Cassation court remands case to public hearing to clarify if hotel room revenue can legally serve as rental income for tax assessment.

le delloStato;-ricorrente-ControHotel Cipriani S.p.A., rappresentata e difesa dagli avvocati Nicola Tella eMauro Ferruzzi;-controricorrente e ricorrente in via incidentale-avverso la sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Veneto n.776/2020 depositata il 22/12/2020.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/02/2026 dalConsigliere Fabio Di Pisa.Numero registro generale 5740/2021Numero sezionale 1207/2026Numero di raccolta generale 12208/2026Data pubblicazione 01/05/20261. La CTR del Veneto, con la sentenza n. 776/1/2020, depositata in data22/10/2020 e non notificata, pronunziando nei giudizi riuniti nn. 1377/2019e 513/2020, in accoglimento dell’appello proposto dalla Hotel CiprianiS.p.A. ed in riforma della sentenza di primo grado accoglieva il ricorsoproposto dalla società contribuente, con conseguente annullamentodell’avviso di rettifica di rendita catastale, dichiarata con modello DOCFA,relativa ad unità immobiliare sita nel Comune di Venezia-Giudecca adibitaad albergo, compensando le spese di lite.1.1 Secondo quanto è dato desumere dalla sentenza impugnata la CTRriteneva che l’Agenzia delle Entrate aveva violato la normativa di settoreapplicando un criterio di calcolo illegittimo basato sulla redditività d'impresadell'albergo gestito nell'immobile (utilizzando i prezzi medi delle cameraricavati dal sito web dell'hotel), precisando, altresì, che del tutto illegittimaappariva la condotta dell’ufficio il quale non aveva in alcun modo motivatole ragioni per cui erano stata unilateralmente modificate le modalità dicalcolo e la rendita catastale dell'immobile, rispetto a quanto concordatocon la società contribuente nell’ anno 2011.2.

L’Agenzia delle Entrate propone ricorso per cassazione affidato a tremotivi.3. L’Hotel Cipriani S.p.A. resiste con controricorso, contenente ricorsoincidentale sul capo relativo alle spese, eccependo, in via preliminare,l’inammissibilità del ricorso per “inesistenza o nullità della notifica”.4. L’ufficio ha depositato controricorso al ricorso incidentale.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo l’Ufficio denuncia, ex art. 360, primo comma, n. 4c.p.c., nullità della sentenza per omesso rilievo della nullità della notificadell’appello di parte contribuente effettuata non già presso l’indirizzo PECindicato nelle controdeduzioni bensì presso due differenti indirizzi:Numero registro generale 5740/2021Numero sezionale 1207/2026Numero di raccolta generale 12208/2026Data pubblicazione 01/05/2026dpvenezia@pce.agenziate.it (posta ordinaria) eagenziaentratepec@pce.agenziaentrate.it: prima notifica non valida indifetto di prova di ricezione atti così come la seconda in quanto effettuataad un indirizzo non facente capo all’ufficio parte in causa.2.

Con il secondo motivo deduce, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4c.p.c. nullità della sentenza impugnata emessa per motivazione apparentenonché ai sensi dell’art.360, primo comma, n. 3, c.p.c. violazione dellenorme sull’attribuzione della rendita catastale e sulla metodologia di stimadiretta utilizzata dall’ufficio, avendo i giudici di appello de tutto trascuratodi considerare che, nella specie, era stata operata correttamente una stimadiretta, come previsto dal d.P.R. 1142/1949, calcolando il canone annuo difitto in quota parte dei ricavi ottenuti dalla “vendita” delle camere,apportando le previste detrazioni per spese e perdite.3.

Con il terzo motivo lamenta violazione di legge in relazione alle ritenutecarenze motivazionali dell’atto impositivo, assumendo che la CommissioneTributaria Regionale non aveva tenuto conto dell’iter che aveva portato allarettifica oggetto di impugnazione e, in particolare, che essa era conseguentealla proposta di rendita avanzata dal contribuente (mediante proceduraDOCFA) senza, dunque, disattendere gli elementi di fatto proposti dallaparte contribuente; in ragione di ciò e considerato che risultava allegatol’atto di stima – che costituiva la motivazione sostanziale del provvedimentoed il criterio di stia adottato, secondo quanto previsto dalle normerichiamate e quanto statuito dalla giurisprudenza di legittimità - l’avvisoimpugnato non era affetto dalle carenze motivazionali rilevate, in sostanza,dai giudici di appello.4.

Orbene nell’odierna controversia viene in rilievo la questioneinterpretativa, di rilevanza nomofilattica, afferente il concetto di stimareddituale prevista ai fini catastali per gli immobili appartenenti allacategoria D, quale quello in esame avente ad oggetto attività alberghiera,Numero registro generale 5740/2021Numero sezionale 1207/2026Numero di raccolta generale 12208/2026Data pubblicazione 01/05/2026stima testualmente riferita al “canone annuo di fitto” (d.P.R. n. 1142 del1949, artt. 15 e ss.).4.1. Sulla questione oggetto di causa risulta un precedente di questa Corte(vedi Cass. n. 8144/2022 del 19 gennaio 2022) che, in fattispeciesovrapponibile a quelle odierna, ha ritenuto rispettato il criterio legale inquanto previsto dall'art. 15 cit. il quale stabilisce che "il reddito lordo èrappresentato dal canone annuo di fitto, ordinariamente ritraibile dall'unitàimmobiliare", rilevando che i giudici di appello avevano verificato che,correttamente, l'ufficio, muovendo dal prezzo medio delle camere, avevadeterminato il ricavo lordo (numero dei pernottamenti per prezzo mediodelle camere), assumendo un canone di affitto pari al 20% del ricavo, dalquale è stato detratto il 30% di spese applicando una ulteriore percentualedi devalutazione del 48,2%.Trattasi di interpretazione che merita un approfondimento al fine diverificare in che termini e secondo quali modalità la stima reddituale,ancorata al canone locativo, sia applicabile in ipotesi di alberghi, anche inconsiderazione delle peculiarità del contratto di affitto delle camere dialbergo.Occorre, pure, valutare se rispetto alla previsione di cui alla circolare n.6/12 - che sembra alludere chiaramente al mercato delle locazioni “in sensostretto” - sussiste una possibile identità di ratio rispetto al contrattoalberghiero.4.2.

Tali considerazioni rendono evidente la necessità di rimettere la causain pubblica udienza. P.Q.MLa Corte, rinvia la causa a nuovo ruolo per la sua trattazione in pubblicaudienza.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 10 febbraio 2026.Il Presidente(Liberato Paolitto)