Ordinanza — n. 29328/2025 — snciv · Corte di Cassazione

seguente ORDINANZA sul ricorson. 30459/2022 propost o da: GENERALI ITALIA S.P.A.(C.F.: 00409920584), con sede legale in Mogliano Veneto (TV), allaVia Marocchesa n. 14, in persona dei legali rappresentanti pro tempore dott. Andrea Del P up (C.F.: DLPNDR78C12F770U ) e dott. Giorgio Cociani (C.F.: CCNGRG62M181424D ) , rappresentata e difesa, giusta procura in calce al ricorso, dall'Avv. Mario delVaglio (C.F.: DLVMRA73E02FS39A; pec: mariodelvaglio@ordinenvvoeatiroma.org; fax: 06.95215769); -ricorrente - contro Agenzia delle Entrate (C.F.: 06363391001); -intimata – - avverso l a sente nza n. 472/02/ 20 2 2 emessa d a l la CTR L igur ia in data 19/05/2022e non notif icata ; udita la relazione della causa svolta dal Consigliere Dott. Andrea Penta; Imposta registro – Rettifica valore immobile compravenduto FATTI DI CAUSA 1. Generali Italia s.p.a. impugnava un avviso di rettifica e liquidazione con il quale l’Ufficio aveva accertato un maggior valore relativamente alla compravendita di un immobile sito nel Comune di La Spezia.

2. La CTP di La Spezia accoglieva parzialmente il ricorso, rìducendo il valore accertato dall’Ufficio del 30% in considerazione della vetustà dell’immobile e della necessità di interventi di ristrutturazione.

3. Sull’impugnazione principale dell’Ufficio ed incidentale della contribuente, la CTR della Liguria accoglieva il primo e rigettava il secondo gravame, affermando che nell’avviso erano indicati tutti gli elementi identificativi ritenuti necessari per integrare il concetto di “contenuto essenziale” (attraverso l’indicazione, nell’atto notarile richiamato, del repertorio, del notaio rogante, degli estremi di registrazione dell’atto, dell’ubicazione dell’immobile, dei dati catastali e del corrispettivo della compravendita), che gli immobili utilizzati per la comparazione, per quanto avessero metrature diverse (le quali, peraltro, non incidevano in considerazione dei prezzi a metro quadro), rientravano nella stessa zona censuaria, erano ubicati nella via parallela ed avevano la stessa classe (3) e la medesima categoria catastale (A/10), che la perizia di parte prodotta non indicava i dati catastali dei soli due immobili indicati per la comparazione, né gli atti da cui risultavano i relativi valori utilizzati, che la documentazione fotografica non era univocamente riferibile all’immobile per cui è causa e che la necessità di grandi interventi di ristrutturazione non risultava provata.

4. Avverso tale sentenza la Generali Italia s.p.a. ha proposto ricorso per cassazione fondato su tre motivi. L’Agenzia delle Entrate non ha svolto difese. RAGIONI DELLA DECISIONE 1. Con il primo motivo la ricorrente deduce la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 7 l. n. 212/2000 e 52, comma 2-bis, dPR n. 131/1986, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., per non aver la CTR considerato che, al fine di integrare la motivazione dell’avviso di liquidazione, non era sufficiente la mera indicazione degli estremi della registrazione degli atti usati per la comparazione. 1.1.

Il motivo èinfondato. In base all’orientamento ormai consolidatosi, nel regime introdotto dall'art. 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212, l'obbligo di motivazione degli atti tributari può essere adempiuto anche per relationem, ovverosia mediante il riferimento ad elementi di fatto risultanti da altri atti o documenti, che siano collegati all'atto notificato, quando lo stesso ne riproduca il contenuto essenziale, cioè l'insieme di quelle parti (oggetto, contenuto e destinatari) dell'atto o del documento necessarie e sufficienti per sostenere il contenuto del provvedimento adottato, la cui indicazione consente al contribuente - ed al giudice in sede di eventuale sindacato giurisdizionale - di individuare i luoghi specifici dell'atto richiamato nei quali risiedono le parti del discorso che formano gli elementi della motivazione del provvedimento (Cass., Sez. 6 -5, Ordinanza n. 9032 del 15/04/2013; conf.

Cass., Sez. 6 - 5, Ordinanza n. 9323 del 11/04/2017). In particolare, in tema di imposta di registro, l'avviso di rettifica e di liquidazione della maggiore imposta, riguardante atti che hanno ad oggetto beni immobili, adottato a seguito di comparazione con beni simili, deve ritenersi adeguatamente motivato, ove contenga la riproduzione del contenuto essenziale dell'atto utilizzato per la comparazione, e cioè delle parti utili a far comprendere il parametro utilizzato per la rettifica, essendo anche in questo modo adempiuto l'obbligo di allegare all'avviso l'atto utilizzato per la comparazione (Cass., Sez. 6 - 5, Ordinanza n. 21066 del 11/09/2017).

In quest’ottica, l’indicazione nell’avviso dell’ubicazione, della destinazione e dell’estensione degli immobili utilizzati a mò di comparazione, unitamente alla indicazione della data dei relativi atti notarili di compravendita e di quella delle rispettive registrazioni, è senz’altro idonea a portare a conoscenza del contribuente i presupposti di fatto che hanno determinato la rettifica del valore in comune commercio dei beni immobili oggetto della compravendita. E così per Cass., Sez. 5, Sentenza n. 28772 del 23/12/2005 l'avviso di rettifica del valore degli immobili (art. 51 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 per l'imposta di registro) è completo (e quindi legittimo) nel momento in cui contiene - anche per relationem - l'indicazione degli atti utilizzati e gli estremi della registrazione, per consentire al contribuente che ne ha interesse di richiedere tali atti e di eventualmente contestarli nella maniera più opportuna e producente.

Trattandosi, infatti, di atti pubblici, il privato ne può conseguire la disponibilità in ogni momento, per cui correttamente la legge non prevede per l'ufficio l'onere dell'allegazione (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 16076 del 22/12/2000; conf. Cass., Sez. 5, Sentenza n. 15371 del 05/12/2001, Cass., Sez. 3, Sentenza n. 9370 del 11/06/2003, Cass., Sez. 6 -5, Ordinanza n. 12741 del 05/06/2014). Anche di recente questa Corte ha ribadito (Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 867 del 13/01/2025, con riferimento ad un atto impositivo contenente tutti gli estremi dei tre atti di compravendita di terreni con caratteristiche analoghe a quello accertato, utilizzati per la valutazione sintetico-comparativa) che, in tema di imposta di registro, l'avviso di accertamento riguardante atti che hanno ad oggetto beni immobili, adottato a seguito di comparazione con beni simili, è sufficientemente motivato per relationem, ove contenga l'enunciazione dei criteri astratti in base ai quali è stato determinato il maggior valore imponibile e l'indicazione specifica dei beni oggetto di valutazione sintetico-comparativa.

Del resto, non è nullo l'avviso di accertamento motivato tramite il rinvio ad atti non allegati, attenendo la mancata allegazione al piano della prova dei fatti posti a fondamento dell'atto e non a quello della sua motivazione (Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 16625 del 21/06/2025).

2. Con il secondo motivo la ricorrente denuncia la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 51 e 52 dPR n. 131/1986 e 2697 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., per non aver la CTR verificato la comparabilità degli immobili considerati ai fini della rettifica rispetto a quello accertato e non aver considerato che l’avviso si fondava esclusivamente sui valori OMI, privi di valenza presuntiva. 2.1. Il motivo è inammissibile e, comunque, infondato. In primo luogo, lo stesso sollecita, a ben vedere, una rivalutazione delle risultanze istruttorie preclusa nella presente sede.

Del resto, in tema di ricorso per cassazione, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di un'erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e implica necessariamente un problema interpretativo della stessa; l'allegazione di un'erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanzedi causa è, invece, esterna all'esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità. In siffatta ultima evenienza, peraltro, la censura di un vizio motivazionale sarebbe impedita dalla circostanza di essere in presenza di un cd. doppia conforme, avendo la CTR operato un espresso e pedissequo richiamo alla sentenza di primo grado.

In secondo luogo, la violazione del precetto di cui all'art. 2697 c.c. si configura nell'ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l'onere della prova ad una parte diversa da quella che ne era gravata in applicazione di detta norma, non anche quando, a seguito di una incongrua valutazione delle acquisizioni istruttorie, abbia ritenuto erroneamente che la parte onerata avesse assolto tale onere, poichè in questo caso vi è un erroneo apprezzamento sull'esito della prova, sindacabile in sede di legittimità solo per il vizio di cui all'art. 360, n. 5, c.p.c..

Nel caso di specie, tuttavia, la CTP, prima, e la CTR, poi, non hanno posto a carico della contribuente l’onere di dimostrare l’insussistenza dei presupposti della pretesa impositiva, ma hanno ritenuto assolto tale onere da parte dell’Ufficio. Infatti, dopo aver evidenziato che nell’avviso erano indicati tutti gli elementi identificativi ritenuti necessari per integrare il concetto di “contenuto essenziale” (attraverso l’indicazione, nell’atto notarile richiamato, del repertorio, del notaio rogante, degli estremi di registrazione dell’atto, dell’ubicazione dell’immobile, dei dati catastali e del corrispettivo della compravendita), la CTR ha evidenziato che gli immobili utilizzati per la comparazione, per quanto avessero metrature diverse (le quali, peraltro, non incidevano in considerazione dei prezzi a metro quadro), rientravano nella stessa zona censuaria, erano ubicati nella via parallela ed avevano la stessa classe (3) e la medesima categoria catastale (A/10).

Solo una volta valorizzato i detti elementi (e, ritenuto, dunque assolto l’onere probatorio da parte dell’Agenzia), la CTR è passata ad analizzare gli elementi probatori di segno contrario allegati dalla contribuente, ponendo in rilievo che la perizia di parte prodotta non indicava i dati catastali dei soli due immobili indicati per la comparazione, né gli atti da cui risultavano i relativi valori utilizzati, che la documentazione fotografica non era univocamente riferibile all’immobile per cui è causa e che la necessità di grandi interventi di ristrutturazione non risultava provata (circostanze, queste ultime due, neppure contestate nella presente sede).

Ne consegue altresì che, da un lato, la rettifica non si fonda esclusivamente sui valori OMI e, dall’altro, che lo stato di asserita scadente manutenzione dell’immobile compravenduto non risulta comprovato, con la conseguenza che correttamente l’Ufficio avrebbe fatto riferimento alla categoria “Uffici” – “Stato conservativo – NORMALE”. Da ultimo, in violazione del principio di autosufficienza, la ricorrente ha omesso di trascrivere, almeno nei suoi passaggi maggiormente significativi, il rapporto di intervento dei Vigili del fuoco (cfr. pag. 19 del ricorso), dal quale, a suo dire, si sarebbe desunto che l’immobile accertato, all’atto dell’acquisto, necessitava di numerosi interventi di ripristino degli impianti e di risanamento e/o ristrutturazione della facciata.

3. Con il terzo motivo la ricorrente si duole della nullità della sentenza per omessa motivazione in ordine alla ritenuta fondatezza della rettifica, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4), c.p.c., per non aver la CTR indicato le ragioni per le quali ha ritenuto fondata la rettifica operata dall’Ufficio. 3.1. Il motivo è manifestamente infondato, atteso che, per le ragioni esposte nell’analizzare il precedente motivo, la motivazione resa dalla CTR si pone senz’altro al di sopra del cd. minimo costituzionale.

4. Alla stregua delle considerazioni che precedono, il ricorso non merita di essere accolto. Nessuna pronuncia deve essere adottata in ordine alle spese del presente giudizio, non avendo l’intimata svolto difese. P.Q.M rigettail ricorso; ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente dell'ulteriore importo par