Cassation court dismisses appeal on simulated transfer nullity, upholding revocatory action against third-party buyer.

-ricorrenti-Nonché daMel 56 Real Estate Ltd in persona del legale rappresentante pro tempore,Aprima Ltd in persona del legale rappresentante pro tempore,rappresentati e difesi dall'avvocato Massimo Bersani-ricorrenti e controricorrenti-controCooperativa La Palma 73 A R.l. in persona del legale rappresentante protempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Sergio Russo unitamenteall’avvocato Umberto Limongelli-controricorrente-Numero registro generale 4766/2024Numero sezionale 786/2026Numero di raccolta generale 15950/2026Data pubblicazione 24/05/2026avverso la sentenza della Corte d'Appello di Napoli n. 4248/2023depositata il 06/10/2023.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 27/02/2026 dalConsigliere Francesca Fiecconi.SVOLGIMENTO DEL PROCESSO1.

La Cooperativa La Palma 73 conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale diNapoli Arturo e Adriana Aprea, nonché due società estere, la AprimaLTD e la Mel 56 Real Estate LTD, per ottenere la dichiarazione di nullitàper simulazione assoluta, ai sensi dell’art. 1414 c.c., ovvero, insubordine, la dichiarazione d’inefficacia, ai sensi e per gli effetti dell’art.2901 c.c., di atti di disposizione dei beni immobili trasferiti da Arturo eAdriana Aprea alle due predette società di diritto anglosassone.Esponeva che Arturo e Adriana Aprea avevano conferito ad Aprima LTD,con atto del 2 dicembre 2008, ciascuno la quota pari alla metà dellapiena proprietà di due negozi facenti parte di un condominio sito allavia Guglielmo Melisurgo, e che la Aprima Ltd aveva successivamenteceduto tali immobili, con atto del 17 settembre 2012, alla Mel 56 RealEstate Ltd, riconducibile al medesimo nucleo familiare.2.

Il Tribunale di Napoli, con la sentenza n. 4273/2017, rigettava nelmerito le domande, ritenendo non fornita la prova dell’accordosimulatorio, e l’incompatibilità tra l’azione di simulazione e l’azionerevocatoria; nonché la mancanza dei presupposti dell’azionerevocatoria ai sensi dell’art. 2901 c.c.3. La Cooperativa La Palma impugnava la sentenza.4. Costituitesi le parte appellate, la Corte di Appello di Bologna, in riformadella decisione impugnata, ritenuta infondata l’azione di nullità persimulazione, accoglieva l’azione revocatoria ordinaria, condannando iconvenuti alla rifusione delle spese del doppio grado di giudizio.Numero registro generale 4766/2024Numero sezionale 786/2026Numero di raccolta generale 15950/2026Data pubblicazione 24/05/20265.

Con ricorso notificato in data 16/02/2024, articolato in quattro motivi,Arturo Aprea e Adriana Aprea impugnavano per cassazione la sentenzan. 4248/2023 della Corte di Appello di Napoli, pubblicata il 06/10/2023e notificata il 19/12/2023.6. Le società Aprima LTD e Mel 56 Real Estate LTD, proponevano ricorsoper cassazione e controricorso in adesione al ricorso principale,depositando altresì memoria, cui resistevano gli Aprea.7. La Cooperativa La Palma 73 a r.l. depositava controricorso e successivamemoria.MOTIVI DELLA DECISIONE5. Va disposta la riunione dei ricorsi ex art. 335 c.p.c.6.

Con il primo motivo i ricorrenti in via principale Aprea deduconol’ammissibilità e proponibilità del ricorso per conformità al Protocollo,nonché per conformità alla lettera dell’art. 325 c.p.c., dell’art. 360 eseg. c.p.c. Ammissibilità e proponibilità per ossequio ai principi disinteticità e chiarezza”.7. Il motivo è inammissibile, trattandosi di un “non motivo”.7.1. Con il secondo motivo, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., iricorrenti denunziano “violazione e falsa applicazione degli artt. 2901c.c. e 63 disp. att. c.c.” , per non avere la Corte territoriale fatto buongoverno della normativa vigente in materia di azione revocatoriaordinaria e della normativa che sugli oneri condominiali.

Il motivo èinfondato. Esso confonde l’azione revocatoria con la richiesta dicondanna all’ adempimento del credito. Intorno alla nozione di creditoil legislatore non esige la certezza, la liquidità e la concreta esigibilitàe neppure che lo stesso sia scaduto, essendo sufficiente la “solaesistenza” del credito (Cass. n. 11755/2018, n. 23208/2016 e n.5619/2016), secondo una “nozione lata di credito, comprensiva dellaragione o aspettativa” (Cass. n. 7357/2019, n. 14649/2016 e n.5619/2016). La Corte di merito ha correttamente richiamato laNumero registro generale 4766/2024Numero sezionale 786/2026Numero di raccolta generale 15950/2026Data pubblicazione 24/05/2026pronuncia resa a Sezioni Unite della Suprema Corte (Cass. 8.4.2008n. 9148) che, risolvendo un contrasto, ha affermato la naturaparziaria del credito nei confronti dei condòmini, precisando anche,con appropriati richiami giurisprudenziali (Cass. 30.5.2023 n. 15275 eCass. 19.2.2020 n. 4212), che il disposto di cui all’art. 63, co. 2, disp.condomini non morosi l’azione revocatoria, qualora sussista lapossibilità di un credito di regresso, sia pure eventuale, nei loroconfronti.6.

Con il terzo motivo, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c., iricorrenti denunziano “violazione e/o falsa applicazione dei principiinerenti l’onere della prova. Violazione e/o falsa applicazione delprincipio di vicinanza – o prossimità della prova. Nullità della sentenzaper errata percezione sul contenuto oggettivo della prova in merito aduna circostanza che ha formato oggetto di discussione tra le parti, inrelazione all’art. 115 c.p.c.”, per non avere la Corte territorialeesaminato gli atti e i fatti oggetto del giudizio in relazione ai motivid'appello circa la sussistenza del credito residuo.

Con il terzo motivo diricorso incidentale, le ricorrenti società estere, ai sensi dell’art. 2697c.c., sub specie di inconfigurabilità di prova dell’eventus damni e delcredito, deducono le medesime censure che , pertanto, meritano unatrattazione congiunta.7. I motivi, che possono congiuntamente esaminarsi in quantoconnessi, sono infondati.8. La corte di appello ha dimostrato di avere esaminato gli atti e ifatti oggetto del giudizio in relazione ai motivi di appello ed haesposto in modo esaustivo e coerente il proprio convincimento inordine alla sussistenza, in atti, della prova del credito,soddisfacendo il cd minimo costituzionale in tema di motivazionesufficiente di cui a Cass.

SU. 8053/2014.Numero registro generale 4766/2024Numero sezionale 786/2026Numero di raccolta generale 15950/2026Data pubblicazione 24/05/20269. La Corte territoriale, infatti, da un lato ha richiamato i documentiprobatori dai quali ricavare la pretesa creditoria ritenendo che“non è contestato dagli appellati che, con sentenza del Tribunaledi Napoli n. 5470/2012 era stato riconosciuto un credito dellaCooperativa verso il Condominio e che i medesimi appellatiavevano prodotto in giudizio il bilancio consuntivo delCondominio da cui residuava un credito della Cooperativa di pocomeno di Euro 100.000,00 (555.356,52 € - 462.045,64€) che nonrisultava ancora soddisfatto.10.

Per altro verso, ha corroborato la motivazione del primogiudice con un secondo argomento sul tema della posizionedebitoria/creditoria degli odierni ricorrenti, precisando che, anchea voler ritenere che gli attuali ricorrenti non risultassero piùdebitori per la loro parte verso la Cooperativa, i medesimi nonhanno dato la prova - su di essi incombente in virtù del principiodi vicinanza o inerenza della stessa - che anche gli altri condominiavevano soddisfatto le proprie quote di debito, in ciòevidenziando che non vi era prova che il credito condominiale, giàsufficientemente provato per quanto sopra già rilevato, risultavaessere stato completamente estinto.11.

Il che dimostra che, per quanto sopra rilevato, non sussiste nelcaso in questione il vizio di inversione dell’onere probatoriodedotto o un travisamento della prova nel senso indicato da Cass.Sez. U -, Sentenza n. 5792 del 05/03/2024, contenendo lamotivazione una valutazione della prova allegata, in questa sedeinsindacabile in quanto racchiusa in una decisione del tuttocorrispondente al canone del cd minimo costituzionale di cui aCass. S.U. n. 8053/2014.Numero registro generale 4766/2024Numero sezionale 786/2026Numero di raccolta generale 15950/2026Data pubblicazione 24/05/202612.

Con il quarto motivo, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., iricorrenti denunziano la “violazione o falsa applicazione dell’art. 2901c.c.”.13. Il motivo è inammissibile.14. Esso non reca alcuna argomentazione idonea a scalfire i principigiurisprudenziali correttamente applicati dalla Corte di appello in ordineal requisito dell’eventus damni.15. In merito all’azione revocatoria, volta a tutelare la garanziapatrimoniale generica del creditore proteggendola da attipotenzialmente idonei a mettere a rischio il soddisfacimento del credito,l’onere probatorio del creditore si restringe alla dimostrazione dellavariazione patrimoniale, anche solo qualitativa, determinata dall’attodispositivo, senza che sia necessario provare l’ entità e la natura delpatrimonio del debitore dopo l’atto di disposizione, data la rilevanzadella modifica intervenuta sulla situazione patrimoniale del debitore,tale da rendere incerta l'esecuzione coattiva del debito o dacomprometterne la fruttuosità (tra le tante cfr. , da ultimo, Cass.

Sez. 3- , Ordinanza n. 10298 del 18/04/2025; Cass. Sez. 3 - , Ordinanza n.20232 del 14/07/2023); mentre è onere del debitore, che vogliasottrarsi agli effetti di tale azione, provare che il suo patrimonio residuosia tale da soddisfare ampiamente le ragioni del creditore ( Cass. Sez.6 - 3, Ordinanza n. 16221 del 18/06/2019).16. Con il primo motivo le ( controricorrenti in via adesiva e pertanto )ricorrenti in via incidentale, ai sensi dell’art. 360, 1 comma, n. 4, c.p.c.,denunziano “nullità della sentenza per violazione dell’art. 112 c.p.c.”perché la sentenza impugnata avrebbe accertato, in assenza didomanda, l'ammontare del credito di cui la Cooperativa La Palma 73sarebbe titolare nei confronti del soggetto diverso dai ricorrenti, ovveroil Condominio di Via Melisurgo 54/56 di Napoli, nonostante l'assenza diogni specifica allegazione o domanda da parte della stessa CooperativaNumero registro generale 4766/2024Numero sezionale 786/2026Numero di raccolta generale 15950/2026Data pubblicazione 24/05/2026e nonostante l’impropria capacità espansiva a carico del terzo delgiudicato esterno formatosi sul credito vantato dal Condominio con lasentenza del Tribunale di Napoli n. 54/2012: decisione che avrebbeaccertato il credito maturato per il contratto di appalto per l’anno 1999,tuttavia non riferibile al credito residuo rilevabile nell’anno di avviodella presente controversia ( 2013 ) di cui , in tesi, sarebbe mancatauna richiesta di accertamento da parte della cooperativa.

Il motivo èinfondato per quanto già riferito in merito al terzo motivo del ricorsoprincipale in ordine alla motivazione resa sulla prova del residuocredito, valutato dalla Corte di merito per come attestato nei bilancidel Condominio, prodotti dalle medesime parti appellate. A taleconsiderazione deve affiancarsi quella in iure secondo cuil’accertamento giudiziale del credito del condominio fa stato neiconfronti dei singoli condomini, non qualificabili come terze parti inragione del criterio di parziarietà che sorregge l'imputazione ai singolipartecipanti, pro quota millesimale, delle obbligazioni assuntenell'interesse dell'intero condominio (Cfr.

Cass. Sez. 3 - , Sentenza n.7478 del 20/03/2025; Cass. Sez. 3 - , Ordinanza n. 29792 del19/11/2024).17. Con il secondo motivo, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.,le ricorrenti in via incidentale denunziano “nullità della sentenza perviolazione dell’art. 11 delle disposizioni sulla legge in generale”, peraver ritenuto applicabile alla fattispecie il testo novellato dell’art. 63Disp. Att. Cod. Civ., in vigore dal 2013, con riguardo a un contenziosotra assunto creditore e condominio risalente all'anno 1999.18. Con il terzo motivo le ricorrenti in via incidentale denunziano violazione e falsa applicazione dell’art. 2697 c.c., in riferimentoall’art. 360, 1° comma n. 3, c.p.c.,19.

I motivi, che possono congiuntamente esaminarsi in quantoconnessi, sono infondatiNumero registro generale 4766/2024Numero sezionale 786/2026Numero di raccolta generale 15950/2026Data pubblicazione 24/05/202620. Prima della novella dell’art. 63 disp. Att. Cod. civ. l’obbligazione delcondominio, essendo di natura parziaria, comportava che ai singolicondomini si imputassero, in proporzione alle rispettive quote, leobbligazioni assunte nel cosiddetto "interesse del condominio", inrelazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle cosecomuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comunee per le innovazioni deliberate dalla maggioranza.

Pertanto, leobbligazioni dei condomini erano regolate da criteri simili a quellidettati dagli artt. 752 e 1295 cod. civ., per le obbligazioni ereditarie,secondo cui i coeredi concorrono al pagamento dei debiti ereditali inproporzione alle loro quote e l'obbligazione in solido di uno deicondebitori tra gli eredi si ripartisce in proporzione alle quote ereditarie(si veda, in proposito, Cass. Sez. U, Sentenza n. 9148 del 08/04/2008).21. Con la novella dell’art. 63 disp. att. c.c., si è inserito il principio dellasolidarietà sussidiaria del condomino che tuttavia muta solo in parte laquestione di cui è causa, perché anche nella versione anteriore eraprevista una ripartizione pro quota del debito comune, e non unaesenzione del singolo condomino dalla responsabilità per il mancatopagamento del debito comune, anche se adempiente rispetto allapropria obbligazione.22.

In base alla novella i creditori devono escutere prima i morosi; soloin subordine possono agire verso chi è in regola. Di talché la citatanovella, per quel che qui rileva, non ha mutato la prospettiva inrelazione all’azione revocatoria esercitata dal creditore del condominionei confronti dei condomini, ove da parte dei convenuti non è stataprovata l’estinzione del debito residuo del condominio, gravante proquota su ogni condomino, rilevando a tal fine anche solo l’aspettativa dicredito nei loro confronti, anche se adempienti rispetto alla propriaobbligazione.Numero registro generale 4766/2024Numero sezionale 786/2026Numero di raccolta generale 15950/2026Data pubblicazione 24/05/202623.

Con il quarto motivo le ricorrenti in via incidentale denunziano laviolazione e falsa applicazione dell’art. 2901 c.c. in relazione allaaddotta carenza di partecipatio fraudis e scientia damni della terzaacquirente, per il fatto che il trasferimento delle due unità immobiliaridagli Aprea alla società sarebbe del 2 dicembre 2008, mentre lasentenza delle Sezioni Unite che avrebbe mutato la prospettiva sullasorte del debito condominiale è dell’aprile 2008, evidenziando cheprima di allora il vantato credito fosse successivo perché avente originenella novella del 2012 , modificativa del precedente art. 63 disp att.c.c.24.

Il motivo è infondato.25. Per quanto detto sopra in riferimento al secondo motivo, la novellain esame non ha fatto sorgere un debito del condomino primainsussistente, ma ha regolato diversamente l’obbligazione parziaria deldebito afferente a oneri condominiali già provati nel loro ammontare,gravanti sui singoli condomini pro quota. Sicché, essendo un creditocomunque pregresso, non può affermarsi che alla fattispecie debbaapplicarsi la disciplina di cui all’art. 2901 c.c. afferente allo specificocaso – non configurabile nell’ipotesi in esame- in cui il credito si siaformato posteriormente alla disposizione patrimoniale, ove in capo alterzo acquirente deve essere attribuita la cd partecipatio fraudis, nonvalendo la cd scientia damni richiesta per gli atti dispositivi posterioriall’insorgenza del credito.26.

All’inammissibilità e infondatezza dei motivi consegue il rigetto delricorso principale e del ricorso incidentale ( successivo ).27. Attesa la reciproca soccombenza va disposta la compensazione dellespese del giudizio di cassazione tra i ricorrenti, in via principale eincidentale.Numero registro generale 4766/2024Numero sezionale 786/2026Numero di raccolta generale 15950/2026Data pubblicazione 24/05/202628. Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo infavore della controricorrente società Cooperativa La Palma 73 a r.l.,seguono la soccombenza.

P.Q.MLa Corte rigetta i ricorsi, in via principale e incidentale. Compensa tra iricorrenti, in via principale e incidentale, le spese del giudizio dicassazione. Condanna i ricorrenti, in via principale e incidentale, al solidalepagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida incomplessivi euro 10.200,00 (di cui euro 10.000,00 per onorari), oltre aspese generali e accessori di legge, in favore della controricorrente societàCooperativa La Palma 73 a r.l.Ai sensi dell'articolo 13, comma 1 quater, d.p.r. 115/2002 dà atto dellasussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti,principale e incidentali, dell'ulteriore importo a titolo di contributounificato, pari a quello per i rispettivi ricorsi a norma del comma 1 bisdello stesso articolo 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 27/2/2026Il PresidenteLuigi Alessandro Scarano