Cassation court annuls tax assessment for capital gains, ruling the sale was of buildings, not buildable land.

ata e difesa ope legis dell’Avvocatura Generale dello Stato;-resistente-avverso la SENTENZA della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALEDELL’EMILIA-ROMAGNA n. 1334/2017 depositata il 13 aprile 2017;udita la relazione svolta nell’adunanza camerale del 18 marzo 2026dal Consigliere Danilo Chieca;1. La Direzione Provinciale di Bologna dell’Agenzia delle Entratenotificava a Giuseppina Negretti Corzani un avviso di accertamento con ilquale riprendeva a tassazione ai fini dell’IRPEF una plusvalenza di 219.000euro da lei asseritamente realizzata nell’anno 2005 per effetto dellavendita alla Contal s.a.s. di Conti Aldo C. di un compendio immobiliareNumero registro generale 27196/2017Numero sezionale 2533/2026Numero di raccolta generale 8418/2026Data pubblicazione 03/04/2026sito nel comune di Sala Bolognese, acquisito per successione ereditaria;vendita che veniva dall’Ufficio riqualificata come cessione a titolo onerosodi area edificabile, essendo stato rilasciato dal predetto Comune permessodi costruire in favore della società acquirente.2.

La contribuente impugnava l’atto impositivo dinanzi allaCommissione Tributaria Provinciale (CTP) di Bologna, che rigettava il suoricorso.3. La decisione veniva successivamente confermata dalla CommissioneTributaria Regionale (CTR) dell’Emilia-Romagna, che con sentenza n.1334/2017 del 13 aprile 2017 respingeva l’appello della parte privata,ritenendo che oggetto della vendita fosse stato un terreno aventedestinazione edificatoria.4. Contro questa sentenza Giuseppina Negretti Corzani ha propostoricorso per cassazione affidato a due motivi.5. L’Agenzia delle Entrate ha depositato un mero ”atto di costituzione“,ai soli fini della partecipazione all’eventuale udienza di discussione.6.

La causa è stata avviata alla trattazione in camera di consiglio, aisensi dell’art. 380-bis.1 c.p.c..RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo di ricorso sono denunciate, ai sensi dell’art.360, primo comma, num. 3, c.p.c., la violazione e/o falsa applicazionedell’art. 38, comma 3, del d.P.R. n. 600 del 1973.1.1 Viene rimproverato alla CTR di aver erroneamente ritenutolegittimo l’avviso di accertamento oggetto di causa, nonostante che:(i)la sua motivazione si fondasse su indizi riferibili soltanto alla parteacquirente del compendio immobiliare;(ii)tali indizi fossero stati desunti da atti e comportamenti successivialla stipula della compravendita e ignoti alla parte venditrice.2.

Con il secondo motivo sono lamentate, a norma dell’art. 360, primoNumero registro generale 27196/2017Numero sezionale 2533/2026Numero di raccolta generale 8418/2026Data pubblicazione 03/04/2026comma, num. 3, c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 67 delt.u.i.r..2.1 Si censura l’impugnata sentenza per aver erroneamente reputatolegittima l’operata riqualificazione giuridica dell’atto di compravendita dacessione onerosa di fabbricati a cessione onerosa di terreno suscettibile diutilizzazione edificatoria.3. In virtù del principio della ”ragione più liquida“, desumibile dagliartt. 24 e 111 della Costituzione e applicabile anche nel giudizio dicassazione (cfr.

Cass. n. 11458/2018, Cass n. 14039/2021, Cass. n.15607/2024), va esaminato con priorità il secondo motivo.3.1 Esso si rivela fondato alla luce dell’orientamento giurisprudenzialedi legittimità formatosi in subiecta materia, al quale deve essere datosèguito.3.2 In sede di interpretazione della norma di cui all’art. 67, comma 1,lett. b), del t.u.i.r., questa Corte ha già più volte avuto modo di precisareche, ai fini della tassazione separata, quali ”redditi diversi“, delleplusvalenze realizzate a sèguito di cessioni a titolo oneroso di terrenidichiarati edificabili in àmbito di pianificazione urbanistica, l’alternativa fra”edificato“ e ”non edificato“ non ammette un tertium genus, con laconseguenza che l’alienazione di un edificio, anche ove le parti ne abbianopattuito la demolizione e la successiva ricostruzione con aumento divolumetria, non può essere riqualificata dall’Amministrazione Finanziariacome cessione del sottostante terreno edificabile, neppure se il fabbricatonon assorba integralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cuiinsiste, essendo inibito all’Ufficio il superamento del diverso regime fiscaletassativamente previsto dal legislatore per la cessione degli edifici e perquella dei terreni (cfr.

Cass. n. 5088/2019).È stato, inoltre, evidenziato che la citata disposizione non è applicabilealle cessioni aventi ad oggetto non già un terreno ”suscettibile diutilizzazione edificatoria“, bensì un terreno sul quale insorge un fabbricato,Numero registro generale 27196/2017Numero sezionale 2533/2026Numero di raccolta generale 8418/2026Data pubblicazione 03/04/2026e quindi già edificato: ciò in quanto l’entità sostanziale del fabbricato nonpuò essere mutata in quella di un terreno suscettibile di potenzialitàedificatoria, sulla base di presunzioni tratte da elementi soggettivi, internialla sfera dei contraenti, la cui realizzazione è futura (rispetto all’attooggetto di tassazione) ed eventuale, oltre ad essere rimessa alla volontàdi un soggetto (l’acquirente) diverso da quello interessato dall’imposizionefiscale (cfr.

Cass. n. 4150/2014, Cass. n. 7853/2016, Cass. n. 1674/2018,Cass. n. 10393/2019, Cass. n. 23077/2020, Cass. n. 39133/2021).Il discorso vale anche nel caso in cui l’alienante abbia presentatodomanda di concessione edilizia per la demolizione e la ricostruzionedell’immobile e, successivamente alla compravendita, l’acquirente abbiarichiesto la voltura nominativa dell’istanza, in quanto la ratio ispiratricedella norma in commento è quella di assoggettare a tassazione laplusvalenza scaturente non da un’attività produttiva del proprietario opossessore, ma dall’avvenuta destinazione edificatoria del terreno in sededi pianificazione urbanistica (cfr.

Cass. n. 15629/2014, Cass. n.1674/2018, Cass. n. 10393/2019).3.3 Non è, pertanto, possibile porre a carico del venditore delfabbricato sorto su terreno (già) edificabile un’asserita plusvalenzacommisurata anche solo alla residua capacità edificatoria del suolo (cd.volumetria, cubatura o superficie coperta rimanente).Né si deve pensare che in questo modo egli si sottragga ai propriobblighi fiscali, dovendo tenersi presente che nel prezzo di cessionedell’edificio, come pure nella rendita catastale, è computata anche lacapacità edificatoria inespressa (cfr.

Cass. n. 929/2024).Del resto, diversamente opinando, sarebbero da considerareproduttive di plusvalenza imponibile tutte le alienazioni a titolo oneroso diedifici che non abbiano sviluppato integralmente la potenzialità edificatoriadel lotto sul quale insistono, poiché questi potrebbero sempre essereabbattuti e ricostruiti o semplicemente ampliati, a prescindereNumero registro generale 27196/2017Numero sezionale 2533/2026Numero di raccolta generale 8418/2026Data pubblicazione 03/04/2026dall’intenzione delle parti (cfr. Cass. n. 5088/2019, Cass. n. 3006/2021,Cass. n. 929/2024, Cass. n. 8531/2025).3.4 Ai suenunciati princìpi di diritto non si è attenuta la CTR, la quale,pur avendo accertato che in data 28 gennaio 2005 Giuseppina NegrettiCorzani aveva venduto alla Contal s.a.s. di Conti Aldo C. un complessoimmobiliare costituito da tre fabbricati (di cui uno destinato anche a civileabitazione e gli altri due adibiti a deposito), acquisito per successioneereditaria, ha erroneamente sussunto la fattispecie concreta, così come daessa ricostruita, nell’astratta previsione di cui all’art. 67, comma 1, lett.b), del t.u.i.r., sul non corretto presupposto che, agli effetti della citatanorma, l’operazione negoziale andasse qualificata come cessione a titolooneroso di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria, per essere statorilasciato alla società acquirente «[...] permesso a ottenere la integraledemolizione e conseguente ricostruzione ex novo dei fabbricati esistenti».4.

Per quanto precede, la censura in scrutinio merita di essere accolta,con conseguente assorbimento delle doglianze mosse con il primo motivo.4.1 Poiché non risultano necessari ulteriori accertamenti in fatto, lacausa può essere decisa nel merito, ai sensi degli artt. 384, secondocomma, seconda parte, c.p.c. e 62, comma 2, del d.lgs. n. 546 del 1992,con l’accoglimento dell’originario ricorso della parte privata e ilconseguente annullamento dell’atto impositivo impugnato.5. Stante l’intervenuta definizione della controversia nel merito, sirende necessario provvedere alla regolamentazione delle spese dell’interoprocesso.5.1 In proposito, sulla scorta di una valutazione unitaria e globaledell’esito della lite, la Corte reputa che:- le spese del doppio grado di merito possano essere interamentecompensate, essendosi consolidati solo dopo la proposizione dell’appello (ilrelativo ricorso è stato depositato presso la segreteria della CTR in data 14giugno 2012) i principi di diritto posti a base della decisione;Numero registro generale 27196/2017Numero sezionale 2533/2026Numero di raccolta generale 8418/2026Data pubblicazione 03/04/2026- le spese di legittimità, liquidate come in dispositivo, debbano, invece,seguire la soccombenza.

P.Q.MLa Corte così provvede:- accoglie il secondo motivo di ricorso, assorbito il primo;- cassa la gravata sentenza e, decidendo la causa nel merito, accogliel’originario ricorso della contribuente e, per l’effetto, annulla l’avviso diaccertamento impugnato;- compensa interamente fra le parti le spese del doppio grado dimerito e condanna l’Agenzia delle Entrate, in persona del Direttore protempore, a rifondere alla ricorrente le spese del giudizio di legittimità,liquidate in complessivi 5.800 euro (di cui 200 per esborsi), oltre alrimborso forfettario nella misura del 15 per cento e agli accessori di legge.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Tributariadella Corte Suprema di Cassazione, in data 18 marzo 2026.Il PresidenteValentino Lenoci