Cassation court dismisses appeal where plaintiff lacks standing to challenge a preliminary contract not concluded with them.

ampietro Risimini-ricorrente-controViesti Giambattista, rappresentato e difeso dall'avvocato AntonelloStigliano-controricorrente-nonché controViesti Maria Filippa e Costruzioni Santoro s.r.l., in persona del legalerappresentante pro tempore,-intimati-avverso la sentenza della Corte d'Appello di Bari n. 131/2021 depositata il21/01/2021.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 11/03/2026 dalConsigliere Tiziana Maccarrone.Numero registro generale 7473/2021Numero sezionale 596/2026Numero di raccolta generale 19303/2026Data pubblicazione 11/06/2026Rinaldo Tresca aveva convenuto in giudizio avanti al Tribunale di Bari,sez. dist. di Altamura, Maria Filippa Viesti, coniuge dalla quale eraseparato dal 1999, e Costruzioni Santoro s.r.l., chiedendo che fosseaccertata la simulazione relativa del contratto preliminare dicompravendita immobiliare relativo ad un immobile in Altamura,apparentemente concluso tra i convenuti -Maria Filippa Viesti comepromissaria acquirente e Costruzioni Santoro s.r.l. quale promittentevenditrice- il 23.9.2003.

L’attore aveva evidenziato l’interposizione fittiziadi persona quanto all’individuazione nel contratto del promissarioacquirente, che era in realtà lui e non Maria Filippa Viesti, precisando diaver condotto personalmente le trattative e di aver versato un congruoacconto; la situazione reale sulla titolarità del bene promesso in venditaera ben nota, secondo l’esponente, alla controparte negoziale ed era fruttodi accordi tra i coniugi.Maria Filippa Viesti aveva contestato la domanda, dovendosi imputareil pagamento effettuato dall’attore, effettivamente di € 150.000,00, acompensazione di crediti maggiori dalla stessa vantati nei di lui confronti.Si era costituita anche Costruzioni Santoro s.r.l. affermando di non esserea conoscenza dei presunti accordi tra Rinaldo Tresca e Maria Filippa Viestie, rilevato l’inadempimento della promissaria acquirente, aveva chiesto larisoluzione del contratto.Rinaldo Tresca non aveva trascritto la domanda, quindi avevanotificato altro atto di citazione analogo a quello introduttivo del primogiudizio, radicandone un secondo e procedendo alla trascrizione delladomanda.Era seguita l’introduzione di un terzo giudizio da parte di Maria FilippaViesti, che aveva agito assieme al fratello Gian Battista Viesti -individuatoai sensi degli art.1401-1403 c.c. quale acquirente per la stipula delcontratto definitivo-, per ottenere nei confronti di Costruzioni Santoro s.r.l.Numero registro generale 7473/2021Numero sezionale 596/2026Numero di raccolta generale 19303/2026Data pubblicazione 11/06/2026una pronuncia ex art.2932 c.c. e l’applicazione della penale concordata, inrelazione allo stesso preliminare del 23.9.2003.

Costruzioni Santoro s.r.l.,costituendosi, aveva proposto domanda riconvenzionale di rimborso deglioneri condominiali: la società aveva contestato la mancanza didisponibilità a contrarre e aveva rilevato che non vi era stata offertaalcuna del pagamento del saldo dovuto e che era inoltre intervenuta ladomanda di simulazione di Rinaldo Tresca, il quale aveva condotto letrattative per la conclusione del contratto e versato l’acconto; tutto ciògiustificava il comportamento della promittente venditrice.I tre giudizi erano stati riuniti e, all’esito dell’istruttoria, il Tribunale diBari, sez. dist. di Altamura, aveva dichiarato inammissibili le domande diRinaldo Tresca e di Costruzioni Santoro s.r.l. e aveva rigettato tutte lealtre, con le pronunce conseguenti e con compensazione delle speseprocessuali.Maria Filippa e Gian Battista Viesti avevano proposto appello,insistendo nelle richieste di pronuncia ex art.2932 c.c. e di pagamentodella penale contrattuale;

Rinaldo Tresca aveva riproposto la domanda disimulazione relativa del contratto in via di appello incidentalecondizionato; Costruzioni Santoro s.r.l. non aveva svolto appelloincidentale, nemmeno condizionato.La Corte d’Appello di Bari aveva accolto l’appello principale dei fratelliViesti, quanto alla richiesta pronuncia ex art.2932 c.c. e aveva respintol’appello incidentale di Rinaldo Tresca, quanto alla simulazione relativa perinterposizione fittizia. Per quanto ancora qui interessa, la Cortedistrettuale, dopo aver ritenuto esistenti i presupposti per disporre exart.2932 c.c. la stipula del contratto definitivo tra Gian Battista Viesti eCostruzioni Santoro s.r.l., aveva rilevato quanto segue:-è infondata la pretesa simulazione relativa del contratto preliminare,per interposizione fittizia di persona, ribadita da Rinaldo Tresca: manca lacontrodichiarazione, non essendo a tal fine sufficiente il pagamentoNumero registro generale 7473/2021Numero sezionale 596/2026Numero di raccolta generale 19303/2026Data pubblicazione 11/06/2026dell’acconto e l’indicazione iniziale, unilaterale, di Rinaldo Tresca comeusufruttuario, effettuata da Maria Filippa Viesti; manca la prova delnecessario accordo simulatorio coinvolgente sia i contraenti sia il soggettointerposto;-inaccoglibile anche la domanda di restituzione dell’acconto svolta daRinaldo Tresca nei confronti dell’impresa, anche per la evidentedelegittimazione del Tresca, soggetto totalmente estraneo al contratto dequo agitur .Rinaldo Tresca ha proposto ricorso per cassazione, affidato a seimotivi.Gian Battista Viesti ha depositato controricorso.Maria Filippa Viesti e Costruzioni Santoro s.r.l. sono rimaste intimate.Il Procuratore Generale ha depositato conclusioni scritte, instando perla declaratoria di inammissibilità del ricorso per carenza di interesse ecomunque per il suo rigetto.Entrambe le parti costituite hanno depositato memorie illustrativeprima dell’adunanza fissata per la discussione in camera di consiglio delricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1.

Con il primo motivo di ricorso Rinaldo Tresca lamenta la violazione e falsa applicazione delle norme di diritto di cui all’art.40 l.n.47/85, in relazione all’art.360 co 1 n.3 c.p.c. Secondo il ricorrente, il documento del 5.9.2014 proveniente dalComune di Altamura, al quale la Corte di merito fa riferimento per fondarela decisione di sussistenza delle condizioni di cui alla norma citata, inconcreto dà atto di una situazione irregolare dell’immobile per il qualesarebbe stata necessaria una sanatoria: di questo la Corte non avrebbetenuto conto, riconoscendo erroneamente l’esistenza dei presupposti perla pronuncia ex art.2932 c.c. che in realtà non c’erano.Numero registro generale 7473/2021Numero sezionale 596/2026Numero di raccolta generale 19303/2026Data pubblicazione 11/06/20262.

Con il secondo motivo il ricorrente lamenta la violazione e falsaapplicazione delle norme di diritto di cui all’art.40 l. n.47/85, agli art.99 e112 c.p.c. e 1421 c.c., in relazione all’art.360 co 1 n.3 c.p.c. .Vi sarebbe stata, secondo Rinaldo Tresca, la nullità del contrattopreliminare che il Giudice avrebbe dovuto rilevare d’ufficio, a prescinderedall’esistenza di una domanda e per il solo fatto che i Viesti avevanochiesto l’adempimento del contratto e che dello stesso contratto era stataformulata domanda di risoluzione per inadempimento da parte del terzointerventore; il rilievo della nullità sarebbe stato giustificato anche dalfatto che essa è operante e può essere fatta valere da chiunque vi abbiainteresse.3.

Con il terzo motivo viene denunciata violazione e falsa applicazionedell’art. 1453 cod. civ.Il ricorrente lamenta l’ingiustizia della decisione con la quale era statorigettato l’appello incidentale, con il quale l’esponente aveva affermatol’erroneità della decisione con la quale la domanda di restituzione dellasomma versata all’impresa venditrice era stata rigettata, atteso sia ilrigetto del gravame in ordine alla pretesa inefficacia del preliminare e siala ritenuta inammissibilità della richiesta tardiva di nullità dello stesso perviolazione edilizia (mancato pagamento degli oneri oblativi dell’impresacostruttrice .Il ricorrente contesta quanto affermato dalla Corte di merito,precisando, in particolare che la giurisprudenza ha in più occasioniaffermato che la disposizione dell’art. 1453 cod. civ., secondo cui neicontratti con prestazioni corrispettive la risoluzione può essere domandataanche quando inizialmente sia stato chiesto l’adempimento, fissa unprincipio di contenuto processuale in virtù del quale la parte che hainvocato la condanna dell’altra ad adempiere può sostituire a tale pretesaquella di risoluzione non solo per tutto il giudizio di primo grado, ma anchenel giudizio di appello, in deroga agli art. 183, 184, 345 cod. proc. civ.,Numero registro generale 7473/2021Numero sezionale 596/2026Numero di raccolta generale 19303/2026Data pubblicazione 11/06/2026sempre che non alleghi distinti fatti costitutivi e, quindi, degliinadempimenti diversi da quelli posti a base della pretesa originaria .4.

Il quarto motivo colpisce la sentenza d’appello prospettandone lanullità per motivazione gravemente illogica, contraddittoria,incomprensibile e perplessa. Nullità della sentenza, in relazione all’art.360co 1 n.4 c.p.c. Il motivo è riferito alla pronuncia relativa alla ritenuta sussistenza dellecondizioni richieste dall’art. 40 cit. per la pronuncia ex art. 2932 c.c., conriferimento al documento del 5.9.2014, alla sua produzione e alla suainterpretazione e valutazione.5. Il quinto motivo lamenta il grave travisamento del contenutodella prova.

Immotivata ed irragionevole elisione del risultato probatorio.Nullità della sentenza, in relazione all’art.360 co 1 n.4 c.p.c., perviolazione dell’art.115 c.p.c. .Il travisamento lamentato dal ricorrente sarebbe relativo al contenutodel documento del Comune di Altamura in data 5.9.2014, soprarichiamato.6. Con l’ultimo motivo di critica Rinaldo Tresca lamenta l’ Omessoesame circa un fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti, conriferimento all’art.360 co 1 n.5 c.p.c. .Ancora con riferimento al documento del 5.9.2014, il ricorrentelamenta che sarebbe stato omesso il fatto decisivo in esso contenuto,consistente nel riferimento ad una richiesta di condono.I motivi primo, secondo, quarto, quinto e sesto del ricorso siesaminano assieme perché il presupposto necessario per il loro esame è,per tutti, la verifica dell’esistenza di un interesse giuridicamente rilevantein capo a Rinaldo Tresca a proporre ricorso per cassazione nei confrontidella sentenza della Corte d’Appello di Bari nei termini descritti.I motivi sono inammissibili.Numero registro generale 7473/2021Numero sezionale 596/2026Numero di raccolta generale 19303/2026Data pubblicazione 11/06/2026Il ricorrente non ha messo in discussione la pronuncia d’appello inrelazione al rigetto della domanda di declaratoria di simulazione relativadel contratto preliminare del 23.9.2003, per interposizione fittizia riguardoall’indicazione del promissario acquirente.

Si deve pertanto ritenerepassata in giudicato l’estraneità del ricorrente al contratto preliminare del23.9.2003 e alle successive vicende di cui è stato oggetto, essendol’accordo negoziale effettivamente intercorso tra Maria Filippa Viesti -allaquale si è sostituito Gian Battista Viesti- e la società promittentevenditrice.Tutti i motivi di critica proposti dal ricorrente colpiscono la decisioned’appello in relazione al contratto preliminare, sia per aver ritenutoesistenti i presupposti ex l. n. 47/85, art.40 per la pronuncia ex art.2932c.c., sia per non averne dichiarato la nullità ex l. n.47/85.

Le doglianze sifondano, da punti di vista diversi, sull’interpretazione e sul rilievo datodalla Corte di merito alla comunicazione del Comune di Altamura in data5.9.2014.Ora, se è vero che la nullità del contratto può essere rilevata d’ufficiodal Giudice e può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, exart.1421 c.c., nel caso di specie la Corte d’Appello di Bari ha escluso,dando luogo alla pronuncia ex art.2932 c.c., i rilievi di nullità ribaditi inquesta sede dal ricorrente il quale, non avendo coltivato la domanda disimulazione relativa -definitivamente respinta- per essere accertato realecontraente del contratto preliminare di compravendita, si deve considerareterzo rispetto ad esso e non ha esplicitato l’esistenza di un proprio diversointeresse -giuridicamente rilevante e non di fatto- a far valere comunquela nullità del contratto intervenuto, appunto ex art.2932 c.c., tra GianBattista Viesti e Costruzioni Santoro s.r.l. e ad impugnare la pronuncia cheha disatteso la relativa declaratoria.Si richiama in proposito l’orientamento interpretativo di questa Cortenel senso che i terzi -quale si deve considerare nel caso di specie RinaldoNumero registro generale 7473/2021Numero sezionale 596/2026Numero di raccolta generale 19303/2026Data pubblicazione 11/06/2026Tresca- che intendono far valere la nullità di un contratto ex art.1421 c.c.-in tutte le fasi del processo-, devono dimostrare, appunto, di averneinteresse, rilevante ex art.100 c.p.c. -Cass. n.2670/2020, secondo laquale Con riferimento alla domanda (o all'eventuale eccezione) dinullità di un contratto, mentre per le parti contraenti l'interesse ad agire è"in re ipsa", in dipendenza dell'attitudine del contratto di cui si invoca lanullità ad incidere nella loro sfera giuridica, il terzo deve dimostrare lasussistenza di un proprio concreto interesse alla declaratoria di nullità ;la pronuncia è in linea con Cass. n.526/1967 e Cass. n.3024/1977; cfr.anche Cass. n.28020/2021 e Cass. n.10703/2025-.Solo nella memoria illustrativa finale Rinaldo Tresca afferma che il suointeresse alla proposizione del ricorso e al suo accoglimento deriverebbedal fatto che sarebbe evidente che qualora sia dichiarata la nullità delpreliminare oggetto di causa, il sig.

Tresca Rinaldo, potrebbe rivendicare,eventualmente anche con una autonoma azione legale, la restituzionedelle somme anticipate in favore della promittente venditrice. E talefacoltà o possibilità non è affatto esclusa dalla circostanza di non averimpugnato la sentenza della Corte territoriale, nella misura in cui essaabbia rigettato la domanda di simulazione per interposizione . Appareevidente che l’interesse affermato non è rilevante ex art.100 c.p.c., nonavendo il ricorrente alcuna necessità di ottenere la declaratoria di nullitàdel contratto preliminare per pretendere la restituzione di importieventualmente versati nell’interesse della parte promissaria acquirente -sempre e comunque da questa, non dalla promittente venditrice neiconfronti, dalla quale non avrebbe comunque titolo a pretendererestituzioni sulla base della declaratoria di nullità di un contratto di cui nonè parte-: le considerazioni svolte rendono superflua ogni ulteriore verificadi tempestività dei rilievi del ricorrente rispetto alla proposizione delricorso.Numero registro generale 7473/2021Numero sezionale 596/2026Numero di raccolta generale 19303/2026Data pubblicazione 11/06/2026Con riguardo al terzo motivo va osservato che il ricorrente avevaproposto domanda di risoluzione contrattuale, dichiarata inammissibilecosì come la richiesta di rimborso degli importi versati: le domande eranostate formulate sul presupposto del carattere abusivo della costruzione permancato versamento degli oneri, pur ritenuto tardivamente introdotto daiGiudici di merito: la domanda di risoluzione non avrebbe dovuto essereconsiderata, invece, tardiva, essendo possibile in qualsiasi momento latrasformazione della domanda di adempimento in quella di risoluzione aisensi dell’art.1453 c.c.Anche questo motivo è inammissibile per le ragioni esposte.La sentenza della Corte d’Appello di Bari ha definitivamente esclusoche Rinaldo Tresca debba essere considerato il reale contraente delcontratto preliminare del 23.9.2003.

Il ricorrente non è pertantolegittimato a proporre e a coltivare in sede di impugnazione domanderelative al contratto preliminare richiamato, che ne presuppongono laqualità di contraente: quale terzo estraneo all’accordo negoziale egli nonpuò pretenderne l’adempimento e nemmeno chiederne la risoluzione, conle restituzioni conseguenti -i rapporti tra Rinaldo Tresca e Maria FilippaViesti non riguardano il contratto preliminare di cui si discute-.In conclusione il ricorso merita rigetto nel suo complesso.Le spese del presente giudizio di legittimità per i rapporti con la solaparte costituita, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.Nulla deve essere disposta per quanto riguarda le parti rimasteintimate.Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto –ai sensi dell’art.13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002– della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolocontributo unificato, pari a quello previsto per la proposizionedell’impugnazione, se dovuto.

P.Q.MNumero registro generale 7473/2021Numero sezionale 596/2026Numero di raccolta generale 19303/2026Data pubblicazione 11/06/2026La Corte di Cassazione rigetta il ricorso e condanna Rinaldo Tresca alpagamento, in favore di Gian Battista Viesti, delle spese del giudizio dilegittimità, che liquida in € 6.000,00 per compensi, oltre alle speseforfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in € 200,00 ed agliaccessori di legge, inclusi iva e cassa avvocati.Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile, il giorno 11 marzo 2026.Il PresidenteGiuseppe Grasso