Cassation court dismisses appeal regarding nullity of contracts where parties lack standing to challenge prior 1972 deed.

roPOLITO CORRADO, rappresentato e difeso dall’avv. Paola Chiovelli-controricorrente -nonché controPOLITO UMBERTO, POLITO CATERINA SILVANA e HRYROS YEVAMARIYA, quali eredi di Mario Agazio Polito, RUSSO VITTORIO eGENTILE CANDIDA, quali eredi di Maria Annunziata Gentile- intimati -Numero registro generale 20845/2024Numero sezionale 1587/2026Numero di raccolta generale 20958/2026Data pubblicazione 20/06/2026avverso la sentenza della Corte d’Appello di Roma n. 1407/2024,depositata il 28 febbraio 2024;udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 17giugno 2026 dal consigliere Francesco Cortesi.1.

Il Tribunale di Viterbo rigettò le domande formulate da MariaAnnunziata Gentile e Corrado Polito nei confronti di Mario AgazioPolito (coniuge separato e padre degli attori, rispettivamente) eRosaria Caddia, volte, in via gradata, alla dichiarazione di nullità perimpossibilità dell’oggetto, alla rescissione per lesione ultra dimidium,alla dichiarazione di simulazione, all’inefficacia ex art. 2901 c.c.ovvero alla nullità ex art. 2900 c.c., dei contratti con i quali, nel 1996,il primo aveva venduto alla seconda la nuda proprietà di un terreno eun fabbricato siti a Bassano Romano, nonché la piena proprietà diun'abitazione popolare situata nel fabbricato medesimo.A sostegno delle domande, gli attori avevano rilevato che MarioAgazio Polito aveva acquistato la proprietà livellaria del terreno nel1972 (gravato da uso civico in favore dell’Università Agraria diBassano Romano), divenendone poi pieno proprietario soltanto il 22marzo 2001 a seguito dell’affrancazione da parte della Regione Lazio,e che detto bene rientrava nella comunione legale con MariaAnnunziata Gentile, dalla quale costui si era separato il 15 aprile2001.Secondo gli attori, pertanto, gli atti di trasferimento erano invalidie comunque volti, nelle diverse forme evidenziate, a sottrarre il benedal regime patrimoniale di destinazione.Con sentenza n. 3588/2014, la Corte d’appello di Roma, adìta congravame da Maria Annunziata Gentile e Corrado Polito, riformòNumero registro generale 20845/2024Numero sezionale 1587/2026Numero di raccolta generale 20958/2026Data pubblicazione 20/06/2026parzialmente la pronunzia di primo grado, dichiarando l’inefficaciadegli atti traslativi nei soli confronti di quest’ultimo.2.

Tale decisione fu annullata dalla Corte di cassazione con lasentenza n. 29335/2018, resa all’esito del ricorso dei medesimiappellanti.Per quanto ancora di rilievo in questa sede, in particolare, ilricorso fu accolto per la parte in cui denunziava la mancatadeclaratoria di nullità dei contratti di trasferimento per impossibilitàdell’oggetto, in quanto il terreno ceduto era incommerciabile perchégravato da uso civico.Anche in tal caso, evidenziò la Suprema Corte, sussiste un’ipotesidi nullità assoluta del contratto traslativo, che legittima ogniinteressato ad agire per la relativa declaratoria; né poteva attribuirsiefficacia retroattiva al successivo decreto di affrancamento adottatodalla Regione Lazio.Riassunta la causa innanzi al giudice del rinvio da parte di CorradoPolito (il quale poi lo proseguì anche in qualità di erede della madrenel frattempo deceduta, mentre i restanti eredi Vittorio Russo eCandida Gentile non si costituivano), nei confronti di Rosaria Caddiae degli eredi di Mario Agazio Polito (Umberto Polito, Caterina SilvanaPolito e Yeva Mariya Hryros, rimasti tutti contumaci), la Corted’appello di Roma, con la sentenza indicata in epigrafe, dichiarò lanullità dei due contratti di trasferimento oggetto di originariaimpugnazione.Inoltre, preso atto che, nella detta ipotesi, Rosaria Caddia avevachiesto che la nullità fosse estesa anche all’originario atto di acquistodell’immobile da parte di Mario Agazio Polito, la Corte dichiarò taledomanda inammissibile per carenza di interesse, rilevando che, inNumero registro generale 20845/2024Numero sezionale 1587/2026Numero di raccolta generale 20958/2026Data pubblicazione 20/06/2026ogni caso, al fine di addivenire a tale pronunzia avrebbero dovutoessere convenuti in lite gli originari contraenti.3.

Rosaria Caddia ha proposto ricorso per cassazione sulla base ditre motivi, illustrati da successiva memoria.Corrado Polito ha resistito con controricorso, anch’esso seguìto damemoria illustrativa.I restanti intimati non hanno svolto difese.In esito all’adunanza camerale del 17 giugno 2026 il Collegio si èriservato il deposito dell’ordinanza.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Il primo motivo denunzia nullità della sentenza per violazionedell’art. 102 c.p.c.La ricorrente rileva che, nel pronunziare la nullità dei contratti ditrasferimento del 1996 in quanto aventi ad oggetto immobili noncommerciabili, la Corte d’appello avrebbe dovuto estendere ilcontraddittorio a Serafino Altobelli, originario proprietario livellario delterreno, e all’Università Agraria di Bassano Romano, ente gestoredell’uso civico gravante sullo stesso, in quanto litisconsorti necessari;e ciò sul rilievo dell’esistenza di una nullità assoluta, «rilevabile permotivi di ordine pubblico».1.1.

La censura è inammissibile.In disparte, infatti, ogni considerazione sul merito delle deduzioni,va rilevato che nel giudizio di rinvio dalla Corte di cassazione non puòessere eccepita o rilevata d’ufficio la non integrità del contraddittorioa causa di un’esigenza originaria di litisconsorzio (art. 102 c.p.c.)quando, come nella specie, tale questione non sia stata dedotta conil ricorso per cassazione e rilevata dal giudice di legittimità, dovendosipresumere che il contraddittorio sia stato ritenuto integro in quellaNumero registro generale 20845/2024Numero sezionale 1587/2026Numero di raccolta generale 20958/2026Data pubblicazione 20/06/2026sede; con la conseguenza che nel giudizio di rinvio e nel successivogiudizio di legittimità possono e devono partecipare, in veste dilitisconsorti necessari, soltanto coloro che furono parti nel primogiudizio davanti alla Corte di cassazione (Cass. 9 giugno 2025, n.15400;

Cass. 11 settembre 2017, n. 21096; Cass. 5 marzo 2007, n.5061).2. Con il secondo mezzo di ricorso è dedotta violazione degli artt.1418 e 1421 c.c.La ricorrente censura la decisione resa dalla Corte d’appello sullasua domanda volta alla declaratoria di nullità del contrattooriginariamente intercorso fra Mario Agazio Polito e Serafino Altobelli,proprietario livellario del terreno.Tale decisione sarebbe errata perché, vertendosi in fattispecie dicontratto nullo per ragioni di ordine pubblico, l’invalidità potevaessere rilevata anche d’ufficio dal giudice e, stante l’imprescrittibilitàdell’azione, il contraddittorio poteva essere facilmente esteso alleparti originarie, la cui partecipazione al giudizio era «facilmenteottenibile».3.

Il terzo motivo inerisce alla medesima statuizione, censurataper violazione dell’art. 100 c.p.c. laddove ha ritenuto la domandainammissibile per difetto di interesse.4. Il secondo e terzo motivo, trattati unitariamente stante lastretta connessione, sono infondati.In primo luogo, si rammenta il principio secondo il quale, stanteil carattere chiuso del giudizio di rinvio, è preclusa alle parti in talefase la possibilità di formulare domande nuove e questioni cheintroducano un thema decidendum diverso da quello discusso nelleprecedenti fasi processuali (Cass. 27 ottobre 2023 n. 29879;

Cass.Numero registro generale 20845/2024Numero sezionale 1587/2026Numero di raccolta generale 20958/2026Data pubblicazione 20/06/202621 febbraio 2019 n. 5137; Cass. 24 luglio 2006 n. 16888; Cass. Sez.L 14 giugno 2006 n. 13719).Inoltre, si considera che nel formulare il principio di diritto al qualesi è poi attenuto il giudice del rinvio, la Suprema Corte ha precisatoche ricorreva una fattispecie di nullità assoluta, in quanto relativa altrasferimento di beni appartenenti alla collettività, ancorchécatastalmente intestati a enti pubblici di gestione, come le “universitàed altre associazioni agrarie”, che costituiscono figure organizzativedi appartenenza delle terre civiche ai sensi dell’art. 11 dalla l. n. 1766del 1927.Sulla base di tale principio, la sentenza impugnata ha poidichiarato la nullità dei contratti traslativi perché, al momento del loroperfezionamento, gli immobili ceduti erano gravati da uso civico infavore dell’Università Agraria di Bracciano Romano.Pertanto, il rapporto qui in contestazione è quello fra le parti deicontratti di trasferimento, vale a dire l’odierna ricorrente e il suodante causa Mario Agazio Polito, in relazione alla validità degli stessi;e l’originaria esistenza di un uso civico in favore di un’organizzazionecollettiva viene in considerazione al solo fine di affermare lalegittimazione di Corrado Polito ad agire per la declaratoria di nullitàdi tali contratti per impossibilità dell’oggetto, sussistendovi un suointeresse rilevante ex art. 1421 c.c.In altri termini, la controversia riguarda unicamente i rapporti trale parti in causa sotto il profilo della validità dei contratti tra loroconclusi, e a essa è del tutto estraneo il pregresso contratto del 1972,con il quale, per quanto comunemente attestato e risultante dagli attidi causa, Mario Agazio Polito acquistò la proprietà livellaria sulmedesimo bene; quindi, tale contratto non poteva ritenersi compresonel thema decidendum del giudizio di rinvio.Numero registro generale 20845/2024Numero sezionale 1587/2026Numero di raccolta generale 20958/2026Data pubblicazione 20/06/2026Per di più, tale contratto del 1972, per come descritto e in séconsiderato, non risulta afflitto da alcuna invalidità, poiché mantienel’esistenza dell’uso civico.

Correttamente, pertanto, i giudici d’appellohanno evidenziato anche che l’odierna ricorrente non aveva alcuninteresse a impugnarlo per nullità, non sussistendo una ragione chea tanto la legittimava ai sensi dell’art. 1421 c.c.Tale rilievo non è minimamente scalfito dalle censure, che silimitano, rispettivamente, a svolgere considerazioni sulla disciplinagenerale della nullità dei contratti, pretendendone l’applicazione allapresente vicenda, ovvero a designare un interesse all’impugnazionedel primo contratto per il solo fatto che esso costituiva antecedentecausale di quelli successivamente dichiarati nulli.5.

Il ricorso è dunque complessivamente meritevole di rigetto.Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.In forza di quanto disposto dall’art. 13, comma 1-quater, deld.P.R. n. 115 del 2002, va dato atto della sussistenza dei presuppostiprocessuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulterioreimporto a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per ilricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso;condanna la ricorrente a rifondere al controricorrente le spese delgiudizio di legittimità, che liquida in euro 3.000,00 per compenso edeuro 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfetario al 15% e oneriaccessori di legge, spese tutte da distrarsi a favore dell’avvocatoPaola Chiovelli dichiaratasi antistataria.Numero registro generale 20845/2024Numero sezionale 1587/2026Numero di raccolta generale 20958/2026Data pubblicazione 20/06/2026Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per ilversamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolodi contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Suprema Corte dicassazione, il 17 giugno 2026.La PresidenteLinalisa Cavallino