Court allows action by promissory buyer against factual possessors based on personal contract rights.

ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso iscritto al n. 18459/2020 R.G. proposto da SOCIETA’ EMACHI s.a.s. di Ruggiero Luigi, rappresentata e difesa dall'avvocato Antonello Portanova ed elettivamente domiciliata in Roma, via Tommaso Inghirami, n. 76, presso lo studio dell'avvocato Gina Carugno; –ricorrente– contro D'AMBROSIO MARIA ed ESPOSITO FRANCESCA, rappresentate e difese dall'avvocato Anna Atorino ed elettivamente domiciliate in Roma, via Germanico, n. 96, presso lo studio dell'avvocato Alberto Sagna; -controricorrenti-ricorrenti incidentali- D'AMBROSIO GIUSEPPE, D'AMBROSIO ERMELINDA EMILIA, D'AMBROSIO ERNESTO, D'AMBROSIO ANTONIO, ESPOSITO ANNA, in qualità di eredi D'Ambrosio Pasquale e quest'ultima anche in proprio; -intimati- CASTELLO ‘80 SOCIETÀ COOPERATIVA -intimata- COLLETTA FRANCESCO -intimato- avverso la sentenza della Corte d'Appello di Salerno n. 1080/2019, pubblicata il 25/07/2019 e notificata il 06/03/2020;

Udita la relazione svolta dal consigliere dott.ssa Valeria Pirari nella pubblica udienza del 15/1/2026; lette le conclusioni scritte della Procura generale, in persona del sostituto procuratore generale Fulvio Troncone, che ha concluso chiedendo l’accoglimento del secondo motivo del ricorso principale, con rigetto del primo e del ricorso incidentale. FATTI DI CAUSA 1.Con due distinti atti di citazione notificati il 22/07/2002 e il 30/01/2003, la società Emachi s.a.s., premesso che aveva stipulato un contratto preliminare di compravendita con la Società Cooperativa edilizia a r.l.

Castello ’80, avente a oggetto alcune unità immobiliari site in Angri, via Papa Giovanni XXIII, 63, tra cui un appartamento al piano terzo, interno 16 bis, detenuto da Francesca Esposito, e altro al piano rialzato, interno 5, detenuto abusivamente da Pasquale D'Ambrosio, e che il contratto prevedeva la trasmissione del possesso materiale del bene al momento della firma, convenne in giudizio, davanti al Tribunale di Nocera Inferiore, Francesca Esposito e Pasquale D’Ambrosio perché venissero condannati all'immediato rilascio dei predetti immobili e al risarcimento dei danni.

Costituitosi in giudizio, Pasquale D'Ambrosio eccepì la carenza di legittimazione attiva della Società attrice, avendo questa stipulato esclusivamente un contratto preliminare di acquisto dell'immobile, e l'intervenuta usucapione del bene da parte di Anna Esposito, sua coniuge, evidenziando che era in corso altro giudizio instaurato da quest'ultima nei confronti della Cooperativa Castello ’80, volto a far dichiarare l'intervenuta usucapione del medesimo immobile per possesso ultraventennale. Si costituì, altresì, Francesca Esposito, che sollevò le medesime eccezioni di Pasquale D’Ambrosio traslate in riferimento all'immobile da essa detenuto, ossia quello sito al terzo piano, interno 16 bis.

All'udienza del 31/03/2004, il giudice dispose la riunione dei predetti due procedimenti (nn. 1453/2002 Emachi contro D’Ambrosio e 283/2003 Emachi contro Francesca Esposito) con quello instaurato da Anna e Francesca Esposito contro la Cooperativa Castello ’80 e Francesco Colletta (n. 354/2002), avente a oggetto la domanda di usucapione dei medesimi immobili. Con sentenza n. 351/2015 dal 23/02/2015, il Tribunale di Nocera Inferiore dichiarò l'intervenuto acquisto per usucapione in favore di Anna Esposito dell'appartamento ubicato al piano rialzato, interno 5, e in favore di Francesca Esposito di quello ubicato al piano terzo, interno 16 bis, nonché del box garage n.

11. Il giudizio di gravame, instaurato dalla Società Emachi s.a.s. con atto notificato il 13/11/2015, si concluse, nella resistenza di Francesco Colletta -che propose appello incidentale con riguardo al box garage n. 11, da lui asseritamente acquistato il 06/08/2001 dalla Società Castello ’80 -, di Maria D'Ambrosio, Giuseppe D'Ambrosio, Ermelinda Emilia D'Ambrosio, Ernesto D'Ambrosio, Antonio D'Ambrosio, Francesca Esposito e Anna Esposito e nella contumacia della Cooperativa Castello ‘80, con la sentenza n. 1080/2019, pubblicata il 25/07/2019, con la quale la Corte d'Appello di Salerno rigettò l'appello principale e quello incidentale e condannò la Società appellante e Francesco Colletta al pagamento delle spese di lite.

I giudici di merito esclusero, in particolare, la fondatezza dell’eccezione di difetto di legittimazione attiva della società Emachi sulla domanda di rilascio, in quanto divenuta comodataria del bene in seguito al preliminare di compravendita; ritennero inammissibile l’appello con riferimento alle domande di rilascio e di risarcimento del danno avanzate nei confronti di Anna Esposito, siccome non proposte in primo grado; sostennero l’infondatezza del motivo afferente alla nullità delle udienze successive al 30/11/2011, data del decesso del procuratore, per non essere stata la relativa eccezione sollevata dalla parte colpita dall’evento; affermarono l’intervenuto acquisto della proprietà, da parte di Anna e Francesca Esposito, delle rispettive unità immobiliari per intervenuta usucapione, avendo queste provato, tramite testimoni, il proprio possesso ultraventennale; dichiararono l’assorbimento del motivo riferito alla domanda risarcitoria.

2. Avverso questa sentenza, la Societa’ Emachi s.a.s. di Ruggiero Luigi propone ricorso per cassazione, affidandolo a due articolati motivi, illustrati anche con memoria. Maria D'Ambrosio e Francesca Esposito resistono con controricorso, proponendo a loro volta ricorso incidentale condizionato all’accoglimento di quello principale e affidato a due motivi, illustrati anche con memoria. RAGIONI DELLA DECISIONE RICORSO PRINCIPALE EMACHI SAS 1. Con il primo motivo di ricorso principale, si lamenta la nullità della sentenza per violazione dell’art. 345, primo comma, c.p.c., in relazione all’art. 360, n. 4, c.p.c., e, in subordine, la violazione o falsa applicazione dell’art. 345 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., per avere i giudici di merito ritenuto inammissibile la domanda di rilascio e di risarcimento dei danni proposta dalla società nei confronti di Anna Esposito, moglie di Pasquale D’Ambrosio, nonostante la stessa società fosse stata chiamata nel giudizio n. 354/2002 intentato da Anna e Francesca Esposito nei confronti della Cooperativa Castello 80 e di Francesco Colletta.

Lasocietà r icorrente ha, sul punto, obiettato che la sua chiamata in quel giudizio, ancorché richiesta, non era mai stata autorizzata e che, fin dal primo grado, aveva proposto domanda di rilascio anche nei confronti della predetta, come risultante dalla comparsa conclusionale nella quale aveva chiesto il rilascio di entrambe le unità immobiliari site rispettivamente al piano terzo e al piano rialzato, affermando che il primo era detenuto da Francesca Esposito e il secondo abusivamente sia da Pasquale D’Ambrosio, sia da Anna Esposito, nonché la condanna dei predetti al risarcimento dei danni.

Inoltre, i giudici di merito avevano errato allorché si erano pronunciati nel merito della domanda proposta dalla società nei confronti di Anna Esposito, benché l’avessero in apertura dichiarata inammissibile. Il motivo è infondato. Risulta dalla sentenza impugnata e dalle stesse argomentazioni contenute nel ricorso che la società Emachi, nell’ambito dei giudizi recanti i nn. 1453/2002 e 283/2003, aveva chiesto la condanna rispettivamente di Pasquale D’Ambrosio e Francesca Esposito al rilascio dei due appartamenti da essi asseritamente occupati, oltre al risarcimento dei danni per l’occupazione senza titolo, mentre nel giudizio n. 354/2002 erano state Anna e Francesca Esposito a chiedere l’accertamento dell’intervenuto acquisto per usucapione della proprietà dei medesimi immobili, citando in giudizio la società Castello 80 Soc.

Edilizia a r.l., che si era opposta alla domanda, chiedendo altresì l’autorizzazione alla chiamata in causa dell’acquirente, società Emachi s.a.s., e Francesco Colletta, che aveva chiesto in via riconvenzionale il rilascio del box garage n. 11, oltre ai danni. Nessuna domanda di rilascio nei confronti di Anna Esposito risulta, invece, essere stata proposta nei termini, non potendosi considerare tale quella avanzata con la sola comparsa conclusionale, siccome tardiva, né potendosi questa reputare implicita nella domanda di rilascio proposta avverso il coniuge della predetta, Pasquale D’Ambrosio, né nel giudizio di usucapione.

Consegue da quanto detto che correttamente i giudici di merito hanno dichiarato l’inammissibilità dell’appello con riferimento alla domanda proposta nei confronti di Anna Esposito, non essendo stata questa preceduta da espressa domanda in primo grado. A norma dell'art. 345 c.p.c., infatti, si hadomanda nuova, inammissibile inappello, quando la modifica della domanda originale si risolva in una pretesa sostanzialmente e formalmente diversa da quella fatta valere in primo grado, mentre si è in presenza di una mera e consentita emendatio libelliallorché la modifica della domanda venga a incidere sul petitum solo nel senso di adeguarlo in una direzione più idonea a legittimare la concreta attribuzione del bene materiale oggetto dell'originariadomanda (Cass., Sez.

U, sentenza n. 19750/2025), circostanza quest’ultima non ravvisabile nella specie.

2. Con il secondo motivo di ricorso principale, si lamenta la violazione o falsa applicazione degli artt. 1140, 1141, 1158, 1164 c.c., anche con riferimento all’art. 2697 c.c., in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c., e, in subordine, l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360, n. 5, c.p.c., per avere i giudici d’appello ritenuto provato il possesso ultraventennale esercitato da Anna e Francesca Esposito sui beni contesi fin dal 1981, allorquando gli stessi (appartamenti e box auto) erano stati consegnati dal padre, Giuseppe Esposito, costruttore dell’intero edificio, che li aveva poi compromessi in vendita a terzi.

Ad avviso della ricorrente, i giudici non avevano considerato che il bene era stato consegnato alle due controparti dal padre, come risultante dalla scrittura privata del 25/7/1984 (intercorsa tra Giuseppe Esposito e la società Cooperativa Castello 80) e dalle stesse difese delle predette, con la conseguenza che non poteva dirsi instaurato alcun possesso, sia perché l’apprensione era avvenuta per atto e fatto del proprietario a beneficio del detentore, con conseguente configurabilità di un comodato precario, sia perché il possesso non opera in caso di mera tolleranza di amici e parenti titolari del diritto di proprietà, in assenza di opposizione avverso il titolare del diritto reale, sia perché era mancata la prova della interversione nel possesso.

Si lamenta altresì la violazione o falsa applicazione degli artt. 1163 e 1164 c.c., anche in relazione all’art. 2697 c.c., in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c., e, in subordine, l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360, n. 5, cod. proc. civ., per avere i giudici di merito affermato che il possesso esercitato da Anna e Francesca Esposito fosse stato dimostrato dalla scrittura del 25/7/1984 tra la Cooperativa Castello 80 e Giuseppe Esposito, dalle diffide della medesima Cooperativa, dal certificato di residenza e, soprattutto, dalle dichiarazioni testimoniali, ritenendo, a quest’ultimo riguardo, che la loro attendibilità non potesse essere automaticamente esclusa in caso di vincoli di parentela con una delle parti, in assenza di altri elementi idonei, nella specie non rinvenibili, e che le due Esposito avessero usato i beni secondo la loro specifica destinazione, senza però considerare che, a fronte di un mero titolo detentivo in capo alle controparti, queste non avevano dimostrato l’intervenuta interversione nel possesso, benché fossero gravate del relativo onere, e che il possesso avrebbe dovuto essere esercitato in assenza di clandestinità, mentre, nella specie, soltanto una ristretta cerchia di persone (parenti e dipendenti del padre) - e non la generalità dei consociati -era a conoscenza dell’uso dei beni da parte delle predette.

Infine, si lamenta la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1158 c.c., in riferimento alla durata ventennale del possesso, anche in con riferimento all’art. 2697 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché il materiale probatorio acquisito non consentiva di dimostrare che il possesso era iniziato nel 1981 e si era protratto ininterrottamente per oltre venti anni e, soprattutto, che fosse ancora in corso, stante l’inidoneità delle circostanze riferite, siccome apprese da una ristretta cerchia di persone vicine alle controparti per rapporti parentali e addirittura de relato.

Il motivo è fondato. Come anche recentemente affermato da questa Corte (in termini Cass., Sez. 2, ordinanza n. 34450/2024), chi agisce in giudizio per essere dichiarato proprietario di un bene, affermando di averlo usucapito, deve dare la prova di tutti gli elementi costitutivi della dedotta fattispecie acquisitiva e, quindi, non solo del corpus, ma anche dell'animus, il quale può eventualmente essere desunto in via presuntiva dal primo, se vi è stato svolgimento di attività corrispondenti all'esercizio del diritto di proprietà, sicché è allora il convenuto a dover dimostrare il contrario, provando che la disponibilità del bene è stata conseguita dall'attore mediante un titolo che gli conferiva un diritto di carattere soltanto personale.

Pertanto, per stabilire se, in conseguenza di una convenzione con la quale un soggetto riceve da un altro il godimento di un immobile, si abbia possesso idoneo all'usucapione ovvero mera detenzione, occorre fare riferimento all'elemento psicologico del soggetto stesso e, a tal fine, stabilire se la convenzione sia un contratto a effetti reali o a effetti obbligatori, in quanto soltanto nel primo caso il contratto è idoneo a determinare l'animus possidendi nell'indicato soggetto (Cass., Sez. 2, 11/6/2010, n. 14092). Orbene, se è vero che l’avvenuta dimostrazione del potere di fatto, pubblico e indisturbato, esercitato sulla cosa per il tempo necessario a usucapirla, comporta l’insorgere, ai sensi dell’art. 1141, primo comma, c.c., della presunzione che esso integri il possesso, incombendo invece sulla parte che attribuisce detto potere alla detenzione provare il suo assunto, in mancanza dovendosi ritenere l'esistenza della prova della possessio ad usucapionem(Cass., Sez. 2, 2/12/2013, n. 26984), è anche vero che, correlativamente, la presunzione di possesso, da riferire al momento iniziale dell’esercizio del potere di fatto sulla cosa (Cass., Sez. 2, 10/12/2013, n. 27584), non opera quando la relazione con il bene derivi non da un atto materiale di apprensione della res, ma da un atto o da un fatto del proprietario a beneficio del detentore (Cass., Sez. 2, 14/10/2014, n. 21690;

Cass., Sez. 2, 27/4/2006, n. 9661). In tale caso, infatti, l'attività del soggetto che dispone della cosa non corrisponde all'esercizio di un diritto reale, non essendo svolta in opposizione al proprietario, e impone al medesimo di mutarla in possesso solamente all’esito di un atto di interversione idoneo a escludere che il persistente godimento sia fondato sul consenso, sia pure implicito, del proprietario concedente e a provare, con il compimento di idonee attività materiali, il possesso utile ad usucapionem in opposizione al proprietario concedente (Cass., Sez. 2, 14/10/2014, n. 21690;

Cass., Sez. 2, 27/4/2006, n. 9661). In definitiva, il possesso utile all'acquisto per usucapione ventennale della proprietà di immobili postula un’iniziale attività materiale che, sconfinando nella sfera giuridica altrui, faccia sorgere una relazione con la cosa che consente al possessore di disporne a proprio arbitrio come titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale (v.Cass., Sez. 2, sentenza n. 124/1960; Cass., Sez. 2, sentenza n. 622/1994). Ne deriva che detta relazione, ove consegua non a un atto volontario di apprensione, ma a un atto o a un fatto del proprietario possessore, si configura come semplice detenzione o precario, poiché l'attività del soggetto che dispone della cosa non corrisponde all'esercizio di un diritto reale, non essendo svolta in opposizione al proprietario, né può, dunque, operare la presunzione di possesso di cui al primo comma dell’art. 1141 c.c., restando conseguentemente a carico dell’attore l’onere di dimostrare l’intervenuto mutamento del titolo mediante il compimento di idonee attività materiali oppositive, onde trasformare la detenzione o il precario in possesso utile all'acquisto della proprietà per usucapione (Cass., Sez. 2, sentenza n. 622/1994).

In particolare, l’interversione idonea a trasformare la detenzione in possesso non può avvenire mediante un semplice atto di volizione interna, ma deve estrinsecarsi in un uno o più atti esterni, sebbene non riconducibili a tipi determinati, dai quali sia consentito desumere la modificata relazione di fatto con la cosa detenuta in opposizione al possessore, e può anche realizzarsi mediante il compimento di attività materiali in grado di manifestare inequivocabilmente l'intenzione di esercitare il possesso esclusivamente nomine proprio , purché il mutamento del titolo non derivi da causa proveniente da un terzo e purché l'opposizione risulti inconfondibilmente rivolta contro il possessore e cioè contro colui per conto del quale la cosa era detenuta, in guisa da rendere esteriormente riconoscibile all'avente diritto che il detentore ha cessato di possedere nomine alienoe che intende sostituire al preesistente proposito di subordinare il proprio potere a quello altrui, l'animus di vantare per sé il diritto esercitato, convertendo così in possesso la detenzione, anche soltanto precaria, precedentemente esercitata (Cass., Sez. 1, 28/2/2006, n. 4404;

Cass., Sez. 2, 10/10/2007, n. 21252). Tale interversione, come detto, deve essere rivolta specificamente contro il possessore e può anche tradursi in atti materiali, purché da essi possa riconoscersi il carattere di una concreta opposizione all'esercizio del possesso da parte sua (Cass., 15/3/2010 n. 6237; Cass., 29/1/2009, n.2392; Cass., 1/7/2004 n. 12007; Cass., 17/4/2002 n. 5487; Cass., 12/5/1999 n.4701; Cass., 29/10/1999, n. 12149). A tale principio i giudici di merito non si sono attenuti in quanto hanno qualificato in termini di possesso la disponibilità, in capo alle sorelle Esposito, dei beni contesi senza tener conto del fatto che questi erano stati loro consegnati dall’originario proprietario e senza, dunque, accertare se vi fosse stata l’interversione nel possesso nei termini sopra precisati.

Si impone pertanto un nuovo esame per sopperire all’errore di diritto. RICORSO INCIDENTALE CONDIZIONATO D’AMBROSIO MARIA- ESPOSITO FRANCESCA 1.Passando all’esame del ricorso incidentale condizionato, evidenti ragioni di priorità logica consigliano di partire dalla seconda censura che investe una questione di carattere processuale. Si lamenta, infatti,la violazione e falsa applicazione degli artt. 300, quarto comma, 307, c.p.c., la nullità della sentenza ex art. 132, 156, 300, quarto comma, e 307, secondo comma, n. 4, c.p.c., e 118 disp. att. c.p.c., in relazione all’art. 360, nn. 3-4, c.p.c., perché la Corte salernitana aveva omesso di dichiarare l'estinzione del giudizio per mancata riassunzione nei termini, preliminarmente eccepita, senza dar conto nella motivazione della relativa decisione implicita.

Ad avviso delle ricorrenti incidentali, l’intervenuta cancellazione dal registro delle imprese, in data 22/11/2017, della Cooperativa Castello 80 aveva dato luogo a una causa di estinzione del giudizio, senza bisogno della sua dichiarazione giudiziale, stante la modifica degli artt. 300 e 307 c.p.c. intervenuta con la legge n. 69 del 2009, che aveva eliminato il quarto comma dell’art. 307 c.p.c. relativo all’eccezione di parte, come rilevato nella comparsa conclusionale depositata il 06/05/2019 e comprovato dai documenti depositati telematicamente da Francesco Colletta il 27/10/2018 e questo aveva comportato l’estinzione di diritto del giudizio per mancata riassunzione nei termini di legge, ossia entro il 8/3/2019, estinzione che avrebbe dovuto essere dichiarata d’ufficio.

Qualora poi fosse stata ritenuta applicabile la disciplina anteriore alla novella del 2009, l’eccezione di estinzione era stata tempestivamente sollevata nel primo atto difensivo successivo allo scadere dei sei mesi decorrenti dalla data di notifica dell’atto di appello incidentale, avvenuta il 8/9/2018, e, dunque, nella comparsa conclusionale. Il motivo è infondato. Va innanzitutto ricordato che la cancellazione della società dal registro delle imprese, a partire dal momento in cui si verifica l'estinzione della societàcancellata, priva la società stessa della capacità di stare in giudizio (con la sola eccezione della fictio iuris contemplata dall'art. 10 legge fall.), sicché, qualora l'estinzione intervenga nella pendenza di un giudizio del quale la società è parte, si determina un evento interruttivo, disciplinato dagli artt. 299 e ss. cod. proc. civ., con eventuale prosecuzione o riassunzione da parte o nei confronti dei soci, successori della società, ai sensi dell'art. 110 cod. proc. civ. (Cass., Sez.

U, sentenza n. 6070 del12/03/2013; Cass., Sez. 3, ordinanza n. 2439 del 25/1/2024). Qualora, invece, la società non sia costituita in giudizio, come nella specie, opera la regola dettata dall’art. 300, quarto comma, c.p.c., nella formulazione antecedente alle modifiche introdotte dall'art. 46, comma 13, della l. n. 69 del 2009 (con le quali è stata espressamente attribuita rilevanza, ai fini interruttivi, anche all'attività di documentazione proveniente dalle altri parti del giudizio), essendo questa applicabile ai giudizi instaurati dopo la sua entrata in vigore, ossia dopo il 4/7/2009, ed essendo stato il presente giudizio instaurato nel 2002, in virtù della quale la morte della parte contumace comporta l'interruzione del processo solo se notificata o certificata dall'ufficiale giudiziario nella relazione di notificazione di uno dei provvedimenti di cui all'art. 292 c.p.c., senza che tali forme tassative ammettano equipollenti (Cass., Sez. 6-3, ordinanza n. 23906 del 25/09/2019).

Orbene, nel caso di trattazione unitaria o di riunione di più procedimenti relativi a cause connesse e scindibili, che comporta di regola un litisconsorzio facoltativo tra le parti dei singoli procedimenti confluiti in un unico processo, l'evento interruttivo relativo a una delle parti di una o più delle cause connesse, opera di regola soltanto in riferimento al procedimento (o ai procedimenti) di cui è parte il soggetto colpito dall'evento. In tal caso, non è necessaria o automatica la contestuale separazione del processo interrotto dagli altri riuniti o trattati unitariamente, salvo sempre il potere attribuito al giudice dall'art. 103, secondo comma, c.p.c., per cui, difettando una tempestiva riassunzione ovvero se questa o la ripresa del procedimento interrotto siano avvenute nei termini dell'art. 305 c.p.c., ma vi sia stata, nelle more della quiescenza da interruzione, attività istruttoria rilevante per la causa interrotta, il giudice potrà, esercitando tale potere, disporre la separazione dagli altri procedimenti di quello colpito da evento interruttivo per il quale - se necessario - potranno eventualmente rinnovarsi tutti gli atti istruttori assunti senza la partecipazione della parte colpita dalla perdita di capacità processuale (Cass., Sez.

U, sentenza, n. 1514205/07/2007). In definitiva, nel caso di cumulo di cause, l'evento interruttivo riguardante una causa non si propaga all'altra e il giudice ha la facoltà, non l'obbligo, di separare le cause, sicché, ove non si avvalga di tale facoltà, una volta mancata la riassunzione nell'interesse della parte colpita dall'evento interruttivo e determinatasi l'estinzione (parziale) del giudizio nei confronti di quest'ultima, il processo relativo all'altra controversia deve continuare, non potendosi profilare l'estinzione anche di tale giudizio (Cass.

Sez. U, Sentenza, 22/4/2013, n. 9686; 20 aprile 2017, n. 9960). Quest’ultimo principio è quello applicabile alla specie, atteso che l'azionepersonale volta a ottenere il rilascio dell’immobile gravato da un mero diritto di godimento non afferisce ad alcun rapporto sostanziale plurisoggettivo tale da necessitare illitisconsorzio, per cui la relativaazione va proposta solo da chi abbia interesse a un siffatto risultato, in quanto titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale o personale di godimento nei confronti di chi occupi l'immobile o arrechi molestia o turbativa al pacifico godimento dello stesso.

Pertanto, non essendo l’originaria proprietaria del bene (ossia la Cooperativa Castello 80) litisconsorte necessario, la sua cancellazione dal Registro delle Imprese non avrebbe potuto comportare, in assenza di interruzione e riassunzione, l’estinzione dell’intero giudizio, essendo la sua posizione scindibile rispetto a quella della sua dante causa, ossia la società ricorrente.

2. Resta a questo punto da esaminare il primo motivo del ricorso incidentale condizionato, con cui si lamenta la nullità della sentenza ex art. 132 c.p.c., in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c., e la violazione e falsa applicazione dell’art. 948 c.c., in relazione all’art. 360, nn. 3-4-5, c.p.c., per avere i giudici di merito errato nel ritenere che la società Emachi fosse legittimata a proporre l’azione di rilascio, nonostante avesse anche riconosciuto che fosse promissaria acquirente dei due appartamenti contesi e che avesse proposto la domanda nei confronti di detentori sine titulo.

Ad avviso delle ricorrenti incidentali, i giudici avevano omesso di spiegare il ragionamento seguito, allorché, contraddicendosi, avevano qualificato l'azione proposta dalla società come personale, atteso che il detentore, seppur qualificato, non è legittimato a proporre domanda di rilascio, né avrebbe potuto fornire la probatio diabolica, mentre, in caso di azione di restituzione, avrebbe dovuto dimostrare l'esistenza di un titolo di locazione, comodato, deposito ecc. Infatti, la Corte d'Appello aveva errato allorché aveva qualificato l'azione proposta dalla società come personale di restituzione e non di rivendicazione, essendo stata avanzata nei confronti di chi disponeva di fatto del bene in assenza di ogni titolo e risiedendo il suo fondamento non già in un rapporto obbligatorio, ma nel diritto di proprietà tutelato erga omnes, soggetto, in quanto tale, alla probatio diabolica.

In definitiva, ad avviso delle ricorrenti incidentali, l'azione avrebbe dovuto essere qualificata come di rivendicazione e avrebbe dovuto essere rigettata in quanto il detentore, tale essendo la società siccome promissaria acquirente, non è legittimato a proporla. Anche tale motivoè infondato. Come questa Corte ha più volte avuto modo di chiarire, l’azione di accertamento della proprietà e quella di rivendicazione, esercitate da chi non è nel possesso del bene, hanno entrambe contenuto petitorio e sono dirette al conseguimento di una pronuncia giudiziale utilizzabile per ottenere la consegna della cosa da parte di chi la possiede o la detiene (vedi Cass., Sez. 2, 3/8/2022, n. 24050;

Cass., Sez. 2, 9/6/2000, n. 7894; Cass., Sez. 2, 27/4/1982, n. 2621; si veda anche Cass. n. 1481/1973), con la conseguenza che l’attore, anche in assenza di domanda di rilascio (in questi termini Cass., Sez. 2, 7/4/1987, n. 3340), è tenuto a fornire la c.d. probatio diabolica della titolarità del proprio diritto - che costituisce un onere da assolvere ogniqualvolta sia proposta un'azione fondata sul diritto di proprietà tutelato erga omnes - , dimostrando il titolo di acquisto proprio e dei suoi danti causa fino a un acquisto a titolo originario ovvero il compimento dell'usucapione (Cass., Sez. 2, 3/8/2022, n. 24050, cit.;

Cass., Sez. 2, 19/1/2022, n. 1569; Cass., Sez. 2, 10/9/2018, n. 21940; Cass. n. 1210/2017; Cass., Sez. 2, 21/2/1994, n. 1650; Cass., Sez. 2, 13/8/1985, n. 4430; Cass., Sez. 2, 2/2/1976, n. 330; Cass., Sez. 2, 13/3/1972, n. 732). Diversa è, invece, l’azione di accertamento esercitata da chi è nel possesso del bene, la quale tende non già alla modifica di uno stato di fatto, ma soltanto all’eliminazione di uno stato di incertezza circa la legittimità del potere di fatto sulla cosa di cui l'attore è già investito, attraverso la dichiarazione che esso risponde esattamente allo stato di diritto (Cass., Sez. 2, 9/6/2000, n. 7894;

Cass., Sez. 2, 27/4/1982, n. 2621; Cass., Sez. 2, 29/3/1976, n. 1122; Cass., Sez. 2, 5/5/1973, n. 1182; Cass., Sez. 2, 9/10/1972, n. 2957), con la conseguenza che questa è soggetta a un minore onere probatorio, essendo l’attore tenuto ad allegare e provare esclusivamente il proprio titolo di acquisto, ma non anche i vari trasferimenti della proprietà sino alla copertura del tempo sufficiente a usucapire (Cass., Sez. 2, 9/6/2000, n. 7894; Cass., Sez. 2, 4/12/1997, n. 12300; Cass., Sez. 2, 27/4/1982, n. 2621). Ancora diversa è, infine, l’azione contrattuale destinata a ottenere l'adempimento dell'obbligazione di ritrasferire una cosa che è stata in precedenza volontariamente trasmessa dall'attore al convenuto in forza di negozi (quali la locazione, il comodato, il deposito e così via) non presupponenti necessariamente nel tradens la qualità di proprietario (Cass.,Sez. 2, 10/10/2018, n. 25052;

Cass., Sez. 2, 16/01/2020, n. 795; Cass., Sez. U, 28/3/2014, n. 7305), la quale postula che chi la esercita fornisca la prova non già della proprietà del bene, ma dell'esistenza del contratto di locazione, comodato, deposito ecc., anche se il convenuto abbia sollevato un'eccezione di usucapione in proprio favore, non essendo tale pretesa idonea a trasformare in reale l'azione personale esercitata (Cass., Sez. 2, 5/2/2013, n. 2726). Il proprietario-comodante che voglia, dunque, ottenere il rilascio del bene dato in comodato, può avvalersi sia dell'azione di rivendica, restando vincolato alla c.d. probatio diabolica, sia di quella contrattuale, provando il contratto intercorso con chi ha la disponibilità del bene (Cass., Sez. 2, 5/2/2013, n. 2726, cit.), mentre nel caso in cui la condanna al rilascio o alla consegna viene chiesta nei confronti di chi dispone di fatto del bene nell'assenza anche originaria di ogni titolo, non è possibile surrogare l’azione di rivendicazione, con elusione del relativo rigoroso onere probatorio, quando (Cass., Sez.

U, 28/3/2014, n. 7305). In definitiva, azione reale e azione personale di rilascio, pur accomunate dal medesimo petitum, ossia la restituzione del bene, divergono, invece, con riguardo alla causa petendi, la quale è costituita, nella seconda, dal fatto generativo dell’obbligo a carico del convenuto di provvedere in tal senso, con la conseguenza che la legittimazione attiva spetta, in caso di azione personale, sia al proprietario, sia al titolare di un diritto personale di godimento. E’, allora, evidente che, nella specie, la società Emachi, quale promissaria acquirente e titolare ex contractu del diritto a ottenere l’immediata disponibilità dei beni oggetto del preliminare, ben poteva agire nei confronti delle sorelle Esposito, comodatarie del medesimo dante causa, onde ottenerne il rilascio.

Nessun errore hanno dunque commesso i giudici di merito allorché hanno respinto l’eccezione del difetto di legittimazione attiva della società, qualificando come personale e non reale l’azione da essa esercitata e sostenendo che questa fosse legittimata all’azione in quanto detentrice qualificata dei beni contesi in virtù del contratto preliminare di compravendita stipulato il 6/8/2001 tra la società Coperativa edilizia Castello 80 società Coop. Edilizia a r.l. e la società Emachi s.a.s., il cui art. 6 prevedeva che quest’ultima conseguisse il possesso materiale degli immobili al momento della firma del contratto.

In conclusione, va cassata la sentenza impugnatain relazione al motivo di ricorso principale accolto, con rinvio alla Corte d’Appello di Salerno, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità. Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto – ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002 – della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte delle ricorrenti incidentali, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

P.Q.M La Corte accoglie il secondo motivo di ricorso principale, rigetta il primo nonché ilricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto