Cassation court dismisses appeal regarding landlord-tenant repair costs and evidence appreciation under Italian Civil Code.

pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.24584/2022 R.G. proposto da : Nicolina Cozzolino, rappresentata e difesa dall'avvocato Fabio Gaetano Lagana', -ricorrente- contro Arte Di Genova in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Francesca Luisa Revelli unitamente all’avvocato Alessandra Mangini -controricorrente- avverso la sentenza della Corte d'Appello di Genova n. 62/2022 depositata il 04/03/2022. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/01/2026 dal Consigliere Laura Giraldi.

FATTI DI CAUSA Con sentenza in data 4.3.2022 la Corte d’Appello di Genova rigettava l’appello interposto da Cozzolino Nicolina avverso la sentenza pronunciata dal Tribunale del medesimo circondario e con la quale ella era stata riconosciuta morosa nel pagamento dei canoni di locazione relativi al godimento di un immobile sito in Genova e condannata al rilascio dell’immobile ed al pagamento delle somme dovute in favore della locatrice ARTE di Genova. L’appellante aveva ivi dedotto che il giudice di prime cure non aveva correttamente valorizzato la legittima sospensione, da parte di essa conduttrice, dell’obbligo di pagamento del canone in presenza del grave deterioramento dell’immobile a causa dell’omessa esecuzione da parte del locatore delle riparazioni straordinarie a suo carico come evidenziate anche dalle perizie di parte allegate in atti; inoltre il medesimo tribunale non aveva tenuto in debita considerazione il fatto che la presenza di tali gravi difetti dell’appartamento erano noti al locatore per essere stati rappresentati dalla conduttrice e pubblicizzati dalla stampa locale.

La convenuta appellata costituitasi aveva, invece, chiesto il rigetto dell’appello dovendosi confermare il giudizio di inadempimento della conduttrice agli obblighi a carico della stessa. Il giudice dell’impugnazione, all’esito della consulenza tecnica disposta in corso di causa in ordine alle condizioni dell’immobile condotto dalla Cozzolino, rigettava l’appello. Avverso tale pronuncia Cozzolino Nicolina ha proposto ricorso articolato in due motivi. ARTE di Genova ha resistito con controricorso. Fissata l’odierna adunanza camerale, parte controricorrente ha depositato memoria ex art.378 c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE Con il primo motivo di ricorso Cozzolino Nicolina, invocando il disposto di cui all’art. 360 n.3 c.p.c., lamenta la «violazione e falsa applicazione del combinato disposto degli artt. 1576-1577-1578-1581 - 1460 c.c. e 115 comma 2 c.p.c.». Deduce in particolare che la Corte d’Appello di Genova nell’impugnata sentenza si limita ‘a fare un excursus giurisprudenziale in materia di vizi riconducibili nell’alveo senza analizzare la necessità delle riparazioni effettuate dalla ricorrente ex art. 1577 c.c.’ ed ‘erra, altresì, a pag. 17 della sentenza, allorquando non ravvisa l’assoluta urgenza dei lavori eseguiti dalla ricorrente con consequenziale diritto della stessa ad ottenere il rimborso degli esborsi sostenuti avendo la stessa dato avviso al locatore’.

Il motivo è inammissibile. Esso, infatti, non si confronta con la ratio decidendi della sentenza impugnata, la quale non si limita affatto a svolgere un mero excursus giurisprudenziale delle decisioni in tema di obblighi facenti capo alle parti del rapporto locativo, ma, al contrario, cala i relativi principi enunciati nella fattispecie concreta sottoposta all’attenzione del giudicante. In particolare, la Corte d’Appello, dopo aver enunciato le diverse tipologie di vizi di cui agli artt. 1576,1577,1578 e 1581 c.c., ha enucleato i punti salienti della relazione depositata dal nominato c.t.u. (punto 3 pagg. 11 e ss.) per giungere ad escludere che i difetti dal medesimo riscontrati nell’immobile fossero di carattere strutturale e che, conseguentemente, non vi fosse alcun obbligo del locatore di dar luogo ai necessari interventi di ripristino.

Sul punto la Cozzolino si è limitata a lamentare che i medesimi difetti determinavano uno stato di assoluto degrado dell’immobile che giustificava la sospensione del proprio obbligo di pagamento del canone, e ciò anche alla luce della conoscenza del predetto stato da parte del locatore; la ricorrente non ha, invece, formulato alcuna specifica e analitica contestazione né delle risultanze della c.t.u. né della relativa delibazione da parte del giudice del gravame. Analogamente, la doglianza di cui alla richiamata pag.17 della sentenza impugnata non viene in alcun modo esplicitata in questa sede, in particolare dando evidenza ai punti eventualmente già esposti in precedenti atti difensivi in merito all’assunta urgenza di esecuzione delle riparazioni di spettanza del locatore cui la conduttrice avrebbe dato luogo direttamente.

Si osserva allora che “il motivo d’impugnazione è rappresentato dall’enunciazione, secondo lo schema normativo con cui il mezzo è regolato dal legislatore, della o delle ragioni per le quali, secondo chi esercita il diritto d’impugnazione, la decisione è erronea. Ne consegue che - in quanto, per denunciare, un errore bisogna identificarlo e, quindi, fornirne la rappresentazione - l’esercizio del diritto d’impugnazione di una decisione giudiziale può considerarsi avvenuto in modo idoneo soltanto qualora i motivi con i quali è esplicato si concretino in una critica della decisione impugnata e, quindi, nell’esplicita e specifica indicazione delle ragioni per cui essa è errata, le quali, per essere enunciate come tali, debbono concretamente considerare le ragioni che la sorreggono e da esse non possono prescindere.

Pertanto, il motivo che non rispetti tale requisito si deve considerare nullo per inidoneità al raggiungimento dello scopo. In riferimento al ricorso per Cassazione tale nullità, risolvendosi nella proposizione di un “non motivo”, è espressamente sanzionata con l’inammissibilità ai sensi dell’art. 366 n. 4 cod. proc. civ. e nell’art. 375 c.p.c. con il riferimento alla “mancanza dei motivi.” (Cass.9059/2025,7931/2013). Con il secondo motivo di ricorso si censura la sentenza impugnata ai sensi dell’art.360 n.5 c.p.c. per «violazione e falsa applicazione dell’art. 116 c.p.c.» Si assume che ‘la Corte d’Appello di Genova, nonostante l’evidenza, a pag. 19 della sentenza oggetto del presente gravame, ritiene superfluo disporre un supplemento di C.t.u. necessaria per accertare i costi necessari per emendare i vizi riguardanti l’immobile, nonché l’incidenza di tali riparazioni sul canone di locazione.’.

Il motivo è parimenti inammissibile. Ed infatti la norma di cui all’art. 360 n.5. c.p.c. non si attaglia alla censura svolta nell’esposizione del motivo. Con tale motivo, infatti, la ricorrente cerca di evidenziare che un eventuale supplemento di C.t.u avrebbe consentito di quantificare l’effettivo costo delle riparazioni occorrenti per il ripristino dell’immobile, costo da compensarsi con i canoni il cui pagamento era stato omesso. Non si tratta allora di ‘omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione’, ma di contestazione delle valutazioni svolte dal giudice del gravame in merito alla spettanza delle opere di ripristino e dei relativi costi, opere che - come in precedenza indicato - sono state qualificate non di carattere straordinario ex art.1577 c.c. La violazione dell'art. 116 cod. proc. civ.

è riscontrabile, peraltro, solo ove si alleghi che il giudice, nel valutare una prova o, comunque, una risultanza probatoria, non abbia operato - in assenza di diversa indicazione normativa - secondo il suo «prudente apprezzamento», pretendendo di attribuirle un altro e diverso valore, oppure il valore che il legislatore attribuisce ad una differente risultanza probatoria (come, ad esempio, valore di prova legale), nonché, qualora la prova sia soggetta ad una specifica regola di valutazione, abbia invece dichiarato di valutare la stessa secondo il suo prudente apprezzamento, mentre, ove si deduca che il giudice ha solamente male esercitato il suo prudente apprezzamento della prova, la censura è consentita ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., solo in presenza dei gravissimi vizi motivazionali individuati da Cass.

Sez. U. nn. 8053 e 8054 del 2014 (Cass.20867/2020). Anche con riferimento a questo motivo, dunque, il ricorso non si confronta con la ratio decidendidella sentenza impugnata e tende sostanzialmente a sottoporre nuovamente a questa Corte i fatti e gli elementi probatori agli atti al fine di un riesame. Tuttavia ‘il cattivo esercizio del potere di apprezzamento delle prove non legali da parte del giudice di merito non dà luogo ad alcun vizio denunciabile con il ricorso per cassazione, non essendo inquadrabile nel paradigma dell'art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. (che attribuisce rilievo all'omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e presenti carattere decisivo per il giudizio)» (Cass. n. 23153/2018, Cass.n.11892/2016), e ciò ‘ sia perché la contestazione della persuasività del ragionamento del giudice di merito nella valutazione delle risultanze istruttorie attiene alla sufficienza della motivazione, non più censurabile secondo il nuovo parametro di cui all'art. 360, co. 1, n.

5) c.p.c., sia perché con il ricorso per cassazione la parte non può rimettere in discussione, contrapponendovi le proprie, la valutazione delle risultanze processuali e la ricostruzione della fattispecie operate dai giudici del merito, trattandosi di accertamento di fatto, precluso in sede di legittimità’ (ex plurimis Cass.n.7099/22 Cass.n.11863/2018, Cass.n.29404/2017, Cass.n.6056/2016). Il ricorso deve dunque essere dichiarato inammissibile. Le spese processuali liquidate come da dispositivo seguono la soccombenza. P.Q.M La Corte Dichiara inammissibile il ricorso. Condanna parte ricorrente a rifondere a parte controricorrente le spese processuali liquidate in euro 3.100,00per compensi oltre euro 200,00 per esborsi ed oltre rimborso forfettario ed accessori di legge. Sussistono i presupposti per il versamento ex art.13 c.1.quater d.p.r. 115/2002 per il versamento da parte della medesima ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo uni