Condominium assembly vote on lease requires unanimous consent for contractual restrictions on common areas.

ORDINANZAsul ricorso iscritto al n. 4446/2021 R.G. proposto da:CONDOMINIO PIAZZETTA DEI PINI, in persona dell’amministratore protempore, rappresentato e difeso dagli avvocati Mario Anzisi e FrancescoMontemurro-ricorrente-controDELLI VENERI GIOVANNI, rappresentato e difeso dagli avvocati Pa-squale Caccavale e Nicomede Di Michele-controricorrente-nonchéMATTIELLO ANTONIO, ARDIERO GABRIELLA-intimati-avverso SENTENZA di CORTE D'APPELLO NAPOLI n. 4092/2020depositata il 27/11/2020.Numero registro generale 4446/2021Numero sezionale 696/2026Numero di raccolta generale 7771/2026Data pubblicazione 31/03/2026Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 19/03/2026 dalConsigliere Relatore Remo Caponi.Il 17.12.2010 Giovanni Delli Veneri, Gabriella Ardiero e Antonio Mat-tiello, condomini del Condominio Piazzetta Dei Pini di Ischia, impugna-vano avanti il Tribunale di Napoli (Sezione di Ischia), la deliberazioneassembleare assunta al punto 4 dell’ordine del giorno dell’adunanzacondominiale tenutasi 29 aprile 2010, avente ad oggetto il conferi-mento di incarico all’amministratore pro tempore di stipulare con lasocietà Ecstasy s.r.l. un contratto di locazione stagionale di una por-zione della piazzetta condominiale per consentirvi lo svolgimento di at-tività di ristorazione, previa delimitazione e conseguente occupazionedell’area.

Gli attori deducevano che la delibera era stata assunta inviolazione del regolamento condominiale di natura contrattuale, chestabiliva il divieto di occupazione della piazzetta; che era stata rag-giunta con una maggioranza insufficiente, trattandosi di innovazione aisensi dell’art. 1120 c.c.; che non era stata preceduta dall’inserimentodella specifica materia all’ordine del giorno; e che era stata proposta eapprovata da soggetti in conflitto di interessi con il Condominio. Il Con-dominio si costituiva eccependo il difetto di legittimazione attiva di An-tonio Mattiello, la cessata materia del contendere e l’infondatezzadell’azione, sulla premessa della sufficienza della mera maggioranzaassembleare per la modifica delle clausole regolamentari disciplinantil’uso dei beni comuni.Il Tribunale rigettava la domanda, rilevando la carenza di legittima-zione attiva degli attori, in quanto l’azione di impugnazione della deli-bera era riservata dal regolamento condominiale ai soli proprietari deinegozi frontisti della piazzetta, nonché comproprietari della piazzetta.La Corte di appello di Napoli, con la sentenza in epigrafe, ha accoltol’appello proposto da Giovanni Delli Veneri.

La Corte distrettuale harigettato l’eccezione di nullità della rappresentanza tecnico-processualedel Condominio e ha accertato la titolarità di una quota di comproprietàNumero registro generale 4446/2021Numero sezionale 696/2026Numero di raccolta generale 7771/2026Data pubblicazione 31/03/2026della piazzetta in capo all’appellante, rilevando che il suo immobile,suddiviso in tre livelli e avente doppio accesso di cui uno dalla piaz-zetta, risultava inserito nella Tabella Piazzetta allegata al regolamentocondominiale con una quota di 31,7 millesimi, e che la mera variazionedi destinazione d’uso dall’originaria natura commerciale a quella abita-tiva non rilevava quale elemento idoneo a escludere la compartecipa-zione alla contitolarità della piazzetta.

Per l’effetto, ha dichiarato la nul-lità della deliberazione assembleare, ritenendo che il divieto di occupa-zione della piazzetta stabilito dall’art. 1, lettera a), del regolamentocondominiale avesse carattere di disposizione limitativa dei diritti deicondomini, la cui deroga o modifica richiedeva l’unanimità dei compro-prietari, e che la deliberazione fosse altresì carente di preventivaespressione di volontà nel procedere alla revisione di tale norma rego-lamentare non modificabile a maggioranza.Ricorre per cassazione il Condominio Piazzetta Dei Pini con tre mo-tivi.

Resiste Giovanni Delli Veneri con controricorso. Antonio Mattielloe Gabriella Ardiero sono rimasti intimati.RAGIONI DELLA DECISIONE1. - Il primo motivo denuncia l’omesso esame di un fatto decisivoper il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, ai sensidell’art. 360 co. 1 n. 5 c.p.c. Il ricorrente censura la sentenza in epi-grafe per avere ritenuto Giovanni Delli Veneri comproprietario dellapiazzetta condominiale e, di conseguenza, legittimato ad agire, sullabase dell’atto pubblico di compravendita del 31 ottobre 2001 attestanteil cambio di destinazione d’uso del locale da negozio ad abitazione.

Se-condo il ricorrente, un esame attento del regolamento condominiale —che prevede la proprietà comune della piazzetta tra «tutti i negozi chevi si prospettano» — avrebbe dovuto condurre a ritenere che il cambiodi destinazione d’uso ha determinato l’esclusione dell’immobile dal no-vero dei locali commerciali, con automatica caducazione dei conse-guenti diritti riservati sulla piazzetta, trattandosi di un privilegio riser-vato ai soli locali adibiti a negozio.Numero registro generale 4446/2021Numero sezionale 696/2026Numero di raccolta generale 7771/2026Data pubblicazione 31/03/2026Il motivo è inammissibile.La censura non delinea l’omissione di un fatto storico, principale osecondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli attiprocessuali, ma investe l’apprezzamento di merito compiuto dalla Cortedi appello in ordine alla rilevanza del cambio di destinazione d’uso aifini della conservazione dei diritti dominicali sulla piazzetta.

La Cortedistrettuale ha espressamente esaminato tale circostanza e l’ha rite-nuta irrilevante, evidenziando che dal regolamento condominiale nonemerge la condizione di destinazione commerciale dei locali prospet-tanti sulla piazzetta ai fini del mantenimento dei diritti dominicali con-trattualmente acquisiti e non suscettibili di decadenza o di tacita rinun-cia.2. - Il secondo motivo denuncia la violazione dell’art. 112 c.p.c., peromessa pronuncia sull’eccezione di inammissibilità dell’appello solle-vata dal Condominio ai sensi dell’art. 345 c.p.c., sul presupposto chel’appellante avesse formulato argomentazioni nuove e contraddittorie,tentando di sostenere di essere proprietario di un negozio frontista no-nostante nel ricorso di primo grado avesse dichiarato il proprio immo-bile destinato ad abitazione.Il motivo è rigettato.La Corte distrettuale, accogliendo l’appello e accertando la titolaritàdella quota di comproprietà della piazzetta in capo a Delli Veneri, hastatuito in senso favorevole alla legittimazione attiva dell’appellante,così pronunciandosi — con esito di rigetto implicito — sull’eccezione diinammissibilità fondata sulla pretesa novità delle argomentazioni di-fensive.3. - Il terzo motivo denuncia la violazione e falsa applicazione degliartt. 1136 e 1138 c.c. Il ricorrente sostiene che la clausola regolamen-tare che vieta l’occupazione della piazzetta è meramente regolamen-tare e non ha natura contrattuale, sicché la relativa deroga poteva es-sere deliberata a maggioranza.Il motivo è infondato.Numero registro generale 4446/2021Numero sezionale 696/2026Numero di raccolta generale 7771/2026Data pubblicazione 31/03/2026L'art. 1, lettera a), del regolamento condominiale in controversiaprevede che:

«le aree scoperte della Piazzetta […], sono così regola-mentate […]:

a) la zona tratteggiata in rosso costituisce proprietà co-mune ed individuale tra tutti i negozi che vi prospettano e per tanto èassolutamente vietato occuparla anche temporaneamente con oggettimobili di qualsiasi genere, in quanto detta zona dovrà sempre esserelasciata libera e sgombra per rendere agevole l'accesso ai negozi»La Corte distrettuale ha qualificato tale clausola come di natura con-trattuale, in quanto essa non si limita a disciplinare le modalità di uti-lizzo del bene comune, ma pone un divieto inderogabile al libero eser-cizio del godimento, fissando un obbligo negativo a carico dei parteci-panti alla comunione condominiale che incide significativamente nel di-ritto concernente la proprietà comune.

La delibera assembleare cheautorizza la locazione stagionale della piazzetta in deroga a tale divieto,adottata senza il consenso unanime dei comproprietari, è pertantonulla.Tale applicazione non contravviene alla giurisprudenza di questaCorte, ove si è chiarito che le restrizioni alle facoltà di godimento dellaproprietà comune o individuale, dirette a vietare lo svolgimento di de-terminate attività o modalità di godimento, contenute nel regolamentodi condominio, sono da approvare con il consenso di tutti i condomini(Cass. n. 24526 del 2022).

Si è aggiunto in modo corrispondente cheuna deliberazione assembleare che introduca o modifichi tali restrizioniè soggetta alla regola del consenso unanime per essere valida (Cass.n. 2403 del 2024; n. 15613 del 2022).Pertanto, la censura del ricorrente, che vorrebbe degradare la clau-sola in questione a mera norma regolamentare modificabile a maggio-ranza, non trova sostegno nella giurisprudenza di questa Corte.4. – Il ricorso è rigettato. Le spese seguono la soccombenza e siliquidano in dispositivo. Sussistono i presupposti processuali per il ver-samento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari aquella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato, se dovuto.Numero registro generale 4446/2021Numero sezionale 696/2026Numero di raccolta generale 7771/2026Data pubblicazione 31/03/2026 P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente a rimborsarealla parte controricorrente le spese del presente giudizio, che liquida in€ 2.200, oltre a € 200 per esborsi, alle spese generali, pari al 15% suicompensi, e agli accessori di legge, da corrispondere agli avv.ti Pa-squale Caccavale e Nicomede Di Michele, che si sono dichiarati antista-tari.Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad operadella parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista peril ricorso a titolo di contributo unificato, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezionecivile, il 19 marzo 2026.Il PresidenteAntonio Scarpa