Cassation court allows appeal against appellate dismissal of sale continuity due to unchallenged non-authentic deed copy.

tempore, rappresentato e difeso dall'avvocatoVincenzo d'Isidoro unitamente all’avvocato Massimo De Feudis-ricorrente-controAccarrino Teresa, Accarrino Maria Lucia, Prencipe Antonia Anna,Nerilli Mariagiovanna, Nerilli Arnaldo, Prencipe Teresa Giuseppina-intimati-avverso la sentenza della Corte d'Appello di Bari n. 944/2024depositata il 03/07/2024.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 09/04/2026 dalConsigliere Rossana Giannaccari.Numero registro generale 23590/2024Numero sezionale 890/2026Numero di raccolta generale 16742/2026Data pubblicazione 28/05/20261.

La società Agricola Verginuolo S.a.s. convenne in giudizio,innanzi al Tribunale di Foggia, Maria Lucia e Teresa Accarrino, AnnaAntonia e Teresa Giuseppina Prencipe, nonché Pasquale Accarrino,esponendo che:-con atto pubblico del 28 marzo 2007, aveva acquistato dai convenutiun fondo rustico con sovrastanti fabbricati rurali ed urbani di cui ivenditori avevano garantito la proprietà e la libera disponibilità,obbligandosi ad ottenere l’annotazione dell’affrancazione dei livelliesistenti a favore del Comune di Monte Sant’Angelo entro e non oltreil 31 dicembre 2007;- i venditori vi avevano provveduto solo parzialmente, non essendostata liberata la particella 64, sub 1, su cui esisteva un immobileprivo della continuità della trascrizione.Tanto premesso in fatto, la società Agricola chiese accertarsi che conl’atto pubblico del 28.3.2007 era stato venduto il fabbricato rurale dicui al foglio 179, p.lla 64 sub 1 e 2 e, conseguentemente, di ordinareai convenuti di procedere all’attività necessaria per legittimare lacontinuità delle trascrizioni, oltre al risarcimento danni da liquidarsi inseparata sede.1.1.

Si costituirono i convenuti per resistere alla domanda.1.2. Il Tribunale di Foggia, in accoglimento parziale della domanda,condannò i convenuti ad affrancare la porzione di fabbricato di cui allapart. n. 64 sub 1 nei confronti del Comune di Monte Sant’Angelomentre rigettò la domanda relativa all’accertamento dellacompravendita del fabbricato di cui al Foglio 179, part. 64 sub 1, edell’appartamento di cui al foglio 179, part. 64 sub 2, nonché ilrigetto della richiesta di condanna dei convenuti a perfezionare laNumero registro generale 23590/2024Numero sezionale 890/2026Numero di raccolta generale 16742/2026Data pubblicazione 28/05/2026continuità delle trascrizioni riguardo a quest’ultimo immobile,essendone risultato privo.Secondo il Tribunale, la società attrice non aveva prodotto l’attopubblico, né in originale, né in copia conforme.Avverso la sentenza del Tribunale la società Agricola Verginuolo S.a.s.propose appello, resistito da Maria Lucia e Teresa Accarrino, AnnaAntonia e Teresa Giuseppina Prencipe, nonché Arnaldo eMariagiovanna Nerilli, questi ultimi eredi di Pasquale Accarrino.1.3.

La Corte d’appello di Bari, con sentenza n. 944/24, accolsel’appello limitatamente alla domanda relativa alla correzione dellasentenza di primo grado nella parte in cui aveva erroneamentedisposto la distrazione delle spese mentre rigettò nel merito ilgravame.Per quel che rileva in questa sede, la corte territoriale, sulla questioneriguardante il valore probatorio della visura allegata in primo gradodalla società, condivise la motivazione del Tribunale nel ritenere chedetta visura avesse unicamente valore di pubblicità-notizia e che,quindi, non fosse idonea ad attestare il diritto di proprietà.Anche in relazione alla domanda relativa all’assenza di continuitàdelle trascrizioni, rilevò che la mancata allegazione documentaledell’atto di vendita non consentiva l’accoglimento della domanda inrelazione all’accertamento della vendita dell’appartamento di cui allapart. 64 sub 2 mentre, in relazione alla particella sub. 1, eracondivisibile la decisione del primo giudice, posto che i convenuti nonavevano sollevato contestazioni.In ogni caso, la mancanza del deposito dell’originale o della copiaconforme del rogito datato 28/03/2007 era dirimente e giustificava ilrigetto della domanda.Numero registro generale 23590/2024Numero sezionale 890/2026Numero di raccolta generale 16742/2026Data pubblicazione 28/05/20262.

La Società Semplice IAP Agricola Verginuolo, già Società AgricolaVerginuolo s.a.s. di Sabrina Ruocco c., ha proposto ricorso percassazione sulla base di quattro motivi.2.1. Antonia Anna Prencipe, Maria Lucia Accarrino, Teresa GiuseppinaPrencipe, Teresa Accarrino, Maria Giovanna Nerilli e Arnaldo Nerillisono rimasti intimati.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo di ricorso si denuncia, ai sensi dell'art. 360,primo comma n. 3 cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazionedegli artt. 345 e 112 cod. proc. civ. per avere la Corte territorialeerrato nel ritenere non provata la vendita a causa del mancatodeposito dell’originale, ovvero della copia conforme, dell’attopubblico, nonostante la produzione dell’atto di vendita fosse avvenutain grado d’appello.

Peraltro, la copia effettivamente ivi prodottasarebbe mancante, a causa di un mero refuso, della sola attestazionedi conformità della copia all’originale ma i convenuti non avrebberodisconosciuto, né contestato il contenuto dell’atto, ovvero l’avvenutavendita degli immobili di cui alle particelle 64 sub 1 e sub 2. In ognicaso, la produzione del documento in copia autentica integrale erastata prodotta in appello e sarebbe caratterizzata da elementi didecisività.2. Con il secondo motivo si denuncia, ai sensi dell’art. 360, primocomma, n. 3 cod. proc. civ., la violazione/falsa applicazione dell’art.2719 cod. civ. in riferimento alla validità probatoria della copiadell’atto di vendita del 28/03/2007.

La società ricorrente richiama ilprincipio secondo cui la produzione in giudizio di una copia di scritturao di una qualsiasi riproduzione meccanica, in mancanza didisconoscimento, si considera riconosciuta tanto nella sua conformitàall’originale, quanto nel suo contenuto.Numero registro generale 23590/2024Numero sezionale 890/2026Numero di raccolta generale 16742/2026Data pubblicazione 28/05/20263. Con il terzo motivo si lamenta, in relazione all’art. 360, primocomma, n. 3, cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione degliartt. 2719 e 2697 cod. civ., poiché la Corte d’appello avrebberigettato le domande proposte dalla società attrice, adombrando laresponsabilità del notaio rogante l’atto di vendita del 28/03/2007,perché non avrebbe effettuato le rituali verifiche preventive relativealla libera disponibilità del bene mentre avrebbe dovuto pronunciarsisulla domanda volta ad ottenere una dichiarazione giudiziale sullamancanza di continuità delle trascrizioni in riferimentoall’appartamento al primo piano censito alla part. 64 sub 2, mentre ilsottostante piano terra censito alla part. 64 sub 1 sarebbe gravato dalivello a favore del Comune di Monte Sant’Angelo.

Poiché la domandaproposta dall’attrice non sarebbe una domanda di accertamento dellaproprietà ma di accertamento della non continuità nelle trascrizioni,con contenuto a carattere negativo, la prova positiva del contrariosarebbe spettata ai convenuti.4. I motivi, che per la loro connessione vanno trattaticongiuntamente, sono fondati.La Corte d’appello ha fondato la decisione sull’assenza dell’atto divendita del 28.3.2007, necessario per accertare la continuità nelletrascrizioni, nonostante i venditori avessero garantito la liberadisponibilità dei beni e si fossero obbligati ad affrancare i fondi dailivelli.In realtà l’atto di vendita era stato prodotto in primo grado, sebbenein copia non autentica ma i convenuti non avevano disconosciuto, nécontestato il contenuto dell’atto.In grado d’appello, il documento era stato prodotto in copia autenticaintegrale.Numero registro generale 23590/2024Numero sezionale 890/2026Numero di raccolta generale 16742/2026Data pubblicazione 28/05/2026Orbene, l’art. 2719 c.c., che esige l'espresso disconoscimento dellaconformità con l'originale delle copie fotografiche o fotostatiche èapplicabile tanto alla ipotesi di disconoscimento della conformità dellacopia al suo originale, quanto a quella di disconoscimento dellaautenticità di scrittura o di sottoscrizione, e, nel silenzio normativo suimodi e termini in cui deve procedersi, entrambe le ipotesi sonodisciplinate dagli artt. 214 e 215 c.c., con la conseguenza che, anchenel corso del processo esecutivo, la copia fotostatica non autenticatasi ha per riconosciuta, tanto nella sua conformità all'originale quantonella scrittura e sottoscrizione, se non disconosciuta in modo formalee inequivoco alla prima udienza o difesa utile del processo diesecuzione ovvero attraverso la costituzione in sede di opposizioneall'esecuzione (Cass. n. 5733/23;

Cass. n. 18074/19).Nel caso di specie, l’atto di vendita, sebbene prodotto in copia nonautentica, non era stato disconosciuto dai convenuti, che si eranodifesi, sostenendo di aver adempiuto agli obblighi assunti nelcontratto, affermando, altresì, che il termine di adempimento non eraperentorio.Ne consegue l’erroneità della decisione della Corte d’appello, che habasato la decisione sulla inidoneità delle visure catastali ai fini delriconoscimento della proprietà dei beni immobili sebbene l’atto divendita fosse stato prodotto, seppur in copia non autentica, innanzi alTribunale e non disconosciuto, e, successivamente, in copia autenticainnanzi alla Corte d’appello.5.E’ assorbito il quarto motivo di ricorso, con il quale si deduce, inconseguenza dell’accoglimento dei precedenti motivi, l’omessoriconoscimento dei danni derivanti dalla mancanza di continuità delletrascrizioni e, pertanto, dell’impossibilità di alienare a terzi l’immobile.Numero registro generale 23590/2024Numero sezionale 890/2026Numero di raccolta generale 16742/2026Data pubblicazione 28/05/20266.

In conclusione, i primi tre motivi di ricorso devono essere accolti eva dichiarato assorbito il quarto.La sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio, anche per lespese del giudizio di legittimità, alla Corte d’appello di Bari in diversacomposizione. P.Q.MAccoglie i primi tre motivi di ricorso, dichiara assorbito il quarto,cassa la sentenza impugnata in ordine ai motivi accolti con rinvio,anche per le spese del giudizio di legittimità innanzi alla Corted’appello di Bari in diversa composizione.Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Seconda SezioneCivile della Corte di cassazione, in data 9 aprile 2026.Il PresidenteMauro Mocci