Italian Supreme Court dismisses appeal on conditional sale, ruling buyer must contest urban planning changes.

sentata e difesa dall’Avv. Achille Ronda, condomicilio digitale eletto presso l’indirizzo PEC del difensore;- ricorrente -controMERLETTI Marino, rappresentato e difeso dall’Avv. Ida Nardi, condomicilio digitale eletto presso l’indirizzo PEC del difensore;- controricorrente -avverso la sentenza della Corte d’appello di L’Aquila n.308/2024, pubblicata il 4 marzo 2024;udita la relazione della causa svolta nella camera diconsiglio del 18 marzo 2026 dal Consigliere relatore CesareTrapuzzano;vista la richiesta di decisione tempestivamente spiegataall’esito della formulazione della proposta di definizione acceleratadel giudizio ex art. 380-bis c.p.c.;Numero registro generale 21090/2024Numero sezionale 653/2026Numero di raccolta generale 8856/2026Data pubblicazione 08/04/2026lette le memorie illustrative depositate nell’interesse delleparti, ai sensi dell’art. 380-bis.1. c.p.c.1.– Con ricorso ex art. 702-bis c.p.c. vigente rationetemporis, depositato il 22 marzo 2021, Marino Merletti adiva ilTribunale di Teramo, chiedendo che fosse accertato, nei confrontidella Pineto Beach S.r.l., l’avveramento della condizionesospensiva di cui all’art. 3 dell’atto pubblico di cessione di areecon patto di riservato dominio dell’8 maggio 2015, ossia chenessuna modificazione della destinazione urbanistica e dell’indicedi edificabilità del terreno oggetto della vendita o di tutto ilComparto meglio individuato nel Piano Strategico GeneraleComunale con la denominazione “Porta Nord” fosse intervenutaalla data del 31 marzo 2020, con la conseguente condanna dellacontroparte al pagamento della somma di euro 40.000,00, oltrerivalutazione monetaria e interessi.Si costituiva in giudizio la Pineto Beach S.r.l., contestando lafondatezza della domanda attorea ed eccependo il mancatoavveramento della condizione sospensiva.Quindi, il Tribunale adito, con ordinanza sommaria dicognizione depositata l’8 settembre 2022, accoglieva la domandaproposta e, per l’effetto, dichiarava che la condizione sospensivacontemplata nella vendita si era avverata, condannando laresistente al pagamento della somma di euro 40.000,00,maggiorata degli interessi.2.– Con atto di citazione notificato il 7 ottobre 2022, la PinetoBeach S.r.l. proponeva appello avverso l’ordinanza sommaria diNumero registro generale 21090/2024Numero sezionale 653/2026Numero di raccolta generale 8856/2026Data pubblicazione 08/04/2026cognizione, lamentando: - l’erronea ripartizione dell’onere dellaprova, per avere posto a carico dell’acquirente l’onere didimostrare il mancato avveramento della condizione sospensiva,benché il venditore non avesse allegato e provato l’invarianzadella destinazione urbanistica e dell’indice di edificabilità conriferimento alle ulteriori aree denominate Comparto “Porta Nord”;- il travisamento della prova, con riguardo all’interpretazionefornita della nota del Dirigente del Settore urbanistica del Comunedi Pineto, non emergendo da tale documento che nulla fosse statoinnovato in ordine ai vincoli per zone di rispetto stradale nelperiodo intercorso tra il 2015 e il 2020.Si costituiva nel giudizio di impugnazione Marino Merletti, ilquale instava per il rigetto dell’appello e la confermadell’ordinanza impugnata.Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello diL’Aquila, con la sentenza di cui in epigrafe, rigettava l’appello econfermava l’ordinanza impugnata.A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevava,per quanto di interesse in questa sede:

a) che la contestazionemossa dalla resistente alla pretesa del ricorrente, fondata sulverificarsi della condizione pattuita al punto 3 dell’atto pubblico,era limitata alle aree oggetto di cessione, e non ancheall’interessamento delle aree del Comparto “Porta Nord”, ed eraulteriormente limitata, quanto ai terreni oggetto di cessione, allespecifiche particelle nn. 41 e 449, per le quali si eccepiva lariduzione della superficie territoriale da cui dipendeva la modificadell’indice di edificabilità, in ragione del sopravvenuto vincolocostituito, a suo dire, dall’introduzione della fascia di rispettoNumero registro generale 21090/2024Numero sezionale 653/2026Numero di raccolta generale 8856/2026Data pubblicazione 08/04/2026stradale, come verificabile dalla divergenza tra i due C.D.U.prodotti in atti;

b) che solo con la memoria depositata il 17dicembre 2021, e dunque tardivamente, la resistente avevasollevato le ulteriori contestazioni sul verificarsi della condizione,in relazione alle altre aree del Comparto “Porta Nord”, comeribadite con l’atto di appello, senza mai dedurre, con riferimentoalle aree oggetto di cessione, limitazioni differenti dal vincolo dirispetto stradale incidenti sulla capacità edificatoria dei terreni; c)che, per l’effetto, il ricorrente era esonerato dalla prova tantodella mancata imputazione della destinazione urbanistica edell’indice di edificabilità riferiti al Comparto “Porta Nord”, quantodella mancata imputazione dell’indice di edificabilità per fattidiversi da quelli dedotti dalla resistente;

d) che correttamente siera ritenuto dimostrato l’avveramento della condizione dedotta incontratto per l’unico punto tempestivamente e specificamentecontestato, ossia l’asserita riduzione dell’indice di edificabilitàriferita alle particelle nn. 41 e 449, oggetto di cessione, a ciòrispondendo in modo esaustivo e inequivocabile proprio la notarilasciata dal Dirigente del Settore Urbanistica del Comune diPineto prot. n. 2697 del 5 febbraio 2021;

e) che, d’altro canto,l’appellante non aveva individuato eventuali modifiche del Pianoregolatore o delle N.T.A. intervenute in tale periodo temporale,idonee a minare la valenza probatoria dell’attestazione sopramenzionata.3.– Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso percassazione, affidato ad un unico motivo, la Pineto Beach S.r.l.Ha resistito, con controricorso, l’intimato Marino Merletti.Numero registro generale 21090/2024Numero sezionale 653/2026Numero di raccolta generale 8856/2026Data pubblicazione 08/04/20264.– Successivamente il consigliere delegato ha formulatoproposta di definizione del giudizio depositata il 10 marzo 2025,comunicata il 10 marzo 2025, ai sensi dell’art. 380-bis c.p.c., allastregua della ritenuta manifesta infondatezza del ricorso.Con istanza depositata il 15 aprile 2025, la Pineto Beach S.r.l.ha chiesto la decisione del giudizio.5.– In prossimità della fissata adunanza camerale nonpartecipata, le parti hanno depositato memorie illustrative.RAGIONI DELLA DECISIONE1.– Con l’unico motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art.360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione dell’art. 115,secondo comma (recte primo comma, seconda parte), c.p.c., peravere la Corte di merito impropriamente applicato il principio dinon contestazione a valutazioni giuridiche (ossia in ordineall’affermazione dell’avveramento della condizione), anziché afatti materiali (ossia con riferimento all’allegazione del verificarsidelle singole circostanze fattuali dedotte in condizione).Osserva l’istante che ciò avrebbe comportato l’illegittimaestensione di tale principio a fatti non specificamente allegati dalricorrente e di cui lo stesso non aveva neppure fornito prova, conparticolare riguardo all’invarianza dei parametri urbanistici ededilizi delle aree costituenti il Comparto “Porta Nord”, cosìritenendo sussistente l’onere di contestazione in relazione a fatti(recte l’invarianza dei parametri urbanistici ed edilizi delle areecostituenti il Comparto “Porta Nord”), non solo nonspecificamente dedotti dal ricorrente, ma ignoti alla resistenteNumero registro generale 21090/2024Numero sezionale 653/2026Numero di raccolta generale 8856/2026Data pubblicazione 08/04/2026Pineto Beach, che delle relative aree non era né detentrice néproprietaria.1.1.– Il motivo è infondato.In ordine alla vicenda di specie, il venditore ha richiesto eottenuto la condanna dell’acquirente al pagamento della sommaulteriore di euro 40.000,00, in ragione dell’avveramento dellacondizione sospensiva contemplata dall’art. 3 dell’atto pubblico dicessione di aree con patto di riservato dominio dell’8 maggio2015.Secondo tale previsione negoziale, l’integrazione del prezzo –secondo l’importo previsto – sarebbe spettata ove nessunamodificazione della destinazione urbanistica e dell’indice diedificabilità del terreno oggetto della vendita o di tutto ilComparto meglio individuato nel Piano Strategico GeneraleComunale con la denominazione “Porta Nord” fosse intervenutaalla data del 31 marzo 2020.Si tratta, dunque, di una condizione sospensiva negativa, ilcui avveramento dipendeva dalla mancata verificazione del fattocontemplato entro il termine indicato.Tanto premesso, a fronte dell’esercizio del diritto a curadell’alienante volto ad ottenere il prezzo integrativo, sulpresupposto che l’accadimento negativo contemplato nellacondizione sospensiva si fosse avverato, la società acquirente,come debitamente argomentato dalla sentenza d’appello, haeccepito che la condizione non si fosse avverata, in ragionedell’introduzione di una zona di rispetto stradale, come riportatonel certificato di destinazione dell’area allegato alla missiva delNumero registro generale 21090/2024Numero sezionale 653/2026Numero di raccolta generale 8856/2026Data pubblicazione 08/04/202615 giugno 2020, senza alcuna contestazione relativa ai parametriurbanistici ed edilizi nel Comparto “Porta Nord”.Ebbene, in ordine all’introduzione di detta zona di rispetto, èstato appurato che non vi era stata alcuna modificazione delladestinazione urbanistica e dell’indice di edificabilità del terrenocompravenduto – e ciò con precipuo riguardo alle particelle nn.41 e 449, oggetto di cessione, a ciò rispondendo, in modoesaustivo e inequivocabile, proprio la nota rilasciata dal Dirigentedel Settore Urbanistica del Comune di Pineto prot. n. 2697 del 5febbraio 2021 –.Mentre, quanto alla situazione del Comparto, l’avveramentodella condizione è stato desunto dalla circostanza processuale chel’acquirente non avesse opposto alcuna specifica contestazioneavverso il rilievo del venditore circa la ricorrenza dei presuppostifattuali affinché potesse essere preteso il versamentodell’ulteriore somma di euro 40.000,00, ai sensi dell’art. 115,primo comma, c.p.c.D’altronde, come già evidenziato dalla proposta di definizioneaccelerata, nella fattispecie, non si trattava di deduzionigiuridiche, bensì della specifica contestazione in ordine alla nonverificazione di determinati fatti, ossia della modifica deglistrumenti urbanistici entro la data concordata.l’acquirente avrebbe dovuto avere conoscenza o, comunque, dicui avrebbe dovuto prendere pronta cognizione.Ed invero solo per i fatti estranei alla sfera di conoscenza oconoscibilità della parte onerata e, dunque, ignoti senza colpa, ilprincipio di non contestazione non opera (Cass.

Sez. 3, OrdinanzaNumero registro generale 21090/2024Numero sezionale 653/2026Numero di raccolta generale 8856/2026Data pubblicazione 08/04/2026n. 12064 del 08/05/2023; Sez. 6-3, Ordinanza n. 18074 del31/08/2020; Sez. L, Ordinanza n. 87 del 04/01/2019; Sez. 3,Sentenza n. 14652 del 18/07/2016; Sez. 3, Sentenza n. 3576 del13/02/2013).2.– In conseguenza delle argomentazioni esposte, il ricorsodeve essere respinto.Le spese e compensi di lite seguono la soccombenza e siliquidano come da dispositivo.Poiché il giudizio è stato definito in conformità alla proposta,deve essere applicato l’art. 96, terzo e quarto comma, c.p.c., conla conseguente condanna ulteriore della ricorrente soccombenteal pagamento, in favore della controparte, di una sommaequitativamente determinata nonché, in favore della Cassa delleammende, di una somma di denaro non inferiore ad euro 500,00e non superiore ad euro 5.000,00, somme che si liquidano comeda dispositivo.Sussistono i presupposti processuali per il versamento - aisensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002,n. 115 -, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolodi contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione,se dovuto.

P.Q.MLa Corte Suprema di Cassazionerigetta il ricorso e condanna la società ricorrente allarefusione, in favore del controricorrente, delle spese di lite, cheliquida in complessivi euro 3.400,00, di cui euro 200,00 peresborsi, oltre accessori come per legge; condanna altresì laNumero registro generale 21090/2024Numero sezionale 653/2026Numero di raccolta generale 8856/2026Data pubblicazione 08/04/2026ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, dellasomma equitativamente determinata in euro 1.000,00 e alpagamento, in favore della Cassa delle ammende, della somma dieuro 500,00.Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per ilversamento, da parte della società ricorrente, di un ulterioreimporto a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per ilricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della SecondaSezione civile, in data 18 marzo 2026.Il Presidente