Cassation court allows appeal against land sale contract annulment due to lack of proof for essential error in building capacity.

. Deborah Lanzillotta edall’avv. Cosimo Alfonso Mastromarino-ricorrente-controPINZI CESARE, rappresentato e difeso dall’avv. Giuseppe Greco,dall’avv. Francesco Greco e dall’avv. Patrizia Rapone-controricorrente-avverso la sentenza n.6575/2020 della Corte d’appello di Roma,depositata il 18-12-2020,udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 22-4-2026 dal consigliere Linalisa Cavallino.1.Immobil Com s.r.l., con atto di citazione notificato il 19-7-2013,ha convenuto avanti il Tribunale di Viterbo Cesare Pinzi, esponendo diavere acquistato dal convenuto, con atto pubblico di data 17-11-2011,un terreno edificabile a Viterbo di mq. 1.446, con sovrastanti fabbricatifatiscenti da abbattere e con cubatura massima sfruttabile di mc. 3.918Numero registro generale 6603/2021Numero sezionale 1003/2026Numero di raccolta generale 12696/2026Data pubblicazione 05/05/2026in zona B sottozona B3; ha dichiarato che il venditore aveva garantitola libertà dell’immobile da pesi e oneri, con eccezione del vincolo edilizioper mq. 140, gravante su una porzione di particella; nel certificato didestinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Viterbo e allegatoall’atto erano specificati l’indice di edificabilità in mc 3.918, la zona B-sottozona B3 e il vincolo paesistico ex d.lgs. 42/2004.La società ha affermato che, dopo l’acquisto, era venuta aconoscenza dell’assoluta inedificabilità del terreno per il vincolopaesistico e perciò ha chiesto la risoluzione del contratto perinadempimento del venditore e, in subordine, l’annullamento per erroresu qualità essenziale del bene, con conseguente restituzione del prezzopagato, rimborso delle spese notarili e risarcimento dei danni.Il convenuto Cesare Pinzi ha chiesto il rigetto delle domande,evidenziando che il certificato di destinazione urbanistica allegatoall’atto di compravendita aveva dato all’acquirente la pienaconsapevolezza dell’inquadramento urbanistico e paesistico delterreno.Il Tribunale di Viterbo ha accolto la domanda di annullamento delcontratto per errore, dichiarando che l’inedificabilità del terrenointegrava errore essenziale e riconoscibile, condannando il venditorealla restituzione del prezzo e al rimborso delle spese notarili.2.Cesare Pinzi ha proposto appello, che la Corte d’appello di Romaha accolto con sentenza n. 6575/2020 depositata il 18-12-2020,integralmente riformando la sentenza di primo grado, rigettando ledomande della società e il suo appello incidentale volto a ottenere ilrisarcimento dei danni, nonché condannandola alla rifusione dellespese di lite di entrambi i gradi.3.Immobil Com s.r.l. ha proposto ricorso per cassazione affidato aquattro motivi.Cesare Pinzi ha resistito con controricorso.Numero registro generale 6603/2021Numero sezionale 1003/2026Numero di raccolta generale 12696/2026Data pubblicazione 05/05/2026In prossimità dell’adunanza in camera di consiglio la ricorrente hadepositato memoria illustrativa.RAGIONI DELLA DECISIONE1.Il primo motivo di ricorso è intitolato “violazione dell’art. 342,345 e dell’art. 112 c.p.c. in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c.

Error inprocedendo per omessa declaratoria di inammissibilità del mezzo digravame accolto per difetto di specificità e di coerenza, per violazionedel principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato, e pernovità”.La ricorrente lamenta che sia stata rigettata la sua eccezione diinammissibilità dell’appello per difetto dei requisiti di cui all’art. 342cod. proc. civ., in quanto la terza censura dell’appellante, in ordine allaprova dell’inedificabilità assoluta del terreno era generica perchéneppure indicava i capi della sentenza gravati e le circostanze dallequali sarebbe derivata la violazione di legge.Evidenzia che il convenuto non aveva mai ritualmente contestatol’insussistenza dell’impedimento paesaggistico assoluto e non avevatentato di confutare le conclusioni della perizia giurata prodotta dallasocietà, né le richieste alla Regione di eliminazione del vincolo diinedificabilità assoluta.Lamenta che sia stata la Corte d’appello ad articolare per la primavolta, in lesione del principio devolutivo dell’appello, aberranti obiezioniavverso il dato normativo e oggettivo dell’assoluta inedificabilità delterreno.Aggiunge che lo stesso appellante con il primo motivo si eralamentato dell’omessa declaratoria di cessazione della materia delcontendere a seguito dell’annullamento con sentenza n. 1061/2018 delTAR Lazio del Piano Paesistico Regionale nella parte in cui includeval’area nell’ambito “Parchi, Ville e giardini storici”; sostiene che talemotivo era incompatibile con gli altri motivi di appello, in quanto laNumero registro generale 6603/2021Numero sezionale 1003/2026Numero di raccolta generale 12696/2026Data pubblicazione 05/05/2026sopravvenuta eliminazione nel 2018 del vincolo comportava la pre-vigenza dello stesso vincolo e, poiché il convenuto non aveva maieccepito in primo grado l’inesistenza del vincolo paesaggistico diinedificabilità, la Corte d’appello avrebbe dovuto rilevare la violazionedel divieto di nova ex art. 345 cod. proc. civ.1.1.Il motivo è infondato, in quanto la sentenza impugnatalegittimamente ha rigettato l’eccezione proposta ex art. 342 cod. proc.civ. e ha proceduto a esaminare nel merito i motivi di appello.Secondo l’indirizzo della Suprema Corte, anche a Sezioni unite, gliartt. 342 e 434 cod. proc. civ. nella formulazione attuale vannointerpretati nel senso che l’impugnazione deve contenere, a pena diinammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punticontestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relativedoglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa checonfuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice; ciò, senza cheoccorra l’utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di unprogetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primogrado, tenuto conto della permanente natura di revisio priorisinstantiae del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversitàrispetto alle impugnazioni a critica vincolata (Cass.

Sez. U 13-12-2022n. 36481, Cass. Sez. U 16-11-2017 n. 27199). Inoltre, per quanto quispecificamente interessa, si impone il richiamo al principio secondo ilquale il grado di specificità della parte argomentativa che confuti econtrasti le ragioni addotte dal primo giudice è da correlare con ilcontenuto della motivazione della sentenza impugnata (Cass. Sez. 127-9-2016 n. 18932, Cass. Sez. 3 18-4-2007 n. 9244).Non può la ricorrente sostenere che le censure dell’appellantefossero generiche e non pertinenti rispetto alle statuizioni dellasentenza di primo grado, perché quella sentenza non aveva svolto unospecifico accertamento sul fatto che il terreno oggetto diNumero registro generale 6603/2021Numero sezionale 1003/2026Numero di raccolta generale 12696/2026Data pubblicazione 05/05/2026compravendita fosse assolutamente inedificabile, sulla base del datoche esso rientrava all’interno del vincolo paesistico ex d.lgs. 42/2004;la sentenza aveva ritenuto, recependo la tesi della società attrice, chel’esistenza del vincolo paesaggistico comportasse assolutainedificabilità.A fronte di questo contenuto della pronuncia, l’appellante avevaproposto il terzo motivo di appello, anche valorizzando il diversocontenuto del certificato di destinazione urbanistica e perciò le suedoglianze dovevano essere esaminate nel merito dalla Corte d’appello.Non può neppure ritenersi, secondo quanto sostiene la ricorrente,che, avendo svolto il primo motivo di appello sul presupposto che ilvincolo fosse esistente al momento della conclusione del contratto, lostesso appellante avesse riconosciuto che il terreno fosseassolutamente inedificabile al momento della conclusione dellacompravendita.In primo luogo, con questa tesi la ricorrente non considera che ilprimo motivo di appello era stato proposto al fine di sostenere lacessazione della materia del contendere, e perciò per ottenere larelativa declaratoria, in via assorbente rispetto alle altre questioni, chepure erano poste.Inoltre, con questa tesi la ricorrente in sostanza sostiene che fossel’esistenza del vincolo paesistico in sé a comportare l’assolutainedificabilità del terreno: però il dato non aveva costituito oggetto diaccertamento da parte della sentenza di primo grado, tale da richiederela proposizione di specifico motivo di appello sul punto.La questione si poneva avanti la Corte d’appello in termini diesistenza della prova dell’assoluta inedificabilità del terreno; ciò, inquanto le difese del convenuto in primo grado erano state nel senso dinegare tale assoluta inedificabilità e, a fronte della pronuncia chel’aveva ritenuta, il convenuto soccombente, senza incorrere in alcunaNumero registro generale 6603/2021Numero sezionale 1003/2026Numero di raccolta generale 12696/2026Data pubblicazione 05/05/2026violazione dell’art. 345 cod. proc. civ., aveva devoluto la questione allacognizione della Corte d’appello.2.Con il secondo motivo, intitolato “violazione e falsa applicazionedell’art. 2729 cod. civ. e degli artt. 115 e 132 c.p.c. in relazione all’art.360 n. 4 c.p.c. e all’art. 111 Cost.”, la ricorrente lamenta vizio dimotivazione tale da determinarne nullità, per il fatto che la Corted’appello, pur esaminando lo stesso materiale probatorio del Tribunale,ha espresso un convincimento opposto in ordine alla sussistenza deldato viziante dell’assoluta inedificabilità, senza spiegarne le ragionifattuali e giuridiche.Quindi sostiene che la pronuncia riveli una obiettiva carenzanell’indicazione del criterio logico che ha condotto alla formazione delconvincimento e una irriducibile contraddittorietà, laddove dichiaral’irrilevanza della sentenza n. 1061/2018 del TAR Lazio; lamenta chela sentenza abbia ignorato non solo la perizia giurata prodotta dallasocietà, ma anche i documenti allegati alla stessa, rilevando come nonsi comprenda in quale misura le dichiarazioni dei testimoni avesserosmentito quei documenti.Aggiunge che, diversamente da quanto ritenuto dalla sentenzaimpugnata, il diniego del permesso a costruire non era l’unico attoidoneo ad attestare l’inedificabilità del terreno e che, a dimostrazionedel cortocircuito logico-deduttivo della sentenza impugnata, si pone ilgiudizio di superfluità dato dalla Corte d’appello alla sentenza n.1061/2018 del TAR Lazio, che ha rimosso il vincolo del Piano PaesisticoRegionale incombente sulla zona ove si trova il terreno in questione.3.Il terzo motivo è intitolato “violazione e/o falsa applicazionedegli artt. 1428, 1429, 1431 e 1362 cod. civ. nonché del D.Lgs. n.42/2004, segnatamente l’art. 134, dell’art. 30 NTA PTPR adottato condeliberazione della Giunta regionale laziale n. 556 del 25/7/2007 incombinato disposto con l’art. 15 della l.r. 24/98 e con le NTA delNumero registro generale 6603/2021Numero sezionale 1003/2026Numero di raccolta generale 12696/2026Data pubblicazione 05/05/2026vigente PRG, segnatamente l’art. 7, in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.”;la ricorrente lamenta che la decisione sia viziata per avereapoditticamente negato l’applicazione dell’art. 30 delle Norme Tecnichedel Piano Territoriale Paesistico Regionale, e del d. lgs. n. 42/2004costitutivi del vincolo di inedificabilità assoluta sul lottocompravenduto, con la conseguente erronea applicazione delledisposizioni sull’annullamento del contratto per errore e dell’art. 1489cod. civ. oggetto di appello incidentale condizionato.Aggiunge che la sentenza non spiega perché l’esistenza del vincolodovrebbe prescindere dall’esame diretto delle disposizioni istitutive delvincolo medesimo e dovrebbe necessariamente derivaredall’emanazione di un atto amministrativo quale il diniego del permessoa costruire, senza nemmeno porsi la questione della palese assurditàdi un procedimento amministrativo che la parte interessata sarebbestata obbligata ad affrontare per conseguire la certezza dell’esistenzao inesistenza del vincolo.4.Il quarto motivo è intitolato “vizio di omesso esame circa lasussistenza del vincolo di inedificabilità quale fatto decisivo per ilgiudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti in relazioneall’art. 360 n. 5 c.p.c.”.Con il motivo, lamentando anche che la motivazione non rispetti ilminimo costituzionale, la ricorrente deduce l’omesso esame del fattostorico decisivo e oggetto di discussione tra le parti, relativoall’esistenza del vincolo di inedificabilità assoluta sul terreno, qualecausa di errore essenziale, che risultava dagli allegati 1-4 della periziastragiudiziale e in particolare dall’art. 30 del Piano TerritorialePaesistico Regionale, nella delibera del Consiglio Comunale di Viterbon. 85/2012, con la quale si formulavano osservazioni atte a chiedere larimozione del vincolo, e nella sentenza n. 1061/2018 del TAR Lazio,nella quale si dava conto del vincolo di edificabilità assoluta.Numero registro generale 6603/2021Numero sezionale 1003/2026Numero di raccolta generale 12696/2026Data pubblicazione 05/05/20265.I motivi dal secondo al quarto, esaminati unitariamente percontinuità di argomentazioni, sono formulati in modo ammissibile -diversamente da quanto eccepito dal controricorrente- e fondati neitermini di seguito esposti.È acquisito che il sindacato di legittimità sulla motivazione èfinalizzato a verificare che sia soddisfatto il minimo costituzionale e chea tale fine è sufficiente che la motivazione non sia mancante, némeramente apparente, né affetta da manifesta e irriducibilecontraddittorietà, né perplessa o incomprensibile, rimanendo estraneaal sindacato la mera insufficienza della motivazione (Cass.

Sez. U 7-4-2014 n. 8053, Cass. Sez. 3 12-10-2017 n. 23940, Cass. Sez. 1 3-3-2022 n. 7090, per tutte); nella fattispecie sono fondate le censure allamotivazione svolte nel secondo e nel quarto motivo, in quanto lamotivazione della sentenza impugnata è irrimediabilmente viziata daaffermazioni non solo giuridicamente scorrette e illogiche, ma anchetra loro irriducibilmente contraddittorie.La sentenza ha affermato che non risultava dimostrato il vincolodi inedificabilità assoluta perché non era stato prodotto dalla societàacquirente «l’unico atto che avrebbe potuto attestare che il vincolopaesaggistico, cui era sottoposto il bene, impediva l’edificazione, ossiail diniego di concessione edilizia».L’affermazione è in sé giuridicamente erronea, per cui è fondato ilterzo motivo di ricorso che la censura; infatti, un tale assertopresuppone, in sostanza, che l’interessato debba ottenere in viaamministrativa -esclusivamente attraverso il diniego del permesso acostruire- l’accertamento del vincolo di inedificabilità, che èpreesistente e perciò accertabile anche nel giudizio nel quale ne vienededotta l’esistenza (nella fattispecie eseguendo la disamina delledisposizioni istitutive del vincolo paesaggistico per verificare se e inquali termini consentissero l’edificazione).Numero registro generale 6603/2021Numero sezionale 1003/2026Numero di raccolta generale 12696/2026Data pubblicazione 05/05/2026Sulla base di tale erroneo presupposto, la sentenza ha esaminatole risultanze della perizia di parte e le dichiarazioni testimoniali,giungendo alla conclusione che «gli indicati elementi probatori»deponevano per «l’assenza di una prova sicura della dedottainedificabilità»; ha aggiunto che perciò era «superflua la valutazionedegli effetti sul presente giudizio della sentenza n. 1061/2018 del TARLazio, che ha annullato la Tavola A del Piano territoriale paesaggisticoregionale, adottato con deliberazione della Giunta regionale n. 556 del25/7/2007, nella parte in cui essa include l’area oggetto di interventonell’ambito ‘Parchi, ville e giardini storici’».In questo modo, la sentenza non è stata in grado di accertare seil terreno fosse o meno edificabile, come necessario al fine di deciderele domande proposte in causa e come avrebbe dovuto fare,esaminando le disposizioni istitutive del vincolo, alle quali le partifacevano riferimento.

Giunge alla conclusione della mancanza di provadell’inedificabilità sulla base del presupposto erroneo che tale provapotesse essere fornita esclusivamente attraverso il rigetto delladomanda di concessione edilizia; così, in sostanza, illogicamenterifiutandosi di esaminare, per accertarne il contenuto, le disposizioniistitutive del vincolo e specificamente dell’art. 30 del Piano TerritorialePaesistico Regionale, che erano state addotte dalla società acquirentea dimostrazione dell’inedificabilità del terreno.È incorsa anche nella irrimediabile contraddittorietà insitanell’affermare la superfluità della disamina della sentenza n.1061/2018 del TAR Lazio, pure denunciata con il secondo motivo diricorso; infatti, è evidente che, prima di ritenere l’assenza di prova delladedotta inedificabilità, la Corte d’appello avrebbe dovuto esaminareanche quella sentenza che, se e in quanto annullava le previsioni checomportavano l’inclusione del terreno in oggetto in area vincolataNumero registro generale 6603/2021Numero sezionale 1003/2026Numero di raccolta generale 12696/2026Data pubblicazione 05/05/2026“Parchi, ville e giardini”, presupponeva che in precedenza esistesse ilvincolo e quindi ne poteva avere considerato il contenuto.È già stato enunciato il principio secondo il quale la motivazione èaffetta da contraddittorietà insanabile e viola il minimo costituzionalequalora il giudice rigetti la domanda di merito ritenendola non provata,dopo avere respinto una richiesta non inammissibile di prova (Cass.Sez. 3 1-2-2023 n. 2980, Cass.

Sez. 3 9-11-2017 n. 26538); lamedesima contraddittorietà sussiste nel caso in cui il giudice concludanel senso della mancanza di prova, affermando la superfluità delmateriale probatorio a disposizione senza esaminarlo.6.In conclusione, sono accolti i motivi di ricorso secondo, terzo equarto, con rinvio alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione,che farà applicazione dei principi enunciati e si atterrà a quanto sopraesposto, statuendo anche sulle spese del giudizio di legittimità. P.Q.MLa Corte accoglie il secondo, terzo e quarto motivo di ricorso, rigetta ilprimo motivo; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motiviaccolti e rinvia la causa alla Corte d’appello di Roma in diversacomposizione, anche per la statuizione sulle spese del giudizio dilegittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezionecivile della Corte di cassazione il 22-4-2026Il PresidenteGiuseppe Grasso