Cassation court dismisses tax appeal regarding cadastral rent calculation based on reconstruction cost versus market value criteria.

unciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 6271/2020 R.G. proposto da Confuorto Real Estate S.n.c. di Confuorto Michele e figli ( in persona del suo legale rappresentante p.t., con domicilio eletto in Roma, Piazza della Libertà n. 20,presso lo studio dell’avvocato Ada De Marco, rappresentata e difesa dall’avv ocato Pasquale Landi LNDPQL65E17H592H; pasquale.landi@avvocatiavellinopec.it –ricorrente – contro Agenzia delle Entrate (06363391001), in persona del suo Direttore p.t., rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato (80224030587), presso i cui uffici, in Roma, via dei Portoghesi n. 12, ope legisdomicilia (ags.rm@mailcert.avvocaturastato.it ) ;

–resistente – avverso la sentenza n. 5945 / 2019 , depositata il 5 luglio 2019 , della Commissione tributaria regionale della Campania; CATASTO udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 15 ottobre 2025, dal Consigliere dott. Liberato Paolitto. FATTI DI CAUSA 1. – Con sentenza n. 5945/2019, depositata il 5 luglio 2019, la Commissione tributaria regionale della Campania ha rigettatol’appello proposto dalla parte, odierna ricorrente, avverso la decisione di prime cureche, a sua volta, aveva disatteso l’impugnazione di un avviso di accertamento catastale recante rettifica della dichiarazione di variazione docfa presentata dalla contribuente con riferimento ad unità immobiliare censita in catasto al fol. 15, p.lla185, sub. 101 . 1.1 –Per quel che qui rileva, il giudice del gravame ha considerato che: -la dichiarazione di variazione catastale era stata presentata per «ampliamento diversa distribuzione degli spazi interni»; - come poteva desumersi dalla relazione di stima, allegata all’avviso di accertamento, il valore venale del bene era stato determinato accertando il valore di mercato così come risultante dal valore unitario «indicato dalla parte nella DOCFA n. 73 70/1997 … indicato dalla parti nella causa definita con sentenza declaratoriadella cessazione della materia del contendere (CTP n. 716/19/2001) … attribuito ad una struttura vicina e con caratteristiche analoghe.»; - non sussisteva la dedotta i ncongruità della rendita che, precedente al 2015, non teneva conto della «sopravvenienza della legge stabilità del 2016» in quanto l’Agenzia aveva « attribuito all'immobile, in sede di stima diretta, il valore preesistente ritenendo ingiustificato un dimezzamento che non trova possibile riscontro nella norma così riformulata; ed invero, dalla descrizione dell'immobile fatta, ossia di magazzini depositi, locali commerciali e due appartamenti, con strutture miste, muratura metallo e c.a. si vede che gli unici elementi di cui tener conto sono il suolo e delle costruzioni, gli elementi ad essi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l’utilità, nei limiti dell'ordinario apprezzamento.». 2.

– Confuorto Real Estate S.n.c. , di Confuorto Michele e figli , ricorre per la cassazione della sentenza sulla base di un solo articolato motivo, ed ha depositato memoria. L’Agenzia delle Entrate si è tardivamente costituita in giudizio al fine di partecipare alla discussione del ricorso. RAGIONI DELLA DECISIONE 1. –Il motivo di ricorso, non meglio rubricato, espone la denuncia di violazione e falsa applicazione di legge con riferimento alla l. 28 dicembre 2015 n. 208 , art. 1, comma 21, al d.P.R. 1 dicembre 1949 n.1142, artt. 28 e 30, ed alle circolari n.2/e del 1 febbraio 2016 e n. 6 del30 novembre 2012 assumendo la ricorrente che: -illegittimamente, nella fattispecie, aveva formato oggetto di stima il «presunto parcheggio sulla strada comunale o nelle immediate vicinanze», parcheggio che « (non esiste e non è documentato e la stima è avvenuta senza sopralluogo), … non è parte integrante del complesso immobiliare della società istante, non rientra sicuramente tra gli elementi strutturalmente connessi ;difatti, «il parcheggio su strada pubblica, se pure fosse a ridosso dell’unità immobiliare da valutare (cosa non vera perché non dimostrata), non può e non deve essere oggetto di stima perché nel caso di specie non è strutturalmente connessa ad essa»; -ai fini della determinazione della rendita catastale, l’Agenzia non aveva calcolato il costo di ricostruzione dell’immobile « non avendolo visionato da vicino (non ha effettuato il sopralluogo), mentre lo ha desunto con metodo comparativo, senza che ciò fosse previsto dalla normativa specifica in materia» e nemmeno aveva applicato«al valore del costo di ricostruzione un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari (deprezzamento) .

Infatti, non avendo effettuato il sopralluogo non avrebbe mai potuto verificare lo stato attuale delle unità immobiliari e, quindi, il deprezzamento da valutare.». 2. –Il motivo è destituito di fondamento e va senz’altro disatteso. 2.1 – Come anticipato, il giudice del gravame ha rilevato che la rettifica della dichiarazione di variazione docfa della contribuente era stata operata sulla base di una stima incentrata sul valore di mercato delle unità immobiliari ( d.P.R. n. 1142 del 1949, art. 28, c omma 1), dunque con procedimento di stima cd. indiretto che il dato normativo colloca in posizione alternativa a quello che ha riguardo al costo di ricostruzione (art. 28, comma 2, cit.; sull’alternatività dei criteri in questione v. la l. 23 dicembre 2014, n. 190, art. 1, comma 244, che ha normativizzato la circolare n. 6 del 30 novembre 2012 in punto di determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari a destinazione speciale e particolare; v. altresì , ex plurimis , Cass., 21 ottobre 2022, n. 31269;

Cass., 16 aprile 2020, n. 7854; Cass., 22 maggio 2019, n. 13778). Ed ha rimarcato che nella relazione tecnica si era «…"tenuto conto dell'ubicazione nonché della comodità di accesso e di parcheggio": circostanze di fatto non contraddittorie con l'allegata affermazione dell'appellante che l'accesso ai locali è promiscuo alle unità abitative superiori e non è dotato di alcunparcheggio proprio poiché potrebbe far riferimento a parcheggi su strada comunale o nelle immediate vicinanze, a ridosso del centro urbano». Ha, poi,soggiunto quel giudice che «dalla descrizione dell'immobile fatta, ossia di magazzini depositi, locali commerciali e due appartamenti, con strutture miste, muratura metallo e c.a. si vede che gli unici elementi di cui tener conto sono il suolo e delle costruzioni, gli elementi ad essi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l’utilità, nei limiti dell'ordinario apprezzamento.».

Il riferimento al parcheggio, cui il motivo di ricorso allude, è dunque del tutto fuori centro in quanto la stima ha avuto ad oggetto (solo) le componenti immobiliari dell’unità e la valutazione del parcheggio (id est della comodità di accesso all’unità immobiliare) ha inciso (solo) sulla determinazione del capitale fondiario secondo il cd. approccio di mercato, dunque avuto riguardo al valore di mercato unitario ricercato con metodo comparativo. 3. – I rilievi dianzi svolti danno, poi, conto dell’infondatezza della censura svolta con riferimento al deprezzamento.

In disparte che viene in rilievo questione nuova che non risulta trattata nella gravata sentenza –e della cui proposizione nel giudizio di merito la parte non dà alcun conto – rileva, nella fattispecie, che l’individuazione di un «adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari» costituisce elemento legale della fattispecie incentrata sulla determinazione indiretta del capitale fondiario per costo di ricostruzione e non anche di quella connotata dalla determinazione comparativa del valore venale dei beni. 4. - Le spese del giudizio di legittimità non vanno regolate, tra le parti, in difetto di attività difensiva dell’Agenzia delle Entratementre, nei confronti della ricorrente, sussistonoi presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso principale, se dovuto (d.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, c. 1-quater).

P.Q.M La Corte - rigetta il ricorso; - ai sensi dell’art. 13 comma 1 - quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dellaricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso proposto, a norma del co