Italian Court allows appeal to extinguish feudal lease via Law 16/1974 despite high rent due to prior land division.

SENTENZAsul ricorso iscritto al n. 6048/2022 R.G. proposto da:ALBIERO MARIA TERESA, SACUTO GHISLAINE, rappresentati e difesidall'avvocato SILVIO CRAPOLICCHIO unitamente all’avvocatoALESSANDRO PACE- ricorrenti -controAGENZIA DEL DEMANIO rappresentata e difesa dall'AvvocaturaGenerale Dello Stato- controricorrente –avverso la sentenza della CORTE D'APPELLO DI ROMA n. 5474/2021depositata il 22/07/2021.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del19/03/2026 dal Consigliere Luca Varrone;Numero registro generale 6048/2022Numero sezionale 679/2026Numero di raccolta generale 7431/2026Data pubblicazione 28/03/2026Udito il Sostituto Procuratore generale in persona del dott.

FULVIOTRONCONE che ha concluso per l’accoglimento del ricorso;uditi gli avvocati ALESSANDRO PACE per la parte ricorrente e SABRINAPUGLIESE per l’amministrazione controricorrente.1. L’Agenzia del Demanio proponeva appello avverso la sentenzadel Tribunale di Roma che aveva accolto la domanda proposta dallaMaria Teresa e Luisa Albiero, Ghislaine Sacuto, dichiarando estinto ilvincolo enfiteutico su tre unità immobiliari.2. Si costituivano in giudizio gli appellati.3. La Corte d’Appello di Roma accoglieva il gravame ritenendoancora esistente il vincolo enfiteutico originario, in quantocaratterizzato da un canone superiore al limite di legge di lire mille e,dunque, sottratto alla prevista comminatoria di estinzione.

Dirimentein tal senso, secondo il giudice del gravame, era la mancanza diassenso dell’Agenzia concedente allo scioglimento della comunioneenfiteutica tra gli assegnatari dei lotti, di guisa altrimenti che neiconfronti delle appellate potesse essersi costituito un nuovo e distintorapporto enfiteutico.4. Maria Teresa Albiero, Ghislaine Sacuto hanno proposto ricorsoper cassazione avverso la suddetta sentenza sulla base di due motivi.5. L’Agenzia del Demanio ha resistito con controricorso.6. In prossimità dell’udienza entrambe le parti hanno depositatomemoria illustrativa insistendo nelle rispettive richieste.7.

Il Procuratore Generale ha depositato conclusioni scritte,chiedendo l’accoglimento del ricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Il primo motivo di ricorso è così rubricato: violazione e/o falsaapplicazione degli artt. 1 e 2 della Legge n. 16/1974, dell'art. 1 dellaLegge n. 607/1966, dell'art. 971 c.c., dell'art. 3 della Costituzione -Numero registro generale 6048/2022Numero sezionale 679/2026Numero di raccolta generale 7431/2026Data pubblicazione 28/03/2026Violazione dell'art.112 c.p.c. nella parte in cui la Corte d'Appello diRoma, non riconosce l'applicabilità della Legge n.16 del 1974 al caso dispecie.Secondo i ricorrenti, invece, i parametri necessari previsti dagliartt. 1 e 2 della Legge n. 16/1974 affinché un diritto di enfiteusi siadichiarato estinto automaticamente sono chiari: il vincolo enfiteuticodeve essere antecedente al 1941 e il valore del canone enfiteuticoall’epoca dell'entrata in vigore della norma, anno 1974, deve essereinferiore alle 1.000 lire.Il vincolo enfiteutico è stato costituito con atto del 14 gennaio1928 (quindi molto prima del 1941).

La CTU operata dal Dott. MaurizioGiuseppetti nel primo grado di giudizio, sulla base di una valutazionetecnica-analitica dell’importo del canone enfiteutico in relazione aisingoli lotti dei ricorrenti alla data dell’8 marzo 1974,.Pertanto, per tutti e tre i lotti in esame il canone enfiteutico èrisultato, alla data di entrata in vigore della legge n. 16/1974, inferiorealle mille lire; circostanza questa che renderebbe estinto il vincoloenfiteutico”.Né rileverebbe, ai fini dell'applicabilità della norma, il fatto che ilsuddetto frazionamento sia successivo al 1941 atteso che l'unico e soloSe il vincolo nel 1928 era unico non può pensarsi che affrancando alcuniterreni non si sia frazionato il vincolo stesso (a prescindere dalfrazionamento della proprietà dei terreni, pacificamente intervenuto,che pure determinava il frazionamento del vincolo ipso iure).La lottizzazione del fondo non è stata abusiva e i frazionamentisuccedutisi nel tempo sono stati pienamente conformi o in alcuni casi,comunque, sanati e, fermo e assodato ciò, gli unici due paramentiprevisti dalla normativa del 1974 risultano rispettati:

a) il vincolorisalente al 1928 (nessun altro atto successivo è stato rinvenuto);

b) ilNumero registro generale 6048/2022Numero sezionale 679/2026Numero di raccolta generale 7431/2026Data pubblicazione 28/03/2026canone enfiteutico sui singoli lotti all'anno 1974 sicuramente inferiorealle 1.000 lire come risultante dalla CTU del Dott. Giuseppetti.1.1 Il PG ha concluso per l’accoglimento del ricorso richiamando lasentenza del 17 luglio 2025, n. 19765, che, su conclusioni conformidell’ufficio di Procura, ha reso il seguente principio di diritto, cosìmassimato: in tema di estinzione del rapporto enfiteutico, l’art. 1 dellal. n. 16 del 1974 - ratione temporis vigente - va interpretato nel sensoche il vincolo deve essere stato costituito in data antecedente al 28ottobre 1941 e con canone inferiore a mille lire annue; ne consegueche - al fine dell’applicazione della suddetta norma - nel caso in cui ilfondo sul quale è costituito il vincolo sia stato, nel corso del tempo,oggetto di divisione o frazionamenti con successive affrancazioni, ilcanone deve rideterminarsi in misura proporzionale al valore delsingolo immobile risultante dalla divisione, con riferimento alla data dientrata in vigore della l. n. 16 del 1974.A parere del P.G. tale recente statuizione merita in questa sedeulteriore continuità, di modo che è a escludersi che il vincolo unicooriginario si sia frazionato, senza la costituzione di novelli vincoli, di cuimanca il relativo atto costitutivo, quanto al pagamento del canoneenfiteutico per effetto del subingresso di nuovi proprietari in ragionedegli effettuati frazionamenti e affrancazione.1.2 Il primo motivo di ricorso è fondato.La Corte intende dare continuità al precedente richiamato dalP.G..

In tale sentenza si è evidenziata l'applicabilità al caso di speciedell’art. 1 della l. n. 16/1974 che testualmente recita: «Sono estinti irapporti perpetui reali e personali, costituiti anteriormente, alla datadel 28 ottobre 1941, in forza dei quali le amministrazioni e le aziendeautonome dello Stato, comprese l'Amministrazione del fondo per ilculto, l'Amministrazione del fondo di beneficenza e di religione nellacittà di Roma e l'Amministrazione dei patrimoni riuniti ex economaliNumero registro generale 6048/2022Numero sezionale 679/2026Numero di raccolta generale 7431/2026Data pubblicazione 28/03/2026hanno il diritto di riscuotere canoni enfiteutici, censi, livelli e altreprestazioni in denaro o in derrate, in misura inferiore a lire 1.000annue».Si è detto, infatti, che ricorrono i presupposti per ritenere estintii rapporti in base alla norma sopra citata.

Il caso deciso è analogo aquello in esame. Infatti, tra le parti non è contestato che nellafattispecie in esame l’originario vincolo enfiteutico sia sorto in dataanteriore al 28 ottobre 1941, in particolare il Demanio dello Stato conAnonima Cooperativa Agricola fra Ravennati residenti in Ostia l'interaarea costituente la Tenuta Demaniale di Ostia. Successivamente, conla Società Anonima Cooperativa Agricola fra Ravennati residenti inOstia ha venduto alla Società Anonima Bonifiche ed Appoderamenti(SA.B.A.) l'utile dominio su una parte dell'area delle Saline di Ostia dicui era ancora titolare il Demanio dello Stato giusto N.O. del Ministerodelle Finanze nota 10.02.1941 prot. 108311 e quest’ultima società(S.A.BA.) con atti 27 dicembre 1946 e 10 aprile 1947 del Notaio AngeloZanghi ha venduto l'utile dominio di una parte dell'area delle Saline diOstia alla "Società Cooperativa Edilizia CASA MIA".

Negli annisuccessivi, la S.A.B.A. e la CASA MIA, ognuno per proprio conto, hannolottizzato l'intero comprensorio e venduto i singoli lotti. Si leggenell’atto del 1941 che il nulla osta a vendere alla società anonimabonifiche l'utile dominio di parte della tenuta concesso con nota del 10febbraio 1941 da parte del Ministero delle finanze - provveditoratogenerale dello Stato era subordinato al fatto che la cooperativa avesseottemperato attraverso l'ufficio tecnico erariale alla determinazionedella quota di canone enfiteutico afferente alla parte di tenuta oggettodel contratto.

L'ufficio tecnico erariale aveva determinato la superficiee aveva assegnato il canone enfiteutico in lire 8117. Pertanto, alla dataNumero registro generale 6048/2022Numero sezionale 679/2026Numero di raccolta generale 7431/2026Data pubblicazione 28/03/2026del 10 aprile 1941 risulta già assentito un primo frazionamento almomento della cessione del domino utile con determinazione del nuovocanone in lire 8117.Le successive vicende che hanno caratterizzato i terreni oggettodel vincolo enfiteutico costituito nel 1928 rilevano nella misura in cuirisulta che i terreni sono stati oggetto di successivi atti di cessione e dilottizzazione e in alcuni casi ai frazionamenti è seguita anche la relativaaffrancazione determinata con riferimento a canoni inferiori alle millelire previste dalla legge del 1974.In altri termini, ciò che rileva ai fini del presente ricorso, è che ilfrazionamento dei terreni ha comportato necessariamente la modificadel canone enfiteutico che originariamente ammontava a 50.000 lireper l'intera area e che successivamente si è progressivamente ridottoin misura proporzionale alla parte di terreno oggetto del frazionamentoa seguito di lottizzazione con successive divisioni o cessioni finoall’acquisto da parte degli odierni ricorrenti.1.3 La l. n. 16/1974 nel prevedere l’estinzione dei canonienfiteutici inferiori a lire 1000 (mille) costituisce uno dei correttivifinalizzati ad eliminare, per ragioni di antieconomicità, diritti perpetuiin capo alle Amministrazioni.

In altri termini, fa fronte ad un fenomenodi "riesumazione" di canoni enfiteutici di non particolare rilievoeconomico, a lungo dimenticati e spesso basati su stipulazioni tropporisalenti nel tempo. L'applicazione della normativa comporta la rinunciaper legge del canone enfiteutico e l'estinzione del rapporto.L’art. 1 della legge citata deve interpretarsi nel senso che, perl’estinzione del rapporto, il vincolo enfiteutico deve essere costituito indata antecedente al 28 ottobre 1941 e al momento di entrata in vigoredella legge il canone – in relazione alla porzione di immobile inquestione – deve essere inferiore alle mille lire annue.Numero registro generale 6048/2022Numero sezionale 679/2026Numero di raccolta generale 7431/2026Data pubblicazione 28/03/2026Il vincolo enfiteutico è comunque unico e il frazionamento agiscesolo sul canone ma non determina l’insorgere di un nuovo e diversovincolo enfiteutico.

Infatti, in presenza di frazionamenti certamenteassentiti e di affrancazione di alcuni terreni dell’unico originario lottooggetto della convenzione del 1928 è indubbio che via stato ungodimento separato delle porzioni. In tal senso, deve richiamarsi ilprincipio di carattere generale secondo cui in caso di divisione del fondooggetto di enfiteusi, salvo deroghe previste dall’originaria convenzione,si determina una riduzione proporzionale del canone che vaparametrato alla porzione goduta.Anche il codice civile dispone che in tali casi il canone enfiteuticosia ridotto proporzionalmente al valore della singola porzione di terreno(art. 961, secondo comma, c.c.).

La norma citata prevede al primocomma che «l'obbligo del pagamento del canone grava solidalmentesu tutti i confiteuti e sugli eredi finché dura la comunione» e al secondocomma che «Nel caso in cui segua la divisione e il fondo venga godutoseparatamente dagli enfiteuti o dei loro eredi ciascuno risponde per gliobblighi inerenti all’enfiteusi proporzionalmente al valore della suaporzione».L'art. 957, secondo comma, c.c. considera inderogabile lafattispecie contemplata nell'art. 961, secondo comma, c.c.. Dunque,anche in presenza di un rapporto enfiteutico non perfettamentericonducibile a quello disciplinato dal Codice Civile trattandosi dienfiteusi atipiche o di diritto pubblico deve comunque farsi applicazionedi tale principio di carattere generale tenuto conto anche del fatto chel’Amministrazione finanziaria per più di 30/40 anni non ha maiproceduto alla riscossione dei canoni né ha mai ritenuto dirideterminarne il valore quanto ai terreni oggetto del giudizio mentre,in altri casi, ricompresi comunque nell’unico originario lotto del 1928,lo ha rideterminato anche in misura inferiore alle 1000 lire o, in altriNumero registro generale 6048/2022Numero sezionale 679/2026Numero di raccolta generale 7431/2026Data pubblicazione 28/03/2026ancora, ha addirittura fatto riferimento all’intervenuta estinzione delvincolo ex lege L. n. 16 del 1974.L’Agenzia del Demanio con la memoria, chiede di rivederel’orientamento espresso nel precedente citato e sostiene che non sipossa ritenere frazionato il canone in mancanza del consenso delproprietario ovvero del demanio e che l’unico atto di frazionamentoassentito dal demanio è quello del 10 aprile 1941.

Tale tesi trascura diconsiderare che anche successivamente, come dimostrato nel giudizio,vari terreni sono stati oggetto di frazionamento, affrancazione odichiarazione di estinzione da parte dello stesso demanio. Pertanto,risulta evidente che aver consentito il frazionamento del godimento edel relativo canone per parte dei terreni ha necessariamentecomportato una dichiarazione implicita di consenso al frazionamento ealla rideterminazione del canone anche per la restante parte. Inoltre,non è condivisibile neanche il richiamo all’art. 963 c.c. che ha adoggetto la diversa ipotesi del perimento totale o parziale del fondomentre nella specie si è verificata una estinzione ope legis in virtù dellal.n. 16 del 1974.In conclusione, deve darsi continuità al seguente principio didiritto:

In tema di estinzione del rapporto enfiteutico, l'art. 1 della l. n.16 del 1974 - ratione temporis vigente - va interpretato nel senso cheil vincolo deve essere stato costituito in data antecedente al 28 ottobre1941 e con canone inferiore a mille lire annue; ne consegue che - alfine dell'applicazione della suddetta norma - nel caso in cui il fondo sulquale è costituito il vincolo sia stato, nel corso del tempo, oggetto didivisione o frazionamenti con successive affrancazioni, il canone deverideterminarsi in misura proporzionale al valore del singolo immobilerisultante dalla divisione, con riferimento alla data di entrata in vigoredella l. n. 16 del 1974. (Cass.

Sez. 2, 17/07/2025, n. 19765, Rv.676002 - 01).Numero registro generale 6048/2022Numero sezionale 679/2026Numero di raccolta generale 7431/2026Data pubblicazione 28/03/2026La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti i restanti,cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Roma indiversa composizione che farà applicazione del citato principio didiritto.Il giudice del rinvio provvederà anche alla liquidazione dellespese del giudizio di legittimità.Numero registro generale 6048/2022Numero sezionale 679/2026Numero di raccolta generale 7431/2026Data pubblicazione 28/03/2026REPUBBLICA ITALIANAIN NOME DEL POPOLO ITALIANOLA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONESECONDA SEZIONE CIVILEOggettoComposta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:PROPRIETÀDott.

LORENZO ORILIA - Presidente -Dott. VINCENZO PICARO - Consigliere -Ud. 19/03/2026Dott. LUCA VARRONE - Rel. ConsigliereDott. STEFANO OLIVA - Consigliere -Dott. CRISTINA AMATO - Consigliere -ha pronunciato la seguenteSENTENZAsul ricorso iscritto al n. 6048/2022 R.G. proposto da:ALBIERO MARIA TERESA, SACUTO GHISLAINE, rappresentati e difesidall'avvocato SILVIO CRAPOLICCHIO unitamente all’avvocatoALESSANDRO PACE- ricorrenti -controAGENZIA DEL DEMANIO rappresentata e difesa dall'AvvocaturaGenerale Dello Stato- controricorrente –avverso la sentenza della CORTE D'APPELLO DI ROMA n. 5474/2021depositata il 22/07/2021.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del19/03/2026 dal Consigliere Luca Varrone;Numero registro generale 6048/2022Numero sezionale 679/2026Numero di raccolta generale 7431/2026Data pubblicazione 28/03/2026Udito il Sostituto Procuratore generale in persona del dott.

FULVIOTRONCONE che ha concluso per l’accoglimento del ricorso;uditi gli avvocati ALESSANDRO PACE per la parte ricorrente e SABRINAPUGLIESE per l’amministrazione controricorrente.1. L’Agenzia del Demanio proponeva appello avverso la sentenzadel Tribunale di Roma che aveva accolto la domanda proposta dallaMaria Teresa e Luisa Albiero, Ghislaine Sacuto, dichiarando estinto ilvincolo enfiteutico su tre unità immobiliari.2. Si costituivano in giudizio gli appellati.3. La Corte d’Appello di Roma accoglieva il gravame ritenendoancora esistente il vincolo enfiteutico originario, in quantocaratterizzato da un canone superiore al limite di legge di lire mille e,dunque, sottratto alla prevista comminatoria di estinzione.

Dirimentein tal senso, secondo il giudice del gravame, era la mancanza diassenso dell’Agenzia concedente allo scioglimento della comunioneenfiteutica tra gli assegnatari dei lotti, di guisa altrimenti che neiconfronti delle appellate potesse essersi costituito un nuovo e distintorapporto enfiteutico.4. Maria Teresa Albiero, Ghislaine Sacuto hanno proposto ricorsoper cassazione avverso la suddetta sentenza sulla base di due motivi.5. L’Agenzia del Demanio ha resistito con controricorso.6. In prossimità dell’udienza entrambe le parti hanno depositatomemoria illustrativa insistendo nelle rispettive richieste.7.

Il Procuratore Generale ha depositato conclusioni scritte,chiedendo l’accoglimento del ricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Il primo motivo di ricorso è così rubricato: violazione e/o falsaapplicazione degli artt. 1 e 2 della Legge n. 16/1974, dell'art. 1 dellaLegge n. 607/1966, dell'art. 971 c.c., dell'art. 3 della Costituzione -Numero registro generale 6048/2022Numero sezionale 679/2026Numero di raccolta generale 7431/2026Data pubblicazione 28/03/2026Violazione dell'art.112 c.p.c. nella parte in cui la Corte d'Appello diRoma, non riconosce l'applicabilità della Legge n.16 del 1974 al caso dispecie.Secondo i ricorrenti, invece, i parametri necessari previsti dagliartt. 1 e 2 della Legge n. 16/1974 affinché un diritto di enfiteusi siadichiarato estinto automaticamente sono chiari: il vincolo enfiteuticodeve essere antecedente al 1941 e il valore del canone enfiteuticoall’epoca dell'entrata in vigore della norma, anno 1974, deve essereinferiore alle 1.000 lire.Il vincolo enfiteutico è stato costituito con atto del 14 gennaio1928 (quindi molto prima del 1941).

La CTU operata dal Dott. MaurizioGiuseppetti nel primo grado di giudizio, sulla base di una valutazionetecnica-analitica dell’importo del canone enfiteutico in relazione aisingoli lotti dei ricorrenti alla data dell’8 marzo 1974,.Pertanto, per tutti e tre i lotti in esame il canone enfiteutico èrisultato, alla data di entrata in vigore della legge n. 16/1974, inferiorealle mille lire; circostanza questa che renderebbe estinto il vincoloenfiteutico”.Né rileverebbe, ai fini dell'applicabilità della norma, il fatto che ilsuddetto frazionamento sia successivo al 1941 atteso che l'unico e soloSe il vincolo nel 1928 era unico non può pensarsi che affrancando alcuniterreni non si sia frazionato il vincolo stesso (a prescindere dalfrazionamento della proprietà dei terreni, pacificamente intervenuto,che pure determinava il frazionamento del vincolo ipso iure).La lottizzazione del fondo non è stata abusiva e i frazionamentisuccedutisi nel tempo sono stati pienamente conformi o in alcuni casi,comunque, sanati e, fermo e assodato ciò, gli unici due paramentiprevisti dalla normativa del 1974 risultano rispettati:

a) il vincolorisalente al 1928 (nessun altro atto successivo è stato rinvenuto);

b) ilNumero registro generale 6048/2022Numero sezionale 679/2026Numero di raccolta generale 7431/2026Data pubblicazione 28/03/2026canone enfiteutico sui singoli lotti all'anno 1974 sicuramente inferiorealle 1.000 lire come risultante dalla CTU del Dott. Giuseppetti.1.1 Il PG ha concluso per l’accoglimento del ricorso richiamando lasentenza del 17 luglio 2025, n. 19765, che, su conclusioni conformidell’ufficio di Procura, ha reso il seguente principio di diritto, cosìmassimato: in tema di estinzione del rapporto enfiteutico, l’art. 1 dellal. n. 16 del 1974 - ratione temporis vigente - va interpretato nel sensoche il vincolo deve essere stato costituito in data antecedente al 28ottobre 1941 e con canone inferiore a mille lire annue; ne consegueche - al fine dell’applicazione della suddetta norma - nel caso in cui ilfondo sul quale è costituito il vincolo sia stato, nel corso del tempo,oggetto di divisione o frazionamenti con successive affrancazioni, ilcanone deve rideterminarsi in misura proporzionale al valore delsingolo immobile risultante dalla divisione, con riferimento alla data dientrata in vigore della l. n. 16 del 1974.A parere del P.G. tale recente statuizione merita in questa sedeulteriore continuità, di modo che è a escludersi che il vincolo unicooriginario si sia frazionato, senza la costituzione di novelli vincoli, di cuimanca il relativo atto costitutivo, quanto al pagamento del canoneenfiteutico per effetto del subingresso di nuovi proprietari in ragionedegli effettuati frazionamenti e affrancazione.1.2 Il primo motivo di ricorso è fondato.La Corte intende dare continuità al precedente richiamato dalP.G..

In tale sentenza si è evidenziata l'applicabilità al caso di speciedell’art. 1 della l. n. 16/1974 che testualmente recita: «Sono estinti irapporti perpetui reali e personali, costituiti anteriormente, alla datadel 28 ottobre 1941, in forza dei quali le amministrazioni e le aziendeautonome dello Stato, comprese l'Amministrazione del fondo per ilculto, l'Amministrazione del fondo di beneficenza e di religione nellacittà di Roma e l'Amministrazione dei patrimoni riuniti ex economaliNumero registro generale 6048/2022Numero sezionale 679/2026Numero di raccolta generale 7431/2026Data pubblicazione 28/03/2026hanno il diritto di riscuotere canoni enfiteutici, censi, livelli e altreprestazioni in denaro o in derrate, in misura inferiore a lire 1.000annue».Si è detto, infatti, che ricorrono i presupposti per ritenere estintii rapporti in base alla norma sopra citata.

Il caso deciso è analogo aquello in esame. Infatti, tra le parti non è contestato che nellafattispecie in esame l’originario vincolo enfiteutico sia sorto in dataanteriore al 28 ottobre 1941, in particolare il Demanio dello Stato conAnonima Cooperativa Agricola fra Ravennati residenti in Ostia l'interaarea costituente la Tenuta Demaniale di Ostia. Successivamente, conla Società Anonima Cooperativa Agricola fra Ravennati residenti inOstia ha venduto alla Società Anonima Bonifiche ed Appoderamenti(SA.B.A.) l'utile dominio su una parte dell'area delle Saline di Ostia dicui era ancora titolare il Demanio dello Stato giusto N.O. del Ministerodelle Finanze nota 10.02.1941 prot. 108311 e quest’ultima società(S.A.BA.) con atti 27 dicembre 1946 e 10 aprile 1947 del Notaio AngeloZanghi ha venduto l'utile dominio di una parte dell'area delle Saline diOstia alla "Società Cooperativa Edilizia CASA MIA".

Negli annisuccessivi, la S.A.B.A. e la CASA MIA, ognuno per proprio conto, hannolottizzato l'intero comprensorio e venduto i singoli lotti. Si leggenell’atto del 1941 che il nulla osta a vendere alla società anonimabonifiche l'utile dominio di parte della tenuta concesso con nota del 10febbraio 1941 da parte del Ministero delle finanze - provveditoratogenerale dello Stato era subordinato al fatto che la cooperativa avesseottemperato attraverso l'ufficio tecnico erariale alla determinazionedella quota di canone enfiteutico afferente alla parte di tenuta oggettodel contratto.

L'ufficio tecnico erariale aveva determinato la superficiee aveva assegnato il canone enfiteutico in lire 8117. Pertanto, alla dataNumero registro generale 6048/2022Numero sezionale 679/2026Numero di raccolta generale 7431/2026Data pubblicazione 28/03/2026del 10 aprile 1941 risulta già assentito un primo frazionamento almomento della cessione del domino utile con determinazione del nuovocanone in lire 8117.Le successive vicende che hanno caratterizzato i terreni oggettodel vincolo enfiteutico costituito nel 1928 rilevano nella misura in cuirisulta che i terreni sono stati oggetto di successivi atti di cessione e dilottizzazione e in alcuni casi ai frazionamenti è seguita anche la relativaaffrancazione determinata con riferimento a canoni inferiori alle millelire previste dalla legge del 1974.In altri termini, ciò che rileva ai fini del presente ricorso, è che ilfrazionamento dei terreni ha comportato necessariamente la modificadel canone enfiteutico che originariamente ammontava a 50.000 lireper l'intera area e che successivamente si è progressivamente ridottoin misura proporzionale alla parte di terreno oggetto del frazionamentoa seguito di lottizzazione con successive divisioni o cessioni finoall’acquisto da parte degli odierni ricorrenti.1.3 La l. n. 16/1974 nel prevedere l’estinzione dei canonienfiteutici inferiori a lire 1000 (mille) costituisce uno dei correttivifinalizzati ad eliminare, per ragioni di antieconomicità, diritti perpetuiin capo alle Amministrazioni.

In altri termini, fa fronte ad un fenomenodi "riesumazione" di canoni enfiteutici di non particolare rilievoeconomico, a lungo dimenticati e spesso basati su stipulazioni tropporisalenti nel tempo. L'applicazione della normativa comporta la rinunciaper legge del canone enfiteutico e l'estinzione del rapporto.L’art. 1 della legge citata deve interpretarsi nel senso che, perl’estinzione del rapporto, il vincolo enfiteutico deve essere costituito indata antecedente al 28 ottobre 1941 e al momento di entrata in vigoredella legge il canone – in relazione alla porzione di immobile inquestione – deve essere inferiore alle mille lire annue.Numero registro generale 6048/2022Numero sezionale 679/2026Numero di raccolta generale 7431/2026Data pubblicazione 28/03/2026Il vincolo enfiteutico è comunque unico e il frazionamento agiscesolo sul canone ma non determina l’insorgere di un nuovo e diversovincolo enfiteutico.

Infatti, in presenza di frazionamenti certamenteassentiti e di affrancazione di alcuni terreni dell’unico originario lottooggetto della convenzione del 1928 è indubbio che via stato ungodimento separato delle porzioni. In tal senso, deve richiamarsi ilprincipio di carattere generale secondo cui in caso di divisione del fondooggetto di enfiteusi, salvo deroghe previste dall’originaria convenzione,si determina una riduzione proporzionale del canone che vaparametrato alla porzione goduta.Anche il codice civile dispone che in tali casi il canone enfiteuticosia ridotto proporzionalmente al valore della singola porzione di terreno(art. 961, secondo comma, c.c.).

La norma citata prevede al primocomma che «l'obbligo del pagamento del canone grava solidalmentesu tutti i confiteuti e sugli eredi finché dura la comunione» e al secondocomma che «Nel caso in cui segua la divisione e il fondo venga godutoseparatamente dagli enfiteuti o dei loro eredi ciascuno risponde per gliobblighi inerenti all’enfiteusi proporzionalmente al valore della suaporzione».L'art. 957, secondo comma, c.c. considera inderogabile lafattispecie contemplata nell'art. 961, secondo comma, c.c.. Dunque,anche in presenza di un rapporto enfiteutico non perfettamentericonducibile a quello disciplinato dal Codice Civile trattandosi dienfiteusi atipiche o di diritto pubblico deve comunque farsi applicazionedi tale principio di carattere generale tenuto conto anche del fatto chel’Amministrazione finanziaria per più di 30/40 anni non ha maiproceduto alla riscossione dei canoni né ha mai ritenuto dirideterminarne il valore quanto ai terreni oggetto del giudizio mentre,in altri casi, ricompresi comunque nell’unico originario lotto del 1928,lo ha rideterminato anche in misura inferiore alle 1000 lire o, in altriNumero registro generale 6048/2022Numero sezionale 679/2026Numero di raccolta generale 7431/2026Data pubblicazione 28/03/2026ancora, ha addirittura fatto riferimento all’intervenuta estinzione delvincolo ex lege L. n. 16 del 1974.L’Agenzia del Demanio con la memoria, chiede di rivederel’orientamento espresso nel precedente citato e sostiene che non sipossa ritenere frazionato il canone in mancanza del consenso delproprietario ovvero del demanio e che l’unico atto di frazionamentoassentito dal demanio è quello del 10 aprile 1941.

Tale tesi trascura diconsiderare che anche successivamente, come dimostrato nel giudizio,vari terreni sono stati oggetto di frazionamento, affrancazione odichiarazione di estinzione da parte dello stesso demanio. Pertanto,risulta evidente che aver consentito il frazionamento del godimento edel relativo canone per parte dei terreni ha necessariamentecomportato una dichiarazione implicita di consenso al frazionamento ealla rideterminazione del canone anche per la restante parte. Inoltre,non è condivisibile neanche il richiamo all’art. 963 c.c. che ha adoggetto la diversa ipotesi del perimento totale o parziale del fondomentre nella specie si è verificata una estinzione ope legis in virtù dellal.n. 16 del 1974.In conclusione, deve darsi continuità al seguente principio didiritto:

In tema di estinzione del rapporto enfiteutico, l'art. 1 della l. n.16 del 1974 - ratione temporis vigente - va interpretato nel senso cheil vincolo deve essere stato costituito in data antecedente al 28 ottobre1941 e con canone inferiore a mille lire annue; ne consegue che - alfine dell'applicazione della suddetta norma - nel caso in cui il fondo sulquale è costituito il vincolo sia stato, nel corso del tempo, oggetto didivisione o frazionamenti con successive affrancazioni, il canone deverideterminarsi in misura proporzionale al valore del singolo immobilerisultante dalla divisione, con riferimento alla data di entrata in vigoredella l. n. 16 del 1974. (Cass.

Sez. 2, 17/07/2025, n. 19765, Rv.676002 - 01).Numero registro generale 6048/2022Numero sezionale 679/2026Numero di raccolta generale 7431/2026Data pubblicazione 28/03/2026La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti i restanti,cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Roma indiversa composizione che farà applicazione del citato principio didiritto.Il giudice del rinvio provvederà anche alla liquidazione dellespese del giudizio di legittimità. P.Q.MLa Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti i restanti,cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Roma indiversa composizione che provvederà anche alla liquidazione dellespese del giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezionecivile in data 19 marzo 2026.IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTELuca Varrone Lorenzo OriliaP.Q.MLa Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti i restanti,cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Roma indiversa composizione che provvederà anche alla liquidazione dellespese del giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezionecivile in data 19 marzo 2026.IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTELuca Varrone Lorenzo Orilia