Italian Court dismisses condominium appeal regarding pipe replacement and assembly nullity claims.

e-controCondominio Piccolo Parco, via Volta n. 14 in Venegono Inferiore, difesodagli avvocati Alessandro Rufini e Paolo Senaldi-controricorrente-avverso la sentenza della Corte d’Appello di Milano n. 2197/2021depositata il 09/07/2021.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 20/05/2026 dalRelatore Remo Caponi.Il 7 febbraio 2017, Mario Palladino, Michela Puccio, Marco Turcatti,Ernesto Valtorta e la società Gestioni Immobiliari s.r.l. convenivano ingiudizio il Condominio Piccolo Parco, via Volta n. 14 in Venegono Inferiore,dinanzi al Tribunale di Varese, domandando la dichiarazione diannullabilità e/o nullità delle delibere assembleari del 22 giugno 2016 eNumero registro generale 26387/2021Numero sezionale 1356/2026Numero di raccolta generale 16087/2026Data pubblicazione 25/05/2026del 4 novembre 2016, con le quali era stata deliberata la sostituzione delletubazioni dell’impianto di acqua calda e fredda dello stabile condominiale.Con successiva citazione del 14 luglio 2017, i medesimi attoriimpugnavano il verbale dell’assemblea del 19 aprile 2017, che avevaratificato le precedenti delibere; il secondo procedimento veniva riunito alprimo.Il Condominio comprende ventotto appartamenti distribuiti in duepalazzine (A e B), dotate di un impianto comune di riscaldamento econduzione dell’acqua calda e fredda, con centrale termica ubicata sotto lapalazzina A.

L’immobile di proprietà di Gestioni Immobiliari, acquistatoall’asta giudiziaria, insiste nella palazzina B; le tubazioni oggetto dei lavoricondomini.A fondamento dell’impugnazione si deduceva: l’annullabilità per difettodi convocazione, in quanto la Gestioni Immobiliari, aggiudicatariadell’immobile nel marzo 2016, non era stata convocata alle assemblee; lanullità per lesione del diritto di proprietà esclusiva, in quanto i lavori disostituzione delle tubazioni attraversavano la pavimentazione di box diproprietà individuale.Il Tribunale rigettava integralmente le domande, ritenendo infondati imotivi di nullità — qualificando gli interventi come mera sostituzione ditubature esistenti nell’esercizio di una servitù a favore del Condominio — eparimenti infondati i motivi di annullabilità per difetto di convocazione.La Corte di appello di Milano, adita dalla sola Gestioni Immobiliari, harigettato integralmente l’appello con la sentenza in epigrafe.Ricorre per cassazione la Gestioni Immobiliari con quattro motivi.Resiste con controricorso e memoria il Condominio Piccolo Parco.RAGIONI DELLA DECISIONE1. - Con il primo motivo si denuncia la violazione e falsa applicazione dilegge in relazione all’art. 345 co. 2 c.p.c.

Si deduce che la nullità delleNumero registro generale 26387/2021Numero sezionale 1356/2026Numero di raccolta generale 16087/2026Data pubblicazione 25/05/2026delibere per violazione dei criteri di ripartizione è rilevabile d’ufficio anchein appello, in forza della natura autodeterminata della domanda diaccertamento della nullità. Il motivo ripropone inoltri i profili dell’appellorelativi all’incidenza delle delibere sulla proprietà esclusiva, all’annullabilitàper mancata convocazione e all’omessa ammissione delle istanzeistruttorie.Il motivo è rigettato.Nell’impugnazione delle delibere assembleari, la proposizione per laprima volta in appello di un motivo di annullabilità fondato sulla violazionedei criteri di ripartizione configura una domanda nuova, inammissibile aisensi dell’art. 345 c.p.c., come argomentato dalla Corte di appello, né èconsentito al giudice, pena la violazione del principio di corrispondenza trail chiesto e il pronunciato, di pronunciare l’annullamento per una ragionediversa da quella fatta valere dalla parte (Cass. 16675/2018;

Cass.10361/2025). Del resto, le delibere impugnate non pretendevano dimodificare in via generale i criteri di ripartizione contenuti nel regolamentocontrattuale, ma concernevano l’esecuzione di specifici lavori dimanutenzione straordinaria e la relativa allocazione dei costi tra tutti icondomini. Si tratta pertanto di un’asserita violazione dei criteri diripartizione in un caso concreto, che non integra un vizio di nullità(pronuncia di riferimento in tema è Cass. SU 9839/2021).Quanto al profilo della lesione della proprietà esclusiva, la Corte territo-riale ha rigettato la doglianza, rilevando che la società appellante, gravatadell’onere probatorio, non aveva offerto alcuna prova della modificadell’originario impianto ed era inoltre decaduta dalle istanze istruttorie permancato richiamo in sede di precisazione delle conclusioni; al contrario, ilCondominio aveva prodotto documentazione fotografica e relazione deltermotecnico comprovanti la mera sostituzione di tubi arrugginiti.

Quantoalla mancata convocazione, la Corte ha accertato che il trasferimentodell’immobile si era perfezionato solo a fine giugno 2016 e che la docu-Numero registro generale 26387/2021Numero sezionale 1356/2026Numero di raccolta generale 16087/2026Data pubblicazione 25/05/2026mentazione di proprietà era stata trasmessa all’amministratore solo a di-cembre 2016. Tali profili investono accertamenti di fatto compiuti dallaCorte d’appello con motivazione effettiva, risoluta e coerente, che non siespone a censura in sede di legittimità.2. - Con il secondo motivo si denuncia la violazione di cui agli artt. 1123c.c. e 2337 c.c., nonché omesso esame di un fatto decisivo per il giudizioche è stato oggetto di discussione tra le parti.

Il motivo ripropone nelmerito la questione della violazione dei criteri di ripartizione delle spese,deducendo che le delibere hanno allocato i costi tra tutti i condomini incontrasto con gli artt. 2 e 12 del regolamento condominiale e con l’art.1123 c.c., benché le tubazioni oggetto dei lavori servano esclusivamenteuna delle due palazzine del complesso. Si denuncia altresì l’omesso esamedi un fatto decisivo e si invoca l’art. 2337 c.c.Il motivo è inammissibile.Esso muove dalla medesima premessa censurata con il primo motivo —l’erroneità della dichiarazione di novità del correlativo motivo di appello —e pretende di ottenere un esame nel merito della questione relativa allaviolazione dell’art. 1123 c.c. Tale esame presuppone la fondatezza delprimo motivo; rigettato questo, la statuizione della Corte d’appello sullanovità è confermata e la questione di merito resta preclusa.

L’invocazionedell’art. 2337 c.c. è poi inconferente, trattandosi di norma attinenteall’indivisibilità delle azioni nelle società per azioni, priva di attinenzarilevante con la materia condominiale.Quanto alla denuncia di omesso esame di fatto decisivo, essa èinammissibile: le sentenze di primo grado e di appello sono fondate sullamedesima ricostruzione fattuale, configurando una doppia pronunciaconforme che preclude il ricorso per omesso esame ai sensi dell’art. 348-ter co. 5 c.p.c.3. - Con il terzo motivo si denuncia la violazione del d.m. 55/2014.

Ilmotivo censura la liquidazione delle spese processuali, deducendo che laNumero registro generale 26387/2021Numero sezionale 1356/2026Numero di raccolta generale 16087/2026Data pubblicazione 25/05/2026causa ha un valore inferiore a venticinquemila euro — trattandosi diimpugnativa di delibere relative a opere edili di predisposizione traccia peril passaggio delle tubazioni — e che la somma liquidata dal giudice diprimo grado e confermata dalla Corte d’Appello è abnorme rispetto aiparametri medi del decreto ministeriale per lo scaglione corrispondente.

Sicontesta altresì la qualificazione della causa come di valoreindeterminabile.Il motivo è rigettato.La sentenza in epigrafe ha ritenuto la liquidazione delle spese congruaed equa, in relazione alla media complessità del giudizio di primo grado,controversia di valore indeterminabile afferente all’impugnazione di tredelibere assembleari con pluralità di parti. La Corte ha inoltre rilevato chel’appellante non aveva contestato l’affermazione del Condominio secondocui le altre parti soccombenti si erano fatte carico anche della quota diGestioni Immobiliari.La qualificazione della causa come di valore indeterminabile è conformealla giurisprudenza di questa Corte: nell’impugnazione di deliberecondominiali, quando i vizi dedotti investono la validità della delibera nelsuo complesso e non si risolvono nella contestazione di un importodeterminato, il valore della causa è indeterminabile (Cass. 19250/2021).

Ilriferimento del ricorrente al costo delle opere edili confonde il valore dellacontroversia con il valore economico dell’oggetto della delibera.4. - Con il quarto motivo si denuncia la violazione di cui all’art. 89 c.p.c.Il motivo denuncia l’utilizzo da parte del Condominio di espressionisconvenienti e di fatti avulsi alla materia del contendere.La sentenza in epigrafe ha rilevato che nelle espressioni delCondominio, invocate dal ricorrente a sostegno della richiesta dicancellazione, non si ravvisano contenuti di sconvenienza od offensività,trattandosi di esposizione di ragioni difensive.Il motivo è inammissibile.Numero registro generale 26387/2021Numero sezionale 1356/2026Numero di raccolta generale 16087/2026Data pubblicazione 25/05/2026A prescindere dal difetto di specificità nella formulazione del motivo, lavalutazione circa la sconvenienza od offensività delle espressionicontenute negli atti di parte costituisce un apprezzamento di fattoriservato al giudice di merito, la cui motivazione non si espone in questocaso a censure in sede di legittimità.5. - Il ricorso è rigettato.

Le spese seguono la soccombenza e siliquidano in dispositivo.Sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte dellaricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari aquello previsto per il ricorso, ove dovuto, ai sensi dell’art. 13 co. 1-quaterd.p.r. n. 115 del 2002. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento dellespese del giudizio di legittimità in favore della parte controricorrente, cheliquida in € 5.000, oltre a € 200 per esborsi, oltre al rimborso forfettariodelle spese generali nella misura del 15% del compenso e agli accessori dilegge.Si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per ilversamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo dicontributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione ci-vile, il 20/05/2026.Il PresidenteAntonio Scarpa