Italian tax court annuls regional tribunal ruling for insufficient motivation of tax assessment under Art. 335 L. 311/2004.

ORDINANZAsul ricorso iscritto al n. 31142/2019 R.G. proposto da:RASTELLI CLAUDIO, (C.F. RSTCLD70P10L182R) e RASTELLI MARCO (C.F.RSTMRC77R28L182J, il primo anche in proprio ed entrambi nella qualità dieredi universali di Fiorilli Maria Andreina, già parte del giudizio, entrambielettivamente domiciliati in Tivoli Via Vincenzo Pacifici 20 presso lo studiodell’Avv. Daniele Grimaldi (C.F. GRMDNL67M31H501R), che li rappresentae difende in virtù di procura speciale in atti;-Ricorrenti-ControAGENZIA DELLE ENTRATE (CF:06363391001), in persona del Direttorepro-tempore, rappresentata e difesa dall’Avvocatura generale dello Stato;-Controricorrente-avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale del Lazio, sez.9, n. 1265/2019, depositata il 6 marzo 2019, non notificata;udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14 gennaio 2026 dalConsigliere Dott.ssa Margherita Libri.Numero registro generale 31142/2019Numero sezionale 296/2026Numero di raccolta generale 7945/2026Data pubblicazione 31/03/20261.

Fiorilli Maria Andreina impugnava un avviso di accertamento conil quale l’Agenzia delle Entrate aveva rideterminato, ai sensi dell’art. 1,comma 335, l. n. 311/2004, la rendita catastale di alcune unitàimmobiliari di sua proprietà ubicate in Roma nella microzona 1 – CentroStorico - portando la classe, per l’immobile adibito a negozio, da 9 a 13con aumento della relativa rendita da euro 8.164,15 a euro 14.975,15, eper le unità immobiliari abitative da 2 a 4, con aumento della relativarendita, per il piano terra, da euro 605,55 ad euro 1.418,97 e per il pianoprimo, da euro 951,57 ad euro 2.229,80.2.

La Commissione tributaria provinciale di Roma accoglieva ilricorso, ritenendo che l’avviso di accertamento non fosse adeguatamentemotivato. Rilevava il Collegio che “con riferimento al significativoscostamento dei rapporti tra valore di mercato e valore catastale in unadeterminata zona e nell’insieme delle microzone”, il riclassamento inquestione “non indichi in concreto gli elementi che lo hanno determinato,né può essere sufficiente il generico riferimento ad interventi per lariqualificazione della viabilità interna e dell’arredo urbano.

Proprio in virtùdi questo squilibrio (parametro variabile da comune a comune), rilevatonon già tra il valore dei singoli cespiti, ma tra i valori medi in unamicrozona e quelli nel complesso delle microzone, che s’impone unarigida, completa ed esaustiva motivazione dell’atto”. Concludevaaffermando che dall’esame dell’accertamento impugnato non si evinceva,di contro, a quali elementi concreti si fosse fatto riferimento per ladeterminazione dei valori medi ed il rilevamento dello scostamento, conquale criterio ne sia stata determinata la percentuale ai fini dell’asserita“significatività” e, ancora, le modalità seguite per la rivalutazione delpatrimonio immobiliare” e per vagliare la “trasformazione urbana e socio-economica”, in quale misura gli interventi di riqualificazione della viabilitàinterna e di arredo urbano e l’asserito incremento di valore immobiliareNumero registro generale 31142/2019Numero sezionale 296/2026Numero di raccolta generale 7945/2026Data pubblicazione 31/03/2026abbiano interessato in concreto, ancorché in via indiretta, gli immobilidella ricorrente, che peraltro erano stati oggetto negli anni precedenti,2007 e 2011, di un nuovo classamento ai sensi del D.M. 701/94.

Lastereotipia delle espressioni dell’accertamento, non accompagnate daalcun elemento di specificazione, rende meramente apparente e, perciò,sostanzialmente omessa la motivazione dell’atto.”3. Sull’impugnazione dell’Ufficio, la Commissione tributaria regionaledel Lazio accoglieva il gravame, affermando che il rapporto tra il valoremedio di mercato e il valore medio catastale era passato da 2.21 a 1.31,sicché l’Agenzia del Territorio, applicando l’art. 1, comma 335, della leggen. 311 del 2004, ha operato il riclassamento di un gran numero diimmobili al fine di ricondurre detto rapporto entro la soglia minima disignificatività del 35%, rispetto all’analogo rapporto relativo all’insiemedelle 238 microzone comunali”.

Riteneva, inoltre, il giudice d’appello chel’obbligo di motivazione dell’atto di classamento restava assolto essendo ilriclassamento un tipico caso di intervento perequativo in applicazionedella legge innanzi indicata, che non richiede alcuna specifica verificadell’immobile interessato e prescinde dalle sue caratteristiche intrinseche,in alcun modo dimostrate, tali da svilirne il valore e mettere in dubbio ilclassamento attributi.4. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione FiorilliMaria Andreina sulla base di tre motivi. L’Agenzia delle Entrate ha resistitocon controricorso.5.

Con comparsa del 29 dicembre 2025 si sono costituiti in giudizioin prosecuzione Rastelli Claudio e Rastelli Marco, il primo anche in proprioed entrambi nella qualità di eredi universali di Fiorilli Maria Andreina.6. In prossimità dell’adunanza camerale i ricorrenti hannodepositato memoria illustrativa.Numero registro generale 31142/2019Numero sezionale 296/2026Numero di raccolta generale 7945/2026Data pubblicazione 31/03/2026RAGIONI DELLA DECISIONE1.Con il primo motivo l’originaria ricorrente denunciava, ai sensidell’articolo 360, comma 1, n. 4, c.p.c., la violazione e falsa applicazionedelle norme – artt. 102, 103, 107, 270 e 307 c.p.c. e 14, comma I, D.Lgs. n. 546/1992 - che regolano il litisconsorzio necessario trausufruttuario e nudo proprietario nelle controversie tributarie relative alclassamento catastale e deduceva la nullità del procedimento, non avendoRastelli Claudio e Rastelli Marco, nella qualità di nudi proprietari delleunità immobiliari oggetto del riclassamento catastale, partecipato algiudizio in quanto litisconsorti necessari della usufruttuaria ricorrente.1.1.

L’avvenuta costituzione in giudizio in prosecuzione volontaria,con atto del 29 dicembre 2025, dei successori a titolo universale dellaoriginaria ricorrente e pieni proprietari degli immobili oggettodell’impugnato accertamento, come da documentazione allegata all’atto dicostituzione ai sensi dell’art. 110 c.p.c., rende irrilevante per difetto diinteresse la censura formulata con il primo motivo di ricorso.2. Con il secondo motivo, la parte ricorrente denuncia, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c. la violazione e falsa applicazionedell’art. 7 della legge n. 212/2000 e dell’art. 3 della legge n. 241/1990 inrelazione all’art. 1, comma 335, l. n. 311/2004 sotto il profilo dell’asseritasufficienza motivazionale del provvedimento di accertamento catastale,per avere la Commissione tributaria regionale accolto l'appello dell’Agenziadelle Entrate ritenendo correttamente motivato l'atto impugnato sul soloriferimento allo scostamento tra valore catastale e valore medio dimercato nella microzona in misura superiore alla soglia di significatività,senza effettuare una valutazione specifica delle unità immobiliari.3.

Con il terzo motivo, la parte ricorrente denuncia, ai sensi dell’art.360, primo comma, n. 5, c.p.c. l’omesso esame di un fatto decisivo per ilgiudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, fatto riferito allaperizia di parte allegata al fine di dimostrare, con riferimento alleNumero registro generale 31142/2019Numero sezionale 296/2026Numero di raccolta generale 7945/2026Data pubblicazione 31/03/2026caratteristiche degli immobili oggetto di accertamento, l’incongruità delclassamento operato dall’Ufficio in violazione dei principi dell’estimocomparativo.4.

Il secondo motivo è fondato, con conseguente assorbimento delterzo motivo. La censura, da esaminare preliminarmente in applicazionedel principio della ragione più liquida, riguarda la questione su qualedebba essere il contenuto motivazionale minimo necessario dell'atto diaccertamento, per rendere adeguata a parametri di tutela del contribuentee di trasparenza amministrativa la revisione parziale, ai sensi dell'articolo1, comma 335, della legge n. 311 del 2004, del classamento delle unitàimmobiliari di proprietà privata site in una delle microzone comunali c.d.anomale, e cioè in una delle microzone nelle quali, come prevede ilcomma 335, il rapporto tra il valore medio di mercato delle unitàimmobiliari ivi esistenti e il corrispondente valore medio catastale èsignificativamente maggiore dell'analogo rapporto relativo all'insieme dellemicrozone comunali.4.1.

Come ha avuto modo di ribadire di recente Cass., Sez. 5,Sentenza n. 37371 del 21/12/2022, «In tema di estimo catastale, il nuovoclassamento adottato ai sensi dell'art. 1, comma 335, della Legge 30dicembre 2004 n. 311, soddisfa l'obbligo di motivazione se, oltre acontenere il riferimento ai parametri di legge generali, quali il significativoscostamento del rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastalerispetto all'analogo rapporto sussistente nell'insieme delle microzonecomunali, ed ai provvedimenti amministrativi su cui si fonda, consente alcontribuente di evincere gli elementi, che non possono prescindere daquelli indicati dall'art. 8 del D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138 (quali la qualitàurbana del contesto nel quale l'immobile è inserito, la qualità ambientaledella zona di mercato in cui l'unità è situata, le caratteristiche edilizie delfabbricato e della singola unità immobiliare), che, in concreto, hannoinciso sul diverso classamento, ponendolo in condizione di conoscere exNumero registro generale 31142/2019Numero sezionale 296/2026Numero di raccolta generale 7945/2026Data pubblicazione 31/03/2026ante le ragioni specifiche che giustificano il singolo provvedimento di cui èdestinatario, seppure inserito in un'operazione di riclassificazione acarattere diffuso» (conf.

Cass., Sez. 5, Sentenza n. 19810 del23/07/2019, Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 29988 del 19/11/2019, Cass.,Sez. 5, Ordinanza n. 31112 del 28/11/2019).In particolare, il procedimento di "revisione parziale delclassamento" di cui all'art. 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004,n. 311, non essendo diversamente disciplinato se non in relazione al suopresupposto fattuale, e cioè l'esistenza di uno scostamento significativodel rapporto tra i valori medi della zona considerata e nell'insieme dellemicrozone comunali, resta soggetto alle medesime regole dettate ai finidella "revisione del classamento" dall'art. 9 del d.P.R. 23 marzo 1998, n.138, sì da sottrarne l'attuazione alla piena discrezionalità della competenteAmministrazione pubblica.

Ne consegue che anche la procedura previstadal comma 335 cit., pur a fronte del relativo presupposto, non puòsottrarsi all'applicazione dei parametri previsti, in via ordinaria, dall'art. 3,comma 154, lett.

e) della legge 23 dicembre 1996, n. 662, il quale imponeche si tenga conto, nel medesimo contesto cronologico, dei caratterispecifici di ciascuna unità immobiliare, del fabbricato e della microzonaove l'unità è sita, siccome tutti incidenti comparativamente ecomplessivamente alla qualificazione della stessa (Cass., Sez. 6 - 5,Sentenza n. 4712 del 09/03/2015; conf., Cass., Sez. 6 - 5, Ordinanza n.30532 del 22/11/2019 e Cass., Sez. 6 - 5, Ordinanza n. 30653 del25/11/2019, ordinanza n. 4687/2025).4.2. Nel caso di specie, non può dunque ritenersi sufficientementemotivato il provvedimento di diverso classamento che facciaesclusivamente riferimento al suddetto rapporto di scostamento senzaesplicitare gli elementi che in concreto lo hanno determinato, e ciò alduplice fine di consentire, da un lato, al contribuente di individuareagevolmente il presupposto dell'operata riclassificazione ed approntare leNumero registro generale 31142/2019Numero sezionale 296/2026Numero di raccolta generale 7945/2026Data pubblicazione 31/03/2026consequenziali difese, e, dall'altro, per delimitare, in riferimento a detteragioni, l'oggetto dell'eventuale successivo contenzioso, essendo preclusoall'amministrazione finanziaria di addurre, in giudizio, cause diverserispetto a quelle enunciate nell'atto (ex plurimis:

Cass., Sez. 6-5, 17febbraio 2015, n. 3156; Cass., Sez. 6-5, 21 giugno 2018, n. 16378;Cass., Sez. 6-5, 26 settembre 2018, n. 23129; Cass., Sez. 6-5, 8 aprile2019, n. 9770; Cass., Sez. 6-5, 23 luglio 2019, n. 19810; Cass., Sez. 5,11 marzo 2020, n. 6867; Cass., Sez. 6-5, 1 febbraio 2021, nn. 2200 e2201; Cass., Sez. 6-5, 1 aprile 2021, n. 9095; Cass., Sez. 6-5, 7 aprile2021, n. 9303; Cass., Sez. 6-5, 23 novembre 2021, nn. 36217 e 36218).In quest’ottica, non era sufficiente a giustificare l’accertato classamentol’ubicazione dell’immobile, la sua collocazione nel centro storico di Roma ein contesto urbano di particolare qualità, così come del tutto irrilevantedeve considerarsi il generico richiamo alle finalità perequative dei valoridelle rendite a quelli di mercato, che non esigono alcuna specifica verificadell’immobile interessato e che prescindono dalle sue caratteristicheintrinseche.4.3.

È necessaria al contrario una puntuale motivazione, che diaconto in modo chiaro e specifico dei metodi con cui sono stati ottenuti irisultati indicati dall’amministrazione, dei criteri impiegati e delle tecnichestatistiche applicate oltre che della attendibilità dei dati di fatto sui quali siè basata l'elaborazione statistica. In definitiva, il contribuente deve essereposto in condizione di poter compiutamente controllare e se del casocontestare - sul piano giuridico oltre che sul piano fattuale - la sussistenzadei presupposti per l'applicazione della revisione del classamento di cui alcomma 335.Nella specie, quindi, il giudice di appello ha fatto malgoverno deiprincipi enunciati, valutando che l'avviso di accertamento fosse statosufficientemente motivato sulla base di valutazioni standardizzate, senzaNumero registro generale 31142/2019Numero sezionale 296/2026Numero di raccolta generale 7945/2026Data pubblicazione 31/03/2026un concreto e reale riferimento alle specifiche caratteristiche intrinsecheed estrinseche dell'immobile riclassificato.5.

Alla stregua delle considerazioni che precedono, in accoglimentodel secondo motivo, la sentenza impugnata va cassata e, non essendonecessari ulteriori accertamenti in fatto, la causa può essere decisa nelmerito nel senso di accogliere il ricorso originario della contribuente.Sussistono giusti motivi, rappresentati dalla circostanza che lagiurisprudenza di questa Corte sulla questione principale si è consolidata apartire dal 2019, per compensare integralmente le spese dell’interogiudizio. P.Q.MLa Corte accoglie il secondo motivo, dichiara assorbiti i residui; cassa lasentenza impugnata e, decidendo la causa nel merito, accoglie il ricorsooriginario della contribuente; compensa le spese dell’intero giudizio.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data14.01.2026.Il PresidenteDott.

Liberato Paolitto