Ordinanza — n. 7782/2026 — snciv · Corte di Cassazione

ORDINANZAsul ricorso iscritto al n. 855/2021 R.G. proposto da:COPPOLA PATRIZIA, IMBIMBO MARGARETH, rappresentate e difese da-gli avvocati CARMEN NAPOLETANO, FABRIZIO GRANATA-ricorrenti-controSTANISLAO, rappresentati e difesi dall'avvocato ALFREDO GIANNELLA,domiciliati presso l’avvocato GERMANO GIANNELLA-controricorrenti-controMARINELLI CARMINE ANTONIO, rappresentato e difeso dall'avvocatoEDONOLFO NITTOLO, domiciliato presso l’avvocato FRANCESCO MALA-TESTA-controricorrente-nonchéNumero registro generale 855/2021Numero sezionale 697/2026Numero di raccolta generale 7782/2026Data pubblicazione 31/03/2026CORCIONE GERARDO, SALDUTTI GERARDO, FIORE VINCENZO, D'AR-GENIO STANISLAO, VITAGLIANO MARIO, TADDEO ANNA, BUONTEMPOADOLFO, PAGNOZZI SERAFINA, GRAZIANO ANTONIETTA, D'ARGENIOANGELINA, HASTIAZARAN MARIA ELSE, CAPOBIANCO ANNA, DE VITOMARIA, SICILIANO FRANCESCA, IL PATIO SNC, PADIGLIONE COSTAN-TINO, LIMONE ROSA, DEL FRANCO DANIELA, GRELLA MARIO, MAZZASIMONA, MANZIONE ALESSANDRA, MANZIONE DOMENICO, MAN-ZIONE LOREDANA-intimati-avverso SENTENZA di CORTE D'APPELLO NAPOLI n. 1638/2020depositata il 07/05/2020.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 19/03/2026 dalRelatore Remo Caponi.Nel 2001 alcuni condomini di un fabbricato sito in Avellino conveni-vano Patrizia Coppola e Margareth Imbimbo dinanzi al Tribunale diAvellino, domandando l’accertamento della natura condominiale delsottotetto e del ballatoio posti all’ultimo piano dell’edificio, denunciandoche le convenute se ne fossero appropriate tramite lavori di trasforma-zione, e chiedendo la riduzione in pristino.

Le convenute rivendicavanola proprietà esclusiva dei locali quali pertinenze dei loro appartamenti.Il Tribunale accoglieva la domanda e condannava le convenute alla ri-duzione in pristino. La Corte di appello di Napoli, con la sentenza inepigrafe, ha confermato la decisione di primo grado, ritenendo che lapresunzione di condominialità di cui all’art. 1117 c.c. opera in assenzadi un titolo contrario idoneo e che l’onere della prova grava su chi ri-vendica la proprietà esclusiva.Patrizia Coppola e Margareth Imbimbo propongono ricorso per cas-sazione con due motivi.

Resistono con distinti controricorsi Ugo Favo-rito, Piero De Vito, Virgilio Del Franco e Stanislao D’Argenio, da un lato,e Carmine Antonio Marinelli, dall’altro. Quest’ultimo ha depositato me-moria in prossimità dell’adunanza.Numero registro generale 855/2021Numero sezionale 697/2026Numero di raccolta generale 7782/2026Data pubblicazione 31/03/2026RAGIONI DELLA DECISIONE1. - Con il primo motivo le ricorrenti deducono violazione e/o falsaapplicazione dell’art. 1117 c.c., con riferimento all’intervenuto condonodell’intera terrazza prospiciente le abitazioni di proprietà delle ricorrentie quindi del titolo di proprietà da esso derivante.

Le ricorrenti censu-rano la sentenza in epigrafe per avere riconosciuto la natura condomi-niale del ballatoio senza considerare che il condono edilizio rilasciatonel 1995 copre l’intera superficie dell’area e che gli atti di acquisto sti-pulati nel 1996 ne attesterebbero la proprietà esclusiva.Il motivo è infondato.Il condono edilizio è un provvedimento amministrativo che regola-rizza un’opera sotto il profilo urbanistico-edilizio e non incide sulla tito-larità dei diritti reali tra privati; la concessione in sanatoria elide le solesanzioni amministrative e penali ma non incide sulla disciplina dei rap-porti intersoggettivi di vicinato né sulla presunzione di condominialitàdi cui all’art. 1117 c.c., la quale può essere vinta soltanto da un titolonegoziale contrario (Cass. 30025 del 2024; 9383 del 2020).

La sen-tenza in epigrafe ha correttamente applicato tali principi, rilevando cheil ballatoio è oggettivamente destinato a consentire l’accesso al localemacchine dell’ascensore, confermandone la natura condominiale, e chegli atti di acquisto indicano il bene come confine delle unità private,senza contenere clausole idonee a superare la presunzione legale. Lecensure si risolvono nella sollecitazione di una nuova valutazione dellerisultanze di fatto, preclusa in sede di legittimità.2. - Con il secondo motivo le ricorrenti deducono violazione e/o falsaapplicazione dell’art. 1117 c.c., con riferimento alla natura del sotto-tetto, al possibile agevole utilizzo e quindi all’attribuzione alla proprietàcondominiale dello stesso.

Le ricorrenti lamentano che il giudice di me-rito non avrebbe considerato la licenza edilizia, indicativa di un’altezzadel piano attico comprensiva del sottotetto, e avrebbe immotivata-mente disatteso le conclusioni del c.t.u., che aveva attribuito al sotto-tetto una funzione esclusivamente coibente.Numero registro generale 855/2021Numero sezionale 697/2026Numero di raccolta generale 7782/2026Data pubblicazione 31/03/2026Il motivo è inammissibile.La censura sollecita in realtà un riesame delle risultanze relative allecaratteristiche strutturali e funzionali del sottotetto.

La sentenza in epi-grafe ha escluso, con motivazione congrua e immune da vizi logici, lanatura pertinenziale del sottotetto, valorizzando plurimi elementi con-vergenti: la superficie significativa, di circa 170 mq; l’altezza pratica-bile, che raggiunge i 2 metri; l’accessibilità da spazi comuni; la pre-senza di impianti condominiali e di caratteristiche tali da consentirneun utilizzo come vano autonomo. Le contestazioni relative alla licenzaedilizia e alle tabelle millesimali sono prive di decisività, avendo talidocumenti valenza meramente amministrativa o descrittiva, insuscet-tibile di prevalere sulla reale destinazione del bene (cfr.

Cass. SU n.18477/2010). Il rilievo relativo alla c.t.u. è parimenti privo di decisi-vità: il giudice di merito può motivatamente discostarsi dalle conclu-sioni del consulente tecnico, e nella specie la Corte territoriale ha datoconto delle ragioni del proprio diverso convincimento.3. - Il ricorso è rigettato. Le spese del giudizio di legittimità seguonola soccombenza e si liquidano in dispositivo. Ai sensi dell’art. 13 co. 1-quater d.p.r. n. 115 del 2002, si dà atto della sussistenza dei presup-posti processuali per il versamento, ad opera delle ricorrenti, di un’ul-teriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributounificato a norma dell’art. 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna le ricorrenti a rimborsare aciascuna delle parti controricorrenti le spese del presente giudizio dilegittimità, liquidate in € 3.000 per compensi, oltre a € 200 per esborsi,alle spese generali, pari al 15% sui compensi, e agli accessori di legge,da corrispondere, quanto alle spese in favore del controricorrente Car-mine Antonio Marinelli, all’avvocato Edonolfo Nittolo, che si è dichiaratoantistatario.Numero registro generale 855/2021Numero sezionale 697/2026Numero di raccolta generale 7782/2026Data pubblicazione 31/03/2026Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad operadelle ricorrenti, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ri-corso a titolo di contributo unificato, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile, il 19 marzo 2026.Il PresidenteAntonio Scarpa