, trečiojo suinteresuoto asmens vertinimu, įregistravus Rezervavimo sutartis Nekilnojamojo turto registre, pareiÅ¡kėja tai naudotų kaip derybų priemonę siekiant susitarti dėl žemesnės butų kainos, kadangi trečiasis suinteresuotas asmuo yra suinteresuotas realizuoti butus jo vystomame Projekte, o Rezervavimo sutarčių įregistravimas apribotų galimybes trečiajam suinteresuotam asmeniui vykdyti savo įprastÄ veiklÄ , bet ir galimai piktnaudžiauja administraciniu procesu.

Teismas k o n s t a t u o j a : Byloje kilo ginčas dėl VÄ® Registrų centro Turto registrų tvarkymo tarnybos Nekilnojamojo turto registro departamento Vilniaus skyriaus (toliau – ir teritorinis registratorius) 2020 m. birželio 16 d. sprendimo Nr. SPR4-7131 (14.5 E), kuriuo buvo atmestas pareiÅ¡kėjos S. T. praÅ¡ymas Sklypo registro įraÅ¡e padaryti žymas apie Rezervavimo sutartis bei VÄ® Registrų centro Centrinio registratoriaus ginčų nagrinėjimo komisijos 2020 m. rugpjūčio 28 d. sprendimo Nr. NCSPR-17, kuriuo paliktas galioti teritorinio registratoriaus sprendimas teisėtumo ir pagrįstumo bei įpareigojimo atsakovÄ iÅ¡ naujo iÅ¡nagrinėti pareiÅ¡kėjos 2020 m. birželio 12 d. praÅ¡ymÄ .

Byloje esančiais duomenimis nustatyta, kad trečiajam suinteresuotam asmeniui UAB „Geri kaimynai“ nuosavybės teise priklauso žemės sklypas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantis (duomenys neskelbtini), kuriame pastarasis vysto daugiabutį gyvenamÄ jį namÄ (toliau - ir Projektas). PareiÅ¡kėja S. T. su trečiuoju suinteresuotu asmeniu UAB “Geri kaimynai” Projekto projektavimo stadijoje sudarė dvi 2019 m. kovo 19 d. Nekilnojamojo turto rezervavimo sutartis Nr. (duomenys neskelbtini) ir Nr. (duomenys neskelbtini), kurių pagrindu pareiÅ¡kėja patvirtino, jog siekia įsigyti nuosavybės teise daugiabučiame gyvenamajame name nekilnojamus daiktus: du butus, sandėliukus ir automobilių stovėjimo vietas.

Rezervavimo sutarčių 1.7 punktas numato, kad: „pirkėjas patvirtina, kad jis supranta, jog Å¡i Sutartis nėra Preliminarioji sutartis ar juo labiau Pagrindinė sutartis. Å i Sutartis tik iÅ¡reiÅ¡kia Pirkėjo ketinimÄ Ä¯sigyti ButÄ , Automobilio stovėjimo vietÄ Å alių sutartomis sÄ lygomis, ir įtvirtina Pardavėjo įsipareigojimÄ nesiÅ«lyti ir neparduoti jų jokiems kitiems asmenims“. Pagal Rezervavimo sutarčių 4.3.3. papunktį, jeigu Rezervavimo sutartyse nustatytais terminais preliminarioji sutartis nesudaroma dėl to, kad pareiÅ¡kėja nepagrįstai vengia arba atsisako jÄ sudaryti, Rezervavimo sutartis pasibaigia.

Rezervavimo sutarčių 1.6. punkte susitarta, kad preliminarioji sutartis bus sudaroma ne vėliau kaip per 30 kalendorinių dienų nuo statybÄ leidžiančio dokumento kopijos pateikimo pareiÅ¡kėjai dienos. Pagal Å¡ias Rezervavimo sutartis pareiÅ¡kėja trečiajam suinteresuotam asmeniui sumokėjo 10 000 Eur rezervavimo mokestį. PareiÅ¡kėja ne kartÄ trečiojo suinteresuoto asmens buvo raginta pasiraÅ¡yti preliminarias sutartis dėl aukčiau minėtų nekilnojamųjų turto objektų, tačiau iki 2020 m. balandžio 24 d. preliminariųjų sutarčių nepasirašė, todėl nuo 2020 m. balandžio 24 d.

Rezervavimo sutartys pasibaigė ir tapo nebegaliojančiomis. Trečiasis suinteresuotas asmuo informavo pareiÅ¡kėjÄ , jog Rezervavimo sutartys yra pasibaigusios dėl pareiÅ¡kėjos vengimo sudaryti preliminariÄ sias sutartis ir geranoriÅ¡kai jai grÄ Å¾ino 10000 Eur rezervavimo mokestį. 2020 m. birželio 15 d. pareiÅ¡kėja kreipėsi į VÄ® Registrų centrÄ su praÅ¡ymu Nekilnojamojo turto registre padaryti žymas Sklypo registro įraÅ¡e Nr. (duomenys neskelbtini) apie sudarytas nekilnojamojo turto Rezervavimo sutartis, tačiau atsakovas (teritorinis skyrius ir Komisija) priėmė Å¡ioje byloje ginčijamus sprendimus.

PareiÅ¡kėjos praÅ¡ymo teikimo atsakovui metu nei bÅ«simas daugiabutis gyvenamasis namas, nei jame bÅ«siančios patalpos nebuvo įregistruotos Nekilnojamojo turto registre. Atsakovo teritorinis registratorius 2020 m. birželio 16 d. sprendimu Nr. SPR4-7131 (14.5 E) atmetė pareiÅ¡kėjos praÅ¡ymÄ Sklypo registro įraÅ¡e padaryti žymas apie Sutartis, nes Sutartyse nurodyti pareiÅ¡kėjos siekiami įsigyti nekilnojamieji daiktai - automobilių stovėjimo vietos, daugiabučiame gyvenamajame name esantys butai, sandėliukas yra neįregistruoti nekilnojamojo turto registre bei Rezervavimo sutartys ir jų pagrindu kylantys tarpusavio įsipareigojimai nėra nekilnojamojo turto registro objektas registruojamas nekilnojamojo turto registre.

PareiÅ¡kėja, pasinaudodama iÅ¡ankstine ginčo nagrinėjimo tvarka, teritorinio registratoriaus sprendimÄ apskundė centriniam registratoriui, kuris 2020 m. rugpjūčio 28 d. sprendimu Nr. NCSPR-17 paliko galioti teritorinio registratoriaus sprendimÄ Pagal ABTÄ® 5 straipsnio 1 dalį kiekvienas suinteresuotas subjektas turi teisę įstatymų nustatyta tvarka kreiptis į teismÄ , kad bÅ«tų apginta pažeista ar ginčijama jo teisė arba įstatymų saugomas interesas. Å io įstatymo 5 straipsnio 3 dalies 1 punkte nustatyta, kad teismas imasi nagrinėti administracinę bylÄ pagal asmens arba jo atstovo, kuris kreipiasi, kad bÅ«tų apginta jo teisė arba įstatymų saugomas interesas, skundÄ ar praÅ¡ymÄ .

SkundÄ (praÅ¡ymÄ ) dėl vieÅ¡ojo administravimo subjekto priimto administracinio akto ar veiksmo (neveikimo) turi teisę paduoti asmenys, taip pat kiti vieÅ¡ojo administravimo subjektai, įskaitant valstybės ir savivaldybių vieÅ¡ojo administravimo tarnautojus, pareigÅ«nus ir įstaigų vadovus, kai jie mano, kad jų teisės ar įstatymų saugomi interesai yra pažeisti (ABTÄ® 23 straipsnio 1 dalis). Pažymėtina, kad teismine tvarka gali bÅ«ti ginčijama ne bet kokia valstybinio administravimo subjekto veikla, o tik tokia, kuri atitinka ABTÄ® 17 straipsnio 1 dalies 1 punkto ir 23 straipsnio 1 dalies reikalavimus.

Pažymėtina, kad atsakovo, kaip registro tvarkytojo, veikla registruojant, darant žymas dėl nekilnojamojo daiktų yra vieÅ¡asis administravimas. Todėl sprendžiant šį ginÄÄ teismas vertins tik tai, ar konkrečiu atveju nebuvo pažeistas įstatymas ar kitas teisės aktas, ar administravimo subjektas nevirÅ¡ijo kompetencijos. Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymo 23 straipsnio 1 dalis numato, kad praÅ¡ymÄ Ä¯registruoti juridinius faktus paduoda jų įregistravimu suinteresuotas asmuo, 2 Å¡io straipsnio dalis numato, kad kartu su praÅ¡ymu turi bÅ«ti pateikiami dokumentai, patvirtinantys praÅ¡omų įregistruoti juridinių faktų atsiradimÄ , o 3 Å¡io straipsnio dalis numato, kad dokumentai turi atitikti teisės aktų reikalavimus, juose turi bÅ«ti įregistravimui nekilnojamojo turto registre bÅ«tini duomenys.

Nekilnojamojo turto registro įstatymo 15 straipsnio 2 dalyje numatoma, kokios žymos apie juridinius faktus gali bÅ«ti daromos nekilnojamojo daikto registro įraÅ¡e. Nekilnojamojo turto registro įstatymo 13 straipsnio 1 dalyje numatoma, kad nekilnojamojo turto registre daiktinės teisės į nekilnojamÄ jį daiktÄ , Å¡ių teisių suvaržymai, juridiniai faktai gali bÅ«ti registruojami tik tuo atveju, kai nekilnojamojo turto registre įregistruotas pats nekilnojamasis daiktas, o 2 Å¡io straipsnio dalis numato, kad tik įregistravus nuosavybės teisę į nekilnojamÄ jį daiktÄ , gali bÅ«ti registruojamos kitos daiktinės teisės į tÄ daiktÄ , tų teisių suvaržymai, juridiniai faktai.

Nekilnojamojo turto registro įstatymo 15 straipsnio 1 dalis numato, kad juridiniai faktai, susiję su nekilnojamaisiais daiktais, daiktinėmis teisėmis į juos ir Å¡ių teisių suvaržymais, registruojami padarant Å¡io straipsnio 2 dalyje numatytÄ Å¾ymÄ atitinkamo nekilnojamojo daikto registro įraÅ¡e. Taigi, Å¡i teisės norma taip pat patvirtina, kad žyma daroma tame registro įraÅ¡e, su kuriuo yra susijęs sandoriuose nurodomas konkretus nekilnojamasis daiktas. Žymos apie sudarytas preliminariÄ sias nekilnojamojo daikto pirkimo- pardavimo sutartis nekilnojamojo daikto registro įraÅ¡e iÅ¡ tiesų yra daromos, tačiau tik po to, kai nekilnojamojo turto registre yra įregistruotas pats nekilnojamasis daiktas.

PareiÅ¡kėjos teigimu, atsakovas, vertindamas Rezervavimo sutarčių turinį, nepagrįstai nesivadovavo CK 6.401 straipsniu. CK 6.401 straipsnio 1 dalis nustato, kad pirkėjas - fizinis asmuo gali sudaryti preliminariÄ jÄ nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartį, pagal kuriÄ pardavėjas - juridinis asmuo įsipareigoja pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje numatytÄ gyvenamÄ jį namÄ ar butÄ ir po to sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartį, o pirkėjas įsipareigoja pastatytÄ gyvenamÄ jį namÄ ar butÄ nupirkti už preliminariojoje sutartyje nurodytÄ kainÄ .

Tačiau Rezervavimo sutarčių 1.7 punktuose numatyta, kad pirkėjas (pareiÅ¡kėja) supranta, jog sutartis nėra preliminarioji sutartis ar juo labiau pagrindinė sutartis. Å i sutartis tik iÅ¡reiÅ¡kia pirkėjo ketinimÄ Ä¯sigyti butÄ , sandėliukÄ , automobilio stovėjimo vietÄ Å¡alių sutartomis sÄ lygomis, ir įtvirtina pardavėjo įsipareigojimÄ nesiÅ«lyti ir neparduoti jų jokiems kitiems asmenims. Be to, Rezervavimo sutartyse numatyta, kad vienas iÅ¡ sutarčių pasibaigimo atvejų yra tada, kai Å¡alys sudaro preliminariÄ jÄ sutartį (4.3.2 papunktis).

Pagal Rezervavimo sutarčių 5.1 punktÄ sutartys galioja iki preliminariosios sutarties sudarymo arba sutarčių pasibaigimo sutartyse nustatyta tvarka. Taigi, iÅ¡ Rezervavimo sutarčių turinio akivaizdu, jog Å¡ios sutartys savo esme yra ikisutartinių santykių organizacinio pobÅ«džio susitarimai, kuriais įsipareigojama sudaryti kitÄ - preliminariÄ jÄ pirkimo - pardavimo sutartį (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.165 straipsnio 1 dalis). Sutarčių 1.7 punktuose nurodoma, kad pirkėjas, Å¡iuo atveju pareiÅ¡kėja, supranta, jog sutartis nėra preliminarioji sutartis ar juo labiau pagrindinė sutartis.

Nagrinėjamu atveju juridiniai faktai, susiję su Rezervavimo sutartyse ketinamais įsigyti butais ir kitais ketinamais įsigyti nekilnojamaisiais daiktais, kurie bus pastatyti, galėtų bÅ«ti įregistruoti tik po to, kai nekilnojamojo turto registre bÅ«tų įregistruoti patys nekilnojamieji daiktai. Jei pareiÅ¡kėja mano, kad sudarytosios Rezervavimo sutartys turi bÅ«ti pripažintos preliminariosiomis sutartimis, tokio pobÅ«džio reikalavimÄ ji galėtų reikÅ¡ti nebent kitai sutarčių Å¡aliai, tačiau ne Nekilnojamojo turto registro tvarkytojui, kuris atsako tik už tai, kad nekilnojamojo turto registre įraÅ¡yti duomenys atitiktų dokumentus, kurių pagrindu Å¡ie duomenys buvo įraÅ¡yti (Nekilnojamojo turto registro įstatymo 5 straipsnio 2 dalis).

Atkreiptinas dėmesys į tai, jog Nekilnojamojo turto registro tvarkytojas, vykdydamas jam įstatymu pavestas funkcijas, viešojo administravimo veiksmais nekuria, nekeičia ir nepanaikina tarp civilinių teisinių santykių subjektų susiklosčiusių teisinių santykių turinio. Nekilnojamojo turto registro tvarkytojas registruoja susiklosčiusius tarp atitinkamų subjektų civilinius teisinius santykius patvirtinančius juridinius faktus, tačiau pats nėra ir negali būti civilinių santykių dalyvis.

Pažymėtina, jog teismas visiškai sutinka su atsakovo ginčo Sprendime nurodytais teiginiais, jog Nekilnojamojo turto registro tvarkytojas neturi teisės jam pateikto dokumento vertinti/ traktuoti kitaip nei nurodyta pačiame dokumente ir šalims susitarus, kad Rezervavimo sutartys nėra preliminarios nekilnojamojo turo pirkimo - pardavimo sutartys, Nekilnojamojo turto registro tvarkytojas neturi teisės spręsti kitaip. Be to, vadovaujantis Nekilnojamojo turto registro nuostatų 13 punktu, registro objektai - Nekilnojamojo turto registro įstatyme nurodyti nekilnojamieji daiktai, daiktinės teisės į juos, šių teisių suvaržymai ir su nekilnojamaisiais daiktais, daiktinių teisių į juos suvaržymais bei daiktinėmis teisėmis susiję juridiniai faktai, taip pat įmonių dovanojimo, pirkimo - pardavimo ir nuomos sutartys.

Nagrinėjamu atveju Rezervavimo sutartys, prieÅ¡ingai nei nurodo pareiÅ¡kėja nėra prilyginamos nei Preliminariai sutarčiai, nei pagrindinei pirkimo-pardavimo sutarčiai, todėl atsakovas pagrįstai sprendė, jog nėra Nekilnojamojo turto registro objektas, registruojamas Nekilnojamojo turto registre. Pažymėtina, kad Rezervavimo sutartimis nebuvo įgyjamos jokios daiktinės teisės, o tik iÅ¡reiÅ¡kiamas siekis jas įgyti ateityje, ateityje sudaromų sutarčių sÄ lygomis. Atkreiptinas dėmesys į tai, jog nei bÅ«simas daugiabutis gyvenamasis namas, nei jame bÅ«siančios patalpos pareiÅ¡kėjos 2020 m. birželio 15 d. praÅ¡ymo teikimo atsakovui metu nebuvo įregistruotos Nekilnojamojo turto registre, todėl Rezervavimo sutartys nebÅ«tų buvusios nekilnojamojo turto registro objektu, registruojamu Nekilnojamojo turto registre.

PareiÅ¡kėja neginčija fakto, jog pats statomas daugiabutis namas, dar nebuvo įregistruotas nekilnojamojo turto registre, todėl Rezervavimo sutartyse aptarti ir bÅ«simai preliminariai sutarčiai sudaryti rezervuojami butai ir kitos patalpos esančios daugiabučiame name negalėtų bÅ«ti registruotos. Akcentuotina ir tai, jog pareiÅ¡kėjos 2020 m. birželio 15 d. praÅ¡ymo atsakovui pateikimo metu Rezervavimo sutartys nuo 2020 m. balandžio 24 d. buvo pasibaigusios ir tapo nebegaliojančiomis, kadangi pati pareiÅ¡kėja vengė sudaryti preliminariÄ sias sutartis.

VÄ® Registrų centro generalinio direktoriaus 2019 m. kovo 13 d. įsakymu Nr. VE-18 (1.3E) patvirtinto Komisijos darbo reglamento (toliau - Reglamento) 15.7 punktas Komisijai suteikia teisę į skundo nagrinėjimÄ Ä¯traukti trečiuosius suinteresuotus asmenis, kurių teisėms ir pareigoms gali turėti įtakos sprendimo priėmimas. Å iuo atveju Komisija pagrįstai sprendė, jog ginčo sprendimo priėmimas gali turėti įtakos UAB „Geri kaimynai" teisėms ir pareigoms, todėl įtraukė į skundo nagrinėjimÄ UAB “Geri kaimynai” į procesÄ , kadangi pareiÅ¡kėja prašė įregistruoti juridinius faktus, susijusius su Å¡io juridinio asmens nuosavybe, t. y. trečiajam suinteresuotama asmeniui nuosavybės teise priklausančiu žemės sklypu.

Atsižvelgęs į nustatytas aplinkybes, ginčo klausimÄ reglamentuojančius teisės aktus, teismas daro iÅ¡vadÄ , kad atsakovas iÅ¡ esmės teisingai taikė teisės normas, iÅ¡samiai iÅ¡nagrinėjo faktines bylos aplinkybes, atsakovo tiek teritorinio registratoriaus, tiek Komisijos sprendimai pripažintini pagrįstais ir teisėtais, todėl juos naikinti skunde iÅ¡dėstytais motyvais nėra pagrindo (Lietuvos Respublikos administracinių bylų teisenos įstatymo 88 str. 1 d. 1 p., 56 str.). Vien ta aplinkybė, jog pareiÅ¡kėjos netenkino ginčijamų Sprendimų turinys nesudaro pagrindo Sprendimus pripažinti nepagrįstais ir neteisėtais.

PareiÅ¡kėja skunde iÅ¡dėsto daugiau argumentų dėl ginčijamo Sprendimo nepagrįstumo, tačiau, teismo nuomone, jie nėra esminiai sprendžiant Å¡iÄ administracinę bylÄ ir niekaip nekeičia Å¡iame sprendime padarytos iÅ¡vados, todėl dėl jų teismas nepasisako. Europos Žmogaus Teisių Teismo (toliau – EŽTT) ir LVAT praktikoje ne kartÄ pažymėta, jog teismo pareiga pagrįsti priimtÄ spendimÄ neturėtų bÅ«ti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvienÄ argumentÄ ( EŽTT 1994 m. balandžio 19 d. sprendimas, priimtas Van de Hurk prieÅ¡ OlandijÄ ; 1997 m. gruodžio 19 d. sprendimas Helle prieÅ¡ SuomijÄ ;

LVAT administracinė byla Nr. A261-3555/2011). Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos administracinių bylų teisenos įstatymo 84, 86–87 straipsniais, 88 straipsnio 1 punktu, 132 straipsnio 1 dalimi, 133 straipsniu, teismas nusprendžia: PareiÅ¡kėjos S. T. skundÄ atmesti. Sprendimas per trisdeÅ¡imt kalendorinių dienų nuo jo paskelbimo dienos gali bÅ«ti skundžiamas apeliaciniu skundu Lietuvos vyriausiajam administraciniam teismui, skundÄ paduodant per Vilniaus apygardos administracinį teismÄ . Teisėjos Jovita Einikienė Violeta Petkevičienė Eglė Žulytė-Janulionienė