Cassation court dismisses appeal regarding property transfer in bankruptcy, ruling on contract validity and possession title.

ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.14652/2020 R.G. proposto da Nazzareno SPINOZZI, elettivamente domiciliat o in Roma via Tacito n. 90, presso lo studio dell’avv. Alessandra Piana , rappresentatoe dife so dall’avv. Gaetano Troiani -ricorrente - contro inizialmente entrambi elettivamente domiciliati all’indicato indirizzo PEC dell’avv. Daniela Bizzarri, che li rappresenta va e dife ndeva e tuttora rappresenta il primo; solo la seconda successivamente elettivamente domiciliata all’indicato indirizzo PEC dell’ avv.

Achille Ciribé, che la rappresenta e difende giusta procura depositata il 4.10.2024 -controricorrenti - avverso la sentenza n. 65/2020 della Corte d’Appello di Ancona depositata il 24.1.2020; udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 27.1.2026dal Consigliere Andrea Zuliani. FATTI DI CAUSA Nazzareno Spinozzi, quale assunto re del concordato fallimentare di Tecno Edil S.r.l., chiese al Tribunale di Ascoli Piceno di condannare Marino Travaglini e Maria Antonietta Costanzi al rilascio di un immobile che la società fallita aveva promesso in vendita ai convenuti, i quali – prima della dichiarazione di fallimento –avevano pro posto e trascritto una domanda volta a ottenere la sentenza che tenesse luogo del contratto definitiv o di trasferimento della proprietà ai sensi dell’art. 2932 c.c. La domanda venne respinta dal tribunale e la Corte d’Appello di Ancona respinse altresì il gravame proposto da Nazzareno Spinozzi contro la decisione di primo grado.

Contro la sentenza della corte territoriale Nazzareno Spinozzi ha proposto ricorso per cassazione articolato in tre motivi. Marino Travaglini e Maria Antonietta Costanzi si sono difesicon controricorso. La sola Maria Antonietta Costanzi ha inoltre depositato, con un nuovo difensore, nominato in sostituzione del precedente, memoria illustrativa nel termine di legge anteriore alla data fissata per la trattazione del ricorso in camera di consiglio ai sensi dell’art. 380-bis.1 c.p.c. RAGIONI DELLA DECISIONE 1. Con il primo motivo di ricorso si denuncia , ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3 , c.p.c.

« violazione o falsa applicazione dell’art. 72 legge fall. ratione temporis applicabile e dell’art. 11 preleggi c.c.». Il ricorrente rileva che il curatore del fallimento Tecno Edil S.r.l.aveva a suo tempo manifestato la volontà di sciogliersi dal contratto preliminare di compravendita stipulato dalla società poi fallita e si duole che la corte d’appello abbia ritenuto tale dichiarazione inefficace ai sensi dell’art. 72, comma 8, legge fall., non considerando che tale disposizione – introdotta dall’art.4 del d.lgs. n. 169 del 2007 – non era ancora in vigore, né al tempo della stipulazione del preliminare, né al momento della manifestazione, da parte del curatore, d ella volontà di sciogliersi dal contratto.

2. Il secondo motivo prospetta, sempre ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. «violazione o falsa applicazione degli artt. 115, comma 1, prima parte, c.p.c.e 2697 c.c., in rapporto agli artt. 58 e 63[recte: 62] legge 18.6.2009 e all’art. 2668 - bis c.c.». Il ricorrente si duole che il giudice del merito non abbia rilevato la sopravvenuta inefficacia della trascrizione della domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. proposta dai promissari acquirenti, risalente al 15.12.1986, in quanto non rinnovata entro dodici mesi dall’entrata in vigore dell’art. 2668-bis c.c. , come prescritto dall’art. 58, comma 4, della legge n. 69 del 2009. Sostiene che tale mancanza può essere rileva ta in ogni stato e grado del giudizio e, quindi, anche davanti alla Corte di Cassazione.

3. Anche il terzo mezzo è proposto in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. e denuncia la «violazione o falsa applicazione degli artt. 2932, 2908 e 2909 c.c. e 282 c.p.c.». La tesi sostenuta è che la corte d’appello avrebbe dovuto accogliere l’azione personale di restituzione (rectius: rilascio) dell’immobile– su cui il tribunale aveva omesso di pronunciarsi – perché la detenzione dei promissari acquirenti doveva considerarsi sine titulo, prima della pronuncia e del passaggio in giudicato della sentenza costitutiva di accoglimento della loro domanda ai sensi dell’art. 2932 c.c.

4. Il ricorso è complessivamente infondato. 4.1. I primi due motivi sono inammissibili. Occorre riferire che, nelle more del presente giudizio, è passata in giudicato la sentenza con cui la Corte d’Appello di Ancona– in sede di rinvio dopo la cassazione della sentenza che aveva confermato l’estinzione del processo dichiarata dal tribunale– accol se la domanda proposta da Marino Travaglini e Maria Antonietta Costanzi volta a produrre gli effetti del contratto definitivo di trasferimento in loro favore della proprietà dell’immobile di cui si discute.

Infatti, questa Corte, con l’ordinanza n. 25103/2025, ha rigettato il ricorso proposto contro quella sentenza da Nazzareno Spinozzi e da Tecno Edil S.r.l. A ben vedere, le questioni poste dai primi due motivi di ricorso non hanno attinenza rispetto alla materia del contendere oggetto del presente processo (rilascio del bene immobile, perché detenuto senza titolo) e, infatti, hanno trovato specifica e adeguata confutazione nel processo in cui si discuteva del diritto degli attuali controricorrenti di ottenere il trasferimento della proprietà dell’immobile.

Nella citata ordinanza n. 25103/2025è stata innanzitutto rimarcata l’irrilevanza dell’inapplicabilità ratione temporis dell’art. 72, comma 8, legge fall., posto che «la trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. era pacificamente intervenuta anteriormente alla dichiarazione di fallimento» e che ciò «rendeva opponibile alla procedura concorsuale la richiesta di adempimento coattivo dell’obbligo a contrarre». In secondo luogo, è stato rilevato che « la questione relativa alla pretesa perdita di effetto prenotativo della trascrizione della domanda per preteso mancato rinnovo nel termine di legge è questione non trattata dalla sentenza ed i ricorrenti non hanno specificato in quale fase ed atto del processo di merito l’avrebbero sollevata».È infatti evidente che l’eccezione di sopravvenuta inefficacia della trascrizione per mancato rinnovonel termine di legge non pone una questione di mero diritto, ma implica l’allegazione di un fatto (appunto il mancato rinnovo entro il termine) incompatibile con i limiti propri del giudizio di legittimità. 4.2.

Pertinente al caso qui in discussione è soltanto il terzo motivo di ricorso, che però è palesemente infondato. Il carattere costitutivo della sentenza di accoglimento della domanda ai sensi dell’art. 2932 c.c. – tale per cui il trasferimento della proprietà si perfeziona soltanto al momento del passaggio in giudicato ( ex multis , da ultimo Cass. n. 16203/2025) – non basta certo per rendere priva di titolo la detenzione, da parte del promissari acquirenti, dell’immobile loro consegnato in spontanea esecuzione del contratto preliminare.

Si potrebbe tutt’al più discutere se si tratti di possesso, data la consapevolezza di detenere in forza di un contratto ad effetti meramente obbligatori ( tuttavia , in senso positivo, v. Cass. nn. 9671/2014; 2857/2006; 10230/2002); ma,in ogni caso, la detenzione del bene era sicuramente titolata proprio dal contratto preliminare, che gli attualicontroricorrenti sostenevano di avere regolarmente adempiuto (e con buona ragione, come è stato nel frattempo accertato nel relativo giudizio, allorapendente).

5. In definitiva, rigettato, complessivamente,il ricorso le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.

6. Non si ravvisano, invece, i presupposti per la richiesta condanna del ricorrente «al risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c.».

7. Si dà atto che, in base all’esito del giudizio, sussiste, a carico del ricorrent e , il presupposto per il raddoppio del contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002. P.Q.M La Corte: rigettail ricorso; condanna il ricorrente al pagamento delle spese legal i relative al presente giudizio di legittimità, liquidate in € 7.000 per compensi, oltre alle spese generali al 15%, a € 200 per esborsi e agli accessori di legge; dà atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrent e , dell’ulteriore importo a titolo di contr