Cassation court dismisses buyer's warranty claim because seller's right of recourse depends on proving the eviction was unavoidable.

uccio, rappresentati e difesi dagli Avv.ti Aldo Fontanellie AnnaMaria Passini, come da procura in calce al ricorso;– ricorrenti –contro6,A Montenapoleone s.r.l., in persona del legale rappresentante p.t.,rappresentata e difesa dagli Avv.ti Federico Camozzi, Stefania Sponziello eGiammaria Camici, come da procura allegata al controricorso;– controricorrente –Veronesi Polli Andrea Victor;- intimato -avverso la sentenza della Corte d’appello di Milano n. 2676/2020 depositatail 22/10/2020 e non notificata.Numero registro generale 11519/2021Numero sezionale 859/2026Numero di raccolta generale 9703/2026Data pubblicazione 15/04/2026Udita la relazione svolta nella camera di consiglio delll’08/04/2026 dalConsigliere Andrea Penta;La Enpan s.r.l. (oggi 6A Montenapoleone s.r.l.), quale acquirente, con attodi compravendita del 24 aprile 2002, dell'unità immobiliare sita in Rapalloalla via Avenaggi 28/a, conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Milano,gli eredi della venditrice Margherita Daisy Weber Polli, chiedendone lacondanna al pagamento della somma di euro 190.846,80 a titolo risarcitorioper le spese che si era vista costretta ad affrontare per la condizione delbene e di garanzia per l'evizione che la stessa aveva evitato.

Invero, connota dell'8 ottobre 2003, il Comune di Rapallo aveva comunicato aiproprietari delle suddette unità immobiliari di aver avviato un procedimentodi regolarizzazione con determinazione della dividente demaniale, ritenendovalida quella indicata in un verbale risalente al 1926, e, sul presupposto cheil complesso edilizio fosse stato edificato, in parte, su area demanialemarittima, aveva preteso il pagamento da parte della Enpan s.r.l. di unindennizzo di euro 402.000,00 circa per l'occupazione di suolo demaniale.La Enpan s.r.l. aveva quindi instaurato un giudizio di accertamento dellaproprietà avanti al Tribunale di Genova, che si era concluso con la sentenzan. 1575 del 29 aprile 2014 la quale "in considerazione dell'assenza, allostato, di un valido atto di delimitazione del confine, nonché di ulteriorielementi idonei a dimostrate l'effettiva demanialità dell'area", aveva accoltola domanda dell'attrice, escludendo l'occupazione di suolo demaniale equindi riconoscendola piena proprietaria dell'immobile e del sedime su cuilo stesso insisteva.Nonostante l'accoglimento in primo grado della domanda di parte attrice, laEnpan s.r.l. si era determinata ad addivenire alla definizione amichevoledella controversia con scrittura privata del 27 maggio 2015 e a versareall'Agenzia del Demanio la somma di euro 100.000,00 a saldo e stralcio e atacitazione di ogni e qualsiasi pretesa relativa, dipendente o connessa aifatti dedotti nel giudizio n. 2851/2009 RG Tribunale di Genova.Numero registro generale 11519/2021Numero sezionale 859/2026Numero di raccolta generale 9703/2026Data pubblicazione 15/04/2026Il Tribunale di Milano rigettava la domanda attorea sul presupposto che lasocietà era risultata vittoriosa in primo grado e che l’appello era stato solominacciato dal Demanio.Sull’impugnazione della Enpan s.r.l., la Corte d’appello di Milano, in parzialeaccoglimento del gravame, condannava gli appellati al pagamento, ciascunopro quota ereditaria, della complessiva somma di euro 160.625,00 (di cuieuro 100.000 quale importo della transazione ed auro 60.625 a titolo dicosti affrontati in ragione dell’onere non apparente di cui era gravatol’immobile), oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo, nonché in solidoal pagamento delle spese del doppio grado di giudizio ed alla restituzionedelle somme versate da parte appellante in esecuzione della sentenza diprimo grado.La Corte di merito, dopo aver richiamato il principio stabilito da Cass n.184/1997 (secondo cui “il compratore che ha riconosciuto mediantetransazione la pretesa del terzo sulla cosa acquistata conserva l'azione dirivalsa per garanzia da evizione nei confronti del venditore quando dimostriche il diritto del terzo risultava obiettivamente certo, ovvero quando ilvenditore non sollevi contestazioni sul buon diritto del terzo"), riteneva chenel caso di specie ricorressero in astratto le caratteristiche di cui all'art.1485, comma 2, c.c. (a mente del quale "Il compratore che haspontaneamente riconosciuto il diritto del terzo perde il diritto alla garanzia,se non prova che non esistevano ragioni sufficienti per impedire l'evizione”),laddove reputava non pertinente, ai fini che qui interessano, l'art. 1486 c.c.(il quale prevede che, se il compratore ha evitato l'evizione della cosamediante il pagamento di una somma di danaro, il venditore può liberarsida tutte le conseguenze della garanzia col rimborso della somma pagata,degli interessi e di tutte le spese”), attribuendo quest’ultima norma solouna facoltà al venditore.Dovendo, poi, verificare se, nel caso in esame, l'esito di quel giudizio diaccertamento, con sufficiente probabilità, avrebbe potuto esser ribaltato inappello e se, dunque, bene aveva fatto l'acquirente a transigere evitandoun obiettivo maggior pregiudizio, la Corte di merito, dapprima, evidenziavaNumero registro generale 11519/2021Numero sezionale 859/2026Numero di raccolta generale 9703/2026Data pubblicazione 15/04/2026che il c.t.u. a suo tempo designato dal Tribunale di Genova aveva accertatola (parziale) demanialità dell'area su cui sorge il bene, valutando ciò cheemergeva dalla documentazione SID, dai vari verbali a sua disposizione ein particolare da una mappa risalente al 1926, la quale ultima, tuttavia,come rilevato dal Tribunale di Genova, non era opponibile ai proprietari perdifetto di contraddittorio (in quanto elaborata nell'ambito di unprocedimento amministrativo che prevedeva, ex art. 32 Codice dellaNavigazione, la necessaria presenza, oltre che della P.A, del proprietario delfondo confinante col suolo demaniale a tutela del principio delcontraddittorio; principio nel caso in esame violato atteso che alle relativeoperazioni non aveva partecipato colui che all'epoca era il soggettointeressato, ovvero il Commendatore Felice Bensa).Ciò nonostante, il collegio osservava che, a ben vedere, lo sconfinamentoaccertato dal c.t.u. trovava riscontro (ed anzi in misura maggiore - mq219,60, anziché 149,60) anche sulla base della cartografia catastale"attuale", e non solo sulla planimetria redatta (senza contraddittorio) nel1926.Sulla base del detto documento, la Corte territoriale perveniva, pertanto,alla conclusione secondo cui, con rilevante grado di probabilità, losconfinamento, obiettivamente esistente, sarebbe stato accertato neisuccessivi gradi di giudizio.Avverso tale sentenza hanno proposto ricorso per cassazione EdoardoVittorio Polli, Matteo Edoardo Polli, Sebastiano Polli, Tomaso Polli eLeonardo Ferruccio Polli sulla base di tre motivi.

La 6, A Montenapoleones.r.l. (già Enpal s.r.l., già Enpan s.r.l.) ha resistito con controricorso.In prossimità dell’adunanza camerale, entrambe le parti hanno depositatomemorie illustrative.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo i ricorrenti deducono la violazione e/o falsaapplicazione dell’art. 1485, comma 2, c.c., in relazione all’art. 360, comma1, n. 3), c.p.c., per non aver la corte territoriale considerato che, con latransazione del 27.5.2015, l’Enpan s.r.l. non aveva operato alcunNumero registro generale 11519/2021Numero sezionale 859/2026Numero di raccolta generale 9703/2026Data pubblicazione 15/04/2026riconoscimento nei confronti di una pretesa qualifica di demanialità del bene(avendo, di contro, semmai l’Agenzia del Demanio riconosciuto in capoall’Enpan la proprietà esclusiva dell’area in questione), sicché non eraapplicabile l’art. 1485, comma 2, c.c..2.

Con il secondo motivo i ricorrenti denunciano la violazione e/o falsaapplicazione degli artt. 1485, comma 2, e 950 c.c., in relazione all’art. 360,comma 1, n. 3), c.p.c., per non aver la Corte di merito considerato che ilricorso al confine delineato nelle mappe catastali può essere preso inconsiderazione solo in mancanza di altri mezzi di prova e che le mappecatastali, prima, e le risultanze del Sistema Informatico Demanio (SID), poi,non erano altro che la trasposizione della delimitazione del 1926 (la cuiplanimetria era stata ritenuta sia dal Tribunale che dalla Stessa corted’appello inapplicabile al caso di specie data la violazione del principio delcontraddittorio) dapprima recepita dal catasto e poi scannerizzata susupporto informatico per finire nel S.I.D..3.

Con il terzo motivo i ricorrenti si dolgono dell’omesso esame circa unfatto storico decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra leparti, avuto riguardo all’erronea applicazione degli artt. 1485, comma 2, e950 c.c. ed in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., per non aver lacorte d’appello esaminato l’atto pubblico notarile del 24.4.2002, con larelativa planimetria, che, quale atto di provenienza del bene, dovevaprevalere rispetto alle risultanze delle mappe catastali.I tre motivi, da trattarsi congiuntamente siccome strettamente connessi,sono infondati.Va preliminarmente evidenziato che inconferente è il richiamo operato dallacontroricorrente, alle pagine 18 e 19 del controricorso, all’art. 1486 c.c., sesolo si considera che la Corte d’appello ha ritenuto, da un lato, che nel casodi specie ricorressero in astratto le caratteristiche di cui all'art. 1485,comma 2, c.c. (a mente del quale "Il compratore che ha spontaneamentericonosciuto il diritto del terzo perde il diritto alla garanzia, se non provache non esistevano ragioni sufficienti per impedire l'evizione”) e, dall’altro,che non fosse pertinente, ai fini che qui interessano, l'art. 1486 c.c. (il qualeNumero registro generale 11519/2021Numero sezionale 859/2026Numero di raccolta generale 9703/2026Data pubblicazione 15/04/2026prevede che, se il compratore ha evitato l'evizione della cosa mediante ilpagamento di una somma di danaro, il venditore può liberarsi da tutte leconseguenze della garanzia col rimborso della somma pagata, degliinteressi e di tutte le spese”), attribuendo quest’ultima norma solo unafacoltà al venditore.Ciò debitamente premesso, l'elemento caratterizzante la garanzia perevizione, sia in relazione a vendita volontaria che a vendita forzata, è datodall'intervento rivendicativo o espropriativo da parte del terzo; pertanto,non si ha evizione, con conseguente sorgere del diritto alla garanzia, per lasola affermazione della esistenza del diritto di proprietà da parte del terzo,indipendentemente da ogni azione di quest'ultimo, ma occorre che il terzosi attivi per recuperare il diritto nella propria sfera patrimoniale, e che il suodiritto sia accertato definitivamente; la suddetta situazione è ritenutalegalmente esistente nelle seguenti quattro ipotesi, al di fuori delle qualinon può operare la garanzia per evizione:

a) diritto accertato giudizialmentecon sentenza passata in giudicato;

b) riconoscimento del diritto del terzoda parte del compratore, dotato delle caratteristiche di cui all'art. 1485,secondo comma c.c.;

c) espropriazione per esecuzione forzata; d)espropriazione per pubblico interesse (Cass., Sez. 3, Sentenza n. 7294 del13/05/2003).Nel caso di specie, il riconoscimento del diritto del terzo da parte delcompratore, dotato delle caratteristiche di cui all'art. 1485, secondo commac.c. (ipotesi sub b), è da identificarsi (ad onta del tenore della clausolacontenuta nell'art.

4) nella transazione perfezionata dalla Enpan s.r.l. conl’Agenzia del Demanio in data 27.5.2015.Invero, l’incontestabilità dell’accertamento del diritto del terzo sul bene puòcoincidere con il passaggio in giudicato della sentenza ovvero con ilperfezionamento della transazione che pone fine alla lite tra colui che agiscein garanzia ed il terzo rivendicante (Cass., Sez. 1, Sentenza n. 184 del10/01/1997).Il compratore ha facoltà di proporre nei confronti del venditore l'azione digaranzia per l'evizione minacciata dal terzo, ma in tal caso l'accoglimentoNumero registro generale 11519/2021Numero sezionale 859/2026Numero di raccolta generale 9703/2026Data pubblicazione 15/04/2026di tale domanda è subordinato all'accertamento del diritto del terzo (Cass.,Sez. 2, Sentenza n. 9642 del 16/07/2001).In particolare, il compratore che abbia, mediante transazione, riconosciutofondata la pretesa dell'evincente, ottenendo allo stesso tempo lacostituzione in suo favore, a titolo oneroso, dello stesso diritto, conservanei confronti del venditore l'azione di rivalsa da garanzia per evizione, ovedimostri che questa non era evitabile se non attraverso l'effettuatopagamento.

Tale prova può essere dedotta dal giudice anche dagli elementiistruttori raccolti nel giudizio intercorso fra evincente e l'evitto e conclusosicon la cennata transazione (Cass., Sez. 1, Sentenza n. 164 del18/01/1967).Nella fattispecie in esame, la corte milanese ha fondato il giudizioprognostico sulla ragionevole probabilità di fondatezza dell’eventualeappello proposto dall’Agenzia del Demanio sulla cartografia catastale"attuale", sulla cui base lo sconfinamento accertato dal c.t.u. troverebberiscontro (ed anzi in misura maggiore - mq 219,60, anziché 149,60).Invero, il c.t.u. nominato in primo grado aveva accertato unosconfinamento nell’area demaniale di mq 219,60, sia pure sulla base dellaplanimetria del 1926, poi reputata inutilizzabile dai giudici di merito per viadella mancata previa instaurazione del contraddittorio con il proprietario delfondo confinante col suolo demaniale.Tuttavia, era lecito dubitare dell’applicabilità dell’art. 32 del Codice dellaNavigazione (che siffatto previo contraddittorio ha previsto), atteso che lostesso venne approvato con il Regio decreto 30 marzo 1942, n. 327, edentrò in vigore il 17 aprile dello stesso anno, cioè in data di molto successivaa quella di tutte le mappe catastali poste alla base degli accertamenti delc.t.u., risalenti al 1925/1926, quando cioè non esisteva alcun obbligo diprocedere nel contraddittorio con i privati proprietari.In quest’ottica, il giudizio operato dalla Corte d’appello in ordine allainsussistenza di ragioni sufficienti per impedire l’evizione rappresenta unavalutazione di merito, come tale non sindacabile nella presente sede,Numero registro generale 11519/2021Numero sezionale 859/2026Numero di raccolta generale 9703/2026Data pubblicazione 15/04/2026essendo la motivazione resa sul punto congrua dal punto di vista logico-formale.5.

Alla stregua delle considerazioni che precedono, il ricorso non merita diessere accolto. Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e siliquidano come da dispositivo. P.Q.Mrigetta il ricorso;condanna i ricorrenti al rimborso delle spese del presente giudizio, che siliquidano in € 4.500,00 per compensi ed € 200,00 per spese, oltre rimborsoforfettario nella misura del 15%, Iva e Cap;ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà attodella sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrentedell'ulteriore importo pari a quello previsto per il ricorso, a norma delcomma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 8.4.2026.Il PresidenteGiuseppe GrassoNumero registro generale 11519/2021Numero sezionale 859/2026Numero di raccolta generale 9703/2026Data pubblicazione 15/04/2026