Tax court dismisses appeal; tax authority wins on insufficient motivation of tax notice regarding lease renewal.

tempore, rappresentata e difesa dall’AvvocaturaGenerale dello Stato (codice fiscale 80224030587).- RICORRENTE –CONTROPARK HOTELS ITALIA S.P.A. (codice fiscale 04389870983), qualeincorporante FREE TIME S.R.L. (codice fiscale 02395160878) inpersona del legale rappresentante pro tempore.- INTIMATA–per la cassazione della sentenza n. 9205/03/2023 della Corte digiustizia tributaria della Sicilia, depositata il 15 novembre 2023.Numero registro generale 11056/2024Numero sezionale 3283/2026Numero di raccolta generale 18324/2026Data pubblicazione 06/06/2026UDITA la relazione svolta all’udienza camerale del 17 aprile 2026 dalconsigliere Ugo Candia.1.

Oggetto di controversia è l’avviso in atti con cui l’Ufficio liquidaval’imposta di registro, relativa all’annualità 2010, di un contratto di prorogadell’affitto d’azienda, originariamente stipulato in data 10 gennaio 2004per la durata di sei anni, di cui era emersa, a seguito di indagini fiscalieseguite nell’anno 2012 nei confronti della controparte contrattuale(società Bellatrix S.R.L.), l’omessa registrazione.2. La Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Siciliaaccoglieva l’appello proposto dalla contribuente avverso la sentenza n.8668/12/2015 della Commissione tributaria provinciale di Messina,reputando l’avviso non sufficientemente motivato, in quanto:- in esso si faceva «[…] riferimento alla mancata registrazione delcontratto di affitto di azienda (dell’Hotel Caesar Palace di Giardini Naxos)tra la FREE TIME e la Bellatrix (canone di € 1.300.000,00 annui per anni 6dal 10.1.2004), che, invece, dagli atti risulta appunto essere statoregistrato presso l’Ufficio Territoriale di Taormina in data 13.1.2004 conpagamento dell’imposta di registro in misura fissa ex art. 40 del DPR131/1986 trattandosi di atto assoggettati(o) ad IVA»;- «Nessuna menzione è dato ravvisare nell’avviso a proposito dellamancata registrazione della scrittura privata di proroga della durata delcontratto anche dopo il 9.1.2010, né a proposito della dichiarazioneeffettuata dal rappresentante legale della Bellatrix (secondo cui l’impostanon era stata versata in occasione dei rinnovi contrattuali), peraltro nonallegata all’avviso - al pari della segnalazione succitata - e neppure maiprodotta nel corso del presente giudizio»;Numero registro generale 11056/2024Numero sezionale 3283/2026Numero di raccolta generale 18324/2026Data pubblicazione 06/06/2026- «tanto basta a far ritenere che, in mancanza di indicazione alcontribuente dei presupposti di fatto sui quali l’atto era fondato, la societàricorrente-appellante non abbia avuto conoscenza degli esatti rilievi a leimossi con l’avviso di liquidazione ed irrogazione sanzioni.

Tale vizio nonpoteva e può essere emendato a posteriori dall’Ufficio, semplicementeallegando […] che la FREE TIME S.R.L. era a conoscenza di aversottoscritto la scrittura privata di proroga del contratto e di non averlaregistrata» (così nella pronuncia impugnata).3. Avverso tale pronuncia l’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorsoper cassazione, notificato il 15 maggio 2024, sulla base di un unicomotivo.4. Park Hotels Italia S.p.A., che ha, nelle more, incorporato la FreeTime S.R.L. (come da visure camerali in atti) è restata intimata.RAGIONI DELLA DECISIONE1.

Con l’unico motivo di ricorso l’istante ha dedotto, in relazione all’art.360, primo comma, num. 3, c.p.c., la violazione degli artt. 7 della legge n.212/2000, 3 della legge n. 241/1990, ritrascrivendo il contenutodell’avviso impugnato ed assumendo che, contrariamente da quantosostenuto dal Giudice regionale, esso risultava esaustivamente motivato,indicando tutti gli elementi da cui era scaturito.La ricorrente ha precisato che il contratto non era stato registrato perl’annualità 2010, per cui si era proceduti alla registrazione di ufficio,ponendo in evidenza che il presupposto dell’avviso era «[…] il fattooggettivo della mancata registrazione delle scritture di prorogadell’originario contratto di affitto di azienda, portante la data del 26gennaio 2001», ritenendo che «[…] l’ulteriore richiamo al Processo Verbalee alla Segnalazione costituiscano un mero riferimento alla fonte da cuiNumero registro generale 11056/2024Numero sezionale 3283/2026Numero di raccolta generale 18324/2026Data pubblicazione 06/06/2026erano stati tratti gli elementi per individuare i contratti a sostegno dellapretesa fiscale, di carattere aggiuntivo e non essenziale, con laconseguenza che anche la mancata notifica di tale verbale non avrebbecomportato alcuna nullità dell’avviso di liquidazione»(v. pagina n. 7 delricorso).2.

Il ricorso va accolto.L’avviso così recita (nei termini riportati in ricorso): «Il presenteavviso, relativo all’annualità 2010, scaturisce dalla segnalazione dellaDirezione Provinciale di Brescia del 19/3/2012 prot.173172, che, nel corsodi verifica fiscale, ha rilevato l’omessa registrazione di contratto di affittodi azienda corrente tra la FREE TIME S.R.L. e la soc. Bellatrix, il cui canoneè stato convenuto in € 1.300.000,00 annui per anni sei dal 10/01/2004.Ai sensi dell’art. 35 co.10 quater del d.1.223/2006, per i contrattipluriennali di affitto di azienda, il cui valore dei beni immobili facenti partedella stessa, superi il 50% del valore dell’azienda stessa, è previstal’obbligatorietà della registrazione ed il versamento dell’imposta di registropari all’1% DEL CANONE ANNUO.

Trattandosi di omessa registrazione lasanzione viene applicata nella misura minima del 120%, prevista dall’art.69 del D.P.R.131/1986 modificata dall’art. 1 del D. LG.vo n. 473/1997.Qualora il pagamento sia effettuato nel termine dei 60 gg. dalla notificadel presente atto, la sanzione viene ridotta ad 1/3 del minimo applicato».3. L’evidenza narrativa dell’atto in esame dà conto che la ripresafiscale è stata basata sull’esistenza di un contratto di affitto di azienda del10 gennaio 2004 pacificamente intercorso tra le predette società, aventedurata pluriennale ed ancora in atto nell’anno 2010, senza pagamentodell’imposta di registro per tale annualità, così implicitamente, quantochiaramente, considerando l’intervenuta proroga e/o rinnovo dell’originariocontratto e con essa la debenza del versamento dell’imposta di registroNumero registro generale 11056/2024Numero sezionale 3283/2026Numero di raccolta generale 18324/2026Data pubblicazione 06/06/2026nella misura dell’1% del canone annuo, nonché della sanzione minima, inragione dell’omessa registrazione del contratto (prorogato).Risultano, in tal modo, declinati tutti gli elementi identificativi dellapretesa, in termini più ampi di quanto stabilito, in caso di registrazione diufficio (come nella specie), dall’art. 54, comma 5, d.P.R. n. 131/1986, valea dire l’atto da registrare e la somma da pagare, risultando individuati, inmodo chiaro, il titolo dell’imposizione (l’imposta di registro sul contratto diaffitto stipulato nel 2004, ma ancora sussistente e quindi rinnovato perl’annualità 2010), la sua ragione (l’omessa registrazione), le norme diriferimento, l’aliquota applicabile e la base imponibile considerata.4.

Va aggiunto che non occorreva allegare i contenuti dellasegnalazione da cui era emersa l’esistenza del contratto di proroga nonregistrato, poiché detto riferimento atteneva solo alla fonte del datofattuale acquisito (la sussistenza del contratto di affitto di azienda inproroga), come poi contestato nell’avviso in cui – come detto - si èconsiderata la proroga dell’originario contratto d’affitto d’azienda (delladurata di sei anni) del 10 gennaio 2004 per contestare la mancataregistrazione dello stesso per l’anno di imposta 2010.Occorre richiamare, al riguardo, la consolidata giurisprudenza di questaCorte secondo la quale in tema di motivazione degli avvisi diaccertamento, l'obbligo dell'Amministrazione di allegare tutti gli atti citatinell'avviso (L. 27 luglio 2000, n. 212, art.

7) va inteso in necessariacorrelazione con la finalità "integrativa" delle ragioni che, perl'Amministrazione emittente, sorreggono l'atto impositivo, secondo quantodispone l’art. 3, comma 3, della legge n. 241/1990.Il contribuente ha, infatti, diritto di conoscere tutti gli atti il cuicontenuto viene richiamato per integrare tale motivazione, ma non ancheil diritto di conoscere il contenuto di tutti quegli atti, cui si faccia rinvioNumero registro generale 11056/2024Numero sezionale 3283/2026Numero di raccolta generale 18324/2026Data pubblicazione 06/06/2026nell'atto impositivo e sol perché ad essi si operi un riferimento, ove lamotivazione sia già sufficiente ed il richiamo ad altri atti abbia, pertanto,mero valore "narrativo" (cfr.

Cass. n. 24417/2018; Cass. n. 2614/2016;Cass. n.26683/2009).Così come non occorreva menzionare la dichiarazione effettuata dalrappresentante legale della Bellatrix circa il mancato pagamentodell’imposta in occasione dei rinnovi contrattuali e ciò perchè l’avviso nonsi è fondato su tale fatto, ma sul dato oggettivo dell’omessa registrazionedel contratto e, quindi, sul mancato versamento della relativa imposta.5. Le altre considerazioni svolte dal Giudice regionale non attengonopoi alla motivazione dell’atto, ma alla fondatezza della pretesa, quandoassume che dagli atti risulterebbe l’atto essere stato registrato pressol’Ufficio Territoriale di Taormina in data 13.1.2004 con pagamentodell’imposta di registro in misura fissa ex art. 40 del DPR 131/1986trattandosi di atto assoggettati ad IVA, peraltro facendo riferimento alprimo contratto e non alla sua proroga oggetto di tassazione.Va, infatti, ricordata la distinzione tra la motivazione dell’avviso(sussistente, come sopra esposto) con la dimostrazione (prova) dei fatticostitutivi della pretesa fiscale, giacchè «La motivazione dell'avviso diaccertamento costituisce requisito formale di validità dell'atto impositivo,distinto da quello dell'effettiva sussistenza degli elementi dimostrativi deifatti costitutivi della pretesa tributaria, l'indicazione dei quali è disciplinatadalle regole processuali dell'istruzione probatoria operanti nell'eventualegiudizio avente ad oggetto detta pretesa (cfr., tra le tante, Cass. n.13305/2024, che richiama Cass. n. 4639/2020 e, nello stesso senso, Cass.n. 8399/2013;

Cass. n. 20428/2020; Cass. n. 14744/2022).6. Alla stregua delle considerazioni che precedono, il ricorso va accoltoe la causa va rimessa (emergendo questioni non trattate: principioNumero registro generale 11056/2024Numero sezionale 3283/2026Numero di raccolta generale 18324/2026Data pubblicazione 06/06/2026alternatività iva-registro; assenza di colpa ai fini delle sanzioni) alla Cortedi giustizia tributaria di secondo grado della Sicilia – in altra composizione– che provvederà anche a regolare le spese del presente grado di giudizio. P.Q.Mla Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causaalla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Sicilia – in altracomposizione – che provvederà anche a regolare le spese del presentegrado di giudizio.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 17 aprile 2026.IL PRESIDENTEANGELO MATTEO SOCCI