Bank allowed to challenge court order removing mortgage after bankruptcy sale of preliminary contract property.

ente domiciliata in Roma, via Triesten. 10, presso lo studio dell’avv. Dario Costanzo, rappresentatae difesa dall’avv. Giuseppe Lucibello- ricorrente -controindirizzo PEC dell’avv. Fabio Cesare, che la rappresenta edifende unitamente all’avv. Tommaso Fermi- controricorrente -controliquidazione volontaria- intimato -Numero registro generale 3637/2022Numero sezionale 1156/2026Numero di raccolta generale 13308/2026Data pubblicazione 08/05/2026avverso il decreto depositato dal Tribunale di Monza il3.12.2021, reso nel procedimento di reclamo ex art. 26 leggefall. nell’ambito del Fallimento n. 14/2020.udita la relazione svolta nella camera di consigliodell’11.3.2026 dal Consigliere Andrea Zuliani.Immobiliare Residence Brianza S.r.l. e Fe.Ma.S S.r.l.stipularono contratto preliminare avente ad oggetto alcuni beniimmobili siti in Vimercate, su cui UBI Banca S.p.A. aveva iscrittoipoteca nel 2009 a garanzia di un contratto di mutuo fondiario.Il credito ipotecario venne successivamente ceduto a BPERBanca S.p.A. e da quest’ultima, a sua volta, a Grogu SPV S.r.l.La promissaria acquirente venne immessa nel possessodei beni e in seguito propose azione ai sensi dell’art. 2932 c.c.,provvedendo alla trascrizione della domanda nei registriimmobiliari.

Il 15.1.2020 Immobiliare Residence Brianza S.r.l.venne dichiarata fallita e, dopo la riassunzione del processo, ilcuratore chiese al Giudice Delegato l’autorizzazione a sciogliersidal contratto preliminare. Il Giudice Delegato respinse l’istanza.Dopo la stipula del contratto definitivo tra il FallimentoImmobiliare Residence Brianza S.r.l. e Fe.Ma.S. S.r.l., il GiudiceDelegato dispose la cancellazione delle ipoteche insistenti suibeni immobili oggetto di trasferimento.Avverso tale provvedimento propose reclamo ex art. 26legge fall. Grogu SPV S.r.l., in qualità di cessionaria del creditoipotecario, contestando l’applicabilità dell’art. 108, comma 2,legge fall. nel caso di trasferimento della proprietà in esecuzionedel contratto preliminare.Il Tribunale di Monza rigettò il reclamo, ritenendo che l’art.108 legge fall. dovesse trovare applicazione anche in caso diesecuzione del contratto preliminare stipulato prima delNumero registro generale 3637/2022Numero sezionale 1156/2026Numero di raccolta generale 13308/2026Data pubblicazione 08/05/2026fallimento, trattandosi comunque di vendita inserita nelprocedimento concorsuale e, dunque di vendita coattiva, anchese formalmente negoziale.Avverso tale decreto Grogu SPV S.r.l. ha proposto ricorsoper cassazione, ai sensi dell’art. 111, comma 7, Cost., articolatoin due motivi.intimato.Entrambe le parti hanno depositato memoria illustrativanel termine di legge anteriore alla data fissata per la camera diconsiglio ai sensi dell’art. 380-bis.1 c.p.c.RAGIONI DELLA DECISIONE1.

Con il primo motivo di ricorso la ricorrente denuncia la«violazione e falsa applicazione dell’art. 108 legge fall. inrelazione agli artt. 107 legge fall. e 72 legge fall. (art. 360,comma 1, nn. 3 e 5, c.p.c.)».La ricorrente sostiene che il Tribunale di Monza, tra l’altroomettendo di esaminare la natura del rapporto dedotto, avrebbeerrato nel ritenere che la natura coattiva della vendita in sedefallimentare e il conseguente potere purgativo di cui all’art. 108,comma 2, legge fall., riconosciuto al Giudice Delegato,dipendano dalla «procedimentalizzazione» della vendita,laddove, invero, il potere purgativo delle ipoteche può essereesercitato nei soli casi in cui il bene venga dismesso nell’ambitodi una procedura pubblica di vendita governata dalle regole dipubblicità, competitività e stima.

Ragione per cui non sarebbesufficiente ai fini dell’esercizio dei poteri in questione unavendita attuata in esecuzione di un contratto in cui è subentratoil curatore fallimentare.Numero registro generale 3637/2022Numero sezionale 1156/2026Numero di raccolta generale 13308/2026Data pubblicazione 08/05/20262. Con il secondo motivo di ricorso il provvedimentoimpugnato viene censurato ai sensi dell’art. 360, comma 1, n.3, c.p.c. per «violazione e falsa applicazione dell’art. 108 leggefall. in relazione agli artt. 2808, comma 1, 2644, 2825-bis,2775-bis, comma 2, c.c.».Ad avviso della ricorrente, il decreto oggetto diimpugnazione sarebbe improprio ed illogico visto che, senzal’osservanza delle regole di pubblicità, competitività e stima inbase agli artt. 105 e ss. legge fall., va negato che il GiudiceDelegato possa esercitare il potere di purgare dai gravamiipotecari i beni che vengono alienati dal curatore.

Altrimenti,sarebbe pregiudicato il creditore ipotecario che ha un diritto diprelazione e di sequela sull’immobile.3. I motivi primo e secondo possono essere trattaticongiuntamente in quanto logicamente connessi.3.1. L’art. 108, comma 2, legge fall. prevede che «Per ibeni immobili e gli altri beni iscritti in pubblici registri, una voltaeseguita la vendita e riscosso interamente il prezzo, il giudicedelegato ordina, con decreto, la cancellazione delle iscrizionirelative ai diritti di prelazione, nonché delle trascrizioni deipignoramenti e dei sequestri conservativi e di ogni altrovincolo».Sulla questione di diritto oggetto del ricorso, e cioè se ilpotere purgativo delle ipoteche e degli altri gravami di cui ètitolare il Giudice Delegato ai sensi dell’art. 108 cit. sussistaanche nel caso di vendita di beni immobili attuata in esecuzionedegli obblighi discendenti da un contratto preliminare in cui èsubentrato il curatore del fallito, le Sezioni Unite di questa Cortesi sono pronunciate statuendo quanto segue:

«l’art. 108,comma 2, legge fall. prevede il potere purgativo del giudicedelegato in stretta ed esclusiva consonanza con l’espletamentoNumero registro generale 3637/2022Numero sezionale 1156/2026Numero di raccolta generale 13308/2026Data pubblicazione 08/05/2026della liquidazione concorsuale dell’attivo (disciplinata nellasezione II del capo VI della medesima normativa) secondo lealternative indicate nell’art. 107 legge fall., perché in essa ilcuratore esercita la sua funzione secondo il parametro di legalitàdettato nell’interesse esclusivo del ceto creditorio mediante gliappositi procedimenti destinati al fine; al contrario, va esclusoche la norma possa essere applicata – e il potere purgativoesercitato dal Giudice Delegato – nei diversi casi in cui ilcuratore agisce, ex art. 72, ult. comma, legge fall., qualesemplice sostituto del fallito nell’adempimento di obblighicontrattuali da questo assunti con un preliminare di vendita»(Cass.

S.u. n. 7337/2024; massima ufficiale; all’ampia econvincente motivazione della sentenza si rinvia ai sensi dell’art.118 disp. att. c.p.c.).3.2. Il principio così richiamato, alla luce del quale ai finidell’effetto purgativo è perciò necessario che la vendita sia stataquesto rende la vendita declinabile in senso procedimentalecome atto di liquidazione dell’attivo, comporta l’accoglimentodel ricorso, posto che, nella vendita negoziale fatta inesecuzione del contratto preliminare, una finalità propriamenteliquidatoria dell’attivo concorsuale non può dirsi sussistente,perché la finalità rimane quella di adempiere all’obbligo dicontrarre.4.

Per le ragioni anzidette, il ricorso va accolto e ilprovvedimento impugnato cassato con rinvio al medesimoTribunale di Monza in diversa composizione, perché provvedaanche alla decisione sulle spese del presente giudizio dilegittimità. P.Q.MLa Corte:Numero registro generale 3637/2022Numero sezionale 1156/2026Numero di raccolta generale 13308/2026Data pubblicazione 08/05/2026accoglie il ricorso, cassa il decreto del Tribunale di Monzae rinvia al medesimo tribunale in diversa composizione, ancheper la decisione sulle spese del presente giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consigliodell’11.3.2025.Il Presidente