Italian court rejects appeal on good faith third party's inability to challenge retroactive annulment effects.

za della Corte d'appello di Napoli n. 492/2021,depositata il 9/02/2021.Numero registro generale 22598/2021Numero sezionale 1380/2026Numero di raccolta generale 22510/2026Data pubblicazione 30/06/2026Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 21/05/2026dal Consigliere Chiara Besso Marcheis;viste le conclusioni rassegnate nella memoria depositata dal P.M. ex art.378, primo comma, c.p.c., in persona del Sostituto Procuratore generaleCarmelo Celentano, che ha chiesto il rigetto del ricorso, conclusioniribadite nel corso dell’udienza pubblica;sentito, in sede di discussione orale all’udienza pubblica, l’Avv.

SabatoPappacena, con delega dell’Avv. Luigi Toscano, per parte ricorrente.1. Il Fallimento della società Santora s.a.s. con estensione a quello dellasocia accomandataria, Anna Di Costanzo, ha evocato davanti al Tribunaledi Napoli - Sezione distaccata di Ischia, Alba Franza e Domenico Grima,chiedendo di accertare la mala fede ex art. 1445 c.c. in capo ad AlbaGrima, e conseguentemente di dichiarare opponibile ad Alba Franzal’annullamento dell’atto di compravendita dei medesimi immobili conclusotra Domenico Grima e Anna Di Costanzo, annullamento pronunciato dalTribunale di Napoli con sentenza del 2010 passata in giudicato.

Nel 2002 ilconvenuto in giudizio Domenico Grima, chiedendo l’annullamento dell’attocon il quale Di Costanzo aveva nel 1996 alienato i suoi beni a DomenicoGrima.Il Tribunale di Napoli, con sentenza n. 12497/2017, ha rigettato ladomanda, ritenendo non opponibile a Franza la sentenza del 2010 delTribunale di Napoli, poichè alla data della notificazione della citazioneintroduttiva di tale processo Franza era già proprietaria dei beni incontestazione, inoltre non era stata provata “la cattiva fede della Franzaall’atto dell’acquisto” e “l’irrilevanza del prezzo corrisposto da Franzaall’atto di acquisto”.Numero registro generale 22598/2021Numero sezionale 1380/2026Numero di raccolta generale 22510/2026Data pubblicazione 30/06/20262.

Il Fallimento ha impugnato la sentenza e con la pronuncia n. 492/2021la Corte d’appello di Napoli ha accolto il gravame e, in riforma dellasentenza di primo grado, ha dichiarato l’opponibilità a Franzadell’annullamento dell’atto di compravendita tra Di Costanzo e Grima e haquindi annullato il contratto di compravendita tra Grima e Franza.3. Avverso la sentenza ricorre per cassazione Alba Franza, sulla base diquattro motivi.Gli intimati Domenico Grima e il Fallimento della società Santora s.a.s. conestensione alla socia accomandataria, Anna Di Costanzo, non hannoproposto difese.Il Pubblico Ministero ha depositato memoria ex art. 378, primo comma,c.p.c., in cui ha rassegnato le conclusioni trascritte in epigrafe.RAGIONI DELLA DECISIONEI.

Il ricorso è articolato in quattro motivi.1) Il primo e il secondo motivo sono tra loro strettamente connessi:a) il primo denuncia, ai sensi del n. 3 dell’art. 360 c.p.c., violazione e falsaapplicazione dell'art. 2697 c.c.; il giudice d’appello ha dato per provatoquanto assunto dall’appellante, senza fornire al riguardo una minimamotivazione; non risulta provato che Franza fosse a conoscenza dellostato fisico e mentale della prima venditrice e al riguardo si osserva chel’atto Di Costanzo – Grima fu redatto con l’ausilio di un notaio; inoltre,secondo il giudice d’appello, nell’Isola di Ischia che conta oltre 60.000abitanti tutti dovrebbero sapere dello stato fisico e mentale di ogni singoloabitante; ancora, riguardo al pagamento della somma concordata per lavendita tra Franza e Grima, va rilevato che all’epoca della redazionedell’atto non vi era l’obbligo di riportare nel rogito notarile le modalità dipagamento e i documenti corrispondenti;b) il secondo lamenta, ai sensi del n. 3 dell’art. 360 c.p.c., violazione ederrata applicazione dell'art. 115 c.p.c.; la Corte d’appello ha posto afondamento della sua decisione presunte prove non introdotte dalle parti,Numero registro generale 22598/2021Numero sezionale 1380/2026Numero di raccolta generale 22510/2026Data pubblicazione 30/06/2026frutto di propria iniziativa; la ricorrente non aveva alcun motivo disospettare una invalidità del contratto Grima – Di Costanzo e in ciò venivagarantita dal notaio della correttezza del primo trasferimento; inoltre,l’istanza di fallimento è stata depositata nel marzo 2001 e cioè dopo lastipula dell’atto Franza – Grima; la Corte d’appello di Napoli, nel ritenerela mala fede della ricorrente, ha presunto che la stessa avesse “poteridivinatori”.I motivi sono infondati.La Corte d’appello ha ritenuto che vi siano gravi, concordanti e persuasiviindizi circa la malafede dell’acquirente Franza.

Tali indizi sono statiindividuati nel pacifico rapporto di affinità tra Franza e Grima; nella nonestraneità di Franza rispetto alla “ristretta cornice territoriale entro cui èmaturata la vicenda dedotta”, anche considerate le condizioni di salutedell’alienante Di Costanzo; nel fatto che Grima non abbia negato “che ilprezzo fosse in sé sproporzionato”; nel fatto che la compravendita siastata conclusa sette mesi prima del fallimento della società di cui DiCostanzo era socia accomandataria; nella dimostrata retentio possessionisdei beni in capo a Grima, avendo il suo difensore manifestato alla curateladisponibilità ad una definizione amichevole della vicenda mediante“spontanea restituzione del possesso anche giuridico del bene”; nellacircostanza che nell’atto di compravendita sia stato riportato in modoestremamente generico che il corrispettivo era stato versatodall’acquirente prima della redazione e della sottoscrizione dellacompravendita, unito al fatto che Franza e Grima non hanno dedotto alcunelemento in ordine alle concrete modalità di pagamento del prezzo.

LaCorte d’appello ha pertanto ricavato il proprio convincimento circa lamalafede dell’acquirente Franza da una serie di indizi che ha valutatosingolarmente e che nel loro complesso sono stati ritenuti gravi, precisi econcordanti. Il ragionamento presuntivo svolto dal giudice d’appello sisottrae pertanto al sindacato di questa Corte di legittimità (sui limiti delNumero registro generale 22598/2021Numero sezionale 1380/2026Numero di raccolta generale 22510/2026Data pubblicazione 30/06/2026controllo del ragionamento presuntivo vedere, da ultimo, Cass. n.21762/2025).

D’altro canto, come ha sottolineato questa Corte (cfr. Cass.n. 22585/2019), il giudizio sulla sussistenza o meno della buona fede delterzo che abbia acquistato a titolo oneroso importa un apprezzamento difatto, che non è soggetto al controllo di legittimità ove sorretto damotivazione e ispirato a esatti criteri giuridici.2) Il terzo motivo contesta, ai sensi dei nn. 3 e 5 dell’art. 360 c.p.c.,violazione o mancata applicazione dell'art. 1159 c.c.; omesso esame di unfatto decisivo per il giudizio: la Corte d’appello ha omesso di verificarel’applicabilità dell’art. 1159 c.c. come richiesto dalla ricorrente con lacomparsa di costituzione in appello; in tema di usucapione decennale dibeni immobili, la buona fede di chi ne acquista la proprietà in forza dititolo astrattamente idoneo è esclusa solo quando sia concretamenteaccertato che l’ignoranza di ledere l’altrui diritto dipenda da colpa grave aisensi del 1147, comma 2, c.c.; la ricorrente ha ottenuto il possesso deibeni oggetto della vendita con la stipulazione dell’atto del 2001 e lo hamantenuto ininterrottamente.Il motivo è infondato.Correttamente la Corte d’appello, dopo avere escluso la prova della buonafede in capo alla ricorrente, ha ritenuto conseguentemente di nonaccogliere il richiamo da questa operato all’usucapione decennale previstadall’art. 1159 c.c. a tutela dell’acquirente a non domino.

L’acquisto dellaproprietà per usucapione con il decorso di dieci anni dalla data dellatrascrizione è infatti previsto dall’art. 1159 c.c. unicamente in favore di chiacquista in buona fede da chi non è proprietario di un immobile, in forza diun titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e sia stato debitamentetrascritto.Nel caso in esame, essendo appunto risultata provata la malafede dellaricorrente, la medesima non può invocare a proprio favore tale istituto.Numero registro generale 22598/2021Numero sezionale 1380/2026Numero di raccolta generale 22510/2026Data pubblicazione 30/06/20263) Il quarto motivo fa valere, ai sensi dei nn. 3 e 5 dell’art. 360 c.p.c., lanon opponibilità alla ricorrente della sentenza n. 3515/2010; violazionedell'art. 102 c.p.c. in riferimento agli artt. 1418 e 428 c.c.: la Corted’appello di Napoli ha ritenuto di rigettare l’eccezione della ricorrente diviolazione dell’integrità del contraddittorio, sostenendo di noncomprendere a quale titolo la medesima avrebbe dovuto essere evocata ingiudizio.Il motivo è infondato.Ad avviso della ricorrente, la medesima sarebbe dovuta essere parte, inqualità di litisconsorte necessario, del processo instaurato nel 2002 dall’annullamento dell’atto di compravendita concluso nel 1996 tra Grima e DiCostanzo, in quanto la ricorrente l’anno precedente aveva acquistato imedesimi beni dal Grima, cosicché nel momento in cui è iniziato ilprocesso di annullamento proprietario dei beni non era più Grima, ma eraappunto la ricorrente.La deduzione non è corretta.

Ai sensi dell’art. 1445 c.c., l’annullamentodel contratto è efficace nei confronti degli acquirenti in malafede, salvi glieffetti della trascrizione della domanda di annullamento. Nel caso inesame è pacifico che la domanda di annullamento del contratto non èstata trascritta, così come non è stata trascritta la sentenza diannullamento, mentre è stato trascritto l’atto di acquisto della ricorrente.L’art. 2652, n. 6 c.c. prevede che le domande dirette a far pronunciarel’annullamento siano trascritte e che la sentenza che l’accoglie nonpregiudica i diritti acquistati a qualunque titolo da terzi in base a un attotrascritto anteriormente alla trascrizione della domanda.

Pure taledisposizione limita però il mancato pregiudizio dei diritti acquistati dai terzial loro essere in buona fede e quindi tale disposizione, che era statavalorizzata dal Tribunale in primo grado, non impedisce l’operativitàdell’art. 1445 c.c. Ad avviso della ricorrente tale operatività sarebbeNumero registro generale 22598/2021Numero sezionale 1380/2026Numero di raccolta generale 22510/2026Data pubblicazione 30/06/2026preclusa dalla sua mancata partecipazione al processo di annullamento,nel quale non avrebbe potuto esercitare il proprio diritto di difesa.

Laricorrente, quale acquirente in male fede, è assoggetta all’efficacia riflessadel giudicato costituito dalla pronuncia di annullamento del contratto. Taleefficacia è normativamente stabilita dall’art. 1445 c.c. e non è limitata dalfatto della mancata partecipazione nel processo di annullamento, processoal quale la ricorrente avrebbe potuto prendere parte in qualità diinterveniente adesivo rispetto alla posizione di Grima, ma del quale nonera parte necessaria. D’altro canto, la giurisprudenza di questa Corte,nell’affermare la possibilità che una sentenza passata in giudicato possaavere efficacia riflessa nei confronti di un soggetto rimasto estraneo alrapporto processuale, purché titolare di un diritto dipendente dallasituazione definita in quel processo, contempla che il giudicato possaavere efficacia nei confronti di soggetti estranei alle parti del processo eprevede altresì quale strumento a loro tutela l’opposizione di terzo di cui alsecondo comma dell’art. 404 c.p.c. (cfr., per tutte, Cass. n. 5411/2019 eCass. n. 17931/2019).

Questa Corte (v. Cass. n. 2647/1967) ha ancheprecisato come il negozio annullabile produca tutti i suoi effetti fino allapronunzia di annullamento; intervenuta detta pronunzia, questa haefficacia retroattiva e importa il ripristino della situazione di fatto e didiritto preesistente al negozio annullato; tale efficacia restitutoria operasenza limiti fra le parti e non subisce deroga per i terzi che abbiano inmalafede acquistato il diritto precedentemente alla pronunzia diannullamento, quindi indipendentemente dalla circostanza che l’acquistodel terzo sia avvenuto prima dell’instaurazione del processo diannullamento.II.

Il ricorso va pertanto rigettato.Non vi è pronuncia sulle spese, non avendo gli intimati proposto difese nelpresente giudizio.Numero registro generale 22598/2021Numero sezionale 1380/2026Numero di raccolta generale 22510/2026Data pubblicazione 30/06/2026Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater del d.P.R. n. 115/ 2002, si dà attodella sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da partedella ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, paria quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art.13, se dovuto.

P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso.Sussistono, ex art. 13, comma 1-quater del d.P.R. n. 115/2002, ipresupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di unulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto peril ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Secondacivile, in data 21 maggio 2026.L’estensore La PresidenteChiara Besso Marcheis Milena Falaschi