Italian tax court cassates lower court for insufficient motivation in property reclassification tax assessment.

e difeso dall'avvocato Luciano Filippo Bracci-ricorrente-controAgenzia delle Entrate rappresentata e difesa dall'Avvocatura Generaledello Stato-controricorrente-avverso la sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Lazio n.3205/2017 depositata il 31/05/2017.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/04/2026 dalConsigliere Annachiara Massafra.Numero registro generale 1627/2018Numero sezionale 3566/2026Numero di raccolta generale 16768/2026Data pubblicazione 28/05/20261. Epsom Holding s.r.l. impugnò l’avviso di accertamento con il qualel’Agenzia delle Entrate aveva proceduto al riclassamento di 28 unitàimmobiliari di proprietà della contribuente site in Roma, nella microzona 1(Centro Storico), in Corso Vittorio Emanuele nn. 282, 284 e in via delPavone n. 28-31, con un incremento della rendita da euro 103.861 adeuro 183.353.Tale riclassamento veniva adottato ai sensi dell’art. 1, comma 335,della legge n. 311 del 2004.La C.T.P. di Roma accolse il ricorso.

La decisione fu impugnatadall’Agenzia delle Entrate e l’appello fu accolto.Il giudice di merito, dopo aver evidenziato l’esistenza di dueorientamenti in seno alla Corte di Cassazione, affermò di aderire a quellosecondo il quale l’avviso di accertamento potesse considerarsisufficientemente motivato mediante l’esplicitazione delle norme e delprocedimento seguito per effettuarlo.Pertanto, l’avviso impugnato era motivato poiché conteneva il riferimentoalle norme applicabili, alle delibere comunali e alle determinazioni disettore del direttore dell’Agenzia delle Entrate, nonché alle indicazioni deipresupposti che avevano portato “all’emanazione dell’atto ed agli elementivalutati e considerati nella rideterminazione del nuovo classamento.” Ilgiudice di merito ritenne quindi corretto il nuovo classamento, atteso chele unità oggetto di accertamento ricadevano nella microzona 1, in pienocentro storico, in una zona di particolare rilievo dal punto di vista turisticoe di notevole commercialità.Contro la predetta decisione è proposto ricorso affidato a quattordicimotivi dalla società contribuente.

L’Agenzia delle Entrate resiste concontroricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo strumento impugnatorio, per violazione dell’art. 360, primocomma, n. 5, c.p.c., si deduce la totale assenza di motivazione.Numero registro generale 1627/2018Numero sezionale 3566/2026Numero di raccolta generale 16768/2026Data pubblicazione 28/05/2026Il ricorrente evidenzia di aver eccepito nella memoria di costituzionel'inammissibilità dell'appello perché tardivo, per mancata notificadell'originale, per mancanza di firma e inesistenza dell'originale neppurenel fascicolo d'Ufficio.

Su tale censura la sentenza non si sarebbepronunciata.2. Con la seconda censura è denunciata, in via subordinata, la violazione efalsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360, primocomma n. 4, c.p.c., e, quindi, la nullità della sentenza impugnata, perchéla C.T.R. ha, in tesi, totalmente trascurato la specifica eccezione diinammissibilità dell’appello perché tardivo, per mancata notificadell’originale, per mancanza di firma ed inesistenza dell’originale neppurenel fascicolo d’Ufficio.3. Con la terza censura è denunciata la violazione dell’art. 18, comma 4 edell’art. 22, comma 2, nonché dell’art. 53, comma 2, del d.lgs. 31dicembre 1992 n. 546, in relazione all'art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.in quanto del ricorso in appello non esisterebbe un originale firmato.4.

Con il quarto motivo si denuncia la violazione degli artt. 20 e 51 deld.lgs. n. 546 del 1992, in relazione all'art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.in quanto il ricorso in appello è stato notificato in busta e fuori termine.5. Con la quinta censura si denuncia la violazione degli artt. 17 e 51 deld.lgs. n. 546 del 1992 e 330 c.p.c., ex art. 360, primo comma 1, c.p.c. inquanto l'appello è stato inviato ad indirizzo errato, con conseguenza che lanotifica deve considerarsi perfezionata alla data del ricevimento.6. Con la sesta censura è denunciata la violazione e falsa applicazionedell'art. 1, commi 335 e 336, della legge n. 311 del 2004, in relazioneall'art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c. in ordine all'interpretazione da darealla norma relativamente alla motivazione sufficiente a sorreggerel'accertamento.7.

Con la settima censura è denunciata la violazione dell’art. 360, primocomma, n. 5 c.p.c. per aver il giudice di merito pronunciato sulla domandaNumero registro generale 1627/2018Numero sezionale 3566/2026Numero di raccolta generale 16768/2026Data pubblicazione 28/05/2026di annullamento della delibera n. 5 dell’11/10/2010 di Roma Capitale, attopresupposto all’accertamento impugnato.8. Con l’ottava censura, in via subordinata, è denunciata la violazione efalsa applicazione dell'art. 112, c.p.c., in relazione all'art. 360, primocomma, n. 4, c.p.c. perché la Commissione Tributaria Regionale avrebbetotalmente trascurato la specifica domanda per mezzo della quale gliappellanti hanno chiesto la disapplicazione dei provvedimentiamministrativi generali del comune di Roma riguardanti l'istituzione dellemicrozone, palesemente illegittime in quanto non uniformi di valori eredditi, come previsto dalla norma istitutiva delle stesse.9.

Con la nona censura è denunciata la violazione e falsa applicazionedell'art. 41 della Carta UE, dell'art. 7, legge n. 241 del 1990, e dell'art. 12dello Statuto del Contribuente, per mancato contraddittorio preventivo trale parti prima dell’adozione del provvedimento, sotto il profilo di cui all’art.360, primo comma, n. 3 c.p.c.10. Con la decima censura si denuncia la violazione dell’art. 112 c.p.c., exart. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., per ultrapetizione, non avendol’Agenzia, nel proprio atto di appello, contestato né l’affermazione dellasentenza di primo grado né quanto affermato dal contribuente attraversola perizia giurata.11.

Con l’undicesimo strumento impugnatorio si denuncia la violazionedell’art. 115 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c.poiché le censure in fatto addotte dal contribuente, non essendo statecontestate dall’Agenzia, acquisirebbero validità probatoria e nonpotrebbero, in appello, essere disattese.12. Con la dodicesima censura è denunciata la violazione dell’art. 360,primo comma, n. 5 c.p.c. in ordine alla mancata risposta alla censuraformulata sull'incidenza del vincolo storico artistico gravante sull'immobile,assorbita dalla decisione favorevole di primo grado, richiamata nellamemoria di costituzione in appello.Numero registro generale 1627/2018Numero sezionale 3566/2026Numero di raccolta generale 16768/2026Data pubblicazione 28/05/202613.

In subordine, la sentenza è censurata per violazione dell’art. 112c.p.c., ex art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., in relazione alla mancatarisposta sulla censura relativa all'incidenza del vincolo storico-artisticogravante sull'immobile, assorbita dalla decisione favorevole di primogrado, richiamata nella memoria di costituzione in appello.14. Con l’ultima censura si denuncia la violazione degli artt. 23 e 57 deld.lgs. n. 546 del 1992, in relazione all'art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.Secondo la società ricorrente, non essendo state contestate in primogrado le censure in fatto, in quanto tardive, non potrebbero essere piùcontestate in appello né la Commissione potrebbe rilevarle d'Ufficio.Inoltre, data la novità della contestazione, la sentenza qui impugnataviolerebbe anche l'art. 57 del d.lgs. n. 546 del 1992.15.

In ossequio al principio della ragione più liquida, deve esaminarsiprioritariamente la sesta censura. Essa è fondata.La questione su quale debba essere il contenuto motivazionale minimonecessario per rendere adeguato a parametri di tutela del contribuente edi trasparenza amministrativa la revisione parziale del classamento delleunità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali è statarisolta da questa Corte, che ha ribadito il principio consolidato secondo cuiè necessaria una rigorosa - e cioè completa, specifica e razionale -motivazione dell'atto di riclassamento, quando si tratta di un mutamentodi rendita inquadrabile nella revisione del classamento delle unitàimmobiliari private site in microzone comunali ai sensi dell'art. 1, comma335, della legge n. 311 del 2004: la ragione giustificativa non puòconsistere nella mera evoluzione del mercato immobiliare, ma deve essereaccertata la variazione di valore degli immobili presenti nella microzona(Cass.

Sez. 5, n. 9603/2020; Cass. Sez. 5, n. 22671/2019; Cass. Sez. 5,n. 10403/2019; Cass. Sez. 5, n. 9770/2019; Cass. Sez. 5, n.23051/2019; Cass. Sez. 5, n. 27180 del 2019).Numero registro generale 1627/2018Numero sezionale 3566/2026Numero di raccolta generale 16768/2026Data pubblicazione 28/05/2026Ne consegue la necessità che nell'avviso di accertamento siano precisatele ragioni che hanno indotto l'Amministrazione a modificare d'ufficio ilclassamento originario, non essendo sufficiente il richiamo agli astrattipresupposti normativi che hanno giustificato l'avvio della procedura diriclassamento.

L'Amministrazione comunale è tenuta peraltro ad indicarein modo dettagliato quali siano stati gli interventi e le trasformazioniurbane che hanno portato l'area alla riqualificazione, risultando inidonei irichiami ad espressioni di stile del tutto avulse dalla situazione concreta(cfr. Cass. Sez. 5, n. 3156/2015).L'obbligo di motivazione in tali fattispecie, proprio in considerazione delcarattere "diffuso" dell'operazione, anche secondo la Corte cost. n. 249 del2017 (che ha convalidato la legittimità del peculiare strumento introdottocon la legge finanziaria 2005, in quanto esente da profilid'irragionevolezza) deve essere assolto in maniera rigorosa, in modo taleda porre il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni chegiustificano il provvedimento (§7.3 Corte Cost. 249/17, cit.).Nella procedura di revisione di classamento, peraltro, si deve tenerconto, nel medesimo contesto cronologico, dei caratteri specifici diciascuna unità immobiliare, del fabbricato e della microzona ove l'unità èsita, siccome tutti incidenti comparativamente e complessivamente sullaqualificazione della stessa.

Con specifico riferimento al riclassamento diunità immobiliari site nel comune di Roma, quale è l’immobile oggettodella presente controversia, Cass. Sez. 5 n. 19810/2019 ha statuito che ilprovvedimento di riclassamento, atteso il carattere diffuso dell'operazione,deve essere adeguatamente motivato in ordine agli elementi (daindividuarsi tra quelli indicati nell'art. 8 del d.P.R. n. 138 del 1998, comela qualità urbana del contesto nel quale l'immobile è inserito, la qualitàambientale della zona di mercato in cui l'unità è situata, le caratteristicheedilizie del fabbricato e della singola unità immobiliare) che, in concreto,hanno inciso sul diverso classamento della singola unità immobiliare,Numero registro generale 1627/2018Numero sezionale 3566/2026Numero di raccolta generale 16768/2026Data pubblicazione 28/05/2026affinché il contribuente sia posto in condizione di conoscere ex ante leragioni che ne giustificano in concreto l'emanazione (conf.

Cass. Sez. 5 n.23051/2019; Cass. Sez. 6-5, n. 9770/2019). In definitiva, il contribuente,assoggettato all'iniziativa dell'ente, rivolta a modificare un quadro giàstabilizzato di definizione della capacità contributiva, deve essere posto incondizione di poter completamente controllare e se del caso contestare -sul piano giuridico oltre che sul piano fattuale – la sussistenza deipresupposti per l'applicazione della revisione del classamento di cui alcomma 335 dell'art. 1 della legge n. 311 del 2004.Non può, quindi, ritenersi congruamente motivato il provvedimento diriclassamento che faccia esclusivamente riferimento in termini sintetici, equindi generici, a rapporto tra il valore di mercato e il valore catastaledella microzona considerata rispetto all'analogo rapporto sussistentenell'insieme delle microzone comunali, e al relativo scostamento ed aiprovvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, senzaspecificare le fonti, i modi e i criteri con cui questi dati sono stati ricavatied elaborati.

Viceversa, l'atto deve contenere l'indicazione:

a) deglielementi che hanno in concreto interessato una determinata microzona;b) di come essi incidano sul diverso classamento della singola unitàimmobiliare (Cass. Sez. 5, n. 27180/2019; Cass. Sez. 5, n. 22671/2019;Cass. Sez. 5, n. 23051/2019).Per quanto riguarda, ad esempio, il parametro costituito dal valore mediodi mercato delle unità immobiliari comprese nella singola microzona, ènecessario che l’Amministrazione specifichi e documenti con precisionequali dati sono stati utilizzati ed in quale modo ne è stata effettuata larilevazione e l'elaborazione per determinare tale valore medio, in quantola norma non fornisce alcuna specificazione al riguardo né è sufficiente atal fine il richiamo al regolamento di cui al D.P.R. 138 del 1998, ovvero alcomma 339 del medesimo articolo.Numero registro generale 1627/2018Numero sezionale 3566/2026Numero di raccolta generale 16768/2026Data pubblicazione 28/05/2026Al fine di consentire al contribuente il controllo sulla legittimità dell'operatodell’Amministrazione, così come non è sufficiente il mero richiamo aitermini generici impiegati dalla norma, neppure è sufficiente la meraindicazione in cifra dei risultati, ma è necessario dar conto in modo chiaroe specifico dei metodi con cui sono stati ottenuti tali risultati, dei criteriimpiegati e delle tecniche statistiche applicate oltre che della attendibilitàdei dati di fatto sui quali si è basata l'elaborazione statistica.Il mero richiamo ad espressioni di stile del tutto avulse dalla situazioneconcreta non soddisfa l'obbligo motivazionale nei termini sopra precisati.Si tratta, come è evidente, di formulazioni del tutto prive di specificitàe determinatezza ed in ordine alle quali sarebbe impossibile l'opera ditraduzione in una precisa percentuale di aumento della rendita catastaledelle singole unità immobiliari.

Tali formule, infatti, non sono idonee adindicare i criteri e i modi con cui sono identificati, calcolati, rilevati edelaborati i quattro parametri prescritti dalla norma e cioè: il valore mediodi mercato della microzona (per mq); il valore catastale medio dellamicrozona; il valore di mercato medio per l'insieme di tutte le microzone;il valore catastale medio per l'insieme di tutte le microzone. Nellafattispecie sub iudice, dalla motivazione della sentenza impugnata e dallestesse prospettazioni difensive dell'Agenzia delle Entrate, oltre che dalricorso, il tenore dell’atto tributario non risulta rispondere ai requisitiindefettibili sinora richiamati, diversamente da quanto affermato dalgiudice di seconde cure.Il sostenuto scostamento non è stato compiutamente motivato,traducendosi nell'indicazione di valori quantitativi la cui genesi non èquindi realmente comprensibile e verificabile.

Inoltre, anche per effetto ditale carenza, l'avviso di accertamento non risulta motivatosufficientemente in ordine agli elementi specifici che, in concreto, hannoinciso sulla revisione in relazione alle caratteristiche proprie di ciascunsingolo immobile.Numero registro generale 1627/2018Numero sezionale 3566/2026Numero di raccolta generale 16768/2026Data pubblicazione 28/05/2026Pertanto, il provvedimento di classamento, privo di tali connotazionispecifiche, appare conseguire ad un accertamento generalizzato emassivo, non in linea con i principi esposti dalla giurisprudenza,costituzionale e di legittimità, in ordine alla necessità di rigorosamotivazione.

L'impugnata sentenza si è quindi discostata dal consolidatoorientamento di questa Corte nella materia controversa.Sulla base di tutte le considerazioni che precedono, accolto il sestomotivo, assorbiti i restanti, va cassata la decisione e, non essendonecessari ulteriori accertamenti in fatto (art. 384, comma 2, c.p.c.), vaaccolto l'originario ricorso della contribuente. Le spese della fase di meritoe di legittimità vanno compensate in ragione del succedersi nel tempodelle interpretazioni giurisprudenziali sulla questione oggetto dellapresente controversia consolidatesi successivamente alla proposizione delricorso.

P.Q.MLa Corte accoglie il sesto motivo di ricorso, assorbiti i restanti; cassa lasentenza impugnata e decidendo nel merito accoglie l'originario ricorsodella società contribuente; dichiara compensate le spese dell’interogiudizio.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 28 aprile 2026Il Presidente