Italian Supreme Court allows condominium owner's appeal, overturning lower court's dismissal of roof repair cost reimbursement claim.

e è rappresentato e difeso, giusta procurain calce al ricorso, con indicazione dell’indirizzo pec;- ricorrente -controCONDOMINIO IN GENOVA – CORSO BUENOS AIRES CIVICO 18, inpersona del legale rappresentante pro tempore, elettivamentedomiciliato in Roma, via Adda 55, presso lo studio dell'avv. MarcoSelvaggi dal quale è rappresentato e difeso con l’avv. Silvia Repetto,giusta procura in calce al controricorso, con indicazione degli indirizzipec;- controricorrente -Numero registro generale 10304/2020Numero sezionale 1837/2025Numero di raccolta generale 12018/2026Data pubblicazione 30/04/2026avverso la sentenza n. 131/2020 della CORTE D'APPELLO di GENOVA,pubblicata il 30/01/2020 e notificata nella stessa data;udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del18/6/2025 dal consigliere PATRIZIA PAPA;lette le memorie delle parti.1.

Con atto di citazione del 12/10/2014, Mauro Lastrico convennein giudizio, dinnanzi al Tribunale di Genova, il Condominio di CorsoBuenos Aires n. 18 in Genova e, premesso che erano stati eseguitilavori di rifacimento di una falda del tetto, da cui provenivanoinfiltrazioni negli appartamenti sottostanti tra cui il suo e che, pereseguire i lavori, era stato necessario smantellare e ricostruire l’altanadi sua proprietà, chiese di accertare che le spese relative a questeoperazioni – insieme a quelle di rifacimento del tetto – fossero da porrea carico di tutti i condomini e tra loro suddivise in proporzione aimillesimi di proprietà e non interamente a suo carico, come invece eraaccaduto; in conseguenza, chiese la condanna del Condominio allarestituzione in suo favore delle somme versate per i lavori dimanutenzione straordinaria del tetto, in eccedenza rispetto al dovuto.2.

Nel contraddittorio con il Condominio, con sentenza n.129/2017, il Tribunale di Genova accolse la domanda, ritenendo che lespese di smontaggio e ricostruzione dell’altana si fossero resenecessarie soltanto per eseguire i lavori di rifacimento del tetto, sicchénon potevano essere considerate come una spesa personale delproprietario esclusivo dell’appartamento.3. Con sentenza n. 123/2020, la Corte d’appello di Genova, inaccoglimento dell’appello del Condominio, rigettò la domanda.Per quel che qui ancora rileva, sottolineò che l’assembleacondominiale, nella seduta del 31/1/2013, tenutasi in corso diRic. 2020 n. 10304 Sez. 2 - ad. 18-6-2025 -2-Numero registro generale 10304/2020Numero sezionale 1837/2025Numero di raccolta generale 12018/2026Data pubblicazione 30/04/2026esecuzione dei lavori, respingendo la contestazione tardiva di Lastrico,aveva deliberato di continuare a versare le rate secondo il ripartoredatto dall’amministratore, che poneva a carico dell’attore le spese diricostruzione dell’altana; ritenne, quindi, interpretando la delibera, chel’assemblea avesse già approvato un riparto che attribuiva all’attore lespese di demolizione e rifacimento dell’altana di sua proprietà esclusiva«implicitamente ma chiaramente» e rilevò che l’attore non avevaimpugnato quella delibera.3.

Avverso questa sentenza Mauro Lastrico ha proposto ricorsoper cassazione, affidato a un unico motivo, a cui il Condominio haresistito con controricorso.Entrambe le parti hanno depositato memorie.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con l’unico motivo, articolato in riferimento al n. 3 del commaI dell’art. 360 cod. proc. civ., Mauro Lastrico ha denunciato laviolazione dell’art. 1362 cod. civ. per avere la Corte d’appello fondatoil rigetto della sua domanda sulla vincolatività della deliberaassembleare del 31/3/2013 – da lui non impugnata - che avrebbe a luidell’altana del suo appartamento.1.1.

Il motivo è fondato.La Corte d’appello ha fondato il rigetto della domanda di Lastrico,in riforma della sentenza di primo grado, affermando che l’assembleaavesse approvato «implicitamente ma chiaramente» un riparto chesua proprietà esclusiva e rilevò che l’attore non aveva impugnato quelladelibera, manifestando invece, «con un comportamento concludente, -fin dall’inizio - la volontà di accollarsi la spesa dell’altana, aderendo cosìRic. 2020 n. 10304 Sez. 2 - ad. 18-6-2025 -3-Numero registro generale 10304/2020Numero sezionale 1837/2025Numero di raccolta generale 12018/2026Data pubblicazione 30/04/2026tacitamente sia nella fase di affidamento dei lavori che in quella diesecuzione del contratto alla tesi ed alle ragioni del Condominio».Per principio risalente e consolidato, le delibere dell’assembleacondominiale, ove esprimano una volontà negoziale, devono essereinterpretate secondo i canoni ermeneutici stabiliti dagli artt.1362 eseguenti cod. civ., privilegiando, innanzitutto, l'elemento letterale, equindi, nel caso in cui esso si appalesi insufficiente, gli altri criteriinterpretativi sussidiari indicati dalla legge, tra cui quelli dellavalutazione del comportamento delle parti (Cass.

Sez. 2, n. 2101 del08/03/1997; Sez. 2, n. 28763 del 30/11/2017; Sez. 2, n. 37739 del23/12/2022 – in motivazione, pag. 12; Sez. 2, n. 26188 dell’8/9/2023- in motivazione pag. 5 e 6).Nella specie, come riportato letteralmente in ricorso,l’assemblea, relativamente alle spese di ricostruzione dell’altana, avevapreso atto che Lastrico aveva «chiesto un parere all'associazione dellaproprietà edilizia circa la competenza del rifacimento del suo terrazzoche compete al condominio in quanto conseguenza del rifacimento deltetto» e, «ovviamente con l'astensione dei signori Lastrico e Siciliani»si era «riserva[ta] di indicare all'amministratore il nominativo di unavvocato per avere un parere sull'argomento da portare all'esame diapposita assemblea»; quindi, sul punto aveva deliberato«all'unanimità» che condomini continuassero «a versare le rate cosìcome indicate dall'amministratore con sua lettera del 18 gennaio 2013salvo conguaglio».La sentenza impugnata, pertanto, non ha interpretato la volontàassembleare espressa nella delibera in corretta applicazione dei criterifissati dall’art. 1362 e s. cod. civ., perché ha dato una lettura soltantoparziale e sommaria della delibera, omettendo di soffermarsi su unelemento assolutamente rilevante che invece il ricorso ha evidenziatoRic. 2020 n. 10304 Sez. 2 - ad. 18-6-2025 -4-Numero registro generale 10304/2020Numero sezionale 1837/2025Numero di raccolta generale 12018/2026Data pubblicazione 30/04/2026e, cioè, la salvezza del conguaglio; la ricostruzione della volontàassembleare, inoltre, avrebbe dovuto essere effettuata anche inconsiderazione dell’esplicita manifestazione dell’intento di avvalersidella consulenza di un legale in merito agli oneri di contribuzione deicondomini alle spese di ricostruzione sopportate dal ricorrente.In tal senso l’interpretazione risulta certamente lacunosa e non èidonea a sostenere il rigetto della domanda, prospettata invece inriferimento alla conseguenzialità delle spese ai lavori di riparazione deltetto.2.

Non preclude l’accoglimento del ricorso, come invecesostenuto dal Condominio controricorrente, la sussistenza di una ratioautonoma e ulteriore non impugnata, consistente nell’avere la Corterimarcato che Lastrico «con un comportamento concludente hamanifestato – fin dall’inizio - la volontà di accollarsi la spesa dell’altana,aderendo così tacitamente sia nella fase di affidamento dei lavori chein quella di esecuzione del contratto alla tesi e alle ragioni delCondominio»: il ricorrente ha, al contrario, in tutto il suo motivo diimpugnazione, contestato di aver manifestato questa volontà tacita (v.pag. 15 e 16 del ricorso), di non avere mai approvato il computometrico (v. pag. 22), di aver rappresentato la sua opposizione sin dallasua comparsa di costituzione in appello (v. pag. 11 del ricorso che neriporta il testo).3.

Il ricorso è perciò accolto e la sentenza impugnata dev’esserecassata, con rinvio alla Corte d’appello di Genova in diversacomposizione perché provveda ad una nuova interpretazione delladelibera e riesamini la domanda di rimborso secondo i principi e i rilievidi fatto suesposti.Statuendo in rinvio, la Corte d’appello deciderà anche sulle spesedi legittimità.Ric. 2020 n. 10304 Sez. 2 - ad. 18-6-2025 -5-Numero registro generale 10304/2020Numero sezionale 1837/2025Numero di raccolta generale 12018/2026Data pubblicazione 30/04/2026 P.Q.MLa Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinviaalla Corte d’appello di Genova in diversa composizione, anche per lespese di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della secondasezione civile della Corte suprema di Cassazione del 18 giugno 2025.Il PresidenteLorenzo OriliaRic. 2020 n. 10304 Sez. 2 - ad. 18-6-2025 -6-