Cassation court dismisses appeal on contract annulment, upholding first-instance finding of no fraud due to buyer's lack of diligence.

p.e.c. diquest’ultimo;- ricorrente -controPLATANIA CONCETTO PALMIRO, rappresentato e difeso dagli avv. tiMaurizio Lisfera e Febo Francesco Massimo Battaglia ed elettivamentedomiciliato presso gli indirizzi p.e.c. dei predetti difensori;- controricorrente -nonchéRUSSO GIUSEPPE;- intimato -avverso la sentenza della Corte d’Appello di Catania n. 1020/2020,pubblicata il 16 giugno 2020;udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 12febbraio 2026, dal Consigliere relatore dott. Francesco Graziano;letta la memoria illustrativa depositata nell’interesse delcontroricorrente, ai sensi dell’art. 380-bis.1. c.p.c.;Numero registro generale 3496/2021Numero sezionale 345/2026Numero di raccolta generale 12143/2026Data pubblicazione 30/04/20261.- Con sentenza n. 2716/2017, pubblicata il 9 giugno 2017, il Tribunaledi Catania rigettò la domanda di annullamento, ex art. 1439 c.c., delcontratto di compravendita concluso il 6 novembre 2007, mediante rogitoper Notaio Balestrazzi, repertorio n. 555, proposta da Carmelo SalvàBabbalacchio nei confronti di Concetto Palmiro Platania e Giuseppe Russo,in relazione ai terreni (in parte edificabili e in parte agricoli) indicati nelpredetto rogito e condannò l’attore al pagamento delle spese di lite infavore del Platania, unico convenuto costituito.Sulla scorta dell’istruttoria (e con particolare riferimento alle risultanzedella prova testimoniale ammessa ed espletata), il giudice di primo gradoritenne non provato dall’attore il requisito del dolo, con riferimento alcontratto di compravendita con cui quest’ultimo aveva acquistato dai cuginiGiuseppe Russo e Concetto Palmiro Platania i due terreni ivi indicati[ovvero: terreno edificabile, sito in Zafferana Etnea (CT), iscritto in catastoalle particelle nn. 955 e 1080 del foglio n. 27; terreno agricolo sito inZafferana Etnea (CT), iscritto in catasto alle particelle 952, 1078 e 1081del foglio n. 27].Per il primo giudice, l’errore di fatto dell’attore Salvà BabbalacchioCarmelo (che aveva dedotto di aver creduto di acquistare una particelladiversa, di maggiore ampiezza e, per la conformazione rettangolare, piùadatta alla costruzione di un immobile) era consistito in un errore dirappresentazione della realtà, non dovuto al dolo dei venditori (pagina 3della sentenza); inoltre, la mancata verifica - a mezzo delle piante catastali- della lamentata differenza tra il terreno visionato in sede di trattative e ilterreno effettivamente acquistato era da addebitarsi al mancato uso, daparte dello stesso istante, dell’ordinaria diligenza, trattandosi di verificaeseguibile senza una particolare perizia tecnica o senza conoscenzespecialistiche, in quanto rientrante nell’ambito della normale diligenzapretendibile in tema di acquisti immobiliari.2.- Avverso tale sentenza ha proposto appello Carmelo Salvà.In particolare, con i primi due motivi, l’appellante ha sostenuto che ilprimo giudice aveva errato nel non dare rilevanza:

a) alla circostanza che,Numero registro generale 3496/2021Numero sezionale 345/2026Numero di raccolta generale 12143/2026Data pubblicazione 30/04/2026in occasione delle trattative precontrattuali, l’attore aveva esplicitato aivenditori che l’acquisto del terreno edificabile era finalizzato allacostruzione di un’abitazione per i suoi figli;

b) alla circostanza - confermatadai testi escussi - che, quando l’istante si era reso conto di aver acquistatoun terreno che non si prestava ad essere edificato, i venditori si eranoofferti di «risolvere la questione» (testi Leonardi, Caponnetto ePappalardo);

c) alla circostanza che le particelle 955 e 1080 non erano inconcreto utilizzabili ai fini edificativi, essendo gravate da servitù, nota aivenditori e dai medesimi taciuta al momento della compravendita inquestione, e conosciuta da Salvà Babbalacchio Carmelo solosuccessivamente all’acquisto;

d) alla circostanza che i venditori PlataniaConcetto Palmiro e Russo Giuseppe non potevano non essere a conoscenzadella servitù gravante sui terreni venduti, essendo tale servitù indicata nelprogetto dai medesimi presentato al comune di Zafferana Etnea (CT), giànell’anno 1999;

e) alle ammissioni dei predetti venditori in sede diinterrogatorio formale, avendo il Russo dichiarato che: il terreno vendutoera edificabile; prima dell’atto, aveva mostrato il terreno a SalvàBabbalacchio Carmelo, tramite una cartina planimetrica del comune; primadel rogito, a seguito delle verifiche chieste dal notaio rogante, era stato«modificato il numero della particella in base ai rilievi eseguiti», negandoche Salvà Babbalacchio Carmelo aveva acquistato per edificare, nonché diessere proprietario della particella 789 (limitrofa a quella venduta al SalvàBabbalacchio e da quest’ultimo indicata come quella visionata e realmentevoluta);

f) alle risultanze del progetto edilizio, firmato dagli stessiconvenuti (odierni appellati) nel 1999, dal quale emergeva il peso gravantesul terreno venduto ad esso appellante. Si trattava, dunque, di elementidai quali, secondo la prospettazione di Salvà Babbalacchio Carmelo,risultava evidente la prova del requisito del dolo, avendo i cugini PlataniaConcetto Palmiro e Russo Giuseppe volutamente nascosto lo stato giuridicodel terreno venduto (inedificabilità, per la presenza di servitù di passaggioa favore di altre particelle).Numero registro generale 3496/2021Numero sezionale 345/2026Numero di raccolta generale 12143/2026Data pubblicazione 30/04/2026La Corte d’Appello di Catania, con la sentenza n. 1020/2020, pubblicatain data 16 giugno 2020, ha rigettato l’impugnazione, giacché, comerilevato dal primo giudice, tutti i testi escussi avevano confermato lacircostanza che Carmelo Salvà Babbalacchio intendeva acquistare unterreno edificabile, e che Russo Giuseppe gli mostrò i terreni dal medesimoposseduti, nel comune di Zafferana Etnea (CT), in comproprietà con ilcugino Concetto Palmiro Platania.

Tuttavia, nessuno dei testi avevaconfermato che il terreno visionato dal Salvà Babbalacchio prima dell’attofosse effettivamente diverso da quello poi compravenduto.Né, sul punto, poteva darsi rilievo alle ulteriori circostanzededottedall’appellante per censurare il percorso motivazionale del primo giudice,precisare di avere mostrato la particella 951, e non la 789 e a dichiarare,nel parlare del terreno mostrato a Salvà Babbalacchio Carmelo, che taleterreno era di “forma triangolare”, forma che si identifica solo con laparticella n. 955; - la frase «sistemare la cosa», riferita dai testi, eragenerica e non indicativa di una confessione, specie considerando che ilteste Caponnetto aveva precisato che l’ipotesi di trasferire a Carmelo SalvàBabbalacchio, in tutto o in parte, la particella 789 era stata proposta nona titolo gratuito, e non in sostituzione della particella 955; - la variazionedel numero identificativo della particella - da 951 a 955, particella indicatanell’atto di vendita - doveva essere ricollegata al frazionamentodell’originaria particella (la n. 410), pure indicato sia nell’atto dicompravendita, sia nei certificati di destinazione urbanistica ad essoallegati.Inoltre, la Corte distrettuale spiega che al rogito di acquisto dei terreniin questione erano stati allegati i certificati di destinazione urbanisticarilasciati dal comune di Zafferana Etnea (CT), dai quali era risultato chespazi pedonali, parcheggi pubblici, sedi stradali e servizi di quartieregravavano:

a) sulle particelle 951 (in parte) e 988, mentre la particella 955era indicata ai fini della precisazione dei parametri urbanistici (certificatoprotocollo n. 346 del 25 giugno 2007 – allegato “A” al rogito di acquistoNumero registro generale 3496/2021Numero sezionale 345/2026Numero di raccolta generale 12143/2026Data pubblicazione 30/04/2026del Salvà);

b) sulle particelle 1077 e 1079 (certificato protocollo n. 410 del2 novembre 2007 - allegato “B” al rogito di compravendita), mentre lostesso Salvà Babbalacchio Carmelo aveva dedotto di avere acquistato leparticelle nn. 955 e 1080 (terreno edificabile) e 952, 1078 e 1081 (terrenoagricolo).Pertanto, secondo la Corte locale, non solo non vi era prova che gliappellati avessero taciuto l’inedificabilità dei terreni venduti (come tali) aCarmelo Salvà Babbalacchio, o indotto quest’ultimo a credere di acquistareun bene diverso, ma era altresì infondata l’inedificabilità dedotta dallostesso Salvà Babbalacchio in riferimento alle particelle 955 e 1080.Peraltro, secondo la sentenza, la servitù di passaggio in favore degliimmobili costruiti sulle particelle limitrofe alla particella 955 (acquistatadall’appellante) risultava gravante sulla diversa e distinta particella 952,non oggetto di quanto rientrante nell’atto di compravendita.Le risultanze processuali sopra evidenziate comportavano, secondo laCorte d’Appello di Catania, l’infondatezza anche del terzo e del quartomotivo d’impugnazione, non potendo né la richiesta di c.t.u., né la richiestadi prova per testi (a prescindere dall’ammissibilità o meno di tali mezziistruttori) infirmare quanto emergeva dall’esame della documentazione in3.- Avverso la menzionata sentenza d’appello Carmelo SalvàBabbalacchio propone ricorso per cassazione, affidato a quattro motivi.Concetto Palmiro Platania resiste con controricorso, mentre GiuseppeRusso è rimasto intimato.Il controricorrente ha depositato altresì memoria illustrativa, ai sensidell’art. 380-bis.1. c.p.c.RAGIONI DELLA DECISIONEPreliminarmente, dev’essere disattesa l’eccezione di improcedibilità delricorso per tardiva costituzione in giudizio ex art. 369, comma 1, c.p.c.,sollevata dalla difesa del controricorrente.

Ed invero, il termine previstodalla disposizione normativa appena menzionata decorre - per espressotenore letterale di quest’ultima - dall’ultima notificazione alle parti controNumero registro generale 3496/2021Numero sezionale 345/2026Numero di raccolta generale 12143/2026Data pubblicazione 30/04/2026cui il ricorso è proposto. Nella specie, tale dies a quo è da identificarsisenz’altro con la data del 15 febbraio 2021, di perfezionamento dellanotificazione del ricorso all’intimato Giuseppe Russo, che è quellaeseguita, per ultima, ai sensi dell’art. 143, comma 1, c.p.c.

Pertanto,poiché il ricorso per cassazione è stato depositato nella Cancelleria diquesta Corte in data 8 febbraio 2021 e, dunque, addirittura prima del diesa quo sopra menzionato, ne deriva senz’altro l’infondatezza dell’eccezionedi improcedibilità di cui si tratta.1.- Con il primo motivo, il ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360,comma 1, n. 4), c.p.c., la nullità della sentenza e del procedimento perviolazione dell’art. 115 c.p.c., consistita in errore di percezione in meritoal contenuto della prova.Sostiene, al riguardo, che dall’esame dei documenti risulterebbechiaramente che la servitù di passaggio aveva per oggetto la particella951, da cui era derivata la particella 1080 rientrante tra gli immobilioggetto di compravendita e che, quindi, era anch’essa gravata dal peso.Tali documenti sarebbero: l’atto pubblico per Notaio Muscarà del 23ottobre 2000, con il frazionamento costituente l’allegato “A” delmedesimo; l’atto pubblico per Notaio Balestrazzi del 6 novembre 2007;l’estratto di mappa catastale aggiornato all’epoca dell’atto di vendita; ilprogetto presentato da Giuseppe Russo e Concetto Palmiro Platania eapprovato dal Comune di Zafferana Etnea (CT) il 4 giugno 1999.2.- Con il secondo motivo, il ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360,comma 1, n. 5), c.p.c., l’omesso esame di un fatto decisivo del giudizioche era stato oggetto di discussione tra le parti.

Il fatto di cui sarebbestato omesso l’esame sarebbe la circostanza che la particella acquistatasarebbe gravata dalla servitù di passaggio in favore del confinantecondominio.3.- Con il terzo motivo, il ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360,comma 1, n. 4), c.p.c., la violazione dell’art. 115 c.p.c. (per errore dipercezione sul contenuto della prova), nonché, ai sensi dell’art. 360,comma 1, n.

5) c.p.c., il travisamento della prova relativa a un fattoNumero registro generale 3496/2021Numero sezionale 345/2026Numero di raccolta generale 12143/2026Data pubblicazione 30/04/2026decisivo che è stato oggetto di discussione fra le parti e conseguenteomesso esame dello stesso. L’errore sarebbe consistito, secondo laprospettazione del ricorrente, nel non aver ammesso la c.t.u. peridentificare il terreno mostrato al Salvà con violazione degli artt. 61 e 191c.p.c.4.- Con il quarto (e ultimo) motivo, il ricorrente denuncia, ai sensidell’art. 360, comma 1, n. 4), c.p.c., la nullità della sentenza impugnataper violazione o falsa applicazione dell’art. 342 c.p.c., in quanto la stessa,prima di pronunciarsi sul merito dei primi due motivi d’appello, ne avrebbeaffermato l’inammissibilità.5.- Le censure risultano tutte inammissibili.E invero, secondo l’orientamento di questa Corte regolatrice,il travisamento della prova, per essere censurabile in Cassazione ai sensidell'art. 360, comma 1, n. 4), c.p.c., per violazione dell'art. 115 c.p.c.,postula:

a) che l'errore del giudice di merito cada non sulla valutazionedella prova (“demonstrandum”), ma sulla ricognizione del contenutooggettivo della medesima (“demonstratum”), con conseguente, assolutaimpossibilità logica di ricavare, dagli elementi acquisiti al giudizio, icontenuti informativi che da essi il giudice di merito ha ritenuto di potertrarre;

b) che tale contenuto abbia formato oggetto di discussione nelgiudizio;

c) che l'errore sia decisivo, in quanto la motivazione sarebbestata necessariamente diversa se fosse stata correttamente fondata suicontenuti informativi che risultano oggettivamente dal materialeprobatorio e che sono inequivocabilmente difformi da quelli erroneamentedesunti dal giudice di merito;

d) che il giudizio sulla diversità delladecisione sia espresso non già in termini di possibilità, ma di assolutacertezza (Cass. civ., Sez. 1, ordinanza n. 9507 del 6 aprile 2023).Nella specie, è evidente il difetto di decisività, in quanto il passaggiomotivazionale sull’insussistenza della servitù a carico della particellaacquistata dal ricorrente è stato sviluppato, dalla Corte di merito, “adabundantiam”. Ai fini del rigetto della domanda di annullamento delcontratto per dolo, infatti, la Corte distrettuale ha reputato già sufficienteNumero registro generale 3496/2021Numero sezionale 345/2026Numero di raccolta generale 12143/2026Data pubblicazione 30/04/2026l’assenza di prova di quest’ultimo, in quanto, come da essa chiarito,nessuno dei testi ha confermato che il terreno visionato dall’odiernoricorrente Carmelo Salvà Babbalacchio prima dell’atto fosseeffettivamente diverso da quello poi compravenduto.

Peraltro, laquestione relativa alla servitù gravante a carico della particella acquistataera, con tutta evidenza, suscettibile anch’essa di farsi rientrare nelleverifiche che l’acquirente può agevolmente compiere usando l’ordinariadiligenza.La censura sviluppata con il secondo motivo risulta anch’essainammissibile, dovendo, ancora una volta, ribadirsi che «Nell’ipotesi di"doppia conforme", prevista dall’art. 348-ter, comma 5, c.p.c., il ricorsoper cassazione proposto per il motivo di cui al n.

5) dell’art. 360 c.p.c. èinammissibile se non indica le ragioni di fatto poste a base,rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigettodell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse.» (Cass., Sez. 3,ordinanza n. 5947 del 28 febbraio 2023).Nella specie, infatti, le ragioni addotte dalla sentenza impugnata asostegno del rigetto dell’appello non possono considerarsi differenti daquelle sviluppate dal giudice di prime cure, avendo la Corte d’Appello diCatania confermato l’infondatezza della domanda giudiziale diannullamento proposta dall’odierno ricorrente Salvà BabbalacchioCarmelo.Del resto, non va trascurato il principio secondo cui «Ricorre l’ipotesidi «doppia conforme», ai sensi dell’art. 348 ter, commi 4 e 5, c.p.c., conconseguente inammissibilità della censura di omesso esame di fattidecisivi ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., non solo quando la decisionedi secondo grado è interamente corrispondente a quella di primo grado,ma anche quando le due statuizioni siano fondate sul medesimo iterlogico-argomentativo in relazione ai fatti principali oggetto della causa,non ostandovi che il giudice di appello abbia aggiunto argomenti ulterioriper rafforzare o precisare la statuizione già assunta dal primo giudice.»(Cass. civ., Sez. 2, ordinanza n. 7724 del 9 marzo 2022).Numero registro generale 3496/2021Numero sezionale 345/2026Numero di raccolta generale 12143/2026Data pubblicazione 30/04/2026Le censure sviluppate col terzo motivo di ricorso, possonoagevolmente essere scrutinate unitamente al primo e al secondo motivoe risultano inammissibili per le stesse ragioni già evidenziate con riguardoa questi ultimi, a cui va peraltro aggiunta la menzione dell’orientamentosecondo cui «Il giudizio sulla necessità e utilità di far ricorso allostrumento della consulenza tecnica d'ufficio rientra nel poterediscrezionale del giudice di merito, la cui decisione è censurabile percassazione unicamente ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.,soggiacendo la relativa impugnazione alla preclusione derivante dallaregola della cd. "doppia conforme" di cui all'art. 348-ter, comma 5, c.p.c.»(Cass. civ., Sez.

L, sentenza n. 25281 del 25 agosto 2023).La censura di cui al quarto (e ultimo) motivo di ricorso, infine, risultaparimenti inammissibile in ragione del fatto che, se è certamente vero chela Corte di merito ha, con un obiter dictum, evidenziato l’inammissibilitàex art. 342 c.p.c., dei primi due motivi dell’appello proposto da CarmeloSalvà Babbalacchio avverso la sentenza di primo grado, risulta nondimenoaltrettanto innegabile come essa abbia, poi, proceduto alla disamina delmerito di tali doglianze e le abbia disattese.Ne deriva, quindi, il difetto di interesse del ricorrente ad impugnaretale profilo della sentenza di cui si tratta.6.- In conclusione, alla stregua delle considerazioni finora sviluppateil ricorso deve essere respinto e il ricorrente condannato al pagamento, infavore del controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimità,nella misura liquidata in dispositivo.

Non è luogo a provvedere, invece, inordine alle spese relative al rapporto processuale con l’intimato RussoGiuseppe, non avendo quest’ultimo svolto alcuna attività difensiva.7.- Sussistono i presupposti processuali per il versamento - ai sensidell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, daparte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificatopari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto. P.Q.MLa Corte Suprema di cassazioneNumero registro generale 3496/2021Numero sezionale 345/2026Numero di raccolta generale 12143/2026Data pubblicazione 30/04/2026Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento, in favore delcontroricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimità, che siliquidano in complessivi €. 8.200,00), di cui €. 200,00 per esborsi, oltreaccessori come per legge.Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dàparte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificatopari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stessoart. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezionecivile, in data 12 febbraio 2026.Il PresidenteGiuseppe Grasso