Italian Court dismisses appeal against tax assessment, upholding Regional Commission's valuation of commercial property.

nunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 12297 2022 R.G. proposto da: BALSAMO CATERINA BALSAMO GIULIANA rappresentate e difese dall’Avvocato TERESA MARIA FAILLACE giusta procura speciale allegata al ricorso -ricorrente- contro AGENZIA DELLE ENTRATE, in persona del Direttore pro tempore, domiciliata in ROMA, presso l'AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che la rappresenta e difende ope legis -controricorrente– avverso la sentenza n. 3239/2021 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE della CALABRIA, depositata il 6/10/2021; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 14/5/2025 dal Consigliere Relatore Dott.ssa ANTONELLA DELL'ORFANO FATTI DI CAUSA Caterina e Giuliana Balsamo propongono ricorso, affidato a due motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Commissione tributaria regionale della Calabria aveva accolto l’appello erariale avverso la sentenza n. 213/2020 emessa dalla Commissione tributaria provinciale di Cosenza, in accoglimento dei ricorsi, riuniti, proposti avverso l’avviso di rettifica e liquidazione dell’imposta di registro con il quale l’Agenzia delle Entrate contestava il maggior valore, rispetto a quello dichiarato, del locale commerciale, sito in Cosenza, Piazza Bilotti n. 31/B, oggetto di cessione da parte delle ricorrenti con atto stipulato in data 25.1.2013.

Agenzia delle entrate resiste con controricorso. RAGIONI DELLA DECISIONE 1.1. Con il primo motivo le ricorrenti denunciano, in rubrica, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., «violazione e falsa applicazione dell'art. 53 Cost., degli artt. 43, 51 e ss. d.P.R. 131/1986 e dell'art. 2697 c.c.» per avere la Commissione tributaria regionale ritenuto correttamente effettuata la stima dell’immobile da parte dell’Ufficio senza tenere conto dello stato effettivo dell'immobile. 1.2. Con il secondo motivo le ricorrenti denunciano, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 5), c.p.c., omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, per avere la Commissione tributaria regionale erroneamente ritenuto la validità della stima effettuata dall’Ufficio per determinare il valore dell'immobile (i valori OMI ed i due atti di compravendita richiamati nell'avviso impugnato come comparazione) pur «in presenza di specifiche e documentate prove fornite dai contribuenti, ... relative alle effettive caratteristiche dell'immobile» 1.3.

Le doglianze vanno esaminate congiuntamente in quanto strettamente connesse. 1.4. Va premesso che, a norma delD.P.R. n. 131 del 1986, art. 52, comma 1, l'Ufficio provvede alla rettifica, e alla conseguente liquidazione, se ritiene che gli immobili ceduti abbiano un valore venale superiore a quello dichiarato o al corrispettivo pattuito, ed, a tal fine, ha «riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni eperizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto o a quella in cui se ne produce l'effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri dianaloghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni» (D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, comma 3). 1.5.

È inoltre d’uopo evidenziare che -come ripetutamente rilevato da questa Corte -la posizione paritaria che le parti assumono davanti al giudice tributario -a sua volta chiamato a verificare la fondatezza della pretesa impositiva con esame (nel merito) del rapporto giuridico che vi è implicato -non consente di attribuire ai criteri di valutazione impiegati per il controllo del valore una efficacia dimostrativa ex se , indipendentemente, dunque, dall'effettiva idoneità persuasiva (per certezza e concludenza dei dati evidenziati) delle fonti di prova addotte all'interno di un processo che, per la sua struttura, ammette un maggior spazio di operatività delle prove cosiddette atipiche (v., ex plurimis, Cass. nn. 9357 e 2193 del 2015;

Cass. n. 14418/2014; Cass. n. 4363/2011; Cass. n. 8890/2007). 1.6. In questo senso è stato ritenuto che anche la perizia di parte possa costituire fonte di convincimento del giudice, che può elevarla a fondamento della decisione a condizione che spieghi le ragioni per le quali la ritenga corretta e convincente (cfr.Cass. n. 4363/2011; Cass.n. 8890/2007). 1.7. Ciò posto, la Commissione tributaria regionale, nell’accogliere l’appello erariale, ha affermato quanto segue:«... l’individuazione della natura del bene trasferito (al fine della liquidazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali) deve essere operata con riferimento alla classificazione catastale dei fabbricati, e ciò a prescindere dal suo effettivo utilizzo ...

Ne consegue che legittimamente l’Ufficio, a fronte della identificazione catastale come C/1 del bene controverso, ha richiamato, ai fini comparativi, atti aventi adoggetto il trasferimento di immobili aventi la medesima categoria catastale di quello di cui è causa». 1.8. Le stesse contribuenti hanno riportato nel ricorso che l’Ufficio aveva posto a base della stima la classificazione catastale C1, così come risultante dall'atto e nella DOCFA, ritenendo non plausibile una determinazione del valore dei locali come civile abitazione, con classamento in categoria A4 e C/6 (immobile di civile abitazione di tipo economico e relativa pertinenza), derivante da «precedente individuazione catastale dell'immobile fino al 16/11/1999, ... successivamente rettificata da parte dei precedenti proprietari» (cfr. pag. 10 ricorso). 1.9.

Hanno inoltre dedotto l’erroneità della comparazione effettuata dall’Ufficio per avere «preso in considerazione due immobili ... della medesima categoria catastale C/1 ma aventi caratteristiche completamente diverse rispetto a quelle dell'immobile oggetto dell'avviso di accertamento ... poiché)... mentre i due immobili presi in considerazione ...(erano)... dei ... magazzini commerciali, l'immobile oggetto della compravendita ...(era)... un immobile posto su due piani le cui caratteristiche costruttive sono da riferirsi ad una civile abitazione per quanto riguarda il piano primo ed ad un deposito per quanto riguarda il piano terra» (cfr. pag. 12 del ricorso). 1.10.Nel caso di specie la Commissione tributaria regionale, senza violare le disposizioni dalla ricorrente evocate, ha dunque bilanciato i dati probatori offerti al giudizio, operando una tipica valutazione di concludenza delle fonti di prova in relazione ai fatti costitutivi della pretesa tributaria ed a quelli volti ad infirmarne l'efficacia ed ha accordato una maggiore valenza probatoria alla stima dell’Ute, ritenuta idonea a dare una reale rappresentazione dell’effettiva situazione dei beni negoziati in relazione alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche. 1.11.

Le doglianze delle ricorrenti non indicano, peraltro, il fatto storico il cui esame sarebbe stato omesso, richiedendosi piuttosto la rivalutazione del materiale probatorio. 1.12. Come noto, però, la censura ex art. 360 comma 1 n. 5 c.p.c., riformulato dall'art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla l. n. 134 del 2012, introduce nell'ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione, relativo all'omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, ossia ad un preciso accadimento o una precisa circostanza in senso storico -naturalistico, la cui esistenza risulti dalla sentenza o dagli atti processuali e che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti avente carattere decisivo (cfr.

Cass. n. 13024/2022; Cass. n. 14802/2017), senza che possano considerarsi tali né le singole questioni decise dal giudice di merito, né i singoli elementi di un accadimento complesso, comunque apprezzato, né le mere ipotesi alternative, né le singole risultanze istruttorie, ove comunque risulti un complessivo e convincente apprezzamento del fatto svolto dal giudice di merito sulla base delle prove acquisite nel corso del relativo giudizio (cfr. Cass. n. 10525/2022).

2. Sulla scorta di quanto sin qui illustrato, il ricorso va integralmente respinto.

3. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo. P.Q.M La Corte rigetta il ricorso; condanna le ricorrenti, in solido, al pagamento, in favore dell'Agenzia controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 2.400,00 per compensi, oltre alle spese prenotate a debito. Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso per cassazione, a norma del comma 1-bisdello stesso art. 13,