Cassation court remands case for public hearing due to complex causation and advisory duty issues regarding a notary's liability.

adovan-ricorrente-controDE VIRGILIIS ORNELLA, rappresentata e difesa dagli avvocati Anna Addae Corrado Strazzabosco-controricorrente-e controALLIANZ S.P.A., rappresentato e difeso dall'avvocato Michele Clemente-controricorrente-avverso la sentenza della Corte d'Appello di Venezia n. 641/2023depositata il 22/3/2023;udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 7/5/2026 dalConsigliere Vittoria Amirante:Numero registro generale 21350/2023Numero sezionale 1675/2026Numero di raccolta generale 13813/2026Data pubblicazione 12/05/2026Rilevato che:1.

Renata Dedoro conveniva davanti al Tribunale di Vicenza Ornella DeVirgiliis, notaia, al fine di sentirla condannare al risarcimento dei dannisubiti a causa dell’inadempimento del contratto di prestazioneprofessionale. In particolare l’attrice adduceva che in data 20.4.2006aveva stipulato un contratto preliminare di compravendita con lapromissaria acquirente Madalena Goncalves Da Rocha per un immobilesito a Marostica (VI), dichiarando e garantendo di trasferirlo libero daiscrizioni ipotecarie e ricevendo dalla promissaria acquirente una caparraconfirmatoria di Euro 15.000, nonché di avere incaricato la notaia DeVirgiliis per la redazione del contratto definitivo di compravendita e delcontratto di mutuo da sottoscriversi tra la banca e l’acquirente; laprofessionista aveva redatto la relazione ventennale per l’atto di venditarilevando che l’immobile risultava formalmente ipotecato ma che, in esitoad un procedimento di divisione giudiziale, le predette ipoteche gravantisull’immobile non avrebbero potuto dare seguito a procedimenti esecutiviin quanto iscritte contro altro soggetto (la precedente condividentegravata Franca Dedoro, sorella dell’attrice), diverso dalla promittentevenditrice.

La banca che avrebbe dovuto erogare il mutuo alla acquirentenon si era però presentata alla data fissata per il rogito in considerazionedell’esistenza formale di altre ipoteche iscritte sull’immobile, e lapromissaria acquirente, essendo decorso il termine contrattuale fissato peril rogito, aveva richiesto all’attrice la restituzione della caparraconfirmatoria di Euro 15.000 di cui, visto il rifiuto di quest’ultima, avevadomandato la restituzione in sede giudiziale, oltre alla risoluzione delcontratto preliminare per fatto e colpa della promissaria venditrice –giudizio dove Renata Dedoro era risultata soccombente -.La convenuta De Virgiliis si costituiva con comparsa e contestualechiamata di terzo, chiedendo l’integrale rigetto delle domande attoree inquanto infondate e di essere autorizzata a chiamare in causa la propriaNumero registro generale 21350/2023Numero sezionale 1675/2026Numero di raccolta generale 13813/2026Data pubblicazione 12/05/2026compagnia assicuratrice Allianz S.p.a. per esserne manlevata nel caso incui venissero accolte le pretese attoree.Con sentenza n. 2017/2019, il Tribunale rigettava la domandacondannando l’attrice alla rifusione alla convenuta delle spese processualie compensando quelle relative al rapporto tra convenuta e terza chiamata.2.

La Dedoro proponeva appello, rigettato con sentenza n. 641/2023 dellaCorte d’appello di Venezia.In particolare, la Corte territoriale riteneva che non fosse stata raggiuntala prova “di uno incarico conferito alla dott.ssa De Virgiliis per la redazionedel preliminare in discussione, né che la stessa avesse assunto l’onereprecipuo della cancellazione delle iscrizioni ipotecarie già nella faseprecedente l’incarico assunto per la stipula del definitivo”. Escludeva, poi,profili di negligenza in relazione alla dedotta mancata informativa sul realestatus giuridico dell’immobile, ritenendo che la prestazione fosse stataadempiuta dalla notaia con la produzione della relazione ventennale.Concludeva, anche alla luce del fatto che la Dedoro era consapevoledell’esistenza di iscrizioni ipotecarie da cancellare, nel senso dellainsussistenza di ogni profilo di responsabilità della notaia in ordine alleconseguenze economiche della vertenza insorta con la promissariaacquirente, a causa della mancata erogazione del finanziamento da partedell’istituto di credito cui si era rivolta in seguito alla sottoscrizione delpreliminare, considerato che, conformemente a quanto ritenuto in primogrado, la mancata restituzione della caparra e la conseguente condannaalla restituzione del doppio del suo importo pari ad euro 31.618 erano“conseguenza della scelta, operata dalla parte appellante, di resistereall’azione di risoluzione interposta dalla promissaria acquirente Goncalves,sino al grado di legittimità, ed è concettualmente inscindibile dallacorrelata pretesa, parimenti infondata, per le relative spese di lite,ammontanti ad euro 30.000,00 dal momento che l’appellante, in taleNumero registro generale 21350/2023Numero sezionale 1675/2026Numero di raccolta generale 13813/2026Data pubblicazione 12/05/2026ambito, era assistita da un legale, fatto che fa venir meno il nesso dicausalità con le opinioni espresse dal notaio a riguardo della possibilità divendere l’immobile”.4.

La Dedoro ha proposto ricorso, affidato a quattro motivi. Si sono difesecon separati controricorsi la De Virgiliis e Allianz s.p.a. Tutte le parti hannodepositato memorie.Considerato che:1. Il primo motivo denuncia, in relazione all'art. 360, comma primo, n. 4c.p.c., nullità della sentenza per motivazione apparente e violazione degliartt. 112 e 132 c.p.c., avendo la Corte d’appello aderito alla sentenza diprimo grado senza espletare alcuna disamina e senza offrire adeguatevalutazioni sulla fondatezza o meno dei motivi d’appello e sulle allegazionidifensive dell’appellante.Si sostiene che, se la Corte d’appello avesse esaminato compiutamente imotivi d’appello, non solo avrebbe disposto l’ammissione delle provetestimoniali richieste in primo grado e reiterate a conferma dell’incarico diconsulenza conferito alla notaia ben prima del preliminare del 2006, maavrebbe altresì confermato la illogicità della decisione del Tribunaleladdove aveva apoditticamente ritenuto che nessun obbligo incombessealla notaia nemmeno in sede di stipula del rogito.Si lamenta, inoltre, violazione del principio di corrispondenza tra chiesto epronunciato in relazione al primo motivo d’appello attinente alla erroneavalutazione della mancata partecipazione alla redazione/stipula delpreliminare come motivo di esonero da responsabilità della notaia.2.

Il secondo motivo censura la sentenza per violazione e/o falsaapplicazione degli artt. 112, 115, 116 e 132 c.p.c., per omessaammissione della prova testimoniale e mancata e/o errata valutazione deidocumenti prodotti: la Corte d’appello avrebbe rigettato il primo motivoNumero registro generale 21350/2023Numero sezionale 1675/2026Numero di raccolta generale 13813/2026Data pubblicazione 12/05/2026del gravame ritenendo non provati i fatti così come narrati dall’appellante,senza esame delle prove testimoniali richieste e dei documenti offerti e/oper avere erroneamente valutato gli stessi.

Qualora la Corte avessecorrettamente esaminato le prove testimoniali e i documenti offerti inproduzione dalla appellante (sub documento 8 fascicolo primo grado oraAll. E e documenti da 17 a 24 fascicolo di primo grado ora sub All. P - Q –R - S- T – U - V – W), sarebbe stato confermato il ruolo rilevante,incidente e pervicace della notaia nel sostenere la libera commerciabilitàdel bene promesso in vendita, sia prima del preliminare (dall’anno 2004),sia in occasione della stipula del rogito, sia durante i tre gradi di giudiziotra Goncalves e Dedoro.3.

Il terzo motivo denuncia violazione e/o falsa applicazione degli artt.1218, 1175, 1176, 2230, 2236, 1325, 1340, 1374 e 1375 c.c. nella partein cui la Corte di merito ha affermato che, al fine di adempiere agliobblighi contrattuali del notaia, fosse sufficiente la relazione pre-stipula,tenuto conto dei rilevanti obblighi di consiglio gravanti sulla professionistache si sarebbero dovuti estendere alla cancellazione della ipoteca che, sefosse stata effettuata, avrebbe scongiurato le conseguenze pregiudizievoliper la promittente venditrice.4. Il quarto motivo lamenta, ex art. 360 comma primo, n. 3 c.p.c.,violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1223 e 1218 c.c. per avere laCorte d’appello ritenuto insussistente il nesso di causa tra la condotta dellanotaia ed il danno che avrebbe patito l’attuale ricorrente senza considerareche mai, neppure dopo la stipula del preliminare ed incaricata del relativorogito, la notaia le ebbe a spiegare che sarebbe stato necessariopresentare un’apposita formale istanza di cancellazione delle ipotecheancora gravanti sull’immobile promesso in vendita, sia al fine di poterliberamente alienarlo, sia per evitare contestazioni di sorta da parte delpromissario acquirente o dell’istituto di credito che avrebbe dovutoconcedere il mutuo ipotecario.Numero registro generale 21350/2023Numero sezionale 1675/2026Numero di raccolta generale 13813/2026Data pubblicazione 12/05/20265.

Ritiene il Collegio che le questioni poste precipuamente dai motivi terzoe quarto presentano profili tali da rendere opportuna la trattazione inpubblica udienza e che, pertanto, la presente causa vada rimessa alladiscussione in pubblica udienza, ex art. 375, primo comma, c.p.c. P.Q.MRimette la causa alla pubblica udienza.Così deciso in Roma, il 7 maggio 2026IL PRESIDENTEChiara Graziosi