Cassation Court dismisses appeal against condominium resolution on fire safety costs allocation to non-box owners.

appresentante pro tempore, rappresentato e difesodall'avvocato Federica Stoppani unitamente all’avvocato Daniele Rovelli-ricorrente-controCiapetti Carlo, rappresentato e difeso dall'avvocato Fabrizio Villa-controricorrente-avverso la sentenza del Tribunale di Genova n. 1798/2020 depositata il09/11/2020.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/03/2026 dalConsigliere Arturo Pizzella.1. Il Condominio via Legnano n. 41 - 43 via Piacenza 30 Cavi di Lavagnaproponeva appello avverso la sentenza del Giudice di pace di Chiavari n.355/19, pubblicata il 3.12.2019, con cui, in accoglimento della domandaproposta dal condomino Carlo Ciapetti, proprietario di un appartamento edi un box situato negli spazi condominiali situati al di sotto dell’immobileNumero registro generale 3776/2021Numero sezionale 768/2026Numero di raccolta generale 14141/2026Data pubblicazione 14/05/2026in questione, era stata dichiarata la nullità della deliberazione assemblearedel 7.4.2018, nella parte in cui l'assemblea condominiale avevadeterminato - a maggioranza e in difformità dalla legge e dal regolamentocondominiale - i criteri di ripartizione delle spese di adeguamentodell'autorimessa ai fini antincendio.Con il predetto appello il Condominio, per quanto qui rileva, deduceval’applicabilità alla fattispecie in esame dell'art. 15 del regolamentocondominiale, in base al quale i lavori di manutenzione al pianosottostrada andavano sostenuti dai soli proprietari del piano medesimo,circostanza da cui sarebbe derivato il carattere migliorativo del criterio diripartizione oggetto di impugnazione, con conseguente carenza diinteresse all'impugnazione de qua o, comunque, infondatezza della stessa.Carlo Ciapetti si costituiva nel giudizio di gravame contestando leargomentazioni dell’appellante e concludendo per il rigetto dell'appello.2.

Con sentenza n. 1798/2020 pubblicata il 9.11.2020 il Tribunale, perquanto qui d’interesse, rigettava l’appello sulla base delle seguenticonsiderazioni:

1) dal verbale di assemblea emergeva che "viene portatain delibera la proposta che prevede che i non proprietari di box partecipinoalle spese relative alle sole parti comuni, nella misura del 10% massimo,limitatamente al preventivo della ditta Elleby Tecnospray srl o di eventualealtro preventivo economicamente migliorativo che potrebbe esserepresentato. Viene deciso che nelle parti comuni non sono compresi isoffitti dei singoli box. Votano a favore i sottoelencati condomini: … per untotale di mm. 299,18 su totali 488,66. La proposta viene accettata ...”; lapredetta delibera procurava un pregiudizio economico all’istante, ponendocriteri di riparto della spesa confliggenti con la legge e il regolamentocondominiale e, in quanto approvato anche con riferimento a eventualialtri preventivi economicamente migliorativi rispetto a quello di EllebyTecnospray, rivestiva una portata ultrattiva e proiettata nel futuro, tant’èche, in seguito all'attribuzione dei lavori in appalto con successiva deliberaNumero registro generale 3776/2021Numero sezionale 768/2026Numero di raccolta generale 14141/2026Data pubblicazione 14/05/2026assembleare, l'amministrazione del condominio aveva inteso suddividerela spesa in questione “proprio applicando il criterio di ripartizione che erastato approvato nella delibera che in questa sede si valuta (il Ciapettirisulta aver ricevuto in data 27/7/2018 un prospetto di riparto delle speseelaborato sulla base del criterio di riparto stabilito dalla deliberaimpugnata e contenente la quota di sua competenza quantificata in Euro3.749,81, cfr. doc.

B di parte Ciapetti in primo grado)”;

2) il criterioapprovato con la delibera impugnata era stato adottato a maggioranza esenza il voto favorevole unanime di tutti i condomini, con conseguenteinvalidità della suddetta delibera, per violazione del divieto di modificare ilcriterio di riparto delle spese relative alle parti comuni dell'edificio postodall’art. 1123 c.c. e dagli artt. 2 e 12 del regolamento condominialecontrattuale, atteso che la spesa in questione non riguardava unintervento di semplice manutenzione ma si riferiva ad opere dirivestimento e trattamento REI 120 di parti e superfici strutturali eportanti rientranti nelle parti comuni dell’edificio, trattandosi di un'operanecessitata per adeguamento alla normativa in materia di prevenzioneincendi;

3) risultava poi inconferente il richiamo all'art. 15 delregolamento condominiale, in base al quale, nel condominio in esame, ilavori di manutenzione al piano sottostrada venivano sostenuti dai soliproprietari del piano medesimo, circostanza da cui sarebbe disceso ilcarattere migliorativo del criterio di ripartizione oggetto di impugnazione,svolti al piano sottostrada, coinvolgevano parti strutturali e dunquecomuni dell'edificio.3. Avverso la predetta sentenza proponeva ricorso per cassazione ilCondominio sulla base di due motivi.Il Ciappetti resisteva con controricorso.Numero registro generale 3776/2021Numero sezionale 768/2026Numero di raccolta generale 14141/2026Data pubblicazione 14/05/2026RAGIONI DELLA DECISIONE2.

Con il primo motivo di ricorso il Condominio deduce la violazione e/ofalsa applicazione degli artt. 1137, 1121, 1123, commi 1, 2 e 3 c.c., inrelazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., in quanto la sentenza impugnata siponeva in contrasto con il complessivo contenuto dell’art. 1123 c.c., conriferimento in particolare a quanto previsto dai commi 2 e 3 in relazionealle cose destinate a servire i condomini in misura diversa nonché alleopere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato. Inbase alle predette disposizioni, ad avviso del ricorrente, le spese inquestione gravavano sui soggetti interessati in proporzione alla specificautilità tratta dagli stessi, con conseguente nullità di una deliberacondominiale che avesse addossato anche ad un condomino nonproprietario di box le spese di messa in sicurezza dell’autorimessa sita nelseminterrato condominiale.3.

Con il secondo motivo il Condomino deduce la violazione e/o falsaapplicazione degli art. 1123 c.c. e 15 del regolamento condominiale, inrelazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., in quanto la disciplina del codice benpoteva essere derogata da convenzione modificatrice contenuta nelregolamento condominiale di natura contrattuale od anche nella deliberaassembleare approvata da tutti i condomini. Nel caso di specie, nell’otticadella prospettazione del ricorrente, il suddetto regolamento aveva distintoall’art. 15 i lavori di manutenzione da quelli di ristrutturazione, al fine diripartire le spese tra i soli condomini proprietari dell’autorimessa oppuretra tutti i condomini.4.

I motivi, da trattare congiuntamente, sono infondati.Le circostanze di fatto indicate nella sentenza impugnata nei termini soprarichiamati non risultano specificamente messe in discussione dalricorrente, il quale nei motivi di ricorso incentra piuttosto le propriedoglianze con riferimento alla esatta qualificazione giuridica di tali opereNumero registro generale 3776/2021Numero sezionale 768/2026Numero di raccolta generale 14141/2026Data pubblicazione 14/05/2026ed al relativo inquadramento, anche alla luce delle previsioni delregolamento condominiale e, in particolare, dell’art. 15 di esso.Tanto premesso, la S.C. (cfr.

Sez. U. n. 9839 del 14/04/2021), ha chiaritoche, in tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delledelibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre lacategoria della nullità ha un'estensione residuale. In base a taleimpostazione, sono pertanto nulle le deliberazioni con le quali, amaggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizionedelle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro,trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previstedall'art. 1135, nn.

2) e 3), c.c., mentre sono comunque annullabili ledeliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condominidelle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottatein violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzionestessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di detteNel caso di specie, la corretta sussumibilità della delibera in questione nelvizio dell’annullabilità (piuttosto che in ipotesi di nullità) non appareneppure rilevante ai fini della decisione, tenuto conto della delimitazionedel thema decidendum del presente giudizio.Con riferimento poi allo specifico profilo relativo alle spese condominialiper adeguamento antincendio, l’orientamento della S.C. (cfr.

Sez. 2, n.24166 del 08/09/2021, in tema di lavori di adeguamento alla normativaantincendi di autorimesse interrate di proprietà esclusiva e dei relativispazi di manovra, e, in precedenza, Sez. 2, n. 7077 del 22/06/1995) ènel senso di ritenere che vadano ripartite tra tutti i condomini, inproporzione al valore della quota di ciascuno, le spese che attengano aparti dell'edificio comuni ex art. 1117 c.c. o ritenute tali in base aconvenzione e che adempiano, attraverso le opere poste in essere, ad unaNumero registro generale 3776/2021Numero sezionale 768/2026Numero di raccolta generale 14141/2026Data pubblicazione 14/05/2026funzione di prevenzione di eventi che potrebbero interessare l'interoedificio condominiale; al contrario, nell’ipotesi in cui l'utilità riguardi lasingola proprietà esclusiva e l'intervento non possa in alcun modo serviread uno o più condomini, questi ultimi non sono obbligati a contribuire allespese relative.Come chiarito in motivazione dalla richiamata pronuncia n. 24166/2021(cfr. punti 3.17. e 3.18.), i condomini non proprietari dei boxes devonoessere onerati pro quota delle sole spese riguardanti i beni comuni e nondi tutte le spese inerenti alle misure antincendio specificamente finalizzatea prevenire gli incendi nelle autorimesse di proprietà esclusiva e deirelativi spazi di manovra.

Né rileva a tal fine la circostanza che le opereposte in essere nei locali garage, oltre ad esplicare una funzione diprevenzione e di sicurezza a favore dei condomini che utilizzano i garage,in quanto costituiscono un ostacolo alla diffusione degli incendi,indirettamente servano anche agli altri condomini: ciò non influisce sulcriterio di ripartizione delle spese, che l'art. 1223 c.c., comma 2, pone soloa carico di coloro che usano i locali fonte di pericolo.Nel caso di specie, per quanto emerge dal richiamato contenuto delladeliberazione in questione, non risultano rispettati i principi espressidall’art. 1223 c.c. e, segnatamente, dal comma 2 del predetto articolo.Tanto determina l’annullabilità della delibera.Non risulta peraltro conferente il richiamo all’art. 15 del regolamentocondominiale, non potendo lo stesso configurare la “diversa convenzione”di cui al richiamato art. 1123 c.c., atteso che la fonte regolamentare di cuisopra, nel far riferimento a parti strutturali e, dunque comuni, dell’edificio,non apporta alcuna specifica deroga alle disposizioni di legge, ribaditeanche dallo stesso art. 12 del regolamento condominiale richiamato dalricorrente a pag. 20 del ricorso.5.

Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza e vengonoliquidate in dispositivo.Numero registro generale 3776/2021Numero sezionale 768/2026Numero di raccolta generale 14141/2026Data pubblicazione 14/05/2026Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi dell'art.13, comma 1-quater, del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte delricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari aquello previsto per l’impugnazione, se dovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso.Condanna parte ricorrente al pagamento in favore di controparte dellespese del giudizio di legittimità, liquidate in euro 200,00 per spese ed euro3.000,00 per compensi.Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater del D.P.R. 115 del 2002, dà attodella sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da partedel ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari aquello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stessoarticolo 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2 Sezione civile dellaCorte suprema di cassazione, il 25 marzo 2026.Il PresidenteANTONIO SCARPA