Cassation court quashes regional tax court decision for lack of reasoning on inventory and applies 1.30 coefficient for building sales.

ia dei Portoghesi n. 12, pressol’Avvocatura Generale dello Stato dalla quale è rappresentata edifesa ex lege,– ricorrente –controPILIA ANTONELLO;GABBA MARIA GRAZIA,rappresentati e difesi dall’avv. Giuseppe Lai in virtù di procuraspeciale in calce al controricorso,- controricorrenti -PILIA FEDERICA;CRISFED S.R.L., in persona del legale rappresentante pro-tempore,- intimati -Numero registro generale 9836/2022Numero sezionale 1988/2026Numero di raccolta generale 17941/2026Data pubblicazione 04/06/2026avverso la sentenza della Commissione Tributaria Regionaledella Sardegna – sez. n. 5 – n. 146/2021, depositata il 12 marzo2021;udita la relazione svolta nell’adunanza in camera di consiglio del4 marzo 2026 dal Consigliere dott.

Valentino Lenoci;1. L’Agenzia delle Entrate – Direzione provinciale di Cagliarinotificava, in data 26 novembre 2007, alla società Crisfed s.r.l.,gli avvisi di accertamento n. 804030200815 e 804030200816,con i quale veniva accertato un maggior reddito d’impresa pergli anni 2004 e 2005, con conseguente rideterminazione delleimposte IRES, IRAP ed IVA, e relative sanzioni ed interessi.In particolare:

a) per l’anno 2004, venivano accertate maggioririmanenze finali per € 46.259,00, maggiori ricavi da cessione difabbricati per € 121.078,67, maggiori canoni di locazione attiviper € 3.404,33 (rilievo non contestato) e, ai soli fini IVA, omessafatturazione di acconti desunti dai conti di mastro per €123.900,00;

b) per l’anno 2005, venivano accertate maggioririmanenze finali per € 141.311,00, costi non inerenti per €6.432,51 (rilievo non contestato), costi non di competenza per€ 5.500,00 (rilievo non contestato) e, ai soli fini IVA, omessafatturazione di acconti desunti dai conti di mastro per €35.000,00.2. Avverso tali avvisi di accertamento la Crisfed s.r.l.proponeva separati ricorsi dinanzi alla Commissione TributariaProvinciale di Cagliari la quale, previa riunione degli stessi, consentenza n. 123/2010, depositata il 16 aprile 2010, li accoglievaparzialmente, annullando gli avvisi di accertamento per la parterelative alle rimanenze finali per entrambe le annualità, eriducendo i ricavi di vendita per l’anno 2004 da € 121.078,67R.G.

N. 9386/2022 2Cons. est. Valentino LenociNumero registro generale 9836/2022Numero sezionale 1988/2026Numero di raccolta generale 17941/2026Data pubblicazione 04/06/2026ad € 71.675,90, ritenendo inapplicabile il coefficiente 1,30;confermava per il resto i medesimi avvisi di accertamento.3. Interposto gravame dall’Agenzia delle Entrate ed appelloincidentale dalla Crisfed s.r.l., la Commissione TributariaRegionale della Sardegna, con sentenza n. 146/2021,pronunciata l’8 ottobre 2020, e depositata in segreteria il 12marzo 2021, rigettava entrambi gli appelli, confermando lasentenza di primo grado e compensando le spese di lite.4.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazionel’Agenzia delle Entrate, sulla base di due motivi; tale ricorsoveniva notificato a Pilia Antonello, Gabba Maria Grazie e Piliadelle imprese.Resistono con controricorso Pilia Antonello e Gabba MariaGrazia, mentre Pilia Federica è rimasta intimata.5. Con decreto presidenziale del 15 dicembre 2025 è stataquindi fissata la discussione del ricorso dinanzi a questa sezioneper l’adunanza in camera di consiglio del 4 marzo 2026, ai sensidegli artt. 375, comma 2, e 380-bis.1 c.p.c.RAGIONI DELLA DECISIONE1.

Il ricorso in esame, come si è detto, è affidato a due motivi.1.1. Con il primo motivo l’Agenzia delle Entrate eccepiscenullità della sentenza impugnata per omessa e/o apparentemotivazione, e quindi violazione dell’art. 132 c.p.c. e dell’art. 36d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, in relazione all’art. 360,comma 1, n. 3), c.p.c.Lamenta che la sentenza impugnata era sostanzialmente privadi motivazione, con riferimento al profilo riguardante il rilievoR.G. N. 9386/2022 3Cons. est. Valentino LenociNumero registro generale 9836/2022Numero sezionale 1988/2026Numero di raccolta generale 17941/2026Data pubblicazione 04/06/2026considerazioni che riguardavano, in realtà, il rilievo attinente iricavi da cessioni di fabbricati.1.2.

Con il secondo motivo di ricorso viene eccepita violazionee falsa applicazione degli artt. 39, comma 1, lett. d), d.P.R. 29settembre 1973, n. 600, 54, comma 3, d.P.R. 26 ottobre 1972,n. 633 e 1, comma 307, della l. 27 dicembre 2006, n. 296, inrelazione all’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c.Deduce parte ricorrente che, con riferimento al rilievoriguardante i ricavi derivanti da cessione di fabbricati, la C.T.R.,nell’escludere l’applicabile del valore di 1,30, e fondando su taleesclusione la reiezione dell’appello, aveva violato la normativaprima e secondaria vigente ratione temporis in materia direttifica del valore normale degli immobili.2.

Così delineati i motivi di ricorso, la Corte osserva quantosegue.2.1. I due motivi possono essere esaminati congiuntamente,in quanto strettamente connessi, e sono fondati.Ed invero, con riferimento ai rilievi riguardante le rimanenzefinali della Crisfed s.r.l. per gli anni 2004 e 2005, la C.T.R. harigettato l’appello dell’Ufficio, affermando di condividere ladecisione della C.T.P. che aveva rideterminato tale voceritenendo inapplicabile il moltiplicatore di 1,30.Tale motivazione, tuttavia, è del tutto inconferente rispetto althema decidendum riguardante le rimanenze, posto che, conriferimento a tale rilievo, la C.T.P. aveva annullato gli avvisi diaccertamento per mancanza di prova e per erroneità del calcolodi tali rimanenze, nel mentre la questione dell’attendibilità edell’applicabilità del coefficiente di 1,30 aveva invece riguardatola decisione della C.T.P. per la parte relativa ai maggiori ricaviaccertati per l’anno 2004.R.G.

N. 9386/2022 4Cons. est. Valentino LenociNumero registro generale 9836/2022Numero sezionale 1988/2026Numero di raccolta generale 17941/2026Data pubblicazione 04/06/2026Conseguentemente, la sentenza impugnata è, in parte qua,priva di motivazione.Per quel che riguarda, invece, il profilo attinente alladeterminazione dei ricavi da cessione di fabbricati, va rilevatoche la C.T.R. ritiene inapplicabile il coefficiente di 1,30 per ladeterminazione del valore normale dei beni ceduti.Sul punto, va tuttavia rilevato che, ai sensi dell’art. 1, comma307, l. n. 296/2006, «per la uniforme e corretta applicazionedelle norme di cui all'articolo 54, terzo comma, del decreto delPresidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, all'articolo39, primo comma, del decreto del Presidente della Repubblica29 settembre 1973, n. 600, e all'articolo 52 del testo unico delledisposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decretodel Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, conprovvedimento del direttore dell'Agenzia delle entrate sonoindividuati periodicamente i criteri utili per la determinazione delvalore normale dei fabbricati ai sensi dell'articolo 14 del citatodecreto n. 633 del 1972, dell'articolo 9, comma 3, del testounico delle imposte sui redditi di cui al decreto del Presidentedella Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e dell'articolo 51,comma 3, del citato decreto n. 131 del 1986».Con successivo provvedimento direttoriale del 27 luglio 2007,prot. n. 2007/120811, è stato previsto che «1.3. per gli immobilidiversi dalle abitazioni il valore normale è determinato dallamedia fra il valore minimo e massimo espresso dall’Osservatoriodel Mercato Immobiliare riferite (…) allo stato conservativo“normale” (…) 1.4.

Per gli immobili ultimati o ristrutturati da nonpiù di quattro anni, il valore normale si determina sulla basedello stato conservativo “ottimo” censito dall’Osservatorio delR.G. N. 9386/2022 5Cons. est. Valentino LenociNumero registro generale 9836/2022Numero sezionale 1988/2026Numero di raccolta generale 17941/2026Data pubblicazione 04/06/2026Mercato Immobiliare ovvero, in mancanza, applicando al valoredeterminato ai punti (…) 1.3. un moltiplicatore pari a 1,3».Ne consegue, pertanto, che il criterio dell’Ufficio apparepienamente attendibile.3.

Il ricorso merita quindi accoglimento. La sentenzaimpugnata deve pertanto essere cassata con rinvio, per nuovogiudizio, alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado dellaSardegna, in diversa composizione, la quale provvederà anchealla regolamentazione delle spese del giudizio di legittimità. P.Q.MLa Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata erinvia, per nuovo giudizio, alla Corte di Giustizia Tributaria disecondo grado della Sardegna, in diversa composizione, ancheper la regolamentazione delle spese del giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, 4 marzo 2026.Il Presidente(Dott.

Roberta Crucitti)R.G. N. 9386/2022 6Cons. est. Valentino Lenoci