Cassation court dismisses appeal on sale contract where third-party payments were deemed valid price performance.

EUROPEA IMMOBILIARE, difesa dagli avvocati AN-TONIO STANIZZI e NIVES PARIMBELLI;-controricorrente e ricorrente incidentale-nonché controAQUILINO FILOMENA ANNA LOREDANA, VAZZANA STEFANO e VAZ-ZANA MARIANNA, difesi dall’avvocato FABIO LIPAROTA;-controricorrenti-avverso la SENTENZA di CORTE D'APPELLO MILANO n. 1649/2020depositata il 02/07/2020.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del05/03/2026 dal Consigliere Remo Caponi.Numero registro generale 4650/2021Numero sezionale 562/2026Numero di raccolta generale 18196/2026Udite le osservazioni del Sostituto P.G.

Alberto Cardino, che haData pubblicazione 05/06/2026concluso per la rimessione del procedimento al Primo Presidente, perl’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite.Uditi gli avvocati Christiano Giustini, per il ricorrente principale, An-tonio Stanizzi, per la ricorrente incidentale, e Vincenzo Floccari, peri controricorrenti.Con scrittura privata del 22/01/2007, Consolato Vazzana promet-teva in vendita al fratello Leonardo Vazzana un complesso immobi-liare sito in Reggio Calabria e un immobile sito in Milano, al prezzocomplessivo di euro 400.000,00 (euro 335.000,00 per gli immobilicalabresi ed euro 65.000,00 per quello milanese), con versamentodi caparra confirmatoria di euro 35.000,00 e il saldo da corrispon-dersi al rogito, da stipularsi possibilmente entro quarantacinquegiorni dalla firma del preliminare.

Il contratto conteneva riserva dinomina del terzo acquirente ai sensi degli artt. 1402-1403 c.c.Con diffida ad adempiere del 09/11/2007, pervenuta al promissa-rio acquirente il 13/11/2007, il promittente venditore intimava il pa-gamento del saldo entro quindici giorni, decorsi i quali il contratto sisarebbe inteso risolto di diritto ai sensi dell'art. 1454 c.c. Con missivadel 19/11/2007 — dunque entro sei giorni dalla ricezione e nel corsodel termine fissato dalla diffida — Leonardo Vazzana contestava ladiffida, ne respingeva il contenuto e proponeva una rateizzazione delprezzo residuo.

Il promittente venditore non rifiutava la proposta e,per oltre un biennio, continuava a ricevere i pagamenti: in parte di-rettamente da Leonardo Vazzana (euro 167.500,00) e in parte dalfratello Francesco Vazzana (euro 229.000,00), il quale dichiarava diagire per conto della SEI S.r.l. - Società Europea Immobiliare, da luiamministrata, quale acquirente nominata ex artt. 1402-1403 c.c. Iversamenti, effettuati mediante assegni circolari con causale «preli-minare di vendita», raggiungevano complessivamente l’importo dieuro 396.500,00, pari al 99,1% del prezzo pattuito; il residuo di euro3.500,00 veniva offerto e depositato banco iudicis in corso di causa.Numero registro generale 4650/2021Numero sezionale 562/2026Numero di raccolta generale 18196/2026Gli eredi di Leonardo Vazzana — Filomena Anna Loredana Aquilino,Data pubblicazione 05/06/2026vedova, e i figli Stefano e Marianna Vazzana — unitamente alla SEIs.r.l., quale cessionaria nominata, convenivano Consolato Vazzanadinanzi al Tribunale di Milano, chiedendo la pronuncia di sentenzacostitutiva ex art. 2932 c.c. in luogo del contratto definitivo non sti-pulato.

Il convenuto proponeva domanda riconvenzionale di risolu-zione del contratto preliminare, sul presupposto che la diffida adadempiere del 09/11/2007 avesse prodotto la risoluzione di dirittoper il vano decorso del termine. Il Tribunale accoglieva la domandariconvenzionale e rigettava la domanda di esecuzione in forma spe-cifica.La Corte d'appello di Milano riforma integralmente la sentenza diprimo grado. La Corte territoriale ritiene che il promittente venditore,accettando pagamenti per un importo pari alla quasi totalità delprezzo per un prolungato periodo dopo il decorso del termine delladiffida, abbia rinunciato per facta concludentia all'effetto risolutorio,e pronuncia sentenza costitutiva di trasferimento degli immobili infavore degli eredi di Leonardo Vazzana e, per la quota di compe-tenza, della SEI S.r.l., con trascrizione nel dispositivo dei dati cata-stali risultanti dalla CTU espletata in primo grado.

La Corte qualificai versamenti effettuati da Francesco Vazzana come adempimento delterzo ai sensi dell'art. 1180 c.c.Ricorre per cassazione Consolato Vazzana sulla base di cinque mo-tivi.Resistono con controricorso gli eredi di Leonardo Vazzana; resiste,altresì, con controricorso la SEI S.r.l., che propone ricorso inciden-tale condizionato affidato a un unico motivo, cui il ricorrente princi-pale resiste con controricorso.Il Procuratore Generale conclude per la rimessione al Primo Presi-dente ai fini dell'eventuale assegnazione alle Sezioni Unite, limitata-mente alla questione della disponibilità degli effetti risolutori delladiffida ad adempiere.Tutte le parti hanno depositato memorie ex art. 378 c.p.c.Numero registro generale 4650/2021Numero sezionale 562/2026Numero di raccolta generale 18196/2026RAGIONI DELLA DECISIONEData pubblicazione 05/06/20261. - Con il primo motivo il ricorrente principale denuncia la «viola-zione e/o falsa applicazione dell'art. 1454 c.c. – Indisponibilità deglieffetti della diffida ad adempiere – Risoluzione della scrittura privatadella 22.01.2007 e ripristino delle statuizioni di primo grado – Ri-messione alle SS.UU».

Si censura la sentenza d'appello per avereritenuto rinunciabile l'effetto risolutorio prodottosi a seguito del de-corso del termine fissato con la diffida, in asserito contrasto conCass., sez. un., 553/2009. Il ricorrente chiede la rimessione alle Se-zioni Unite ai sensi dell'art. 374, secondo comma, c.p.c. I controri-correnti oppongono che la condotta concreta del ricorrente integrain ogni caso una rinuncia per facta concludentia. Il Procuratore Ge-nerale conclude per la rimessione.Il motivo va rigettato.Dalla descrizione dei fatti di causa emerge che il promissario ac-quirente, destinatario della diffida ad adempiere, nel lasso di tempodi quindici giorni fissato dall'intimante, ha replicato alla richiesta delpromittente venditore proponendo il versamento rateizzato delprezzo residuo, a cui è seguito l'adempimento, nei termini proposti,versando complessivamente — direttamente e/o per il tramite dipari al 99,1% del prezzo pattuito.

Il promittente venditore ha accet-tato i pagamenti per oltre un biennio, sistematicamente e senza ri-serva alcuna, incassando la quasi totalità del corrispettivo, di cui harilasciato quietanze. Ne segue che, contrariamente all’argomenta-zione della sentenza impugnata (che va corretta sul punto) non vi èstata alcuna rinuncia per facta concludentia all'effetto risolutorio, mapiù semplicemente non vi è stato alcun effetto risolutorio. Infatti,mentre era ancora pendente il termine di adempimento fissato conla diffida (quindi prima che si verificasse la risoluzione del contratto),il promissario acquirente ha proposto una diversa rateizzazione delpagamento del prezzo, la quale è stata accettata dal promittentevenditore.Numero registro generale 4650/2021Numero sezionale 562/2026Lo svolgersi dei fatti e la loro corretta qualificazione giuridica nonNumero di raccolta generale 18196/2026sollevano pertanto alcun profilo relativo alla rinunciabilità deDallta'e pfufbebltictaozio ne 05/06/2026risolutorio della diffida ad adempiere, né quindi si pongono in con-trasto con Cass., sez. un., n. 553 del 2009, laddove è stata affermatal'indisponibilità dell'effetto risolutorio.Ne segue che è superflua la ricostruzione del quadro giurispruden-ziale sulla questione e a fortiori, è da escludere la rimessione alleSezioni Unite sollecitata dal Sostituto P.G. e dal ricorrente.Nella specie la Corte d’Appello ha evidenziato la pretestuosità delladifesa del promittente venditore, che ha anche spiegato domandariconvenzionale legata alla diffida ad adempiere, per avere lo stessoriscosso i pagamenti versatigli dalla controparte in acconto anchedopo la scadenza del termine indicato nella diffida oltre ad averecontinuato anche a possedere i beni promessi in vendita.

Il Collegiointende dare continuità al seguente principio di diritto: «Ai sensidell'art. 1454 c.c., il contraente che si avvale dello strumento dalladiffida deve essere già vittima dell'altrui inadempimento. Pertanto,deve escludersi che detta diffida possa essere intimata prima dellascadenza del termine di esecuzione del contratto, trattandosi di unostrumento offerto ad un contraente nei confronti dell'altro che siainadempiente per ottenere una celere risoluzione del contratto senzadovere attendere la pronuncia del giudice» (Cass. n. 3851/1978;Cass.

Sez. 2, Sent. n. 15052 del 2018). La ratio dell'art. 1454 c.c. èquella di fissare con chiarezza la posizione delle parti rispetto all'e-secuzione del contratto, mercé formale avvertimento alla parte dif-fidata che l'intimante non è disposto a tollerare «un ulteriore ritardonell'adempimento» (Cass. n. 8844/2001; conf. Cass. n. 27530/2016in motivazione). Se ne deduce che l'infruttuosa scadenza del terminedi diffida aggiunge un nuovo inadempimento all'inadempimento pre-gresso e in considerazione di tale carattere della diffida si giustificail principio, consolidato nella giurisprudenza di questa Corte, che lagravità dell'inadempimento deve essere valutata al momento dellascadenza del termine di diffida (Cass. n. 2979/2001; conf.

Cass. n.Numero registro generale 4650/2021Numero sezionale 562/2026Numero di raccolta generale 18196/20269314/2007 e Cass. n. 18696/2014), circostanze tutte che non ricor-Data pubblicazione 05/06/2026rono nella specie, laddove non vi è stata alcuna scadenza di termine.2. - Con il secondo motivo si denuncia la «violazione e/o falsa ap-plicazione degli artt. 1350 e/o 1351 c.c., in relazione agli artt. 1325,1326, 1346, 1470 e 1454 c.c. – Necessità della forma scritta per lenovazioni / modifiche / integrazioni del contratto formale, ivi com-prese le clausole relative al prezzo e relative modalità e tempistichedi pagamento – Natura essenziale di dette clausole».

Il ricorrentecensura la sentenza d'appello per avere ritenuto efficace la modificadelle modalità e dei termini di pagamento intervenuta per facta con-cludentia, senza forma scritta, assumendo che le clausole relativealle modalità e alla tempistica del pagamento del prezzo costitui-scano elementi essenziali del contratto preliminare immobiliare, sog-getti al vincolo di forma scritta ad substantiam.Il motivo è infondato.Il vincolo di forma ex artt. 1350 e 1351 c.c. concerne gli elementiessenziali del contratto — parti, oggetto, causa, prezzo — il cui mu-tamento ne altera l'identità strutturale.

Le modalità e i termini dipagamento attengono alla fase esecutiva dell'obbligazione pecunia-ria e non incidono sulla struttura del negozio: la variazione dellescansioni temporali dei versamenti, fermi il quantum complessivo delprezzo e tutti gli altri elementi identificativi del contratto, non ri-chiede la forma scritta ad substantiam (Cass. n. 8765/2021; Cass.n. 20052/2024).Nella specie, la scrittura del 22/01/2007 individua compiutamentetutti gli elementi essenziali del contratto preliminare ed è mutatasoltanto la tempistica dei versamenti rispetto alla previsione origina-ria del saldo al rogito, il che non richiede una nuova manifestazionescritta di volontà.3. - Con il terzo motivo si denuncia la «violazione e/o falsa appli-cazione di norme di legge – Artt. 1346 e 1351 c.c., in relazioneall'art. 2932 c.c. – Erronea sussunzione della scrittura del22.01.2007 nella fattispecie del contratto preliminare -Numero registro generale 4650/2021Numero sezionale 562/2026Numero di raccolta generale 18196/2026Inapplicabilità dell'art. 2932 c.c. per inidoneità della scrittura privataData pubblicazione 05/06/2026del 22.01.2007 a fondare l'azione ex art. 2932 c.c.».

Il ricorrenteassume che la scrittura privata del 22/01/2007, per l'asserita inde-terminatezza del suo oggetto, non sia qualificabile come contrattopreliminare idoneo a fondare la domanda di esecuzione in forma spe-cifica.Il motivo è infondato.L'art. 1346 c.c. richiede la determinatezza o la determinabilitàdell'oggetto: la determinabilità per relationem è integrata quando ilcontratto contenga criteri idonei all'identificazione univoca del bene.La scrittura privata del 22/01/2007 descrive gli immobili per ubica-zione, tipologia funzionale e provenienza — elementi sufficienti alladeterminazione dell’oggetto, ancorché privi dei dati catastali (Cass.n. 11237/2016).

I requisiti di validità del preliminare — per il qualeè sufficiente la determinabilità dell'oggetto — sono da distinguere dairequisiti della sentenza traslativa ex art. 2932 c.c., la quale devecontenere l'indicazione dei dati catastali e delle menzioni urbanisti-che: tali dati possono essere acquisiti nel corso del processo e larelativa documentazione è producibile fino alla pronuncia senza pre-clusioni (Cass., Sez. Un., n. 23825/2009 e, in particolare, Cass. n.12654/2020).4. - Con il quarto motivo si denuncia «error in procedendo – artt.163 e 183 cpc, in relazione agli artt. 191 e segg. cpc - Utilizzo dellaCTU in funzione di surrettizia integrazione dell'onere allegatorio eprobatorio incombente sulle parti – Inidoneità della scrittura privatadel 22.01.2007 a fondare l'azione ex art. 2932 c.c.».

Si censura lasentenza d'appello per aver fondato la pronuncia traslativa sui daticatastali e sulle verifiche urbanistiche risultanti dalla CTU espletatain primo grado, deducendo un uso della consulenza tecnica in fun-zione integrativa dell'oggetto contrattuale.Il motivo va rigettato.La consulenza tecnica espletata in primo grado ha tradotto le in-dicazioni contrattuali — ubicazione, tipologia, provenienza dei beniNumero registro generale 4650/2021Numero sezionale 562/2026Numero di raccolta generale 18196/2026— nei corrispondenti dati catastali e nelle verifiche di conformità ur-Data pubblicazione 05/06/2026banistica, svolgendo una funzione di precisazione rispetto a un og-getto contrattuale già identificabile sulla base della scrittura privata.La CTU non ha integrato l'oggetto del contratto preliminare, bensì neha accertato la corrispondenza catastale e la regolarità urbanisticaai fini della pronuncia traslativa (Cass. n. 12506/2007).5. - Con il quinto motivo si denuncia la «nullità della sentenza perviolazione dell'art. 112 cpc sotto il profilo dell'extrapetizione, in re-lazione all'art. 1180 c.c., agli artt. 163 e 183 c.p.c. ed all'art. 2932c.c.

– Individuazione, quale fatto estintivo dell'obbligazione, dell'a-dempimento del terzo ex art. 1180 c.c., non allegato e non fattovalere dalle parti interessate». Si censura la qualificazione dei paga-menti di Francesco Vazzana come adempimento del terzo ex art.1180 c.c., assunta come officiosa dalla Corte territoriale in assenzadi allegazione da parte degli interessati.Anche l’ultimo motivo è infondato.Il principio iura novit curia (art. 113 c.p.c.) attribuisce al giudice ilpotere-dovere di qualificare giuridicamente i fatti allegati dalle parti,vincolandolo ai fatti costitutivi e al petitum ma non alla qualificazionegiuridica proposta.

Il fatto — l'esecuzione di pagamenti da parte dilato e Leonardo Vazzana — era pacifico e non contestato; contro-versa era soltanto la qualificazione giuridica di tali versamenti. Lasussunzione operata dalla Corte territoriale ex art. 1180 c.c. rientranell'esercizio del potere di qualificazione giuridica dei fatti e non con-figura una pronuncia ultra petita: l'effetto solutorio del pagamentodel terzo operava come presupposto dell'integrale adempimentodell'obbligazione del prezzo ai fini della pronuncia ex art. 2932 c.c. ela Corte era tenuta a valutare la complessiva posizione debitoria delpromissario acquirente indipendentemente dal soggetto che avessematerialmente eseguito i singoli versamenti.

Il ricorrente, del resto,non può dolersi della qualificazione giuridica riconosciuta diNumero registro generale 4650/2021Numero sezionale 562/2026Numero di raccolta generale 18196/2026versamenti rateizzati del prezzo che ha sistematicamente incassatoData pubblicazione 05/06/2026senza opposizione alcuna, traendone diretto vantaggio patrimoniale.6. - Il ricorso incidentale condizionato della SEI S.r.l., che denun-cia la violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. non-ché dell'art. 1705 c.c. e chiede che i pagamenti di Francesco Vazzanasiano riferiti alla società in forza di un mandato senza rappresentanzaanziché qualificati come adempimento del terzo, è subordinato all'ac-coglimento del ricorso principale.

Rigettato quest'ultimo, la condi-zione non si è verificata e il ricorso incidentale resta assorbito.7. - In conclusione, il ricorso principale è rigettato; il ricorso inci-dentale condizionato è assorbito. Le spese del giudizio di legittimità,liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad operadel ricorrente principale, di un'ulteriore somma pari a quella previstaper il ricorso a titolo di contributo unificato, a norma dell'art. 1-bisdello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso principale, dichiara assorbito il ricorsoincidentale condizionato e condanna il ricorrente principale a rimbor-sare alla parte ricorrente incidentale e alla parte controricorrente lespese del presente giudizio di legittimità, che liquida in euro12.000,00 per compensi, oltre a euro 200,00 per esborsi, alle spesegenerali, pari al 15% sui compensi, e agli accessori di legge, perciascuna.Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002, dà attodella sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, daparte del ricorrente principale, di un ulteriore importo a titolo di con-tributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma delcomma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda se-zione civile, il 05/03/2026.L’Estensore La PresidenteREMO CAPONI MILENA FALASCHI