Italian Supreme Court remands enfiteusis fee revision case to public hearing due to complex legal issues.

dice Fiscale: 93007930618), rappresentato e difeso dagliavv. ti Alfredo Imparato (Codice Fiscale: MPR LRD 71L09 I234B) e PaoloPiazza (Codice Fiscale: PZZ PLA 70E25 F839D) ed elettivamentedomiciliato presso gli indirizzi p.e.c. dei predetti difensori;- ricorrente -controCOMUNE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE (CE) (Codice Fiscale:001366270618), rappresentato e difeso dall’avv. Antonio Sciaudone(Codice Fiscale: SCD NTN 58R29 I234I) ed elettivamente domiciliatopresso l’indirizzo p.e.c. di quest’ultimo;- controricorrente -avverso la sentenza della Corte d’Appello di Napoli n. 2194/2021,pubblicata il 14 giugno 2021;udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 4marzo 2026, dal Consigliere relatore dott.

Francesco Graziano;letta la memoria illustrativa depositata nell’interesse delcontroricorrente, ai sensi dell’art. 380-bis.1. c.p.c.;Numero registro generale 1036/2022Numero sezionale 543/2026Numero di raccolta generale 16421/2026Data pubblicazione 27/05/20261.- L’Istituto Diocesano per il Sostentamento del Clero di Capua (CE) evocòin giudizio il Comune di Santa Maria Capua Vetere (CE), esponendo: - che,con atto per Notaio dott. Francesco Saverio Codagnone del 21 aprile 1820,la Mensa Arcivescovile di Capua (CE) aveva concesso in enfiteusi urbanaperpetua al predetto ente locale un complesso immobiliare costituito dadue edifici con annessi giardino e accessori (Palazzo Melzi), sito in S. MariaCapua Vetere (CE), stabilendo, quale corrispettivo per la concessione delbene, il canone annuo di 550 ducati, al netto delle imposte fondiarie; - che,con successivo atto per Notaio Cercaro del 1° dicembre 1844, l’edificio diminor consistenza era stato staccato dal complesso e retrocesso alla MensaArcivescovile, con relativa riduzione del canone annuo di 40 ducati; - che,nel 1974, l’Amministrazione Comunale di S. Maria Capua Vetere (CE)aveva riconosciuto di possedere l'immobile a titolo di enfiteusi e di doverversare un canone enfiteutico annuo di lire 41.615; - che il Sindaco delComune di S. Maria Capua Vetere (CE) aveva manifestato altresìl'intenzione di chiedere l’affrancazione del bene, ma il procedimento nonera stato poi effettivamente attivato e portato a conclusione.pronunce della Corte Costituzionale, dichiarative dell’illegittimitàcostituzionale dei criteri di rivalutazione automatica fissati dall’art. 1 l. 22luglio 1966, n. 607 e dall’art. 2 della l. 18 dicembre 1970, n. 1138, chiesedeterminarsi l’effettiva entità dei canoni enfiteutici annuali dovuti e nonpagati dal Comune di Santa Maria Capua Vetere (CE) fin dall’anno 1970,accertando l’inadempimento dell’ente comunale, con conseguentecondanna dello stesso al pagamento dei canoni, previa rivalutazione, oltreinteressi dalle singole scadenze e maggior danno.Radicata la lite, si costituì il convenuto Comune di S. Maria CapuaVetere (CE), contestando innanzitutto la possibilità di procedere ad unarevisione del canone, pattuito come immutabile.In via subordinata, evidenziò che, ai fini dell'eventuale revisione, nonsi sarebbe dovuto tener conto dei miglioramenti e delle addizioni apportateNumero registro generale 1036/2022Numero sezionale 543/2026Numero di raccolta generale 16421/2026Data pubblicazione 27/05/2026medio tempore dal Comune, eccependo che l’eventuale accoglimento dellarichiesta di revisione in ogni caso avrebbe dovuto operare solo per il futuro.Contestò, altresì, l'esistenza di un danno in capo all'I.D.S.C., che solocon il presente giudizio aveva inteso attivare un procedimento di revisionedel canone.Concluse, dunque, per il rigetto della domanda giudiziale, chiedendodisporsi la riunione al giudizio instaurato dall'I.D.S.C. di quello con R.G. n.1173/2007, pendente tra le stesse parti, avente ad oggetto l'accertamentodella prescrizione dei canoni enfiteutici relativi alle annualità antecedentiall’anno 2002, per decorso del termine quinquennale.Le cause vennero riunite e vennero espletate tre consulenze tecniched’ufficio.

Quindi, nonostante il tentativo di pervenire ad una soluzioneconciliativa della controversia, attraverso la formulazione di una propostaai sensi dell’art. 185-bis c.p.c., le parti non addivennero ad alcunatransazione e, pertanto, la causa fu definita con sentenza n. 429/2018,pubblicata il 2 febbraio 2018, con cui l’adito Tribunale di Santa Maria CapuaVetere, così statuì:

1. rigettò la domanda di revisione del canoneenfiteutico;

2. dichiarò la prescrizione del diritto di percepire i canonienfiteutici sino alla tranche del mese di settembre dell’anno 2001; 3.accolse, in parte, la domanda proposta dall’Istituto Diocesano per ilSostentamento del Clero di Capua (CE) e, per l’effetto, condannò il Comunedi Santa Maria Capua Vetere (CE), al pagamento della somma complessivadi €. 351,00 (euro trecentocinquantuno/00), oltre interessi legali dallesingole scadenze al saldo;

4. rigettò la domanda di rivalutazione e dirisarcimento del danno;

5. compensò integralmente, tra le parti, le spesedi lite, incluse quelle di c.t.u..2.- Avverso tale sentenza, ha proposto appello l'Istituto Diocesano peril Sostentamento del Clero di Capua (CE), contestando, con cinque motividi gravame:

1) la ritenuta immutabilità del canone enfiteutico in ragionedel rinvio agli artt. 1684 e 1687 del codice del Regno delle Due Sicilie -erronea qualificazione del rinvio;

2) l’affermata immodificabilità del canoneenfiteutico annuo alla luce dell'interpretazione del quadro normativo diNumero registro generale 1036/2022Numero sezionale 543/2026Numero di raccolta generale 16421/2026Data pubblicazione 27/05/2026riferimento e delle sentenze della Corte Costituzionale intervenute inmateria;

3) il difetto di motivazione per assenza di ogni richiamo alle treconsulenze tecniche d'ufficio disposte ed espletate in prime cure; 4)l’imprescrittibilità del diritto alla revisione del canone enfiteutico,esercitabile dal concedente in qualunque momento;

5) il governo dellespese, da porre in caso di riforma della sentenza impugnata, ad esclusivocarico del Comune di Santa Maria Capua Vetere (CE).Ha concluso, pertanto, chiedendo alla Corte d’Appello di Napoli diriformare la sentenza gravata, accogliendo le domande originariamenteformulate in prime cure dall’Istituto istante, con vittoria delle spese deldoppio grado di giudizio.Si è costituito nel giudizio d’appello il Comune di Santa Maria CapuaVetere (CE), insistendo per l'integrale rigetto dell’avverso gravame,inammissibile per difetto di specificità in violazione dell'art. 342 c.p.c., oltreche infondato nel merito e ha chiesto la condanna dell'Istituto appellanteal pagamento delle spese del grado, nonché, in parziale riforma dellasentenza gravata, alla refusione dei due terzi (2/3) di quelle sostenute inprime cure (integralmente compensate dal tribunale).La Corte d’Appello di Napoli, con la sentenza impugnata (n. 2194/2021del 14 giugno 2021), ha respinto l’appello.3.- Avverso tale sentenza d’appello, l’Istituto Diocesano per ilSostentamento del Clero di Capua (CE) propone ricorso per cassazioneaffidato a tre motivi.4.- Il Comune di S. Maria Capua Vetere (CE) resiste con controricorso.5.- Solo il controricorrente ha depositato memoria illustrativa ex art.380-bis.1. c.p.c..RAGIONI DELLA DECISIONE1.- Con il primo motivo, il ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360,comma 1, n. 3), c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362e segg. e 1346 c.c., nonché degli artt. 11 e 15 delle preleggi.Contesta, in particolare e con argomentazioni varie, la configurabilità,con riguardo alla clausola del rogito per Notaio Codagnone del 21 aprileNumero registro generale 1036/2022Numero sezionale 543/2026Numero di raccolta generale 16421/2026Data pubblicazione 27/05/20261820, di un’ipotesi di rinvio, indipendentemente dal fatto che quest’ultimopossa qualificarsi fisso o mobile.2.- Con il secondo motivo, il ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360,comma 1, n. 3), c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 5 e 6l. n. 1138 del 1970 e del principio del periodico aggiornamento del canoneenfiteutico che, secondo la prospettazione sviluppata nel ricorso,costituirebbe diritto vivente desumibile dalle pronunce della Cortecostituzionale.

In via subordinata, richiede a questa Corte regolatrice disollevare questione di legittimità costituzionale dei predetti artt. 5 e 6, percontrasto con gli artt. 3, 11, 42 e 117 Cost..3.- Con il terzo (e ultimo) motivo, il ricorrente denuncia, ai sensidell’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., la violazione e falsa applicazionedell’art. 1 del Protocollo addizionale n. 1 alla Convenzione EDU (ratificatocon l. 4 agosto 1955, n. 848), dell’art. 17 della Carta dei DirittiConvenzione EDU.In particolare, lamenta che, ove, con riferimento ai rapporti moltorisalenti nel tempo, il canone enfiteutico giungesse ad assumere valenzairrisoria, ciò si tradurrebbe in un’ingiustificata compressione del diritto diproprietà che, secondo quanto chiarito dalla Corte EDU, in tanto può dirsicompatibile con l'art. 1 del Protocollo addizionale n. 1 alla Convenzione,in quanto abbia una base legale, persegua un interesse pubblico e riflettaun equo bilanciamento tra le esigenze della collettività e la protezione deidiritti individuali.4.- Orbene, le predette censure, ad avviso del Collegio, fanno venirein rilievo questioni con riguardo alle quali è senz’altro da ravvisarsil’opportunità della trattazione in pubblica udienza, alla presenza del P.M.e dei difensori delle parti, cosicché la causa deve essere rinviata a nuovoruolo.

P.Q.MLa Corte Suprema di cassazioneNumero registro generale 1036/2022Numero sezionale 543/2026Numero di raccolta generale 16421/2026Data pubblicazione 27/05/2026dispone la trattazione del ricorso in pubblica udienza e, a tal fine, rinvia lacausa a nuovo ruolo.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezionecivile, in data 4 marzo 2026.Il PresidenteGiuseppe Fortunato