Cassation court dismisses appeal against tax valuation, upholding appellate court's use of equitable adjustment within legal parameters.

ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 24021/2022 del ruolo generale, proposto DA (1) EDILIZIA ING. DEL RE A RESPONSABILITA’ ILLIMITATA (codice fiscale 01725680704), in persona dell’amministratore unico, ing. Luigi Del RE, (2) SCUTTI PULCHERIO (codice fiscale SCT PCH 72B20 L113 S), (3) SCUTTI MARIACARMELA (codice fiscale SCT MCR 67T45 L113 E), (4) SCUTTI MARILENA (codice fiscale SCT MLN 69L66 L113 V), rappresentati e difesi, in ragione di procura speciale e nomina poste in calce al ricorso, dall’avv. Luigi Pesce (codice fiscale PSC LGU 67C24 B519 Q). - RICORRENTI – CONTRO F i r m a t o D a :

S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 24021/2022 Numero sezionale 7331/2025 Numero di raccolta generale 34683/2025 Data pubblicazione 29/12/2025 l’AGENZIA DELLE ENTRATE (codice fiscale 06363391001), in persona del Direttore pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato (codice fiscale 80224030587). - CONTRORICORRENTE - per la cassazione della sentenza n. 61/2/2022 della Commissione tributaria regionale del Molise, depositata in data 4 marzo 2022, non notificata.

UDITA la relazione svolta all’udienza camerale del 30 ottobre 2025 dal Consigliere Ugo Candia. FATTI DI CAUSA 1. Oggetto di controversia è l’avviso di liquidazione indicato in atti con cui l’Agenzia delle Entrate rettificava il valore di un’area edificabile, compravenduta nell’anno 2015, in parte destinata a verde attrezzato e, per altra parte, a residenza.

2. Con l’impugnata sentenza la Commissione tributaria regionale del Molise accoglieva parzialmente l’appello avanzato dall’Agenzia delle Entrate contro la pronuncia n. 609/1/2018 della Commissione provinciale di Campobasso (che aveva annullato gli avvisi impugnati), riducendo, invece, del 25% il valore degli immobili rispetto alla rideterminazione operata dall’Ufficio, ritenendo, per quanto ora interessa in relazione ai motivi di impugnazione: - «[…] irrilevante che il Comune di Termoli non avesse ancora rilasciato alcun permesso di costruire e che la possibilità di trasformazione in senso edificatorio fosse solo ipotetica, atteso che rientra nella stima del valore dei terreni anche la vocazione edificatoria, sia pure meramente potenziale (ma non aleatoria o astratta)»;F i r m a t o D a :

S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 24021/2022 Numero sezionale 7331/2025 Numero di raccolta generale 34683/2025 Data pubblicazione 29/12/2025 - «Nel caso di specie, il “Piano Casa” era stato approvato e il progetto edilizio risultava presentato all’ente locale, per cui è evidente che il valore commerciale dei terreni si era oggettivamente incrementato, con positive ricadute anche per le superfici da adibire a spazi pubblici e da cedere secondo il D.M. 1444/68»; - «Secondo la giurisprudenza, “in tema d'imposta di registro, per le aree ricomprese nel piano regolatore generale, l'edificabilità può essere esclusa solo da vincoli assoluti, mentre vincoli specifici possono incidere unicamente sul valore venale dell'immobile, da stimare in base alla maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie” (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 31048 del 28/12/2017, Rv. 646686)»; - «Nel merito, il metodo Market Comparison Approach (MCA) risulta attendibile, sia pur con qualche correttivo, perché per le aree in esame il mercato non offre una oggettiva possibilità di rilevazione puntuale dei prezzi, anche per l’indisponibilità di “dati campione” in numero sufficiente»; - «Ne consegue che appare meritevole di considerazione l’argomento speso dai primi giudici, secondo cui l’edilizia popolare/convenzionata degli edifici da edificare e la limitata platea degli acquirenti (identificati prevalentemente in soggetti deboli e/o svantaggiati), rende in concreto non adeguati i valori rideterminati dall’Ufficio»; - «Di conseguenza si ritiene, quantomeno per fatto notorio e di comune esperienza, inteso quale patrimonio conoscitivo di un individuo medio in un dato tempo e in un dato luogo, che la limitata platea dei potenziali acquirenti e della destinazione della zona ad edilizia popolare/convenzionata incida sul valore dei terreni e sulla vocazione commerciale dell’intera area: per le ragioni indicate, quindi, F i r m a t o D a :

S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 24021/2022 Numero sezionale 7331/2025 Numero di raccolta generale 34683/2025 Data pubblicazione 29/12/2025 la pretesa tributaria deve ritenersi parzialmente fondata e, conseguentemente, il valore degli immobili come rideterminato dall’Agenzia delle Entrate deve essere ridotto del 25%»; «La valutazione del giudice tributario, in quanto frutto di un giudizio estimativo, non è riconducibile ad una decisione della causa secondo la cosiddetta equità sostitutiva, che, consentita nei soli casi previsti dalla legge, attiene al piano delle regole sostanziali utilizzabili in funzione della pronuncia ed attribuisce al giudice il potere di prescindere nella fattispecie dal diritto positivo: in relazione ad essa non è, pertanto, ipotizzabile la violazione dell'art. 113, secondo comma, cod. proc. civ. e, rientrando il suddetto apprezzamento nei generali poteri conferiti al giudice dagli artt. 115 e 116 cod. proc. civ., la relativa pronuncia, rimessa alla sua prudente discrezionalità, è suscettibile di controllo, in sede di legittimità, soltanto sotto il profilo della carenza od inadeguatezza della corrispondente motivazione (Sez. 5, Sentenza n. 4442 del 24/02/2010, Rv. 611651».

3. Con ricorso notificato in data 20 ottobre 2022, i suindicati contribuenti proponevano ricorso per cassazione contro la menzionata pronuncia, articolando un solo motivo di impugnazione, successivamente illustrato con memoria ex art. 380-bis.1. c.p.c.

4. L’Agenzia delle Entrate resisteva con controdeduzioni notificate il 7 novembre 2022. RAGIONI DELLA DECISIONE 1. Il ricorso va respinto.

2. Con l’unica censura i contribuenti hanno eccepito, a mente dell’art. 360, primo comma, num. 4, c.p.c., la violazione degli artt. 36 d.lgs. n. 546/1992, 113, 112, primo comma, num. 4, c.p.c. e 118 F i r m a t o D a : S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 24021/2022 Numero sezionale 7331/2025 Numero di raccolta generale 34683/2025 Data pubblicazione 29/12/2025 disp. att./trans. c.p.c., in relazione all’art. 111 Cost., la nullità della sentenza per omessa motivazione, rappresentando che il Giudice regionale avrebbe contraddittoriamente conferito valenza alla stima dell’Ufficio del Territorio, contenente per sua stessa ammissione “valori non adeguati al caso concreto”, omettendo altresì di esporre le ragioni giustificative della decisione, rendendo, in particolare, impossibile comprendere l’iter logico giuridico che ha condotto alla riduzione del 25% del valore accertato dall’Agenzia delle Entrate.

Segnatamente, gli istanti hanno sostenuto che la Commissione, muovendo dai valori pretesi dall’Ufficio, pure considerati inattendibili, ha finito comunque per assumerli a parametro di riferimento senza esporre nessuna ragionevole argomentazione circa i criteri e gli elementi posti a fondamento del proprio giudizio estimativo, per poi apoditticamente ridurre le somme oggetto di rettifica, ricorrendo illegittimamente alla c.d. equità sostitutiva, in assenza di qualsivoglia motivazione e senza nessun riferimento alle risultanze istruttorie e alle perizie prodotte dai contribuenti attestanti la congruità del prezzo dichiarato nell’atto di vendita e l’infondatezza dei valori ipotizzati dall’amministrazione, con omissione di qualsiasi motivazione atta a sostenere la prevalenza della relazione di stima posta a base della rettifica su quelle, di pari efficacia, prodotte in giudizio dai contribuenti.

2. Dette censure non hanno fondamento. 2.1. Vale rammentare, sul piano dei principi, che questa Corte (a partire da Cass., Sez. U., n. 8053/2014) ha ripetutamente precisato che deve ritenersi apparente la motivazione che, pur essendo graficamente (e, quindi, materialmente) esistente, come parte del documento in cui consiste il provvedimento giudiziale, non renda tuttavia percepibili le ragioni della decisione, perchè munita di F i r m a t o D a : S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 24021/2022 Numero sezionale 7331/2025 Numero di raccolta generale 34683/2025 Data pubblicazione 29/12/2025 argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere l'iter logico seguito per la formazione del convincimento, in modo tale da non consentire alcun effettivo controllo sull'esattezza e sulla logicità del ragionamento del giudice, non potendosi lasciare all'interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture, restando, invece, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di sufficienza della motivazione (v., tra le tante, Cass., Sez.

U., n. 19881/2014; Cass., Sez. U., n. 16599/2016; Cass., Sez. U., n. 22232/2016; Cass.n. 9105/2017; Cass., Sez. U., n. 7667/2017; Cass., Sez. U., n. 14430/2017; Cass., Sez. U., n. 16159/2018; Cass., Sez. U., n. 9558/2018 e Cass., Sez. U., n. 33679/2018; Cass. n. 23216/2019; Cass. n. 13977/2019; Cass. n. 2689/2023; e da ultimo Cass. n. 21174/2024). Va poi aggiunto che il giudice del merito non deve dar conto di ogni argomento difensivo sviluppato dalla parte, non è tenuto cioè a discutere ogni singolo elemento o ad argomentare sulla condivisibilità o confutazione di tutte le deduzioni difensive, essendo, invece, necessario e sufficiente, in base all'art. 132, secondo comma, num. 4, c.p.c., che esponga gli elementi in fatto e di diritto posti a fondamento della sua decisione, dovendo in tal modo ritenersi disattesi, per implicito, tutti gli argomenti non espressamente esaminati, ma considerati subvalenti rispetto alle ragioni della decisione (cfr.

Cass. n. 12732/2024; Cass. n. 3108/2022, che richiama Cass. n. 12652/2020; Cass. n. 10937/2016; Cass. n. 12123/2013 e anche Cass. n. 19011/2017, Cass. n. 16056/2016 e Cass. n. 18103/2021, nonché, da ultimo, Cass. n. 25729/2025). 2.2. Alla luce di tali principi, il riportato (quasi integrale) contenuto della pronuncia testimonia, meglio di qualsiasi altro argomento, come il Giudice regionale abbia fornito una più che F i r m a t o D a : S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 24021/2022 Numero sezionale 7331/2025 Numero di raccolta generale 34683/2025 Data pubblicazione 29/12/2025 adeguata motivazione della decisione, rendendo manifesti i passaggi logici e le ragioni di fatto e di diritto della decisione, precisando – per quanto ora occupa – che: a. il metodo Market Comparison Approach (MCA) poteva applicarsi, perché attendibile, ma solo con qualche correttivo, giacchè per le aree in esame il mercato non offre una oggettiva possibilità di rilevazione puntuale dei prezzi, anche per l’indisponibilità di “dati campione” in numero sufficiente»; b. l’edilizia popolare/convenzionata degli edifici da edificare e la limitata platea degli acquirenti (identificati prevalentemente in soggetti deboli e/o svantaggiati), rendeva in concreto non adeguati i valori rideterminati dall’Ufficio, ritenendosi, quantomeno per fatto notorio e di comune esperienza, che la limitata platea dei potenziali acquirenti e della destinazione della zona ad edilizia popolare/convenzionata incidesse sul valore dei terreni e sulla vocazione commerciale dell’intera area, con ciò rideterminando il valore dell’Agenzia delle Entrate nella misura del 25%, chiarendo che la valutazione non era stata operata secondo il criterio dell’equità sostitutiva.

Alla stregua di quanto precede, non occorrono altre soverchie riflessioni per ritenere tale motivazione ben al di sopra del minimo costituzionalmente esigibile.

3. Non è poi corretto il rilievo secondo cui il Giudice regionale avrebbe applicato, nonostante le diverse dichiarate intenzioni, il criterio dell’equità sostitutiva. L’equità "sostitutiva", non applicabile nel giudizio tributario, ricorre nei casi in cui si verifica una vera e propria sostituzione del giudizio di stretta legalità, laddove si esercita la consentita equità integrativa (o correttiva) quando il giudice applica pur sempre una F i r m a t o D a : S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 24021/2022 Numero sezionale 7331/2025 Numero di raccolta generale 34683/2025 Data pubblicazione 29/12/2025 norma di legge, ma la completa con la valutazione equitativa di un elemento del rapporto controverso (cfr., tra le tante, Cass., Sez. n. 13726/2023).

Nella specie, emerge dal complessivo contesto della motivazione sopra riportata che la Commissione ha determinato il valore del cespite in esame ritenuto congruo mediante l'indicazione degli elementi normativi posti a base della valutazione, con ciò quindi non affidandosi all’applicazione di un modello equitativo puro e sostitutivo dei criteri legali di cui all’art. 51 d.P.R. n. 131/1986, ma articolando il giudizio estimativo senza prescindere da tali regole, utilizzando in parte una valutazione equitativa solo per adeguare la stima al caso concreto, correggendo la rigida applicazione dei parametri normativi.

Ciò consente, allora, di far rientrare il suddetto apprezzamento nei generali poteri conferiti al giudice dagli artt. 115 e 116 c.p.c. (cfr., sul principio, Cass. n. 4442/2010, che richiama Cass. n. 24520/2005 e Cass. n. 11354/2001), dovendo osservarsi che il Giudice d’appello ha solo conciliato il giudizio di congruità, basato sulle citate regole, con la realtà del mercato immobiliare di riferimento, dando espressamente atto che lo stesso si presentava privo di «una oggettiva possibilità di rilevazione dei prezzi, anche per l’indisponibilità di ”dati campione” in numero sufficiente» (così nella pronuncia impugnata).

La chiara motivazione della sentenza si è così, altresì, uniformata alla corretta applicazione dei criteri di cui agli artt. 113, 115 e 116 c.p.c.

4. Le spese di lite seguono la soccombenza.

5. Va, infine, dato atto che sussistono i presupposti di cui all’art 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002, per il versamento da parte F i r m a t o D a : S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 24021/2022 Numero sezionale 7331/2025 Numero di raccolta generale 34683/2025 Data pubblicazione 29/12/2025 dei ricorrenti, in solido tra loro, di una somma pari a quella eventualmente dovuta a titolo di contributo unificato loro per il ricorso principale.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido tra di loro, al pagamento delle spese di lite, che si liquidano in favore dell’Agenzia delle Entrate nella somma di 3.082,00 € per competenze ed all’importo delle spese prenotate a debito. Dà atto che ricorrono i presupposti di cui all’art 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002, per il versamento da parte dei ricorrenti, in solido tra loro, di una somma