Cassation court allows taxpayer appeal regarding industrial vs artisanal property classification based on objective functional potential.

a Generale dello Stato, con sede in Roma, ove per legge domiciliata (indirizzo pec per notifiche e comunicazioni: ags.rm@mailcert.avvocaturastato.it); RICORRENTE CONTRO “Saxa Rosata Re S.r.l.”, con sede in Formello (RM), in persona delpresidente del consiglio di amministrazione pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avv. Pierluigi Galella, con studio in Roma, ove elettivamente domiciliat a (indirizzo pec per notifiche e comunicazioni: avvpierluigi.galella@pec - avvocatifrosinone.it), giusta procura in margine al controricorso di costituzione nel presente procedimento;

CONTRORICORRENTE avverso la sentenza depositata dalla Co mmissione tributaria regionale per il Lazio il 26aprile 2021, n. 2194/13/2021; CATASTO ACCERTAMENTO CATEGORIA D/7 LABORATORIO ARTIGIANALE ESCLUSIONE DELLA CATEGORIA C/2 udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 1 5 ottobre 2025 dal Dott. Giuseppe Lo Sardo; RILEVATO CHE: 1.L’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per la cassazione della sentenza depositata dalla Co mmissione tributaria regionale per il Lazio il 26 aprile 2021, n. 2194/13/2021, che, in controversia avente ad oggetto l’impugnazione di avviso di accertamento catastale n. RM0490642/2015 da parte dell’Agenzia delle Entrate nei confronti della “Saxa Rosata Re S.r.l.”, a seguito di procedura DOCFA (domanda di variazione n. RM0488134 del 24 luglio 2014, con causale “Variazione della destinazione”) su locali siti in Formello (RM) alla Via degli Olmetti nn. 42/F, 42/G, 40/D e 40/E, censiti in catasto con la particella 1661 sub. 520 del folio 20, la categoria C/3 e la rendita di € 874,26, la particella 1661 sub. 521 del folio 20, la categoria C/3 e la rendita di € 1.649,35, la particella 1661 sub. 522 del folio 20, la categoria C/3 e la rendita di € 1.393,19, la particella 1661 sub. 523 del folio 20, la categoria C/3 e la rendita di € 1.495,66, tutti destinati a laboratori artigianali, rettificandosi il classamento in categoria D/7 ed incrementandosi le rendite da € 874,26 ad € 3.900,00, da € 1.649,35 ad € 7.490,00, da € 1.393,19 ad € 6.640,00, da € 1.495,66 ad € 6.980,00, in ragione della derivazione dal frazionamento di un più ampio fabbricato classificato in categoria D/7 e dell’ubicazione nella zona industriale del Comune di Formello (RM) (zona di produttività D/1 – artigianale e industriale secondo il vigente PRG), ha accolto l’appello proposto dalla “ Saxa Rosata Re S. r.l.

” nei confronti dell’Agenzia delle Entrate avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria provinciale diRoma il 16 gennaio 2018, n. 1292/4/2018, con compensazione delle spesegiudiziali.

2. Il giudice di appello haconfermato la decisione di prime cure –che aveva accolto il r icors o originari o dell a contribuent e - sul rilievo che « (…) le quattro unità immobiliari in oggetto non possono classificarsi catastalmente come cat. D/7 poiché non hanno le caratteristiche strutturali e funzionali proprie degli immobili industriali. La stessa Amministrazione riconosce che i locali sono destinati all’esercizio di vendita di prodotti ortofrutticoli, di autonoleggio, di ricezione di merci e di laboratorio artigianale di serramenti metallici. Si tratta, dunque, di immobili che non possono avere destinazione industriale, ma sono destinati ad una ordinaria attività commerciale propria della cat. C/3».

3. La “Saxa Rosata Re S.r.l.”ha resistito con controricorso.

4. Lacontroricorrente ha depositato memoria illustrativa . CONSIDERATO CHE:

1. Il ricorso è affidato adue motivi. 1.1 Con il primo motivo, si denuncia nullità della sentenza impugnata (verosimilmente) per violazione degli artt. 132, secondo comma, n. 4), cod. proc. civ., e 36, comma 2, n. 4), del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., per essere statorespinto l’appello dal giudice di secondo grado con motivazione assolutamente carente o apparente. 1.2 Con il secondo motivo, si denuncia violazione e/o falsa applicazione delle norme regolatrici del Catasto Edilizio Urbano di cui al r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, al d.lgs. 8 aprile 1948, n. 514, al d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142 , nonché all’art. 11 del d.l. 14 marzo 1988, n. 70, convertito, con modificazioni, dalla legge 13 maggio 1988, n. 154, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di secondo grado che i locali appartenenti alla contribuente non possano essere classificati in categoria D/7 per carenza delle caratteristiche strutturali e funzionali dei fabbricati destinati ad attività industriali.

2. Il primo motivo è infondato. 2.1 Come è noto l’art. 36, comma 2, n. 4), del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, sulla falsariga dell’art. 132, secondo comma, n. 4), cod. proc. civ. (nel testo modificato dall’art. 45, comma 17, della legge 18 giugno 2009, n. 69), dispone che la sentenza: «(...) deve contenere: (...) 4) la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione; (...)». Per costante giurisprudenza, invero, la mancanza di motivazione, quale causa di nullità della sentenza impugnata, va apprezzata, tanto nei casi di sua radicale carenza, quanto nelle evenienze in cui la stessa si dipani in forme del tutto inidonee a rivelare la ratio decidendi posta a fondamento dell’atto, poiché intessuta di argomentazioni fra loro logicamente inconciliabili, perplesse od obiettivamente incomprensibili (tra le tante:

Cass., Sez. 5^, 30 aprile 2020, n. 8427; Cass., Sez. 6^-5, 15 aprile 2021,n. 9975; Cass., Sez. Trib., 20 dicembre 2022, n. 37344; Cass., Sez. Trib., 18 aprile 2023, n. 10354; Cass., Sez. Trib., 22 maggio 2024, n. 14337; Cass., Sez. Trib., 5 marzo 2025, n. 5882). Peraltro, si è in presenza di una tipica fattispecie di “motivazione apparente”, allorquando la motivazione della sentenza impugnata, pur essendo graficamente (e, quindi, materialmente) esistente e, talora, anche contenutisticamente sovrabbondante, risulta, tuttavia, essere stata costruita in modo tale da rendere impossibile ogni controllo sull'esattezza e sulla logicità del ragionamento decisorio, e quindi tale da non attingere la soglia del “minimo costituzionale” richiesto dall'art. 111, sesto comma, Cost. (tra le tante:

Cass., Sez. 1^, 30 giugno 2020, n. 13248; Cass., Sez. 6^-5, 25 marzo 2021, n. 8400; Cass., Sez. 6^-5, 7 aprile 2021, n. 9288; Cass., Sez. 5^, 13 aprile 2021, n. 9627; Cass., Sez. 6^-5, 24 febbraio 2022, n. 6184; Cass., Sez. Trib., 18 aprile 2023, n. 10354; Cass., Sez. Trib., 22 maggio 2024, n. 14337; Cass., Sez. Trib., 5 marzo 2025, n. 5882). 2.2 Nella specie, si può ritenere che la sentenza impugnata sia sufficiente e coerente sul piano della logica giuridica, contenendo un’adeguata ed articolata illustrazione delle ragioni sottese al rigetto dell’appello, avendo riguardo all’affermata insussistenza dei presupposti per la revisione del classamento catastale a causa della destinazione artigianale e non industriale dei localiappartenenti alla contribuente.

3. Il secondo motivo è fondato. 3.1 Secondo l’orientamento consolidato di questa Corte, l’attribuzione della categoria (e della rendita) ad un fabbricato non dipende dall’utilizzazione soggettiva che ne è fatta dal proprietario (ovvero dal titolare di un diritto reale o personale di godimento), ma è connessa alla destinazione oggettiva che è immanente alla sua conformazione strutturale ed alla sua potenzialità funzionale (tra le tante: Cass., Sez. 6^-5, 11 settembre 2018, n. 22103;Cass., Sez. 5^, 14 ottobre 2020, n. 22166; Cass., Sez. 5^, 30 ottobre 2020, n. 24078;

Cass., Sez. 5^, 2 luglio 2021, n. 18842; Cass., Sez. Trib., 26 luglio 2023, n. 22573; Cass., Sez. Trib., 15 novembre 2024, n. 29542). 3.2 Per cui, in tema di rendita catastale, nell'ipotesi in cui l'immobile per le proprie caratteristiche strutturali rientri in una categoria speciale, non assume rilevanza la corrispondenza rispetto all'attività in concreto svolta all'interno dello stesso che può costituire, ove ricorrente, mero elemento rafforzativo della valutazione oggettiva operata (Cass., Sez. 6^-5, 11 settembre 2018, n. 22103; Cass., Sez. 5^, 3 luglio 2020, n. 13666;

Cass., Sez. 5^, 2 febbraio 2021, n. 2249; Cass., Sez. Trib., 18 aprile 2023, n. 10242; Cass., Sez. Trib., 2 agosto 2024, n. 21939; Cass., Sez. Trib., 15 novembre 2024, n. 29542). 3.3 Si rammenta, poi,che l’art. 61 del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142 (portante il «Regolamento del nuovo catasto edilizio urbano») recita: «Il classamento consiste nel riscontrare, con sopraluogo per ogni singola unità immobiliare, la destinazione ordinaria e le caratteristiche influenti sul reddito e nel collocare l'unità stessa in quella tra le categorie e classi prestabilite per la zona censuaria a norma dell'art. 9 che, fatti gli opportuni confronti con le unità tipo, presenta destinazione e caratteristiche conformi od analoghe.

Le unità immobiliari urbane devono essere classate in base alla destinazione ordinaria ed alle caratteristiche che hanno all'atto del classamento»; a norma del successivo art. 62 del medesimo decreto: «La destinazione ordinaria si accerta con riferimento alle prevalenti consuetudini locali, avuto riguardo alle caratteristiche costruttive dell'unità immobiliare». Questa Corte ha già affermato che il provvedimento di attribuzione della rendita catastale di un immobile è un atto tributario che inerisce al bene che ne costituisce l'oggetto, secondo una prospettiva di tipo "reale", riferita alle caratteristiche oggettive (costruttive e tipologiche in genere), che costituiscono il nucleo sostanziale della c.d. "destinazione ordinaria", sicché l'idoneità del bene a produrre ricchezza va ricondotta, prioritariamente, non al concreto uso che di esso venga fatto, ma alla sua destinazione funzionale e produttiva, che va accertata in riferimento alle potenzialità d'utilizzo purché non in contrasto con la disciplina urbanistica (tra le tante:

Cass., Sez. 5^, 30 aprile 2015, n. 8773; Cass., Sez. 5^, 10 giugno 2015, n. 12025; Cass., Sez. 5^, 19 dicembre 2019, n. 34002; Cass., Sez. 6^-5, 3 luglio 2020, n. 13666; Cass., Sez. 5^, 14 ottobre 2020, n. 22166; Cass., Sez. 6^-5, 16 novembre 2020, n. 25992; Cass., Sez. 5^, 2 febbraio 2021, n. 2249; Cass., Sez. 5^, 9 novembre 2021, n. 32868; Cass., Sez. Trib., 5 ottobre 2023, n. 28114; Cass., Sez. Trib., 15 novembre 2024, n. 29542); ed ancora che, in tema di rendita catastale, nell'ipotesi in cui l'immobile per le proprie caratteristiche strutturali rientri in una categoria speciale, non assume rilevanza la corrispondenza rispetto all'attività in concreto svolta all'interno dello stesso che può costituire, ove ricorrente, mero elemento rafforzativo della valutazione oggettiva operata (Cass., Sez. 6^-5, 11 settembre 2018, n. 22103;

Cass., Sez. 5^, 3 luglio 2020, n. 13666; Cass., Sez. 5^, 2 febbraio 2021, n. 2249; Cass., Sez. Trib., 18 aprile 2023, n. 10242; Cass., Sez. Trib., 2 agosto 2024, n. 21939). 3.4Pertanto, ai fini della classificazione di un immobile, occorre guardare alle caratteristiche strutturali dell'immobile stesso e non alla condizione del proprietario ed al concreto uso che questi ne faccia (Cass., Sez. 5^, 14 ottobre 2020, n. 22166). 3.5Non rileva, quindi, né il carattere pubblico o privato della proprietà dell'immobile, né eventuali funzioni latamente sociali svolte dal proprietario, mentre il fine di lucro merita di essere preso in considerazione, in quanto espressamente previsto come criterio di classificazione per numerose categorie, ma in termini oggettivati, nel senso che se ne richiede una verifica che ne ricerchi la sussistenza desumendola dalle caratteristiche strutturali dell'immobile, irreversibili se non attraverso modifiche significative, e non si arresti quindi al tipo di attività che in un determinato momento storico vi viene svolta, che può costituire un criterio complementare ma non alternativo o esclusivo ai fini del classamento (Cass., Sez. 5^, 6 febbraio 2019, n. 34002 -analogamente:

Cass., Sez. 5^, 3 luglio 2020, n. 13666; Cass., Sez. 5^, 2 febbraio 2021, n. 2249; Cass., Sez. 5^, 9 novembre 2021, n. 32868; Cass., Sez. Trib., 18 aprile 2023, n. 10242; Cass., Sez. Trib., 15 novembre 2024, n. 29542). 3.6Nel quadro generale delle categorie delle unità immobiliari, queste sono distinte in base al criterio della destinazione ordinaria (gruppi A -C), della destinazione speciale (gruppo D) e della destinazione particolare (gruppo E); ai sensi dell'art. 8 deld.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, la categoria D raggruppa immobili aventi destinazione industriale e commerciale, non suscettibili di destinazione difforme se non a condizione di radicali trasformazioni, pertanto con capacità reddituale assoggettabile a imposta, ma speciali rispetto a quelle precedenti previste alle categorie di cui alle lettere anteriori.

Per l’individuazione della corretta categoria cui ascrivere le unità immobiliari speciali o particolari, le circolari emanate dall’Agenzia del Territorio il 16 maggio 2006, n. 4/T, ed il 13 aprile 2007, n. 4/T, hanno precisato che occorre procedere a «un corretto esame preliminare delle caratteristiche degli immobili in questione, finalizzato, da un lato, a verificare l’assenza dei requisiti per l'attribuzione di una delle categorie dei gruppi ordinari e, dall'altro, ad attribuire la categoria speciale o pa rticolare pi ù rispondente alle caratteristiche oggettive dell’immobile (…)».

Dal riportato quadro normativo, invero, risulta evidente che, ai fini dell’attribuzione della categoria catastale, il legislatore ha posto quale elemento decisivo la natura oggettiva del bene essendo rispetto ad esso del tutto indifferente la qualifica soggettiva del titolare dello stesso che, diversamente, laddove assumesse qualsivoglia rilievo, eluderebbe la ratioposta a fondamento della disciplina del catasto, fondata sulla potenzialità di produrre reddito dei singoli immobili, che va ricondotta, prioritariamente, non al concreto uso che di essi venga fatto, ma alla loro destinazione funzionale e produttiva, che va accertata in riferimento alle potenzialità d'utilizzo purché non in contrasto con la disciplina urbanistica(in tal senso:

Cass., Sez. 5^, 30 ottobre 2020, n. 24078; Cass., Sez. 5^, 2 luglio 2021, n. 18842; Cass., Sez. Trib., 26 luglio 2023, n. 22573; Cass., Sez. Trib., 15 novembre 2024, n. 29542).

4. Alla stregua delle suesposte argomentazioni, dunque, valutandosi la fondatezza del secondo motivo e l’infondatezza del primo motivo, il ricorso può trovare accoglimento entro tali limiti e la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione al motivo accolto con rinvio della causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio (ai sensi dell’art. 1, comma 1, lett. a), della legge 31 agosto 2022, n. 130), in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità. P.Q.M La Corteaccoglie il secondo motivo e rigetta il primo motivo; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio , in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità. Così deciso