Cassation court rejects VAT transfer tax exemption for notaries, ruling strict interpretation applies to fiscal benefits.

rente-contro-controricorrente-avverso la sentenza della Commissione Tributaria Regionale di Roma n.4036/2019 depositata il 03/07/2019.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/06/2026 dalConsigliere Gianmarco Calienno.1. Il Notaio Fabio Orlandi impugnava davanti alla CommissioneTributaria Provinciale di Roma l'avviso di liquidazione con il quale l'Agenziadelle Entrate (ADE) gli richiedeva, nella qualità di notaio rogante, ilversamento delle imposte ipotecaria e catastale, in misura fissa, relativaad un atto di cessione immobiliare soggetto ad IVA, posto in essere da unprivato, quale parte cessionaria, e dall’ATER (ex IACP), quale partecedente.2.

La Commissione Tributaria Provinciale accoglieva il ricorso.Numero registro generale 6519/2020Numero sezionale 4906/2026Numero di raccolta generale 21000/2026Data pubblicazione 20/06/20263. Avverso siffatta pronuncia l'ADE proponeva appello che laCommissione Tributaria Regionale (CTR) del Lazio rigettava, rilevando, perquanto di interesse in questa sede, che l'agevolazione fiscale, contenutanel D.P.R. n. 601 del 1973 , art. 32, per i trasferimenti aventi ad oggettoaree immobiliari previste dal titolo III della L. n. 865 del 1970, trovavaapplicazione anche per gli atti soggetti ad IVA, non esclusi dall'ampiaformulazione della norma di esenzione.

Il beneficio fiscale si giustificava,inoltre, anche sulla base di una corretta applicazione del principio dialternatività IVA/Registro D.P.R. n. 131 del 1986, ex art. 40.4. Ricorre in cassazione avverso tale sentenza l’ADE, affidandosi a duemotivi.5. Il Notaio resiste con controricorso.6. In prossimità dell’adunanza camerale, la ricorrente ha depositatomemoria illustrativa.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo l'Ufficio denuncia la violazione e falsaapplicazione del D.P.R. n. 601 del 1973 , art. 32, comma 2, per avere ilgiudice di secondo grado erroneamente ritenuto di poter estendere ilcampo di applicazione di questa disposizione anche agli atti sottoposti adIVA.2.

Con il secondo motivo viene dedotta la violazione del D.P.R. n. 131del 1986 , art. 40, comma 1, letto in combinato disposto con D.P.R. n.601 del 1973, art. 32, comma 2, sostenendo che la CTR avesseerroneamente ritenuto estensibile il regime di agevolazione previstodall'art. 32 D.P.R. cit. anche alle operazioni IVA sulla scorta del principio dialternatività tra IVA e Registro.2.1. I due motivi, da trattarsi congiuntamente in quanto strettamenteconnessi, sono fondati.2.2. La presente controversia verte sull'obbligo o meno del versamentodelle imposte catastali ed ipotecarie in sede di registrazione del contrattoNumero registro generale 6519/2020Numero sezionale 4906/2026Numero di raccolta generale 21000/2026Data pubblicazione 20/06/2026di compravendita avente ad oggetto un immobile, in attuazione di unprogramma pubblico di edilizia "economica e popolare" stipulato tra unprivato (acquirente) ed una persona giuridica (venditrice ATER), soggettaad IVA, in riferimento alla disposizione di esenzione/agevolazione di cuiall’art.32 comma 2 del d.P.R. n.601 del 1973.2.3.

Tale disposizione così recita "Gli atti di trasferimento della proprietàdelle aree previste al titolo 3 della legge indicata nel comma precedente"(cioè la L. n. 865 del 1971) e gli atti di concessione del diritto di superficiesulle aree stesse sono soggetti all' imposta di registro in misura fissa esono esenti dalle imposte ipotecarie e catastali. Le stesse agevolazioni siapplicano agli atti di cessione a titolo gratuito delle aree a favore deicomuni o loro consorzi nonché agli atti e contratti relativi all'attuazione deiprogrammi pubblici di edilizia residenziale di cui al titolo IV delle leggeindicata nel comma 1".2.4.

La questione posta dal motivo concerne per l’appunto l’ambitoapplicativo di tale disposizione che, secondo l’Agenzia ricorrente, come giàaffermato da questa Corte con le sentenze n.8094/2018 e n.25982/2022,non consente di estendere il beneficio agli atti di trasferimento soggetti aregime IVA, che si collocano, quindi, al di fuori dell’edilizia sovvenzionata,trattandosi di norma di stretta interpretazione perché concernenteesenzioni/agevolazioni fiscali.2.5. Il Collegio, ancorché questa Corte con la sentenza n.285/2025 e,ancor prima, con la n.29895/2020 sia andata di contrario avviso, intenderiaffermare il principio già statuito con le sentenze n.8094/2018 en.25982/2022, sopra citate.2.6.

Il caposaldo della non estensibilità dell’estensione del beneficio vaindividuato, secondo il Collegio, nel tenore letterale della disposizione cheletta nel suo complesso induce a ritenere che essa abbia un ambitoapplicativo ben circoscritto, ossia si riferisca esclusivamente ad atti che, inassenza della finalità di edilizia residenziale pubblica, sarebbero altrimentiNumero registro generale 6519/2020Numero sezionale 4906/2026Numero di raccolta generale 21000/2026Data pubblicazione 20/06/2026soggetti ad imposta di registro in misura proporzionale.2.7.

Ciò perché, essa, stabilendo che, nel caso di trasferimenti relativiall’attuazione di programmi pubblici di edilizia residenziale di cui al titoloIV della L. n.865 del 1971, l’imposta di registro è dovuta in misura fissa,ha inteso inequivocabilmente riferirsi agli atti che, in assenza di talefinalità, sarebbero soggetti esclusivamente all’imposta di registro inmisura proporzionale, considerato che, diversamente opinando, la normasarebbe stata del tutto inutile e priva di significato nel caso di atti soggettia regime IVA in quanto, in tale ipotesi, l’imposta di registro sarebbe statacomunque dovuta in misura fissa in ragione del principio di alternativitàscolpito nell’art.40 del d.P.R. 131/1986.2.8.

Né vale, secondo il Collegio, scorporare dal tenore letterale delladisposizione le imposte ipotecarie e catastali, per le quali si prevedel’esenzione, invocandone, come ritenuto da Cass.286/2025, la loroautonomia rispetto all’imposta di registro, considerato che siffattaoperazione ermeneutica si risolve nel tentativo di isolarle, di fatto, daltesto dell’art.32 2 comma, giustificandone così l’estensione agli attisoggetti a regime IVA, come se la norma non contemplasse il riferimentoletterale alla misura fissa della tassa di registro che, invece, per quantosopra esposto, ne delimita univocamente il campo di applicazione.2.9.

Del resto, a supporto dell’interpretazione dell’art.32 comma 2ritenuta corretta dal Collegio, va ulteriormente considerato che, come giàaffermato nella citata Cass.n.25982/2022, la materia delle agevolazionitributarie ha trovato una organica regolamentazione nel D.P.R. n. 601 del1973 e successive modificazioni, con il quale è venuto a realizzarsi unsistema informato alla regola del numerus clausus, conformemente aquanto previsto dai criteri direttivi al riguardo posti con la legge delegaottobre 1971, n. 825. In questa prospettiva coerentemente si iscrivel'abrogazione, prevista dall'art. 42 del cit.

D.P.R., di tutte le disposizioniconcernenti esenzioni e agevolazioni tributarie "diverse da quelleNumero registro generale 6519/2020Numero sezionale 4906/2026Numero di raccolta generale 21000/2026Data pubblicazione 20/06/2026considerate nel decreto stesso. Il D.P.R. n. 601 del 1973 , art. 32, comma2 prevede determinate agevolazioni e, tra l'altro, l'esenzione dall'impostaipotecaria, in determinati casi, ed estende poi quelle agevolazioni "agli attie contratti relativi all'attuazione dei programmi pubblici di ediliziaresidenziale di cui al titolo IV della legge indicata nel comma 1" ( L. n. 865del 1971).

Così disponendo, però, la norma non richiama affatto, e nonmantiene quindi in vita, le agevolazioni in precedenza previste dal L. n.865 del 1971, art. 70, ma stabilisce essa stessa delle agevolazioniapplicabili ai soli atti che rispondono ai requisiti espressamente previstidalla disposizione medesima, e che pertanto risultino posti in essere daquei limitati soggetti ai quali la L. n. 865 del 1971 affida l'attuazione deiprogrammi pubblici di edilizia residenziale" (cfr. Cass. 14000/2015).2.10. In tale prospettiva, deve, quindi, condividersi la conclusione diCass.8094/2018 che mette in rilievo che l’art.32 comma 2 del d.P.R. n.601 del 19 è intervenuto successivamente al decreto IVA, da cui èragionevole dedurre che la mancata esplicita indicazione tra i beneficiaridell’esenzione/agevolazione dei soggetti all’imposizione IVA sia stata unascelta del legislatore.2.11.

Il che, unitamente a quanto sopra affermato sul tenore letteraledella disposizione in relazione alla previsione in misura fissa dell’impostadi registro nel caso in cui ricorra il fine dell’edilizia residenziale pubblica,induce a riaffermare il principio che l’interpretazione dell’art.32 2° commacit non consente di estendere l’ambito di applicazione della norma alleoperazioni di trasferimento soggette a regime a IVA, in ossequio alprincipio generale e inderogabile in materia fiscale che prevede che "inmateria fiscale le norme che stabiliscono esenzioni o agevolazioni sono distretta interpretazione ai sensi dell'art 14 preleggi sicché non vi è spazioper ricorrere al criterio analogico o all'interpretazione estensiva dellanorma oltre i casi e le condizioni dalle stesse espressamente considerati"(cfr.

Cass. n. 20135/2019, Cass. n. 15407/2017, Cass. n. 4333/2016,Numero registro generale 6519/2020Numero sezionale 4906/2026Numero di raccolta generale 21000/2026Data pubblicazione 20/06/2026Cass. n. 2925/2013 e Cass. n. 5933/2013).2.12. Né, infine, può giustificarsi l'applicazione del beneficio fiscaleprevisto dal d.P.R. citato, art. 32, comma 2 invocando il principiodell'alternatività tra IVA e imposta del registro, catastale ed ipotecaria,prevista dal D.Lgs. n. 131 del 1986, art. 40, D.P.R. n. 347 del 1990, art. 2e art. 10, comma 2.2.13. A differenza della disciplina esentativa di cui al D.P.R. n. 601 del1973 , art. 32, comma 2, che esclude ogni tipologia di imposta,l'alternatività tra Iva e imposta d'atto implica che quest'ultima devecomunque essere corrisposta, sia pur in misura fissa.2.14.

Nel caso in esame risulta pacifico che l'Ufficio abbia applicato leimposte ipo-catastali in misura fissa, in conformità con il principio dialternatività.3. In definitiva, il ricorso va accolto e la sentenza impugnata va cassatae, non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, la causa va decisanel merito con il rigetto dell’originario ricorso.4. Il contrasto giurisprudenziale in sede di legittimità in relazioneall’ambito di applicazione del beneficio in questione, giustifica l’integralecompensazione delle spese di lite dell’intero giudizio.

P.Q.MLa Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e,decidendo nel merito, rigetta l’originario ricorso.Compensa interamente tra le parti le spese dei gradi di merito e delgiudizio di legittimità.Così deciso a Roma, nella camera di consiglio della SezioneTributaria del 12/6/2026.IL PRESIDENTEANGELO MATTEO SOCCI