Cassation court dismisses condominium owners' appeal for lack of standing to challenge management decisions.

pe, Colasante Nicola, FortinoAntonio, rappresentati e difesi dall’avv. Giuseppe Maniglio, giusta procurain atti, e Lasorsa Giuseppina, Carrieri Cynthia, Carrieri Francesco Donato,rappresentati e difesi dagli avv.ti Giuseppe Maniglio e Luigi FrancoCarrieri, quest’ultimo anche in proprio, giusta procura in atti,-ricorrenti-Piscitelli Michele, Dagostino Pasqua, De Ceglia Lucrezia, rappresentati edifesi dall’avv. Francesco Di Lorenzo, giusta procura in atti-controricorrenti-e nella causa iscritta al n. 10649 del ruolo generale degli affari contenziosidell'anno 2021Numero registro generale 9749/2021Numero sezionale 1095/2026Numero di raccolta generale 13784/2026Data pubblicazione 12/05/2026Colasante Salvatore, Colasante Giuseppe, Colasante Nicola, FortinoAntonio, rappresentati e difesi dall’avv.

Giuseppe Maniglio, giusta procurain atti, e Lasorsa Giuseppina, Carrieri Cynthia, Carrieri Francesco Donato,rappresentati e difesi dagli avv.ti Giuseppe Maniglio e Luigi FrancoCarrieri, quest’ultimo anche in proprio, giusta procura in atti-ricorrenti-Piscitelli Michele, Dagostino Pasqua, De Ceglia Lucrezia-intimati-avverso la sentenza della Corte d’appello di Bari depositata il 25/09/2020;udita la relazione sulla causa svolta nella camera di consiglio del 28 aprile2026 dal consigliere Francesca Pastore.Michele Piscitelli, Pasqua Dagostino e Rosaria Dagostino hannoimpugnato la delibera assembleare del condominio di via Eustachio n. 24/fin Giovinazzo del 15/9/2008.

Il Tribunale di Bari, sezione di Modugno,rigettava l’impugnazione.Proposto appello da parte del condominio, la Corte d’appello di Bari hariformato la decisione del tribunale e ha annullato la delibera, ritenendoche costituissero vizi della delibera la mancata convocazione delproprietario di un locale a pian terreno dell’edificio e, in ogni caso, lamancata convocazione degli altri proprietari aventi unità immobiliari nellostabile, sull’assunto che anche le unità alle quali si accedeva dal portonesu piazza Garibaldi facessero capo all’edificio condominiale.Salvatore Colasante, Giuseppe Colasante, Nicola Colasante,Giuseppina Lasorsa, Cynthia Carrieri, Francesco Donato Carrieri hannoquindi proposto un primo ricorso per cassazione in data 19/4/2021 (r.g.n.09749/2021) avverso la detta sentenza della Corte d’appello di Bari.Michele Piscitelli, Pasqua Dagostino e Rosaria Dagostino hannoresistito con controricorso, eccependo l’improcedibilità del ricorso perNumero registro generale 9749/2021Numero sezionale 1095/2026Numero di raccolta generale 13784/2026Data pubblicazione 12/05/2026essere stato depositato oltre il termine di venti giorni dalla ultima notifica,nonché l’inammissibilità dello stesso perché proposto da soggetti che nonavevano preso parte al giudizio di merito la cui qualità non era allegata edocumentata, e perché, in ogni caso, i singoli condòmini non avevano ilpotere di impugnare la decisione.I ricorrenti hanno poi proposto un secondo ricorso in data 23/4/2021,(r.g.n. 10649/2021) di identico contenuto, chiedendone la riunione alprecedente.Le parti hanno depositato memorie.Il Collegio si è riservato il deposito dell’ordinanza nel termine di cui alsecondo comma dell’art. 380 bis.1 c.p.c.RAGIONI DELLA DECISIONE1.

Preliminarmente, deve darsi atto della riunione ex art. 335 c.p.c.del procedimento recante r.g. 10649/2021 a quello recante r.g.09749/2021, atteso che essi hanno ad oggetto impugnazione dellamedesima decisione.Il primo ricorso è improcedibile in quanto, a fronte della notifica indata 25/3/2021, il ricorso è stato depositato in data 19/4/2021, e quindinon è stato rispettato il termine di venti giorni ex art. 369, primo comma,c.p.c.Ciò non osta, però, alla trattazione del secondo ricorso: difatti, ilprincipio di consumazione dell'impugnazione non esclude che, fino aquando non intervenga una declaratoria di inammissibilità o diimprocedibilità, possa essere proposto un secondo atto di impugnazione(art. 387 c.p.c.), immune dai vizi del precedente e destinato a sostituirlo,purché esso sia tempestivo, requisito per la cui valutazione occorre tenereconto, anche in caso di mancata notificazione della sentenza, non deltermine “lungo”, che comunque non deve essere già spirato al momentodella richiesta della notificazione della seconda impugnazione, ma deltermine breve, che decorre dalla data di proposizione della primaNumero registro generale 9749/2021Numero sezionale 1095/2026Numero di raccolta generale 13784/2026Data pubblicazione 12/05/2026impugnazione, equivalendo essa alla conoscenza legale della sentenza daparte dell'impugnante la non riproponibilità di cui all’art. 387 c.p.c. (cfr.Cass. n. 14214/2018, Sez.

U n. 8486/2024).Nel caso di specie, il secondo ricorso è stato notificato e depositato indata 23/4/2021, nel termine di sessanta giorni ex art. 325 c.p.c.decorrente dalla notificazione del primo ricorso (risalente al 25/3/2021),che segna la conoscenza legale della decisione.2. Il ricorso recante r.g. 10649/2021 è peraltro inammissibile giacchéemerge il difetto di legittimazione dei ricorrenti.Viene in rilievo, infatti, la questione se i singoli condòmini, nella specienemmeno partecipi come intervenuti nel giudizio di merito, possanoimpugnare in sede di legittimità la pronuncia sull’impugnativa delladelibera assembleare.Come noto, questa Corte afferma costantemente che “in un giudizio diimpugnazione di una deliberazione assembleare, ai sensi dell'art. 1137c.c., i singoli condomini possono volontariamente costituirsi medianteintervento adesivo autonomo (e quindi con la facoltà di coltivare ilprocedimento nei vari gradi anche in presenza di una rinunzia agli atti o diun'acquiescenza alla sentenza ad opera del condomino attore originario),purché a loro volta dotati di legittimazione ad impugnare la delibera,giacché, ove siano invece decaduti, gli stessi sono legittimati a svolgeresoltanto intervento adesivo dipendente.

Viceversa, deve ritenersiammissibile anche un intervento dei singoli condomini a favore delcondominio, e cioè per sostenere la validità della deliberazione impugnata.Peraltro, poiché si tratta non di azioni relative alla tutela o all'esercizio deidiritti reali su parti o servizi comuni, ma, appunto, di controversie aventiad oggetto l'impugnazione di deliberazioni della assemblea condominiale,intese, dunque, a soddisfare esigenze collettive della comunitàcondominiale, essendo rispetto ad esse unico legittimato passivol'amministratore, l'eventuale intervento del singolo condomino è adesivoNumero registro generale 9749/2021Numero sezionale 1095/2026Numero di raccolta generale 13784/2026Data pubblicazione 12/05/2026dipendente, sicché questi non è ammesso a proporre gravame avverso lasentenza che abbia visto soccombente il condominio; la legittimazionepassiva esclusiva dell'amministratore del condominio nei giudizi relativialla impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea promossi dalcondomino dissenziente discende dal fatto che la controversia ha peroggetto un interesse comune dei condomini, ancorché in opposizioneall'interesse particolare di uno di essi” (Cass. n. 2636/2021, Cass n.22952/2022, Cass. n. 26711/2025).Tale orientamento non è stato inciso, infatti, dalla pronuncia Sez.

Un.1093472019, la quale ha ribadito la sussistenza dell'autonomo potereindividuale di ciascun condòmino ad agire e resistere in giudizio a tuteladei suoi diritti di comproprietario "pro quota" delle parti comuni.Nel caso di specie, il giudizio di merito era nato dall’impugnazione daparte di alcuni condòmini della delibera del condominio avente accesso davia Eustachio n. 24/f, con la quale si dava atto della necessità di“costituire” il condominio e si decideva la nomina dell’amministratore, lanomina del professionista per la redazione delle tabelle millesimali el’acquisizione informale di preventivi per opere future, cioè tutte questionidi gestione del condominio (anche di carattere solo programmatico) e nonincidenti direttamente sul diritto pro quota sui beni comuni.Né è a dirsi che la legittimazione possa derivare dal fatto che lasentenza della corte d’appello ha annullato una delibera nella quale siaffermava di “costituire il condominio”: il condominio si costituisce di fatto,sicché, ove a quella dichiarazione non si attribuisca un valore meramentericognitivo di uno stato preesistente e il tema sia stato quello di stabilirel’ampiezza dei beni comuni e l’estensione delle proprietà esclusive, sisarebbe fuori dalle attribuzioni dell’assemblea e dai limiti cognitivi deigiudizi ex art. 1137 c.c., occorrendo, al contrario, l’accordo di tutti icomproprietari espresso in forma scritta (cfr.

Cass. n. 20612/2017 , Cass.n. 5657/2015).Numero registro generale 9749/2021Numero sezionale 1095/2026Numero di raccolta generale 13784/2026Data pubblicazione 12/05/2026Deve quindi concludersi per il difetto di legittimazione a impugnare deiricorrenti.3. In definitiva, il ricorso n.r.g.9749/2021 deve dichiararsiimprocedibile, mentre quello n.r.g. 10649/2021 è inammissibile. Neconsegue altresì la condanna dei ricorrenti alle spese del giudizio.Ai sensi dell'art. 13 co. 1-quater d.p.r. n. 115 del 2002 va dato atto delsussistere dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo pari alcontributo unificato dovuto per i ricorsi a norma del co. 1-bis dell'art. 13cit.

P.Q.Mla Corte riunisce i due ricorsi; dichiara improcedibile il ricorso n.r.g.9749/2021 e inammissibile il ricorso n.r.g. 10649/2021; condannaSalvatore Colasante, Giuseppe Colasante, Nicola Colasante, GiuseppinaLasorsa, Cynthia Carrieri, Francesco Donato Carrieri, in solido, allarefusione in favore dei controricorrenti delle spese di lite che liquida in €200,00 per esborsi e € 5.000,00 per compensi, oltre spese generali al15%, iva e cpa, se e come per legge.Ai sensi dell'art. 13 co. 1-quater d.p.r. n. 115 del 2002 dà atto delsussistere dei presupposti per il versamento a carico dei ricorrentidell'ulteriore importo pari al contributo unificato dovuto per il ricorso anorma del co. 1-bis dell'art. 13 cit.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezionecivile della Corte Suprema di cassazione, il 28 aprile 2026.Il PresidenteAntonio Scarpa