Cassation court dismissed appeal, ruling 'cubature transfer' is an obligatory act, not a real right transfer.

feso dall'avvocato Avvocatura Generale Dello Stato-ricorrente-controOrtelli Giambattista Carlo, Ortelli Gianluca, Ortelli Marco, rappresentati edifesi dall'avvocato Patrizia d'Elia Palmieri-controricorrenti-controLaura R.e. Srl in persona del legale rappresentante pro tempore, Spf Srl inpersona del legale rappresentante pro tempore, rappresentati e difesidall'avvocato Salvatore Bartoli unitamente all’avvocato Giulio DenisNumero registro generale 665/2020Numero sezionale 4885/2026Numero di raccolta generale 20226/2026Data pubblicazione 16/06/2026-controricorrenti-nonché controPolo Service Srl in persona del legale rappresentante pro tempore-intimato-avverso la sentenza della Commissione Tributaria Regionale di Milano n.2268/2019 depositata il 27/05/2019.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 11/06/2026 dalConsigliere Lavinia Spaventi.1.

Le società Polo Service s.r.l., Laura RE s.r.l. e S.P.F. s.r.l., nonchéOrtelli Giambattista, Ortelli Gianluca ed Ortelli Marco, impugnavano dieciavvisi di rettifica e liquidazione relativi ad imposta di registro per l’anno2015, riferiti ad atti di cessioni di cubatura poste in essere da parte delletre persone fisiche Ortelli Giambattista Carlo, Ortelli Gianluca e Ortelli Marcoa favore delle tre società Laura RE s.r.l., S.P.F. s.r.l. e Polo Service s.r.l.2. Il giudice d I grado respingeva i ricorsi, ritenendo legittimi gli attiimpugnati, qualificando le “cessioni di cubatura” trasferimento di diritti realiedificatori.3.

Avverso tale sentenza hanno proposto appello i contribuenti,eccependo l’errata qualificazione giuridica dell’atto oggetto di trasferimento.Il gravame è stato accolto con sentenza della CGT di II grado dellaLombardia, n. 2268 del 27.05.2019, la quale ha escluso la natura dicontratto traslativo di diritto reale della cessione di cubatura, riconoscendoallo stesso natura obbligatoria.4. Avverso la sentenza della CGT di II grado ha proposto ricorso inCassazione l’Agenzia delle Entrate, affidandosi ad un motivo.Numero registro generale 665/2020Numero sezionale 4885/2026Numero di raccolta generale 20226/20265.

Laura R.E. s.rl., S.P.F. s.r.l., Ortelli Giambattista, Ortelli Gianluca,Data pubblicazione 16/06/2026Ortelli Marco hanno resistito con distinti controricorsi.6. Ortelli Giambattista, Ortelli Gianluca, Ortelli Marco hannodepositato memoria ex art. 380 bis.1. c.p.c.7. Polo Service s.r.l. rimaneva intimata.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con l’unico motivo di ricorso la Agenzia delle Entrate deduce, inrelazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., violazione e falsa applicazione degli art. 51comma 2 e 52 d.p.r. n. 131 del 1986 ed, particolare, contesta il passaggiodella sentenza in cui viene affermato che:

«Ed invero, appare condivisibileil motivo di appello svolto dalla Polo service S.r.l. in ordine all'errataqualificazione giuridica dell'atto oggetto di trasferimento perché se ne deveescludere la natura di contratto traslativo di diritto reale ma devericonoscersi allo stesso natura obbligatoria. In particolare, la SupremaCorte, ormai con indirizzo costante, ha avuto già modo di affermare che lacd. cessione di cubatura presuppone il perfezionamento di un accordo conil quale una parte (il proprietario cedente) si impegna a prestare il proprioconsenso affinché la cubatura (o una parte di essa) che gli compete in baseagli strumenti urbanistici venga attribuita dalla P.A. al proprietario del fondovicino (cessionario), compreso nella stessa zona urbanistica, cosiconsentendogli di chiedere ed ottenere una concessione per la costruzionedi un immobile di volume maggiore di quello cui avrebbe avuto altrimentidiritto (Cass. n. 20623 del 2009;

Cass. n. 12631 del 2016, in motiv.). Iltrasferimento di cubatura tra le parti e nei confronti dei terzi consegue,tuttavia, esclusivamente al provvedimento concessorio, discrezionale e nonvincolato, che, a seguito della rinuncia all'utilizzazione della volumetriamanifestata al Comune dal cedente, aderendo al progetto ediliziopresentato dal cessionario, può essere emanato dall'ente pubblico a favoredel cessionario (Cass. n. 1352 del 1996, in motivazione; Cass. n. 20623 del2009 in motiv.). Tale accordo, quindi, ha un'efficacia meramenteobbligatoria tra i suoi sottoscrittori e non è, quindi, configurabile come unNumero registro generale 665/2020Numero sezionale 4885/2026Numero di raccolta generale 20226/2026contratto traslativo (e, tanto meno, costitutivo) di un diritto reale opponibileData pubblicazione 16/06/2026ai terzi (Sez. 2 -, Sentenza n. 24948 del 10/10/2018 Rv. 650669 – 01).Consegue l'illegittimità della rettifica e l'applicazione di una maggiorealiquota di tassazione, operata dall'Amministrazione Finanziaria, ai sensidell'art. 51 comma 3 Dpr n. 131/86, riservata solo ai beni immobili e aidiritti reali».

Secondo il ricorrente, sarebbe errata la qualificazione giuridicaindicata dalla sentenza impugnata, in quanto la cessione di cubaturaavrebbe natura reale, istituto inquadrabile nel diritto di edificare,riconducibile all’art. 952 c.c., facoltà dominicale; in definitiva la cessione dicubatura sarebbe un atto di trasferimento di diritti reali immobiliari, in forzadel quale sarebbe giustificata l’imposizione tributaria oggetto degli attiimpugnati.2. Il motivo è infondato. Sulla natura giuridica della cessione dicubatura sono intervenute nel 2021 le S.U. di questa Corte, statuendo che:«Il negozio di cessione di cubatura tra privati, con cui il proprietario di unfondo distacca, in tutto o in parte, la facoltà inerente al suo dirittodominicale di costruire nei limiti della cubatura assentita dal pianoregolatore e, formandone un diritto a sè stante, lo trasferisce a titolooneroso al proprietario di altro fondo urbanisticamente omogeneo, è attoimmediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale acontenuto patrimoniale, non richiedente la forma scritta ad substantiam etrascrivibile ex art. 2643, n. 2-bis, c.c.; ne consegue che, ai fini del registro,è assoggettabile ad imposta proporzionale di registro come “atto diverso”avente ad oggetto prestazione a contenuto patrimoniale, ai sensi dell'art. 9della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986 nonché, in casodi trascrizione e voltura, è assoggettabile ad imposta ipotecaria e catastalenella misura fissa propria degli atti diversi da quelli traslativi o costitutivi diun diritto reale immobiliare ex artt. 4 della Tariffa allegata al d.lgs. n. 347del 1990 e 10, comma 2, del d.lgs. cit.» (Cass SU n. 16080/2021).1.1.

Pertanto, alla luce di quanto statuito dalle S.U., la sentenza impugnatanon si è discostata dalla corretta interpretazione dell’atto di cessione dicubatura tra privati, secondo la quale il negozio con cui il proprietario di unNumero registro generale 665/2020Numero sezionale 4885/2026Numero di raccolta generale 20226/2026Data pubblicazione 16/06/2026fondo distacca, in tutto o in parte, la facoltà inerente al suo dirittodominicale di costruire nei limiti della cubatura assentita dal pianoregolatore e, formandone un diritto a sè stante, lo trasferisce a titolooneroso al proprietario di altro fondo urbanisticamente omogeneo, è attoimmediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale e,dunque, avente natura obbligatoria (Cass. n. 103/2025;

Cass. n.26263/2025).3. In conclusione, il ricorso deve essere rigettato. Le spese possonoessere compensate in ragione del sopravvenuto intervento delle S.U. sullaquestione giuridica controversa. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e compensa per intero le spese del presentegiudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 11/6/2026.Il PresidenteUgo Candia